0
00:00:00.420 --> 00:00:05.024
자, 조용히들 하시고 자리에 앉아 주세요

1
00:00:05.024 --> 00:00:07.157
네

2
00:00:07.157 --> 00:00:09.504
선생님 오늘은 무슨 시간이죠?

3
00:00:09.504 --> 00:00:16.376
자 오늘은 교실에서 선생님 모드로 수업을 하도록 하겠습니다

4
00:00:16.376 --> 00:00:18.541
오늘 주제는 뭐냐면

5
00:00:18.541 --> 00:00:24.289
요즘 보면 뉴스에 간간히 나오는 게 수도권 부동산이 상승세다

6
00:00:24.289 --> 00:00:29.300
상승세다 이런 내용의 부동산 뉴스들이 굉장히 많고요

7
00:00:29.300 --> 00:00:32.439
뭐 저를 비롯한 또 많은 유튜버들이

8
00:00:32.439 --> 00:00:35.342
아니다 지금은 하락시장이다

9
00:00:35.342 --> 00:00:37.036
이런 얘기를 하고 있어요

10
00:00:37.036 --> 00:00:40.477
그래서 시장은 하락시장이다

11
00:00:40.477 --> 00:00:44.949
아파트별로 보면 팔려고 내놨는데 사러 오는 사람들이 없다

12
00:00:44.949 --> 00:00:48.263
이런 얘기들도 종종 들리고 있어요

13
00:00:48.263 --> 00:00:54.192
그래서 지금 시장에서 굉장히 어떻게 한 시장인데 상반된

14
00:00:54.192 --> 00:00:58.173
극단적인 상황들이 벌어지고 있다

15
00:00:58.173 --> 00:01:00.485
이게 있느냐? 이런 의문이 들 수 있어요

16
00:01:00.485 --> 00:01:06.024
그래서 뭐 또 어떤 전문가는 이게 양극화의 시대다 이런 얘기를 하는데

17
00:01:06.024 --> 00:01:10.925
양극화의 문제는 제가 또 따로 주제를 잡아서 한번

18
00:01:10.925 --> 00:01:13.250
얘기할 시간이 있을 것 같습니다

19
00:01:13.250 --> 00:01:16.825
그래서 부분은 논외로 치고

20
00:01:16.825 --> 00:01:20.481
오늘은 제가 뭘 준비했냐면

21
00:01:20.481 --> 00:01:29.205
지금의 부동산 상승세는 일종의 착시효과다 라고 해서

22
00:01:29.205 --> 00:01:32.487
그 부분에 대해서 왜 착시효과인지

23
00:01:32.487 --> 00:01:35.072
그런 부분에 대해서 한번 얘기를 해볼까 합니다

24
00:01:35.072 --> 00:01:36.810
그걸 얘기를 하려면

25
00:01:36.810 --> 00:01:42.103
가격 지수 산정 방법에 대해서 좀 이해를 할 필요가 있어요

26
00:01:42.103 --> 00:01:44.857
그래서 그거를 판서를 해가면서 좀

27
00:01:44.857 --> 00:01:47.023
여러분들이 이해할 필요가 있다

28
00:01:47.023 --> 00:01:51.732
그래서 사실 뭐 정해져 있는 거라

29
00:01:51.732 --> 00:01:54.244
이걸 하는 게 무슨 의미 있을까?

30
00:01:54.244 --> 00:01:58.089
그동안에 이제 많은 저도 의문점을 가지고

31
00:01:58.089 --> 00:02:02.530
아니면 이게 개선점이나 이런 것들을 고민하고 있는데

32
00:02:02.530 --> 00:02:04.931
그게 그동안에는 크게 뭐랄까

33
00:02:04.931 --> 00:02:07.979
실효성? 이런 걸 못 느끼고 있는 상황에서

34
00:02:07.979 --> 00:02:10.831
지금 하락장인데 상승 흐름

35
00:02:10.831 --> 00:02:13.744
상승 흐름 움직임들이 왜 이렇게 나타나고 있나

36
00:02:13.744 --> 00:02:15.400
그리고 실제 그런가

37
00:02:15.400 --> 00:02:17.731
그런 부분에 있어서 얘기를 해 볼까 해요

38
00:02:17.731 --> 00:02:18.619
그래서

39
00:02:25.500 --> 00:02:28.940
칠판에다 쓰니까 제 글씨가 좀 낫죠?

40
00:02:28.940 --> 00:02:34.254
왜냐하면 이게 전자칠판이나 이런 데는 미끌려서

41
00:02:34.254 --> 00:02:40.505
약간 거친 그 거친 감이 있어야 이게 글씨가 좀 잘 써지는데

42
00:02:40.505 --> 00:02:43.515
그래서 우리가 펜슬이냐 연필이냐 이거 할 때

43
00:02:43.515 --> 00:02:47.100
연필로 쓰는 느낌이 여기 좀 나네요

44
00:02:47.100 --> 00:02:49.467
가격지수 산정할 때 문제가 뭐냐면

45
00:02:49.467 --> 00:02:51.267
일단 첫 번째가 표본 문제예요

46
00:02:54.078 --> 00:02:58.080
표본 그다음에 실거래가

47
00:03:02.100 --> 00:03:04.065
그다음에 호가

48
00:03:06.390 --> 00:03:13.032
지금 이 세 가지가 다 들어가고 있는 것으로 제가 알고 있습니다

49
00:03:13.032 --> 00:03:18.220
혹시 이제 누가 정부 이걸 지수 작성하는 사람이

50
00:03:18.220 --> 00:03:20.606
대놓고 알려주는 건 아니니까

51
00:03:20.606 --> 00:03:24.417
제가 이제 그동안에 현장에 있으면서

52
00:03:24.417 --> 00:03:30.300
이런 식으로 작성이 된다 카더라 이런 거는 있어서

53
00:03:30.300 --> 00:03:32.736
이게 다들 그렇게는 알고 있을 거예요

54
00:03:32.736 --> 00:03:36.601
일단 부동산은 표본입니다 표본

55
00:03:36.601 --> 00:03:41.177
표본을 얘기하자면 아파트가

56
00:03:44.709 --> 00:03:49.777
만약에 전국에 1, 2, 3, 4, 5

57
00:03:49.777 --> 00:03:51.697
이런 아파트가 있다고 봐요

58
00:03:51.697 --> 00:03:55.797
그러면 이 아파트의 다 모든 실거래가를

59
00:03:55.797 --> 00:03:59.710
다 종합해서 내는 게 아니고요

60
00:03:59.710 --> 00:04:03.293
부동산 원에서 아니면

61
00:04:03.293 --> 00:04:10.678
보통 보면 우리가 부동산 이 가격 지수를 산정하는 기관이 두 군데가 있는데

62
00:04:10.678 --> 00:04:13.198
한 군데는 부동산 원이 있고요

63
00:04:13.198 --> 00:04:17.728
한 군데는 어디냐면 KB

64
00:04:17.728 --> 00:04:23.078
KB 국민은행에서 그렇게 두 군데에서 지수를 산정하는데

65
00:04:23.078 --> 00:04:26.219
둘이 표본이 달라요

66
00:04:26.219 --> 00:04:27.917
그게 문제가 될 수 있어요

67
00:04:27.917 --> 00:04:31.711
그래서 표본 그럼 왜 표본을 하느냐?

68
00:04:31.711 --> 00:04:35.507
전국에 있는 모든 아파트를

69
00:04:35.507 --> 00:04:41.986
그리고 아파트에 보면 평형대가 한 평형대만 있는 게 아니잖아요

70
00:04:41.986 --> 00:04:45.238
그래서 이게 참 어렵습니다 생각보다

71
00:04:45.238 --> 00:04:50.192
여러분들이 만약에 여러분이 직접 지수를 산정한다라고 생각을 해봐서

72
00:04:50.192 --> 00:04:55.370
모든 아파트를 다 거래를 막 해 가지고 해야지라고 생각한다면

73
00:04:55.370 --> 00:04:57.905
굉장히 복잡한 게 한 아파트

74
00:04:57.905 --> 00:05:01.544
얘가 아파트가 하나 있으면 얘만 있는 게 아니고 이 안에

75
00:05:01.544 --> 00:05:10.111
24평, 33평, 45평 또 이 사이에 27평

76
00:05:10.111 --> 00:05:15.001
그다음에 또 뭐가 있냐면 24평의 A, B, C

77
00:05:15.001 --> 00:05:17.253
이 타입별로 또 다 달라요

78
00:05:17.253 --> 00:05:20.465
그러면 이거를 다 안에서 실거래가 보면

79
00:05:20.465 --> 00:05:25.044
얘 거래되고 거래 안 되고 얘 거래되고 이래요 난리 납니다

80
00:05:25.044 --> 00:05:30.078
그래서 이런 것을 다 들어가기가 어렵기 때문에 표본이라는 걸 정해요

81
00:05:30.078 --> 00:05:36.301
그래서 보통 부동산 원은 2번, 4번 이렇게 정했다면

82
00:05:36.301 --> 00:05:41.681
KB 같은 경우는 2번, 5번 이런 식으로 표본을 정해서

83
00:05:41.681 --> 00:05:46.288
이 아파트들의 움직임만 일단 산정을 해요

84
00:05:46.288 --> 00:05:49.479
그렇게 해서 가격으로

85
00:05:49.479 --> 00:05:51.520
나머지는 어떻게 돼요?

