자, 조용히들 하시고 자리에 앉아 주세요
네
선생님 오늘은 무슨 시간이죠?
자 오늘은 교실에서 선생님 모드로 수업을 하도록 하겠습니다
오늘 주제는 뭐냐면
요즘 보면 뉴스에 간간히 나오는 게 수도권 부동산이 상승세다
상승세다 이런 내용의 부동산 뉴스들이 굉장히 많고요
뭐 저를 비롯한 또 많은 유튜버들이
아니다 지금은 하락시장이다
이런 얘기를 하고 있어요
그래서 시장은 하락시장이다
아파트별로 보면 팔려고 내놨는데 사러 오는 사람들이 없다
이런 얘기들도 종종 들리고 있어요
그래서 지금 시장에서 굉장히 어떻게 한 시장인데 상반된
극단적인 상황들이 벌어지고 있다
이게 있느냐? 이런 의문이 들 수 있어요
그래서 뭐 또 어떤 전문가는 이게 양극화의 시대다 이런 얘기를 하는데
양극화의 문제는 제가 또 따로 주제를 잡아서 한번
얘기할 시간이 있을 것 같습니다
그래서 부분은 논외로 치고
오늘은 제가 뭘 준비했냐면
지금의 부동산 상승세는 일종의 착시효과다 라고 해서
그 부분에 대해서 왜 착시효과인지
그런 부분에 대해서 한번 얘기를 해볼까 합니다
그걸 얘기를 하려면
가격 지수 산정 방법에 대해서 좀 이해를 할 필요가 있어요
그래서 그거를 판서를 해가면서 좀
여러분들이 이해할 필요가 있다
그래서 사실 뭐 정해져 있는 거라
이걸 하는 게 무슨 의미 있을까?
그동안에 이제 많은 저도 의문점을 가지고
아니면 이게 개선점이나 이런 것들을 고민하고 있는데
그게 그동안에는 크게 뭐랄까
실효성? 이런 걸 못 느끼고 있는 상황에서
지금 하락장인데 상승 흐름
상승 흐름 움직임들이 왜 이렇게 나타나고 있나
그리고 실제 그런가
그런 부분에 있어서 얘기를 해 볼까 해요
그래서
칠판에다 쓰니까 제 글씨가 좀 낫죠?
왜냐하면 이게 전자칠판이나 이런 데는 미끌려서
약간 거친 그 거친 감이 있어야 이게 글씨가 좀 잘 써지는데
그래서 우리가 펜슬이냐 연필이냐 이거 할 때
연필로 쓰는 느낌이 여기 좀 나네요
가격지수 산정할 때 문제가 뭐냐면
일단 첫 번째가 표본 문제예요
표본 그다음에 실거래가
그다음에 호가
지금 이 세 가지가 다 들어가고 있는 것으로 제가 알고 있습니다
혹시 이제 누가 정부 이걸 지수 작성하는 사람이
대놓고 알려주는 건 아니니까
제가 이제 그동안에 현장에 있으면서
이런 식으로 작성이 된다 카더라 이런 거는 있어서
이게 다들 그렇게는 알고 있을 거예요
일단 부동산은 표본입니다 표본
표본을 얘기하자면 아파트가
만약에 전국에 1, 2, 3, 4, 5
이런 아파트가 있다고 봐요
그러면 이 아파트의 다 모든 실거래가를
다 종합해서 내는 게 아니고요
부동산 원에서 아니면
보통 보면 우리가 부동산 이 가격 지수를 산정하는 기관이 두 군데가 있는데
한 군데는 부동산 원이 있고요
한 군데는 어디냐면 KB
KB 국민은행에서 그렇게 두 군데에서 지수를 산정하는데
둘이 표본이 달라요
그게 문제가 될 수 있어요
그래서 표본 그럼 왜 표본을 하느냐?
