0
00:00:00.520 --> 00:00:03.261
회원 여러분 안녕하세요

1
00:00:03.261 --> 00:00:06.725
이거 회원 전용 영상 영상입니다

2
00:00:06.725 --> 00:00:12.082
지금까지 제가 중국 부동산 시장의 위기에 대해서 많이 말씀을 드렸는데

3
00:00:12.082 --> 00:00:14.920
사실 우리나라 부동산 시장도 만만치가 않았습니다

4
00:00:14.920 --> 00:00:16.693
위기를 맞이하고 있는데요

5
00:00:16.693 --> 00:00:19.438
그래서 지금 이 분야를

6
00:00:19.438 --> 00:00:23.080
우리나라 부동산 분야에 대한 이야기를 준비를 하고 있습니다

7
00:00:23.080 --> 00:00:28.165
일반 시청자용 영상은 5월 말부터 공개가 될 예정인데

8
00:00:28.165 --> 00:00:34.279
회원님들께 미리 그 일부를 먼저 보고를 드리려고 합니다

9
00:00:34.279 --> 00:00:39.915
자 건설업이 얼마나 위기인가 이걸 가장 잘 보여주는 지표는

10
00:00:39.915 --> 00:00:42.759
프로젝트 파이낸싱의 연체율 입니다

11
00:00:42.759 --> 00:00:45.814
지난 3년 동안 이것이 급격히 높아져 왔거든요

12
00:00:45.814 --> 00:00:49.880
프로젝트 파이낸싱이라고 하는 거 이미 뭐 여러분 다 아시겠지만

13
00:00:49.880 --> 00:00:55.495
이것은 지어지는 건물 또는 그 사업의 결과물

14
00:00:55.495 --> 00:00:58.914
그 자체를 담보로 해서 돈을 빌려주는 것

15
00:00:58.914 --> 00:01:04.120
돈을 빌리는 것 그런 금융기법을 이야기를 하죠

16
00:01:04.120 --> 00:01:09.151
일반적인 대출 프로젝트 파이낸싱이 아니고 일반적인 대출은

17
00:01:09.151 --> 00:01:14.440
돈을 빌리는 사람 차주의 상환능력이 굉장히 중요하잖아요

18
00:01:14.440 --> 00:01:17.034
돈을 빌리는 사람이 갚을 능력이 있는가 없는가

19
00:01:17.034 --> 00:01:22.440
그의 신용등급이 어떤가 뭐 이것을 보고 돈을 빌려줍니다

20
00:01:22.440 --> 00:01:29.539
그런데 프로젝트 파이낸싱은 그게 아니고 사업 자체 사업의 결과물

21
00:01:29.539 --> 00:01:34.440
그것이 제대로 팔릴 것인가 분양하면 분양수입이 나오겠나 얼마나 나오겠나

22
00:01:34.440 --> 00:01:40.281
또 임대를 하는 건물이라면 그 임대 수입은 얼마나 안정적으로 들어오겠는가 

23
00:01:40.281 --> 00:01:44.239
그 수입의 흐름을 담보로 해서 대출을 해주는 것

24
00:01:44.239 --> 00:01:46.060
사람에 대한 대출이 아니고 

25
00:01:46.060 --> 00:01:51.089
사업 그 자체 사업 결과물에 대한 대출 이라고 보시면 되는 거죠

26
00:01:51.089 --> 00:01:54.080
그게 프로젝트 파이낸싱 입니다

27
00:01:54.080 --> 00:01:56.598
그런데 이 프로젝트 파이낸싱의

28
00:01:56.598 --> 00:02:00.817
부동산에 대한 프로젝트 파이낸싱의 연체율이 급격히 높아지고 있어요

29
00:02:00.817 --> 00:02:03.000
그래서 이 표에서 보시면요

30
00:02:03.000 --> 00:02:06.985
여기 뭐 증권사도 있고 저축은행 은행 뭐 이렇게 있잖아요

31
00:02:06.985 --> 00:02:12.891
그 증권사가 대출해준 프로젝트 파이낸싱에 연체율이요

32
00:02:12.891 --> 00:02:19.941
이게 3.3% 2019년에 3.3%에서 13.7%로 높아졌잖아요

33
00:02:19.941 --> 00:02:23.481
그러니까 거의 4배가 높아진 거예요

34
00:02:23.481 --> 00:02:29.000
연체율이 거의 14%가 된다 이거 굉장히 위험한 상황인 거죠

35
00:02:29.000 --> 00:02:30.751
증권이 특히 높은데

36
00:02:30.751 --> 00:02:33.633
증권사들이 그러니까 프로젝트 파이낸싱을 해준겁니다

37
00:02:33.633 --> 00:02:36.759
시행업자 개발업자들에게

38
00:02:36.759 --> 00:02:43.806
저축은행의 경우에는 2.3%였던 것이 6.9%로 3배가 늘어났고요

39
00:02:43.806 --> 00:02:48.279
그런데 은행은 보시면 은행은 0.35%에요

40
00:02:48.279 --> 00:02:53.556
여전히 상당히 낮은 수준이고 안정된 수준이죠 은행만 보면

41
00:02:53.556 --> 00:03:01.273
그런데 이 프로젝트 파이낸싱 전체 금액 2022년을 기준으로 해서 137조인데

42
00:03:01.273 --> 00:03:04.695
그중에 은행이 차지하는 비중이 28조원이에요

43
00:03:04.695 --> 00:03:06.648
한 20%정도 되는거죠

44
00:03:06.648 --> 00:03:09.582
그럼 나머지는 다 뭐냐 다 비은행권들이에요

45
00:03:09.582 --> 00:03:15.576
근데 비은행권들 프로젝트 파이낸싱을 많이 해준건 주로 비은행권들이거든요

46
00:03:15.576 --> 00:03:17.535
연체율이 다 높은겁니다

47
00:03:17.535 --> 00:03:24.108
그러면 왜 이 부동산 프로젝트 파이낸싱에서 비은행권이 이렇게 높을까?

