0
00:00:00.000 --> 00:00:01.700
반갑습니다

1
00:00:01.700 --> 00:00:04.600
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.600 --> 00:00:06.800
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.800 --> 00:00:10.000
소장님, 오늘은요. 재건축 이야기를 좀 해보려고 합니다

4
00:00:10.000 --> 00:00:14.640
서울 그리고 수도권에 노후된 아파트들이 많잖아요

5
00:00:14.640 --> 00:00:18.639
그래서 재건축을 생각하시는 분들도 많고 관심이 많을 것 같은데

6
00:00:18.639 --> 00:00:21.680
요즘 그 관심이 쏙 들어갔어요. 왜 그런지 아세요?

7
00:00:21.680 --> 00:00:22.480
왜요?

8
00:00:22.480 --> 00:00:25.959
바로 분담금이 아주 폭탄 수준이다

9
00:00:25.959 --> 00:00:28.775
집값보다 더 높은 분담금이 나와서

10
00:00:28.775 --> 00:00:33.680
아예 그냥 무산시키는 단지들도 있다 이렇게 나오더라고요

11
00:00:33.680 --> 00:00:35.775
도대체 분담금이 얼마나 들길래

12
00:00:35.775 --> 00:00:38.240
새 집 준다는데 그래도 해야 되는 거 아니야?

13
00:00:38.240 --> 00:00:39.919
그래서 좀 찾아봤거든요

14
00:00:39.919 --> 00:00:41.520
근데 이게 어마어마하더라고요

15
00:00:41.520 --> 00:00:45.080
한참 집값보다 높은 분담금으로 유명했던

16
00:00:45.080 --> 00:00:47.279
상계동 상계주공 5단지 있잖아요

17
00:00:47.279 --> 00:00:52.759
집값은 4억 7천인데 분담금은 5억이 나왔다 그걸 시작으로요

18
00:00:52.759 --> 00:00:56.959
압구정 3구역도요 84㎡가 한 3억 정도인데

19
00:00:56.959 --> 00:01:01.119
만약에 확장할 경우에는 7억 6천 정도 분담금이 나온다

20
00:01:01.119 --> 00:01:06.040
그리고 잠원동의 신반포 22차도 5억 정도 예상한다

21
00:01:06.040 --> 00:01:09.720
그리고 산호아파트도 4억 8천 정도

22
00:01:09.720 --> 00:01:10.559
집값이 아닙니다

23
00:01:11.040 --> 00:01:14.400
그리고 마지막 이거는 진짜 어마어마하더라고요

24
00:01:14.400 --> 00:01:16.559
신반포 18차인데요

25
00:01:16.559 --> 00:01:22.440
이거는 1대 1 재건축이라서 그런 이유가 달려있긴 하더라도

26
00:01:22.440 --> 00:01:23.939
분담금이 얼마인지 아세요?

27
00:01:25.239 --> 00:01:26.639
한 10억 나옵니까?

28
00:01:26.639 --> 00:01:30.160
넘어요 12억이 예상이 된다

29
00:01:31.239 --> 00:01:36.959
그래서 이게 분담금이 이렇게 많이 나올 일인가

30
00:01:36.959 --> 00:01:40.639
이게 좀 이해가 안 된다 이런 의견들이 많더라고요

31
00:01:40.639 --> 00:01:43.120
이걸 어떻게 바라봐야 될까요?

