반갑습니다
부동산에 대한 궁금증을 자세하게 설명해주는 베짱이입니다
오늘 시간은 전세 계약이 만료된 이후
연장을 할 때 주의사항에 대해서 말씀을 드리려고 하는데요
오늘 영상을 시작하기 전에 간단하게
저희 기초 영상에 많은 댓글이 달리고 있거든요
감사한 마음을 가지고 하나하나 다 읽고 있습니다
그중에서 많은 분들이 질문을 올려주셨는데
오늘은 올려주신 질문 중에 하나를 가지고
답변을 간단하게 하고 영상을 시작하도록 하겠습니다
이전에 올렸던 청년도약계좌에 올려주신 질문인데요
중도해지에 관한 질문이에요
적금을 들고 3년이 안 됐을 때 특별해지 사유에 해당된다면
기여금과 비과세 혜택을 받을 수 있는지
여부에 대해서 질문을 해주셨어요
답변을 먼저 말씀드리면 3년이 지나지 않았다면
기여금과 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다
조건이 특별해지 사유에 해당하여도 최소 3년이 지난 가입자여야
비과세와 정부 기여금을 받을 수 있습니다
여기서 나오는 특별해지 사유는 총 6가지인데요
가입자의 사망, 해외 이주, 퇴직이나 폐업, 주택 구입과 더불어
올해부터 새로 추가된 결혼, 출산 총 6가지일 경우에
그리고 3년이 지난 이후라면
비과세와 정부 기여금을 받을 수 있습니다
앞으로도 많은 질문 올려주시고요
질문 저희가 다 하나씩 보고 이렇게 하나씩 답변을 하는 시간을 가지고
영상을 시작하도록 하겠습니다
그러면 오늘의 주제 전세 연장할 때 주의할 사항에 대해서
이야기를 해보도록 하겠습니다
임대차 계약 기간이 끝나기 6개월에서 2개월 전에
임대인과 임차인은 전세를 연장할지 만료할지에 대해서
이야기를 나누어야 되는데요
임차인이 만약에 만료가 아닌 연장을 결정하였다면
선택할 수 있는 3가지 선택지가 있어요
첫 번째는 묵시적 갱신, 그리고 계약갱신청구권을 사용한 연장
그리고 마지막으로는 갱신권을 사용하지 않는 재계약
이렇게 3가지의 선택지가 있습니다
선택지마다 주의사항이 있어서 하나하나 차근차근 좀 살펴볼게요
첫 번째는 묵시적 갱신입니다
묵시적 갱신은 만기가 되기 6개월에서 2개월 전까지
임대인과 임차인이 연장하겠습니다, 만료시키겠습니다라는
어떤 의견을 표시해야 되는데 그걸 하지 않은 거죠
그렇게 하지 않았을 경우에
이전의 동일한 조건 그대로 계약이 갱신되는 것을
묵시적 갱신이라고 합니다
그렇기 때문에 계약서도 따로 작성하는 게 없겠죠
묵시적 갱신의 특징을 좀 살펴보면요
만약에 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다면
임차인은 언제든지 이 계약을 해지할 수 있는 권한이 생기게 돼요
그래서 만약에 임차인이 계약을 해지하겠다
임대인에게 통보를 하게 되면 통보를 받은 임대인은
그날부터 3개월 이후에 이 임대차는 종료가 되기 때문에
이 부분은 좀 알아두시면 좋을 것 같습니다
그러면 반대로 임대인도 중도해지 권한이 있느냐
임대인에게는 중도해지 권한이 없습니다
이거는 임대차 보호법에서 나온 거기 때문에
임차인이 거주할 수 있는 권한을 유지시켜 주기 위해 나온 거기 때문에
임대인은 없다는 거 체크해 주시기 바랍니다
그리고 묵시적 갱신은 계약갱신청구권과 다르게 횟수 제한 없이
아무 말이 없다면 계속 연장해서 살 수 있거든요
그래서 만약에 임차인이 살다가
나는 이 조건으로 사는 게 나쁘지 않다