86
00:05:51.520 --> 00:05:55.235
얘네들 움직이는 거를 추정하는 겁니다

87
00:05:55.235 --> 00:05:58.701
얘가 이만큼 얘네들을 봤더니 5% 올랐더라

88
00:05:58.701 --> 00:06:02.644
그러면 나머지도 그냥 5% 오른 걸로 추정하는 겁니다

89
00:06:02.644 --> 00:06:06.060
그래서 실제로 보면 이런 것들은 안 오를 수 있는데

90
00:06:06.060 --> 00:06:09.603
얘만 표본만 올랐다 그러면 오른 게 되는 거예요

91
00:06:09.603 --> 00:06:11.952
표본만 올랐다 그러면 오른 게 되는 거예요

92
00:06:11.952 --> 00:06:14.320
만약에 표본만 떨어졌다

93
00:06:14.320 --> 00:06:18.620
그러면 전체 시장이 떨어진 걸로 될 수 있다는 거예요

94
00:06:18.620 --> 00:06:21.661
그래서 이 표본에 문제가 있어요

95
00:06:21.661 --> 00:06:25.761
그러니까 전체 시장을 대변하지 않고

96
00:06:25.761 --> 00:06:32.114
전체 시장을 대변하지 않고 있는 부분 이게 첫 번째 문제

97
00:06:32.114 --> 00:06:35.129
그러니까 부동산이 거래가 많지 않다 보니까

98
00:06:35.129 --> 00:06:37.508
이 표본 문제가 일단 발생을 하는 거고요

99
00:06:37.508 --> 00:06:41.022
자, 두 번째는 실거래가 문제입니다

100
00:06:47.507 --> 00:06:51.073
실거래가 제가 질문을 하나 드리겠는데

101
00:06:51.073 --> 00:06:53.925
어떤 아파트가 A라는 아파트가 있어요

102
00:06:53.925 --> 00:06:56.784
A 라는 아파트가 있는데

103
00:06:56.784 --> 00:06:59.873
얘가 기존 거래가 10억이었어요

104
00:07:02.075 --> 00:07:04.119
10억 근데

105
00:07:07.254 --> 00:07:12.262
11억 거래가 1개 되었어요

106
00:07:12.262 --> 00:07:14.600
그러면 얘는 얼마예요?

107
00:07:14.600 --> 00:07:15.684
11억

108
00:07:15.684 --> 00:07:16.478
11억?

109
00:07:16.478 --> 00:07:18.485
평균값 10억 5000

110
00:07:18.485 --> 00:07:21.229
평균값? 평균값 10억 5000?

111
00:07:21.229 --> 00:07:21.957
똑똑한데?

112
00:07:25.000 --> 00:07:30.776
11억이다 or 10억 5000이다

113
00:07:30.776 --> 00:07:35.446
자, 그러면 11억 거래가 되었는데

114
00:07:35.446 --> 00:07:39.869
비슷한 시기에 10개가 되었다

115
00:07:39.869 --> 00:07:41.608
그러면 얘는 얼마일까요?

116
00:07:41.608 --> 00:07:43.968
11억

117
00:07:43.968 --> 00:07:48.478
그러면 11억이죠 그렇죠?

118
00:07:48.478 --> 00:07:50.873
자 여기서 뭔가 여러분들

119
00:07:50.873 --> 00:07:56.175
여러분들 뭔가 좀 뭔가 조금 불편하거나

120
00:07:56.175 --> 00:08:01.224
조금 저거는 좀 뭔가 형평성에 맞지 않는다

121
00:08:01.224 --> 00:08:02.988
이런 느낌을 받지 않나요?

122
00:08:02.988 --> 00:08:04.468
그 차이가 뭐냐면

123
00:08:04.468 --> 00:08:08.963
자 1개 거래된 것과 10개 거래된 것

124
00:08:08.963 --> 00:08:11.859
그러니까 지금 저도 정확히 이게

125
00:08:11.859 --> 00:08:18.628
저도 정확히 이게 가격지수에서 이게 11억이 되는지

126
00:08:18.628 --> 00:08:20.984
정확히 모릅니다 몰라요

127
00:08:20.984 --> 00:08:28.726
모르는데 우리가 합리적 의심과 합리적 추정을 하자면

128
00:08:28.726 --> 00:08:32.480
자 부동산에서 얘와 얘가 가격이

129
00:08:32.480 --> 00:08:36.111
어떤 게 조금 더 높게 나와야 맞을까요?

130
00:08:36.111 --> 00:08:37.600
10개

131
00:08:37.600 --> 00:08:42.997
사실은 이게 더 높게 나오든 안 나오든

132
00:08:42.997 --> 00:08:50.600
얘는 이 가격이 지지되는 게 어느 정도 타당하다

133
00:08:50.600 --> 00:08:52.316
11억 정도 된다

134
00:08:52.316 --> 00:08:56.296
근데 얘는 과연 얘가 11억이냐?

135
00:08:56.296 --> 00:09:01.600
11억이 맞냐? 이런 의심이 좀 들 수 있잖아요

136
00:09:01.600 --> 00:09:05.112
그런데 제가 받는 요즘 느낌은

137
00:09:05.112 --> 00:09:10.022
이게 동일한 게 지금 먹여지고 있는 것 같다

138
00:09:10.022 --> 00:09:16.705
그런데 제가 알기로는 과거에는 이게 다릅니다

139
00:09:16.705 --> 00:09:20.785
과거에는 그러니까 왜 바뀌었는지 그리고 실제 어떻게 됐는지 정확히 저도 몰라요

140
00:09:20.785 --> 00:09:22.840
왜냐하면 공개한 적이 없어요

141
00:09:22.840 --> 00:09:26.153
공개한 적이 없기 때문에 그런데 과거에서는 어떻게 됐냐?

142
00:09:26.153 --> 00:09:29.546
얘가 1억 올랐죠 1억 첫 번째는

143
00:09:32.297 --> 00:09:35.346
자 이거를 얘가 A아파트가 예를 들어서

144
00:09:35.346 --> 00:09:37.300
그냥 100세대라고 칠게요 100세대

145
00:09:41.131 --> 00:09:43.841
그러면 얘 시가 총액은 얼마죠?

146
00:09:43.841 --> 00:09:45.137
1000억이죠 1000억

147
00:09:45.137 --> 00:09:49.138
시가 총액은 1000억입니다

148
00:09:49.138 --> 00:09:55.057
1000억 중에 1000억 중에 1억 올랐어요 1억

149
00:09:55.057 --> 00:09:57.853
그렇죠 그러면 몇 프로예요?

150
00:09:57.853 --> 00:09:59.294
0.1%죠

151
00:10:03.615 --> 00:10:05.818
1000억 중에 1억 올랐다

152
00:10:05.818 --> 00:10:07.588
그럼 0.1%

153
00:10:07.588 --> 00:10:11.111
이렇게 일종의 이걸 안분이라고 하는 겁니다 안분

154
00:10:11.111 --> 00:10:14.636
그런데 이거 10개 11억짜리 10개가 됐어요

155
00:10:14.636 --> 00:10:16.785
그러면 얘 총액이 얼마죠?

156
00:10:16.785 --> 00:10:19.060
10억이 오른 거예요 10개가 올랐으니까

157
00:10:19.060 --> 00:10:21.881
1억이 10개 올랐으니까 총액

158
00:10:21.881 --> 00:10:26.915
그러면 시가 총액 1000억 중에 10억이 오른 거예요

159
00:10:26.915 --> 00:10:29.146
그러면 얘는 몇 프로 올랐어요?

160
00:10:29.146 --> 00:10:32.375
1%가 오르죠

161
00:10:32.375 --> 00:10:36.691
자 그럼 어떤 게 좀 더 합리적일까요?

