반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은 그날입니다
그날이 또 왔습니다
2월의 거래량 살펴보는 날이죠
4월에 2월의 거래량을 하는 게
저희가 정확하게 하려고 하니까요
오늘은 2월의 거래량을 살펴보려고 하는데요
저희는 오늘도 어김없이 노트북을 가져왔죠
오늘도 서울 부동산 정보광장
여러분이 이 데이터가 어디서 나오는지 궁금하다는 댓글이 많은데
서울시 부동산 정보광장입니다
2월 거래량 한번 살펴볼까요?
2월 거래량 데이터 보고 계시는데
이 데이터는 어디에서 나오느냐
댓글에 보면 이 데이터가 어디에서 보여지는지 궁금하다
이런 댓글들이 종종 있는 것 같아서 제가 알려드리자면
서울시 부동산 거래 정보광장입니다
서울 부동산 정보광장이라는 사이트가 있어요
검색해 보시면 나오고 거기 안에 한번 보여드릴게요
이게 첫 홈페이지고 여기서 어디를 가냐
밑에 중간 탭에 보면 부동산 거래 현황이라는 탭이 있어요
그래서 여기를 들어가보면 이렇게 아파트, 주택 동향 해서
이렇게 내려보면 위에 평균 거래금액이 나오고
아파트 거래량이 선 그래프로 나옵니다
이걸 알려드렸으니까 지금 2월 거래량 집계를 보면
밑에 있는 빨간 선이 매매 거래량이거든요
지금 이게 2,494건이에요
그러면 1월은 몇 건이었냐? 2,568건
거래량이 소폭 줄었습니다
100건 안되게 한 80건 정도 줄었어요
그런데 날짜 감안하면 거의 비슷한 게 아닌가
2월은 날짜가 적잖아요
1월에 비해서 3일 정도 적기 때문에
이게 비슷한 수치다 이렇게 보시면 될 것 같아요
거래량은 비슷하게 나왔는데 좀 유의미한 데이터가 있는 게
지금 아파트 평균 거래금액이 의미하는 게
일종의 가격이 전달보다 거래금액이 높아졌다
그러면 약간 오른 금액이거나
아니면 좀 더 비싼 아파트들이 거래됐다 이렇게 보면 되는데
그리고 만약에 거래금액이 줄었다 그렇게 본다면
떨어진 금액, 하락 거래 위주로 됐거나
아니면 저가 거래금액 위주로 진행이 되었다
이렇게 추측할 수 있는데
보시면 1월의 매매 평균 거래금액이 10억 5,100만 원 정도였어요
2월의 거래금액은 평균 금액이 10억 8,000
약 3,000만 원 정도 평균 거래금액이 늘어났어요
그러니까 이거는 약간 오른 금액에 거래된 것도 있고
좀 비싼 아파트 위주로 거래가 됐을 거다
이렇게 추정을 해볼 수 있겠습니다
보면 1월과 비슷한 수치로 나온 것 같아요 소장님
거래량도 비슷한 것 같고 거래금액도 소폭 올랐지만
3,000만 원 정도 오른 것 같거든요
3,000만 원이면 꽤 많이 오른 거예요
왜냐하면 여기 전을 보잖아요
1월에 10억 5,000 그 다음에 작년 12월에 10억 4,000
그러니까 1,000만 원 정도죠
그 다음에 11월이 10억 3,000이고요
12월이 10억 4,000이니까 거의 동일하죠
그러다가 10월에 10억 6,000, 3,000만 원 떨어졌잖아요
그러니까 차이가 그렇게 아주 크진 않은데
근데 9월에서 5,000만 원이 떨어졌어요
근데 1월에서 2월로 가는데 3,000만 원 정도
이게 평균 거래금액이다 보니까 소폭이어도 꽤나 큰 액수네요
그렇죠. 이거는 적은 금액은 아니고 꽤 큰 금액이죠
그래서 그런지 요즘 많이 나오는 기사들이 있는데 혹시 보셨나요?