48
00:03:24.108 --> 00:03:27.279
이거는 그럴만한 이유가 있었던 거예요 왜냐하면

49
00:03:27.279 --> 00:03:30.908
2008년 글로벌 금융위기가 있었잖아요

50
00:03:30.908 --> 00:03:35.895
이 글로벌 금융위기가 벌어지면서 무슨 일이 있었습니까 그때?

51
00:03:35.895 --> 00:03:38.689
이 글로벌 금융위기라고 하는 것이

52
00:03:38.689 --> 00:03:42.833
미국의 서브프라임 사태에서부터 시작이 됐잖아요

53
00:03:42.833 --> 00:03:48.870
서브프라임이라고 하는 것은 비우량 고객인겁니다

54
00:03:48.870 --> 00:03:56.105
그러니까 신용증급이 낮은 사람에게도 은행들이 주택대출을 해준거예요

55
00:03:56.105 --> 00:03:58.517
그렇게 한 이유는 미국 연방정부가

56
00:03:58.517 --> 00:04:03.342
미국 국민들의 주택 소유율 자가 보유율을 높이기 위해서

57
00:04:03.342 --> 00:04:06.233
일부러 정책자금을 그렇게 풀었던 거거든요

58
00:04:06.233 --> 00:04:09.784
그래서 은행들에게 그렇게 하는 것을 장려를 해줬던거예요

59
00:04:09.784 --> 00:04:13.227
그래서 은행들이 서브프라임

60
00:04:13.227 --> 00:04:19.307
즉, 비우량 고객들에게 신용증급이 낮은 사람들에게 주택대출을 해줬는데

61
00:04:19.307 --> 00:04:21.279
그게 문제가 생기기 시작했던 겁니다

62
00:04:21.279 --> 00:04:25.494
이 사람들이 주택가격이 주춤하니까

63
00:04:25.494 --> 00:04:28.705
이 사람들이 돈을 못갚기 시작했던거고

64
00:04:28.705 --> 00:04:34.500
그 사람들에게 비우량 고객에게 주택대출을 해줬던 은행들

65
00:04:34.500 --> 00:04:37.058
금융기관들에 문제가 생기기 시작했던거고

66
00:04:37.058 --> 00:04:39.883
그래서 은행부도가 나게 된거예요

67
00:04:39.883 --> 00:04:43.167
그게 글로벌 금융위기가 된거거든요

68
00:04:43.167 --> 00:04:46.135
자 이렇게 되니까 미국의 또는 

69
00:04:46.135 --> 00:04:50.663
다른 모든 나라들의 금융감독 당국들이 어떤 판단을 했겠어요?

70
00:04:50.663 --> 00:04:56.012
어 이거 은행들이 부동산에다가 함부로 대출을 해주면 문제가 생기는거네

71
00:04:56.012 --> 00:04:59.761
그래서 함부로 프로젝트 파이낸싱 같은거 하지마

72
00:04:59.761 --> 00:05:01.610
이런 규제가 생기기 시작한거예요

73
00:05:01.610 --> 00:05:07.093
그래서 은행들은 2008년 글로벌 금융위기 이후에

74
00:05:07.093 --> 00:05:14.906
위험한 대출 신용증급이 낮은 그런 대상들에게는

75
00:05:14.906 --> 00:05:18.626
대출을 못해주도록 규제가 엄격해졌어요

76
00:05:18.626 --> 00:05:24.342
그러니까 부동산 PF같은 것은 은행들로부터

77
00:05:24.342 --> 00:05:27.020
대출을 받기가 굉장히 어려워졌던거죠

78
00:05:27.020 --> 00:05:31.724
그런데 사실은 이렇게 어려워지다 보니까

79
00:05:31.724 --> 00:05:35.378
이게 하나의 또 다른 시장이 형성되게 된겁니다

80
00:05:35.378 --> 00:05:37.722
왜? 부동산 개발은 해야되잖아요

81
00:05:37.722 --> 00:05:41.341
그런데 은행으로부터 돈은 대출을 못받잖아요

82
00:05:41.341 --> 00:05:43.824
그러면 이 사람들이 어떻게 하겠어요?