162
00:10:36.691 --> 00:10:38.957
어떤 게 합리적일까요?

163
00:10:38.957 --> 00:10:44.600
둘 다 문제가 있습니다 둘 다 문제가 있어요

164
00:10:44.600 --> 00:10:46.380
둘 다 문제가 있는 거예요

165
00:10:46.380 --> 00:10:50.000
왜냐? 사실 얘 1억 올랐으니까

166
00:10:50.000 --> 00:10:53.045
우리는 11억이라고 생각하잖아요 우리는

167
00:10:53.045 --> 00:10:54.681
우리가 느낄 때

168
00:10:54.681 --> 00:11:00.132
얘는 1개가 됐든 10개가 됐든 11억이에요 11억이잖아요

169
00:11:00.132 --> 00:11:03.555
근데 사실 비중으로 치자면

170
00:11:03.555 --> 00:11:09.700
얘가 조금 더 뭔가 11억 거기에 대한 지지도나 뭐 이런 것들이

171
00:11:09.700 --> 00:11:13.628
얘는 언제든지 사실 바뀔 수 있다라고 보는 거잖아요

172
00:11:13.628 --> 00:11:15.711
얘는 1개 거래됐기 때문에

173
00:11:15.711 --> 00:11:21.523
야 저거 여기에서 나중에 10억 5천 이런 거 거래되면

174
00:11:21.523 --> 00:11:24.258
그냥 바로 떨어지는 거 아니에요

175
00:11:24.258 --> 00:11:28.290
그러기 때문에 이걸 둘 다

176
00:11:28.290 --> 00:11:31.030
정상 가격이라고 인정하는 게 굉장히 어려운 거예요

177
00:11:31.030 --> 00:11:33.684
그런데 과거에는 제가 알기로

178
00:11:33.684 --> 00:11:36.300
과거에는 이렇게 했어요

179
00:11:38.477 --> 00:11:39.982
그니까 안분하는 방식으로

180
00:11:39.982 --> 00:11:44.061
그래서 거래가 얼마만큼 많이 되느냐에 따라서

181
00:11:44.061 --> 00:11:46.771
올라가는 정도가 조금 더 많고

182
00:11:46.771 --> 00:11:50.068
거래가 안 되면 올라가는 정도가 굉장히 적게 나오는

183
00:11:50.068 --> 00:11:52.803
근데 요즘은 이렇게 바뀐 느낌이에요

184
00:11:52.803 --> 00:11:55.767
그래서 뭐냐 하면 한없이 좀 가벼워졌다

185
00:11:55.767 --> 00:11:59.625
지수가 가벼워졌다는 느낌을 받습니다

186
00:11:59.625 --> 00:12:03.085
옛날에는 문재인 정부 때

187
00:12:03.085 --> 00:12:04.834
그런 논란이 있었죠

188
00:12:04.834 --> 00:12:09.954
그게 뭐냐면 우리가 체감할 때

189
00:12:09.954 --> 00:12:13.426
아파트 가격이 한 70%

190
00:12:13.426 --> 00:12:17.182
아니면 2배 100% 이렇게 올랐는데

191
00:12:17.182 --> 00:12:20.307
문재인 정부가 18% 올랐다고 한 적이 있어요

192
00:12:20.307 --> 00:12:22.468
그래 가지고 논란이 많았죠

193
00:12:22.468 --> 00:12:26.269
그게 통계를 이제 조작했느냐

194
00:12:26.269 --> 00:12:28.646
뭐 이런 논란이 많은데

195
00:12:28.646 --> 00:12:32.826
그때 당시에 이런 식으로

196
00:12:32.826 --> 00:12:34.835
그런데 이것도 문제가 있는 게

197
00:12:34.835 --> 00:12:38.135
자 예를 들어서 A아파트가 있었죠

198
00:12:38.135 --> 00:12:42.244
A아파트가 있는데, 얘가 10억이에요

199
00:12:42.244 --> 00:12:48.100
얘가 11억에 거래되고요 1개

200
00:12:48.100 --> 00:12:54.244
그다음에 바로 12억 거래가 또 1개 됐어요

201
00:12:54.244 --> 00:13:02.700
그다음에 12억 5천 이런 식으로 거래가 됐다면

202
00:13:02.700 --> 00:13:08.484
우리는 이 아파트 가격이 얼마라고 추정을 할까요?

203
00:13:08.484 --> 00:13:13.816
이때는 12억 5000이 어느 정도 타당하다고

204
00:13:13.816 --> 00:13:15.676
우리가 추정을 할 수 있겠죠

205
00:13:15.676 --> 00:13:19.204
왜요? 이게 연달아 있었기 때문이죠

206
00:13:19.204 --> 00:13:22.392
11억 거래 1개 됐지만 뭔가 불안한데

207
00:13:22.392 --> 00:13:24.896
이어서 12억 거래도 됐어

208
00:13:24.896 --> 00:13:26.473
그다음에 12억 5000이 됐어

209
00:13:26.473 --> 00:13:33.693
그러면 이거는 뭔가 조작이나 이런 게 거의 들어가지 않았고

210
00:13:33.693 --> 00:13:38.052
실질적으로 오름 추세를 반영하고 있다고 볼 수 있겠죠

211
00:13:38.052 --> 00:13:41.939
그런데 만약에 이걸 안분하잖아요

212
00:13:41.939 --> 00:13:43.161
안분하면 어떻게 돼요

213
00:13:43.161 --> 00:13:45.435
얘가 100세대죠 1000억이죠

214
00:13:48.375 --> 00:13:51.800
1000억이에요 그러면 얘가 지금 오른 게 얼마예요?

215
00:13:51.800 --> 00:13:58.409
1억 올랐고, 얘가 2억 올랐고, 2억 5000 올랐어요

216
00:13:58.409 --> 00:13:59.391
그렇죠?

217
00:13:59.391 --> 00:14:03.064
그러면 다 합치면 다 합치면 얼마예요?

218
00:14:03.064 --> 00:14:04.106
5억 5천

219
00:14:07.200 --> 00:14:11.338
그렇죠? 그러면 안분하면 얼마예요?

220
00:14:11.338 --> 00:14:15.500
0.55%

221
00:14:15.500 --> 00:14:18.024
그렇죠 0.55% 오른 거예요

222
00:14:18.024 --> 00:14:23.635
지금 우리가 느끼기에는 25%가 올랐는데

223
00:14:23.635 --> 00:14:26.510
우리가 느낄 때는 25%가 올랐는데

224
00:14:26.510 --> 00:14:29.924
지수상으로는 0.55%가 올랐어요

225
00:14:29.924 --> 00:14:33.118
이게 안분의 문제인 거예요 안분의 문제

226
00:14:33.118 --> 00:14:36.949
최근에 거래된 거 있죠?

227
00:14:36.949 --> 00:14:42.786
80억짜리인데 80억짜리인데요

228
00:14:42.786 --> 00:14:46.064
115억에 거래됐어요

229
00:14:46.064 --> 00:14:47.757
무려 35억이 올랐습니다

230
00:14:50.499 --> 00:14:52.139
그럼 몇 프로 올랐죠?

231
00:14:52.139 --> 00:14:56.213
약 40%, 50%?

232
00:14:56.213 --> 00:15:02.169
지금 80억에서 40억이면 50%잖아요

233
00:15:02.169 --> 00:15:08.810
그러면 지금 대략 42% 정도

234
00:15:08.810 --> 00:15:13.027
그러니까 안분하지 않고 그대로 반영을 한다라면

235
00:15:13.027 --> 00:15:13.861
어떻게 될까요?

236
00:15:13.861 --> 00:15:16.707
얘가 42%가 올라가는 거죠

237
00:15:16.707 --> 00:15:20.214
그런데 이 하나를 인정할 수 있느냐

238
00:15:20.214 --> 00:15:23.562
그리고 만약에 이게 된다면

239
00:15:23.562 --> 00:15:29.300
조작 거래가 만연할 수 있겠죠

240
00:15:29.300 --> 00:15:35.130
왜? 최근에 불거진 문제가 실거래가 신고하고

241
00:15:35.130 --> 00:15:41.022
신고 딱 해요 115억에

242
00:15:41.022 --> 00:15:47.222
그다음에 1년, 2년 뒤에 취소

243
00:15:47.222 --> 00:15:50.421
그런데 우리가 이거 115억

244
00:15:50.421 --> 00:15:52.675
가격지수에 반영할 거 아니에요

245
00:15:52.675 --> 00:15:54.350
그러면 2년 뒤에 어떻게 해요 그러면?

