시청자 여러분 안녕하십니까 김영익입니다
오늘은 매주 주요 경제 뉴스와 함께 살펴보는 시간이죠
김영익에게 들리는 경제 라디오입니다
놓치기 쉬운 경제 뉴스 저와 훌륭하신 게스트분들이 함께 챙겨드리고자 하는데요
아직 김영익의 경제스쿨 구독 안 하신 분이 있다면
한 번씩 구독 눌러주시고요
좋아요도 눌러주시면 더 열심히 영상 만드는데 힘이 될 것 같습니다
오늘 게스트로는 건전한 부동산 시장 환경을 만들기 위해 항상 발로 뛰고 계신 분이죠
한문도 교수님 모셨습니다
-교수님 안녕하십니까 우선 귀한 시간 내주셔서 정말 고맙습니다 -네 안녕하세요
제가 감사합니다 초대해 주셔서 너무 감사합니다
요즘 유튜브 다른 강연 정말 바쁘실 텐데요
근황 좀 소개해 주시죠
저는 뭐 여전히 방송에 좀 치중을 많이 예전에 했었는데요
요즘에 책을 좀 쓰다 보니까 조금 예전보다 덜 나가고 있는데
여하튼 대한민국 청년들이 요즘 사실
주택가격 때문에 많이 상심하고 계시잖아요
그 부분이 벌써 몇 년째인데
여하튼 부동산 가격의 정상화를 위해서
계속 제가 알고 있는 내용 방송이나 강의 시간에도 얘기하고
또 이렇게 김영익 교수님이 초대해 주셔서
이런 데서도 계속 설파하고 다니고 있습니다
그래서 앞으로 대한민국 부동산이 정상화되는 날까지
계속 그런 활동을 유지하려고 하고 있습니다
여기서 정상화라는 건 어떤 의미로 말씀하신 건가요?
정상화라는 건 이런 개념이죠
우리가 예측 가능한 경제라는 게 예측 가능하면
선순환이나 어떤 구조가 안정적이라고 우리가 볼 수가 있는데요
지금은 예측이 너무 불가능합니다
그리고 또 희망이라는 단어에서
경제주체인 우리 가계기업에서 가계가 중요한 역할을 하는데
특히 무주택자분들의 가계에서 어떤 희망이 요즘 많이 없어지고 있거든요
그런 부분에서 제가 볼 때는
정상화라는 가격의 수준이라는 게 뭐냐면 적정 가격
적정 가격
좀 거품이 없고 적정해서
내가 몇 년 일해서 집을 살 수 있겠구나 라는 희망이 있으면
어떤 긍정적인 에너지가 생기게 되고
활동도 또 건전해지고 또 내수경제도 활발하게 돌아갈 텐데
지금은 보면 아까 뭐라 그럴까요?
집에 대한 어떤 희망이 아예 없어졌고
그러다 보니까 결혼이라는 어떤 주제에도 거리감이 생기고 청년들이
또 기존의 부모님들 입장에서는
자기 집이 하나인데 자제분이 둘이라고 하면
집값이 올라봤자 자제분 둘 보태주면 소량이거든요
이런 부분에서 정상적으로 우리가 미래 소득을 가지고
내가 언제쯤 집을 살 수 있겠구나 라고 긍정적인 마인드로 생활을 하고
그러다 보면 사회 어떤 심리적인 부분에서도
우리가 경제도 괜찮고 나도 희망을 갖고 열심히 살고
또 기본적인 어떤 우리 인간의 기본적인 베이스에 대해서
예의라든지 이런 것들이 잘 정상화될 텐데
지금은 그런 가격이 아니다 보니까
자식은 부모님한테 나는 흑수저라서 이런 불편한 마음을 갖게 되고
부모님도 아무런 죄도 안 졌는데 자식한테 죄진 것 같고
이런 아주 불편한 어떤 상황들이 도래하지 않습니까?
제가 말하는 정상 가격이라는 것은
누구나 희망을 갖고 실제로 열심히 일을 하면 보답이 있고
미래에 대한 그림을 그릴 수 있는
그런 사회에 적정한 가격이 부동산 가격이다
그런데 지금은 너무 높다 이렇게 말씀드릴게요
그런 의미에서 구체적 측도로 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가
PIR 또는 PRR 이런 거로 하나 지표로 따지는데
-지금 그 주는 어떻게 가격 평균보다 높습니까? -어마어마하죠
네 저희 대한민국 역사상 지금 최고잖아요
우리가 제일 높을 때가 노무현 정부 시절에
그때 미친 집값이라 그래 가지고
분양 받으려면 막 텐트 치고 줄 서고 그랬잖아요 교수님도 아시다시피
그때가 PIR이 한 12 정도, 13 정도 됐거든요
지금 아시겠지만 넘베오 기준으로는 25 이렇게 나오고
또 해외에서 보는 기준에서는 우리를 한 18에서 20 보고 있고
대한민국 자체에서는 아시겠지만 통계가 약간 보수적이잖아요
20까지 찍었다가 지금 16까지 내려왔다고 서울 기준으로 얘기를 하거든요
그러면 그게 한 푼도 안 쓰고 16년이니까 실제로 그렇게 살 수는 없잖아요
그러면 나이 3~40년이 흘러야 집을 살까 말까 하는 구조잖아요
교수님이 말씀하신 PIR 지수가
거기다가 피케티 지수라고 교수님도 아시지만
그 지수도 다른 나라들 버블 터질 때 수준보다 높거든요
그러니까 우리나라 대한민국 주택가격이 상당히 높다는 건
객관적인 지표로도 나오고 실제로 우리가 느끼고 있잖아요
느끼고 있고 이생 끝 이런 표현들 나오지 않습니까?
상당히 지표로도 높게 나오고 있습니다
-한문도 교수님하고... -아 저것도 있어요 PRR이라고요
그건 연임대료 대비 주택가격인데
미국에서는 그 수치를 15가 넘으면
집을 사는 것보다 임대로 사는 게 더 이득이다 라는 기준이 있잖아요
대한민국은 아직 그걸 많이 얘기 안 하는데 교수님은 아시잖아요
그 PRR 지수도 계산해보면 우리가 한 25, 30 나와요
그렇게 높습니까?