전국에 있는 모든 아파트를
그리고 아파트에 보면 평형대가 한 평형대만 있는 게 아니잖아요
그래서 이게 참 어렵습니다 생각보다
여러분들이 만약에 여러분이 직접 지수를 산정한다라고 생각을 해봐서
모든 아파트를 다 거래를 막 해 가지고 해야지라고 생각한다면
굉장히 복잡한 게 한 아파트
얘가 아파트가 하나 있으면 얘만 있는 게 아니고 이 안에
24평, 33평, 45평 또 이 사이에 27평
그다음에 또 뭐가 있냐면 24평의 A, B, C
이 타입별로 또 다 달라요
그러면 이거를 다 안에서 실거래가 보면
얘 거래되고 거래 안 되고 얘 거래되고 이래요 난리 납니다
그래서 이런 것을 다 들어가기가 어렵기 때문에 표본이라는 걸 정해요
그래서 보통 부동산 원은 2번, 4번 이렇게 정했다면
KB 같은 경우는 2번, 5번 이런 식으로 표본을 정해서
이 아파트들의 움직임만 일단 산정을 해요
그렇게 해서 가격으로
나머지는 어떻게 돼요?
얘네들 움직이는 거를 추정하는 겁니다
얘가 이만큼 얘네들을 봤더니 5% 올랐더라
그러면 나머지도 그냥 5% 오른 걸로 추정하는 겁니다
그래서 실제로 보면 이런 것들은 안 오를 수 있는데
얘만 표본만 올랐다 그러면 오른 게 되는 거예요
표본만 올랐다 그러면 오른 게 되는 거예요
만약에 표본만 떨어졌다
그러면 전체 시장이 떨어진 걸로 될 수 있다는 거예요
그래서 이 표본에 문제가 있어요
그러니까 전체 시장을 대변하지 않고
전체 시장을 대변하지 않고 있는 부분 이게 첫 번째 문제
그러니까 부동산이 거래가 많지 않다 보니까
이 표본 문제가 일단 발생을 하는 거고요
자, 두 번째는 실거래가 문제입니다
실거래가 제가 질문을 하나 드리겠는데
어떤 아파트가 A라는 아파트가 있어요
A 라는 아파트가 있는데
얘가 기존 거래가 10억이었어요
10억 근데
11억 거래가 1개 되었어요
그러면 얘는 얼마예요?
11억
11억?
평균값 10억 5000
평균값? 평균값 10억 5000?
똑똑한데?
11억이다 or 10억 5000이다
자, 그러면 11억 거래가 되었는데
비슷한 시기에 10개가 되었다
그러면 얘는 얼마일까요?
11억
그러면 11억이죠 그렇죠?
자 여기서 뭔가 여러분들
여러분들 뭔가 좀 뭔가 조금 불편하거나
조금 저거는 좀 뭔가 형평성에 맞지 않는다
이런 느낌을 받지 않나요?
그 차이가 뭐냐면
자 1개 거래된 것과 10개 거래된 것
그러니까 지금 저도 정확히 이게
저도 정확히 이게 가격지수에서 이게 11억이 되는지
정확히 모릅니다 몰라요
모르는데 우리가 합리적 의심과 합리적 추정을 하자면
자 부동산에서 얘와 얘가 가격이
어떤 게 조금 더 높게 나와야 맞을까요?
10개
사실은 이게 더 높게 나오든 안 나오든
얘는 이 가격이 지지되는 게 어느 정도 타당하다
11억 정도 된다
근데 얘는 과연 얘가 11억이냐?
11억이 맞냐? 이런 의심이 좀 들 수 있잖아요
그런데 제가 받는 요즘 느낌은
이게 동일한 게 지금 먹여지고 있는 것 같다
그런데 제가 알기로는 과거에는 이게 다릅니다
과거에는 그러니까 왜 바뀌었는지 그리고 실제 어떻게 됐는지 정확히 저도 몰라요
왜냐하면 공개한 적이 없어요
공개한 적이 없기 때문에 그런데 과거에서는 어떻게 됐냐?
얘가 1억 올랐죠 1억 첫 번째는
자 이거를 얘가 A아파트가 예를 들어서
그냥 100세대라고 칠게요 100세대
그러면 얘 시가 총액은 얼마죠?
1000억이죠 1000억
시가 총액은 1000억입니다
1000억 중에 1000억 중에 1억 올랐어요 1억
그렇죠 그러면 몇 프로예요?
0.1%죠
1000억 중에 1억 올랐다
그럼 0.1%
이렇게 일종의 이걸 안분이라고 하는 겁니다 안분
그런데 이거 10개 11억짜리 10개가 됐어요
그러면 얘 총액이 얼마죠?
10억이 오른 거예요 10개가 올랐으니까
1억이 10개 올랐으니까 총액
그러면 시가 총액 1000억 중에 10억이 오른 거예요
그러면 얘는 몇 프로 올랐어요?
