여러분 안녕하세요
오늘은 건설업과 부동산 시장 이야기인데요
우리나라 건설업이 위기에 빠져들었습니다
그 실상을 말해주는 지표가
프로젝트 파이낸싱 연체율입니다
프로젝트 파이낸싱 PF라고
일반적으로 얘기하는 것
이것은 사업의 결과물 자체를
담보로 해서 돈을 빌려주는 방식입니다
우리가 은행에서
일반적으로 돈을 빌릴 때
즉 일반 대출의 경우는
돈을 빌리는 사람
차주의 상환 능력을 중요하게 보죠
신용 상태를 중요하게 봅니다
담보가 있으면 좀 덜하겠지만
신용대출은 특히 그런 거죠
근데 이 프로젝트 파이낸싱은
사업 자체를 봅니다
그래서 사업 자체에서 발생하는
이익을 담보로 합니다
아파트 PF라고 하면
분양 수입이 담보가 될 것이고요
업무용 빌딩 프로젝트 파이낸싱이라고 하면
완공 후 발생할 임대료 수익
또는 그것의 매각 가치
이런 것들을 담보로 하는 것이죠
지난 3년 동안
이 부동산 PF의 연체율이
급격하게 높아졌습니다
가장 심각한 곳이 증권사들인데요
증권사가 부동산 사업에
대출을 해준 거예요
연체율이 2020년 말에 3.37%였는데
2023년 말
3년 지나니까 어떻게 되었냐?
그게 13.7%가 된 거예요
4배가 넘어갔습니다
연체율이 그렇게 높아진 거예요
왜 그러냐?
담보로 잡은 아파트가 분양이 안 되거나
또는 공사가 중단되었거나
뭐 이렇기 때문인 것이죠
13.7%, 14%잖아요
대출금의 14%를 돌려받지 못한다
상당히 위험한 거죠
그렇다면 그 돈을 빌려준 금융기관
증권사들도 치명적 타격을
입게 되는 겁니다
증권사 말고 저축은행이나
여신전문금융기관 뭐 이런데도 보니까
연체율이 7%, 5%
상당히 높아진 상태입니다
그래도 은행은 부동산 PF 연체율이
0.35%에요
상당히 낮은 수준이죠
은행은 그럴만 했습니다
왜냐하면 2008년
글로벌 금융위기 이후에
은행에 대한 규제가 굉장히 심해졌어요
2008년 글로벌 금융위기가
은행발 위기잖아요
부동산에다가 은행들이 대출을 해줬다가
그것이 다 문제가 생겨서
미국에서 서브프라임 사태라고
일어난 게 된 거고
그게 일파만파로 전세계로 퍼졌잖아요
그렇게 되니까 금융위기를 거치면서
은행의 부동산대출도 신용이 낮은
차주들에 대한 대출
이게 전세계적으로 굉장히 심하게
규제가 이루어지게 된 겁니다
그런데 이 은행의
부동산 PF 대출 전체에 대한 비중은
그렇게 높지 않습니다
28조 원 그 정도 수준이에요
PF 대출 전체가 135조 원인데
거기 한 20% 정도가 되더라고요
나머지 80% 대출은
증권사, 저축은행 이런 곳에서 한 건데
이게 상당히 위험한 상태에 빠져든거죠
부동산 기업들, 시행사
이런 곳들도 위험하고
거기에 대출한 비은행권의 금융업체들도
상당히 위험해져 있는 겁니다
이렇게 하다보니까 오죽하면
이 외국 투자사들도
우리나라 상황을 우려하는
상황이 된 거에요
그래서 블룸버그가
최근에 심각하게 보도를 했더라고요
그 내용이라고 하는 건 이렇습니다
아직 대한민국의 부동산시장 관련된
섀도우 뱅킹
그림자 금융이라고 하는 거죠
또 부동산시장 이게
중국 정도로 심각하게 침체되고
위험한 상황에 빠져든 건 아니지만
그래도 아시아 국가에서는
매우 위험한 수준으로 올라섰다
이런 평가인 거에요
자 그러면 우리나라의 부동산시장과
건설업은 왜 이렇게 어려워졌을까요?
결론부터 말씀을 드리면
코로나로 인한 금리와 부동산가격의
급등락 급격하게 올라갔다가
또 급격하게 떨어지는 이 현상과
또 공사비의 급등 때문이라고
요약할 수 있을 겁니다
하나하나 따져볼까요?
