반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님 재건축하면 떠오르는 아파트 있을까요?
은마아파트?
그렇죠 은마아파트하면 재건축, 재건축하면 은마아파트잖아요
그렇죠
근데 올해 바뀐 것 중에 하나가 그 재건축 규제가 완화가 되었잖아요
그렇죠
그래서 많은 사람들의 재건축에 선정되어 있는 단지, 물망에 오른 단지들이
정말 거래가 활발히 되었을 것이다
호가도 많이 올랐을 것이다 이런 추측도 많이 하고
- 또 많이 문의도 갔을 것 같거든요 - 네
근데요, 이 은마아파트의 올해 거래 건수가 얼마나 됐는지 아세요?
아, 저 뉴스 봤습니다
- 아, 재미없게 - 네
단 한 건만 됐다고 하더라고요
실제로 저도 그 뉴스를 보고 실거래가를 찾아봤는데
진짜로 한 건이더라고요
전세하고 월세는 셀 수 없을 만큼 많은 수가 거래가 됐는데
- 매매는 단 한 건 - 네
4,400여 세대의 아파트 중에 거래가 단 한 건이라는 게 참 충격적이었습니다
그러니까 저도 이 규제가 완화되었다라는 얘기를 들으면서
은마아파트 되게 또 오르겠다, 가격도 거래 많이 됐겠다 했는데
좀 의아했어요
이렇게 얘기를 해도 소용이 없다니까
그래야 이 자리를 제가 잡고 있습니다
네, 맞아요
왜 그런 걸까요 도대체?
글쎄요
그러니까 거래가 안 됐다라는 게
단순히 이제 우리가 거래가 안 됐다 그러면 약간 하락 분위기잖아요
근데 거래가 안 된 거는 단순히 하락일 때만 나타내는 건 아니에요
거래가 안 될 때는 뭐든지 이제 거래라는 건 이렇게 손뼉
이렇게 마주쳐야 손뼉이 나는 거잖아요
그러니까 수요와 공급이 일치되었을 때 나타나는 현상이기 때문에
예를 들면 수요가 없어서 거래가 안 될 수도 있지만,
공급이, 그러니까 매물이 없어서 거래가 안 될 수도 있거든요
그래서 이제 실제로 한번 찾아봤는데 매물은 꽤 많아요
저도 찾아보니까 매물량이 작년 12월 말에는 143건
근데 올해 2월 28일 기준으로는 162건
매물량이 또 늘어나는 추세인 거예요
그렇죠 매물은 늘어나는데 거래가 안 됐다
그 얘기는 이제 수요가 없다는 얘기예요
근데 저는 또 이렇게도 생각했거든요
이게 재건축에 지금 이슈화가 되니까 사람들이 또 비싸게 내놓아서 그런 거 아닌가
그래서 또 사람들이 못 사는 거 아닐까 이랬는데 호가가 또 떨어졌더라고요
호가도 많이 내렸어요
그래서 이게 참 이게 뭔 일인가 싶어요
그러니까 요즘 재건축의 이슈를 잡아먹는 또 하나의 이슈가 있죠
그게 대표적인 게 이제 공사비 인상에 따른 분담금
분담금 논쟁이 지금 많이 일어나고 있어요
그러니까 뭐 최근에 이제 다른 아파트들 얘기 나오면 분담금이 9억이다, 7억이다
이렇게 그러니까 그 분담금만 내자면 사실
뭐 서울을 좀 떠나자면 새 아파트를 그냥 살 수 있는 금액이잖아요
그러니까 내가 살고 있는 아파트를 제공을 하고
거기다 분담금을 내야 이제 새로운 아파트를 받는다라는 거죠
그러니까 부담이 이제 너무 커지는 상황이 돼버려서
어떻게 보면 이제 재건축에 대한 인기가 그전에는 이렇게 환희였다면
지금은 어떻게 보면 재건축하면 이제 절망을 상징하는
그런 단어로 이제 바뀐 느낌이 좀 있어요
그래도 소장님 그래도 지금 보면요
은마 아파트의 그 입지나 이런 걸 봤을 때 그 주변에 있는 신축 아파트들을 보면
정말 두 배가 넘는 가격으로 좀 형성이 되어 있잖아요 시세가
그래서 9억이라고 해도 내가 얻을 수 있는 게 좀 많을 것 같은데 더?
근데도 왜 사람들은 계속 매물을 팔려고 내놓는 건지
가지고 있는 사람의 심리가 좀 궁금해요
9억이 그냥 내 돈이 9억이 들어간다면 괜찮은 거죠
근데 그게 아니잖아요
내가 지금 은마 아파트를 지금 만약에 사가지고 재건축을 한다라면
지금 보통 이제 싸게 나온 게 보니까 한 22억?