이 집에서 계속 사는 게 좋다고 한다면
묵시적 갱신을 선택하는 게 제일 좋은 베스트 선택지인 것 같아요
근데 만약에 내가 들어갔을 때보다 전세가가 좀 많이 올랐다 싶으면
두 번째로 제일 좋은 선택지가 바로
계약갱신청구권을 사용한 연장 방법입니다
바로 계약갱신청구권이라는 거는
임차인이 한 번만 사용할 수 있는 권리인데요
만약에 계약갱신청구권을 사용한다면
임대인과 임차인의 협의를 통해서
5% 이내로 보증금을 증액하여 연장을 하는 방법인데요
만약에 이렇게 계약갱신청구권을 사용해서 연장을 했다면 주의할 점은
바로 이 증액한 만큼의 보증금을 보호받기 위해서
확정일자를 따로 또 받아야 합니다
많은 분들이 같은 집에서 연장을 하는 거니까
처음에 받았을 때 그 확정일자로 내 보증금이 다 보호받는 게 아니냐
새로운 임대인도 아니니까 괜찮은 게 아니냐
확정일자를 안 받고 그냥 넘어가시고
쉽게 그냥 넘어가실 수도 있는데
이 처음에 받았던 확정일자는
처음에 받았던 보증금에 대한 우선순위가 있는 거예요
그래서 만약에 내가 증액을 했다면
이 증액한 만큼의 확정일자를 따로 받으셔야
보증금을 잃지 않고 보호할 수 있습니다
그래서 만약에 증액을 하셨다면
증액한 만큼의 보증금을 보호받기 위해서
확정일자를 받아두시는 거 꼭 잊지 마세요
그리고 세 번째는 재계약을 해서 연장을 하는데
계약갱신청구권을 사용하지 않은 거예요
보통 동일한 조건이라든가
증액을 하더라도 계약갱신청구권 사용하지 않고
그냥 재계약하겠습니다 하는 경우가 속하는 거예요
이럴 때는 어떤 걸 주의 깊게 보셔야 되냐면요
나는 분명히 임대인한테
저는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 그냥 연장하겠습니다
어느 정도 보증금을 증액해서 연장하겠습니다 하고 갔어요
그래서 계약서가 대출이라던가 보증보험 때문에 필요해서
계약서를 새로 써서 들어갔는데
특약사항에 이렇게 되어 있는 거예요
임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 한다
이런 문구가 되어 있는 거예요
나는 분명 안 쓴다고 했는데
임대인이 미리 요구해서 그 한 줄을 추가해 놓은 거죠
계약갱신청구권은 제가 한 번밖에 쓸 수 없다고 했잖아요
그리고 계약갱신청구권을 쓰는 이유가 만약에 이걸 쓴다면
보증금을 5% 이내로밖에 올릴 수가 없다고 했잖아요
그렇기 때문에 이거를 제일 마지막까지 남겨두고자 하는 게
임차인한테 가장 유리한 방법이거든요
그렇기 때문에 만약에 내가
계약갱신청구권을 사용하지 않는다고 얘기했는데도 불구하고
특약사항에 이 한 줄이 들어가 있다면
바로 부동산 사장님이나 임대인한테 말씀드려서
이 문구를 삭제해달라 요구를 하시는 게 좋습니다
그리고 재계약을 하는 경우가 동일한 조건이든가
조금의 증액을 할 경우에 사용하는 경우가 있고
두 번째는 올해나 작년 말에 이슈가 있었죠
역전세 이슈가 많았잖아요
감액을 해서 재계약을 하는 경우에도 선택지에 해당이 됩니다
이때는 확정일자가 가장 중요해요
만약에 전세 금액이 4억이었는데 내가 3억으로 감액을 해서
재계약을 하기로 했다고 가정을 해볼게요
그래서 이것 또한 대출이나 보증보험 때문에
나는 계약서를 새로 써야 된다
그래서 계약서를 새로 쓰게 되거든요
그러면 보증금도 돌려받고 계약서도 새로 쓰게 됩니다
