0
00:00:00.000 --> 00:00:01.850
반갑습니다

1
00:00:01.850 --> 00:00:04.800
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.800 --> 00:00:06.740
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.740 --> 00:00:09.440
소장님 저희 채널이 재테크 채널이지 않습니까

4
00:00:09.440 --> 00:00:10.740
재테크 채널인가요?

5
00:00:10.740 --> 00:00:12.740
중에서도 부동산 채널이죠

6
00:00:12.740 --> 00:00:15.675
많은 분들이 돈을 벌고자 

7
00:00:15.675 --> 00:00:18.240
이 채널 영상을 많이 보시는 것 같은데

8
00:00:18.240 --> 00:00:20.240
구체적으로 궁금할 것 같아요

9
00:00:20.240 --> 00:00:22.600
재테크를 하는 방법들이 많이 있지만

10
00:00:22.600 --> 00:00:25.600
그래도 쉽게 접근할 수 있는 부분이 

11
00:00:25.600 --> 00:00:28.400
주식 아니면 부동산일 것 같거든요

12
00:00:28.400 --> 00:00:32.639
근데 둘 다 돈을 벌기도 하고 잃기도 하고 할 수 있으니까

13
00:00:32.639 --> 00:00:35.789
뭔가 선택을 잘해야 될 것 같다는 생각이 드는 거죠

14
00:00:35.789 --> 00:00:38.639
그래서 도대체 어떤 게 더 좋을지

15
00:00:38.639 --> 00:00:43.089
달리 말하면 어떤 게 더 돈을 잘 벌 수 있을지 궁금할 것 같아요

16
00:00:43.089 --> 00:00:45.489
그래서 그거를 좀 질문하고 싶어요

17
00:00:45.489 --> 00:00:47.424
주식 투자, 부동산 투자 

18
00:00:47.424 --> 00:00:51.324
어떤 게 더 좋은지 알려주실 수 있을까요?

19
00:00:52.639 --> 00:00:54.224
당연히 주식이죠

20
00:00:55.724 --> 00:00:59.880
그러니까 우리가 아파트 사이클 연구소 아닙니까?

21
00:00:59.880 --> 00:01:03.280
이거는 어떻게 보면 인트로를 좀 짜고 들어갔다가

22
00:01:03.280 --> 00:01:06.629
스무스하게 부동산으로 방향을 틀려고 한 건데

23
00:01:06.629 --> 00:01:08.479
주식이 당연하다는 말씀이신가요?

