0
00:00:00.000 --> 00:00:01.680
반갑습니다

1
00:00:01.680 --> 00:00:04.580
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.580 --> 00:00:06.540
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.540 --> 00:00:09.325
소장님 목소리가 뭔가 좀 달라졌습니다

4
00:00:09.325 --> 00:00:12.580
제가 요즘 성대가 안 좋아요

5
00:00:14.925 --> 00:00:22.150
작년인가요? 작년 5월 정도에 목감기 한번 심하게 걸리고

6
00:00:22.925 --> 00:00:25.700
그 이후로 굉장히 성대가 안 좋아졌어요

7
00:00:26.540 --> 00:00:30.524
그전에는 노래방 가서 밤새도록 노래 부르고

8
00:00:30.524 --> 00:00:34.674
목이 쉴 정도로, 목이 안 나올 정도로 노래 부르고

9
00:00:35.520 --> 00:00:40.359
다음 날 가면 그냥 자고 일어나면 진짜 원래대로 딱

10
00:00:40.359 --> 00:00:42.474
진짜 신기하게 돌아왔거든요

11
00:00:42.474 --> 00:00:47.374
요즘은 노래 한두 곡 그냥 차 안에서 좀 부르고 나면

12
00:00:47.374 --> 00:00:50.040
목이 이렇게 까칠까칠한 느낌이 납니다

13
00:00:50.040 --> 00:00:52.540
그때 이후로 좀 목이 안 좋아지신 것 같아요

14
00:00:52.540 --> 00:00:54.424
오늘 영상 괜찮으실까요?

15
00:00:54.424 --> 00:00:55.980
뭐 해야죠

16
00:00:57.080 --> 00:00:58.930
오늘은요 소장님

17
00:00:58.930 --> 00:01:02.674
지금 곳곳에 신고가가 계약이 되고 있다

18
00:01:03.174 --> 00:01:04.879
부자들의 동네에

19
00:01:04.879 --> 00:01:08.369
그래서 오늘은 지금 다시 상승인가?

