반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 목소리가 뭔가 좀 달라졌습니다
제가 요즘 성대가 안 좋아요
작년인가요? 작년 5월 정도에 목감기 한번 심하게 걸리고
그 이후로 굉장히 성대가 안 좋아졌어요
그전에는 노래방 가서 밤새도록 노래 부르고
목이 쉴 정도로, 목이 안 나올 정도로 노래 부르고
다음 날 가면 그냥 자고 일어나면 진짜 원래대로 딱
진짜 신기하게 돌아왔거든요
요즘은 노래 한두 곡 그냥 차 안에서 좀 부르고 나면
목이 이렇게 까칠까칠한 느낌이 납니다
그때 이후로 좀 목이 안 좋아지신 것 같아요
오늘 영상 괜찮으실까요?
뭐 해야죠
오늘은요 소장님
지금 곳곳에 신고가가 계약이 되고 있다
부자들의 동네에
그래서 오늘은 지금 다시 상승인가?
그런 분위기가 지금 느껴진다는 얘기를 하려고 하는데요
무려 이전 거래보다 35억이 높은 계약이 지금 거래가 되었다
그래서 저희가 좀 얘기를 해보려고 합니다
바로 압구정현대 6, 7차 아파트인데요
살펴보면 전용면적 245㎡ 직전 거래가 80억 원이었는데
무려 35억이 높은 115억에 거래가 되었어요
근데 이게 이 한 건만 되면
이거는 좀 이상하다, 좀 특이하다 이렇게 넘어갈 수 있는데
이 한 단지만 그런 게 아니라
다른 단지에서도 지금 신고가가 나타나고 있다
그래서 살펴보니까 두 번째 단지는
서초 롯데캐슬 프레지던트 전용 119㎡가 직전 거래는 21억이었는데
그거보다 7억이 높은 28억 원에 거래가 되었고
아이파크 삼성도 175㎡가 이전 거래는 62억이었는데
이거보다 한참 높은 90억 원에 거래가 되었다
한 단지만의 문제가 아니다. 분위기가 오르고 있다
이런 얘기가 있어서 한번 좀 얘기를 해보려고 합니다
이런 기사를 보면 하락하니까 좀 기다렸다가
충분히 싸진 다음에 사야지라고 마음먹고 있던 사람들은
굉장히 불안해질 것 같아요
그리고 또 다른 전문가들은 이제 양극화의 시대다 뭐 이런
그래서 저가 아파트는 안 오르고 고가 아파트들 위주로 올라간다
이런 얘기를 하는 분들이 많은데
사실 저는 부동산이 굉장히 뭐랄까
참 신기한 상품이거든요 어떻게 보면
일단 거래가 많이 없어요. 거래가 많이 없다 보니까
거래가 없다는 상품의 특징은 뭐냐면
거래 하나가 미치는 영향이 클 수 있다는 거죠
그리고 그 거래에 대한 어떻게 보면 신뢰성 여부
이게 약간 의심되는 경향들도 있어요
그래서 제가 항상 팩트체크를 잘 해봐야 된다고 말씀을 드리거든요
그래서 오늘은 지금 말씀하신 세 아파트의 거래에 대한
일종의 팩트체크 겸해서
이런 것들을 일반인들이 어떻게 검증을 해볼 거냐
이런 방법적인 측면에서도 한번 보고
결론적으로는 너무 걱정 안 해도 된다
이런 얘기를 하면서 한번 보도록 하겠습니다
먼저 압구정 아파트는 저는 개인적으로 나중에 재건축이 된다면
재건축이 되고 나면 우리나라 거의 전체의
대장 역할을 하지 않을까 이런 생각을 하는
입지나 네임밸류 측면에서 굉장히 레벨이 높은
우리 한번 이거에 관해서 영상을 찍은 적도 있죠
한남더힐과 압구정 어떤 걸 선택할 것이냐
그래서 저는 압구정을 선택한다 이런 말씀을 드린 적이 있는데
그렇게 좋은 아파트니까 이런 가격이 당연하다
80평대 아파트가 115억이에요
이런 거래가 당연하고 이거는 정상적인 거래다라고 볼 수도 있는데
저는 이 거래가 생기는 순간 뭔가 좀 느낌이 이상한데?