그러니까 임대로 사는 게 더 좋다는 증명은 되어 있는 상태로 주택가격이 높다 이거죠
-전에 한문도 교수님하고 책을 한번 같이 쓴 적이 있었습니다 -네 맞습니다
그때 쭉 읽어보니까 이분은 정말 통계에 가지고 말씀을 하시는 분이구나
거기다가 통찰력까지 덧붙이구나 이런 생각이 들었었습니다
이제 본격적인 이야기를 해볼까 하는데요
들리는 경제 뉴스 시간입니다
오늘 한문도 교수님께서 우리 구독자 여러분들께서 꼭 알아야 할
경제 뉴스 가져오셨는데요 어떤 뉴스인가요?
오늘 한 두세 개 가져왔는데요
처음 말씀드릴 건 기사 제목이 이렇습니다
내년부터 수도권 아파트 물량 반토막
그리고 또 뒤에 붙은 기사는
고금리의 부동산 경기 침체 이렇게 상반되는 말을 썼어요
앞에 말을 들으면 부동산 반토막이니까
어? 그러면 입지 물량이 적으면 주택가격이 오르지 않나 라는 공포심이 생기고
근데 거꾸로 옆을 보면 고금리의 부동산 경기 침체
이게 어떻게 하란 말인가 좀 혼동스러운 기사가 나왔거든요
그래서 이 분에 대해서 말씀드릴 게 부동산 114발 기사인데요
제가 이제 이게 명예훼손이 될지도 모르겠지만
부동산 114가 예전에도 대한민국 주택가격이 한 4~5년 전에요
평균 매매가 10억 돌파 이렇게 표현이 나왔어요
근데 그 기사의 어떤 내용을 들으면
누구나가 '서울 아파트 값이 벌써 10억이야 평균이' 이렇게 생각할 텐데
그 맨 밑에 별표 해가지고요 주 이래가지고
서울 25개구 중에 16개구를 제외한 이런 게 붙어있어요
그거는 아무나 못 보잖아요
제가 그걸 봐가지고 방송에서 얘기해서 부동산 114를 조금 비토했어요
그런데 고소 안 들어오더라고요
그게 뭐냐면 그걸 또 기자분들은 그대로 쓰는 거예요
수도권 아파트에서 아 서울 아파트 10억 넘어 이렇게
그때 이미 전적이 있기 때문에 제가 부동산 114 보도가 나오면
유심히 더 팩트체크를 하거든요
여기 보면 수도권 아파트 물량 반토막 이렇게 나왔는데
수도권을 보면 그런 것 같지만 서울이 중요하잖아요
수도권은 지금 작년에 물량이 평소의 2배에요
-아 그렇습니까? -그게 올해까지 이어지고 있거든요 이건 내년이잖아요
그러니까 이게 내년만 얘기하면 되게 지금 불안감이 조성되지만
작년에는 2배였다 올해는 평년이다 그러면 똑같잖아요 3년을 따지면
이렇게 써줘야 우리 소비자들이 정확하게 판단하잖아요
이걸 이렇게만 쓰니까 헷갈리지 않습니까?
그런데 실제로 수도권 아파트 물량 현재 인천을 비롯해서
물량들이 워낙 많이 들어갔기 때문에 지금 많이 미분양이 남아있어요
그런데 서울을 또 보면 내년에 6만호가 입주합니다
평균보다 1.7배 많이 들어와요 그 기사는 또 빼놨잖아요
그러니까 이 기사를 우리 청취자분들이 보실 때
팩트체크가 명확히 안 됐기 때문에
속지 마시라고 말씀드리는 기사를 가져왔어요
그래서 정확히 말씀드리면 서울은 내년에 평균의 2배 정도 들어오고
수도권은 이미 작년에 많이 물량이 있고 아직도 남아있다
그래서 불안한 수준이 아니다
그리고 이어지는 고금리의 부동산 경기 침체 이 표현은 이어지잖아요
그러면 이제 시장 판단이 더 용이하지 않겠어요? 그렇게 말씀드릴게요 이 기사는요
네 그렇군요
저도 부동산 통계 부분에서 부동산 114 KB국민은행에서 발표하고
한국부동산에서도 발표하는데 이 통계들이 조금 차이가 있더라고요
-차이를... 우리 교수님은 아주 우리 제가 볼 때 최소 -뭔가 집계하는 방식이 다른 것 같아요
예전 시대로 말하면 최고 경률가신 학자 선비님 톤으로 말씀을 주시잖아요
저도 존경하고 그런데 저는 약간 터프하게 가잖아요
지금 통계 부분이요 아시겠지만
최근에 국토부에서 16만 채라는 어마어마한 집이 통계에서 누락되가지고 난리 났잖아요
그리고 우리 청취자분들은 아시겠지만
-한국부동산원 통계 중에 주간 아파트 매매 지수가 있어요 -네네 있어요
이게 매주 발표하잖아요
이게 전 세계에서 대한민국만 하거든요
-그렇더라고요 -없애야 되는데요 3년째 얘기하고 있는데 아직도 못 없애고
우리 청취자분들이 아실 게 주간 아파트 매매 지수가 4주가 계속 올랐어요
그런데 월간으로는 마이너스에요
이런 데이터가 정합성이 없잖아요
그런데 진짜 그래요 지금 부동산원이 말씀하신
주간 아파트 통계가 너무 이상해 가지고 제가 어느 날은
몇 달 작년이었어요 가을에
좀 이상하다 시장하고 틀렸다 그래 가지고
실제로 거래된 걸 다 조사해 봤어요 한 주간에
해보니까 하락거래가 70%인데 주간이 상승을 뜬 거예요
그래서 제가 부동산원에 확인해봤습니다 해봤더니
답변이 상당히 겸연쩍습니다 쉽게 말하면
그래서 실무진 분들은 미안해하고 부장님까지 통화를 했어요 통계부장님
통계부장님이 빨리 만나자 그래서 내가 이거 오픈해라 그랬더니요
오픈은 못하고 자료를 오픈해달라 자료 오픈이 안 된대요
그 요점이 뭐냐? 정성적 요인이 들어간다는 거예요
-정성적 요인이요? -네
그렇게 쉽게 말하면 데이터는 70개가 하락 이후 30개가 상승인데
내가 볼 때 올라갈 것 같아 올라간 것 같아 이러면 올라간 것으로 쓴다는 거예요
세계에 이런 통계가 어디 있어요
-그렇죠 -그래서 제가 막 뭐라고 그러고
안 바꾸면 제가 방송에서 지금처럼 얘기하겠다고 했는데
그거 하고 있습니다 아직도
그래서 이건 우리 청취자분들이 미리 정확히 아시고
그래서 한국부동산원이 통계를 자료를 오픈하는 날이
주간 아파트 매매가격 지수가 정확한 건데 아직은 못하고 있다
속지 마시라고 또 다시 한번 말씀드릴 게요
저희 같은 사람은 그 통계만 보니까 거기 의견을 역시 전문가다운 말씀을 하셨습니다
월간은 데이터를 오픈해요
그러니까 두 개를 같이 보셔야 된다 이렇게 말씀드리겠습니다
KB에서 최근에 5월 월간 데이터가 나왔는데
-아파트 가격이 보니까 지수가 전반적으로 떨어졌는데 강남만 약간 오른 건가요? -맞습니다 정확하게 보셨습니다
그거는 맞습니까?