20
00:01:08.369 --> 00:01:12.619
그런 분위기가 지금 느껴진다는 얘기를 하려고 하는데요

21
00:01:12.619 --> 00:01:20.400
무려 이전 거래보다 35억이 높은 계약이 지금 거래가 되었다

22
00:01:20.400 --> 00:01:22.239
그래서 저희가 좀 얘기를 해보려고 합니다

23
00:01:22.239 --> 00:01:25.980
바로 압구정현대 6, 7차 아파트인데요

24
00:01:25.980 --> 00:01:32.123
살펴보면 전용면적 245㎡ 직전 거래가 80억 원이었는데 

25
00:01:32.123 --> 00:01:35.773
무려 35억이 높은 115억에 거래가 되었어요

26
00:01:36.080 --> 00:01:38.223
근데 이게 이 한 건만 되면

27
00:01:38.223 --> 00:01:41.820
이거는 좀 이상하다, 좀 특이하다 이렇게 넘어갈 수 있는데

28
00:01:41.820 --> 00:01:44.073
이 한 단지만 그런 게 아니라 

29
00:01:44.073 --> 00:01:47.120
다른 단지에서도 지금 신고가가 나타나고 있다

30
00:01:47.120 --> 00:01:49.400
그래서 살펴보니까 두 번째 단지는

31
00:01:49.400 --> 00:01:55.223
서초 롯데캐슬 프레지던트 전용 119㎡가 직전 거래는 21억이었는데 

32
00:01:55.223 --> 00:01:58.800
그거보다 7억이 높은 28억 원에 거래가 되었고

33
00:01:58.800 --> 00:02:04.900
아이파크 삼성도 175㎡가 이전 거래는 62억이었는데

34
00:02:04.900 --> 00:02:09.039
이거보다 한참 높은 90억 원에 거래가 되었다

35
00:02:09.039 --> 00:02:13.119
한 단지만의 문제가 아니다. 분위기가 오르고 있다

36
00:02:13.119 --> 00:02:15.169
이런 얘기가 있어서 한번 좀 얘기를 해보려고 합니다

37
00:02:17.769 --> 00:02:24.040
이런 기사를 보면 하락하니까 좀 기다렸다가 

38
00:02:24.040 --> 00:02:27.473
충분히 싸진 다음에 사야지라고 마음먹고 있던 사람들은

39
00:02:27.473 --> 00:02:29.523
굉장히 불안해질 것 같아요

40
00:02:29.523 --> 00:02:35.220
그리고 또 다른 전문가들은 이제 양극화의 시대다 뭐 이런

41
00:02:35.220 --> 00:02:40.822
그래서 저가 아파트는 안 오르고 고가 아파트들 위주로 올라간다 

42
00:02:40.822 --> 00:02:44.022
이런 얘기를 하는 분들이 많은데

43
00:02:44.022 --> 00:02:50.289
사실 저는 부동산이 굉장히 뭐랄까

44
00:02:50.289 --> 00:02:53.822
참 신기한 상품이거든요 어떻게 보면

45
00:02:53.822 --> 00:02:57.139
일단 거래가 많이 없어요. 거래가 많이 없다 보니까

46
00:02:57.139 --> 00:03:01.320
거래가 없다는 상품의 특징은 뭐냐면

47
00:03:01.320 --> 00:03:04.960
거래 하나가 미치는 영향이 클 수 있다는 거죠

48
00:03:04.960 --> 00:03:09.722
그리고 그 거래에 대한 어떻게 보면 신뢰성 여부

49
00:03:10.339 --> 00:03:14.339
이게 약간 의심되는 경향들도 있어요

50
00:03:14.339 --> 00:03:21.419
그래서 제가 항상 팩트체크를 잘 해봐야 된다고 말씀을 드리거든요

51
00:03:21.419 --> 00:03:27.672
그래서 오늘은 지금 말씀하신 세 아파트의 거래에 대한 

52
00:03:27.672 --> 00:03:30.971
일종의 팩트체크 겸해서

53
00:03:30.971 --> 00:03:36.621
이런 것들을 일반인들이 어떻게 검증을 해볼 거냐 

54
00:03:36.621 --> 00:03:39.871
이런 방법적인 측면에서도 한번 보고

55
00:03:39.871 --> 00:03:42.589
결론적으로는 너무 걱정 안 해도 된다

56
00:03:44.339 --> 00:03:48.940
이런 얘기를 하면서 한번 보도록 하겠습니다

57
00:03:48.940 --> 00:03:57.221
먼저 압구정 아파트는 저는 개인적으로 나중에 재건축이 된다면

58
00:03:57.221 --> 00:04:04.160
재건축이 되고 나면 우리나라 거의 전체의

59
00:04:04.160 --> 00:04:09.171
대장 역할을 하지 않을까 이런 생각을 하는 

60
00:04:09.171 --> 00:04:15.121
입지나 네임밸류 측면에서 굉장히 레벨이 높은

61
00:04:16.179 --> 00:04:20.019
우리 한번 이거에 관해서 영상을 찍은 적도 있죠

62
00:04:21.071 --> 00:04:26.179
한남더힐과 압구정 어떤 걸 선택할 것이냐

63
00:04:26.179 --> 00:04:31.220
그래서 저는 압구정을 선택한다 이런 말씀을 드린 적이 있는데

64
00:04:31.220 --> 00:04:35.709
그렇게 좋은 아파트니까 이런 가격이 당연하다

65
00:04:36.859 --> 00:04:39.920
80평대 아파트가 115억이에요

66
00:04:40.289 --> 00:04:47.870
이런 거래가 당연하고 이거는 정상적인 거래다라고 볼 수도 있는데

67
00:04:47.870 --> 00:04:54.570
저는 이 거래가 생기는 순간 뭔가 좀 느낌이 이상한데?