이 그래프에 하늘색 원을 한번
주목해 봐주세요
여기가 코로나 이후의 상황을
보여주고 있는거거든요
아파트 가격지수인 건데
코로나 직전인 2020년 1월
그때 아파트 가격지수가 얼마에요?
130이었단 말이죠
근데 이때부터 급등하기 시작하잖아요
그전까지는 서서히 조금씩 올라왔거나
뭐 아니면 정체되어 있거나
그런 상태였는데
2020년 1월부터
급등을 하기 시작하는 겁니다
그리고 그게 고점을 찍은 게 언제에요?
2022년 6월인 거죠
그러니까 2년 반 동안에
굉장히 많이 올라간 거에요
174.3이 됐지 않습니까?
34%가 뛰었습니다 그 사이에
근데 그러고 나서는 이제
떨어지기 시작하잖아요
2022년 6월에 고점을 찍고는
그래서 올해 3월에는
155로 떨어졌어요
11%가 하락을 했습니다 고점에 비해서
자 아파트 가격이 이렇게
급등을 하고 또 급락을 하게 되니까
이게 건설업의 위기를 불러온 거에요
무슨 얘기냐?
값이 급격하게 이렇게 오르니까
사람들의 마음이 어떻겠습니까?
나도 집 사야겠는데?
집 사면 돈 벌겠는데?
집 안 사면 큰일 나겠네?
다 은행에서 돈 빌려가지고
영끌 해가지고 집 사고
암호화폐도 사고 오만 걸 다 사들였잖아요
자 이렇게 값이 오르니까
개발업체, 시행사들은 어떻겠어요?
분양사업을 마구 늘린거죠
잘 팔린다고 생각을 하니까
그럼 금융업체들은 어때요?
분양이 잘 되는거 같으니까
PF대출도 많이 해준거죠
그 사업들에다가
그런데 이게 2022년 6월에
이제 고점을 찍은 후에
떨어지기 시작하잖아요
그렇게 되니까 어떻게 됩니까?
수요가 줄어들 거 아닙니까?
야 이거 집 사면 안 되겠네?
또는 집 팔아야겠네?
이런 생각들이 들고
분양도 잘 안 되고 이렇게 되니까
건설사, 시행사들의 입장에서는
분양 대금 수입에도
차질이 생기기 시작한 겁니다
자 근데 이건 표면적인 현상이에요
부동산 가격이 급등을 하고 급락을 했는데
왜 그랬을까?
그러면 그 이전까지는
비교적 잠잠하던 부동산 가격이
왜 갑자기 이렇게 널뛰기를 한 것일까?
금리 때문에 그런거에요
중앙은행들이 금리를
급격하게 떨어뜨렸다가
급격하게 올렸기 때문에
이렇게 되는 겁니다
자 기억나시죠 여러분?
2020년 1월 또 2019년 12월
이때 무슨 일이 있었어요?
중국의 우한에서
막 코로나가 퍼져나가기 시작했잖아요
중국이 완전히 얼어붙고
사람들이 죽네 사네
야단 법석이 났지 않습니까?
그러다가 이게 한국으로도 온 거에요
그러면서 세상이 어떻게 됐습니까?
멈춰서기 시작했죠
사람들이 직장에 출근도 못하고
식당도 문 닫고 다 얼어붙기 시작했어요
이거 우리나라만 그런 게 아니고
전세계가 다 그렇게 됐죠
야 그러니까 이제 망한 거 아닙니까?
이제 큰일 났다 이거
여기에 대해서 가장
민감하게 반응을 한 데가 어디일까요?
중앙은행들인 겁니다
야 경제가 망하면 큰일 나잖아
어떻게든 사람들이
생존은 해야 될 거 아니야?
돈을 풀자 이렇게 된 거죠
중앙은행이 돈을 푸는 방식은
크게 두 가지가 있거든요
하나는 기준금리를 낮추는 거고
또 다른 하나는
양적 완화라고 하는 것을 하는 겁니다
기준금리를 낮춘다
그건 무슨 얘기냐?
중앙은행이 시중은행한테 빌려주는
돈의 금리를 낮추는 거에요
시중은행들이 돈을
많이 빌려갈 거 아닙니까?
그럼 돈을 빌려가서 뭐 하겠어요?