83
00:05:43.824 --> 00:05:48.621
내가 은행이 아닌 다른 기관들한테 이렇게 제안을 하는거죠

84
00:05:48.621 --> 00:05:51.155
내가 지금 부동산 개발을 하는데

85
00:05:51.155 --> 00:05:54.725
자 금리를 높이 줄게 금리를 높게 줄게

86
00:05:54.725 --> 00:05:59.990
그리고 여기서 지어지는거 당신 다 문제가 생기면 당신이 다 알아서 가져가

87
00:05:59.990 --> 00:06:02.081
이런식의 제안을 하게 된겁니다

88
00:06:02.081 --> 00:06:05.180
이게 프로젝트 파이낸싱인거죠

89
00:06:05.180 --> 00:06:08.996
그런데 은행이 아닌 다른 금융기관들

90
00:06:08.996 --> 00:06:12.418
보험사라던가 증권사라던가 이런 곳들도

91
00:06:12.418 --> 00:06:14.258
자금 운영을 해야되잖아요

92
00:06:14.258 --> 00:06:22.398
그런데 프로젝트 파이낸싱이 수익률을 높게 받을 수 있는거예요

93
00:06:22.398 --> 00:06:27.947
그리고 주택가격이 또는 부동산가격이 떨어지지만 않으면

94
00:06:27.947 --> 00:06:31.301
또 계속 올라가고 있는 상황이라면 더욱더

95
00:06:31.301 --> 00:06:34.882
뭐 손해날게 없네 이런 판단을 하게 된 거죠

96
00:06:34.882 --> 00:06:37.949
수익률도 굉장히 높은 그런 상황인 것이고

97
00:06:37.949 --> 00:06:43.336
그래서 부동산 프로젝트 파이낸싱에 은행이 아니고

98
00:06:43.336 --> 00:06:49.061
비은행권들이 대출을 많이 해주게 된겁니다

99
00:06:49.061 --> 00:06:54.638
자 그런데 여기에서 연체율이 이렇게 높게 문제가 생긴거예요

100
00:06:54.638 --> 00:06:56.742
돈을 못갚게 된거죠 프로젝트 파이낸싱이

101
00:06:56.742 --> 00:06:59.166
왜? 값이 떨어지니까 그렇게 되는거죠

102
00:06:59.166 --> 00:07:03.221
부동산가격이  떨어지고 그러다보니까 미분양이 발생을 하고

103
00:07:03.221 --> 00:07:09.702
이렇게 되면서 프로젝트 파이낸싱에 많은 대출을 해주게 된

104
00:07:09.702 --> 00:07:15.031
비은행 금융권들 여기가 문제가 된겁니다

105
00:07:15.031 --> 00:07:18.988
그래서 이제는 우리나라 안에서만 문제가 되는게 아니고

106
00:07:18.988 --> 00:07:22.113
외국의 투자자들도 우려하는 상황이 된거예요

107
00:07:22.113 --> 00:07:26.203
그러다보니까 블룸버그 통신같은데서

108
00:07:26.203 --> 00:07:31.055
한국 굉장히 위험하네 하고 대대적으로

109
00:07:31.055 --> 00:07:35.329
기사를 내보내는 이런 정도까지 된 거죠

110
00:07:35.329 --> 00:07:39.774
그렇다고 해서 아직 우리나라가 중국의 부동산시장처럼

111
00:07:39.774 --> 00:07:43.425
그정도로 위험한 상황은 아니지만

112
00:07:43.425 --> 00:07:49.236
그래도 아시아 국가 중에서는 꽤 위험한 상황까지 올라와 있다

113
00:07:49.236 --> 00:07:55.051
이렇게 외국 투자자들까지 경고할 정도가 된겁니다

114
00:07:59.368 --> 00:08:01.556
자 왜 이렇게 됐을까요?

115
00:08:01.556 --> 00:08:05.930
왜 값은 떨어지고 왜 이렇게 됐을까요?

116
00:08:05.930 --> 00:08:09.026
왜 이렇게 부동산 건설업체들이

117
00:08:09.026 --> 00:08:12.220
대출금을 갚지 못할 정도까지 됐을까요?

118
00:08:12.220 --> 00:08:15.250
답은 너무나 뻔하죠

119
00:08:15.250 --> 00:08:17.829
미분양 때문에 그런겁니다

120
00:08:17.829 --> 00:08:20.930
미분양 때문에 그런거예요

121
00:08:20.930 --> 00:08:26.348
집이 안팔린다 그러니까 빌린 돈을 갚을 수도 없는거죠

122
00:08:28.725 --> 00:08:30.713
미분양은 왜 나게 되는가?

123
00:08:30.713 --> 00:08:32.622
가격이 떨어졌기 때문입니다

124
00:08:32.622 --> 00:08:36.501
가격이 떨어진다 미분양이다

125
00:08:36.501 --> 00:08:44.669
이게 사실은 하나의 설명변수로 설명이 되는겁니다

126
00:08:44.669 --> 00:08:48.508
그게 뭐냐? 금리예요 금리

127
00:08:48.508 --> 00:08:50.546
자 금리가 어떻게 됐죠?

128
00:08:50.546 --> 00:08:53.971
전세계적으로 이게 거의 공통된 현상이거든요

129
00:08:53.971 --> 00:08:57.655
그럼 금리가 어떻게 작용을 했느냐?

130
00:08:57.655 --> 00:08:59.846
여러분들 이 그래프에서 보시면

131
00:08:59.846 --> 00:09:04.498
코로나 때부터 우리나라 주택가격이 어떻게 됐습니까?

132
00:09:04.498 --> 00:09:05.977
급등을 하잖아요

133
00:09:05.977 --> 00:09:08.617
급등하는걸 보실 수 있습니다

134
00:09:08.617 --> 00:09:10.937
코로나 때부터 급등한거예요

135
00:09:10.937 --> 00:09:16.662
그런데 이것은 주택가격, 부동산가격만 급등한게 아니고요

136
00:09:16.662 --> 00:09:20.595
그때 더 많이 올랐던 것은 암호화폐

137
00:09:20.595 --> 00:09:23.201
비트코인 가격이 훨씬 더 많이 올랐어요

138
00:09:23.201 --> 00:09:25.743
또 주식가격 이것도 올랐고요

139
00:09:25.743 --> 00:09:29.293
그러니까 대부분의 자산가격이 올랐어요

140
00:09:29.293 --> 00:09:34.216
왜? 왜 올랐느냐? 금리가 떨어졌기 때문이죠

141
00:09:34.216 --> 00:09:36.840
금리가 떨어졌다는건 뭘 뜻하는겁니까?

142
00:09:36.840 --> 00:09:42.211
실제 자금시장에서 은행들이 돈을 마구 풀어냈다고 하는거예요

143
00:09:42.211 --> 00:09:48.919
그야말로 거의 제로금리 수준으로 은행들이 돈을 마구 빌려주게 된거죠

144
00:09:48.919 --> 00:09:49.970
돈을 마구 빌려줬어요

145
00:09:49.970 --> 00:09:53.985
그러니까 그러면 주택가격이 올라가기 시작하잖아요

146
00:09:53.985 --> 00:09:56.467
모든 자산가격이 올라가기 시작하잖아요

147
00:09:56.467 --> 00:09:59.161
어? 값이 올라가네?

148
00:09:59.161 --> 00:10:00.627
그럼 사람들이 어떻게 합니까?

149
00:10:00.627 --> 00:10:04.066
은행에서 돈을 빌려서 저걸 사야겠다 이렇게 되잖아요

150
00:10:04.066 --> 00:10:06.280
그런데 은행이 돈을 잘 빌려줘요

151
00:10:06.280 --> 00:10:11.280
거의 제로금리 수준이에요 이게

152
00:10:11.280 --> 00:10:13.478
자 그러다 보니까 수요가 더 올라가죠?