68
00:04:56.260 --> 00:05:00.259
이런 느낌을 받았어요. 그래서 한번 검증을 해보자

69
00:05:01.420 --> 00:05:10.689
일단 우리가 흔히 뉴스에서 나올 때 몇억이 올랐다 이거 할 때

70
00:05:10.689 --> 00:05:18.570
가장 기자분들이나 기사 내용에서 자극적이게 쓰고

71
00:05:18.570 --> 00:05:22.520
사실 현실적이지 않은 부분이 얼마 올랐다 이거거든요

72
00:05:22.520 --> 00:05:25.489
그거에서 딱 예상되는 거는 뭐냐면요

73
00:05:26.639 --> 00:05:30.909
보통 이런 것들은 거래가 없어요. 거래가 아예 없다 보니까

74
00:05:30.909 --> 00:05:37.940
한 3년 전, 4년 전 거래된 가격, 마지막 거래된 가격

75
00:05:37.940 --> 00:05:43.859
그 가격에서 호가는 어느 정도 올랐는데 거래가 안 되고 있다가

76
00:05:43.859 --> 00:05:45.579
최근에 거래가 한 번 됐어요

77
00:05:45.579 --> 00:05:49.080
그러면 무조건 몇십억 막 뛰게 되어있거든요

78
00:05:49.680 --> 00:05:53.919
그런 거를 지금 막 오르고 있는 것처럼

79
00:05:53.919 --> 00:05:55.879
그러니까 착각하는 게 뭐냐면

80
00:05:57.629 --> 00:06:02.269
예를 들어서 어제 한 70억 거래됐다가 

81
00:06:02.269 --> 00:06:05.709
갑자기 다음날 115억 거래됐다

82
00:06:05.709 --> 00:06:09.819
그러면 진짜 미친 듯이 올라간 거래가 맞을 수도 있죠

83
00:06:09.819 --> 00:06:15.469
기사에도 직전 거래가 80억이었다가 다음 거래가 115억이니까

84
00:06:15.469 --> 00:06:17.319
이거 진짜 한 달 만에 30억 오른 거 아니야?

85
00:06:17.319 --> 00:06:18.319
이렇게 받아들일 것 같거든요

86
00:06:18.319 --> 00:06:22.619
그러니까 사람들이 착각하기 쉬운 멘트가 이거예요 "몇억 올랐다"

87
00:06:22.619 --> 00:06:24.889
그런데 이거를 여러분들이 뭘 봐야 되냐

88
00:06:24.889 --> 00:06:28.119
직전 거래가 언제였냐

89
00:06:28.119 --> 00:06:29.600
그래서 한번 볼게요

90
00:06:29.600 --> 00:06:37.220
봤더니 21년 4월에 80억 거래가 있었습니다

91
00:06:38.670 --> 00:06:44.118
그리고 호가 변동도 없이 얘는 그대로 있었어요

92
00:06:44.118 --> 00:06:52.320
그러니까 옆에 이 파란색 밴드가 상한가, 하한가 밴드예요

93
00:06:52.320 --> 00:06:56.718
상한가, 하한가 밴드인데 약간 높은 가격에 거래되고 

94
00:06:56.718 --> 00:06:59.750
이 상한가, 하한가가 변하지 않고 있었어요

95
00:07:00.500 --> 00:07:09.489
그러다가 최근에 보면 이게 호가 밴드거든요 이 초록색 블럭이

96
00:07:09.489 --> 00:07:10.990
지금 어마어마하게 높아졌죠

97
00:07:10.990 --> 00:07:19.729
그런데 직전을 보면 이거 거래되기 직전까지 호가 밴드가

98
00:07:19.729 --> 00:07:22.968
상한가, 하한가 밴드가 80억에서 75억이었다가

99
00:07:22.968 --> 00:07:25.118
갑자기 호가가 확 올라갔어요

100
00:07:26.379 --> 00:07:31.967
그러니까 이게 거래되고 나서 호가가 올라갔다 이런 측면이 있고요

101
00:07:31.967 --> 00:07:39.767
그러니까 3년 만에 거래가 한 번 돼서 35억 올랐다 이거하고요

102
00:07:39.767 --> 00:07:42.767
그 다음에 그러면 이게 진짜일 수도 있어요

103
00:07:42.767 --> 00:07:50.167
왜냐하면 그 기간 동안에 텀이 있었고 호가가 그 정도 올랐으면 

104
00:07:51.980 --> 00:07:55.667
이게 정상적인 가격이다 이렇게 볼 수 있거든요

105
00:07:55.667 --> 00:07:59.780
이럴 때 또 비교를 해볼 수 있는 게 뭐냐면

106
00:07:59.780 --> 00:08:03.817
같은 그 아파트 단지 내에 다른 평형대가 있거든요

107
00:08:04.589 --> 00:08:09.259
그러면 다른 평형대에 거래된 가격들이 있을 거 아니에요

108
00:08:09.259 --> 00:08:14.269
그러면 대부분은 평당가가 비슷하게

109
00:08:14.269 --> 00:08:20.519
그러니까 전체적인 그 시장 분위기를 반영한 평당가가 반영이 됩니다

110
00:08:21.567 --> 00:08:27.417
그래서 그 아파트의 다른 평형대가 거래되는 가격들을 봐야 돼요

111
00:08:27.417 --> 00:08:36.299
그럼 지금 80평인데 115억이면 평당 얼마죠?