24
00:01:08.479 --> 00:01:12.974
저는 주식이 돈을 벌기가 더 좋다고 생각을 합니다

25
00:01:12.974 --> 00:01:16.124
기본적으로 원리를 잘 생각하면 돼요

26
00:01:16.124 --> 00:01:20.324
재테크라는 거는 우리가 돈을 투자를 하는 거잖아요

27
00:01:20.324 --> 00:01:23.674
항상 투자를 했을 때 버는 것만 생각하는데

28
00:01:23.674 --> 00:01:27.120
잃는 경우도 있고 버는 경우도 있어요

29
00:01:27.120 --> 00:01:30.220
그래서 우리가 투자를 했을 때

30
00:01:30.220 --> 00:01:33.120
사실 버는 쪽으로 많이 확률을 높이고

31
00:01:33.120 --> 00:01:36.620
잃는 쪽으로 확률을 줄이기 위해서 노력을 하잖아요

32
00:01:36.620 --> 00:01:38.274
사실 그래서 공부를 하는 거고

33
00:01:38.274 --> 00:01:42.220
그래서 사실 보면 투자 상품에 특징들이 있어요

34
00:01:42.220 --> 00:01:45.624
특징들이 있는 게 주식 같은 경우는

35
00:01:45.624 --> 00:01:49.970
어떤 회사를 기반으로 가치가 정해지잖아요

36
00:01:50.860 --> 00:01:53.610
그리고 부동산 같은 경우는

37
00:01:53.610 --> 00:02:00.624
부동산의 일종의 거래를 통해서 가치가 매겨지기도 하는데

38
00:02:00.624 --> 00:02:03.110
제가 볼 때는 그렇습니다

39
00:02:03.110 --> 00:02:08.410
투자를 할 때 올라가냐 내려가냐를 판단할 수 있는

40
00:02:08.410 --> 00:02:11.224
기준이 명확하게 있느냐

41
00:02:11.224 --> 00:02:15.324
이걸로 먼저 구분을 하는 게 좋지 않나 이렇게 생각해요

42
00:02:15.324 --> 00:02:19.600
기준이 없으면 항상 반반의 확률인 거잖아요

43
00:02:19.600 --> 00:02:21.323
올라갈 수도 있고 떨어질 수도 있고

44
00:02:21.323 --> 00:02:24.650
기준이 있으면 지금 그 기준을 봤을 때

45
00:02:24.650 --> 00:02:28.650
얘는 올라갈 것 같다 이런 느낌이 들면

46
00:02:28.650 --> 00:02:30.600
올라갈 확률이 많은 거고

47
00:02:30.600 --> 00:02:34.100
기준이 있는데 이게 좀 떨어질 것 같다

48
00:02:34.100 --> 00:02:36.100
그러면 떨어질 확률이 높은 거죠

49
00:02:36.773 --> 00:02:41.850
그런데 보면 주식과 부동산에도 기준이 있긴 있는 것 같거든요

50
00:02:41.850 --> 00:02:47.439
근데 그 기준보다 더 큰 게 사람들의 군중심리라고 해야 되나

51
00:02:47.439 --> 00:02:50.823
아무리 좋은 기준이 있어도 이미 다 반영된 거야

52
00:02:50.823 --> 00:02:53.189
안 좋을 거야 이러면서 떨어지기도 하고

53
00:02:53.189 --> 00:02:55.223
안 좋아도 사람들이 호재가 올 거야

54
00:02:55.223 --> 00:02:56.839
그래서 막 올라가기도 하고

55
00:02:56.839 --> 00:02:59.139
이게 더 앞서는 게 아닐까 이런 생각도 들더라고요

56
00:02:59.139 --> 00:03:00.973
그거는 좀 잘못된 거예요

57
00:03:00.973 --> 00:03:05.439
그러니까 뭐냐면 사람들은 기준이 명확하게 있으면

58
00:03:05.439 --> 00:03:09.489
그 기준에 따라서 합리적인 판단을 하게 되어 있는 거예요

59
00:03:09.489 --> 00:03:12.339
그냥 이거를 거스르는 게 훨씬 더 어려운 겁니다

60
00:03:12.339 --> 00:03:13.839
그러니까 심리가 중요하긴 해요

61
00:03:13.839 --> 00:03:18.780
그런데 예를 들어서 어떤 주식이 있는데

62
00:03:18.780 --> 00:03:21.373
회사가 막 급성장을 하고 있어요

63
00:03:21.373 --> 00:03:24.330
급성장을 하면 올라갈 것 같잖아요

64
00:03:24.330 --> 00:03:28.680
그런데 말씀하신 것처럼 사람들이 반대로 행동을 해 다 같이

65
00:03:28.680 --> 00:03:29.673
그럼 떨어지겠죠

66
00:03:29.673 --> 00:03:31.523
그런데 이럴 확률이 있냐 이거죠

67
00:03:31.523 --> 00:03:34.080
그러니까 단순히 심리로만 보면 안 되는 게

68
00:03:34.080 --> 00:03:36.280
어느 기준이 명확하게 있으면

69
00:03:36.280 --> 00:03:39.580
사람들은 그 기준에 따라서 행동하는 게 합리적이고

70
00:03:39.580 --> 00:03:42.173
따라하기가 확률적으로 쉬운 거예요

71
00:03:42.173 --> 00:03:45.070
그러니까 심리 또한 기준에 맞게 움직이기 때문에

72
00:03:45.070 --> 00:03:46.520
기준이 더 앞서야 된다

73
00:03:46.520 --> 00:03:50.920
그래서 그 기준이 명확하게 자리 잡혀 있느냐

74
00:03:50.920 --> 00:03:53.423
이런 거를 먼저 구분을 하면 좋은데

75
00:03:53.423 --> 00:03:58.222
실제로 주식과 부동산에 더 명확한 기준이 있는 거는 주식이 맞아요

76
00:03:58.222 --> 00:04:00.322
왜냐하면 주식이라는 거는 

77
00:04:00.322 --> 00:04:02.870
회사라는 일종의 내재가치를

78
00:04:02.870 --> 00:04:06.522
가지고 있는 이 회사의 가치를 반영하는 게 주식이거든요

79
00:04:06.522 --> 00:04:10.059