이런 느낌을 받았어요. 그래서 한번 검증을 해보자
일단 우리가 흔히 뉴스에서 나올 때 몇억이 올랐다 이거 할 때
가장 기자분들이나 기사 내용에서 자극적이게 쓰고
사실 현실적이지 않은 부분이 얼마 올랐다 이거거든요
그거에서 딱 예상되는 거는 뭐냐면요
보통 이런 것들은 거래가 없어요. 거래가 아예 없다 보니까
한 3년 전, 4년 전 거래된 가격, 마지막 거래된 가격
그 가격에서 호가는 어느 정도 올랐는데 거래가 안 되고 있다가
최근에 거래가 한 번 됐어요
그러면 무조건 몇십억 막 뛰게 되어있거든요
그런 거를 지금 막 오르고 있는 것처럼
그러니까 착각하는 게 뭐냐면
예를 들어서 어제 한 70억 거래됐다가
갑자기 다음날 115억 거래됐다
그러면 진짜 미친 듯이 올라간 거래가 맞을 수도 있죠
기사에도 직전 거래가 80억이었다가 다음 거래가 115억이니까
이거 진짜 한 달 만에 30억 오른 거 아니야?
이렇게 받아들일 것 같거든요
그러니까 사람들이 착각하기 쉬운 멘트가 이거예요 "몇억 올랐다"
그런데 이거를 여러분들이 뭘 봐야 되냐
직전 거래가 언제였냐
그래서 한번 볼게요
봤더니 21년 4월에 80억 거래가 있었습니다
그리고 호가 변동도 없이 얘는 그대로 있었어요
그러니까 옆에 이 파란색 밴드가 상한가, 하한가 밴드예요
상한가, 하한가 밴드인데 약간 높은 가격에 거래되고
이 상한가, 하한가가 변하지 않고 있었어요
그러다가 최근에 보면 이게 호가 밴드거든요 이 초록색 블럭이
지금 어마어마하게 높아졌죠
그런데 직전을 보면 이거 거래되기 직전까지 호가 밴드가
상한가, 하한가 밴드가 80억에서 75억이었다가
갑자기 호가가 확 올라갔어요
그러니까 이게 거래되고 나서 호가가 올라갔다 이런 측면이 있고요
그러니까 3년 만에 거래가 한 번 돼서 35억 올랐다 이거하고요
그 다음에 그러면 이게 진짜일 수도 있어요
왜냐하면 그 기간 동안에 텀이 있었고 호가가 그 정도 올랐으면
이게 정상적인 가격이다 이렇게 볼 수 있거든요
이럴 때 또 비교를 해볼 수 있는 게 뭐냐면
같은 그 아파트 단지 내에 다른 평형대가 있거든요
그러면 다른 평형대에 거래된 가격들이 있을 거 아니에요
그러면 대부분은 평당가가 비슷하게
그러니까 전체적인 그 시장 분위기를 반영한 평당가가 반영이 됩니다
그래서 그 아파트의 다른 평형대가 거래되는 가격들을 봐야 돼요
그럼 지금 80평인데 115억이면 평당 얼마죠?
1억이 넘는 거죠
1억이 넘는 정도가 아니고 1억 거의 4천 정도
평당 1억 4천 정도인 거예요
그러면 우리가 지금 예상을 해볼 때 뭐냐면
지금 대형 평형이 더 인기가 좋습니까 소형 평형이 인기가 좋습니까?
소형 평형이 인기가 좋죠
그러면 소형 평형이 더 비싸야 될까요 대형 평형이 더 비싸야 될까요?