153
00:10:13.478 --> 00:10:15.111
그러면 값이 더 올라가죠?

154
00:10:15.111 --> 00:10:17.914
그러면 또 은행에서 돈을 빌려다가 또 사려고 하겠죠?

155
00:10:17.914 --> 00:10:20.940
그런데 은행은 그렇게 돈을 잘 빌려준다 이거예요

156
00:10:20.940 --> 00:10:23.765
그래서 치솟게 된겁니다

157
00:10:23.765 --> 00:10:28.114
자 그러면 은행은 왜 갑자기 그렇게 돈을 잘 빌려주게 됐을까요?

158
00:10:28.114 --> 00:10:33.141
이게 코로나 대책때문에 그랬던겁니다

159
00:10:33.141 --> 00:10:34.495
자 생각을 해보십시오

160
00:10:34.495 --> 00:10:41.493
미국 연준이 그 이전까지 금리가 한 2%, 1.1% 수준이었던 것이

161
00:10:41.493 --> 00:10:45.288
코로나가 터지면서 그걸 어떻게 했습니까?

162
00:10:45.288 --> 00:10:48.825
0.25%로 기준금리를 낮췄어요

163
00:10:48.825 --> 00:10:53.822
연준이 중앙은행이 기준금리를 낮춘다는 이야기는 무슨 이야기냐면

164
00:10:53.822 --> 00:10:58.676
연준이 시중은행들에게 자금을 무한정 공급한다는 거예요

165
00:10:58.676 --> 00:11:02.676
야 이 돈 빌려다가 싼값에 대출해줘

166
00:11:02.676 --> 00:11:06.882
일반 소비자들한테 대출해줘 이렇게 정책을 편거예요

167
00:11:06.882 --> 00:11:08.383
미국 연준 중앙은행이

168
00:11:08.383 --> 00:11:11.966
미국 연준이 그렇게 하니까 다른 모든 나라들도 다 그런거지

169
00:11:11.966 --> 00:11:14.062
우리나라도 금리 굉장히 낮췄잖아요

170
00:11:14.062 --> 00:11:15.476
이렇게 한 이유는 뭡니까?

171
00:11:15.476 --> 00:11:21.345
코로나 때문에 사람들이 다 재택근무하고 돌아다니지도 못하고 그러니까

172
00:11:21.345 --> 00:11:24.943
모든 기업들이 다 부도가 나게 생겼잖아요

173
00:11:24.943 --> 00:11:29.462
이건 어떻게든 당장 막아야겠다고 하는 거였어요

174
00:11:29.462 --> 00:11:31.207
부도를 막기 위해서

175
00:11:31.207 --> 00:11:33.232
그래서 돈을 무한정 풀어낸 겁니다

176
00:11:33.232 --> 00:11:35.892
우리나라도 그랬잖아요 무한정 풀어냈고

177
00:11:35.892 --> 00:11:38.528
자영업자들 돈 안갚아도 괜찮아

178
00:11:38.528 --> 00:11:41.349
다 연기해줬고 다 이렇게 된거 아닙니까?

179
00:11:41.349 --> 00:11:44.443
그러니까 돈이 무한정 풀린거예요 그때

180
00:11:44.443 --> 00:11:46.814
그런데 그 돈이 어디로 갔느냐?

181
00:11:46.814 --> 00:11:50.593
그 돈이 자산으로 몰려간거죠

182
00:11:50.593 --> 00:11:52.770
제일 먼저 갔던 곳이 주식이고

183
00:11:52.770 --> 00:11:58.038
그 다음에 몰려간 곳이 암호화폐고 부동산이고 이렇게 된거예요

184
00:11:58.038 --> 00:11:59.415
다 같이 오르게 된 거예요

185
00:11:59.415 --> 00:12:02.892
왜? 조금 전에 말씀드렸던 그런 이유 때문에

186
00:12:02.892 --> 00:12:06.043
돈이 많이 풀리니까 값이 좀 올랐고 값이 오르니까

187
00:12:06.043 --> 00:12:09.163
돈 벌려고 또 은행에서 대출 받아서 또 그걸 사게 됐고

188
00:12:09.163 --> 00:12:12.904
그러면서 더 오르고 하는 이런 일이 벌어지게 된거죠

189
00:12:12.904 --> 00:12:17.083
자 그런데 이렇게 되다가 보니까 그 결과가 뭡니까?

190
00:12:17.083 --> 00:12:18.301
인플레이션이잖아요

191
00:12:18.301 --> 00:12:25.371
자산가격만 오르는게 아니고 일반 물건값도 오르게 된거예요

192
00:12:25.371 --> 00:12:29.627
사람들이 살기가 어려워지게 된거죠 인플레이션 때문에

193
00:12:29.636 --> 00:12:34.506
거기다가 플러스 2022년 2월에 무슨 일이 있었습니까?

194
00:12:34.506 --> 00:12:38.817
러시아가 우크라이나를 침략했잖아요.

