반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 재건축 이야기를 좀 해보려고 합니다
서울 그리고 수도권에 노후된 아파트들이 많잖아요
그래서 재건축을 생각하시는 분들도 많고 관심이 많을 것 같은데
요즘 그 관심이 쏙 들어갔어요. 왜 그런지 아세요?
왜요?
바로 분담금이 아주 폭탄 수준이다
집값보다 더 높은 분담금이 나와서
아예 그냥 무산시키는 단지들도 있다 이렇게 나오더라고요
도대체 분담금이 얼마나 들길래
새 집 준다는데 그래도 해야 되는 거 아니야?
그래서 좀 찾아봤거든요
근데 이게 어마어마하더라고요
한참 집값보다 높은 분담금으로 유명했던
상계동 상계주공 5단지 있잖아요
집값은 4억 7천인데 분담금은 5억이 나왔다 그걸 시작으로요
압구정 3구역도요 84㎡가 한 3억 정도인데
만약에 확장할 경우에는 7억 6천 정도 분담금이 나온다
그리고 잠원동의 신반포 22차도 5억 정도 예상한다
그리고 산호아파트도 4억 8천 정도
집값이 아닙니다
그리고 마지막 이거는 진짜 어마어마하더라고요
신반포 18차인데요
이거는 1대 1 재건축이라서 그런 이유가 달려있긴 하더라도
분담금이 얼마인지 아세요?
한 10억 나옵니까?
넘어요 12억이 예상이 된다
그래서 이게 분담금이 이렇게 많이 나올 일인가
이게 좀 이해가 안 된다 이런 의견들이 많더라고요
이걸 어떻게 바라봐야 될까요?
일단 가장 큰 원인으로 보자면
저번 영상에 은마아파트 얘기할 때도 얘기를 했는데
기본적으로 자재, 건축비가 많이 늘었다는 거죠
근데 건축비가 왜 이렇게 많이 늘었냐
이 부분에 있어서 말씀들이 많은데
기본적으로 건축비 자체가 오른 것도 있지만 실제로 보면
그렇게 막 뛸 정도로 건축비가 많이 는 느낌은 없어요 자잿값이
근데 그것보다도 실질적으로는 사업성이 있을 때
공사 현장들이 몰렸을 때 수요와 공급의 원리에 의해서
공급은 적은데 수요가 많을 때 가격이 뛰는 현상으로
자잿값 문제가 있는 거고
그다음에 이거는 제 일종의 뇌피셜 같은 건데 추측입니다
저는 이때에 건설사들이 마진을 대폭 늘린 게 아닌가 싶어요
마진을 늘린다
그게 뭐냐면 건설사들이 이게 일종의 자잿값, 건축비라고 하고
여기에다가 마진을 욱여넣은 게 아닌가
근데 이게 통하는 식이라는 거죠
근데 그러기에도 너무 과한 게요, 소장님
제가 제일 마지막에 말했던 단지 있잖아요
이게 1대 1 재건축이긴 하지만
기존에는 3-4억 정도로 예상을 했었대요, 분담금을
근데 자재비 상승을 이유로 12억으로 뛰었다고 하는 게
이게 납득이 안 돼요
이런 것 때문에 제가 이렇게 추측하는 거예요
그러니까 만약에 자잿값이나 인건비 등 건축비에 의해서라면
현실적으로 원래 분담금이 3억 정도 나왔다는 얘기 아니에요
그러면 이때에 다 건축비 해서 비용 다 넣고
판관비까지 다 넣고 해서 3억 나온 거잖아요
근데 이게 12억으로 무려 8억이 그것도 개인당 8억인 거잖아요
이렇게 늘 수 있는 그 정도로 건축비가 뛰었냐?
그렇게 보기는 어렵다는 거죠
그럼 여기에 추가로 뭔가가 들어갔다는 거예요
그럼 그게 과연 뭘까?