평당가로 따져봤을 때 그럼 소형 평형이 더 비싸죠
소형 평형이 일반적으로 비싼 게 맞습니다
그러면 이게 만약에 정상적인 가격이라면
지금 평형이 밑으로 내려가잖아요. 이게 제일 큰 평형이잖아요
그럼 밑으로 내려갈수록 평당가가 높아져야죠
그러면 현대 6, 7차 같은 경우는
다른 평형대는 1억 5천, 그 밑에 거는 1억 6천
이렇게 올라가야 이게 정상적인 가격이 되는 거예요
그러면 내려가면서 한번 볼까요
47평부터 한번 보겠습니다
47평이 최근에 거래가 아예 안된 게 아니고
거래가 어느 정도 뜨문뜨문이지만 거래가 됐어요
그리고 가장 마지막에 최근에 거래된 게 49억입니다
49억 5천이니까 보시면 47평이에요
47평인데 49억 5천이면 평당 1억에서 약간 넘는 정도예요
평당 1억에서 약간 넘는 정도
오히려 낮아졌어요
그다음에 다른 47평을 보면 얘는 좀 더 거래가 많이 됐어요
그리고 직전 거래를 보면 51억, 49억 7천
그러면 47평이니까 약 1억 천 정도 되네요
그런데 제가 뭐라고 했죠?
작은 평형일수록 평형가격이 더 비싸야 되는 게 원칙이라고 했죠
그런데 1억 천이에요
그러면 47평 다른 거 얘는 거래가 아예 없고
얘도 거래가 아예 없습니다
51평 거래가 좀 됐어요. 직전 가격보면 52억이에요
52억 3천, 그 전에 좀 더 높게 거래된 게 54억
그러면 얘가 지금 어느 정도냐
얘도 지금 1억 약간 넘는 정도예요
그다음에 64평은 거래된 게 지금 6억 7천 9백
67억입니다 소장님 6억 7천이 아닙니다
67억 9천, 66억 그러면 얘도 64평이니까 지금 1억 천 정도
지금 보면 거의 평균적으로 1억 천이에요
반대예요. 제일 비싸네요 80평이
68평 얘는 거래가 아예 안 됐고
80평이 딱 지금 보면 8억 6천 정도 딱 거래되면
86억
80평이 86억 정도 거래가 되면
지금 이 아파트의 정상 가격대라고 볼 수 있는 거예요
그런데 115억 거래됐다 이런 거는 조금 특이한 거래다
이렇게 볼 수 있는 거예요
그래서 이런 거래는 신뢰성이 굉장히 떨어진다
이것도 찾아보니까 중개소에서 한 게 아니라 직거래로 한 거다
이렇게 나오니까 신뢰도가 확 떨어지는 거 같아요
직거래예요? 직거래면 언제든지 취소될 수도 있는
그리고 또 호가가 올랐어요
그런데 저는 좀 의심스러운 게 이게 상한가, 하한가 밴드가 있고
실거래가가 다 그 밴드 위에 찍혀있다 보니까
이거는 그래도 지지를 해주는 게 아닌가
저는 그렇게 생각을 했거든요
좋게 생각하면 그렇게 생각할 수 있죠
내 집이면 그렇게 생각할 수 있겠는데
다른 사람들이 이 가격에 안 산다
받아들이냐를 봤을 때
그러니까 결국에는 살 사람이 문제거든요
팔고자 하는 사람들은 높게 받고 싶으니까
높게 받고자 노력할 수 있어요
그런데 그게 항상 손뼉도 마주쳐야 소리가 난다고
팔고자 하는 사람이 높게 팔려고 시도했을 때
사려고 하는 사람이 그 높은 가격을 받아주느냐의 문제거든요