1%가 오르죠
자 그럼 어떤 게 좀 더 합리적일까요?
어떤 게 합리적일까요?
둘 다 문제가 있습니다 둘 다 문제가 있어요
둘 다 문제가 있는 거예요
왜냐? 사실 얘 1억 올랐으니까
우리는 11억이라고 생각하잖아요 우리는
우리가 느낄 때
얘는 1개가 됐든 10개가 됐든 11억이에요 11억이잖아요
근데 사실 비중으로 치자면
얘가 조금 더 뭔가 11억 거기에 대한 지지도나 뭐 이런 것들이
얘는 언제든지 사실 바뀔 수 있다라고 보는 거잖아요
얘는 1개 거래됐기 때문에
야 저거 여기에서 나중에 10억 5천 이런 거 거래되면
그냥 바로 떨어지는 거 아니에요
그러기 때문에 이걸 둘 다
정상 가격이라고 인정하는 게 굉장히 어려운 거예요
그런데 과거에는 제가 알기로
과거에는 이렇게 했어요
그니까 안분하는 방식으로
그래서 거래가 얼마만큼 많이 되느냐에 따라서
올라가는 정도가 조금 더 많고
거래가 안 되면 올라가는 정도가 굉장히 적게 나오는
근데 요즘은 이렇게 바뀐 느낌이에요
그래서 뭐냐 하면 한없이 좀 가벼워졌다
지수가 가벼워졌다는 느낌을 받습니다
옛날에는 문재인 정부 때
그런 논란이 있었죠
그게 뭐냐면 우리가 체감할 때
아파트 가격이 한 70%
아니면 2배 100% 이렇게 올랐는데
문재인 정부가 18% 올랐다고 한 적이 있어요
그래 가지고 논란이 많았죠
그게 통계를 이제 조작했느냐
뭐 이런 논란이 많은데
그때 당시에 이런 식으로
그런데 이것도 문제가 있는 게
자 예를 들어서 A아파트가 있었죠
A아파트가 있는데, 얘가 10억이에요
얘가 11억에 거래되고요 1개
그다음에 바로 12억 거래가 또 1개 됐어요
그다음에 12억 5천 이런 식으로 거래가 됐다면
우리는 이 아파트 가격이 얼마라고 추정을 할까요?
이때는 12억 5000이 어느 정도 타당하다고
우리가 추정을 할 수 있겠죠
왜요? 이게 연달아 있었기 때문이죠
11억 거래 1개 됐지만 뭔가 불안한데
이어서 12억 거래도 됐어
그다음에 12억 5000이 됐어
그러면 이거는 뭔가 조작이나 이런 게 거의 들어가지 않았고
실질적으로 오름 추세를 반영하고 있다고 볼 수 있겠죠
그런데 만약에 이걸 안분하잖아요
안분하면 어떻게 돼요
얘가 100세대죠 1000억이죠
1000억이에요 그러면 얘가 지금 오른 게 얼마예요?
1억 올랐고, 얘가 2억 올랐고, 2억 5000 올랐어요
그렇죠?
그러면 다 합치면 다 합치면 얼마예요?
5억 5천
그렇죠? 그러면 안분하면 얼마예요?
0.55%
그렇죠 0.55% 오른 거예요
지금 우리가 느끼기에는 25%가 올랐는데
우리가 느낄 때는 25%가 올랐는데
지수상으로는 0.55%가 올랐어요
이게 안분의 문제인 거예요 안분의 문제
최근에 거래된 거 있죠?
80억짜리인데 80억짜리인데요
115억에 거래됐어요
무려 35억이 올랐습니다
그럼 몇 프로 올랐죠?
약 40%, 50%?
지금 80억에서 40억이면 50%잖아요
그러면 지금 대략 42% 정도
그러니까 안분하지 않고 그대로 반영을 한다라면
어떻게 될까요?
얘가 42%가 올라가는 거죠
그런데 이 하나를 인정할 수 있느냐
그리고 만약에 이게 된다면
조작 거래가 만연할 수 있겠죠
왜? 최근에 불거진 문제가 실거래가 신고하고
신고 딱 해요 115억에
그다음에 1년, 2년 뒤에 취소
그런데 우리가 이거 115억
가격지수에 반영할 거 아니에요
그러면 2년 뒤에 어떻게 해요 그러면?