요즘 상승 움직임이 있는 것 같은 그런 뉴스들, 기사들
이런 것들이 좀 나오고 있어요
그래서 또 많은 분들이 궁금하신 것 같아요
지금 거래량이 유지되고 있고, 거래금액은 조금 올라가고 있다
이제 다지기가 끝났다. 점점 상승이 될 것이다
이런 말들이 나오는 것 같은데
이걸 어떻게 받아들여야 될까요?
일단 이거는 지금까지로 봤을 때는
너무 상승론자 입장에서 기분 좋을 일은 아니다
기분 좋은 일은 아니다?
너무 환호성을 지를 필요는 없다
그리고 하락을 바라는 사람 입장에서는 너무 불안해하지 마라
불안을 좀 잠재워주세요
왜냐하면 이현철 소장의 입장은 변화하지 않았다 이거죠
그게 뭐냐면 제가 시장이라는 게 움직일 때 주구장창 하락만 하고
주구장창 상승만 하고 이런 일은 절대 없다고 얘기했어요
그러니까 이제 앞으로 장기간 4년 정도 길게 하락을 하는데
그 과정에서 조금씩 조금씩 출렁이는 듯한 느낌
근데 이게 제가 확실하게 말씀드릴 수 있는 거는 2023년처럼
2023년 같은 경우 거의 1년 정도 상승 움직임이 있었잖아요
그러다가 연말에 살짝 꺾였는데
이게 또 2023년과 같은 그런 상황이 벌어지느냐? 아니에요
이런 거는 지금은 어떻게 보면
그냥 단기간의 분석으로 보자면 총선 효과가 좀 있지 않나
그러니까 지금 정책을 정부에서
윤석열 정부와 오세훈 시장님 열심히 돌아다니면서
상승을 시키고자 하는 정책들이 좀 나오고 있잖아요
이런 효과가 좀 있지 않나
그리고 일시적으로 GTX가 개통을 지금 했잖아요
그런 게 좀 여파가 있지 않나 이런 생각이 들고
이런 거는 일시적인 이슈이기 때문에
좀 지나면 사그라들 수도 있는 부분이잖아요
그래서 지켜봐야 될 부분인데
그러니까 이현철 소장이 예측하는 부분이 맞냐 틀리냐 이런 거를
지금 와서 왈가왈부해 봤자 소용이 없어요
그거는 지켜봐야 될 부분이다
알겠습니다
근데 제 견해는, 제 기조는 변하지 않았다
왜냐하면 저는 이런 현상을 다 겪어봤습니다
겪어본 정도가 아니고 저는 연구를 하면서 봤기 때문에
저도 과거에는 정말 헷갈릴 때가 많았어요
왜냐하면 이게 현상으로 보면
뭔가 제가 생각한 것과 다른 움직임이 벌어진단 말이에요
오 변하는 거 아니야?
그래서 저는 이론을 세워놓고 검증을 하고 있었는데
순간순간에 그 이론이 뒤집어지는 게 아니야? 라고
굉장히 저도 우려스러운 시각으로 바라봤는데
결국에는 그대로 가더라
큰 흐름은 변하지 않는다
부동산은 제가 그걸 가장 크게 보는 원인이 뭐냐면
부동산은 시장이 크다 이게 가장 큰 거예요
시장이 커가지고 전체를 다 움직여야 상승 움직임으로 가거든요
지금 어느 일부 지역들 위주로 움직이고 있고
나머지 지역들은 조용한 데들이 많거든요
그런데 이걸로 인해서 지표는 살아난 것으로 보여지는데
이게 다른 지역까지 다 옮겨가려면 에너지가 너무 약해요
전체적인 큰 시장이 움직여야 되는데
그렇게 움직일 정도의 에너지는 안된다
그렇기 때문에 그냥 나중에 이런 것들은
일시적인 현상으로 끝날 가능성이 많아요
그래서 일단은 우리가 항상 얘기하지만 지켜봐야 된다
흐름이 유지되어야
그러니까 지금 봤을 때는 3월 거래량이
지금 한 달 정도 흘러서 한 달이 남았죠
3월 거래량 보면 근데 꽤 높아요
지금 1,871건이거든요. 그럼 지금 추세로 보자면
3월 집계가 마무리될 정도 되면 한 4,000건 정도
이거는 좀 어떻게 보면 전폭적인 상승