그러니까 이런 거는 받아주기가 어렵다는 거죠
그럼 이런 거래는 앞으로 거래가 일어날 확률이 거의 없어요
그럼 지지된다고 보기 어렵죠
두 번째 단지도 한번 볼까요
두 번째 단지는 서초 롯데캐슬 프레지던트인데요
얘 같은 경우도 지금 직전 거래보다
얘가 최근에 거래된 가격이 28억인데
직전 거래된 가격이 21억이에요
무려 7억이나 올랐습니다
그러면 제가 얘기를 했죠
이게 분명히 한 3-4년 동안 거래 공백이 있을 것이다
그런데 얘도 마찬가지로 마지막 거래가 21억
이건 좀 특이해요 소장님
20년 같은 연도에 5월에는 21억에 거래가 됐고
8월에는 13억으로 거래가 됐다가
이런 13억 이것도 일종의 특이한 거래죠
그러니까 이런 것도 인정되기 어려운 거래예요
갑자기 상한가, 하한가 밴드가 있는데 13억에 거래됐다
그러면 어떤 미친 집주인이 13억에 팔겠냐고요. 말이 되냐고
자식이라면 가능할 수도 있겠네요
그러니까 이런 거래는 증여가 의심되는 거래다 그냥
이런 거는 무시하는 거예요. 무시해야 되는데
이런 게 가격의 지수에 반영이 된다
그러면 이상한 거래가 되는 거예요
저는 이런 걸 좀 걸러낼 수 있는 시스템이 돼야 되지 않나
이렇게 생각이 듭니다
그래서 보면은 13억에서 28억으로
15억 뛰었다고 얘기할 수도 있는 거고요
그다음에 그냥 정상거래로 치면 21억에서 28억으로
7억 뛰었다고 얘기할 수 있는 거예요
그런데 보면은 얘도 4년 만에 거래가 됐다
그럼 이게 정상거래냐
그러면 지금 46평인데 28억이에요
그러면 대충 지금 평당 7천이 좀 안되죠
한 6천 5백 정도 대략 6천 5백 정도 보면 되죠
대략 6천입니다. 대략 6천인데
그럼 다른 평형대 한번 볼까요
33평형이 22억 4천에 거래가 됐죠
그러니까 얘는 평당 7천이 좀 넘죠
그러니까 지금 33평은 평당 7천이고 아까 46평이 평당 6천
그러면 정상적인 가격이라고 볼 수 있는 거예요
그런데 이게 특별한 신고가는 아니다
왜냐하면 그냥 정상적인 거래일 뿐
만약에 이게 중간에 거래되었다
그럼 이 가격에 거래되었을 가능성이 많은 거죠
그러니까 이건 특별히 이상한 거래는 아니고
4년 만에 거래가 되었기 때문에 많이 오른 것처럼 느껴지는
그냥 정상거래일 가능성이 높다
56평형대도 거래가 아예 안 됐죠
그럼 지금 만약에 거래가 되면
호가 밴드 범위 안에서 보면 34억에서 38억이에요
기사 날 수 있겠네요. 20년에 24억이었으니까
그럼 얘도 12억에서 14억 정도 오른 거래가 또 튀어나왔다
이렇게 될 수 있는 거죠
그러니까 한 건 정도 거래되면
그런데 얘가 만약에 지금 38억 정도 된다
그러면 정상적인 가격이에요
왜냐하면 평당 지금 6천만 원대잖아요
매물이 얼마에 나와 있는지 궁금하네요 한번 볼 수 있나요?
이걸 뭐하러 봐 지금 다른 거 할 얘기도 많은데
이렇게 넘어가고요
마지막 단지가 어디였죠?