그러면 회사가 앞으로 실적이 좋아지고

80
00:04:10.059 --> 00:04:13.709
아니면 앞으로 방향성, 발전할 가능성이 많은

81
00:04:13.709 --> 00:04:17.222
그런 가치를 지니고 있는 회사냐

82
00:04:17.222 --> 00:04:20.809
이렇게 본다면 이런 거는 앞으로 올라갈 확률이 높은 거겠죠

83
00:04:20.809 --> 00:04:26.009
그런데 이게 이 회사가 경영을 잘못한다든지 이래가지고 

84
00:04:26.009 --> 00:04:29.309
지금 실적이 막 나락으로 떨어지고 있어요

85
00:04:29.309 --> 00:04:33.022
이런 회사라면 이런 회사의 주가는 당연히 떨어지겠죠

86
00:04:33.022 --> 00:04:35.709
그러니까 우리가 사실 눈에 보이고

87
00:04:35.709 --> 00:04:40.722
사실 판단하기 어렵지 않은 회사의 상황

88
00:04:40.722 --> 00:04:44.499
회사의 발전 가능성 이런 거를 분석하면

89
00:04:44.499 --> 00:04:48.272
주가의 방향성이 쉽게 보이는 거죠

90
00:04:48.272 --> 00:04:50.449
반대로 부동산은 그러면 기준이

91
00:04:50.449 --> 00:04:52.299
없어요. 원래는요

92
00:04:52.299 --> 00:04:56.299
부동산은 명확하게 가격을 판단할 수 있는

93
00:04:56.299 --> 00:04:59.799
내재가치라고 하죠. 내재가치가 있는 상품이 아니에요

94
00:05:00.472 --> 00:05:02.199
그런데 저는 반대로 생각해 보면요

95
00:05:02.199 --> 00:05:05.199
이게 기준이 없고 그냥 내재가치라는 거잖아요

96
00:05:05.199 --> 00:05:08.840
정확하게 얼마가 적당한지 모르기 때문에

97
00:05:08.840 --> 00:05:12.740
그래서 큰 돈을 벌 수 있는 게 아니냐 약간 이렇게 생각이

98
00:05:12.740 --> 00:05:15.372
그건 도박이죠. 그건 도박입니다

99
00:05:15.372 --> 00:05:17.890
기준이 없는데 뭘로 얘가 올라가고

100
00:05:17.890 --> 00:05:20.222
큰 돈이 벌리고 그게 쌓이는 거예요

101
00:05:20.222 --> 00:05:23.672
그럼 소장님 말씀대로는 주식에는 기준이 명확하게 있고

102
00:05:23.672 --> 00:05:25.690
부동산은 없다는 말씀은

103
00:05:25.690 --> 00:05:29.272
우리는 그러면 이 돈을 가지고 주식을 굴려야 되는 건지

104
00:05:29.272 --> 00:05:32.040
원칙적으로 하면 저는

105
00:05:32.040 --> 00:05:36.479
주식 투자가 좀 더 수월하다라고 생각을 하는데

106
00:05:36.479 --> 00:05:39.121
여기서 이제 반전이 있어야 되겠죠

107
00:05:39.121 --> 00:05:40.771
우리나라 같은 경우를 보면 

108
00:05:40.771 --> 00:05:44.679
실제로 많은 주식 전문가들이나

109
00:05:44.679 --> 00:05:48.121
주식에 어느 정도 경험이 많은 사람들이 보면

110
00:05:48.121 --> 00:05:51.671
회사의 내재가치를 그대로 따르는 

111
00:05:51.671 --> 00:05:53.921
주가의 흐름을 보이지 않는다는 게

112
00:05:53.921 --> 00:05:56.521
우리나라 주식 시장의 특징이에요

113
00:05:56.521 --> 00:06:01.279
그래서 회사의 상승 가능성 이걸 믿고 투자를 했을 때

114
00:06:01.279 --> 00:06:04.119
결과적으로 보면 그렇지 않은 사람이 더 많다는 거죠

115
00:06:04.119 --> 00:06:06.169
그러니까 제가 처음에 말씀드린 건

116
00:06:06.169 --> 00:06:08.021
원론적인 걸 말씀드리는 거고

117
00:06:08.021 --> 00:06:11.121
이제 실제로 내가 투자를 해야 되느냐

118
00:06:11.121 --> 00:06:13.569
말아야 되느냐를 판단했을 때는

119
00:06:13.569 --> 00:06:15.019
현실적인 얘기를 하는 거예요

120
00:06:15.019 --> 00:06:19.019
원론적인 걸로만 가면 이게 당위론이에요

121
00:06:19.019 --> 00:06:21.671
근데 당위론하고 현실이 같을 때는 

122
00:06:21.671 --> 00:06:23.019
그렇게 가면 맞는 거예요

123
00:06:23.019 --> 00:06:25.869
그러니까 현실이 우리나라 주식 시장이

124
00:06:25.869 --> 00:06:28.971
당위론적으로 가고 있느냐? 그렇지 않다라는 거죠

125
00:06:28.971 --> 00:06:31.410
저는 솔직히 주식을 많이 안 해봐서 모르겠는데

126
00:06:31.410 --> 00:06:33.310
소장님은 주식을 많이 해보셨잖아요

127
00:06:33.310 --> 00:06:39.071
이게 어느 정도 좀 많이 다른지 그게 좀 궁금할 것 같거든요

128
00:06:39.071 --> 00:06:43.660
저도 주식 전문가는 아니니까 근데 제 경험과

129
00:06:43.660 --> 00:06:47.610
그다음에 주식 전문가들이 하는 얘기를 들어보면

130
00:06:47.610 --> 00:06:51.260
우리나라는 거의 일치하지 않는 게 아니냐

131
00:06:51.260 --> 00:06:52.810
돈을 버는 게 쉽지 않다

132
00:06:52.810 --> 00:06:55.760
그러니까 성장 가능성이 있다고 생각하고

133
00:06:55.760 --> 00:06:59.600
투자를 했는데 손실을 보는 경우들이 너무 많은 거죠

134
00:06:59.600 --> 00:07:04.000
그리고 그게 실질적으로 왜 그러느냐

135