그거 다 대출을 해주겠죠
또는 상환 연기해주는 거
이것도 너그럽게 해주게 되는 겁니다
또 양적 완화라고 하는 건 뭐냐?
중앙은행이 직접 돈을 풀어서
국채도 사들이고 회사채도 사들이고
그냥 직접 돈을 푸는 것
이게 양적 완화 입니다
기준금리 인하라고 하는 것은
시중은행에 돈을 많이 푼다
이것을 뜻하는 것이고요
그런데 미국 연준이 어떻게 했어요?
기준금리를 확 낮추게 되는 거죠
그 이전까지 2% 수준이던
연준의 기준금리 정책금리를
0.25%, 0.25%면 제로잖아요 그냥
거의 제로 금리로 떨어뜨린 겁니다
미국이 그러니까 다른 나라가 어떻게 해?
다 따라서 그렇게 한 거죠
왜냐하면 다른 모든 나라도 다
이 코로나가 문제가 됐기 때문에
우리 한국은행도 1.5%이던 기준금리를
0.5%로 낮췄어요
이게 뭘 뜻하는 겁니까?
시중은행이 돈으로 넘쳐나게 되고
그 시중은행은 어떻게 되죠?
대출을 늘리는 거고
또는 상환 기일이 돌아온
그 대출금들을 쉽게 연장해 주는 거고
뭐 이렇게 다 했던 겁니다
그러니까 시중에 돈이
넘쳐나게 되는 거죠
그래서 금융기관 유동성
또 시중에 통화량 뭐 이런 것들이
다 급격하게 늘어나게 되는 겁니다
여기서 이제 그래프 같은 걸로 보면
바로 이제 M2라고 하잖아요
광의 통화량이라고 하는 거
이게 이제 시중에 돈이
얼마나 돌아다니냐는 건데
이게 2020년 이후
급격하게 늘어나는 것을
볼 수가 있습니다
또 금융기관 유동성이라고 하는
지표도 있잖아요
이것도 뭐 거의 비슷하게
늘어나는 것을 볼 수 있어요
자 그러면 그 돈들이
다 어디로 갔겠어요?
자 20대 30대의 사람들이 소위
영끌이라고 하는 것을 해서
돈을 빌려다가 뭘 했다는 거 아닙니까?
뭘 했어요?
자산 사는 데로 다
그 돈이 들어갔던 거죠
자산, 대표적인 데가 암호화폐
또 주식 또 그 중에 좀 덜 들어간 데가
이제 부동산이라고 보시면 되는 거예요
제일 많이 올랐던 게
암호화폐였던 거고
부동산 가격도 상당히 오르게 된 거죠
왜? 수요가 늘어나니까
영끌을 해서 사들이니까
수요가 늘어나게 되는 겁니다
가격이 올라가니까
어? 더 올라갈 것 같네 해서
또 돈 더 빌려다가
또 더 사게 된 거고요
그러다가 보니까
개발 사업도 늘어나게 된 거고
이렇게 해서 값이 치솟게 된 거거든요
근데 이렇게 돈의 공급이 많아지면
한국은행이 돈을 많이 찍어 냈다는 거예요
미국의 연준이 달러를
많이 찍어 냈다는 겁니다
전세계적으로 돈이 넘쳐나게 된 거예요
그러면 그 돈의 가치는
어떻게 되겠습니까?
세상의 모든 것의 가치라고 하는 건
수요, 공급에 의해서
결정이 되는 거거든요
공급이 늘어나면 가치가 떨어져요
돈의 공급이 이렇게
급격하게 늘어났으니
그 돈 가치가 어떻겠습니까?
돈 가치가 떨어지죠
그러면 물건들의 가치는 어떻겠어요?
그것은 올라가게 되는 거죠
왜? 가치가 떨어진 그 화폐
그걸로 표현이 되는 거니까
물건의 가치라고 하는 거는
그럼 그게 바로 물가가 오른다는 거
인플레이션을 뜻하는 것이잖아요
거기다가 설상 가상 겹친 게 뭐냐면
2022년 2월 달에
무슨 일이 터졌습니까?
러시아가 우크라이나를 전면 침공했잖아요
그래서 우크라이나가 뭐 이 일대가
뭐 엉망진창이 되어버린 거 아닙니까?