246
00:15:54.350 --> 00:15:55.658
2년 뒤에 빼?

247
00:15:55.658 --> 00:15:59.224
안 빼지죠 안 빼질 겁니다 아마

248
00:15:59.224 --> 00:16:01.047
그냥 지나가는 거죠

249
00:16:01.047 --> 00:16:02.024
그러면 이거 뭐예요?

250
00:16:02.024 --> 00:16:05.564
조작이죠 조작

251
00:16:05.564 --> 00:16:08.160
그런데 제 영상에 보면

252
00:16:08.160 --> 00:16:11.387
정확히 몇 년인지 기억이 안 나는데

253
00:16:11.387 --> 00:16:14.996
한참 올라갈 때 제가 실거래가 조작 없다

254
00:16:14.996 --> 00:16:18.806
이런 내용의 이제 영상을 올린 적이 있어요

255
00:16:18.806 --> 00:16:21.787
그때는 그때고 지금은 지금입니다

256
00:16:21.787 --> 00:16:26.341
왜? 그때는 거래가 어마어마하게 많았어요

257
00:16:26.341 --> 00:16:34.900
그때는 서울만 한 달에 거래가 1만 건이 넘었어요

258
00:16:34.900 --> 00:16:38.918
이렇게 거래가 많을 때는 조작 거래가

259
00:16:38.918 --> 00:16:42.834
가격 지수에 영향을 거의 주지 않습니다

260
00:16:42.834 --> 00:16:44.274
조작 거래가

261
00:16:44.274 --> 00:16:50.757
그런데 지금처럼 1천, 2천, 3천 건대 이럴 때에는

262
00:16:50.757 --> 00:16:54.985
이런 거래가 가격지수에 영향을 많이 줍니다

263
00:16:54.985 --> 00:16:58.931
그랬을 때 이런 문제를 해결하려고 하지 않고

264
00:16:58.931 --> 00:17:01.445
그대로 지금 놔두고 있다는 문제예요

265
00:17:01.445 --> 00:17:04.188
근데 지금 우리가 경험을 했잖아요

266
00:17:04.188 --> 00:17:05.697
뉴스에서도 봤잖아요

267
00:17:05.697 --> 00:17:10.099
실거래가 신고하고 취소된 게 작은 숫자가 아니에요

268
00:17:10.099 --> 00:17:11.402
굉장히 많습니다

269
00:17:11.402 --> 00:17:14.373
그런데 그게 지금 가격지수에 그대로

270
00:17:14.373 --> 00:17:17.127
이게 만약에 가격지수에 반영이 됐으면

271
00:17:17.127 --> 00:17:19.383
조정이 돼서 이게 또 빠져야 되잖아요

272
00:17:19.383 --> 00:17:22.641
그러면 이 데이터가 우리가 신뢰할 수 있는 데이터냐?

273
00:17:22.641 --> 00:17:25.960
2년이 흘렀는데 갑자기 얘가 뚝 떨어져

274
00:17:25.960 --> 00:17:27.366
이렇게 될 수 없잖아요

275
00:17:27.366 --> 00:17:29.700
그러니까 변하지 않는 거예요

276
00:17:29.700 --> 00:17:32.196
이런 거는 지금 어떻게 해야 되느냐?

277
00:17:32.196 --> 00:17:34.191
지금 너무 문제가 많아요

278
00:17:34.191 --> 00:17:37.459
자 이제 가장 문제는 뭐냐면 호가예요

279
00:17:40.875 --> 00:17:42.531
호가라는 게 뭐예요?

280
00:17:42.531 --> 00:17:47.959
호가는 지금 나온 매물의 가격이에요

281
00:17:47.959 --> 00:17:51.320
나온 매물의 가격인데 이거를

282
00:17:51.320 --> 00:17:55.060
가격으로 인정하느냐 마느냐

283
00:17:55.060 --> 00:17:57.337
인정해야 돼요 말아야 돼요

284
00:17:57.337 --> 00:17:58.300
조금 인정해 줘야 돼요

285
00:17:58.300 --> 00:18:02.551
조금? 조금의 정도가 뭐예요?

286
00:18:02.551 --> 00:18:05.671
가격대가 대세가 있으면 인정해 줘야 된다

287
00:18:05.671 --> 00:18:07.245
그게 대세라는 걸 어떻게 파악해요?

288
00:18:07.245 --> 00:18:08.719
매물이 많다

289
00:18:08.719 --> 00:18:11.504
나와있는 매물의 가격대가

290
00:18:11.504 --> 00:18:13.944
같은 가격대가 많으면 인정해줘야 된다

291
00:18:13.944 --> 00:18:17.616
그러면 예를 들어서 제가, 저 같으면

292
00:18:17.616 --> 00:18:21.948
우리 주민들 제가 부녀 회장이 돼서

293
00:18:21.948 --> 00:18:24.911
부녀 회장이 되면 안 되죠

294
00:18:24.911 --> 00:18:28.502
어쨌든 입주자 대표 회의에 제가 선거에 나가서

295
00:18:28.502 --> 00:18:33.218
주민들 모아놓고 이걸 설명을 딱 해요

296
00:18:33.218 --> 00:18:37.486
우리나라 가격지수의 산정 방법이 뭔지 압니까?

297
00:18:37.486 --> 00:18:38.423
쫙 설명을 해요

298
00:18:38.423 --> 00:18:40.722
그다음에 호가라는 게 있다

299
00:18:40.722 --> 00:18:44.979
호가가 가격에 반영이 된다더라

300
00:18:44.979 --> 00:18:47.822
그러면 우리는 어떻게 해야 될까요?

301
00:18:47.822 --> 00:18:49.126
어떻게 하면 좋을까요?

302
00:18:49.126 --> 00:18:50.645
높여

303
00:18:50.645 --> 00:18:55.914
지금 예를 들어서 우리 아파트가 10억입니다

304
00:18:55.914 --> 00:18:58.903
자, 그러면 우리 다 같이 힘을 모아서

305
00:18:58.903 --> 00:19:00.927
너무 과하지 않게 한 15억?

306
00:19:03.525 --> 00:19:06.778
15억 정도에 한번 다 내놔봅시다

307
00:19:06.778 --> 00:19:09.339
여기서 반대하거나

308
00:19:09.339 --> 00:19:12.203
일단 반대하는 사람도 있고 할 수 있으니까

309
00:19:12.203 --> 00:19:15.124
그런 분들은 어떻게 처리할 것인지 보고

310
00:19:15.124 --> 00:19:17.270
15억에 한번 올려놓죠

311
00:19:17.270 --> 00:19:18.364
그럼 어떻게 돼요?

312
00:19:18.364 --> 00:19:21.420
15억이 반영이 되는 거잖아요

313
00:19:21.420 --> 00:19:23.792
이게 조작이 쉽습니까? 안 쉽습니까?