네 맞습니다 KB는 그나마 좀 양심적입니다 왜냐하면 오픈이 되니까
자료를 오픈하거든요 좀 믿을 만하다
-강남이 계속 떨어지다가 이제 5월 통계 보니까 약간 오르긴 하던데 -네 올랐습니다
어떻게 그게 추세일까요? 아니면 일시적인 반등일까요?
이런 부분도 있습니다
한 사례로 말씀 올리면 부동산 입장에서 또 금융기관 입장에서
대출 가격이 내려가면 대출 액수가 줄잖아요 금융기관은
그리고 공인중개사 입장에서는 수수료가 1원이라도 낮아지잖아요
그러니까 어떤 일이 벌어지냐면 KB 통계 자료를 낼 때
부동산 가격이 내려가면 내려간 걸 바로 안 내요
들고 있어요 그냥
들고 있어서 조금 느립니다
성향은 나타나죠 왜냐하면 한 군데가 하는 게 아니라 표본이 많거든요 KB가
그러니까 우리가 판단할 게 KB 입장에서
한 사례로 예전에 제가 상담을 했는데 이런 분이 계셨어요
분명히 동네 지금 4억으로 내려왔는데 5억 이하만 대출이 되는데
그 해당자가 무주택자분인데 은행을 갔더니
5억 3000이 그대로 찍혀있다는 거예요
그래서 부동산에 가서 사인을 받아 가지고
4억에 거래되고 있다고 보여줬더니
담당자 말이 공인중개사가 정식으로 자기들이 쓰는 문서가 양식이 있대요
거기서 올라와야 입력이 된대요
그럼 우리가 생각할 수 있는 게 뭐예요
시장에서 공인중개사분들과 지점장님들 은행
이분들이 가격을 약간 담합해서 유지하는 수도 있겠다 라는 걸 추측이 가능하잖아요
그래서 우리 시청자분들이 판단할 수 있게
실제 여러분들이 현장에서 느끼는 거랑 통계 데이터하고는 많이 차이가 많이 나지만
틀린 경우가 꽤 있다
-이걸 좀 아시고 현장을 좀 많이 다니셨으면 좋겠다 또 말씀드릴게요 -아 네
역시 부동산은 발로 뛰어야 되는 것 같습니다
또 다음 뉴스는 어떤 뉴스 가져오셨습니까?
다음은 아시겠지만 한국은행에서 금리에 대해서 여러 가지 얘기가 나오잖아요
중립금리를 높인다 낮춘다 여러 가지가 있는데
지금 내수 이런 표현을 썼잖아요
잘못된 재정정책이 위기를 부를 수도 있다고 여러 번 말씀하셨는데
그 핵심은 이거죠
내수가 살아나지 않는다 라는 어떤 패턴을 두고 있습니다
그래서 이 물가안정을 계속 얘기하고 있는데
그러면 우리 교수님이 더 잘 아시잖아요
물가안정을 위해서는 미국처럼 금리를 올려야지 되잖아요
그리고 안 올리고 있잖아요
이 뉴스를 제가 왜 가져왔냐면 표현을 이렇게 썼거든요
잘못된 재정정책이 위기를 부를 수도 있다
통화정책은 한은이 하잖아요
재정정책은 정부잖아요
그러면 통화정책을 담당하는 하느니 자기 할 일을 안 하고 남 탓을 하는 거잖아요
제가 볼 땐 그래요 교수님 그렇지 않아요?
그리고서 금융안정까지 고려하겠다
금리 인하 복제 안 했다 이렇게 막
제가 보는 입장에서 변명인 거죠
일반 분들은 이걸 보면 이게 뭐지 정부가 잘못하나 헷갈리지만
둘 다 잘못하고 있다고 저는 봐요
그래서 한은 총재께서 물론 자영업자 분들이나 건설장들의 PF문제가
금리가 조금 올라오면 부담이 되는 건 사실인데
그게 지금 거품이 껴있는 부분이 분명히 있잖아요
그러면 구제방안이나 이런 걸 다 동원해서
제가 볼 때는 적정 금리를 유지하는 게 좋은데
물론 선 미리 한다는 금리를 우리가 미리 올렸잖아요 미국보다
네 그렇습니다
지금은 미리 내릴 수도 있는데 못 내리잖아요
그럼 뭔가 엉킨 것 같아요 제가 볼 때
이건 교수님이 더 잘 아실 것 같은데
금리 격차가 제가 알기로는 우리가 예전에 막 발전하고 그럴 때
경제성장률 5% 넘고 7% 가고 이럴 때는
자동차라든지 조선이라든지 지금은 반도체하고 2차전지 이런 것들이 갈 때는
우리 해외 자본이 쉽게 안 빠져나가고
그 자체에 대한 산업성의 수익성을 보고 있을 수 있지만
그게 약해지면 빠져나갈 수도 있잖아요
그럼 환율이 더 올라가잖아요
근데 지금 버티고는 있는데 요새 환율이 좀 많이 올랐잖아요
그래서 이 부분은 저는 역으로 교수님 말씀을 듣고 싶은데
이게 한국이 계속 2%를 언제까지 유지할 수 있다고 보세요?