112
00:08:36.299 --> 00:08:37.299
1억이 넘는 거죠

113
00:08:37.299 --> 00:08:41.216
1억이 넘는 정도가 아니고 1억 거의 4천 정도 

114
00:08:41.216 --> 00:08:44.166
평당 1억 4천 정도인 거예요

115
00:08:44.166 --> 00:08:50.900
그러면 우리가 지금 예상을 해볼 때 뭐냐면

116
00:08:50.900 --> 00:08:54.916
지금 대형 평형이 더 인기가 좋습니까 소형 평형이 인기가 좋습니까?

117
00:08:54.916 --> 00:08:57.580
 소형 평형이 인기가 좋죠

118
00:08:57.580 --> 00:09:02.979
그러면 소형 평형이 더 비싸야 될까요 대형 평형이 더 비싸야 될까요?

119
00:09:02.979 --> 00:09:05.716
평당가로 따져봤을 때 그럼 소형 평형이 더 비싸죠

120
00:09:05.716 --> 00:09:08.416
소형 평형이 일반적으로 비싼 게 맞습니다

121
00:09:08.416 --> 00:09:13.559
그러면 이게 만약에 정상적인 가격이라면 

122
00:09:13.559 --> 00:09:17.016
지금 평형이 밑으로 내려가잖아요. 이게 제일 큰 평형이잖아요

123
00:09:17.016 --> 00:09:19.779
그럼 밑으로 내려갈수록 평당가가 높아져야죠

124
00:09:19.779 --> 00:09:24.020
그러면 현대 6, 7차 같은 경우는

125
00:09:24.020 --> 00:09:28.720
다른 평형대는 1억 5천, 그 밑에 거는 1억 6천

126
00:09:28.720 --> 00:09:32.065
이렇게 올라가야 이게 정상적인 가격이 되는 거예요

127
00:09:32.419 --> 00:09:34.800
그러면 내려가면서 한번 볼까요

128
00:09:34.800 --> 00:09:38.090
47평부터 한번 보겠습니다

129
00:09:38.090 --> 00:09:42.550
47평이 최근에 거래가 아예 안된 게 아니고

130
00:09:42.550 --> 00:09:46.480
거래가 어느 정도 뜨문뜨문이지만 거래가 됐어요

131
00:09:46.480 --> 00:09:52.439
그리고 가장 마지막에 최근에 거래된 게 49억입니다

132
00:09:52.439 --> 00:09:56.941
49억 5천이니까 보시면 47평이에요

133
00:09:56.941 --> 00:10:04.609
47평인데 49억 5천이면 평당 1억에서 약간 넘는 정도예요

134
00:10:05.859 --> 00:10:08.115
평당 1억에서 약간 넘는 정도

135
00:10:08.115 --> 00:10:09.559
오히려 낮아졌어요

136
00:10:09.559 --> 00:10:14.480
그다음에 다른 47평을 보면 얘는 좀 더 거래가 많이 됐어요

137
00:10:14.480 --> 00:10:19.900
그리고 직전 거래를 보면 51억, 49억 7천 

138
00:10:19.900 --> 00:10:27.719
그러면 47평이니까 약 1억 천 정도 되네요

139
00:10:28.419 --> 00:10:30.620
그런데 제가 뭐라고 했죠?