22억에다가 9억을 하면 31억이잖아요
그러니까 예를 들면 얘가 분담금이 9억이다 이게 아니고 이런 정도 나온다라면
지금 30억 가까이의 비용을 주고
그렇게 보면 내가 크게 베네핏을 얻는 느낌이 없잖아요
그리고 이제 분위기도 하락 분위기이고
그러다 보니까 굳이 이걸 갖고 가야 되나? 뭐 이런 느낌
이런 느낌이 들어서 매물이 이제 어떻게 보면 실망 매물들
이런 것들이 좀 나오는 게 아닌가 이런 생각이 좀 들어요
소장님 말씀대로 재건축하면 사람들이 많이 떠오르는 게
공사비를 떼려야 뗄 수 없을 것 같은데
이전에는 재건축하면 정말 소장님 말씀대로
이거는 진짜 메리트, 정말 있으면 따봉인 거였던 것 같은데
이런 공사비는 앞으로 계속 오를 것 같은 추세인 거죠
그럼 앞으로 이 재건축을 바라보는 시각이 사람들은 어떻게 변할지
이제 더 이상 메리트로 바라보지 않게 될지 어떻게 보세요?
이 부분은 과거의 사례들을 잘 찾아보면 사실 충분히 예측이 가능한 부분인데
우리는 항상 너무 현재에만 이렇게 관심이 집중되어 있는 게 문제예요
그러니까 과거에도 재건축이 좋았다고 한다면
그게 언제까지 그냥 영원히 계속 재건축이 좋았었냐 이렇게 봐야 되고
그다음에 이런 분담금 논란들이 그냥 이때 갑자기 나타난 거냐?
그렇게 과거에 찾아보면 되거든요
그런 걸 안 찾아보고 자꾸 현재만 보고 이런 얘기하는 거는 아무 소용이 없어요
그런데 희한하게 똑같은 패턴으로 반복이 돼요
반복이 되는 게 이런 논란이 공사비가
갑자기 요즘 와서 공사비가 많이 오른 느낌이잖아요
과거에도 이런 이슈가 없었냐? 안 그래요
안 그렇습니다
똑같이 신기하게 이게 하락장에 나타나는 현상이에요
그러니까 상승장 때 많이 오르잖아요
그러면 이거는 필연적인 거라고 알고 계시면 돼요
공사비는 무조건 상승장 이후에 공사비는 무조건 늘어난다
왜냐하면 이 원리를 이해를 잘하셔야 되는데 사람들이 이걸 몰라요
뭐냐면 상승장에 가격이 많이 오르잖아요
그러면 건설사 입장에서는 최대한 많이 짓고 비싸게 팔고 싶겠죠
그러니까 보면 건설 현장에 있는 자재와 인력들은 한정되어 있어요
그런데 상승장 때 아파트도 오르죠
그때 지산 늘어났죠, 상가했죠, 생숙했죠
이게 지금 전체적으로 활황이었으니까
그때 전체적으로 다 때려지었단 말이에요
그러면 보세요
건설 인력과 자재가 한정적인데
갑자기 단기간 안에 공사 현장이 폭발적으로 증가한단 말이에요
그러면 어떻게 되겠어요?
수요와 공급에 의해서 무조건 자재값 뛰고 인건비 뛰는 건 그건 당연한 현상이에요
그런데 이게 바로 꺾이지 않는다는 거예요
후행적이기 때문에
그래서 상승장 때 점점 올라서 꼭대기 찍고
지금 하락한 지 2년밖에 안 됐잖아요
그러니까 지금 같은 경우는 공사비가 계속 인상된다는 느낌이 나는 거예요
그게 그냥 자재값이나 이런 게 그냥 물가 인상 때문에 나타나는 현상이 아니고
이거는 그냥 이쪽의 건설 사이클하고 맞물리는 거예요
과거에도 2006년, 2007년 꼭대기 찍고 떨어질 때도
똑같이 공사비 논란이 벌어져요
그래서 재건축이 그때부터 다 인기가 다 꺾이는 거예요
분담금 논란이 생기면서 분담금이 이렇게 많이 나와?