디데이 디타임이라고 할까요?
1년 정도 이렇게 똑같이 가도 대한민국 경제가 끄떡없을지
환율이나 이건 좀 한번 거꾸로 여쭤보고 싶어요
그래서 좀 이상해서
제가 거기에 대해서 좀 답을 드리면요
저는 요새 한국은행에서 어제 오늘 세미나를 하면서 중립금리
세계적인 전문가들 모아놓고 그거 지금 하고 있거든요
그런데 중립금리가 계속 낮아지다가 최근에 좀 높아졌어요
이게 일시적인 상승인가 아니면
하락 추세에서 아니 추세적으로 상승세로 돌아섰느냐 아니면
일시적인 상승인가 그런 판단을 내리기 좀 힘들다
이런 평가를 내리는 것 같은데요
제가 보기에는 중립금리를 결정하는 가장 중요한 요소가
-실질 GDP 잠재성장률이라고 보고 있거든요 -아 , 네
그런데 현재 미국이나 우리나라 잠재성장률이
-제가 추정해보면 한 2% 안팎 나오거든요 -그래요 네
그런데 미국은 앞으로 5년 더 2%를 유지할 텐데
5년 후에 제가 추정해보면
-우리나라 잠재성장률 1% 중반대로 떨어져 버리거든요 -네
그러니까 우리 금리가 미국 금리
우리 잠재성장률이 미국보다는 낮아지는 시대가 도래하고 있다는 거죠
그래서 이런 의미에서 저는 우리 금리가 과거에는 볼 수 없을 정도로
미국보다는 시장금리뿐만 아니라 기존 금리도
낮은 수준을 유지할 수밖에 없을 것이다
그런 환경 때문에
그렇게 생각하는데 그러면 과연 우리 채권시장에서 돈이 빠져나가지 않을까?
저도 그 의혹이 들어요
이런 우려가 제기되는데요
그런데 주식시장하고 채권시장은 좀 차이가 있더라고요
지금 외국인들은 우리 주식을 한 40%, 아 26% 정도 보유하고 있어요
주식은 미국이 우리 주식을 40% 이상 가지고 있는데요
채권은 미국이 별로 안 가지고 있습니다
네, 그렇더라고요
아시아계 자금이 한 48%, 유럽계 자금이 한 30%
거의 80% 가깝게 아시아계 자금하고 유럽계 자금이 가지고 있거든요
그런데 우리 금리가 조금 낮지만
그래도 중국, 홍콩, 싱가포르보다 높고 일본 보다 높고요
독일보다는 훨씬 높거든요
네, 그렇죠
그래서 채권시장에서는 아시아계나 유럽계 자금이 빠져나갈 이유가 별로 없다
그래서 우리 금리가 미국 금리보다 낮더라도
그렇게 자금 유출은 많지 않을 것이다
저는 그렇게 보고 있습니다
구성 자체가 이렇게 되죠
처음 알았습니다 저는 덕분에
아 이해됐습니다 이거
제 생각입니다
아 그러니까 유지되도 예전처럼 큰 타격은 없을 거다 라고 보시네요
그리고 실제로 작년도 우리 금리가 미국 금리보다 낮았는데요
작년에도 채권시장으로 한 13조 원 정도 순매수가 됐거든요
올해 일시적으로 3, 4월에 조금 빠져났는데 5월에 다시 들어오고 있고
전체적으로 올해도 채권시장에서는 자금이 순유입되고 있거든요
그래서 채권시장에서 아시아계 자금 유럽계 자금이 많다 미국계 자금이 별로 없다
그런 의미로 한번 생각해 보실 필요는 있는 것 같습니다
나름 우리가 펀더멘탈이 아시아 중에서 괜찮다 이렇게 판단한 게 맞겠네요 그렇죠?
-잠재성장은 낮은데 그런데 우리 경제를 보면 지금 수출 중심으로 회복되고 있고 -그렇죠
-내수는 안 좋죠 -네 맞아요
아 그러니까 여기서 제가 기사를 가져왔지만 여쭤보고 싶은 게
내수가 지금 좋지가 않잖아요
왜냐하면 지금 소매 판매액으로 보면
조금 그것도 감소 추세나 거의 미묘하게 보합인데
가격이 올랐잖아요
그러면 라면이 700원이었다가 1,300원이 됐는데
2배가 가격이 올랐잖아요
가게 입장에서는 2배가 늘었기 때문에
라면을 2개를 먹던 걸 하나밖에 못 먹잖아요
그런데 지표상으로는 금액은 비슷하게 나오잖아요
여기서 제가 느끼는 게 이게 시간이 자꾸 가면
우리 취약계층이나 하위계층은 너무 힘들겠다는 생각이 들어서
이게 경제 부담이 나중에 안 될까 왜냐하면 그분들이
쓸 돈이 없으면 또 외식도 안 할 거고
외식업도 또 다운되고 이게 악순환 시작이잖아요
그 부분은 우려가 되는데 교수님은 또 어떻게 보시는지 궁금하네요 저는
최근에 가계소득 동향이라고 통계청에서 분기마다 발표 하는데요
지난 1분기 우리 실질 가구소득이 마이너스였어요
네 맞습니다
명목소득이 좀 늘어났지만 물가보다 덜 늘어났죠
그래서 실질소득이 마이너스고요
그래서 사실 우리 가계가 먹고 살기는 쉽지 않습니다
그래서 지난 5월에 한국은행에서 소비자 심리지수라는 걸 발표하는데요
이게 98로 100m로 떨어졌어요
-떨어졌어요 -그거는 가구보다 먹고 살기 힘들다고 그렇고요
그다음에 우리 가계 자산배분을 보면요
최근 4년 동안 보험 비중이 많이 축소됐거든요
보험이요?
-청약이라고 하시는 줄 알았는데 -보험이라는 게 우리가 좀 여유 있어야 들죠
네 맞습니다
그런데 작년에 보니까 금액 자체도 줄어들었어요
그러니까 작년 한 해 동안 우리나라 국민들이 보험을 한
거의 40조 원 가까이 해약했다는 거거든요
-보험 해약 하면 -뉴스에 많이 안 나오잖아요
원금도 못 받는 경우가 많죠
그러면서 그렇게 보험을 해약했다는 건
그렇게 우리 가구가 먹고 살기가 힘들다
그러면 조금 중장기적으로
예를 들어서 6개월, 1년 계속되면 부담되지 않나요 교수님?