아이파크 삼성인데 보면 65평형이 지금 90억에 거래됐다
이런 뉴스 기사가 있어요
그리고 직전 거래가 62억이에요. 62억인데
지금 보시면 이 삼각형 점이 굉장히 특이합니다
직전에 거래된 게 23년 7월에 62억이 거래됐어요
그리고 24년 1월에 90억이 거래됐어요
그리고 그 이후에 거래가 있었습니다. 63억이에요
한 달 차이에
그러니까 이런 거래는 정상적이지 않다
이 그래프가 정말 유의미하네요
이전 거래가 있고 또 이후 거래가 있으니까
그러니까 이런 게 없었으면 거래가 없으면 이게 90억이구나
이렇게 생각할 거예요. 그런데 60억이 딱 생겼잖아요
그러니까 이런 게 보면 이런 건 사실 검증할 필요도 없죠
지금 정상적인 가격은 대략 보면 60억대 정도예요 약간 오른
그래서 60억 정도가 지금
그러면 아이파크 삼성은 평당 1억 정도 된다
평당 1억이 우리가 정말 쉽게 얘기할 수 있는 가격입니다 평당 1억을
6억 3천이 편하지 입에 안 붙어요. 63억은 입에 붙지도 않아요
그래서 이런 거래들 지금 뉴스에 나오는 기사들
기자들은 정말 자극적이게 뭔가를 쓰고 싶어서
난리가 난 사람들처럼 보이는데
우리는 이런 기사들에 너무 현혹되면 안 된다
그래서 팩트체크를 어느 정도 해보고
이거는 좀 이상한 거래구나
그리고 이런 거는 정상적인 거래일 가능성이 높겠구나
이런 거를 판단을 해서
그런데 문제는요, 이런 게 가격지수에 포함이 된다는 얘기예요
그러니까 지금 같은 경우는 조작 거래가 굉장히 용이하다
그래서 저는 국가가 이런 부동산 데이터에 정말 현실성이 있고
시장을 좀 제대로 반영하는 그런 데이터 지수를 좀 더 연구를 해서
마련을 해야 되지 않나 이런 생각이 들긴 합니다
그런 측면에서 제가 다음에는
우리나라 부동산 데이터의 굉장히 허술한 점들과
그런 거와 연관해서 제가 시장의 지금 분위기를 얘기하는
그런 시간을 좀 가져볼까 합니다
오늘 시간은 신고가가 나온 세 단지에 대해서 팩트체크를 해봤습니다
가장 중요한 건 직전 거래가 언제 된 거래인지를 살펴보고
그 평형의 평당가를 살펴보고
단지 안 다른 평형들의 평당가를 살펴보면서
이게 정말 정상 거래인지 아니면 특이한 거래인지를
살펴보는 시간을 갖는 게 중요한 것 같습니다
참고로 말씀드리자면 우리나라 아파트는 주변의 아파트들과
다 연결이 되어있다고 생각하시면 돼요
그래서 만약에 예를 들어서 압구정 현대 아까 봤던 게
그 안에 내부 사정에서 봤을 때 검증이 조금 힘들더라
그러면 어떻게 하느냐? 옆에 단지하고 비교하면 돼요
옆에 단지하고 과거에 거래됐던 가격 비율로 봐가지고
옆에 거래가 많이 된 아파트랑 비교를 해서
얼마나 그 비율이 유지되는가. 거의 비율이 유지되거든요
그렇기 때문에 비교하는 게 어렵지 않다 생각보다
여러분들이 손품 약간만 팔면 이게 정상 거래인지 이상 거래인지
어느 정도 파악이 충분히 된다
그런데 문제는 아까 롯데캐슬 같은 경우
갑자기 13억 거래 이런 게 있었잖아요
그런데 참 제가 볼 때 어떻게 보면 한심하고도 안타까운 일이
하락을 바라는 사람들은 13억 거래를 다 믿어요
그냥 믿어버려요. 이게 정상 거래다
그리고 상승을 바라는 사람들은 압구정 현대 115억 거래
이런 거를 다 믿어버립니다
그러니까 지금 사람들이 너무
자기가 바라는 방향대로 움직일 거라고만 그렇게
그리고 그렇게 움직이길 바라는
그런 마음들을 가지고 있다는 부분에 있어서
우리 공부하는 구독자 여러분들은 이런 자세를 버리고
시장을 객관화시키려고 노력하는 자세가 정말 중요하다
그리고 우리가 시장을 왜 분석하는가를 자꾸 알아야 되는데
자기 감정대로 가길 바라는 그런 사람들이 많아요
그런 소모적인 행동들은 안 했으면 좋겠고
우리는 시장을 제대로 분석해서
결국에는 시장을 통해서 우리는 돈을 벌겠다 이걸 하는 거예요
그 흐름대로 움직일 수 있도록
여러분이 많이 감정 조절을 하셔야 됩니다
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다