195
00:12:38.817 --> 00:12:44.800
그러다 보니까 거기에서 석유도 문제가 생긴거고

196
00:12:44.800 --> 00:12:47.587
식량도 문제가 생긴거고 이렇게 됐잖아요

197
00:12:47.587 --> 00:12:51.816
그러면서 석유가격, 식량가격 이런게 다 오르게 된거고

198
00:12:51.816 --> 00:12:54.965
전세계적으로 인플레가 문제가 된거고 

199
00:12:54.965 --> 00:12:58.838
특히 미국에서 문제가 된거고 인플레

200
00:12:58.838 --> 00:13:01.647
물가상승률이 9%를 넘어가게 된거고

201
00:13:01.647 --> 00:13:04.600
그러다 보니까 야 이거 큰일났다 해서

202
00:13:04.600 --> 00:13:08.864
미국 연준이 돈줄을 조이기 시작했던거죠

203
00:13:08.864 --> 00:13:13.835
그래서 0.25% 거의 제로금리 상태였던 것을

204
00:13:13.835 --> 00:13:16.886
5.5%까지 금리를 올리게 되는 거죠

205
00:13:16.886 --> 00:13:20.858
그런데 전체적으로 금리가 다 올라가게 되는거고

206
00:13:20.858 --> 00:13:25.256
그러면서 은행들이 다 돈줄을 조이게 되는 겁니다

207
00:13:25.256 --> 00:13:26.622
돈줄을 조이게 됩니다

208
00:13:26.622 --> 00:13:31.483
그러면서 그때부터 암호화폐 떨어지지 주식가격 떨어지지

209
00:13:31.483 --> 00:13:39.354
부동산가격 떨어지지 다 이렇게 떨어지게 된 거에요

210
00:13:39.354 --> 00:13:46.805
그러니까 사람들이 그 이전까지 정말 어리석은 판단을 했던겁니다

211
00:13:46.805 --> 00:13:50.066
이게 영원히 값이 올라갈 거라고 생각한거에요

212
00:13:50.066 --> 00:13:55.862
정말 어리석고 그러니까 이 투자시장을 보면 사람들이 정말 어리석어요

213
00:13:55.862 --> 00:13:58.804
영원히 갈 것처럼 투자를 한단 말이에요 그때

214
00:13:58.804 --> 00:14:00.508
그런데 값이 떨어지잖아요

215
00:14:00.508 --> 00:14:05.871
그래서 주택가격이 막 올라가면서

216
00:14:05.871 --> 00:14:09.730
전국에서 부동산 개발 사업들이 막 벌어지기 시작하는거에요가

217
00:14:09.730 --> 00:14:13.460
돈 빌려다 부동산 개발 주택 짓고

218
00:14:13.460 --> 00:14:19.161
속초나 이런곳에 가서 부동산 개발을 하고 이렇게 된거에요

219
00:14:19.161 --> 00:14:23.078
그런데 값이 올라가 영원히 올라갈 것처럼 사낸 거죠 사람들이

220
00:14:23.078 --> 00:14:27.054
그러니까 분양도 잘되네 이렇게 된 겁니다

221
00:14:27.054 --> 00:14:33.983
그런데 2022년 중반부터 값이 떨어지기 시작했잖아요

222
00:14:33.983 --> 00:14:38.747
그러니까 어 이거 아니네 분양도 안되기 시작한거고

223
00:14:38.747 --> 00:14:48.408
거기다가 플러스 뭐가 있냐면 플러스 공사비가 급등을 하기 시작했어요

224
00:14:48.408 --> 00:14:56.131
공사비는 첫째 자재비죠 두 번째 인건비잖아요

225
00:14:56.131 --> 00:15:00.243
자재비는 전세계적으로 서프라이즈 체인에 문제가 생기면서

226
00:15:00.243 --> 00:15:05.493
전세계적으로 왜냐하면 우크라이나 전쟁 중동전쟁 이런 곳곳에

227
00:15:05.493 --> 00:15:10.869
전쟁들이 터지고 운하가 막히고 이렇게 되면서 자재가격이 올라가죠

228
00:15:10.869 --> 00:15:13.627
그리고 인플레이션이 있고 그러면서

229
00:15:13.627 --> 00:15:16.047
자재가격이 굉장히 많이 뛰었어요

230
00:15:16.047 --> 00:15:20.980
거기다가 플러스 우리나라만의 특별한 사정이 있는 겁니다

231
00:15:20.980 --> 00:15:23.675
인건비가 굉장히 많이 오른 거에요

232
00:15:23.675 --> 00:15:28.682
특히 문재인 정권 때 최저임금이 급격하게 오르면서

233
00:15:28.682 --> 00:15:31.181
인건비 부담이 굉장히 올랐죠

234
00:15:31.181 --> 00:15:35.867
거기다가 주 52시간이라고 하는 것을 철저히 적용을 하면서

235
00:15:35.867 --> 00:15:39.263
사람들이 이제 뭐 시간 외에 근무 같은 걸

236
00:15:39.263 --> 00:15:42.662
안 하게 된 거에요 공사 현장에서도

237
00:15:42.662 --> 00:15:48.481
그러니까 딱 몇시만 되면 공사 중단하고 거기다 덮어버리고 간단 말이에요

238
00:15:48.481 --> 00:15:52.815
그리고 다시 내일 시작하려면 공사비가 더 많아지는 거에요

239
00:15:52.815 --> 00:16:02.921
뭐 이런 여러가지 이유들 때문에 공사비가 30% 내지 40%가 뛴거에요

240
00:16:02.921 --> 00:16:04.789
그러니까 난리들이 난겁니다

241
00:16:04.789 --> 00:16:08.549
진행하던 공사들이 중단될 수 밖에 없는 그런

242
00:16:08.549 --> 00:16:10.964
특히 재건축 공사장 같은 데서는

243
00:16:10.964 --> 00:16:14.716
그런 일들이 비일비재하게 터지게 됐던 거고요

244
00:16:14.716 --> 00:16:20.378
그러니 거기에 들어가 있던 건설업체들은 다 어떻게 되겠어요?

245
00:16:20.378 --> 00:16:24.724
돈은 그동안 많이 투자를 했는데 수익이 발생하지 않게 되잖아요

246
00:16:24.724 --> 00:16:28.860
그러니까 연체를 할 수 밖에 없는 상황이 되는 거고

247
00:16:28.860 --> 00:16:32.550
그게 금융기관까지도 지금 연결되어서

248
00:16:32.550 --> 00:16:34.933
문제가 되는 거고 이렇게 되는 겁니다

249
00:16:34.933 --> 00:16:38.115
그러니까 정리해서 말씀을 드리면

250
00:16:38.115 --> 00:16:42.241
금리가 코로나에 의해서 저금리

251
00:16:42.241 --> 00:16:45.583
거의 제로금리 상태까지 내려갔었다

252
00:16:45.583 --> 00:16:49.082
그러다보니까 그것에 의해서 부동산 가격이 급등을 하고

253
00:16:49.082 --> 00:16:55.904
사람들이 부동산 영원히 가격이 오를것처럼 부동산을 사들였다

254
00:16:55.904 --> 00:16:58.003
그런데 금리가 올라가니까

255
00:16:58.003 --> 00:17:01.309
특히 미국 연준부터 시작해서 금리를 올리니까 

256
00:17:01.309 --> 00:17:04.389
수요가 급격하게 떨어지게 된 거고

257
00:17:04.389 --> 00:17:06.347
집값은 내려가게 되는거고

258
00:17:06.347 --> 00:17:12.636
또 한편 비용 건설 공사비가 또 엄청나게 올라가게 됐다

259
00:17:12.636 --> 00:17:14.635
결과가 뭐냐?