00:07:04.000 --> 00:07:08.670
가장 문제점으로 꼽는 게 크게 보면 두 가지잖아요

136
00:07:08.670 --> 00:07:12.670
가장 첫 번째 원인은 전문 경영이 아닌

137
00:07:12.670 --> 00:07:16.000
가족 중심의 재벌 경영으로 이어지면서

138
00:07:16.000 --> 00:07:19.370
이 사람들의 능력성이 판단되지 않은

139
00:07:19.370 --> 00:07:22.500
그런 상태에서 경영이 이루어지기 때문에

140
00:07:22.500 --> 00:07:25.339
그 사람들이 경영을 잘못하면

141
00:07:25.339 --> 00:07:29.470
아무리 발전 가능성이 있는 업종이라고 해도 실적이 안 나오고

142
00:07:29.470 --> 00:07:33.189
그리고 그러면서 주식에 대한 투명성이라고 하죠

143
00:07:33.189 --> 00:07:35.939
투명성이 좀 해체되고

144
00:07:35.939 --> 00:07:41.170
그리고 이사회라든지 이런 중요한 회사의 결정이

145
00:07:41.170 --> 00:07:45.939
주주들의 이익을 대변하는 그런 결정이 아니고

146
00:07:45.939 --> 00:07:49.420
오너들 일가의 이익을 대변하는

147
00:07:49.420 --> 00:07:54.180
일종의 이사회라는 게 재벌을 위한 거수기구로 전락을 했다

148
00:07:54.180 --> 00:07:56.080
이런 얘기들이 많이 나올 정도로

149
00:07:56.080 --> 00:07:58.920
지금 불투명한 경영이 이루어지고 있다

150
00:07:58.920 --> 00:08:01.580
그러니까 비교해보면 우리가

151
00:08:01.580 --> 00:08:05.130
북한의 김정은을 굉장히 욕하잖아요. 그게 왜 그래요?

152
00:08:05.130 --> 00:08:06.130
독재한다

153
00:08:06.130 --> 00:08:11.080
독재이기도 하지만 뭐냐면 지금 세습이잖아요. 세습이에요

154
00:08:11.080 --> 00:08:16.370
그러니까 김일성, 김정일, 김정은 다 아들이잖아요

155
00:08:16.370 --> 00:08:20.120
그걸 욕해요. 그러면서 우리나라는 재벌을 욕하지는 않아요

156
00:08:20.120 --> 00:08:23.220
재벌이 지금 다 가족 중심이거든요

157
00:08:23.220 --> 00:08:28.220
그래서 이 사람의 능력이 주주들을 위하고

158
00:08:28.220 --> 00:08:31.570
회사 직원들을 위할 사람인지 검증이 안 된 상태에서

159
00:08:31.570 --> 00:08:33.619
이 사람들이 그냥 오너가 돼버린다

160
00:08:33.619 --> 00:08:34.870
이런 문제가 있는 거잖아요

161
00:08:34.870 --> 00:08:36.619
그게 가장 첫 번째 문제고

162
00:08:36.619 --> 00:08:42.569
두 번째가 많이 실질적인 투자자들이 얘기하는 게 공매도잖아요

163
00:08:42.569 --> 00:08:45.569
그런데 공매도가 사실은 원칙으로 보면

164
00:08:45.569 --> 00:08:49.319
주가가 너무 오르고 내리는 부분에 있어서

165
00:08:49.319 --> 00:08:51.860
방어적 측면에서 생긴 제도잖아요

166
00:08:51.860 --> 00:08:53.669
그런데 이 자체가 문제는 아니에요

167
00:08:53.669 --> 00:08:56.960
가장 문제는 뭐냐면 이 기회

168
00:08:56.960 --> 00:09:05.760
기회가 특정 사람, 특정 부분에만 치중되어 있다는 거죠

169
00:09:05.760 --> 00:09:11.819
그게 뭐냐면 우리나라는 일반인들이 공매도 하기가 너무 어려워요

170
00:09:11.819 --> 00:09:14.960
기관들, 외국인한테만 집중되어 있어요

171
00:09:14.960 --> 00:09:16.450
정해진 사람만 할 수 있는 거네요

172
00:09:16.450 --> 00:09:20.119
그리고 실질적으로 한 번 그때 문제가 드러났던 게

173
00:09:20.119 --> 00:09:22.800
삼성증권에서 문제가 터졌던 게

174
00:09:22.800 --> 00:09:27.200
갖고 있지도 않은 주식을 대량으로 팔아서

175
00:09:27.200 --> 00:09:30.369
가격을 폭락시킨 그런 사태가 벌어졌었어요

176
00:09:30.369 --> 00:09:34.950
그러니까 실질적으로 문제가 뭐냐면 기관에서의 문제는 

177
00:09:34.950 --> 00:09:39.269
주식을 갖고 있지 않아도 팔 수 있다는 거예요 가상으로

178
00:09:39.269 --> 00:09:41.819
일반인은 못하는 거예요

179
00:09:41.819 --> 00:09:44.200
그러니까 대주라는 게 있어요

180
00:09:44.200 --> 00:09:47.540
대주는 우리가 갖고 있지 않지만 빌려서 가는 거죠

181
00:09:47.540 --> 00:09:51.440
그런데 그때 삼성증권에서 일어났던 건 뭐냐면

182
00:09:51.440 --> 00:09:55.590
대주도 아니었어요. 그냥 가상이었어요 가상

183
00:09:55.590 --> 00:10:00.269
이게 통용된다는 게 우리나라 시스템의 문제다

184
00:10:00.940 --> 00:10:04.940
회사 내재가치로만 주식이 흘러갈 수 없는 이 두 가지 때문에

185
00:10:04.940 --> 00:10:07.440
돈을 버는 게 쉽지 않다 말씀을 해주셨는데

186
00:10:07.440 --> 00:10:11.240
주식이 기준이 있었는데 그것마저 돈을 벌기 힘들고

187
00:10:11.240 --> 00:10:13.079
근데 부동산은 기준 자체도 없어

188
00:10:13.079 --> 00:10:15.579
그럼 우리는 뭘로.. 돈을 못 버는 건가요 우리는?