32
00:01:43.120 --> 00:01:45.919
일단 가장 큰 원인으로 보자면

33
00:01:45.919 --> 00:01:51.279
저번 영상에 은마아파트 얘기할 때도 얘기를 했는데

34
00:01:51.279 --> 00:01:57.559
기본적으로 자재, 건축비가 많이 늘었다는 거죠

35
00:01:57.559 --> 00:02:00.839
근데 건축비가 왜 이렇게 많이 늘었냐

36
00:02:00.839 --> 00:02:08.000
이 부분에 있어서 말씀들이 많은데

37
00:02:08.000 --> 00:02:13.830
기본적으로 건축비 자체가 오른 것도 있지만 실제로 보면

38
00:02:13.830 --> 00:02:21.600
그렇게 막 뛸 정도로 건축비가 많이 는 느낌은 없어요 자잿값이

39
00:02:21.600 --> 00:02:28.919
근데 그것보다도 실질적으로는 사업성이 있을 때

40
00:02:28.919 --> 00:02:35.360
공사 현장들이 몰렸을 때 수요와 공급의 원리에 의해서

41
00:02:35.360 --> 00:02:39.199
공급은 적은데 수요가 많을 때 가격이 뛰는 현상으로

42
00:02:39.199 --> 00:02:42.080
자잿값 문제가 있는 거고

43
00:02:42.080 --> 00:02:47.880
그다음에 이거는 제 일종의 뇌피셜 같은 건데 추측입니다

44
00:02:47.880 --> 00:02:54.320
저는 이때에 건설사들이 마진을 대폭 늘린 게 아닌가 싶어요

45
00:02:54.320 --> 00:02:56.399
마진을 늘린다

46
00:02:56.399 --> 00:03:07.800
그게 뭐냐면 건설사들이 이게 일종의 자잿값, 건축비라고 하고

47
00:03:07.800 --> 00:03:11.279
여기에다가 마진을 욱여넣은 게 아닌가

48
00:03:11.279 --> 00:03:14.710
근데 이게 통하는 식이라는 거죠

49
00:03:14.710 --> 00:03:17.639
근데 그러기에도 너무 과한 게요, 소장님

50
00:03:17.639 --> 00:03:20.360
제가 제일 마지막에 말했던 단지 있잖아요

51
00:03:20.360 --> 00:03:24.039
이게 1대 1 재건축이긴 하지만

52
00:03:24.039 --> 00:03:27.639
기존에는 3-4억 정도로 예상을 했었대요, 분담금을

53
00:03:27.639 --> 00:03:34.240
근데 자재비 상승을 이유로 12억으로 뛰었다고 하는 게

54
00:03:34.240 --> 00:03:35.119
이게 납득이 안 돼요

55
00:03:35.119 --> 00:03:37.639
이런 것 때문에 제가 이렇게 추측하는 거예요

56
00:03:37.639 --> 00:03:44.440
그러니까 만약에 자잿값이나 인건비 등 건축비에 의해서라면

57
00:03:44.440 --> 00:03:49.440
현실적으로 원래 분담금이 3억 정도 나왔다는 얘기 아니에요

58
00:03:49.440 --> 00:03:55.440
그러면 이때에 다 건축비 해서 비용 다 넣고

59
00:03:55.440 --> 00:03:59.000
판관비까지 다 넣고 해서 3억 나온 거잖아요

60
00:03:59.000 --> 00:04:05.119
근데 이게 12억으로 무려 8억이 그것도 개인당 8억인 거잖아요

61
00:04:05.119 --> 00:04:09.759
이렇게 늘 수 있는 그 정도로 건축비가 뛰었냐?

62
00:04:09.759 --> 00:04:11.839
그렇게 보기는 어렵다는 거죠

63
00:04:11.839 --> 00:04:15.479
그럼 여기에 추가로 뭔가가 들어갔다는 거예요

64
00:04:15.479 --> 00:04:17.160
그럼 그게 과연 뭘까?

