반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
선생님 오늘은요, 이 거래량을 저희가 좀 많이 살펴보잖아요
그런데 요즘 들어서 들리는 소식이 이 거래 다시 할게요
요즘 들리고 있는 소식이 이 갭 투자가 늘고 있다
서울의 곳곳의 지역에 갭 투자가 늘고 있다 라는 소식이 들리고 있어요
이 갭 투자는 투자자들이 움직인다는 거잖아요
이거를 또 사람들이 투자자들이 움직인다
이거를 그러면 시장이 좀 달리 보는 건가?
꿈들이니까 이걸 또 어떻게 봐야 될까? 좀 사람들이 궁금해하는 것 같아요
이 소식을 어떻게 좀 받아들여야 될까? 소장님 의견이 좀 궁금합니다
지금 뉴스나 지표상으로는 조금 거래량이 늘면서
일부 지역의 전세가와 매매가 갭이 좁아진 일부 아파트들
이런 아파트들을 대상으로 갭 투자들이
좀 늘어난 것으로 보여지긴 합니다
그런데 저는 좀 이런 현상들을 보면서 이분들이
이렇게 좀 시장을 낙관적으로 보면서
결국엔 투자한다는 건 바로 올라갈 걸 생각하고 하는 거니까
낙관적으로 보면서 이렇게 좀 약간 무리한 투자를 했을 때 자칫 잘못하면 큰일 날 수 있다
이렇게 이제 말씀을 드릴 수가 있어요
소장님이 보시기에 낙관적으로 봤다
무리한 투자를 한 거라고 말씀을 하셨는데
이게 전 지역이 아니라 일부 지역이에요
전세가가 좀 오른 지역, 어느 정도 갭이 좀 줄어들었다고 생각이 들어서
이제 사람들의 갭 투자를 한 것 같은데
이게 이전보다는 좀 전세가가 올랐으니까
그 사람들이 생각하기에는 시장에 그래도 지금
좋게 가고 있는 게 아닌가? 전세가가 좀 올라가고 있으니까
이게 그렇게 무리한 투자인가? 라고 또 약간 반문을 할 수 있을 것 같거든요
일단 그게 지금 제가 볼 때는
이 부동산을 주식으로 굉장히 그 주식과 비유해서 이렇게 그
주식과 비슷하다 라고 착각하고 있는 게 아닌가 생각이 들어요
어떤 부분을 착각하는 걸까요?
그러니까 뭐냐면 주식 같은 경우는 시장이 하락장이어도
어떤 회사별로 개인, 개별 주식별로 어떤 실적이 좋다든지
아니면 어떤 업종만 좀 업황이 좋다든지
아니면 발전 가능성이 좋다라든지 이럴 때는
다른 주식들은 하락해도 그런 주식들은 상승을 하거든요
그래서 부동산도 그렇게 보는 거죠
그러니까 일부 전세가가 올라가는 지역이나 아파트가 있으면
이 아파트는 계속 올라가겠네? 이렇게 생각한다는 거예요
그렇게 해서 이런 거를 투자하게 되면 위험한 게
부동산은 제가 강조하지만 절대 개별 부동산만 지속해서 올라가는 일은 없다
그러니까 일부 아파트와 지역들이 일시적으로 약간 상승하는 움직임이 있을 수 있어요
그런데 주변이 안 움직이잖아요
주변이 안 움직이면 다시 얘네들은 떨어지는 거예요
왜냐하면 집이라는 게 집이잖아요
이게 투자 상품이기도 하지만 집이고 특히 전세는 완전 집의 역할밖에 없어요
- 전세는 거주의 역할밖에 없단 말이에요 - 거주의 집
그랬을 때 잘 보시면 어느 한 지역이 좀 비싸요
그런데 주변 다른 조금만 눈을 돌리면 싼
안 올라가는 아파트들이 수두룩하게 있어요
그러면 사람들이 비슷한 아파트인데
가격이 계속 올라가는 이 아파트를 계속해서 선택을 할 것이냐?