세계적으로 대표적인 식량 수출국이잖아요
식량 가격 상승을 하지
또 이 서방 국가들이 러시아를
경제 제재를 하니까
러시아는 대표적인 산유국 아닙니까?
그러다가 보니까 이제
국제 유가도 상승을 하고
그래서 전 세계가 다
이 인플레 압력을
더욱더 받게 된 거예요
그래서 이 무렵에
2022년 초 이 무렵에
미국의 인플레이션이
8%를 넘어서게 되는 거예요
왜 자꾸 미국 이야기를 하냐면
미국 연준의 결정이 매우 중요하고
우리나라를 포함해서
모든 나라에 영향을 미치기 때문에
이야기를 하는 겁니다
자 미국의 인플레이션이
8%를 넘어섰습니다
그런데 미국의 중앙은행인
연준이 고민인 거죠
아 이거 어떡하지?
그러니까 세계 중앙은행들이 목표로 하는
굉장히 중요한 지표 두 가지가
하나는 물가이고
또 다른 하나는 고용 상황이에요
실업률인 거죠
그래서 대개는
물가 인플레이션율 2% 또 실업률 4%
이 정도를 달성하기 위해서
여러가지 수단들을 동원을 합니다
기준금리도 조정하고
양적 완화도 조정하고 이렇게 해서
이걸 만들려고 하는 거거든요
근데 미국 인플레이션이
8%가 된 거예요
2%를 유지해야 되는데
그럼 어떻게 해야 되겠습니까?
야 이거 큰일 났다
돈을 거둬들이자 이렇게 된 거죠
공급을 줄여야 되는 거예요
그래서 2022년 3월부터 연준이
금리 인상을 시작했던 거 아닙니까?
계속해서 금리를 올리기 시작했고
1년 만에
그러니까 2023년이 되니까
5.5%까지 올라간 겁니다
0.25%에서 5.5%까지 올라간 거예요
우리나라도 한국도
0.5%에서 3.5%까지 올린 거죠
한국은행이
이렇게 금리를 올리니까
시중금리도 다 따라서 올리게 되는 거죠
그럼 어떻게 되겠어요?
원가가 다 올라가잖아요
기준금리 상승하게 되니까
시중금리도 올라가고
또 은행들은 대출금을 회수하게 되는 거고
이렇게 되는 겁니다
그러면 소비자의
주택 매입 수요는 어떻게 돼요?
줄어들게 되죠
시공사, 시행사 이런 데들의
공사를 진행하고 있는 이런 기업들의
금리 부담은 어떻게 됐어요?
올라가죠
대출받기 어려워지고
금리 부담 높아지고
그러면 어떻게 돼요?
그러면 값 떨어지고
이런 일들이 이제
갑작스럽게 벌어지기 시작한 겁니다
2022년 6월
그때부터 본격적으로 이런 일들이
벌어졌다고 보시면 되는 거예요
그 전까지는 급격하게 가격이 올라갔다가
급격하게 추락을 하기 시작하는 그런 겁니다
이게 그러니까 코로나에 대한
대응 때문에 벌어진
인플레이션에 대한 대응
이것으로 인해서 벌어진
결과들이었던 겁니다
자 주택가격 떨어지게 됐죠
그래서 코로나 이전보다
상당히 떨어지긴 했습니다만은
여전히 한 20% 정도 높은 수준이에요
이 그래프에서 보시면
자 그런데 금리는
1.5%에다가 0.5로 떨어졌잖아요
우리나라 같은 경우를 보면
그런데 그게 3%는 훨씬 높아졌는데
왜 주택가격은 2020년 초보다
여전히 높은 상태일까?
사실은 다른 펀더멘탈
근본가치를 따지고 보면 주택가격은요
코로나 이전하고 똑같아야 돼요
달라질 이유가 아무것도 없는 겁니다
왜냐? 생각을 해보세요
우리가 뭐 소득이 그렇게 늘어났습니까?
우리나라 산업이 갑자기 뭐
좋아지기를 했습니까?
뭐 인구가 늘어났습니까?
아무것도 좋아진 게 없는 거예요
그런데 무엇 때문에 주택가격은
그 이전에 비해서 20%나 아직도 높으냐?
2020년에 비해서
떨어졌다고는 하지만 여전히
이만큼 높은 거 아니에요?
이유가 뭐냐?