140
00:10:30.620 --> 00:10:36.049
작은 평형일수록 평형가격이 더 비싸야 되는 게 원칙이라고 했죠

141
00:10:36.049 --> 00:10:37.360
그런데 1억 천이에요

142
00:10:38.160 --> 00:10:42.109
그러면 47평 다른 거 얘는 거래가 아예 없고

143
00:10:42.109 --> 00:10:44.659
얘도 거래가 아예 없습니다

144
00:10:44.659 --> 00:10:50.269
51평 거래가 좀 됐어요. 직전 가격보면 52억이에요

145
00:10:50.269 --> 00:10:55.899
52억 3천, 그 전에 좀 더 높게 거래된 게 54억 

146
00:10:55.899 --> 00:10:58.899
그러면 얘가 지금 어느 정도냐

147
00:10:58.899 --> 00:11:05.040
얘도 지금 1억 약간 넘는 정도예요

148
00:11:05.040 --> 00:11:12.164
그다음에 64평은 거래된 게 지금 6억 7천 9백

149
00:11:12.164 --> 00:11:15.264
67억입니다 소장님 6억 7천이 아닙니다

150
00:11:19.710 --> 00:11:28.379
67억 9천, 66억 그러면 얘도 64평이니까 지금 1억 천 정도

151
00:11:28.379 --> 00:11:32.419
지금 보면 거의 평균적으로 1억 천이에요

152
00:11:32.419 --> 00:11:35.069
반대예요. 제일 비싸네요 80평이

153
00:11:35.069 --> 00:11:38.910
68평 얘는 거래가 아예 안 됐고

154
00:11:40.960 --> 00:11:46.910
80평이 딱 지금 보면 8억 6천 정도 딱 거래되면

155
00:11:46.910 --> 00:11:48.560
86억

156
00:11:50.210 --> 00:11:54.113
80평이 86억 정도 거래가 되면

157
00:11:54.113 --> 00:11:58.090
지금 이 아파트의 정상 가격대라고 볼 수 있는 거예요

158
00:11:58.090 --> 00:12:04.039
그런데 115억 거래됐다 이런 거는 조금 특이한 거래다

159
00:12:04.039 --> 00:12:05.440
이렇게 볼 수 있는 거예요

160
00:12:06.190 --> 00:12:11.140
그래서 이런 거래는 신뢰성이 굉장히 떨어진다

161
00:12:11.140 --> 00:12:16.049
이것도 찾아보니까 중개소에서 한 게 아니라 직거래로 한 거다

162
00:12:16.049 --> 00:12:18.439
이렇게 나오니까 신뢰도가 확 떨어지는 거 같아요

163
00:12:18.439 --> 00:12:22.669
직거래예요? 직거래면 언제든지 취소될 수도 있는 

164
00:12:22.669 --> 00:12:24.450
그리고 또 호가가 올랐어요

165
00:12:25.800 --> 00:12:30.150
그런데 저는 좀 의심스러운 게 이게 상한가, 하한가 밴드가 있고

166
00:12:30.150 --> 00:12:34.280
실거래가가 다 그 밴드 위에 찍혀있다 보니까

167
00:12:34.280 --> 00:12:37.380
이거는 그래도 지지를 해주는 게 아닌가

168
00:12:37.380 --> 00:12:39.160
저는 그렇게 생각을 했거든요

169
00:12:39.160 --> 00:12:42.190
좋게 생각하면 그렇게 생각할 수 있죠

170
00:12:42.190 --> 00:12:45.112
내 집이면 그렇게 생각할 수 있겠는데

171
00:12:45.112 --> 00:12:46.720
다른 사람들이 이 가격에 안 산다

172
00:12:46.720 --> 00:12:48.320
받아들이냐를 봤을 때

173
00:12:48.320 --> 00:12:51.570
그러니까 결국에는 살 사람이 문제거든요

174
00:12:51.570 --> 00:12:54.790
팔고자 하는 사람들은 높게 받고 싶으니까

175
00:12:54.790 --> 00:12:56.890
높게 받고자 노력할 수 있어요

176
00:12:56.890 --> 00:13:03.149
그런데 그게 항상 손뼉도 마주쳐야 소리가 난다고

177
00:13:03.149 --> 00:13:06.690
팔고자 하는 사람이 높게 팔려고 시도했을 때

178
00:13:06.690 --> 00:13:11.119
사려고 하는 사람이 그 높은 가격을 받아주느냐의 문제거든요

179
00:13:11.119 --> 00:13:13.890
그러니까 이런 거는 받아주기가 어렵다는 거죠

180
00:13:13.890 --> 00:13:18.230
그럼 이런 거래는 앞으로 거래가 일어날 확률이 거의 없어요

181
00:13:18.230 --> 00:13:20.449
그럼 지지된다고 보기 어렵죠

182
00:13:21.149 --> 00:13:23.040
두 번째 단지도 한번 볼까요

183
00:13:23.040 --> 00:13:28.920
두 번째 단지는 서초 롯데캐슬 프레지던트인데요

184
00:13:29.620 --> 00:13:34.069
얘 같은 경우도 지금 직전 거래보다

185
00:13:34.069 --> 00:13:40.569
얘가 최근에 거래된 가격이 28억인데

186
00:13:40.569 --> 00:13:44.110
직전 거래된 가격이 21억이에요

187
00:13:44.110 --> 00:13:47.219
무려 7억이나 올랐습니다

188
00:13:47.219 --> 00:13:49.989
그러면 제가 얘기를 했죠

189