65
00:04:17.160 --> 00:04:20.079
그러면 우리가 쉽게 예상할 수 있는 거는

66
00:04:20.079 --> 00:04:26.640
이런 분위기에서 마진을 슬쩍 끼워넣은 게 아닌가

67
00:04:26.640 --> 00:04:28.239
그건 슬쩍 정도가 아니라

68
00:04:28.239 --> 00:04:30.440
대놓고 막 끼워 넣은 거죠

69
00:04:30.440 --> 00:04:33.679
그거를 다 자잿값 문제다

70
00:04:33.679 --> 00:04:39.519
이렇게 지금 언론에서 홍보하고 있는 거죠

71
00:04:39.519 --> 00:04:42.160
근데 이것도 좀 이해가 안 되는 게요

72
00:04:42.160 --> 00:04:45.480
이게 지금 시기에 나오는 일들인 거잖아요

73
00:04:45.480 --> 00:04:50.519
그러면 건설사도 지금의 부동산 시장이 그렇게 몇 년 전처럼

74
00:04:50.519 --> 00:04:54.799
부르는 게 다 통하는 것처럼 되지 않는 걸 알 텐데

75
00:04:54.799 --> 00:05:00.640
이게 뭐냐면 보시면 상황이 다른 게

76
00:05:00.640 --> 00:05:06.399
지금 주로 이런 게 뭐냐면 재개발, 재건축에서 나오는 거잖아요

77
00:05:06.399 --> 00:05:11.490
재개발, 재건축은 건설사 입장에서

78
00:05:11.490 --> 00:05:15.040
어떤 게 리스크가 큰지를 한번 비교해 볼게요

79
00:05:15.040 --> 00:05:20.920
자기 자체 사업 vs 재개발, 재건축 사업 어떤 게 리스크가 클까요?

80
00:05:20.920 --> 00:05:22.079
자기 자체 사업?