이거는요 코로나 때
엄청나게 대출이 늘어났다고 했잖아요
시중 유동성이 풍부해진다는 게
대출이 늘어났다는 말인 겁니다
그게 회수가 덜 된 거예요
그러니까 그동안 풀려났던
그 대출금들 엄청나게 늘어났는데
그게 회수가 덜 되고 있는
상황인 겁니다
그게 완전히 회수가 돼서
코로나 이전 상태하고 똑같은 대출금
그 정도 수준이 되면
코로나 이전의 주택가격이 되겠죠
근데 그게 덜 회수가 되어 있기 때문에
즉 아직도 돈이 여전히 많기 때문에
코로나 이전보다는 값이 높다
하지만 그래도 꽤 회수가 됐기 때문에
최고점 한참 2022년 6월
그때보다는 조금 낮아져 있는 상태다
이렇게 여러분들이
이해를 하시면 되겠습니다
그러니까 이게 전부 돈의 조화인 겁니다
돈을 얼마나 찍어내고
또 그것을 얼마나 대출을 해주고 하는
여기에 따라서 이루어지는 것이지
현실적으로 사람들이 뭐
소득이 어떻게 되느냐 라고 하는 거와는
사실은 거의 상관이 없는 일이었다
이렇게 보시면 되는 거죠
자 이처럼 집값은 떨어지고
그래서 분양도 줄어드는데
공사하기도 힘들어지고 말이죠
건설업체들 이자 부담도 늘어나고
근데 여기에 건설 공사비가
또 급증을 한 거예요
이 건설 공사비 지수를 보면
코로나 직전에 118.3이었거든요
근데 그 후에 급격히 상승을 하죠
그래서 2024년 1월 154.5에요
그러니까 이것도 한 30%
30.5%가 상승한 겁니다
자재비, 인건비가 모두
이렇게 높아진 거예요
이 통계를 보면요
건설산업연구원 자료인데
코로나 이전에 건설공사에서 통상
공사비가 차지하는 비중이
40에서 50% 정도 되고
또 금융비용이
15%에서 20% 정도가 되고
그걸 빼고 나서 순이익이
그러니까 10에서 15% 정도가 됐대요
그런데 코로나를 거치면서
자재비용, 인건비 이런 건설 공사비가
이렇게 다 높아지면서
상당히 달라져 있는 겁니다
예를 들어 공사비는 어떠냐?
전체 수입 중에서
60에서 70%를 차지한대요
금융비용은 어떠냐?
20에서 25%가 된대요
상당히 늘어났잖아요
공사비도 늘고 금융비용도 늘고
그런데 수입은 늘지 않은거에요
순이익은 그러면 어떻게 됐습니까?
순이익은 예전에는
10에서 15% 정도였던 거에요
좋을 때는 그런데 현재는
-5%에서 -10% 이렇게 된 겁니다
즉 공사를 해봐야
손해를 보는 구조가
이미 만들어져 있는 거에요
그런데 시작한 공사를
안 할 수도 없잖아요
시작한 공사는
손해를 보면서까지 해야 되는
이런 상황이 된 겁니다
부동산 가격은 떨어지고
그러니 분양은 잘 안되고
분양수입 잔금 같은 것도
잘 안들어오고 이러는데
공사비나 금융비용은 모두 올라갔기 때문에
벌어진 일인 겁니다
앞으로 어떻게 될까요?
우선 아파트 가격 오르게 될까요?
저는 평균적으로는
그럴 일이 없을 거라고 봅니다
아파트 수요에 영향을 주는 요인이
금리, 소득, 인구 이런 것들이잖아요
금리를 한번 생각을 해보면
금리라고 하는 건 결국
미국 연준의 결정에 따르게 될 텐데요
그게 제일 중요한 변수가 되겠죠
그런데 미국 경기가 너무 좋습니다
고용 상황이 좋은 데다가
소비자 물가상승률 인플레가
목표치인 2%로 떨어지지를 않아요
그러니까 연준이
금리를 낮추고 싶어도
낮출 수가 없는 거죠
왜? 그러면 2%에서부터
더 멀어질 가능성이 있잖아요
이 인플레 목표치 2%보다
그러니까 당분간 금리가
낮아질 가능성 희박하고
낮아진다고 하더라도
약간만 낮출 수밖에 없지 않을까
이런 예상이 되더라고요
자 그 다음에 금리 말고
또 주택수요에 영향을 주는 게 뭘까요?