189
00:10:15.579 --> 00:10:18.668
부동산 같은 경우는 원칙적으로는 기준이 없어요

190
00:10:18.668 --> 00:10:20.529
그냥 내재가치라는 게 사실은 없어요

191
00:10:20.529 --> 00:10:22.868
많이 판단하려고 노력하는데

192
00:10:22.868 --> 00:10:29.179
예를 들면 지금 부동산의 가장 전문가 그룹은

193
00:10:29.179 --> 00:10:31.068
어디냐면 감정평가사거든요

194
00:10:31.068 --> 00:10:34.429
그래서 저도 한때 감정평가사 공부를 했었는데

195
00:10:34.429 --> 00:10:38.318
감정평가사들의 풀리지 않는 영원한 숙제가 있어요

196
00:10:38.318 --> 00:10:41.218
그게 뭐냐면 적정가격이에요

197
00:10:41.218 --> 00:10:44.019
적정가격이라는 게 뭐냐면

198
00:10:44.019 --> 00:10:47.619
달리 말하면 내재가치를 얘기하는 거예요 내재가치

199
00:10:47.619 --> 00:10:51.469
그러니까 어떤 상품이 있으면 그거의 적정가를 얘기하는 거죠

200
00:10:51.469 --> 00:10:55.169
그래서 지금 현재 가격과 적정가격을 비교해서

201
00:10:55.169 --> 00:10:57.218
괴리가 많으면 거품이 많이 꼈다

202
00:10:57.218 --> 00:11:00.569
아니면 그거보다 낮으면 얘는 좀 저평가되어 있다

203
00:11:00.569 --> 00:11:02.119
이렇게 판단할 수 있는 거예요

204
00:11:02.119 --> 00:11:04.619
그래서 적정가격이 있으면

205
00:11:04.619 --> 00:11:06.618
아까도 얘기했지만 기준이 있는 거죠

206
00:11:06.618 --> 00:11:09.869
적정가격이 있으면 우리가 그걸 가지고

207
00:11:09.869 --> 00:11:11.768
판단하기가 굉장히 쉬워지는 거예요

208
00:11:11.768 --> 00:11:16.118
그래서 적정가격 논란이 있는데 이게 해결이 안 됐어요

209
00:11:16.118 --> 00:11:21.159
그러면 적정가격이 잡는 게 쉽지 않다고 말씀을 하셨잖아요

210
00:11:21.159 --> 00:11:24.659
근데 우리가 실수요자를 바탕으로

211
00:11:24.659 --> 00:11:27.059
가격이 정해지는 게 전세가가 있잖아요

212
00:11:27.059 --> 00:11:30.618
전세가를 기준으로 매매가를 어느 정도로

213
00:11:30.618 --> 00:11:32.718
몇 프로? 이렇게 잡으면 되지 않을까

214
00:11:32.718 --> 00:11:34.068
이런 생각이 들기도 하거든요

215
00:11:34.068 --> 00:11:37.000
그렇게 볼 수가 있어요 그런데

216
00:11:37.000 --> 00:11:41.868
일단 원론적으로 전세가격이 적정가격이냐?

217
00:11:41.868 --> 00:11:42.668
그렇지 않아요

218
00:11:42.668 --> 00:11:47.217
실수요기 때문에 이게 적정가격이라고 보는 분들이 많은데

219
00:11:47.217 --> 00:11:49.217
냉정하게 보면 그렇지 않은 게

220
00:11:49.217 --> 00:11:52.667
실질적으로 전세가격은 어떻게 형성이 되냐면

221
00:11:52.667 --> 00:11:55.750
임대인이 가격을 내놓잖아요

222
00:11:55.750 --> 00:12:00.817
그러면 임차인이 그거를 동의하느냐 안 하느냐의 문제거든요

223
00:12:00.817 --> 00:12:04.140
그런데 잘 보시면 예를 들면 이런 거예요

224
00:12:04.140 --> 00:12:06.140
10억짜리 아파트가 있어요

225
00:12:06.140 --> 00:12:09.740
10억짜리 아파트의 전세가격은 지금 어느 정도일까요?

226
00:12:09.740 --> 00:12:11.140
6억? 5억?

227
00:12:11.140 --> 00:12:12.640
6억, 5억이죠

228
00:12:12.640 --> 00:12:14.640
20억 아파트가 있어요

229
00:12:14.640 --> 00:12:16.690
20억 아파트의 전세가는 얼마예요?

230
00:12:16.690 --> 00:12:19.240
11억? 10억?