81
00:05:22.079 --> 00:05:25.200
자기 자체 사업이 훨씬 큰 거예요

82
00:05:25.200 --> 00:05:30.799
왜냐하면 재개발, 재건축은 조합원들이 돈을 내주는 거잖아요

83
00:05:30.799 --> 00:05:32.679
조합원들이 내주는 거예요

84
00:05:32.679 --> 00:05:37.200
그러니까 사실 이 사업이 무너지지만 않으면

85
00:05:38.400 --> 00:05:41.679
건설사 입장에서는 이 돈을 다 받을 수 있는 거예요

86
00:05:41.679 --> 00:05:47.979
그래서 최대한 올려받을 수 있을 정도의 노력을 최대한 하는 거죠

87
00:05:49.279 --> 00:05:54.320
근데 자체 사업에서는 지금 말씀하신 것처럼 사업성

88
00:05:54.320 --> 00:05:57.480
사업성이라는 걸 정말 심도 있게 판단해요

89
00:05:57.480 --> 00:06:02.279
이게 내가 분양가를 높였을 때 팔릴지 안 팔릴지

90
00:06:02.279 --> 00:06:05.228
그래서 여기서 만약에 미분양이 난다면

91
00:06:05.228 --> 00:06:09.179
내가 얼마만큼 감당이 될지 이런 거를 판단하고

92
00:06:09.179 --> 00:06:13.160
여기서 건축비를 정해서 분양가를 정하는 거죠

93
00:06:13.160 --> 00:06:16.159
그래서 여기서 자체 사업일 경우에는 

94
00:06:16.159 --> 00:06:19.399
무한정 분양가를 올리기가 어려운 거예요

95
00:06:19.399 --> 00:06:21.950
근데 재개발, 재건축인 경우에는

96
00:06:21.950 --> 00:06:27.799
조합원이라는 든든한 볼모가 생기는 거예요

97
00:06:27.799 --> 00:06:31.399
건설사 입장에서는 어떻게 보면 땅 짚고 헤엄치기예요

98
00:06:31.399 --> 00:06:35.000
이건 너무 건설사에 휘둘리는 꼴이 아닌가

99
00:06:35.000 --> 00:06:36.600
분위기가 지금 그렇게 된 거죠

100
00:06:36.600 --> 00:06:40.678
왜냐하면 2021년에 엄청난 상승을 이루고

101
00:06:40.678 --> 00:06:44.600
거기에서 가격이 좀 떨어졌잖아요

102
00:06:44.600 --> 00:06:48.440
그래도 지금 이 분양가 정도면 비싸지 않다

103
00:06:48.440 --> 00:06:53.040
이런 느낌이 드는 가격이 책정되면

104
00:06:53.040 --> 00:06:56.240
그거는 건설사 입장에서는 부담이 없는 거죠

105
00:06:57.440 --> 00:07:04.760
이게 눈에 보이는데도 내려놓지 못하는 게 재개발, 재건축이 아닌가

106
00:07:04.760 --> 00:07:08.810
그렇죠. 어쨌든 상승장에서의 그 맛을 봤던 사람들이 

107
00:07:08.810 --> 00:07:11.760
지금 조합원으로 있기 때문에

108
00:07:11.760 --> 00:07:16.179
어쨌든 사업이 시행되면 무조건 좋아진다고 생각하는 사람들이 

109
00:07:16.179 --> 00:07:17.600
아직도 많이 있는 거예요

110
00:07:17.600 --> 00:07:20.600
그런 상태에서 사업 시행을 하게 되면

111
00:07:21.650 --> 00:07:25.779
시행했는데 문제는 이제 계약 사항에서

112
00:07:25.779 --> 00:07:29.200
원래 사실 정확하게 하자면

113
00:07:29.200 --> 00:07:35.320
처음 사업 시행할 때 정한 분양가, 건축비 이게 고정되어야 되는데

114
00:07:35.320 --> 00:07:41.760
대부분 현장에서 보면 이거를 어떤 변동이 있을 때

115
00:07:41.760 --> 00:07:47.079
그 변동에 따라서 반영을 다시 한다는 조항들이 있다는 거예요

116
00:07:47.079 --> 00:07:53.959
그러니까 추가 부담금을 사업을 하고 나서도 올린다는 거죠

117
00:07:53.959 --> 00:07:57.729
말씀을 들어보면 지금 재개발, 재건축을 해야 될 곳들이 

118
00:07:57.729 --> 00:08:00.079
여기뿐만 아니라 많을 것 같은데

119
00:08:00.079 --> 00:08:02.679
이건 정말 조합원들이라는 든든한 볼모가 있다

120
00:08:02.679 --> 00:08:05.760
그래서 건설사들이 휘두르는 대로 휘둘릴 것 같은데

121
00:08:05.760 --> 00:08:10.200
앞으로도 계속 이렇게 공사비, 자재비 상승으로 인해서

122
00:08:10.200 --> 00:08:13.040