2년 뒤에 빼?
안 빼지죠 안 빼질 겁니다 아마
그냥 지나가는 거죠
그러면 이거 뭐예요?
조작이죠 조작
그런데 제 영상에 보면
정확히 몇 년인지 기억이 안 나는데
한참 올라갈 때 제가 실거래가 조작 없다
이런 내용의 이제 영상을 올린 적이 있어요
그때는 그때고 지금은 지금입니다
왜? 그때는 거래가 어마어마하게 많았어요
그때는 서울만 한 달에 거래가 1만 건이 넘었어요
이렇게 거래가 많을 때는 조작 거래가
가격 지수에 영향을 거의 주지 않습니다
조작 거래가
그런데 지금처럼 1천, 2천, 3천 건대 이럴 때에는
이런 거래가 가격지수에 영향을 많이 줍니다
그랬을 때 이런 문제를 해결하려고 하지 않고
그대로 지금 놔두고 있다는 문제예요
근데 지금 우리가 경험을 했잖아요
뉴스에서도 봤잖아요
실거래가 신고하고 취소된 게 작은 숫자가 아니에요
굉장히 많습니다
그런데 그게 지금 가격지수에 그대로
이게 만약에 가격지수에 반영이 됐으면
조정이 돼서 이게 또 빠져야 되잖아요
그러면 이 데이터가 우리가 신뢰할 수 있는 데이터냐?
2년이 흘렀는데 갑자기 얘가 뚝 떨어져
이렇게 될 수 없잖아요
그러니까 변하지 않는 거예요
이런 거는 지금 어떻게 해야 되느냐?
지금 너무 문제가 많아요
자 이제 가장 문제는 뭐냐면 호가예요
호가라는 게 뭐예요?
호가는 지금 나온 매물의 가격이에요
나온 매물의 가격인데 이거를
가격으로 인정하느냐 마느냐
인정해야 돼요 말아야 돼요
조금 인정해 줘야 돼요
조금? 조금의 정도가 뭐예요?
가격대가 대세가 있으면 인정해 줘야 된다
그게 대세라는 걸 어떻게 파악해요?
매물이 많다
나와있는 매물의 가격대가
같은 가격대가 많으면 인정해줘야 된다
그러면 예를 들어서 제가, 저 같으면
우리 주민들 제가 부녀 회장이 돼서
부녀 회장이 되면 안 되죠
어쨌든 입주자 대표 회의에 제가 선거에 나가서
주민들 모아놓고 이걸 설명을 딱 해요
우리나라 가격지수의 산정 방법이 뭔지 압니까?
쫙 설명을 해요
그다음에 호가라는 게 있다
호가가 가격에 반영이 된다더라
그러면 우리는 어떻게 해야 될까요?
어떻게 하면 좋을까요?
높여
지금 예를 들어서 우리 아파트가 10억입니다
자, 그러면 우리 다 같이 힘을 모아서
너무 과하지 않게 한 15억?
15억 정도에 한번 다 내놔봅시다
여기서 반대하거나
일단 반대하는 사람도 있고 할 수 있으니까
그런 분들은 어떻게 처리할 것인지 보고
15억에 한번 올려놓죠
그럼 어떻게 돼요?
15억이 반영이 되는 거잖아요
이게 조작이 쉽습니까? 안 쉽습니까?
쉬워요
쉽잖아요
이 호가를 원래는 호가는 인정하면 안 돼요
호가는 뭐냐면
자 가격과 우리가 지금 논하는 건 가격이에요
가격은 매도, 매수
그래서 이게 서로 간에 매칭이 됐을 때 가격이라고 얘기를 합니다
그런데 호가는 매도 가격이죠 가격
매도를 원하는 가격이에요
그런데 매수하는 사람은
매수하고자 하는 사람은
예를 들어서 10억짜리 매물인데 15억에 내놨어요
근데 사고자 하는 사람들은 나는 9억에 사고 싶어
그렇죠 그럴 수 있잖아요
그러면 이게 15억이 가격이 인정되는 게 맞냐
아니잖아요 아니에요
그런데 문제는 이 호가가 가격지수에 반영이 됩니다
이건 확실해요
이건 확실합니다
호가지수가 반영이 돼요
그러면 이전에는 정확하게 뭔가 데이터를 하지 않았다고 말씀해 주셨는데
네
이런 식으로 호가를 조작하는 단합해서 조작하는 아파트들이 있었을 거 같은데
예전에는 별로 없었어요
예전에는 별로 없었습니다
왜냐하면 지금의 사람들이 아파트에 대하는 심리 상태와
과거의 심리 상태가 많이 달랐어요
달랐기 때문에
과거에는 그리고 이런 방식에 대해서도 몰랐고
그런데 지금은 사람들이 뭔가를 알아가죠
그래서 조작할 수 있는 그러니까 옛날에 직거래 별로 없었어요
직거래 많이 나오죠
그다음에 실거래가 올렸다가 취소하는 거 없었어요
거의 없었습니다
그래서 문제가 없었어요
근데 지금은 막 나오잖아요
그러니까 이게 맹점
이제 사람들이 공부를 통해서 이 맹점을 알아간 거예요
그런데 누구한테 유리하냐?