그러면 임대인이 가끔가다 이렇게 또 요구할 수가 있어요
계약서를 새로 썼으니 이전에 있던 계약서를 나한테 줘라
내가 계약서 새로 써주고 했으니까 상관없지 않냐
이렇게 부동산 사장님도 상관없어요 해서 얼떨결에 줄 수도 있거든요
절대 그러시면 안 돼요 제가 말씀드렸잖아요
이때는 확정일자가 가장 중요하다
확정일자가 중요한 이유가
만약에 이 집이 잘못돼서 경매가 넘어가면
내 보증금의 우선순위를 잡아주는 기준점이 된다고 했잖아요
근데 만약에 내가 처음에 이 집과 계약했을 때는
대출이나 이런 게 없었어요
이런 게 없어서 내가 우선순위를 잡고 있었는데
2년 후에 이 사이에 뭔가 임대인이
담보대출을 잡게 된다고 가정을 해볼게요
그리고 만약에 계약서를 가져갔어요
그리고 내가 새로운 계약서에 확정일자를 받으면
그 대출보다 후순위가 되는 거죠
그렇게 되면 정말 문제가 크게 발생할 수 있고
보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요
그렇기 때문에 가장 중요한 거는
기존의 계약서를 보관하고 있는 것
달라고 해도 절대 주지 말 것
이거를 꼭 기억을 해주셔야 됩니다
그래서 이 세 가지 경우에 따라서
주의해야 할 사항들이 다 다르기 때문에
내가 재계약을 할 때 어떤 케이스인지 살펴보시고
어떤 거를 주의 깊게 살펴봐야 되고 주의해야 되는지를
확인을 해보시는 게 좋을 것 같습니다
그러면 꼭 계약서를 다시 써야만 할까요?
보통 한 집에 오래 사셨거나 했을 때
계약서를 안 쓰고 그냥 연장하시는 분들도 있고요
부동산에 가서 직접 계약서를 쓰지 않아도 돼요
그냥 문자나 전화통화를 해서 녹음 이런 증거만 만들어 놓는다면
굳이 계약서를 새로 쓰지 않아도 되고
기존 계약서의 아래 특약사항에 추가로
이 계약은 기존의 계약에 2년 더 연장된 거다
서로 상호간 임대인 임차인이 서명을 한다면 충분히 증거가 됩니다
근데 꼭 계약서를 써야 되는 경우가
만약에 내가 전세대출을 받았다든가
보증보험을 받았을 경우에는
꼭 은행, 금융사나 이런 보증보험사가
계약서를 제출하라는 요구가 있을 수도 있기 때문에
이럴 때는 계약서를 쓰는 게 좋고요
만약에 계약서를 쓰는 게
당사자 간에 써도 되는 계약서인지
부동산의 직인이 필요한 계약서인지
꼭 미리 은행이나 보험사에 확인을 하셔서
체크를 하신 다음에 계약서를 쓰시는 게 좋아요
그리고 만약에 쓰신다면 처음에 계약을 했던 부동산에 가셔서
미리 이래저래 해서 계약서를 써야 되는데
가격을 좀 네고를 해 줄 수 있는지
이런 것도 미리 미리 얘기를 하셔서
좀 저렴하게 계약서를 쓰는 게 좋을 것 같습니다
그리고 만약에 계약서를 썼다면요
이제 2024년 6월 1일부터는 임대차 계약 신고가 의무가 되어 있어요
그래서 만약에 신고를 하지 않으면
100만 원 이하의 과태료가 부과되니까 그 부분을 꼭 확인하시고
다만 만약에 금액이 변동 없는 갱신계약은
굳이 신고를 하지 않아도 되니까
이 점은 체크를 해주시는 게 좋을 것 같습니다
오늘은 재계약을 할 경우
주의해야 될 사항에 대해서 좀 이야기를 해봤습니다
보증금을 지키는 게 가장 우선순위잖아요
그래서 꼭 내가 확정일자라든가
기존 계약서를 꼭 보관을 해야 되는 상황이라면
잃어버리지 않도록 잘 보관을 하시는 게 좋을 것 같습니다
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다