투자의 관점에서는 그럴 수 있어요
그런데 실거주 관점에서는 그게 불가능하거든요
그래서 주변으로 다시 분산이 되게 돼 있어요
그러면 올라가는 게 멈추고 다시 주변으로 분산됐을 때
그런데 이게 또 얘네들은 그 옆과 또 연관성이 있단 말이에요
그렇죠 그렇죠
그러니까 A, B, C, D가 있으면 A하고 B가 연관이 있다면
B는 또 C하고 연관이 있어요 C는 D하고 연관이 있고
이렇게 연결이 되어 있기 때문에 어느 한 아파트와 어느 한 지역만
그게 장기적으로 오르는 현상이 지속될 수가 없다
그런데 지금 같은 경우 보면 전세가나 매매가가 전체적으로
이렇게 화랑 지속적으로 올라가는 현상이 지금 나타나고 있지는 않거든요
그러니까 이럴 때 주식으로 착각을 해서 일시적으로
이런 한정된 지역이나 아파트에 투자하는 거는 굉장히 위험한 부분이 첫 번째고요
두 번째는 지금 갭 투자잖아요
갭 투자의 문제가 지금 뭐냐면 아직도 취득세, 우리가 이제 관심에서 멀어졌는데
취득세 중과가 완전히 해결된 게 아니에요
그렇네요
그대로 있어요
맞아요
그대로 있어요, 지금
그래서 지금 다주택자들이 투자하기에 굉장히 좋지 않은 상황이에요
맞아요
그런데 지금 취득세, 저도 취득세는 좀 이제 조만간 없어질 수도 있겠다
이런 생각이 들었는데 아직 잠잠하거든요
그러니까 잊고 있었어요
그러니까 지금 한 채, 두 채 이렇게 여러 채 투자하는 거는
취득세 중과에 묶여서 이미 손해보고 들어가는 거예요
그렇죠
이미 손해보고 들어가기 때문에
이게 수익률을 마이너스로 시킬 가능성이 굉장히 많은 상황이다
그다음에 세 번째는 뭐냐면
과거의 갭 투자와 요즘 갭 투자의 또 다른 트렌드가 하나 생겼는데 이게 뭐냐면
요즘 갭 투자는 대출을 끼고 갭 투자를 한다는 거예요
대출을 끼고 갭 투자를 한다?
딱 떠오르지는 않거든요 어떻게, 요즘 옛날에는 전세는 없었던 것 같거든요
월세는 조금 담보대출이 있을 수도 있었던 것 같은데 전세는 없었던 것 같은데
그러니까 요즘은 투자자들이 갭 투자를 할 때
당연히 대출도 끼고 한다 라고 생각을 하는 거예요
그런데 왜 그러냐면 이게 당연할 수밖에 없는 게 갭이 상당히 벌어져 있어요
그러니까 지금 일부 지역이 투자하기 좋은 환경이 왔다고 하지만
그건 그분들의 착각이고 원래 갭 투자하기 좋은 환경에서의 전세가율이라고 하죠
전세가율 같은 경우는 보통 한 80% 이상
그래서 내 돈이 한 20% 정도밖에 안 돼 20% 이하로 들어가는
그런 상황일 때 갭 투자하기가 좋다 이게 되는 거예요
그러면 전세를 끼고 내 돈 한 20%만 투자하면 되는 거예요
그런데 지금 같은 경우 내 돈 20%만 가지고 투자를 하려고 했을 때
전세를 끼고 하면 부족한 거예요
그랬을 때 그 갭을 다시 대출로 메꾸는 거죠
그런데 대출이 있는 전세가 잘 나갈까? 약간 이런 생각이 좀 들기는 하거든요
그러니까 그게 예전에는 아예 임차인들이
이런 거를 위험하다 생각해서 잘 안 들어갔는데
보증보험이 들어지거나 하면 대출이 있어도 들어간다는 거죠
그리고 그게 대출이 없는 상품 위주에서 대출이 있는 전세가 나왔다
그러면 피해버리면 되죠 왜냐하면 선택지가 많으니까