집 가진 사람한테 유리하게 돼 있어요
그러니까 이 조작이 집을 안 가진 사람은 이 조작을 할 수가 없어요
집을 가진 사람만이 조작을 할 수 있습니다
그 다음에 그러면 문제가 너무 많네
문제가 너무 많은데 왜 집어넣은 거야
제가 이걸 설명을 해 드릴게요
완전히 불합리한 그런 건 아니에요
왜냐하면 부동산은 일단 거래가 많지 않은 거예요
거래가 이것 때문에 그래요 이것 때문에
예를 들어서 표본만 추출하는 게 아니고
그냥 1, 2, 3, 4, 5, 6 아파트가 있다라고 가정을 할게요
1, 2, 3, 4, 5, 6 아파트가 있는데,
이 중에 표본이 2와 4와 6이에요 표본이
자 이때 어떤 일이 벌어지느냐
1이 예를 들어서 얘는 5억이에요
얘는 6억입니다 얘는 7억이에요
얘는 8억이야 얘는 9억이고 얘는 10억입니다
일단 정상 시세가 이거라고 할 때
얘가 거래가 막 돼요
그래서 6억 찍고 그다음에 7억 찍고 8억 찍었어요
5억이 3억이 올랐어요
그런데 표본 2가 거래가 하나도 없어
거래가 없는 대신에 얘가 6억이
호가가 약 10억 정도 됐어요
호가가 호가가 10억입니다 호가만
거래는 하나도 안 됐어요
그리고 표본 아닌 3번이 7억이었죠?
7억에서 지금 8억, 9억, 10억
그다음에 11억까지 거래가 됐어요
거래가 됐습니다 얘는 거래가
그리고 얘 표본인 거래도
8억, 9억, 10억, 11억, 12억 정도 거래가 됐어요
그다음에 9억짜리도 10억, 11억, 12억, 13억까지 거래가 됐어요
거래가 됐습니다
그런데 얘가 10억인데 거래가 하나도 안 됐어요
얘가 호가가 15억이야
자, 그러면 이때 호가를 이제 표본이 2와 4와 6인데
지금 2하고 6이 거래가 없어요
4만 거래가 됐어
그러면 얘를 가격에 반영시키려면
얘를 이제 가격에 반영해야 되잖아요
얘만 되면 얘네들은 거래 안 됐으니까
가격을 안 올리면 되겠어요? 안 되겠어요?
문제가 생기죠
왜? 다 올랐잖아요 지금 전체적으로 보면
1, 2, 3, 4, 5, 6이 다 지금
거의 한 40% 이상 다 올랐단 말이에요
그런데 얘는 거래만 안 됐을 뿐이에요 지금
호가도 다 올랐어 그렇죠?
그러면 얘를 인정을 해야 돼요? 안 해야 돼요?
인정을 해야 됩니다
왜? 중요한 건 여기서 우리가 매매를 할 때
이런 거는 얼마에 사겠어?
6억짜리니까 10억에 거래가 되겠죠 나중에 거래되려면
그렇죠?
그런데 이거를 적극적으로 반영한 데가 어디냐 하면 KB 지수예요
KB 지수는 왜 이걸 하냐?
대출을 해 줘야 돼
대출을 해 줘야 되는데 만약에 이게 반영이 안 되잖아요
그러면 6억 실거래가 지수로 하잖아요
그러면 6억이에요
그런데 얘는 지금 10억에 샀어 그렇죠?