00:13:50.539 --> 00:13:59.149
이게 분명히 한 3-4년 동안 거래 공백이 있을 것이다

190
00:13:59.149 --> 00:14:06.520
그런데 얘도 마찬가지로 마지막 거래가 21억 

191
00:14:07.111 --> 00:14:08.770
이건 좀 특이해요 소장님

192
00:14:08.770 --> 00:14:14.311
20년 같은 연도에 5월에는 21억에 거래가 됐고

193
00:14:14.311 --> 00:14:16.939
8월에는 13억으로 거래가 됐다가

194
00:14:16.939 --> 00:14:23.509
이런 13억 이것도 일종의 특이한 거래죠

195
00:14:23.509 --> 00:14:27.190
그러니까 이런 것도 인정되기 어려운 거래예요

196
00:14:27.190 --> 00:14:32.630
갑자기 상한가, 하한가 밴드가 있는데 13억에 거래됐다

197
00:14:32.630 --> 00:14:39.900
그러면 어떤 미친 집주인이 13억에 팔겠냐고요. 말이 되냐고

198
00:14:39.900 --> 00:14:41.500
자식이라면 가능할 수도 있겠네요

199
00:14:41.500 --> 00:14:46.669
그러니까 이런 거래는 증여가 의심되는 거래다 그냥

200
00:14:46.669 --> 00:14:49.719
이런 거는 무시하는 거예요. 무시해야 되는데

201
00:14:49.719 --> 00:14:52.720
이런 게 가격의 지수에 반영이 된다

202
00:14:52.720 --> 00:14:55.010
그러면 이상한 거래가 되는 거예요

203
00:14:55.010 --> 00:14:59.239
저는 이런 걸 좀 걸러낼 수 있는 시스템이 돼야 되지 않나

204
00:14:59.239 --> 00:15:01.230
이렇게 생각이 듭니다

205
00:15:01.230 --> 00:15:04.660
그래서 보면은 13억에서 28억으로 

206
00:15:04.660 --> 00:15:07.999
15억 뛰었다고 얘기할 수도 있는 거고요

207
00:15:07.999 --> 00:15:12.310
그다음에 그냥 정상거래로 치면 21억에서 28억으로

208
00:15:12.310 --> 00:15:14.230
7억 뛰었다고 얘기할 수 있는 거예요

209
00:15:14.230 --> 00:15:18.950
그런데 보면은 얘도 4년 만에 거래가 됐다

210
00:15:20.500 --> 00:15:23.110
그럼 이게 정상거래냐

211
00:15:23.110 --> 00:15:28.349
그러면 지금 46평인데 28억이에요 

212
00:15:28.899 --> 00:15:33.779
그러면 대충 지금 평당 7천이 좀 안되죠

213
00:15:33.779 --> 00:15:41.509
한 6천 5백 정도 대략 6천 5백 정도 보면 되죠

214
00:15:45.990 --> 00:15:51.040
대략 6천입니다. 대략 6천인데

215
00:15:51.040 --> 00:15:53.479
그럼 다른 평형대 한번 볼까요

216
00:15:54.629 --> 00:16:02.870
33평형이 22억 4천에 거래가 됐죠

217
00:16:02.870 --> 00:16:08.029
그러니까 얘는 평당 7천이 좀 넘죠

218
00:16:08.029 --> 00:16:17.300
그러니까 지금 33평은 평당 7천이고 아까 46평이 평당 6천

219
00:16:17.300 --> 00:16:20.099
그러면 정상적인 가격이라고 볼 수 있는 거예요

220
00:16:20.899 --> 00:16:24.919
그런데 이게 특별한 신고가는 아니다

221
00:16:24.919 --> 00:16:28.230
왜냐하면 그냥 정상적인 거래일 뿐 

222
00:16:28.230 --> 00:16:30.380
만약에 이게 중간에 거래되었다

223
00:16:30.380 --> 00:16:33.909
그럼 이 가격에 거래되었을 가능성이 많은 거죠

224
00:16:33.909 --> 00:16:36.858
그러니까 이건 특별히 이상한 거래는 아니고

225
00:16:37.708 --> 00:16:42.059
4년 만에 거래가 되었기 때문에 많이 오른 것처럼 느껴지는

226
00:16:42.059 --> 00:16:45.700
그냥 정상거래일 가능성이 높다

227
00:16:46.350 --> 00:16:50.029
56평형대도 거래가 아예 안 됐죠

228
00:16:50.029 --> 00:16:52.459
그럼 지금 만약에 거래가 되면

229
00:16:52.459 --> 00:16:58.249
호가 밴드 범위 안에서 보면 34억에서 38억이에요

230
00:16:58.249 --> 00:17:02.010
기사 날 수 있겠네요. 20년에 24억이었으니까

231
00:17:02.010 --> 00:17:09.139
그럼 얘도 12억에서 14억 정도 오른 거래가 또 튀어나왔다

232
00:17:09.139 --> 00:17:11.310
이렇게 될 수 있는 거죠

233
00:17:11.310 --> 00:17:13.349
그러니까 한 건 정도 거래되면 

234
00:17:13.349 --> 00:17:16.899
그런데 얘가 만약에 지금 38억 정도 된다

235
00:17:16.899 --> 00:17:20.180
그러면 정상적인 가격이에요

236
00:17:20.180 --> 00:17:23.139
왜냐하면 평당 지금 6천만 원대잖아요

237
00:17:23.139 --> 00:17:27.100
매물이 얼마에 나와 있는지 궁금하네요 한번 볼 수 있나요?