거래량이 굉장히 많이 늘었다 이렇게 볼 수 있어요
그러니까 전달과 비교하면요
그런데 이게 전체로 비교하자면 또 새 발의 피같은 거예요
그러니까 2009년에 반등할 때 2009년은 만 건 이렇게
2009년의 기억이 좀 가물가물하긴 한데
거래량이 급등을 하거든요. 평균치를 넘어서면서
평균치를 넘어섰다는 얘기는 평균치가 한 5,000건 정도 되거든요
5,000건 넘어서 6,000건, 7,000건 이렇게 넘어가는데
지금의 반등 수준으로 보자면 4,000건 정도 봐도
그렇게 많은 숫자는 아니다 이렇게 볼 수 있어요
알겠습니다. 그건 3월 거래량 때 해야 되니까요
저희가 매물량도 항상 같이 보잖아요
매물량도 한번 같이 보는 게 좋을 것 같아요
일단 매물량을 한번 볼까요
매물량은 아실의 매물 그래프를 보는데 지금 에베레스트 산
가파르게 증가하고 있습니다
지금 매물 산이 에베레스트 산이 되고 있어요
8만 2,000건 정도 되네요 4월 2일 기준으로
지금 계속 늘고 있어요
지금 서울 매물수가 줄지 않고 있습니다
매물수가 줄지 않고 계속 늘어나고 있어요
그러니까 매물수가 는다는 건 뭐냐면
팔고자 하는 사람이 많다는 얘기잖아요
그러니까 지금 오를 때
만약에 이게 오르는 현상이 지속될 것 같으면
매물수가 줄어드는 현상이 되어야 돼요
그리고 많이 줄어야 되거든요
그러니까 매물이 많다는 얘기는
팔고자 하는 사람이 많다는 얘기예요
팔고자 하는 사람이 많으면
사고자 하는 사람들이 몇 개만 사도
표시가 잘 안 날 수 있다는 얘기예요
그래서 제가 매물수가 많으면
1월 거래량 분석하면서 얘기했던 게
매물수가 많다고 해서 폭락하는 건 절대 아니다
자꾸 극단적인 하락론자들은
매물수가 많으면, 많음으로 인해서 폭락한다 이렇게
공포감을 조장하는 분들도 계시는데
매물의 적극성이나 이런 걸 봤을 때 약하거든요
그랬을 때 폭락 가능성은 없는데
상승을 저지하는 그런 영향은 충분히 준다
이렇게 보시면 될 것 같습니다
2월에도 8만 건 넘게 유지되고 있습니다
에베레스트 산으로 보시면 될 것 같습니다
저희가 이번 2월 거래량을 보면서
좀 더 유의미하게 살펴봐야 할 게 있을까요?
근데 제가 이번 거래량을 보면서 좀 충격이었던 지표가 있는데
다시 거래량 지표로 가보면
여기 위에 보면요, 녹색이 월세 거래량이거든요
월세 거래량이고 위에 있는 이게 전세 거래량이에요
근데 보시면 이게 꼭지점에 있는 게 2월 같지만
1월 거예요. 이게 1월 겁니다
전세 거래량을 보면 전세가 1월에 12,268건이에요
그러면 얼마가 거래됐냐? 9,521건
12,200건에서 9,500건으로 무려 거의 3,000건
확 줄었네요
3,000건 가까이
근데 지금 12,000건에서 3,000건이면 25%
월세도 줄었는데요?
근데 월세도 줄었어요
월세도 8,370건에서 6,192건
굉장히 많이 줄었습니다. 지금 역대급이에요
1년치 보면 이 선이 지금 이 선에 가 있잖아요
월세 거래량이 1년 중에 최저치고요
전세 거래량도 1년 중에 최저치예요
근데 좀 이해가 안 되는 게요. 거주를 선택함에 있어서
임차 아니면 매수를 해서 하는 방법이 있잖아요
근데 지금 매매 거래량도 줄었는데
그러면 반대인 전세, 월세가 늘어야 되지 않나
이런 생각이 드는데 그게 더 많이 줄었단 말이에요
그러니까요. 저도 이거는
어떻게 봐야 되는 건가요?