소득이잖아요
우리나라 국민들의 소득 어떻습니까?
소득 앞으로 늘어나게 될까요?
글쎄요 소득이 늘어나기 위해서는
경제 성장률이 높아야 되잖아요
근데 이제 그런 분위기가 아니에요
2023년에 우리나라 1인당
GDP 성장률 1.5%라고 했다가
뭐 1점 몇 퍼센트라고 하다가
2%가 조금 넘었냐 하다가
이 숫자가 왔다 갔다 합니다만
2% 넘기기 쉽지 않을 겁니다
앞으로도 그럴 거라고 저는 생각을 해요
왜냐하면 그동안
한국의 경제 성장을 추동해 왔던
이 한국의 경제를 이끌어 왔던
굉장히 중요한 동력이 뭐냐면
중국과의 협업이었어요
중국이 엄청나게 성장을 하면서
한국의 기업들이 중국에다가
원자재 같은 거 수출하고
중국에 공장 만들어서
거기서 만들어서 수출하고
우리나라도 굉장히 경제 성장에
도움을 많이 받은 거예요
서로서로 도움을 주고 받았던 것이죠
그런데 이제 중국 산업이 어떻습니까?
한국하고 직접 충돌을 하게 됐어요
중국이 수출을 잘하면
한국이 덕을 보는 게 아니고
중국 물건이 팔리면
한국 물건이 안 팔리는
상황이 되어버린 겁니다
이러니 굉장히
어려운 상황이 되어버린 거고
또 러시아도 중요한 시장이었는데
이 러시아 시장을
활용하기도 어려워지면서
그래서 한국의 경제가
앞으로 굉장히 어렵다
지금까지의 그 비즈니스 방식을
완전히 바꾸기 전에는
한국은 현재와 같은 방식으로는
상당히 어려울 수밖에 없다
오히려 떨어지면 떨어졌지
소득이 늘어날 가능성이 별로 없다
저는 이렇게 보여지더라고요
자 금리 소득에 대해서 말씀드렸고
인구는 어떨까요?
인구 이건 말할 필요도 없는 거죠
우리나라의 합계 출산율이 0.78이잖아요
합계 출산율이라고 하는 게 뭐냐면
남녀 두 명이
아니면 남자 여자가 같이 만드는 거니까
남녀 두 명이 가임기 동안에
몇 명을 낳는가 라고 하는 게
합계 출산율 이에요
그럼 이게 가임 인구가
현상 유지가 되려면
두 명이 돼야 되는 거예요 합계 출산율이
즉 두 명이 두 명을 낳으면
계속 두 명으로 유지가 되잖아요
그런데 0.78을 낳는 거에요
우리는 두 명이
그러면 이 가임 연령
인구가 어떻게 되겠어요?
계속해서 줄어들게 되는 겁니다
가임 연령이라고 하는 게
15세부터 50세까지 거든요
35년의 기간인 거죠
그 한 텀이 지나면 어떻게 되겠어요?
인구가 두 명이 0.78명이 되는 거예요
3분의 1이 되는 거죠
우리나라는 지금 그런
악순환의 고리 속으로 들어와 있거든요
젊은 사람은 계속 줄어들고
노인 인구만 계속 늘어나는
이런 상태
물론 노인도 저 같은 노인인데
시간이 지나면 죽지만
이런 상태가 된 거에요
그러니까 주택에 대한 수요 이것도
인구 때문에 주택 수요가 늘어난다
이거는 말이 안 되는 거죠
그런데 하나 수요가
늘어나는 부분이 있긴 해요
그게 뭐냐면 1인 가구용 주택
사람들이 점점 더 결혼도 안 하고
또 홀로 사는 독거노인들도
많아지고 그러니까
1인 가구용 주택에 대한
수요는 늘어날 수 있습니다
지금도 이미 늘어나고 있어요
자 그런데 이 1인 가구는
특성이 있잖아요 보통의 가구하고는 달리
그게 뭐에요?
주택을 잘 소유를 안 합니다 이 사람들
원룸이라던가 오피스텔이라던가 이런 거는
거주하는 사람이 잘 소유를 안 해요
소유는 어떤 걸 하느냐?