그런데 요즘은 들어가 보면 대출이 조금씩은 다 있는
그런 전세들이 많단 말이에요
그러니까 하나만 있는 게 아니고 여러 개가 있고
그렇죠 그랬을 때 임차인 입장에서는
안전장치는 있는데 선택을, 얘를 포기했을 때
아주 안전한 전세 상품이 여러 개가 있어야 선택을 할 수가 있는데
그런 게 없으면 그냥 어쩔 수 없이 하는 거죠
그러니까 과거와 달리 현재는 대출을 낀 갭 투자가 있다
그런데 이게 문제가 뭐냐면, 이게 문제가 뭐냐면 집값이 안 올라갈 때
집값이 올라가야, 올라가도 사실 대출 이자를 계속 내니까 힘겨울 수 있어요
그러니까 이게 옛날에는 대출을 끼지 않은 갭은
한번 갭 투자해서 조금 떨어지거나 이래도 버티기만 하면 돼요
내가 추가로 나가는 돈이 없기 때문에 버틸 때 버티기에 용이해 하거든요
그런데 대출이 있으면 이게 올라도 많이 올라야
많이 올라야 내 어려운 상황이 유지가 될 수 있는데
적게 오르거나 안 오르면
그러니까 확률적으로 대출이 없는 갭 투자를 할 때보다
훨씬 유지하기가 어려운 환경에 처해 있는데
이거를 모르고 투자하는 사람들이 많다
방금 세 가지의 문제점을 좀 말씀을 해 줬던 것 같은데
주식과 다르게 전체적인 흐름에 영향을 받는다
주식은 개별적으로 하나는 하락장에서 돈을 벌 수 있지만
부동산은 그거와 달리 영향을 주기 때문에 힘들다
두 번째는 취득세 중과가 있기 때문에
이게 수익률 면에서 봤을 때는 떨어지고
세 번째는 과거와 다르게 대출이 있는 갭 투자이기 때문에
버틸 수 있는 힘이 힘들어지기 때문에 힘들어진다
말씀을 해 주셨던 것 같은데 그럼에도 불구하고 지금
이 갭 투자를 좀 하는 것 같아요 사람들이
이걸 어떻게 좀 봐야 될까요?
그러니까 지금 잘 모르고 지금
경험이 많은 사람들은 지금 안 움직이고 있어요
그게 또 다른 리스크인 거예요
그러니까 오르려면 본인들이 사서 지금 올리는 거예요
그러면 오른 가격에 산 사람은 꼭지점을 찍을 가능성이 많은 거죠
그러니까 내가 산 가격보다 더 오르려면 추가로 매수를 해주는
그 여력 있는 사람들이 있어야 되는데
지금 경험 있는 투자자들은 오히려 팔려고 하지 사려고 하지 않아요
그리고 실거주자들도 지금 비싸다 생각해서
조심스럽게 지금 접근을 하고 있는 중이죠
그러니까 금매물 위주로 이런 것들이나 이렇게 매매하고 이러는데
지금 일부 시장 경험이 적은 그리고 과거 상승장
이때의 뭐랄까? 환희를 겪어본 사람들 아니면 그때 소외된 사람들
이런 사람들이 뭔가 좀 조급한 마음에 지금 그런 소외됐던 마음
절실한 마음을 지금 숨기지 못해서
지금 이렇게 성급하게 들어가는 게 아닌가 이런 생각이 들어요
진짜 소장님 말씀을 들으니까요
지금의 갭을 적게 느끼는 사람이라는 것은
최근에 2, 3년 그 갭만 비교를 해보고서는 지금 적은 거다 해서 들어간 거잖아요
- 그렇죠 - 그런데 불과 한 2015년이나 2016년만 해도
그 갭을 떠올려보면 정말 서울도 1억 안 되게 살 수 있는 시절이 있었잖아요
그렇죠 이때는 제가 책에도 썼는데
서울 수도권 같은 경우는 서울만 해도
5천~1억이면 웬만한 아파트를 다 살 수 있었어요
그러니까요
그걸 아는 분들은...