238
00:17:27.100 --> 00:17:32.500
이걸 뭐하러 봐 지금 다른 거 할 얘기도 많은데

239
00:17:34.350 --> 00:17:36.300
이렇게 넘어가고요

240
00:17:36.300 --> 00:17:39.010
마지막 단지가 어디였죠?

241
00:17:39.010 --> 00:17:48.250
아이파크 삼성인데 보면 65평형이 지금 90억에 거래됐다

242
00:17:48.250 --> 00:17:50.800
이런 뉴스 기사가 있어요

243
00:17:50.800 --> 00:17:56.780
그리고 직전 거래가 62억이에요. 62억인데

244
00:17:56.780 --> 00:18:03.369
지금 보시면 이 삼각형 점이 굉장히 특이합니다

245
00:18:05.069 --> 00:18:10.200
직전에 거래된 게 23년 7월에 62억이 거래됐어요

246
00:18:10.200 --> 00:18:14.800
그리고 24년 1월에 90억이 거래됐어요

247
00:18:14.800 --> 00:18:20.820
그리고 그 이후에 거래가 있었습니다. 63억이에요

248
00:18:20.820 --> 00:18:22.199
한 달 차이에

249
00:18:22.999 --> 00:18:27.400
그러니까 이런 거래는 정상적이지 않다

250
00:18:27.400 --> 00:18:29.270
이 그래프가 정말 유의미하네요

251
00:18:29.270 --> 00:18:32.519
이전 거래가 있고 또 이후 거래가 있으니까

252
00:18:32.519 --> 00:18:38.090
그러니까 이런 게 없었으면 거래가 없으면 이게 90억이구나

253
00:18:38.090 --> 00:18:41.390
이렇게 생각할 거예요. 그런데 60억이 딱 생겼잖아요

254
00:18:41.390 --> 00:18:47.649
그러니까 이런 게 보면 이런 건 사실 검증할 필요도 없죠

255
00:18:48.549 --> 00:18:54.459
지금 정상적인 가격은 대략 보면 60억대 정도예요 약간 오른

256
00:18:54.459 --> 00:18:57.209
그래서 60억 정도가 지금 

257
00:18:57.209 --> 00:19:03.619
그러면 아이파크 삼성은 평당 1억 정도 된다

258
00:19:04.619 --> 00:19:12.160
평당 1억이 우리가 정말 쉽게 얘기할 수 있는 가격입니다 평당 1억을

259
00:19:12.160 --> 00:19:16.390
6억 3천이 편하지 입에 안 붙어요. 63억은 입에 붙지도 않아요

260
00:19:17.390 --> 00:19:22.120
그래서 이런 거래들 지금 뉴스에 나오는 기사들

261
00:19:22.120 --> 00:19:25.760
기자들은 정말 자극적이게 뭔가를 쓰고 싶어서

262
00:19:25.760 --> 00:19:28.361
난리가 난 사람들처럼 보이는데

263
00:19:29.256 --> 00:19:33.719
우리는 이런 기사들에 너무 현혹되면 안 된다

264
00:19:33.719 --> 00:19:36.480
그래서 팩트체크를 어느 정도 해보고

265
00:19:36.480 --> 00:19:39.280
이거는 좀 이상한 거래구나

266
00:19:39.280 --> 00:19:42.679
그리고 이런 거는 정상적인 거래일 가능성이 높겠구나

267
00:19:42.679 --> 00:19:44.279
이런 거를 판단을 해서

268
00:19:44.279 --> 00:19:49.510
그런데 문제는요, 이런 게 가격지수에 포함이 된다는 얘기예요

269
00:19:51.860 --> 00:19:59.690
그러니까 지금 같은 경우는 조작 거래가 굉장히 용이하다

270
00:20:01.440 --> 00:20:13.160
그래서 저는 국가가 이런 부동산 데이터에 정말 현실성이 있고

271
00:20:14.960 --> 00:20:23.020
시장을 좀 제대로 반영하는 그런 데이터 지수를 좀 더 연구를 해서

272
00:20:23.020 --> 00:20:26.580
마련을 해야 되지 않나 이런 생각이 들긴 합니다

273
00:20:26.580 --> 00:20:30.359
그런 측면에서 제가 다음에는 

274
00:20:30.359 --> 00:20:37.159
우리나라 부동산 데이터의 굉장히 허술한 점들과

275
00:20:37.159 --> 00:20:42.380
그런 거와 연관해서 제가 시장의 지금 분위기를 얘기하는

276
00:20:42.380 --> 00:20:45.529
그런 시간을 좀 가져볼까 합니다

277
00:20:45.529 --> 00:20:49.629
오늘 시간은 신고가가 나온 세 단지에 대해서 팩트체크를 해봤습니다

278
00:20:49.629 --> 00:20:53.890
가장 중요한 건 직전 거래가 언제 된 거래인지를 살펴보고

279
00:20:53.890 --> 00:20:56.604
그 평형의 평당가를 살펴보고

280