나 나중에 결혼하고 나서
내 가족이 생기면 그걸 위해서
주택을 소유를 하는 것이지
나 혼자 사는데 그거 내가
내가 돈 내고 살 거야
이렇게 잘 안 한단 말이죠
그러니까 이 1인 가구용 주택의 경우는
거주 수요만 있는 거에요
보유 수요가 없고
그런데 그동안은
그걸 어떻게 공급을 해왔느냐?
이거 다주택자들이 공급을 한 거죠
그래서 한 사람이 빌라 몇 채씩
또는 오피스텔 몇 채씩 가지고
그거를 1인 가구들에게 임대를 해온
그런 시장이 바로
이 1인 가구 시장인 겁니다
1인 가구용 주택 시장인 거죠
그런데 이게 지금 어떻게 됐습니까?
종부세니 뭐 이런 것들 때문에
다주택자들이 그야말로 징벌적 규제
징벌적 세금을 받아 왔잖아요
그러니까 이 사람들이 집을 어떻게든
팔아야 되는 거에요 이 1인용 주택들을
그런데 안 팔려요
살 사람이 없는 거죠
그건 뭐 이제 몇백 채씩 사서
뭐 그 전세 사기도 치고 뭐 이제
이런 사람들이나 그 집을 사는 거지
누구도 그것을 매입하고
보유하려고 하지 않는 거에요
그러니까 매매가격은 어떻게 됩니까?
매매가격은 떨어지는 거에요
임대료는 어떻게 될까요?
임대료는 치솟는 거죠
그래서 깡통전세가 나오는 거에요
근데 어쨌든 이거는
없보유할 수 는 상황이 되는 거에요
앞으로 이 종부세가 더욱더 강화가 된다면
뭐 이건 더욱더 심각한 현상이 될 겁니다
즉 1인 가구용 주택
빌라라던가 오피스텔이라던가 이런 것들은
임대료는 치솟는데
매매가격은 형편없이 떨어지는
그래서 전세보증금이
매매가격보다도 훨씬 비싼
이런 깡통전세가 일반화될 것이다
그러니까 이것도 사실은
건축이 늘어날 가능성
매우 희박하다는 거에요
왜? 매매가격이 떨어지기 때문에
임대 수요는 늘어나는데
그리고 아주 고가의 주택들도
여전히 좀 수요가 늘어날 가능성이
있지 않냐 이렇게 생각을 합니다
종부세 같은 이 다주택자 징벌제도 때문에
여러 채를 가질 수 없으니
이제 부동산에 대한 투자는 똘똘한 한 채
여기에 모든 것을 다
쏟아 부을 가능성이 많고
지금까지도 그래왔지만
앞으로 더욱더 그렇게 될 가능성이 높고
수요가 늘어나는 거죠
그런 비싼 고가의 주택들
게다가 재건축 성공을 기대하기가
굉장히 어려워졌잖아요
이제 재건축 하다가 중단하는 데도 많고
뭐 새로 시작하는 건 엄두도 안 나고
이렇게 되어버렸으니
좋은 위치의 고가 주택들 수요는
늘어날 것이다
그러니까 이제 값은
높아질 가능성이 높다
부분적으로는 그런 겁니다
자 인건비는 어떨까요?
이거 역시 떨어지길 기대하기 힘들죠
인건비 부담이 느는 제일 큰 이유는
규제들 때문에 그렇습니다
주 52시간 근무
이제는 공사장에서도
딱 6시 되면 딱 문닫고
그냥 끝난다면서요
그러니 다음날 이거 다시 시작하려면
비용이 굉장히 늘어나는 거고
또 건축 기간도 늘어나게 되는 거고
이게 다 공사비
증가의 원인이 되는 거죠
최저임금 인상 뭐 이런 것 같은
이런 규제들 때문에요
그러니까 이런 규제들은
더 심해지면 심해졌지
완화될 가능성은 없습니다
인건비 역시 떨어지길 기대하기 힘들다
이런 말씀인 거죠
자 자재값은 어떨까요?