314
00:19:23.792 --> 00:19:24.800
쉬워요

315
00:19:24.800 --> 00:19:26.380
쉽잖아요

316
00:19:26.380 --> 00:19:31.497
이 호가를 원래는 호가는 인정하면 안 돼요

317
00:19:31.497 --> 00:19:34.975
호가는 뭐냐면

318
00:19:34.975 --> 00:19:39.647
자 가격과 우리가 지금 논하는 건 가격이에요

319
00:19:39.647 --> 00:19:46.180
가격은 매도, 매수

320
00:19:46.180 --> 00:19:53.300
그래서 이게 서로 간에 매칭이 됐을 때 가격이라고 얘기를 합니다

321
00:19:53.300 --> 00:19:57.611
그런데 호가는 매도 가격이죠 가격

322
00:19:57.611 --> 00:20:02.718
매도를 원하는 가격이에요

323
00:20:02.718 --> 00:20:05.239
그런데 매수하는 사람은

324
00:20:05.239 --> 00:20:06.560
매수하고자 하는 사람은

325
00:20:06.560 --> 00:20:11.500
예를 들어서 10억짜리 매물인데 15억에 내놨어요

326
00:20:11.500 --> 00:20:16.013
근데 사고자 하는 사람들은 나는 9억에 사고 싶어

327
00:20:16.013 --> 00:20:18.400
그렇죠 그럴 수 있잖아요

328
00:20:18.400 --> 00:20:22.200
그러면 이게 15억이 가격이 인정되는 게 맞냐

329
00:20:22.200 --> 00:20:24.357
아니잖아요 아니에요

330
00:20:24.357 --> 00:20:29.617
그런데 문제는 이 호가가 가격지수에 반영이 됩니다

331
00:20:29.617 --> 00:20:30.519
이건 확실해요

332
00:20:30.519 --> 00:20:32.026
이건 확실합니다

333
00:20:32.026 --> 00:20:34.939
호가지수가 반영이 돼요

334
00:20:34.939 --> 00:20:40.102
그러면 이전에는 정확하게 뭔가 데이터를 하지 않았다고 말씀해 주셨는데

335
00:20:40.102 --> 00:20:40.900
네

336
00:20:40.900 --> 00:20:47.206
이런 식으로 호가를 조작하는 단합해서 조작하는 아파트들이 있었을 거 같은데

337
00:20:47.206 --> 00:20:50.294
예전에는 별로 없었어요

338
00:20:50.294 --> 00:20:52.029
예전에는 별로 없었습니다

339
00:20:52.029 --> 00:20:59.823
왜냐하면 지금의 사람들이 아파트에 대하는 심리 상태와

340
00:20:59.823 --> 00:21:04.348
과거의 심리 상태가 많이 달랐어요

341
00:21:04.348 --> 00:21:05.827
달랐기 때문에

342
00:21:05.827 --> 00:21:08.432
과거에는 그리고 이런 방식에 대해서도 몰랐고

343
00:21:08.432 --> 00:21:12.015
그런데 지금은 사람들이 뭔가를 알아가죠

344
00:21:12.015 --> 00:21:17.611
그래서 조작할 수 있는 그러니까 옛날에 직거래 별로 없었어요

345
00:21:17.611 --> 00:21:18.968
직거래 많이 나오죠

346
00:21:18.968 --> 00:21:22.721
그다음에 실거래가 올렸다가 취소하는 거 없었어요

347
00:21:22.721 --> 00:21:23.802
거의 없었습니다

348
00:21:23.802 --> 00:21:25.311
그래서 문제가 없었어요

349
00:21:25.311 --> 00:21:27.611
근데 지금은 막 나오잖아요

350
00:21:27.611 --> 00:21:29.860
그러니까 이게 맹점

351
00:21:29.860 --> 00:21:33.481
이제 사람들이 공부를 통해서 이 맹점을 알아간 거예요

352
00:21:33.481 --> 00:21:34.834
그런데 누구한테 유리하냐?

353
00:21:34.834 --> 00:21:37.164
집 가진 사람한테 유리하게 돼 있어요

354
00:21:37.164 --> 00:21:42.200
그러니까 이 조작이 집을 안 가진 사람은 이 조작을 할 수가 없어요

355
00:21:42.200 --> 00:21:45.097
집을 가진 사람만이 조작을 할 수 있습니다

356
00:21:45.097 --> 00:21:48.867
그 다음에 그러면 문제가 너무 많네

357
00:21:48.867 --> 00:21:51.499
문제가 너무 많은데 왜 집어넣은 거야

358
00:21:51.499 --> 00:21:53.325
제가 이걸 설명을 해 드릴게요

359
00:21:53.325 --> 00:21:57.221
완전히 불합리한 그런 건 아니에요

360
00:21:57.221 --> 00:22:02.201
왜냐하면 부동산은 일단 거래가 많지 않은 거예요

361
00:22:02.201 --> 00:22:06.965
거래가 이것 때문에 그래요 이것 때문에

362
00:22:06.965 --> 00:22:10.171
예를 들어서 표본만 추출하는 게 아니고

363
00:22:10.171 --> 00:22:14.137
그냥 1, 2, 3, 4, 5, 6 아파트가 있다라고 가정을 할게요

364
00:22:14.137 --> 00:22:16.344
1, 2, 3, 4, 5, 6
아파트가 있는데,

365
00:22:16.344 --> 00:22:21.949
이 중에 표본이 2와 4와 6이에요 표본이

366
00:22:21.949 --> 00:22:24.706
자 이때 어떤 일이 벌어지느냐

367
00:22:24.706 --> 00:22:27.762
1이 예를 들어서 얘는 5억이에요

368
00:22:27.762 --> 00:22:31.600
얘는 6억입니다 얘는 7억이에요

369
00:22:31.600 --> 00:22:34.979
얘는 8억이야 얘는 9억이고 얘는 10억입니다

370
00:22:34.979 --> 00:22:38.325
일단 정상 시세가 이거라고 할 때

371
00:22:38.325 --> 00:22:41.188
얘가 거래가 막 돼요

372
00:22:41.188 --> 00:22:48.517
그래서 6억 찍고 그다음에 7억 찍고 8억 찍었어요

373
00:22:48.517 --> 00:22:51.050
5억이 3억이 올랐어요

374
00:22:51.050 --> 00:22:55.935
그런데 표본 2가 거래가 하나도 없어

375
00:22:55.935 --> 00:22:58.456
거래가 없는 대신에 얘가 6억이

376
00:22:58.456 --> 00:23:01.771
호가가 약 10억 정도 됐어요

377
00:23:01.771 --> 00:23:05.868
호가가 호가가 10억입니다 호가만

378
00:23:05.868 --> 00:23:08.195
거래는 하나도 안 됐어요

379
00:23:08.195 --> 00:23:10.317
거래는 하나도 안 됐어요

380
00:23:10.317 --> 00:23:13.221
그리고 표본 아닌 3번이 7억이었죠?

381
00:23:13.221 --> 00:23:18.173
7억에서 지금 8억, 9억, 10억

382
00:23:18.173 --> 00:23:20.881
그다음에 11억까지 거래가 됐어요

383
00:23:20.881 --> 00:23:23.022
거래가 됐습니다 얘는 거래가

384
00:23:23.022 --> 00:23:25.903
그리고 얘 표본인 거래도

385
00:23:25.903 --> 00:23:32.152
8억, 9억, 10억, 11억, 12억 정도 거래가 됐어요

386
00:23:32.152 --> 00:23:39.995
그다음에 9억짜리도 10억, 11억, 12억, 13억까지 거래가 됐어요

387
00:23:39.995 --> 00:23:41.646
거래가 됐습니다

388
00:23:41.646 --> 00:23:46.741
그런데 얘가 10억인데 거래가 하나도 안 됐어요

389
00:23:46.741 --> 00:23:49.911
얘가 호가가 15억이야

390
00:23:49.911 --> 00:23:56.000
자, 그러면 이때 호가를 이제 표본이 2와 4와 6인데

391
00:23:56.000 --> 00:23:59.032
지금 2하고 6이 거래가 없어요

392
00:23:59.032 --> 00:24:00.191
4만 거래가 됐어

393
00:24:00.191 --> 00:24:02.866
그러면 얘를 가격에 반영시키려면

394
00:24:02.866 --> 00:24:05.079
얘를 이제 가격에 반영해야 되잖아요

395
00:24:05.079 --> 00:24:08.165
얘만 되면 얘네들은 거래 안 됐으니까

396
00:24:08.165 --> 00:24:11.662
가격을 안 올리면 되겠어요? 안 되겠어요?

397
00:24:11.662 --> 00:24:12.727
문제가 생기죠

398
00:24:12.727 --> 00:24:16.191
왜? 다 올랐잖아요 지금 전체적으로 보면

399
00:24:16.191 --> 00:24:19.326
1, 2, 3, 4, 5, 6이 다 지금

400
00:24:19.326 --> 00:24:24.014
거의 한 40% 이상 다 올랐단 말이에요

401
00:24:24.014 --> 00:24:27.961
그런데 얘는 거래만 안 됐을 뿐이에요 지금

402
00:24:27.961 --> 00:24:31.700
호가도 다 올랐어 그렇죠?

403
00:24:31.700 --> 00:24:34.074
그러면 얘를 인정을 해야 돼요? 안 해야 돼요?

404
00:24:34.074 --> 00:24:35.308
인정을 해야 됩니다

405
00:24:35.308 --> 00:24:40.504
왜? 중요한 건 여기서 우리가 매매를 할 때

406
00:24:40.504 --> 00:24:43.321
이런 거는 얼마에 사겠어?

407
00:24:43.321 --> 00:24:47.900
6억짜리니까 10억에 거래가 되겠죠 나중에 거래되려면

408
00:24:47.900 --> 00:24:48.641
그렇죠?

409
00:24:48.641 --> 00:24:52.122
그런데 이거를 적극적으로 반영한 데가 어디냐 하면 KB 지수예요

410
00:24:52.122 --> 00:24:54.605
KB 지수는 왜 이걸 하냐?