그렇죠
그래서 우리 경기가 회복되고 수출만 증가하고 소비 내수는 별로 안 좋거든요
맞아요
그래서 이번에 KDI 한국개발연구원에서 이번에 경제 전망을 수정하면서
올해 당초 12월에 2.1% 했는데 이번에 2.6% 올렸거든요
그러면서도 내수가 상당히 부진하다
수출 중심의 경제 성장이다
그래서 통화정책은 한국은행에서 아는 대로 KDI가 경제 전망을 할 때
재정정책을 어떻게 하고 통화정책을 어떻게 하고 초언을 하거든요
지금 금리가 중립금리보다 높다
그래서 금리를 중립 수준으로 좀 낮춰주는 게 좋을 것 같다
이런 제안을 냈더라고요
아 그렇게요
그럼 부동산 가격이 또 흔들리 잖아요
-그래서 이제 -큰일 났네요
그게 문제가 될 것 같아요
그런데 한국은행도 지금 3.5% 금리가 긴축적인 수준이라고 이야기하고 있거든요
그런데 한국은행 입장에서는 물가가 2% 확신이 들 때
그때 금리를 인하하겠다는 겁니다
그런데 한국은행이 올해 물가 상승률을 2.6%로 예상해놨는데요
그런데 하반기는 2.4%예요
그런데 한국은행이 지금은 분기별로 경제 전망을 안 하지만
앞으로 분기 별로 경제 전망을 하겠다는 겁니다
그런데 3분기까지는 아마 물가 상승률이 2.7% 안팎일 거예요
그런데 하반기가 2.4%라면
4분기에는 2% 초반으로 물가 상승률이 떨어진다는 거죠
그래서 아마 4분기에는 물가 상승률이 2% 초반으로 떨어지고
한국은행이 금리를 인하할 가능성이 높다고 보고 있습니다
그랬을 때 이제 주택가격이 어떤 영향을 줄지
그건 우리 한 교수님 께서 말씀 좀 해주시죠
그렇게 되면 정부 입장에서 국토부나 정부에서
그동안 풀어줬던 부동산 연착률을 위한 활성화 대책을 조금 줄여야겠네요
줄여야지 이게
아 그래서 이창용 총재가 그런 말을 했군요
투트랙 비슷한 얘기를 하셨잖아요
만약에 인하를 할 경우에는 다른 방법으로 제어를 하겠다
그 스트레스 DSR 아시잖아요?
그게 이제 그걸 갖고 아마 부동산 시장을 제어 할 것 같네요 지금 말씀 들어보니까
교수님 말씀대로 그 정도 어떤 트렌드로 가가지고
연말쯤에 조금 인하할 가능성이 있다 그러면
한은도 부동산 가격에 대한 부담이 있으니까
스트레스 DSR로 주택 분야에 대해서만 제어하는 효과를 두면 이게 가능하겠네요
그렇게 시장을 예측하면 좋겠네요
-그래서 금리라는 것은 사실 모든 경제 주체에 영향을 주지 않습니까? -네 맞습니다
그런 의미에서 금리라는 것도 거시경제정책이고요
지금 한 교수님이 말씀하시는 것처럼
그런 측면에서 DSR 같은 미시적 조정은 좀 필요할 것 같습니다
그렇게 같이 할 것 같네요
제일 마지막 기사 말씀드리겠습니다
마지막 기사는 전셋값이 52조 원 상승한다 이런 기사들이 많았잖아요
그부분에 대해서 이런 기사가 나왔습니다
전셋값 너무 비싸니 차라리 이러면서
임차권 등기 명령 전세에 들어가는 세입자들
이런 표현이 나오고요
기사가 40%가 급증했다는 기사가 있습니다
실제로 제가 몇 달 전부터 임차권 등기 추이를 봤는데
우리 청취자분들이 이해하실 건 그렇습니다
임차권 등기가 늘어났다는 건
전세 보증금을 못 돌려주는 데가 많다는 얘기거든요
그러면 현재 우리가 뉴스에서 봤던 내용은 뭐냐면
지금 몇십 주, 40주 이상 1년 정도 전셋가격이
서울 같은 경우에 계속 상승하고 있고
이런 보도들 많이 보셔서 좀 불안 하실 텐데
실제로는 예를 들어서 제가 5억에 전세를 했어요
전셋가격 오르면 6억이 됐을 거 아니에요?