그러면 우리가 쉽게 예상할 수 있는 거는
이런 분위기에서 마진을 슬쩍 끼워넣은 게 아닌가
그건 슬쩍 정도가 아니라
대놓고 막 끼워 넣은 거죠
그거를 다 자잿값 문제다
이렇게 지금 언론에서 홍보하고 있는 거죠
근데 이것도 좀 이해가 안 되는 게요
이게 지금 시기에 나오는 일들인 거잖아요
그러면 건설사도 지금의 부동산 시장이 그렇게 몇 년 전처럼
부르는 게 다 통하는 것처럼 되지 않는 걸 알 텐데
이게 뭐냐면 보시면 상황이 다른 게
지금 주로 이런 게 뭐냐면 재개발, 재건축에서 나오는 거잖아요
재개발, 재건축은 건설사 입장에서
어떤 게 리스크가 큰지를 한번 비교해 볼게요
자기 자체 사업 vs 재개발, 재건축 사업 어떤 게 리스크가 클까요?
자기 자체 사업?
자기 자체 사업이 훨씬 큰 거예요
왜냐하면 재개발, 재건축은 조합원들이 돈을 내주는 거잖아요
조합원들이 내주는 거예요
그러니까 사실 이 사업이 무너지지만 않으면
건설사 입장에서는 이 돈을 다 받을 수 있는 거예요
그래서 최대한 올려받을 수 있을 정도의 노력을 최대한 하는 거죠
근데 자체 사업에서는 지금 말씀하신 것처럼 사업성
사업성이라는 걸 정말 심도 있게 판단해요
이게 내가 분양가를 높였을 때 팔릴지 안 팔릴지
그래서 여기서 만약에 미분양이 난다면
내가 얼마만큼 감당이 될지 이런 거를 판단하고
여기서 건축비를 정해서 분양가를 정하는 거죠
그래서 여기서 자체 사업일 경우에는
무한정 분양가를 올리기가 어려운 거예요
근데 재개발, 재건축인 경우에는
조합원이라는 든든한 볼모가 생기는 거예요
건설사 입장에서는 어떻게 보면 땅 짚고 헤엄치기예요
이건 너무 건설사에 휘둘리는 꼴이 아닌가
분위기가 지금 그렇게 된 거죠
왜냐하면 2021년에 엄청난 상승을 이루고
거기에서 가격이 좀 떨어졌잖아요
그래도 지금 이 분양가 정도면 비싸지 않다
이런 느낌이 드는 가격이 책정되면
그거는 건설사 입장에서는 부담이 없는 거죠
이게 눈에 보이는데도 내려놓지 못하는 게 재개발, 재건축이 아닌가
그렇죠. 어쨌든 상승장에서의 그 맛을 봤던 사람들이
지금 조합원으로 있기 때문에
어쨌든 사업이 시행되면 무조건 좋아진다고 생각하는 사람들이
아직도 많이 있는 거예요
그런 상태에서 사업 시행을 하게 되면
시행했는데 문제는 이제 계약 사항에서
원래 사실 정확하게 하자면
처음 사업 시행할 때 정한 분양가, 건축비 이게 고정되어야 되는데
대부분 현장에서 보면 이거를 어떤 변동이 있을 때
그 변동에 따라서 반영을 다시 한다는 조항들이 있다는 거예요
그러니까 추가 부담금을 사업을 하고 나서도 올린다는 거죠
말씀을 들어보면 지금 재개발, 재건축을 해야 될 곳들이
여기뿐만 아니라 많을 것 같은데
이건 정말 조합원들이라는 든든한 볼모가 있다
그래서 건설사들이 휘두르는 대로 휘둘릴 것 같은데
앞으로도 계속 이렇게 공사비, 자재비 상승으로 인해서
우린 높은 추가 분담금을 내야만 하는 건지
당분간은 아마 이런 추세가 이어질 겁니다
그래서 아예 사업이 망가지는 현장들이 나올 때까지는
아마 이런 추세가 비슷하게 이어질 거예요
건설사는 자잿값 인상을 빌미로 계속 건축비를 올려서
부담금을 높이려고 시도를 할 것이고
조합원들은 이것 때문에 싸움이 일어나겠죠 갈등이 생기겠죠
이런 것 때문에 사업이 중단되거나 이런 현장들이 많아져서
이렇게 되면 건설사가 사업이 중단되면 먹을 게 없어지잖아요
아예 사업이 안 되니까
그러면 이때 좀 조정을 하려고 하는 노력들이 생기겠죠