411
00:24:54.605 --> 00:24:56.281
대출을 해 줘야 돼

412
00:24:56.281 --> 00:24:59.456
대출을 해 줘야 되는데 만약에 이게 반영이 안 되잖아요

413
00:24:59.456 --> 00:25:02.177
그러면 6억 실거래가 지수로 하잖아요

414
00:25:02.177 --> 00:25:03.392
그러면 6억이에요

415
00:25:03.392 --> 00:25:07.078
그런데 얘는 지금 10억에 샀어 그렇죠?

416
00:25:07.078 --> 00:25:09.699
10억에 샀는데 6억밖에 인정이 안 돼

417
00:25:09.699 --> 00:25:14.255
그러면 6억의 70% 4억밖에 대출이 안 되죠

418
00:25:14.255 --> 00:25:17.918
자, 이때 그냥 70%가 대출이 된다고 가정을 할 때

419
00:25:17.918 --> 00:25:22.700
얘가 정상적으로 10억이 되면 7억이 대출이 돼야 되는데

420
00:25:22.700 --> 00:25:25.658
4억 2천 밖에 대출이 안 돼요 망하는 거죠

421
00:25:25.658 --> 00:25:28.200
이거 믿고 산 사람은 망하는 거예요

422
00:25:28.200 --> 00:25:31.612
그런데 얘는 10억이 지금 누가 봐도

423
00:25:31.612 --> 00:25:35.064
누가 봐도 지금 10억이 맞아요

424
00:25:35.064 --> 00:25:39.810
주변 분위기나 이런 거 봤을 때 다 봐도 10억이 맞아

425
00:25:39.810 --> 00:25:41.887
그러니까 이렇게 가는 거예요

426
00:25:41.887 --> 00:25:45.310
그래서 이거를 포함시켰었어요

427
00:25:45.310 --> 00:25:47.917
또 이런 문제가 발생하죠

428
00:25:47.917 --> 00:25:53.200
1, 2, 3, 4, 5, 6

429
00:25:53.200 --> 00:25:54.393
자 표본이 뭐라고 했죠?

430
00:25:54.393 --> 00:25:57.156
2, 4, 6이라고 했어요

431
00:25:57.156 --> 00:26:00.546
그런데 얘네들이 얼마였죠?

432
00:26:00.546 --> 00:26:06.447
5억, 6억, 7억, 8억, 9억, 10억이라고 가정을 했을 때

433
00:26:06.447 --> 00:26:09.137
오히려 얘네가 떨어졌어요

434
00:26:09.137 --> 00:26:11.804
약간 떨어졌어 4억

435
00:26:11.804 --> 00:26:14.022
얘는 거래가 안 됐어요

436
00:26:14.022 --> 00:26:15.710
거래가 안 됐어요

437
00:26:15.710 --> 00:26:19.596
그리고 얘는 호가는 6억

438
00:26:19.596 --> 00:26:22.485
호가는 그대로 버티고 있어요

439
00:26:22.485 --> 00:26:25.347
그리고 얘도 호가는 거래는 됐는데

440
00:26:25.347 --> 00:26:29.400
4억에 거래는 됐는데 호가는 5억이에요

441
00:26:29.400 --> 00:26:34.540
자 3번 같은 경우는 7억인데 거래가 6억에 되고

442
00:26:34.540 --> 00:26:37.985
얘는 호가도 6억이에요

443
00:26:37.985 --> 00:26:44.322
4번이 그냥 8억에 거래되고 호가도 8억이에요

444
00:26:44.322 --> 00:26:46.916
그다음에 9번 같은 경우가

445
00:26:46.916 --> 00:26:49.659
8억에 거래되고 호가도 8억이에요

446
00:26:51.960 --> 00:26:57.203
얘가 거래가 안 되고 호가가 15억이에요

447
00:26:57.203 --> 00:26:59.083
이게 일어날 수 있습니까? 없습니까?

448
00:26:59.083 --> 00:27:00.795
일어날 수 있어요

449
00:27:00.795 --> 00:27:01.945
있습니다

450
00:27:01.945 --> 00:27:04.921
왜? 여기에 뭔가 바람이 확 불었어

451
00:27:04.921 --> 00:27:07.835
여기에 이 아파트 주변에 뭔가

452
00:27:07.835 --> 00:27:12.012
뭔가 이제 뭐 개발 뭐 이런 뉴스가 생겼어

453
00:27:12.012 --> 00:27:14.600
그럼 사람들 호과 확 올리죠

454
00:27:14.600 --> 00:27:16.825
그런데 거래는 안 돼요

455
00:27:16.825 --> 00:27:18.980
그러면 이게 반영이 될까요? 안 될까요?

456
00:27:18.980 --> 00:27:22.128
되죠 표본이니까

457
00:27:22.128 --> 00:27:24.139
이게 문제가 있습니까? 없습니까?

458
00:27:24.139 --> 00:27:25.312
있어요

459
00:27:25.312 --> 00:27:26.628
문제가 있죠

460
00:27:26.628 --> 00:27:30.867
왜? 나머지 다 하락 분위기잖아요 하락 분위기

461
00:27:30.867 --> 00:27:38.820
자 요즘 신고가나 상승하는 움직임의 지역들을 보면

462
00:27:38.820 --> 00:27:41.225
이런 거래들이 많아요

463
00:27:41.225 --> 00:27:47.959
2020년이나 21년 이때 뭐 20억

464
00:27:47.959 --> 00:27:54.266
아니면 에 30억 이렇게 거래됐다가 24년에

465
00:27:54.266 --> 00:28:01.297
24년에 55억 이렇게 거래되는 것들이 많아요

466
00:28:01.297 --> 00:28:03.334
그러면 시간차가 생기죠

467
00:28:03.334 --> 00:28:06.438
그때 호가가 어떻게 변했느냐

468
00:28:06.438 --> 00:28:12.000
그래서 지금 보면 얘네들은 호가가 60억 막 이래요

469
00:28:12.000 --> 00:28:17.388
55억 거래됐고 분위기도 좋으니까 호가를 팍팍 올리는 거예요

470
00:28:17.388 --> 00:28:21.327
지금 이런 상황들이 많이 벌어지고 있다

471
00:28:21.327 --> 00:28:25.981
그런데 제가 저번 영상에서 팩트 체크를 한번 했었어요

472
00:28:25.981 --> 00:28:31.876
과연 이런 거래가 정상 거래인지 인정할 만한 거래인지

473
00:28:31.876 --> 00:28:35.783
그런데 지금 오른 아파트 중에

474
00:28:35.783 --> 00:28:40.186
한 적어도 반 이상은 뭔가 좀 의심스러운

475
00:28:40.186 --> 00:28:43.016
뭔가 의심스러운 가격 정황들이 많이 있어요

476
00:28:43.016 --> 00:28:45.753
왜? 이게 거래가 없다 보니까

477
00:28:45.753 --> 00:28:48.099
얘네들은 지금 얘네들은

478
00:28:48.099 --> 00:28:53.753
4년 만에, 3년 만에 거래 1건이 일어난 거예요

479
00:28:53.753 --> 00:28:55.014
거래 1건

480
00:28:57.230 --> 00:29:00.986
이거를 가격 반영시켜야 되느냐?

481
00:29:00.986 --> 00:29:02.600
문제가 많죠

482
00:29:02.600 --> 00:29:07.863
그래서 제가 우리나라 부동산은 주식의 우선주랑 비슷하다는 느낌

483
00:29:07.863 --> 00:29:12.924
우선주가요 여러분 한번 우선주라는 거 한번 모르시면 한번 들어가 보세요

484
00:29:12.924 --> 00:29:15.656
우선주라고 있어요 우선주

485
00:29:15.656 --> 00:29:16.664
거래 아예 없는 것

486
00:29:16.664 --> 00:29:23.030
하루에 거래량 전체가 만 건 아래에 있는

487
00:29:23.030 --> 00:29:25.493
우선주들은 대부분 그 정도로 거래됩니다

488
00:29:25.493 --> 00:29:26.887
거래가 안 돼요

489
00:29:26.887 --> 00:29:29.129
그러면 호가를 보면요

490
00:29:29.129 --> 00:29:31.728
팔고자 하는 호가는 실거래가보다 높아요

491
00:29:31.728 --> 00:29:33.700
밑에 사고자 하는 호가도 높아

492
00:29:33.700 --> 00:29:36.709
그러면 팔고자 하는 사람은

493
00:29:36.709 --> 00:29:39.800
사고자 하는 사람 가격에 내가 팔게 되면

494
00:29:39.800 --> 00:29:41.497
어휴 마이너스 10%네

495
00:29:41.497 --> 00:29:43.452
이거 어떡하지?