10억에 샀는데 6억밖에 인정이 안 돼
그러면 6억의 70% 4억밖에 대출이 안 되죠
자, 이때 그냥 70%가 대출이 된다고 가정을 할 때
얘가 정상적으로 10억이 되면 7억이 대출이 돼야 되는데
4억 2천 밖에 대출이 안 돼요 망하는 거죠
이거 믿고 산 사람은 망하는 거예요
그런데 얘는 10억이 지금 누가 봐도
누가 봐도 지금 10억이 맞아요
주변 분위기나 이런 거 봤을 때 다 봐도 10억이 맞아
그러니까 이렇게 가는 거예요
그래서 이거를 포함시켰었어요
또 이런 문제가 발생하죠
1, 2, 3, 4, 5, 6
자 표본이 뭐라고 했죠?
2, 4, 6이라고 했어요
그런데 얘네들이 얼마였죠?
5억, 6억, 7억, 8억, 9억, 10억이라고 가정을 했을 때
오히려 얘네가 떨어졌어요
약간 떨어졌어 4억
얘는 거래가 안 됐어요
거래가 안 됐어요
그리고 얘는 호가는 6억
호가는 그대로 버티고 있어요
그리고 얘도 호가는 거래는 됐는데
4억에 거래는 됐는데 호가는 5억이에요
자 3번 같은 경우는 7억인데 거래가 6억에 되고
얘는 호가도 6억이에요
4번이 그냥 8억에 거래되고 호가도 8억이에요
그다음에 9번 같은 경우가
8억에 거래되고 호가도 8억이에요
얘가 거래가 안 되고 호가가 15억이에요
이게 일어날 수 있습니까? 없습니까?
일어날 수 있어요
있습니다
왜? 여기에 뭔가 바람이 확 불었어
여기에 이 아파트 주변에 뭔가
뭔가 이제 뭐 개발 뭐 이런 뉴스가 생겼어
그럼 사람들 호과 확 올리죠
그런데 거래는 안 돼요
그러면 이게 반영이 될까요? 안 될까요?
되죠 표본이니까
이게 문제가 있습니까? 없습니까?
있어요
문제가 있죠
왜? 나머지 다 하락 분위기잖아요 하락 분위기
자 요즘 신고가나 상승하는 움직임의 지역들을 보면
이런 거래들이 많아요
2020년이나 21년 이때 뭐 20억
아니면 에 30억 이렇게 거래됐다가 24년에
24년에 55억 이렇게 거래되는 것들이 많아요
그러면 시간차가 생기죠
그때 호가가 어떻게 변했느냐
그래서 지금 보면 얘네들은 호가가 60억 막 이래요
55억 거래됐고 분위기도 좋으니까 호가를 팍팍 올리는 거예요
지금 이런 상황들이 많이 벌어지고 있다
그런데 제가 저번 영상에서 팩트 체크를 한번 했었어요
과연 이런 거래가 정상 거래인지 인정할 만한 거래인지
그런데 지금 오른 아파트 중에
한 적어도 반 이상은 뭔가 좀 의심스러운
뭔가 의심스러운 가격 정황들이 많이 있어요
왜? 이게 거래가 없다 보니까
얘네들은 지금 얘네들은
4년 만에, 3년 만에 거래 1건이 일어난 거예요
거래 1건
이거를 가격 반영시켜야 되느냐?
문제가 많죠
그래서 제가 우리나라 부동산은 주식의 우선주랑 비슷하다는 느낌
우선주가요 여러분 한번 우선주라는 거 한번 모르시면 한번 들어가 보세요
우선주라고 있어요 우선주
거래 아예 없는 것
하루에 거래량 전체가 만 건 아래에 있는
우선주들은 대부분 그 정도로 거래됩니다
거래가 안 돼요
그러면 호가를 보면요
팔고자 하는 호가는 실거래가보다 높아요
밑에 사고자 하는 호가도 높아
그러면 팔고자 하는 사람은
사고자 하는 사람 가격에 내가 팔게 되면
어휴 마이너스 10%네
이거 어떡하지?