260
00:17:14.635 --> 00:17:18.595
공사장마다 미분양이 난 거죠

261
00:17:18.595 --> 00:17:22.694
또 재건축 같은 경우는 공사비 증가 때문에 

262
00:17:22.694 --> 00:17:28.221
더 이상 공사를 진행할 수도 없는 상태가 되어버린 거고요

263
00:17:28.221 --> 00:17:33.602
이렇게 돼서 부동산 위기가 발생한거고

264
00:17:33.602 --> 00:17:41.591
그게 금융위기의 전조마저도 보일정도로 이 사건들이 퍼져나갔다

265
00:17:41.591 --> 00:17:43.062
이렇게 이해를 하시면 되겠죠

266
00:17:59.617 --> 00:18:06.557
아 이거는 이전에 한번 끼워 넣어 주셨으면 좋겠는데요

267
00:18:06.557 --> 00:18:07.780
지금 이 부분에?

268
00:18:07.780 --> 00:18:10.800
네 이거 말하는 거 짧은 거

269
00:18:10.800 --> 00:18:17.139
통상 전체공사

270
00:18:17.139 --> 00:18:24.973
이 주택건설 원가를 생각해보면 공사비가 40~50%정도

271
00:18:24.973 --> 00:18:30.620
전체 원가중에서 또 금융비용이 15~20%정도

272
00:18:30.620 --> 00:18:35.661
그리고 순이익이 10~15%정도가 된데요

273
00:18:35.661 --> 00:18:38.830
건설산업연구원이 분석을 해 놓은 것 보면 그렇습니다

274
00:18:38.830 --> 00:18:43.327
그런데 공사비가 늘어나고 또 금리가 높아지면서 

275
00:18:43.327 --> 00:18:45.973
이 판도가 완전히 달라진 거에요

276
00:18:45.973 --> 00:18:52.024
그래서 공사비가 40~50%이던 것이 전체 원가의 60-70%가 됐고

277
00:18:52.024 --> 00:18:55.125
금융비용은 20~25%가 됐고요

278
00:18:55.125 --> 00:18:59.924
순이익이 보통 그 이전의 10~15%정도이던 것이

279
00:18:59.924 --> 00:19:02.683
마이너스 5%에서 마이너스 10%

280
00:19:02.683 --> 00:19:04.775
그러니까 손실이 그렇게 많이 나게 된거에요

281
00:19:04.775 --> 00:19:11.131
그러니까 대충금을 갚을수도 없는 상황이 되어버리는거죠 지금 이렇게

282
00:19:13.795 --> 00:19:17.924
이 부분을 앞부분에 끼워넣어 주셨으면 좋겠어요

283
00:19:17.924 --> 00:19:19.213
알겠습니다

284
00:19:19.213 --> 00:19:23.597
흐름 보고 맞는 부분에 저희가 이 분량만 따로 넣겠습니다

285
00:19:23.597 --> 00:19:27.343
네 그게 지금 이 부분입니다

286
00:19:27.343 --> 00:19:28.790
이 그래프 보이시나요?

287
00:19:28.790 --> 00:19:29.364
네

288
00:19:44.181 --> 00:19:47.360
자 앞으로 어떻게 될까요? 이 문제가 해결이 될까요? 

289
00:19:47.360 --> 00:19:49.419
하나하나 따져보시죠

290
00:19:49.419 --> 00:19:56.468
금리 이렇게 되는데 가장 결정적 역할을 했던 게 금리와 공사비잖아요

291
00:19:56.468 --> 00:19:58.190
금리는 어떻게 될까?

292
00:19:58.190 --> 00:20:01.864
이 금리는 결국 미국 중앙은행

293
00:20:01.864 --> 00:20:05.082
미국의 연준 결정에 따를 수 밖에 없는 겁니다

294
00:20:05.082 --> 00:20:08.667
미국 연준이 금리를 내리면 우리나라도 금리를 내리고

295
00:20:08.667 --> 00:20:11.716
다른 모든 나라들이 다 그럴 수 밖에 없는 상황이거든요

296
00:20:11.716 --> 00:20:17.134
왜냐하면 미국은 금리가 높은데 우리나라만 금리를 내리게 되면

297
00:20:17.134 --> 00:20:20.735
달러가 빠져나가게 되잖아요 그것도 또한 문제거든요

298
00:20:20.735 --> 00:20:25.500
그러니까 미국 연준하고 거의 이 결정을

299
00:20:25.500 --> 00:20:27.795
동기화할 수 밖에 없는 그런 상황이에요

300
00:20:27.795 --> 00:20:32.020
자 그런데 미국 연준은 금리를 내릴 것인가?

301
00:20:32.020 --> 00:20:36.254
 이거는 미국의 소비자 물가 상승률 인플레이션과

302
00:20:36.254 --> 00:20:41.993
또 미국의 실업률 고용 상황 이것에 의해서 결정이 되는 거거든요

303
00:20:41.993 --> 00:20:44.712
근데 고용 상황 뭐 상당히 좋습니다

304
00:20:44.712 --> 00:20:47.636
다 4% 미만이에요 실업률이

305
00:20:47.636 --> 00:20:50.386
거의 완전 고용 수준인 거죠

306
00:20:50.386 --> 00:20:54.706
완전 고용보다도 더 좋은 그런 상황입니다 고용 상황이

307
00:20:54.706 --> 00:20:58.139
그러니까 금리를 내릴 이유가 별로 없는 거예요 이것만 보면

308
00:20:58.139 --> 00:21:02.617
자 인플레이션, 소비자 물가 상승률은 어떠냐?