00:20:56.604 --> 00:20:59.540
단지 안 다른 평형들의 평당가를 살펴보면서

281
00:20:59.540 --> 00:21:02.904
이게 정말 정상 거래인지 아니면 특이한 거래인지를

282
00:21:02.904 --> 00:21:05.009
살펴보는 시간을 갖는 게 중요한 것 같습니다

283
00:21:06.359 --> 00:21:17.739
참고로 말씀드리자면 우리나라 아파트는 주변의 아파트들과

284
00:21:17.739 --> 00:21:20.669
다 연결이 되어있다고 생각하시면 돼요

285
00:21:20.669 --> 00:21:25.899
그래서 만약에 예를 들어서 압구정 현대 아까 봤던 게

286
00:21:25.899 --> 00:21:30.350
그 안에 내부 사정에서 봤을 때 검증이 조금 힘들더라

287
00:21:30.350 --> 00:21:34.810
그러면 어떻게 하느냐? 옆에 단지하고 비교하면 돼요

288
00:21:34.810 --> 00:21:43.099
옆에 단지하고 과거에 거래됐던 가격 비율로 봐가지고

289
00:21:43.099 --> 00:21:46.440
옆에 거래가 많이 된 아파트랑 비교를 해서

290
00:21:46.440 --> 00:21:51.340
얼마나 그 비율이 유지되는가. 거의 비율이 유지되거든요

291
00:21:51.340 --> 00:21:54.580
그렇기 때문에 비교하는 게 어렵지 않다 생각보다

292
00:21:54.580 --> 00:22:01.499
여러분들이 손품 약간만 팔면 이게 정상 거래인지 이상 거래인지

293
00:22:01.499 --> 00:22:05.719
어느 정도 파악이 충분히 된다

294
00:22:05.719 --> 00:22:10.153
그런데 문제는 아까 롯데캐슬 같은 경우

295
00:22:10.153 --> 00:22:12.920
갑자기 13억 거래 이런 게 있었잖아요

296
00:22:12.920 --> 00:22:19.519
그런데 참 제가 볼 때 어떻게 보면 한심하고도 안타까운 일이

297
00:22:19.519 --> 00:22:24.499
하락을 바라는 사람들은 13억 거래를 다 믿어요

298
00:22:24.499 --> 00:22:29.069
그냥 믿어버려요. 이게 정상 거래다

299
00:22:29.069 --> 00:22:34.340
그리고 상승을 바라는 사람들은 압구정 현대 115억 거래

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이런 거를 다 믿어버립니다

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그러니까 지금 사람들이 너무

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자기가 바라는 방향대로 움직일 거라고만 그렇게

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그리고 그렇게 움직이길 바라는 

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그런 마음들을 가지고 있다는 부분에 있어서

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우리 공부하는 구독자 여러분들은 이런 자세를 버리고

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시장을 객관화시키려고 노력하는 자세가 정말 중요하다

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그리고 우리가 시장을 왜 분석하는가를 자꾸 알아야 되는데

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자기 감정대로 가길 바라는 그런 사람들이 많아요

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그런 소모적인 행동들은 안 했으면 좋겠고 

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우리는 시장을 제대로 분석해서

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결국에는 시장을 통해서 우리는 돈을 벌겠다 이걸 하는 거예요

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그 흐름대로 움직일 수 있도록

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여러분이 많이 감정 조절을 하셔야 됩니다

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알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

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다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다