231
00:12:19.240 --> 00:12:21.517
11억, 10억 이 정도 되겠죠

232
00:12:21.517 --> 00:12:23.817
근데 이게 만약에 같은 아파트라면

233
00:12:23.817 --> 00:12:25.340
같은 아파트다

234
00:12:25.340 --> 00:12:30.517
그러니까 예를 들면 10억이었던 아파트가 20억으로 뛰었어요

235
00:12:30.517 --> 00:12:32.590
이게 전세가 때문에 뛰었냐

236
00:12:32.590 --> 00:12:38.167
전세가가 5억에서 10억으로 올라서 매매가가 올라갔냐

237
00:12:38.167 --> 00:12:42.267
정확하게 순서상으로 보면 매매가격이 더 먼저예요

238
00:12:42.267 --> 00:12:45.380
매매가격이 10억에서 20억으로 뛰고 나면

239
00:12:45.380 --> 00:12:49.380
임대인이 20억으로 거래한 상태에서

240
00:12:49.380 --> 00:12:50.880
임대를 놓을 거 아니에요

241
00:12:50.880 --> 00:12:54.380
그러면 이 사람은 10억 정도에 내놓겠죠. 싸게 내놓는 거예요

242
00:12:54.380 --> 00:12:57.980
그러면 임차인은 저 매매가격이 20억이니까

243
00:12:57.980 --> 00:13:00.930
전세가격은 10억 정도면 괜찮네

244
00:13:00.930 --> 00:13:02.619
이렇게 해서 수용을 하는 거예요

245
00:13:02.619 --> 00:13:04.567
그러니까 전세가격이 기준이 돼서

246
00:13:04.567 --> 00:13:06.369
매매가격이 정해지는 게 아니고

247
00:13:06.369 --> 00:13:10.619
오히려 정확하게 보면 매매가격을 기준으로

248
00:13:10.619 --> 00:13:12.117
전세가격이 정해지는 거예요

249
00:13:12.117 --> 00:13:15.519
그렇게 보면 전세가격이 적정가격이라고 볼 수 없는 거죠

250
00:13:15.519 --> 00:13:18.867
적정가격이라는 건 기준이 되는 거잖아요

251
00:13:18.867 --> 00:13:20.517
그렇게 보는 거예요

252
00:13:20.517 --> 00:13:24.619
실제 현장에서는 이게 지나고 나서

253
00:13:24.619 --> 00:13:26.466
가격 차이가 이렇게 벌어지고

254
00:13:26.466 --> 00:13:30.619
매매가격은 이렇게 올라갔는데 전세가는 좀 적어지니까

255
00:13:30.619 --> 00:13:33.759
전세가격의 움직임이 덜하니까, 싸니까

256
00:13:33.759 --> 00:13:36.516
이걸 적정가격으로 보는 사람들이 많은데

257
00:13:36.516 --> 00:13:41.209
그분들은 제가 볼 때는 우리나라의 거래 행태나

258
00:13:41.209 --> 00:13:44.109
생각하는 걸 잘 모르기 때문에 그런 거예요

259
00:13:44.109 --> 00:13:47.666
그러니까 전세가격은 오히려 매매가격의

260
00:13:47.666 --> 00:13:49.859
제가 파생상품이라고 얘기하거든요

261
00:13:49.859 --> 00:13:53.016
파생상품이라는 건 주가 매매가격이라는 거예요

262
00:13:53.766 --> 00:13:56.459
그럼 진짜 적정가격으로 삼을 만한 게

263
00:13:56.459 --> 00:13:59.259
진짜 없다고 생각을 해야 되는 건가요?

264
00:13:59.259 --> 00:14:00.359
없어요. 없습니다

265
00:14:00.359 --> 00:14:03.216
그렇기 때문에 진짜 쉽지 않은 것 같은데

266
00:14:03.216 --> 00:14:07.049
그래서 단순히 전세를 기준으로 매매를 하다가는

267
00:14:07.049 --> 00:14:08.616
낭패를 볼 수 있어요

268
00:14:08.616 --> 00:14:12.249
지금 얘기가 흘러간 게 주식으로도 돈을 벌기 힘들다

269
00:14:12.249 --> 00:14:14.999
부동산은 기본적으로 기준이 없다 말씀하면서

270
00:14:14.999 --> 00:14:18.099
적정가격이 없기 때문에 힘들다고 말씀하셨던 것 같은데

271
00:14:18.099 --> 00:14:20.599
그럼 저희는 어떻게 해야 될까요?

272
00:14:20.599 --> 00:14:24.599
우리나라에서는 실질적으로는 부동산이

273
00:14:24.599 --> 00:14:27.516
기준을 삼기가 더 쉬운 건 맞아요

274
00:14:27.516 --> 00:14:29.499
그러니까 지금 제가 얘기하는 거를

275
00:14:29.499 --> 00:14:33.090
구별을 잘해야 돼요. 구별을 잘해야 되는 게

276
00:14:33.090 --> 00:14:35.916
원론적인 게 있고 현실적인 게 있어요

277
00:14:35.916 --> 00:14:39.990
근데 우리는 원론적인 거와 현실을 구분하지 않고

278
00:14:39.990 --> 00:14:43.040
그냥 막 쓰는 거라는 얘기예요. 이해되시죠?

279
00:14:43.040 --> 00:14:45.640
그러니까 우리나라 시장에 맞게 받아들여야 된다는 거죠

280
00:14:45.640 --> 00:14:49.140
우리나라에서는 전세가격이 정확하게

281
00:14:49.140 --> 00:14:52.490
내재가치는 아니에요. 내재가치는 아닌데

282
00:14:52.490 --> 00:14:56.715
전세가격에 영향을 받는 타이밍이 있어요

283
00:14:56.715 --> 00:14:58.980
그 타이밍만 잘 알면 되는 거예요

284
00:14:58.980 --> 00:15:01.930
감질납니다. 그 타이밍이 언제죠?