309
00:21:02.617 --> 00:21:09.090
이게 2%까지 떨어져야 금리를 내릴 텐데 이게 안 떨어지는 거예요

310
00:21:09.090 --> 00:21:12.716
3, 4%에서 계속 머물러 있는 거죠

311
00:21:12.716 --> 00:21:18.075
그러니까 금리를 낮출 가능성 당분간은 없다고 보셔야 되는 겁니다

312
00:21:18.075 --> 00:21:21.121
그러면 우리나라도 마찬가지인 거고

313
00:21:21.121 --> 00:21:27.557
그러면 부동산 가격이 다시 올라갈 가능성 별로 없다

314
00:21:27.557 --> 00:21:30.397
자 금리 별로 가능성 없다

315
00:21:30.397 --> 00:21:33.293
그럼 우리나라 사람들의 소득이 더 높아질 것인가?

316
00:21:33.293 --> 00:21:35.963
이것도 가능성 거의 없어요

317
00:21:35.963 --> 00:21:40.999
경제성장률이라고 하는 것도 1% 수준이니까 오히려 후퇴하는

318
00:21:40.999 --> 00:21:44.983
퇴보하는 듯한 느낌이 상당히 있는 상황인 거고요

319
00:21:44.983 --> 00:21:48.306
자 공사비율은 어떠냐? 인건비?

320
00:21:48.306 --> 00:21:50.138
인건비가 떨어질까요?

321
00:21:50.138 --> 00:21:58.429
앞으로 인건비 더 올라가면 올라갔지 내려올 가능성이 별로 없습니다

322
00:21:58.429 --> 00:22:00.052
또 건축자재 가격?

323
00:22:00.052 --> 00:22:06.795
이게 이제 제일 중요한 게 환율인데 환율이 내려올까요?

324
00:22:06.795 --> 00:22:10.280
즉, 원화가치가 달러에 비해서 높아질까요?

325
00:22:10.280 --> 00:22:14.473
지금 뭐 1,370원, 80원 이렇게 되어 있습니다만

326
00:22:14.473 --> 00:22:18.200
이것도 별로 가능성이 없습니다

327
00:22:18.200 --> 00:22:21.161
이것도 별로 가능성이 없다

328
00:22:21.161 --> 00:22:29.330
그래서 한 가지 희망이 있다면 중국 요인이에요

329
00:22:29.330 --> 00:22:31.845
중국 요인 무슨 얘기냐?

330
00:22:31.845 --> 00:22:35.488
중국의 부동산 경기가 굉장히 안 좋잖아요

331
00:22:35.488 --> 00:22:41.195
그러면 중국의 건축자재 업체들의 입장에서는 어떻겠습니까?

332
00:22:41.195 --> 00:22:43.676
그 사람들은 재고가 엄청 쌓이겠죠

333
00:22:43.676 --> 00:22:48.834
그럼 그들은 어떻게든 그 건축자재들을 처분을 해야 돼요

334
00:22:48.834 --> 00:22:51.465
그게 만약에 우리나라에 들어온다면 

335
00:22:51.465 --> 00:22:54.657
아주 저가의 건축자재들을 쓸 수 있겠죠

336
00:22:54.657 --> 00:22:58.101
그게 하나의 가능성?

337
00:22:58.101 --> 00:23:04.765
건축자재 가격을 해서 공사비를 조금 낮출 수 있는 가능성이긴 합니다만

338
00:23:04.765 --> 00:23:06.976
글쎄요 그렇게 될까요?

339
00:23:06.976 --> 00:23:10.373
그건 잘 모르겠습니다 그렇게 될지는 두고 봐야 될 일이지만

340
00:23:10.373 --> 00:23:14.122
어쨌든 가능성은 있는 시나리오입니다

341
00:23:14.122 --> 00:23:18.999
이것을 제외하고 나면 별로 공사비도 떨어질 가능성이 없고

342
00:23:18.999 --> 00:23:23.614
금리도 이 수준에서 상당 기간 지속될 것 같고요

343
00:23:23.614 --> 00:23:25.280
그러니까 별로 가능성이 없는 거죠

344
00:23:28.211 --> 00:23:30.035
장기적으로 보면 어떨까요?

345
00:23:30.035 --> 00:23:32.069
부동산 다시 오를 수 있을까요?

346
00:23:32.069 --> 00:23:33.933
인구 줄어듭니다

347
00:23:33.933 --> 00:23:38.375
경제성장? 이것도 별로 희망 안 보입니다

348
00:23:38.375 --> 00:23:45.280
그러니까 부동산이 다시 올라갈 가능성은 그렇게 높지 않다

349
00:23:45.280 --> 00:23:48.988
이렇게 봐야 되겠죠 여러 가지 변수들을 놓고 볼 때

350
00:23:48.988 --> 00:23:51.846
자 재건축은 어떨까요?

351
00:23:51.846 --> 00:23:56.834
신도시의 재건축 물량만으로 보면

352
00:23:56.834 --> 00:24:01.440
대상 아파트 단지들만 보면 굉장히 많습니다만

353
00:24:01.440 --> 00:24:07.558
그것도 재건축을 하고 나서 만들어지는 그 아파트의 값이

354
00:24:07.558 --> 00:24:11.636
오른다는 보장이 있어야 그것도 재건축을 하지 않겠어요?