굉장히 특이한 상황이 벌어졌다
다 어디로 간 걸까요?
그러니까 보통은 약간 역관계가 있어서
매매가 늘면 임차가 좀 줄고
임차가 줄면 매매가 좀 늘어나고
임차가 늘어나면 매매가 좀 줄고
이런 역관계 현상이 조금 있는데
이거는 일시적인 상황일 수도 있는데 어쨌든 셋 다 줄었다
그리고 꽤나 큰 폭으로 줄었다
그리고 임차는 굉장히 큰 폭으로 줄었어요
그러니까 지금 항간에는 전세가가 또 오르고 있다
이런 얘기도 들리는데
그러면 전세 매물을 한번 볼까요?
전세 매물은 좀 줄었던 것 같긴 해요
전세 매물은 이렇게 가파르게 떨어지다가
좀 올라가다가 다시 줄고 있죠
전세 매물이 좀 주는데 역대급의 최저치 수준에 비하면
그거보다는 굉장히 높은 수준이라는 거예요
그래서 지금 전세가가 뭐랄까
거래량이 줄고 매물은 어느 정도 있는데
이럴 때 전세가가 올라간다 이런 거는
지표상으로 보면 뭘 추정해 볼 수 있냐면
좀 높은 가격대의 거래가 좀 있었고
일반적인 아파트들은 조용하다 이렇게 볼 수 있는 거예요
그러니까 너무 우려할 만한 그런 상황들은 아니고
아직까지 지금 시장은 상승으로 전환시키기에는
굉장히 어려운 구석들이 많다 이렇게 보시면 될 것 같아요
알겠습니다. 오늘은 진짜 셋 다 줄은 게 좀 이례적인 것 같아요
저도 좀 이런 현상은
근데 매물이나 거래량 분석을 아주 오랫동안 하지 않았던 거기 때문에
과거에 특히 전세 거래량과 매매 거래량을 비교해서 분석한
매매 거래량 같은 경우는 지표들이 2006년부터 집계되고 있지만
전세 거래량 같은 경우는
원래 전월세 신고가 임대차 3법에 의해서
이제 본격적으로 시작되잖아요
그래서 전월세 거래가 본격적으로 제대로 집계된 게
사실 별로 없어요. 왜냐하면 신고를 안 하니까요
그래서 지금은 약간 초창기에 유의미한 숫자들이 나타나고 있다
이렇게 보시면 될 것 같고
이제는 전월세 거래량과 함께 매매 거래량을 같이 분석해 보면서
시장의 흐름을 좀 추정해 볼 수 있는 그런 분석으로
계속 진행을 해볼까 생각 중에 있습니다
체크해야 할 사항들이 점점 늘어나는 것 같아요
그러니까 제가 항상 얘기하지만
우리나라 부동산 데이터는 너무 허접해요
빅데이터라고 하기에는 말도 안 되는 데이터들이 너무 많아요
그래서 이걸 가지고 해석의 여지가 너무 많다
이런 거는 해석이 들어가면 안 돼요 빅데이터는
데이터는 그렇죠
그냥 데이터 자체 빅데이터라는 건 데이터 자체만 가지고 해야 되는데
그게 너무 뭐랄까 표본이나 아니면 지표나 뭐 이런 것들
여러 가지 양적인 측면에서 너무 허접하다
이런 측면이 좀 안타까운 측면이 있어요
정부가 좀 노력해야 되지 않나 이런 생각이 듭니다
알겠습니다. 오늘은 2월 거래량을 살펴봤습니다
1월과 비슷한 수치의 거래량이 나왔습니다
단지 전세와 월세의 거래량이 확 줄었다는 게
처음 있는 일인 것 같아요
3월 달도 그 추이를 한번 좀 지켜봐야 될 것 같습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다