이거 수입 물가에
크게 좌우될 거라고 봅니다
환율과 전 세계적인 글로벌 서플라이체인
또 중국 상황 이런 것들이
중요할 거라고 보는데
환율 이건 미국하고 우리나라의
금리 상황이라든가 또
우리나라의 경상 수지 상황이라든가
뭐 이런 게 종합적으로
작용을 할 텐데요
여러가지를 고려해 보면
원화 가치가 높아질 가능성
그렇게 높아 보이지 않습니다
이제 다만 중국산 자재들 유입 가능성
이게 저는 상당한 변수라고 봐요
왜냐하면 중국의 자재업체들이
굉장히 많잖아요
그 품질이 우리나라보다 못하지만
그리고 우리나라의 자재
품질 기준이 있잖아요
거기에 못 미치는 것들이
뭐 많이 있다고 합니다만
근데 중국의 부동산 시장이
완전히 다운이잖아요
부동산 공사가
굉장히 많이 줄어들어 있거든요
그러면 중국에서 그동안 건자재를
생산해왔던 시설들은 어떻게 되겠어요?
놓을 수는 없으니 뭔가
생산을 해야 될 테고
또 재고가 많이 쌓여 있을 거 아닙니까?
그거를 어떻게든 처치를 해야 될 거예요
그게 우리나라에 쏟아져 들어온다면
자재값이 떨어질 가능성 꽤 있죠
근데 이게 얼마나 영향을 줄지는
저는 확실히 모르겠어요
아마 기준이 다르고 그렇기 때문에
이게 마구 쏟아져 들어오지는
못하지 않을까 하는 생각을 하는데
그들 제품의 품질도
꽤 높아져 있을 것이고
최근에 이 태무라던가
또 뭐 알리익스프레스라던가
이런 거 쏟아져 들어오는 거 보면
건자재도 그러지 말란 법이 없을 것 같다
그렇게 되면 자재값을 떨어뜨리는 데는
좀 기여를 하지 않을까?
그것의 품질에 대해서는
제가 확신할 수 없지만
그런 생각을 해 봅니다
결국 이 우리 국내에서 건설업
별로 희망이 없어 보입니다
건설업 또 건축 자재업 이런 것도요
돈을 벌려고 하면
전자산업이나 반도체, 케이팝
이런 것처럼 해외로
나가야 된다고 저는 생각을 해요
우리나라가 물론 대형건설업체들은
1960년대부터 그렇게 해온 것이 사실이죠
근데 이제는 시행사들
중소건설업체들 건자재업체들
모두 해외에서 살 길을 찾아야 된다
저는 그렇게 생각을 합니다
스웨덴, 룩셈부르크, 스위스 이 나라는요
다 뭐 천만 미만 또 뭐 백만
뭐 그 정도 수준 되잖아요
그러니까 내수라고 하는 게 사실 없어요
그러니까 이 사람들은
비즈니스를 하면 기본적으로
글로벌 비즈니스입니다
그런데 그렇게 하니까 되잖아요
이 사람들이 뭐 원래부터
영어를 쓰는 사람들도 아니고
원래부터 미국사람도 아니고
스웨덴 같은 경우는 보면
완전히 촌사람들인 거에요
바이킹족들, 해적들 이잖아요
그런데 이 사람들이 다
글로벌 비즈니스를 하는 거에요
어릴 때부터 영어해서
영어도 잘하고 말이죠
교육도 우리 다 바꿔야 돼요
그래서 이제 한국인도
비즈니스는 글로벌이 기본이다
요즘 보니까 케이팝은 그렇더군요
아예 데뷔 자체를
해외에서부터 데뷔를 시작하는
그런 보이그룹, 걸그룹들이 많더군요
그게 우리도 이제
비즈니스의 기본으로 가야 된다
졸대학 업하는 사람은 대학 다니는 동안
또 고등학교에서부터
그런 연습을 시켜야 된다 학교에서
저는 그렇게 생각을 해요
한국인들의 무대는 한국이 아니다
이건 건설업체, 자재업체
뭐 다 그렇다는 거에요
근데 요즘은 자재업체들을 보니까
뭐 LX 하우시스나
시멘트 업체들이나 이런 데를 보면
이제 다 여기들도 이제
글로벌을 기본으로 하고 있기는 하더라고요
이제 영세업체들도
글로벌을 기본으로 해야 된다
저는 그렇게 생각을 해요
그리고 가능하다 그게
인구 감소 시대 그리고
중국과 경쟁 관계가 되어가는 시대
그렇게 하지 않으면 우리나라
3만 달러 소득조차도
유지하기 힘들 겁니다
이제 바뀌어야 됩니다
김정호의 경제 TV
오늘은 건설업 위기에 대해서 말씀드렸습니다
시청해 주셔서 감사합니다