그럼 전세보증금을 돌려 주고 돈이 남잖아요
그런데 실제 시장에서는 임차권 등기 명령
그 5억을 못 돌려주는 데가 많은 거예요
급증을 했어요
그래서 서울 같은 경우에 그림에서 보다시피
2020년부터 2022년 정도까지는
그전부터 계속한 임차권 등기 명령이 한
200건에서 150건 사이였는데요
작년 7월, 8월에 2,000건으로 10배가 뜁니다
그런데 그때부터 전셋가격은 이미 상승하고 있었거든요
우리 청취자분들이 정확하게 아실 게 뭐냐면
신혼부부들이나 신축주택 이렇게 좋은 주택들은
선호하는 사람들이 많으니까 전셋가격이 강세를 띄잖아요
강세를 띄는 현장들조차도 아시겠지만
2022년 하반기 미국이 금리를 많이 올릴 때
전셋가격이 많이 내려 왔습니다
역전세난 문제 때문에 정부가 임대인들이 돈을 못 돌려주니까
전세 반환 보증 대출 제도를 시행 했잖아요
그걸로 분위기가 바뀌어서 전셋 가격이 오르고 있는데 결론은 이거 죠
전셋가격이 5억이었던 게 3억으로 내려왔어요
내려왔다가 지금 4억으로 올라간 거예요
지금 분위기가 1년 사이에
그러니까 5억이었던 분은 나가려 그러면 4억밖에 안 되니까
올라 갔지만 많이 떨어졌다 올라왔기 때문에 그 돈을 못 메꿔주는 거예요
그래서 임차권 등기가 늘어나고 있습니다
그러니까 쉽게 말씀드리면 이게 현장별로 다 다르구나
4년 전에 계약을 하신 분이나
2년 전에 막 떨어지기 전에 계약하신 분들은
지금 전셋가격이 올라왔다고 하지만 자기가 든 것보다 낮은 거예요
그러니까 임차권 등기가 늘죠
그래서 우리 청취자분들이 정확하게 보실 게
이게 전셋가격이 올랐지만
최고점에서 많이 내려와서 올라간 상태다 정확하게 파악하셔야 되고
그래서 실제로 현장에서는
전세가 없어서 전세 쫓겨나고 이런 건 없잖아요
그러니까 전세대란하고 정말 달라요
그러니까 우리 시장을 보실 때 이게 보도는 이렇게 나오지만
기저효과로 전셋가격이 올라가는 효과가 있지만
주택가격이 또 앞으로 상승할 거라는 예측이 많이 없다 보니까
매매보다는 전세로 들어오는 수요까지 있으니까
전셋가격이 상승 하고 회복을 했지만
예전 고점보다는 여전히 낮다
그래서 임차권 등기는 벌어지고 있고 결정적으로 7월 1일부터요
임차권 등기, 전세, 역전세 이걸 막기 위해서 정부가 던졌던
전세 요금 보증 반환 대출 임대인들이 해 주는 거 모자랄 때
그 거래가 스톱입니다
스톱이라는 얘기는 진짜 더 못 돌려 주는 게 많이 나올 수도 있죠
그래서 전세장이 약간 변동될 가능성에다가
서울 같은 경우에 강동구발
강동구가 11월하고 9월에 합해서 한 1만 5천 세대 입주거든요
우리가 유명했던 둔촌주공
그것이 터지기 시작하면
송파구발, 강동구발 전세 약세가 이어질 것 같고
내년에는 동대문구라든지 은평구 쪽에 입주물량이 꽤 많아요
이런 것들이 이어져서 지금 전세 뭐 약간 대란 이런 분위기로 이끌어 가잖아요
그게 이제 시장이 의외로
약세로 돌아설 가능성이 있다는 걸 좀 말씀드리고 싶습니다
제 제자들도 요새 결혼한다고
집이 있어야 되지 않습니까?
그래서 전셋집을 많이 찾고 있는데
-가격이 많이 올랐다고 이런 이야기를 많이 하더라고요 -네 맞아요
그런데 지금 5억에서 3억 떨어졌다 지금 한 4억 정도 올라간 수준이고
-아직까지는 -예전보다는 낮습니다
예전보다는 낮고 또 내년에는
-또 공급 물량이 많아서 전세 가격은 좀 안정 될 것이다 -조금 더 오를 수 있습니다
그런데 입주물량이 좀 많습니다
-입주물량이 많아가지고 -서울 같은 경우에는
네 그건 좀 다행스러운 일이네요
너무 공포심에 기사에 휘둘리지 않으셨으면 좋겠어요
그런데 요새 기사들 보면 그런 공포심
무슨 부대가 스크럼을 짜서 공격 하는 듯한 느낌을 받아요
제 개인적으로는
시장이 이 정도는 아닌데 왜 이렇게
실제로 제가 얼마 전에 무슨 유튜브 나갔는데요
서초구 방배동에서 한 20년 한 여자 사장님인데
저한테 묻는 거예요 방송 전에
아니 저 왜 이렇게 매매가 상승 하고 이런 기사가 뜨는지
도대체 이해가 안 된다고 저한테 묻는 거예요
그래서 좋은 거 아니냐고 부동산 입장에서
아니라는 거예요
무슨 말이냐 했더니
기사는 그렇게 나는데 자기 지역구에 있는 서초구
방배동 일대 부동산 사장님들이 모여 가지고 기자들 욕한다는 거예요
자꾸 올라간다고 하니까 손님은 더 안 오고
실제로 팔려는 분들은 팔려고 하는데
올라간다고 전화오고 스트레스 받는 거예요
그런데 손님이 와야 팔잖아요
실제로 매수 의지수 손님들이 찾아 오는 비율이
물건이 10개면 2~3명 온다는 거예요
그러니까 어느 집들은 손님도 안 오는 거죠
그게 현장에서는 전혀 다르다고 또 얘기를 하더라고요
기자분이 발로 뛰면서
좀 더 정확한 현장 이야기를 해 줘야 될 것 같습니다
혹시 또 부동산에 가서 꼭 해 주시고 싶은 이야기
저는 이 정도 말씀 드리고 교수님 도 좋은 말씀 듣고 싶은데요
부동산 관련 여러 가지 좋은 말씀을 해 주셨는데요
제가 오늘 가져온 뉴스는
오늘 통계청에서 4월 산업활동 동향을 발표 했거든요
그런데 지난달 산업생산이 3월에 2.3% 감소했어요
그런데 4월 보니까 1.1% 약간 증가 했습니다
그런데 서비스업보다는 주로 제조업 중심으로 증가했고요
그런데 앞서 말씀드렸습니다만 고금리 다 소득 감소도 있습니다만
소비가 지금 안 되고 있어요
3월에 1.1%나 전월대비 감소했더라고요
소비라는 것은 내구제, 준내구제 이런 것들로 나눠지는데요
특히 내구제 소비가 5.8%나 감소 했습니다
내구제 소비 중에서도 승용차, 컴퓨터 이런 것들이 안 되고 있거든요
그래서 사실 우리가 좀 여유가 있고 소득이 들어야지
승용차 사고 그러는데 사실 이건 좀 미리서 샀죠
우리가 코로나 때문에 집에 있으면서 막 컴퓨터 바꾸고
-맞아요 그랬었죠 맞습니다 -이런 건 한 번 쓰면 오래 쓰죠
그래서 안 될 시기도 됐는데요
특히 최근에 승용차 소비가 많이 줄어들고 있는 것 같습니다
이건 우리뿐만 아니라 미국도 최근 보니까
-자동차 재고가 급증하고 있더라고요 -아 미국도요?