285
00:15:01.930 --> 00:15:05.880
그래서 명확하게 기준으로 삼을 수 있는 시기가 있는 거예요

286
00:15:05.880 --> 00:15:09.915
그 외에는 전세가격을 기준으로 삼으면 안 되는 거예요

287
00:15:09.915 --> 00:15:12.080
그런 것만 알고 있어야지

288
00:15:12.080 --> 00:15:14.430
언제든지 전세가가 기준이 된다

289
00:15:14.430 --> 00:15:16.565
이거는 내재가치 기준인 거고

290
00:15:16.565 --> 00:15:18.280
근데 이게 기준이 아니었다가

291
00:15:18.280 --> 00:15:21.930
기준이 되는 타이밍이 온다는 거예요

292
00:15:21.930 --> 00:15:25.530
그 타이밍에 맞춰서 기준을 세우면

293
00:15:25.530 --> 00:15:29.470
그 나머지는 흐름대로 그냥 가면 된다 이거죠

294
00:15:29.470 --> 00:15:33.170
그러니까 명확하게 보면 그 기준에 대해서는

295
00:15:33.170 --> 00:15:35.070
제가 정말 많이 얘기를 했기 때문에

296
00:15:35.070 --> 00:15:37.970
계속 반복 반복 또 할 필요는 없다고 생각해요

297
00:15:37.970 --> 00:15:39.815
이거는 제가 생략하겠습니다

298
00:15:39.815 --> 00:15:43.720
그래서 명확한 타이밍을 주는 기준이 생기는

299
00:15:43.720 --> 00:15:46.220
전세가가 기준이 되는 타이밍이 있어요

300
00:15:46.220 --> 00:15:49.015
그것만 기준으로 잘 삼으시면

301
00:15:49.015 --> 00:15:52.615
타이밍을 거의 틀리지 않게 잡을 수 있다는 거예요

302
00:15:52.615 --> 00:15:55.765
그러니까 명확하게 비교를 해보면

303
00:15:55.765 --> 00:16:01.709
원론적으로 보면 기준을 삼기에는 주식이 훨씬 더 유리한데 

304
00:16:01.709 --> 00:16:05.259
현실적으로 보면 주식보다 우리나라

305
00:16:05.259 --> 00:16:07.359
그러니까 다른 나라 부동산 얘기가 아니에요

306
00:16:07.359 --> 00:16:09.815
다른 나라는 전세라는 개념이 없기 때문에

307
00:16:09.815 --> 00:16:12.009
저는 우리나라만 비교를 하는 겁니다

308
00:16:12.009 --> 00:16:14.865
제가 다른 나라의 부동산이나 주식까지

309
00:16:14.865 --> 00:16:17.309
연구하는 사람은 아니기 때문에

310
00:16:17.309 --> 00:16:22.465
우리나라 주식과 부동산을 보자면 지금 현실적으로 보면

311
00:16:22.465 --> 00:16:25.559
명확한 기준을 주는 시기가 있어요

312
00:16:25.559 --> 00:16:28.009
그 시기를 잘 잡으면 되기 때문에

313
00:16:28.009 --> 00:16:32.149
저는 우리나라 부동산이 투자하기에

314
00:16:32.149 --> 00:16:36.749
훨씬 더 좋은 상황을 가지고 있다

315
00:16:36.749 --> 00:16:38.664
이렇게 얘기할 수 있어요

316
00:16:39.414 --> 00:16:41.899
그러니까 가장 많이 사람들이 생각하는 게

317
00:16:41.899 --> 00:16:44.949
주식 아니면 부동산 이렇게 얘기를 할 텐데

318
00:16:44.949 --> 00:16:46.649
우리나라 시장에 빗대어 봤을 때

319
00:16:46.649 --> 00:16:50.999
돈을 벌 수 있는 가능성이 높은 건 주식보다 부동산이다

320
00:16:50.999 --> 00:16:55.349
그리고 그 기준은 없지만 우리나라에는 전세가 있기 때문에

321
00:16:55.349 --> 00:16:57.389
그걸로 인한 투자할 수 있는 타이밍

322
00:16:57.389 --> 00:16:59.389
얘기를 잘 하셔야 되는 게

323
00:16:59.389 --> 00:17:02.689
기준은 없지만이라는 건 원론적인 거고

324
00:17:02.689 --> 00:17:04.290
그렇죠. 잘 들으셔야 됩니다

325
00:17:04.290 --> 00:17:07.440
원론적으로는 부동산에는 기준이 없지만

326
00:17:07.440 --> 00:17:11.840
우리나라 시장에서는 기준으로 삼을 수 있는 타이밍이 있다

327
00:17:11.840 --> 00:17:16.240
그 타이밍에 맞춰서 투자를 한다면 돈을 벌 수 있다

328
00:17:16.240 --> 00:17:19.814
그 타이밍을 알고 싶은 분이 계시면 이전 영상을 보셔라

329
00:17:19.814 --> 00:17:22.240
저는 개인적으로 궁금한 게요. 해도 될까요?

330
00:17:22.240 --> 00:17:24.340
주식에 기준이 없어도 이런 말이 있잖아요

331
00:17:24.340 --> 00:17:27.930
장투를 하면 돈을 벌 수 있다 이런 거는 어떨까요?

332
00:17:27.930 --> 00:17:31.864
저는 우리나라에서는 좀 통하지 않는 얘기라고 생각해요

333
00:17:31.864 --> 00:17:37.280
그러니까 예를 들면 조선주를 가지고 있으면 돈을 벌까?