355
00:24:11.636 --> 00:24:15.313
그렇지 않으면 별로 손을 대지 않을 가능성이 높고

356
00:24:15.313 --> 00:24:20.644
그것도 리모델링 수준으로 간단하게 처리하는

357
00:24:20.644 --> 00:24:25.508
그런 정도로 갈 가능성이 매우 높다 라고 하는 겁니다

358
00:24:27.547 --> 00:24:31.531
근데 뭐 제가 중국 이야기도 말씀을 드렸습니다만

359
00:24:31.531 --> 00:24:37.574
한 가지 또 다른 가능성이 있다면요 이거는 다주택 규제예요

360
00:24:37.574 --> 00:24:42.280
윤석열 정부 들어와서 다주택 규제가 좀 약해졌는데요

361
00:24:42.280 --> 00:24:46.176
다시 예를 들어 정권이 바뀌어서 다주택 규제가

362
00:24:46.176 --> 00:24:49.568
지난 문재인 정부 때처럼 매우 심해진다면 

363
00:24:49.568 --> 00:24:55.250
그렇다면 주택 중에 일부 똘똘한 한 채를

364
00:24:55.250 --> 00:24:58.622
그것의 값이 오를 가능성은 있습니다

365
00:24:58.622 --> 00:25:01.422
다주택 규제가 심해지게 되면

366
00:25:01.422 --> 00:25:04.280
아주 상반된 효과가 나타나게 되는 거거든요

367
00:25:04.280 --> 00:25:10.448
그건 뭐냐면 지금 전세 사기들이 주로 나고 있는 1인 가구용 주택들 있잖아요

368
00:25:10.448 --> 00:25:15.348
아주 작은 주택들 1억이라든가 2억 미만의 그런 주택들 

369
00:25:15.348 --> 00:25:18.676
이것의 값은 더 떨어질 가능성이 높아요

370
00:25:18.676 --> 00:25:23.204
하지만 비싼 집들의 값은 똘똘한 한 채라고 부르는

371
00:25:23.204 --> 00:25:26.105
비싼 집들의 값은 더 높아질 가능성이

372
00:25:26.105 --> 00:25:29.607
그러니까 양극화가 이루어질 가능성이 높습니다

373
00:25:29.607 --> 00:25:33.833
그러니까 정권이 바뀌어서 다주택 규제가 굉장히 심해진다

374
00:25:33.833 --> 00:25:36.969
그래서 주택 2채 갖고 있으면 그 집 망한다

375
00:25:36.969 --> 00:25:43.280
이런 식으로 된다면 똘똘한 한 채의 값은 더 올라간다

376
00:25:43.280 --> 00:25:48.542
반면에 1인 가구용 주택들의 값은 더욱더 떨어진다

377
00:25:48.542 --> 00:25:50.085
임대료는 더 올라가겠죠

378
00:25:50.085 --> 00:25:55.904
하지만 매매가격은 더 떨어지는 상반된 효과가 나타날 가능성이 있다

379
00:25:57.577 --> 00:26:01.397
그래서 건설업 입장에서는 어떠냐?

380
00:26:01.397 --> 00:26:04.159
건설업 별로 희망 없습니다

381
00:26:04.159 --> 00:26:07.458
우리나라 안에서 건설업 별로 희망 없다

382
00:26:07.458 --> 00:26:11.517
그래서 뭔가 건설로 돈을 벌고자 한다면

383
00:26:11.517 --> 00:26:15.288
이제 국내가 아니고 해외로 나갈 수밖에 없습니다

384
00:26:15.288 --> 00:26:17.634
물론 옛날에 우리 해외 건설 많이 했지만

385
00:26:17.634 --> 00:26:21.825
그건 주로 대형업체들이 일감을 따서 그렇게 한 거잖아요

386
00:26:21.825 --> 00:26:26.580
그런데 이제는 대형업체뿐만이 아니고 전문건설업체들

387
00:26:26.580 --> 00:26:33.162
중소건설업체들도 이제 국내가 아니고 해외에서 일감을 찾아야 한다

388
00:26:33.162 --> 00:26:36.597
직접 해외로 진출을 해야 된다는 말인거죠

389
00:26:36.597 --> 00:26:41.947
사실은 이건 지금 우리나라의 모든 기업들이 다 단면한 문제입니다

390
00:26:41.947 --> 00:26:45.894
이제 국내 내수시장은 기대할 게 별로 없습니다

391
00:26:45.894 --> 00:26:48.003
전부 해외 진출을 해야 돼요

392
00:26:48.003 --> 00:26:51.668
그런데 지금까지 우리나라의 해외 진출이라고 하는 것은

393
00:26:51.668 --> 00:26:55.443
전부 재벌기업들, 대기업 그룹들

394
00:26:55.443 --> 00:26:59.170
여기에 하청업체로 해서 진출한 거 아니겠어요?

395
00:26:59.170 --> 00:27:00.706
다들 그런 방식으로 해서

396
00:27:00.706 --> 00:27:05.105
그런데 이제는 그게 아니고 각자가 다 각자 도생을 해야 된다

397
00:27:05.105 --> 00:27:06.472
해외 진출에 있어서

398
00:27:06.472 --> 00:27:11.082
그렇게 하는 것이 스위스고, 스웨덴이고, 이스라엘이고 다 그런 거거든요

399
00:27:11.082 --> 00:27:15.335
이런 나라들은 모든 비즈니스가 다 글로벌이에요

400
00:27:15.335 --> 00:27:18.964
이제 우리나라도 그런 방식으로 다 바꿔야 됩니다

401
00:27:18.964 --> 00:27:22.052
지금까지 해오던 방식을 이제 다 바꿀 수 밖에 없다

402
00:27:22.052 --> 00:27:25.072
그거 못 바꾸면 어떻게 되는 거냐? 망하는 거죠

403
00:27:28.775 --> 00:27:33.758
자, 오늘은 우리 회원님들 전용 영상으로

404
00:27:33.758 --> 00:27:44.438
5월 말부터 업로드가 될 부동산 위기 문제에 대한 소개하는 영상을

405
00:27:44.438 --> 00:27:47.205
회원님들께 미리 보여드렸습니다

406
00:27:47.205 --> 00:27:48.745
시청해주셔서 감사합니다