-호황이라고 그러는데도요? -네
호황이었는데 몇 달 전까지는 호황이라고 그랬는데
미국도 최근 데이터 5월 초 데이터 보니까
자동차 재고 1일 재고가 76일 정도 되고 있어요
76일 팔아야 될 자동차를 지금 보유하고 있다는 거죠
그래서 미국도 자동차 재고가 많이 늘어나고 있고
우리나라도 자동차 판매가 좀 안 된 것 같습니다
이걸 저도 체감하고 있는데요
저희 학교에 H 자동차 판매원이 매주 와가지고 자동차 가격을 얼마다
이거 얼마 기다리면 적극적으로 내줄 수 있다
얼마 전까지는 상당히 오래 기다렸었어요
-맞아요 -그런데 최근 보니까 하이브리드만 빼놓고 나머지는 금방 금방
차가 바로 대기 중이니까
-대기중이니까 -재고가 쌓여서
그래서 자동차가 소비가 안 되거나
그리고 우리 수출 동향을 보면
자동차가 작년에 정말 잘 됐었거든요
3년 전에 우리 자동차가 수출 비중이 7.2%였어요
그런데 작년에 보니까 11.2%까지 많이 늘어났는데
올해 비중이 좀 줄어들고요
대신 반도체하고 선박 이런 것들이 늘어나고 있습니다
그래서 소비는 여전히 부진하다
특히 내구제 소비가 부진하다 이런 말씀을 드릴 수가 있는데요
그래도 4월 산업활동 동향에서 긍정적인 건
앞으로 경기를 예측 해주는 선행지수 순환 변동치라고 있거든요
이게 작년 4월을 저점으로 올 2월 까지 계속 올라왔었어요
그래서 경기가 회복된다 이런 신호를 보냈는데 3월에 떨어졌거든요
그래서 3월에 떨어진 게 추세적으로 하락이냐
아니면 상승 과정에서 일시적인 하락이냐
이게 굉장히 중요한 이제 관심사였는데요
-4월에 올랐습니다 -다시?
다행이네요
그래서 경기 회복세는 지속되고 있다 이렇게 볼 수가 있는데요
그런데 저는 시청자 여러분들한테 우리 통계청 선행지수뿐만 아니라
OECD에서 각국의 선행지수를 발표하거든요
그런데 통계청의 선행지수는 매월 말에 발표하는데
OECD 선행지수는 한 10일쯤에 발표가 돼요
우리나라 통계청보다 한 20일 빨리 발표되거든요
그런데 OECD 선행지수가 작년 2월에 통계청보다 2개월 앞서서
먼저 저점을 쳤고요
이게 올 4월까지 계속 올랐거든요
그런데 OECD 한국 선행지수가 우리 통계청 선행지수의
-한 2개월 정도 상관계수 0.83으로 선행을 해요 -곧 바고
0.84에요?
상당히 높거든요
그럼 OECD 걸 보면 도움이 많이 되겠네요
OECD 것도 보시는 게 더 빨리 발표하고 선행성이 있으니까요
그러네요
-그러니까 OECD 거 꼭 보시면 좋을 것 같고요 -아 네네
10일 이전에 빨리 발표하거든요
그래서 우리 통계청에서도 조금 더 빨리 발표할 수 없느냐
그런 생각이 듭니다
그런데 어떻든 선행지수가 증가한 것 보니까
경기에 대한 희망은 좀 가져도 좋을 것 같다
이런 말씀을 드릴 수가 있을 것 같습니다
혹시 경기 관련해서 체감력으로 어떠신지 느끼시는지
교수님 말씀 들어보니까 제가 현대 자동차 지인이
그게 20 몇만 원까지 갔다가
10만 원대로 떨어졌다가 다시 또 20만 원대 쭉 올라가니까
지금 교수님 말씀하시고 딱 맞는 것 같아요
지금 자동차가 약간 재고가 쌓이니까 요새
현대자동차 주가 저는 그걸 안 갖고 있는데
솔직히 말씀을 드리면 제가 자주 가는 집 앞에 편의점 사장님이세요
부동산도 많이 갖고 계세요
얘기하시다 보니까 현대자동차를 자꾸 여쭙는 거예요 저한테서
제가 경기를 조금밖에 모르고
김영익 교수님한테 여쭤봐라 뭐 이런 얘기를 대놓고는 할 수는 없고
그 현대 자동차 지금 말씀 주신 걸 들어보니까
OECD 선행지수 이걸 보면 역으로 또 약간 예측이 가능하겠네요
주식 시장도 그렇죠 교수님?
저는 주식 투자 하신 분들은 꼭 OECD 한국 선행지수를 보셔야 된다
-그렇게 말씀하셨어요? -그렇게 말씀드리는데요
아 네
-그게 -정확하게 어떤 거 봐야 돼요 교수님 정확하게
2021년 5월에 선행지수가 정점이었거든요
그게 2021년 6월까지 우리 코스피가 3300 갔었어요
근데 선행지수가 6월부터 하락했거든요
-하락한다고... -그걸 보신 분들은 준비를 했겠네요
저는 선행지수가 하락할 때는
주식 투자하신 분들한테 좀 쉬시는 게 좋습니다
좀 제대로 얘기해 주시지
아주 좀 점잖게 얘기해 주시니까 못 알아 들을 수도 있어요
그때도 3300 갔을 때 2200 그런 거 보고 말씀을 드렸었거든요
드디어 알았다 저도
저는 주식 투자하시는 분들
선행지수 하나만 보셔도 된다고 생각하고 있습니다
그러네요
그런데 이게 작년 2월에 저점이었어요
그런데 작년 1월에 우리 코스피가 2135까지 떨어졌습니다
그런데 어떻든 최근에 2700 근처까지 왔지 않습니까?
주식 투자하시는 분들은 선행지수 하나만 보셔도
너무 감사합니다
대세의 흐름을 거슬리지는 않는다고 생각하고 있습니다
제가 교수님 유튜브를 가끔 보는데 좀 자주 봐야겠네요
이 삶에 도움이 될 수 있는 부분이 자산관리에요 그렇죠?