496
00:29:43.452 --> 00:29:46.997
그리고 내가 조용히 그냥 부동산 가격 호가 말고

497
00:29:46.997 --> 00:29:50.885
어제 끝난 가격, 종가 가격에 이렇게 내놓잖아요

498
00:29:50.885 --> 00:29:54.824
하루 종일 그렇게 있어도 거래가 안 돼요

499
00:29:54.824 --> 00:29:58.591
하루 종일 있어도 거래가 안 돼 미치는 거죠

500
00:29:58.591 --> 00:30:00.420
이런 식이 부동산이에요

501
00:30:00.420 --> 00:30:02.979
그런데 이런 게 내가 야 막

502
00:30:02.979 --> 00:30:05.054
제가 이제 우선주를 바라보면서

503
00:30:05.054 --> 00:30:09.395
야 이거를 내가 1주씩 사 가지고 가격 올리면

504
00:30:09.395 --> 00:30:12.845
올라가겠는데 이 생각이 들더라고요

505
00:30:12.845 --> 00:30:14.947
왜? 거래가 아예 없으니까

506
00:30:14.947 --> 00:30:18.504
내가 1주씩 내가 몇 개 사놔서

507
00:30:18.504 --> 00:30:20.306
예를 들어서 5000원이에요

508
00:30:22.416 --> 00:30:26.390
호가의 매도 가격이 6000에 있고

509
00:30:26.390 --> 00:30:29.000
매수가 4000에 있어

510
00:30:29.000 --> 00:30:33.229
그러면 내가 미리 좀 가지고 있다면

511
00:30:33.229 --> 00:30:38.010
여기에다 5,200 1주

512
00:30:38.010 --> 00:30:42.975
5,300 1주 이렇게 팔자고 해놓고

513
00:30:42.975 --> 00:30:44.885
내가 이걸 사버리는 거죠

514
00:30:44.885 --> 00:30:47.871
그다음에 내가 5,300 사고 5,400 사고

515
00:30:47.871 --> 00:30:51.294
1주씩 거래하면 어떻게 돼요?

516
00:30:51.294 --> 00:30:54.272
6,000까지 올릴 수 있죠

517
00:30:54.272 --> 00:30:55.790
그러면 6000이 되는 거예요

518
00:30:55.790 --> 00:30:56.977
우선주가 이런 겁니다

519
00:30:56.977 --> 00:30:58.361
그러면 어떻게 돼요?

520
00:30:58.361 --> 00:31:04.139
금감원에서 전화 옵니다 금감원에서 전화 와요

521
00:31:04.139 --> 00:31:08.818
이거 자전거래라고 하죠 이거 자전거래

522
00:31:08.818 --> 00:31:12.633
이거를 좀 여러 번 하면은 금감원에서 전화가 옵니다

523
00:31:12.633 --> 00:31:17.288
금감원에서 전화 와서 너 자전거래 했으니까 조심해라

524
00:31:17.288 --> 00:31:18.639
처음에 경고주죠

525
00:31:18.639 --> 00:31:21.691
이거 몇 번 더 하면 출두하라고

526
00:31:21.691 --> 00:31:25.275
그러면 이게 여러분 형사처벌을 받을 수 있어요

527
00:31:25.275 --> 00:31:28.500
근데 부동산은 이게 가능하죠

528
00:31:28.500 --> 00:31:29.346
이게 가능해요

529
00:31:29.346 --> 00:31:30.793
자전거래식으로 할 수 있는 게

530
00:31:30.793 --> 00:31:37.044
일단 신고하고 취소하는 게 자전거래 형식이잖아요

531
00:31:37.044 --> 00:31:40.082
그러니까 이런 문제가 지금 굉장히 많다

532
00:31:40.082 --> 00:31:44.769
그러니까 지금 시장을 바라보고 공부하는 입장에서는

533
00:31:44.769 --> 00:31:48.859
지금이 어떤 분위기인지 굉장히 혼란할 수 있는

534
00:31:48.859 --> 00:31:53.305
걱정을 많이 하시는 분들이 많은데

535
00:31:53.305 --> 00:31:55.541
지금 걱정 안 해도 된다

536
00:31:55.541 --> 00:31:59.304
이렇게 조작하는 사람들이 많아지면

537
00:31:59.304 --> 00:32:02.345
시장에 변화를 주지 않나요 라고 할 수 있어요

538
00:32:02.345 --> 00:32:08.029
여러분이 대거 그 대열에 동참해 버리면 변할 수 있죠

539
00:32:08.029 --> 00:32:10.535
여러분들이 가만히 있다

540
00:32:10.535 --> 00:32:15.900
제대로 알고 저런 거는 너네들끼리 뭔가 열심히 해라 그러면요

541
00:32:15.900 --> 00:32:18.556
이런 거래가 나중에 소용이 없게 돼요

542
00:32:18.556 --> 00:32:21.745
왜냐하면 부동산은 다 연결이 돼 있기 때문에

543
00:32:21.745 --> 00:32:26.500
예를 들어서 60억 거래됐던 게 90억 거래됐잖아요

544
00:32:26.500 --> 00:32:32.400
그러면 나중에 좀 지나면 이게 60억이나 59억

545
00:32:32.400 --> 00:32:36.838
이렇게 거래되는 거래가 반드시 나오게 된다

546
00:32:36.838 --> 00:32:38.868
그거를 잘 이해하셨으면 좋겠어요

547
00:32:38.868 --> 00:32:44.527
그래서 부동산은 일시적으로는 조작들이 통할 수 있다

548
00:32:44.527 --> 00:32:46.242
일시적으로는 통할 수 있는데

549
00:32:46.242 --> 00:32:51.853
그게 영원히 부동산 시장을 전체를 바꿀 수는 없다

550
00:32:51.853 --> 00:32:54.279
그런 부분을 잘 아시고

551
00:32:54.279 --> 00:32:57.472
우리가 지금 이런 문제점

552
00:32:57.472 --> 00:32:59.853
문제점을 알면 고쳐야 되지 않냐 그런데

553
00:32:59.853 --> 00:33:03.038
고칠 방법이 없더라고요 방법이 없습니다

554
00:33:03.038 --> 00:33:06.138
저도 고민을 엄청 많이 해 봤는데

555
00:33:06.138 --> 00:33:09.473
이렇게 하면 또 여기에서 이런 문제점이 나오고

556
00:33:09.473 --> 00:33:14.246
이렇게 하면 여기서 이런 문제점이 또 나오고 또 그래요 또 그렇습니다

557
00:33:14.246 --> 00:33:16.586
그래서 진짜 바꾸기가 어려워요

558
00:33:16.586 --> 00:33:20.038
부동산이라는 게 참 바꾸기 어렵다

559
00:33:20.038 --> 00:33:25.263
그래서 저번에 유튜브 하다 보다 보니까

560
00:33:25.263 --> 00:33:32.086
이광수 님이 우리나라 데이터를

561
00:33:32.086 --> 00:33:36.191
왜 이렇게 자주 발표하냐?