그렇게 되려면 어느 정도 시간이 좀 흘러야 된다
미리 선제적으로 대응할 것 같지는 않아요
일단 최선을 다해서 올려보고
마진이나 건축비들 이런 것들을 최대한 올리고 이렇게 한 다음에
좀 분위기가 점점점점 식어가고 있다
그럼 그때 대응해도 늦지 않죠
지금 분담금 이슈에 따라서 또 이런 얘기도 나오고 있는데요
단지마다 분담금이 다 다르다
그래서 분담금도 약간 빈익빈이다 해서
강남 지역이나 이런 데는 되게 높고
그렇지 않은 데는 되게 낮다 이거는 너무 모르겠다
그러니까 그런 부분도 제가 볼 때 자꾸 추측이 건설사 부분이
그러니까 지금 사실 냉정하게 보면
강남에 건물을 짓는 것과 지방에 건물을 짓는 것의 건축비는
물론 자재를 좀 더 좋은 걸 쓰겠지만
근데 프리미엄급을 쓴 거 치고 가서 보면 형편없단 말이에요
근데 뭐 지방에서 하는 건축비는 좀 비싸야
요즘 보면 4~500 이러는데
강남에서는 막 천만 원 넘어가고 이러잖아요
이게 지금 말이 되느냐
그것도 약간 억지라는 거죠
이게 이해가 안 되는 게 왜냐하면 건축비는 똑같거든요
땅값이 다르니까 분양가가 다른 건 이해가 돼요
근데 건축비가 다른 거는
그리고 다를 수는 있어요 어느 정도 좋은 자재를 쓰니까
근데 이게 어마어마하게 차이가 난다
이 부분은 사실 어떻게 보면 냉정하게 보면 말이 안 되는 거거든요
그럼 여기에 뭐가 들어가 있을까
이걸 추측을 해보면 이 분위기에 따라서
건설사들이 마진을 거기에다가 이렇게 꾸깃꾸깃 숨겨서
여기다 조금 저기다 조금 이렇게 해서
다 스며들게
다 집어넣은 게 아닌가 이런 추측을 해볼 수 있다는 거예요
이거는 확실한 건 아니고 제가 그냥
저는 상식적인 측면에서 이런 의심이 충분히 들만하다
일리가 있는 것 같아요
이게 아무리 어떤 이유를 갖다 붙여도 납득할 수 없는 액수거든요
이게 몇 억씩 나오는 게
이러고서라도 이걸 진행을 해야 되는 게 맞는 건지
이걸 가지고 있는 사람들 그리고 재건축을 생각하시는 사람들은
어떻게 이 시장을 보내야 될지
앞으로는 이제 재개발, 재건축 추가 부담금 이슈 때문에
사업이 적극적으로 추진되는 현장들은
기존에 2020년, 2021년 이때의 그 분위기와 비교하면
현저하게 떨어질 가능성은 많아요
그러니까 사업성이 조합원이 입장에서 수익률이라고 하죠
수익률이 현저히 떨어지는 그런 상황으로 간 거는 맞습니다
이게 또 분위기가 확 바뀔 가능성은 별로 없다
그렇다고 분담금이 너무 높다 원성이 높아져도
당분간은 계속 이렇게 높은 분담금이 나올 수밖에 없는 거죠
건설사들이 이걸 먼저 선제적으로 바꾸는 경우는
제가 본 적이 없거든요
항상 뒤따라 가면서 바꾸는 형태이기 때문에
당분간은 바뀔 가능성이 거의 없다
이제는 재건축, 재개발 분담금 폭탄만 는다
뭐 이렇게 생각하시면 될 것 같아요
오늘 썸네일 나왔는데요?
알겠습니다. 오늘은 진짜 분담금 폭탄인 것 같아요
찾아보면서 12억을 보고 내가 2억을 잘못 봤나 이럴 정도로
정말 많은 분담금이 단지별로 나오는 것 같아요
앞으로도 공사비, 자재비 상승을 원인으로
좀 더 높은 분담금이 나올 것 같다는 말씀으로
마무리를 짓도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
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알겠습니다
감사합니다
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