감사합니다
그게 하나가 모든 건 아니지만
주식시장하고 주가하고 거의 똑같습니다 방향이
교수님이 그동안 보신 바가 키워드가 말씀하신 그건데요
-저는 그거 하나만 봐도 된다고 생각합니다 -알겠습니다 너무 감사합니다
이렇게 오늘 한문도 교수님 모시고요
주요 경제뉴스 특히 부동산 관련 뉴스
한문도 교수님의 통계하고 통찰력 좋은 말씀 들어봤습니다
오늘 나와주셔서 진심으로 감사드리 고요
저도 교수님 감사합니다
-가끔 앞으로도 좋은 말씀 해주시기 바랍니다 -불러만 주시면 달려오겠습니다
정말 고맙습니다
네 고맙습니다
이제 다음주 주요 경제 일정 정리 해서 말씀드리겠습니다
우선 미국에서는 ISM이라고 그러죠?
제조 구매 관리자 뉴스 비제조업 발표하는데요
이게 미국 경기를 보는데 가장 빨리 나오는 선행지표 중에 하나에요
그런데 최근에 미국 제조업은 이미 침체 국면에 빠졌었습니다
2022년 10월에 50이었고요
계속 50을 밑돌았거든요
지난 3월에 50.3으로 약간 높아졌다가
4월에 다시 49.2로 밑으로 떨어졌 습니다
그리고 중요한 건 비제조업인데요
제조업 경기는 침체에 빠졌습니다만
서비스업 경기가 계속 좋았었습니다
그런데 지난 4월에 서비스업 구매자 관리지수
ISF 서비스 PMI 지수도 49.4로 50 밑으로 떨어졌거든요
이걸 보면 미국 경제성장률이 많이 둔화되거나 침체될 수도 있다
그래서 미국 경제성장률의 속보치가 1.6%였습니다만
오늘 잠정치가 발표됐는데 또 1.3%로 낮아 졌어요
주로 소비 증가세가 둔화되고 있습니다
미국 GDP의 69%를 차지하고 있는 소비가 둔화되고 있는데요
그 이유는 미국 사람들이 그동안 돈을 너무 많이 쓰고 살았죠
저축률이 많이 낮아졌습니다
그리고 우리도 실질임금이 감소 했다 이런 말씀을 드렸습니다만
미국도 실질소득 특히 중간가구 실질소득은 4년째 정체고요
그다음에 금리가 오르다 보니까
가계의 이자 부담이 늘어나서 소비증가세가 둔화되고 있습니다
그래서 소비증가세가 둔화되면
이제 기업 매출 영업이익 줄이고 기업들도 고용을 줄이겠죠
그리고 소비증가세가 둔화되면 물가 상승률도 낮아질 수가 있습니다
그래서 이번 주 미국 측에서 보면
이번 주 금요일 날 미국의 비농업 고용이 발표되지 않습니까?
지난 4월에 한 24만 개 증가했을 것이다 그랬는데
실제로 17만 5천 개로 많이 줄어들었어요
그래서 이번 5월 고용 동향이 과연 어떻게 됐느냐 이게 가장 큰 관심사죠
아마 제 생각에는 4월보다 조금 더 낮았을 것 같은데요
그러면 고용증가세가 둔화되면 아마 미국 금리 인하 시점에 대해서도
좀 그 시기가 앞당겨질 수가 있습니다
그리고 우리나라에서 가장 중요한 것은 6월 4일 날
4월 소비자물가지수에 이어가지고 5월 소비자물가지수가 발표되거든요
지난 4월 우리 소비자물가가 헤드라인이 2.9%였습니다
그러나 5월에는 제가 가지고 있는 모델 수치는 2.7%입니다
낮아진다는 거죠
그다음에 근원 물가 4월에 2.3%였는데요
아마 5월에는 2.2%로
우리 물가 상승률은 미국 물가보다 좀 낮아질 것 같습니다
한국은행에서 올해 하반기 소비자물가를 2.4%로 예상하는데요
아마 7월, 8월 무렵까지는 2.7% 안팎을 유지할 것 같은데요
저는 9월, 10월 특히 4분기 가서는 2%대 초반으로 떨어질 것 같습니다
이게 한국은행의 금리 인하 시점에 중요한 영향을 미치리라고 보고 있는데요
한국은행에서 물가 2% 확신될 때 금리를 인하하겠다 그러는데
아마 8월, 9월 무렵 가면서 물가 상승률이 2% 초반대로 떨어질 것 같습니다
그러면 금리 인하 시점이 가까워지고 있다
이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다
그리고 수요일 날 우리 1분기 GDP 잠정치가 발표됩니다
속보치가 1.3% 연율로 따지면
미국이 1.4%인데 우리는 5.2% 정도 됐거든요
그런데 3월 통계가 예상보다 조금 낮게 나와서
아마 잠정치는 1.3%를 약간 밑돌 가능성이 있습니다
그리고 중요한 것은 앞으로 2분기, 3분기
한국은행 성장률이 그렇게 높게 나올 것인가?
GDP 성장률이 높게 나올 것인가?
그런데 한국은행에서 올해 2.5% 성장 이상하고 있습니다만
1분기에 1.3% 성장해버렸으니까
아마 2분기, 3분기 가면서 성장률은
전분기 대비 0.6% 안팎, 성장세는 좀 둔화될 것 같습니다
그래서 1분기 속보치, 잠정치를 좀 봐야 될 것 같습니다
그러나 가장 중요한 지표는 우리나라에서는 소비자 물가다
이게 한국은행의 금리 인하하고 가장 멸접한 관계가 있으니까
그런데 우리나라 물가 상승률은 갈수록 좀 낮아질 것이다
특히 4분기에는 2% 초반대로 갈 것이다
그리고 미국에서는 고용이 굉장히 중요한 지표인데
금요일에 우리가 고용이 어느 정도 나오는지
실업률이 지금 3.4에서 3.9%까지 올라갔습니다만
실업률은 어떻게 나오는지
이게 또 미국의 연준의 통화 정책하고 관련이 굉장히 높으니까
이번 주에는 이 두 가지 지표에 우리가 관심을 가져야 될 것 같습니다
물론 이런 지표들이 나오면
제가 즉시 즉시 분석해서 전망까지 해드리도록 하겠습니다
놓치면 안 되는 경제 일정들 제가 직접 챙겨드릴 테니
앞으로도 김영익의 들리는 경제 라디오 많은 관심 부탁드립니다
오늘 여기까지였습니다
들리는 경제 라디오 김영익이었습니다 고맙습니다