562
00:33:36.191 --> 00:33:38.356
저는 그 부분에 좀 공감합니다

563
00:33:38.356 --> 00:33:41.678
이거를 발표를 안 하고 있으면

564
00:33:41.678 --> 00:33:45.364
발표를 안 하고 있으면 이런 조작 거래나 이런 것들 시도하는

565
00:33:45.364 --> 00:33:47.315
흐름이나 이런 것들이 약해질 수 있죠

566
00:33:47.315 --> 00:33:49.650
근데 이게 또 약간의 부작용이 있을 수 있어요

567
00:33:49.650 --> 00:33:52.114
왜냐하면 발표 안 하다 보면

568
00:33:52.114 --> 00:33:57.293
그걸 아는 사람들만의 리그로 다 예 돌변할 수 있어요

569
00:33:57.293 --> 00:33:59.082
그게 이제 또 문제점입니다

570
00:33:59.082 --> 00:34:02.923
그러니까 이거 하자니 이게 걸리고 이거 하자니 이게 걸리고

571
00:34:02.923 --> 00:34:06.724
이런 식의 문제가 있어서 참 대안이 저도 없는

572
00:34:06.724 --> 00:34:11.555
그런데 어쨌든 그렇다고 손 놓고 있을 부분은 아니다

573
00:34:11.555 --> 00:34:17.161
정부가 지금 이런 문제점을 제대로 인식하고 있는지는

574
00:34:17.161 --> 00:34:20.074
제가 얘기를 안 해봐서 모르겠고

575
00:34:20.074 --> 00:34:21.654
너무 문제점이 많아요

576
00:34:21.654 --> 00:34:25.640
많은 거를 개선할 수 있는 방법을 찾아야지

577
00:34:25.640 --> 00:34:28.722
그래서 제가 한번 지나가는 투로

578
00:34:28.722 --> 00:34:34.874
부동산도 주식처럼 한국거래소를 통해서 거래하는

579
00:34:34.874 --> 00:34:39.939
그런 시스템을 만드는 것도 한번 고민해 볼 만한

580
00:34:39.939 --> 00:34:43.294
그런 거라고 얘기를 했었습니다

581
00:34:43.294 --> 00:34:47.545
그래서 국가가 지금 부동산 거래나 이런 것들을

582
00:34:47.545 --> 00:34:50.344
진짜 철두철미하게 통제를 해야지

583
00:34:50.344 --> 00:34:53.678
지금 같은 경우가 왜 이런 게 필요하냐면

584
00:34:53.678 --> 00:35:00.427
이제 부동산에 대한 인식이 너무 많이 격앙되어 있어요

585
00:35:00.427 --> 00:35:05.810
과거에도 정말 심하다 할 정도로 격앙되어 있었지만

586
00:35:05.810 --> 00:35:08.613
그거는 어떤 상황이었냐면

587
00:35:08.613 --> 00:35:13.750
시장에 적절하게 대응하다 보니 과열된 거였고

588
00:35:13.750 --> 00:35:17.457
지금은 이제는 요즘 전세 사기

589
00:35:17.457 --> 00:35:19.616
그러니까 전세 사기도 제가 말씀드렸잖아요

590
00:35:19.616 --> 00:35:24.882
전세 사기가 사기를 치려고 마음먹은 부류와

591
00:35:24.882 --> 00:35:29.300
투자를 잘못해서 전세 사기로 묶인 사람이 있어요

592
00:35:29.300 --> 00:35:32.890
근데 대부분은 실제로는 사기를 치는 것보다

593
00:35:32.890 --> 00:35:35.148
투자를 완전히 잘못해서

594
00:35:35.148 --> 00:35:40.400
그러니까 투자를 정상적인 방법으로 투자하려고 한 게 아니고

595
00:35:40.400 --> 00:35:45.072
임차인이나 이런 사람들을 그냥 일종의 무시한 거죠

596
00:35:45.072 --> 00:35:48.168
이 사람들이 어떻게 돼도 상관없고 나는 돈만 벌면 돼

597
00:35:48.168 --> 00:35:51.120
옛날하고 다른 방법이 저는 이거라고 생각을 해요

598
00:35:51.120 --> 00:35:55.800
옛날에는 인정이라는 게 좀 있었다 인정이라는 게

599
00:35:55.800 --> 00:36:01.124
그래서 임대인과 임차인 간의 적절한 타협, 대화

600
00:36:01.124 --> 00:36:04.599
이런 게 있었더라면 요즘은 대화를 별로 안 해요

601
00:36:04.599 --> 00:36:08.290
대화도 안 하고 임차인, 임대인 간의 대립

602
00:36:08.290 --> 00:36:12.300
서로 자기가 원하는 것만 얘기하는 집들이 굉장히 많고

603
00:36:12.300 --> 00:36:17.626
그다음에 투자하는 사람들은 임차인을 임차인은 죽어도 돼 상관없어

604
00:36:17.626 --> 00:36:20.975
그냥 나 몰라 어떻게 되든 상관없어 몰라

605
00:36:20.975 --> 00:36:23.979
그냥 난 돈만 벌 거야 이런 사람들

606
00:36:23.979 --> 00:36:27.563
임차인들은 또 임대인들이 뭘 하든 또 상관없고

607
00:36:27.563 --> 00:36:29.951
내 권리만 찾으면 돼 이런 사람들

608
00:36:29.951 --> 00:36:33.348
그러니까 극단화되어 가고 있는 상황에서

609
00:36:33.348 --> 00:36:38.814
과거의 패턴과 과거의 통계 방식을 가지고

610
00:36:38.814 --> 00:36:42.438
부동산 지수를 산정한다면

611
00:36:42.438 --> 00:36:45.236
굉장히 많은 오류와 조작

612
00:36:45.236 --> 00:36:48.217
이런 것들이 횡행할 수 있다

613
00:36:48.217 --> 00:36:50.599
이런 부분을 경고를 드리면서

614
00:36:50.599 --> 00:36:53.100
정부가 제발 이 영상을 봤으면 좋겠어요

615
00:36:53.100 --> 00:36:56.924
그리고 좀 태스크포스라고 하죠

616
00:36:56.924 --> 00:37:02.021
TF 팀을 꾸려서 뭔가 장기적인 안목에서

617
00:37:02.021 --> 00:37:07.826
데이터를 적절하게 산정할 수 있는 방법들을 찾았으면 좋겠고

618
00:37:07.826 --> 00:37:12.296
가능하면 저는 데이터 이런 가격지수나 이런 것들을

619
00:37:12.296 --> 00:37:17.703
공개를 안 하는 게 나을 수도 있겠다 이런 생각이 들어요

620
00:37:17.703 --> 00:37:20.560
과열되어 있는 사람한테 자꾸 공개하니까

621
00:37:20.560 --> 00:37:22.136
사람들이 더 미쳐가는 거죠

622
00:37:22.136 --> 00:37:25.750
안 보이면 안 보이면 조용할 수 있는데

623
00:37:25.750 --> 00:37:29.106
자꾸 보여주니까 미쳐 날뛰게 만드는 거죠

624
00:37:29.106 --> 00:37:31.381
그리고 필요한 사람들은

625
00:37:31.381 --> 00:37:34.113
그러니까 공개를 아예 안 하는 게 아니고

626
00:37:34.113 --> 00:37:37.478
어디 구석에다 이렇게 착 조용히 공개하는 거죠

627
00:37:37.478 --> 00:37:38.637
그럼 필요한 사람들

628
00:37:38.637 --> 00:37:42.144
정말 거기 실무에 써야 되는 사람들은 찾아보면 되는 거고

629
00:37:42.144 --> 00:37:45.269
일반인들은 모르고 있는 게 맞을 수도 있죠

630
00:37:45.269 --> 00:37:50.001
이런 거를 아니면 진짜 정확한 산정 방법들을 만들던지

631
00:37:50.001 --> 00:37:53.758
이렇게 하는 게 맞지 않나 이런 생각을 하면서

632
00:37:53.758 --> 00:37:59.065
오늘 가격지수 산정의 착시?

633
00:37:59.065 --> 00:38:01.862
아니면 오류, 분통 터질 일

634
00:38:01.862 --> 00:38:06.889
이런 것들을 제가 그래서 얘기를 해 봤습니다

635
00:38:06.889 --> 00:38:10.396
무조건 잘못됐다라고 하는 것도 문제가 있고요

636
00:38:10.396 --> 00:38:13.473
왜냐하면 이것도 나름 최선의 방식인 거예요

637
00:38:13.473 --> 00:38:18.470
문제가 있는 속에서 이거라도 해야지 라고 하면서

638
00:38:18.470 --> 00:38:21.067
최선의 방식을 찾은 게 이런 건데

639
00:38:21.067 --> 00:38:24.615
지금은 이런 거를 악용하는 사람들이 많아졌기 때문에

640
00:38:24.615 --> 00:38:28.753
이제는 좀 변경을 해야 되지 않나 이런 상황으로 가고 있다

641
00:38:28.753 --> 00:38:31.100
이런 것을 알리면서

642
00:38:31.100 --> 00:38:34.872
여러분들에게 영상 끝까지 잘 봐주시고

643
00:38:34.872 --> 00:38:37.073
봐주셔서 감사하다고 해야 되나요?

644
00:38:37.073 --> 00:38:39.824
여러분이 저한테 감사하다고 해야 될지

645
00:38:41.941 --> 00:38:44.433
앞으로 재미없지만

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00:38:44.433 --> 00:38:49.904
여러분들에게 좀 더 좋은 정보를 제공하는 그런 시간도

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00:38:49.904 --> 00:38:52.710
가끔씩 가지도록 할 테니까

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00:38:52.710 --> 00:38:55.293
계속 관심 가져 주시고

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00:38:55.293 --> 00:38:57.785
시청해 주셨으면 감사하겠습니다

650
00:38:57.785 --> 00:38:59.400
오늘 이만 마치도록 하겠습니다

651
00:38:59.400 --> 00:39:00.520
감사합니다