334
00:17:37.280 --> 00:17:40.564
그리고 삼성전자 가진 사람들이 떼돈을 벌었을까?

335
00:17:40.564 --> 00:17:45.680
실제로 삼성전자에 맞먹는 주식이나 이런 거를

336
00:17:45.680 --> 00:17:50.114
외국에서 가지고 있었다면 뭐 애플, 마이크로소프트

337
00:17:50.114 --> 00:17:52.330
이런 거를 가지고 있었다면

338
00:17:52.330 --> 00:17:54.920
지금도 많이 벌고 있는 상태일 거예요

339
00:17:54.920 --> 00:17:58.020
근데 지금 삼성전자 얘기하면

340
00:17:58.020 --> 00:18:00.114
대부분 아마 물려 있을걸요?

341
00:18:00.114 --> 00:18:05.970
그러니까 여기서 예를 들어서 8만 원대에 산 사람들이

342
00:18:05.970 --> 00:18:09.770
언젠간 기다리면 버는 구간은 올 수 있겠죠

343
00:18:09.770 --> 00:18:16.020
근데 그게 장기 투자면 돈을 벌 수 있다의 맥락과 똑같냐

344
00:18:16.020 --> 00:18:18.270
이건 다른 개념이라고 생각하거든요

345
00:18:18.270 --> 00:18:20.570
장기 투자해서 돈을 번다는 얘기는

346
00:18:20.570 --> 00:18:24.020
우리가 예를 들어서 한 10년 가지고 있었다

347
00:18:24.020 --> 00:18:28.060
그러면 돈의 가치나 화폐 가치나 이런 걸 생각했을 때

348
00:18:28.060 --> 00:18:30.013
최소한 3, 4배 이상은 먹어야

349
00:18:30.013 --> 00:18:31.610
그게 벌었다라고 얘기하는 거지

350
00:18:31.610 --> 00:18:34.060
거기서 10%, 20% 번 거를

351
00:18:34.060 --> 00:18:39.163
10년 가지고 있으면서 10%, 20% 벌 거면 뭐하러 하냐 이거죠

352
00:18:39.163 --> 00:18:41.310
그렇게 얘기할 수 있는 거예요

353
00:18:41.310 --> 00:18:43.760
그러니까 장기 투자의 개념에서

354
00:18:43.760 --> 00:18:48.460
10년, 20년 가지고 있을 때 최소한 3, 4배 이상

355
00:18:48.460 --> 00:18:52.760
심지어는 10배 이렇게 번다는 전제가 있어야 되는데

356
00:18:52.760 --> 00:18:54.863
그게 없다는 거죠. 우리나라는

357
00:18:54.863 --> 00:18:58.500
그런 종목은 운에 가까운 거예요

358
00:18:58.500 --> 00:19:01.013
그런 종목이 거의 없었어요. 지금까지

359
00:19:01.700 --> 00:19:05.200
그러니까 제 말이 정확한 건 아니에요

360
00:19:05.200 --> 00:19:08.463
이거는 제 기준으로 얘기하는 거고 여러분들이

361
00:19:08.463 --> 00:19:12.050
나름대로의 정확한 기준을 가지면 되는 거예요

362
00:19:12.050 --> 00:19:15.850
그러니까 주식 투자를 할 것이냐, 부동산을 할 것이냐

363
00:19:15.850 --> 00:19:19.650
근데 여러분 중에는 저는 모르지만

364
00:19:19.650 --> 00:19:24.550
주식 투자의 정확한 기준을 가지고 그게 지금까지

365
00:19:24.550 --> 00:19:29.313
해왔던 패턴대로 내가 기준대로 했더니 계속 맞았다

366
00:19:29.313 --> 00:19:32.050
그러면 여러분만의 기준을 가지고 있는 거예요

367
00:19:32.050 --> 00:19:35.713
그거를 제가 반박할 필요도 없고 

368
00:19:35.713 --> 00:19:39.200
그거는 그냥 여러분이 가지고 있는 패턴과 기준을 가지고

369
00:19:39.200 --> 00:19:40.400
투자를 하시면 되는 거예요

370
00:19:40.400 --> 00:19:43.462
그러니까 제가 하고자 하는 얘기는 뭐냐면 

371
00:19:43.462 --> 00:19:47.900
정확한 기준이 있을 수도 있고 없을 수도 있는데

372
00:19:47.900 --> 00:19:51.500
좀 더 확률 높은 기준을 가지고 있으면 

373
00:19:51.500 --> 00:19:53.962
돈 벌 확률이 많다. 이 얘기를 하는 거예요

374
00:19:53.962 --> 00:19:57.600
그게 내가 공부를 해서 어느 분야에서 

375
00:19:57.600 --> 00:20:03.450
좀 더 확률 높은 기준을 가지고 있게 되느냐 이 여부를

376
00:20:03.450 --> 00:20:07.900
여러분들이 그걸 가지고 있으라는 얘기예요

377
00:20:07.900 --> 00:20:11.100
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리할까요?

378
00:20:11.100 --> 00:20:14.400
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

379
00:20:14.400 --> 00:20:17.200
구독과 좋아요 오랜만에 부탁드리네요. 부탁드리고

380
00:20:17.200 --> 00:20:20.550
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

381
00:20:20.550 --> 00:20:21.587
감사합니다