그리고 내가 조용히 그냥 부동산 가격 호가 말고
어제 끝난 가격, 종가 가격에 이렇게 내놓잖아요
하루 종일 그렇게 있어도 거래가 안 돼요
하루 종일 있어도 거래가 안 돼 미치는 거죠
이런 식이 부동산이에요
그런데 이런 게 내가 야 막
제가 이제 우선주를 바라보면서
야 이거를 내가 1주씩 사 가지고 가격 올리면
올라가겠는데 이 생각이 들더라고요
왜? 거래가 아예 없으니까
내가 1주씩 내가 몇 개 사놔서
예를 들어서 5000원이에요
호가의 매도 가격이 6000에 있고
매수가 4000에 있어
그러면 내가 미리 좀 가지고 있다면
여기에다 5,200 1주
5,300 1주 이렇게 팔자고 해놓고
내가 이걸 사버리는 거죠
그다음에 내가 5,300 사고 5,400 사고
1주씩 거래하면 어떻게 돼요?
6,000까지 올릴 수 있죠
그러면 6000이 되는 거예요
우선주가 이런 겁니다
그러면 어떻게 돼요?
금감원에서 전화 옵니다 금감원에서 전화 와요
이거 자전거래라고 하죠 이거 자전거래
이거를 좀 여러 번 하면은 금감원에서 전화가 옵니다
금감원에서 전화 와서 너 자전거래 했으니까 조심해라
처음에 경고주죠
이거 몇 번 더 하면 출두하라고
그러면 이게 여러분 형사처벌을 받을 수 있어요
근데 부동산은 이게 가능하죠
이게 가능해요
자전거래식으로 할 수 있는 게
일단 신고하고 취소하는 게 자전거래 형식이잖아요
그러니까 이런 문제가 지금 굉장히 많다
그러니까 지금 시장을 바라보고 공부하는 입장에서는
지금이 어떤 분위기인지 굉장히 혼란할 수 있는
걱정을 많이 하시는 분들이 많은데
지금 걱정 안 해도 된다
이렇게 조작하는 사람들이 많아지면
시장에 변화를 주지 않나요 라고 할 수 있어요
여러분이 대거 그 대열에 동참해 버리면 변할 수 있죠
여러분들이 가만히 있다
제대로 알고 저런 거는 너네들끼리 뭔가 열심히 해라 그러면요
이런 거래가 나중에 소용이 없게 돼요
왜냐하면 부동산은 다 연결이 돼 있기 때문에
예를 들어서 60억 거래됐던 게 90억 거래됐잖아요
그러면 나중에 좀 지나면 이게 60억이나 59억
이렇게 거래되는 거래가 반드시 나오게 된다
그거를 잘 이해하셨으면 좋겠어요
그래서 부동산은 일시적으로는 조작들이 통할 수 있다
일시적으로는 통할 수 있는데
그게 영원히 부동산 시장을 전체를 바꿀 수는 없다
그런 부분을 잘 아시고
우리가 지금 이런 문제점
문제점을 알면 고쳐야 되지 않냐 그런데
고칠 방법이 없더라고요 방법이 없습니다
저도 고민을 엄청 많이 해 봤는데
이렇게 하면 또 여기에서 이런 문제점이 나오고
이렇게 하면 여기서 이런 문제점이 또 나오고 또 그래요 또 그렇습니다
그래서 진짜 바꾸기가 어려워요
부동산이라는 게 참 바꾸기 어렵다
그래서 저번에 유튜브 하다 보다 보니까
이광수 님이 우리나라 데이터를
왜 이렇게 자주 발표하냐?