그런데 수도권에는 경기도에 수도권에는
500만 원, 1,000만 원만 주고도 살 수 있는 아파트들이 수두룩했습니다
맞아요 맞아요
지금은 그런 아파트가 지금은 서울이면 갭 투자를 한다
뭐 웬만한 좋은 지역의 아파트는 보통 10억에 가까운 자금이 들어갈 수 있고
지금 뭐 괜찮다 해도 수억이 들어가야 되는 상황이죠
그거를 저희 소장님은 아시잖아요
그 과거를 다 알기 때문에 지금이 줄어들었더라 하는데
그때 비교했을 때는 진짜 들어가기에는 위험한 시기다 라고 하는데
지금 들어간 사람은 최근에 그 몇 년간에 정말
환희만 보고 들어간 사람들일 거라는 생각이 드는데
이런 갭 투자를 한 사람들로 인해서 그럼 앞으로의 시장이 영향을 어떻게
영향을 많이 줄 수가 없어요
그 사람들로 인해서 올라가는 거거든요
그럼 이런 사람들이 계속 있어야 되잖아요
그러니까 예를 들어서 5억짜리 집을 이분들이 막 투자를 함으로 인해서
6억, 한 7억까지 올랐다 쳐요
그럼 이 사람들이 자기들이 이 가격에 산 거잖아요
그래서 올랐다 기분 좋을 수는 있어요
근데 7억 이상으로 주고 사는 사람들이 뒤를 이어 있어야 되는 거잖아요
주구장창 계속
근데 7억으로 주고 사려고 하는 사람은 갑자기 드는 생각이
아니, 그럼 내가 7억에 사면 9억에 살 사람이 있어야 되는데
있을까요?
이런 지금 생각이 들면서 지금 너무 집값이 비싼데?
이런 생각이 들면서 멈추게 된다는 거예요
그러니까 지금 일부 지금 어떤 부동산 카페나 이런 사람들로 인해서
지금 움직이는 것으로 추정이 되는데
이런 사람들은 그 안에서의 분위기에 지금 휩싸여 있다는 거죠
소장님 방금 하신 말씀이 좀 와 닿는 게 살 때도 중요하지만
이걸 수익을 실현해서 나올 때는 향후 1년, 2년 후를 좀 내려봐야 되는 거잖아요
근데 그걸 봤을 때 내 이상으로 사줄 사람이 있을까? 이거를 좀
그러니까요 그 생각을 전혀 안 한다는 거죠
그냥 지금 당장 막 올라가는 그것만
지금 줄어들었어 어떻게 봐야 돼? 이런 느낌인 것 같아요
그런 것만 보고 있는데 이게 부동산 시장을 너무 모른다
이런 느낌이 많이 들어요
오늘은 이제 갭 투자가 좀 늘어나고 있다 라는 얘기를 좀 해보려고 하는데
갭 투자라고 하면 이제 투자자가 움직이는 거니까
실거주자도 아니고 투자자가 움직이는 거면
좀 시장을 좀 상승으로 보는 건가?
다시 움직이는 건가? 사람들이 좀 그랬을 것 같아요
근데 지금 소장님이 말씀하신 지금의 갭 투자가 위험한 세 가지 이유
이것 때문에 어떻게 보면 그 사람들은 더 이제
더 어떻게 내가 풀어낼지 모르겠네요
나중에 되면 이런 분들이 경매로 나오는 거예요
경매로 나와요 이런 게
그래서 임차인들도 이런 주택에 들어가는 거를 진짜 심사숙고해서
보증보험 꼭 드셔야 되고
보증보험 만약에 안 들고 안일하게 이런 거 대출 껴있는 거
특히 대출 껴있는 전세 같은 경우는 보증보험을 꼭 들으셔야 됩니다
잘못하면 임대인들이 이 이자를 안 갚는 날이 생길 수 있으니까
그때 경매 들어가면 골치 아프잖아요
맞아요
그렇기 때문에 조심하셔야 된다 이렇게 말씀을 드릴 수 있겠습니다
알겠습니다
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다