깜짝 놀라는 거죠
그래서 난 못해
그리고 인기 업종
그러니까 재건축 인기 없는 게 언제까지 이어졌냐면 2014년, 2015년까지
거의 바닥쯤이네요
바닥 지나고 상승할 때도 재건축이 인기 없어요
바로 재건축이 시행이 안 되거든요
그때까지 이런 논란이 계속 돼요
그리고 상승장이 되면 그때부터 재건축이 수월해지는 거예요
상승장에 올라가는 느낌 때문에 분담금의 부담이 약해지는 거죠
그런 현상이 있기 때문에 이걸 영원히 지속될 거라고 보는 건 착각인 거예요
공사비 이슈 또한 사이클의 후행적으로 나타나는 현상이라고 말씀하셨는데
바닥이 지나고 나서도 향후 몇 년 정도는
- 공사비가 부담스러운 상황에서 지속되게 되는 건가요? - 그렇죠
건설사는 한 번 오른 공사비를 쉽게 내리지 못하고
공사비가 만약에 인건비나 이런 것들이
하락기가 어느 정도 지속되면 떨어질 거 아니에요
그러면 이런 것들을 한꺼번에 내리는 게 아니고 다시 마진으로 돌릴 수 있고
그다음에 나중에 보면 꼭지점에 분양했던 것보다 바닥권에서 분양하는 분양가가 좀 싸져요
싸지기 때문에 그때쯤 되면 공사비 이슈도 어느 정도 사그라들 거다
이렇게 보시면 될 것 같습니다
이런 얘기를 들으면 앞으로의 재건축 단지들은 진짜
속도가 더뎌질 수밖에 없겠다는 생각이 드는 것 같아요
가장 큰 축을 담당하는 게 공사비 같은데
이게 계속 크게 부담으로 작용을 한다면
재건축이 연안이 되어도
쉽게 딱 시작하는 단지가 많지 않겠다라는 생각이 들어요
당분간은 제가 볼 때 재건축 사업이
일사천리로 진행되는 현장들은 거의 나오기 힘들 것 같아요
하락장에서는 분담금에 대한 부담이 굉장히 크게 느껴지거든요
그러니까 집값이 오를 거라는 기대감이 없기 때문에
내가 내야 되는 돈이 부담으로 다가오는 거예요
이게 집값이 오를 것 같아야 이 부담금을 내더라도 오르는 가격으로 상쇄한다
이 기대가 있어야 사람들이 좋아하는데
오를 것 같지 않은 상황에서 분담금만 많이 내라
이렇게 되면 좋아할 조합원이 없죠
그렇게 되면 싸움이 엄청 많아질 겁니다 조합마다
어느 현장은 조합과 비대위라고 해서 조합을 인정 못하는 거죠
그래서 조합을 해산시키고자 노력하는 새로운 세력이 생겨요
이걸 비대위라고 하죠 비상대책위원회
비상대책위원회가 꾸려지면서 조합하고 싸우죠
이런 싸움이 벌어지면 이런 현장은 거의 끝이 되는 거예요
그러니까요 되게 쉬운 것 같으면서도
시장 상황에 따라서 같은 현장에도 다른 결과가 나오는 것 같아요
그리고 이럴 때 또 무리하게 사업을 추진하는 데들이 있을 수 있어요
그러면 잘못하면 진짜 망할 수 있어요
어떻게 망하느냐 하면 보통은 재건축조합이 조합원이 분양가
조합원 분양가가 일반 분양가보다 훨씬 싸죠
그래서 조합원이 메리트가 있는 거예요
그래서 사업을 할 때 조합원이 되고 사업을 시작하는 게
조합원한테 메리트가 있으니까 그렇게 하려고 하는 거거든요
그런데 하락장 때 잘못해서 사업 시행하잖아요
그러면 나중에 보면 조합원은 일반 분양분을 팔려고 하는데 잘 안 팔려요
그러면 나중에 할인이 들어갈 수도 있고
그리고 안 팔리면 돈이 안 들어오니까 그 돈을 누가 내야 돼요?
- 조합원 - 조합원이 내야 돼요
그러면 조합원의 원래 계획했던 부담금보다 더 늘어난 부담금이 생기게 되죠
그게 추가 부담금이 돼요
그러니까 원래 부담금 플러스 추가 부담금을 내고 분양을 받았어요
그랬더니 나중에 봤더니 일반 분양분이 더 싸네
할인까지 하니까
그러면 내가 조합원해서 고생은 지지리 먹고 사는데
나중에 그냥 고생 하나도 안 한 사람들이 더 싸게 들어와
얼마나 열받겠어요
이게 속도의 문제도 아니네요 또 보면 이렇게
속도가 빠르다고 해결되는 부분도 아닌 거예요
그게 그러니까 제가 뭐가 중요하냐
시장이 제일 중요한 거예요
시장이 상승장이냐 하락장이냐
그러니까 지금은 하락장이기 때문에 하락장에서는 뭘 해도 안 된다
이런 얘기를 하는 거예요
알겠습니다
오늘은 재건축의 대명사 은마아파트
올해 거래가 단 한 건이었다라는 시작으로 재건축 이야기를 해봤던 것 같아요
재건축 또한 시장이 가장 중요하고 재건축이 좀 살아나는 거는
상승 초입이 좀 지나서부터 바람이 분다
이렇게 생각하면 될까요?
그렇죠 상승이 본격화되는 그 순간부터 재건축
다시 그때부터 바람이 슬슬슬슬 불기 시작해가지고
재건축으로 분위기가 확 넘어갔죠
그러니까 재건축 투자나 아니면 재건축을 기대하시는 분들은
당분간은 기대를 접는 게 좋죠
접고 나중에 상승장이 되면
그때 이제 노려보는 게 좋지 않나 이런 생각을 합니다
알겠습니다 오늘은 여기까지 하겠습니다
오늘도 저희 아파트사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다