저는 그 부분에 좀 공감합니다
이거를 발표를 안 하고 있으면
발표를 안 하고 있으면 이런 조작 거래나 이런 것들 시도하는
흐름이나 이런 것들이 약해질 수 있죠
근데 이게 또 약간의 부작용이 있을 수 있어요
왜냐하면 발표 안 하다 보면
그걸 아는 사람들만의 리그로 다 예 돌변할 수 있어요
그게 이제 또 문제점입니다
그러니까 이거 하자니 이게 걸리고 이거 하자니 이게 걸리고
이런 식의 문제가 있어서 참 대안이 저도 없는
그런데 어쨌든 그렇다고 손 놓고 있을 부분은 아니다
정부가 지금 이런 문제점을 제대로 인식하고 있는지는
제가 얘기를 안 해봐서 모르겠고
너무 문제점이 많아요
많은 거를 개선할 수 있는 방법을 찾아야지
그래서 제가 한번 지나가는 투로
부동산도 주식처럼 한국거래소를 통해서 거래하는
그런 시스템을 만드는 것도 한번 고민해 볼 만한
그런 거라고 얘기를 했었습니다
그래서 국가가 지금 부동산 거래나 이런 것들을
진짜 철두철미하게 통제를 해야지
지금 같은 경우가 왜 이런 게 필요하냐면
이제 부동산에 대한 인식이 너무 많이 격앙되어 있어요
과거에도 정말 심하다 할 정도로 격앙되어 있었지만
그거는 어떤 상황이었냐면
시장에 적절하게 대응하다 보니 과열된 거였고
지금은 이제는 요즘 전세 사기
그러니까 전세 사기도 제가 말씀드렸잖아요
전세 사기가 사기를 치려고 마음먹은 부류와
투자를 잘못해서 전세 사기로 묶인 사람이 있어요
근데 대부분은 실제로는 사기를 치는 것보다
투자를 완전히 잘못해서
그러니까 투자를 정상적인 방법으로 투자하려고 한 게 아니고
임차인이나 이런 사람들을 그냥 일종의 무시한 거죠
이 사람들이 어떻게 돼도 상관없고 나는 돈만 벌면 돼
옛날하고 다른 방법이 저는 이거라고 생각을 해요
옛날에는 인정이라는 게 좀 있었다 인정이라는 게
그래서 임대인과 임차인 간의 적절한 타협, 대화
이런 게 있었더라면 요즘은 대화를 별로 안 해요
대화도 안 하고 임차인, 임대인 간의 대립
서로 자기가 원하는 것만 얘기하는 집들이 굉장히 많고
그다음에 투자하는 사람들은 임차인을 임차인은 죽어도 돼 상관없어
그냥 나 몰라 어떻게 되든 상관없어 몰라
그냥 난 돈만 벌 거야 이런 사람들
임차인들은 또 임대인들이 뭘 하든 또 상관없고
내 권리만 찾으면 돼 이런 사람들
그러니까 극단화되어 가고 있는 상황에서
과거의 패턴과 과거의 통계 방식을 가지고
부동산 지수를 산정한다면
굉장히 많은 오류와 조작
이런 것들이 횡행할 수 있다
이런 부분을 경고를 드리면서
정부가 제발 이 영상을 봤으면 좋겠어요
그리고 좀 태스크포스라고 하죠
TF 팀을 꾸려서 뭔가 장기적인 안목에서
데이터를 적절하게 산정할 수 있는 방법들을 찾았으면 좋겠고
가능하면 저는 데이터 이런 가격지수나 이런 것들을
공개를 안 하는 게 나을 수도 있겠다 이런 생각이 들어요
과열되어 있는 사람한테 자꾸 공개하니까
사람들이 더 미쳐가는 거죠
안 보이면 안 보이면 조용할 수 있는데
자꾸 보여주니까 미쳐 날뛰게 만드는 거죠
그리고 필요한 사람들은
그러니까 공개를 아예 안 하는 게 아니고
어디 구석에다 이렇게 착 조용히 공개하는 거죠
그럼 필요한 사람들
정말 거기 실무에 써야 되는 사람들은 찾아보면 되는 거고
일반인들은 모르고 있는 게 맞을 수도 있죠
이런 거를 아니면 진짜 정확한 산정 방법들을 만들던지
이렇게 하는 게 맞지 않나 이런 생각을 하면서
오늘 가격지수 산정의 착시?
아니면 오류, 분통 터질 일
이런 것들을 제가 그래서 얘기를 해 봤습니다
무조건 잘못됐다라고 하는 것도 문제가 있고요
왜냐하면 이것도 나름 최선의 방식인 거예요
문제가 있는 속에서 이거라도 해야지 라고 하면서
최선의 방식을 찾은 게 이런 건데
지금은 이런 거를 악용하는 사람들이 많아졌기 때문에
이제는 좀 변경을 해야 되지 않나 이런 상황으로 가고 있다
이런 것을 알리면서
여러분들에게 영상 끝까지 잘 봐주시고
봐주셔서 감사하다고 해야 되나요?
여러분이 저한테 감사하다고 해야 될지
앞으로 재미없지만
여러분들에게 좀 더 좋은 정보를 제공하는 그런 시간도
가끔씩 가지도록 할 테니까
계속 관심 가져 주시고
시청해 주셨으면 감사하겠습니다
오늘 이만 마치도록 하겠습니다
감사합니다