우린 높은 추가 분담금을 내야만 하는 건지

123
00:08:13.040 --> 00:08:16.519
당분간은 아마 이런 추세가 이어질 겁니다

124
00:08:16.519 --> 00:08:21.799
그래서 아예 사업이 망가지는 현장들이 나올 때까지는

125
00:08:21.799 --> 00:08:24.480
아마 이런 추세가 비슷하게 이어질 거예요

126
00:08:24.480 --> 00:08:32.719
건설사는 자잿값 인상을 빌미로 계속 건축비를 올려서

127
00:08:32.719 --> 00:08:36.079
부담금을 높이려고 시도를 할 것이고

128
00:08:36.079 --> 00:08:41.069
조합원들은 이것 때문에 싸움이 일어나겠죠 갈등이 생기겠죠

129
00:08:41.069 --> 00:08:46.960
이런 것 때문에 사업이 중단되거나 이런 현장들이 많아져서

130
00:08:48.410 --> 00:08:52.840
이렇게 되면 건설사가 사업이 중단되면 먹을 게 없어지잖아요

131
00:08:52.840 --> 00:08:54.599
아예 사업이 안 되니까

132
00:08:54.599 --> 00:08:58.679
그러면 이때 좀 조정을 하려고 하는 노력들이 생기겠죠

133
00:08:58.679 --> 00:09:01.119
그렇게 되려면 어느 정도 시간이 좀 흘러야 된다

134
00:09:01.119 --> 00:09:03.249
미리 선제적으로 대응할 것 같지는 않아요

135
00:09:04.749 --> 00:09:08.749
일단 최선을 다해서 올려보고

136
00:09:08.749 --> 00:09:15.099
마진이나 건축비들 이런 것들을 최대한 올리고 이렇게 한 다음에

137
00:09:15.949 --> 00:09:19.400
좀 분위기가 점점점점 식어가고 있다

138
00:09:19.400 --> 00:09:22.719
그럼 그때 대응해도 늦지 않죠

139
00:09:22.719 --> 00:09:27.559
지금 분담금 이슈에 따라서 또 이런 얘기도 나오고 있는데요

140
00:09:27.559 --> 00:09:30.119
단지마다 분담금이 다 다르다

141
00:09:30.119 --> 00:09:33.299
그래서 분담금도 약간 빈익빈이다 해서

142
00:09:33.299 --> 00:09:36.200
강남 지역이나 이런 데는 되게 높고

143
00:09:36.200 --> 00:09:40.369
그렇지 않은 데는 되게 낮다 이거는 너무 모르겠다

144
00:09:40.369 --> 00:09:45.320
그러니까 그런 부분도 제가 볼 때 자꾸 추측이 건설사 부분이

145
00:09:45.320 --> 00:09:49.980
그러니까 지금 사실 냉정하게 보면

146
00:09:49.980 --> 00:09:55.280
강남에 건물을 짓는 것과 지방에 건물을 짓는 것의 건축비는

147
00:09:55.280 --> 00:09:58.479
물론 자재를 좀 더 좋은 걸 쓰겠지만

148
00:09:58.479 --> 00:10:04.200
근데 프리미엄급을 쓴 거 치고 가서 보면 형편없단 말이에요

149
00:10:05.000 --> 00:10:09.000
근데 뭐 지방에서 하는 건축비는 좀 비싸야

150
00:10:09.000 --> 00:10:11.640
요즘 보면 4~500 이러는데

151
00:10:11.640 --> 00:10:15.200
강남에서는 막 천만 원 넘어가고 이러잖아요

152
00:10:15.200 --> 00:10:17.280
이게 지금 말이 되느냐

153
00:10:17.280 --> 00:10:18.640
그것도 약간 억지라는 거죠

154
00:10:18.640 --> 00:10:22.640
이게 이해가 안 되는 게 왜냐하면 건축비는 똑같거든요

155
00:10:23.790 --> 00:10:28.359
땅값이 다르니까 분양가가 다른 건 이해가 돼요

156
00:10:28.359 --> 00:10:31.059
근데 건축비가 다른 거는

157
00:10:31.059 --> 00:10:34.200
그리고 다를 수는 있어요 어느 정도 좋은 자재를 쓰니까

158
00:10:34.200 --> 00:10:36.960
근데 이게 어마어마하게 차이가 난다

159
00:10:36.960 --> 00:10:41.880
이 부분은 사실 어떻게 보면 냉정하게 보면 말이 안 되는 거거든요

160
00:10:41.880 --> 00:10:44.119
그럼 여기에 뭐가 들어가 있을까

161
00:10:44.119 --> 00:10:48.439
이걸 추측을 해보면 이 분위기에 따라서

162
00:10:48.439 --> 00:10:53.960
건설사들이 마진을 거기에다가 이렇게 꾸깃꾸깃 숨겨서

163
00:10:53.960 --> 00:10:55.840
여기다 조금 저기다 조금 이렇게 해서

164
00:10:55.840 --> 00:10:56.880
다 스며들게 

165
00:10:56.880 --> 00:11:01.479
다 집어넣은 게 아닌가 이런 추측을 해볼 수 있다는 거예요

166
00:11:01.479 --> 00:11:04.809
이거는 확실한 건 아니고 제가 그냥

167
00:11:04.809 --> 00:11:11.159
저는 상식적인 측면에서 이런 의심이 충분히 들만하다

168
00:11:11.159 --> 00:11:12.559
일리가 있는 것 같아요

169
00:11:12.559 --> 00:11:16.919
이게 아무리 어떤 이유를 갖다 붙여도 납득할 수 없는 액수거든요

170
00:11:16.919 --> 00:11:18.719
이게 몇 억씩 나오는 게

171
00:11:18.719 --> 00:11:22.919
이러고서라도 이걸 진행을 해야 되는 게 맞는 건지

172
00:11:22.919 --> 00:11:27.840
이걸 가지고 있는 사람들 그리고 재건축을 생각하시는 사람들은

173
00:11:27.840 --> 00:11:31.719
어떻게 이 시장을 보내야 될지

174
00:11:31.719 --> 00:11:38.320
앞으로는 이제 재개발, 재건축 추가 부담금 이슈 때문에

175
00:11:38.320 --> 00:11:43.719
사업이 적극적으로 추진되는 현장들은

176
00:11:43.719 --> 00:11:48.880
기존에 2020년, 2021년 이때의 그 분위기와 비교하면

177
00:11:48.880 --> 00:11:51.440
현저하게 떨어질 가능성은 많아요

178
00:11:51.440 --> 00:11:58.000
그러니까 사업성이 조합원이 입장에서 수익률이라고 하죠

179
00:11:58.000 --> 00:12:02.880
수익률이 현저히 떨어지는 그런 상황으로 간 거는 맞습니다

180
00:12:02.880 --> 00:12:07.359
이게 또 분위기가 확 바뀔 가능성은 별로 없다

181
00:12:07.359 --> 00:12:12.339
그렇다고 분담금이 너무 높다 원성이 높아져도

182
00:12:12.339 --> 00:12:17.200
당분간은 계속 이렇게 높은 분담금이 나올 수밖에 없는 거죠

183
00:12:17.200 --> 00:12:19.831
건설사들이 이걸 먼저 선제적으로 바꾸는 경우는

184
00:12:19.831 --> 00:12:21.400
제가 본 적이 없거든요

185
00:12:21.400 --> 00:12:25.719
항상 뒤따라 가면서 바꾸는 형태이기 때문에

186
00:12:25.719 --> 00:12:29.910
당분간은 바뀔 가능성이 거의 없다

187
00:12:32.010 --> 00:12:36.559
이제는 재건축, 재개발 분담금 폭탄만 는다

188
00:12:36.559 --> 00:12:38.069
뭐 이렇게 생각하시면 될 것 같아요

189
00:12:38.069 --> 00:12:39.040
오늘 썸네일 나왔는데요?

190
00:12:40.740 --> 00:12:44.080
알겠습니다. 오늘은 진짜 분담금 폭탄인 것 같아요

191
00:12:44.080 --> 00:12:47.930
찾아보면서 12억을 보고 내가 2억을 잘못 봤나 이럴 정도로

192
00:12:47.930 --> 00:12:51.320
정말 많은 분담금이 단지별로 나오는 것 같아요

193
00:12:51.320 --> 00:12:55.320
앞으로도 공사비, 자재비 상승을 원인으로

194
00:12:55.320 --> 00:12:58.281
좀 더 높은 분담금이 나올 것 같다는 말씀으로

195
00:12:58.281 --> 00:13:00.039
마무리를 짓도록 하겠습니다

196
00:13:00.039 --> 00:13:04.000
오늘도 저희 아파트사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

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00:13:04.000 --> 00:13:07.000
구독과 좋아요 한번 눌러주시고 다음에 또 찾아뵙는 걸로 할까요?

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00:13:07.000 --> 00:13:08.479
알겠습니다

199
00:13:08.479 --> 00:13:09.690
감사합니다

200
00:13:19.159 --> 00:13:23.119
오늘도 저희 아파트사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

201
00:13:23.119 --> 00:13:26.479
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

202
00:13:26.479 --> 00:13:27.407
감사합니다