반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희 채널이 재테크 채널이지 않습니까
재테크 채널인가요?
중에서도 부동산 채널이죠
많은 분들이 돈을 벌고자
이 채널 영상을 많이 보시는 것 같은데
구체적으로 궁금할 것 같아요
재테크를 하는 방법들이 많이 있지만
그래도 쉽게 접근할 수 있는 부분이
주식 아니면 부동산일 것 같거든요
근데 둘 다 돈을 벌기도 하고 잃기도 하고 할 수 있으니까
뭔가 선택을 잘해야 될 것 같다는 생각이 드는 거죠
그래서 도대체 어떤 게 더 좋을지
달리 말하면 어떤 게 더 돈을 잘 벌 수 있을지 궁금할 것 같아요
그래서 그거를 좀 질문하고 싶어요
주식 투자, 부동산 투자
어떤 게 더 좋은지 알려주실 수 있을까요?
당연히 주식이죠
그러니까 우리가 아파트 사이클 연구소 아닙니까?
이거는 어떻게 보면 인트로를 좀 짜고 들어갔다가
스무스하게 부동산으로 방향을 틀려고 한 건데
주식이 당연하다는 말씀이신가요?
저는 주식이 돈을 벌기가 더 좋다고 생각을 합니다
기본적으로 원리를 잘 생각하면 돼요
재테크라는 거는 우리가 돈을 투자를 하는 거잖아요
항상 투자를 했을 때 버는 것만 생각하는데
잃는 경우도 있고 버는 경우도 있어요
그래서 우리가 투자를 했을 때
사실 버는 쪽으로 많이 확률을 높이고
잃는 쪽으로 확률을 줄이기 위해서 노력을 하잖아요
사실 그래서 공부를 하는 거고
그래서 사실 보면 투자 상품에 특징들이 있어요
특징들이 있는 게 주식 같은 경우는
어떤 회사를 기반으로 가치가 정해지잖아요
그리고 부동산 같은 경우는
부동산의 일종의 거래를 통해서 가치가 매겨지기도 하는데
제가 볼 때는 그렇습니다
투자를 할 때 올라가냐 내려가냐를 판단할 수 있는
기준이 명확하게 있느냐
이걸로 먼저 구분을 하는 게 좋지 않나 이렇게 생각해요
기준이 없으면 항상 반반의 확률인 거잖아요
올라갈 수도 있고 떨어질 수도 있고
기준이 있으면 지금 그 기준을 봤을 때
얘는 올라갈 것 같다 이런 느낌이 들면
올라갈 확률이 많은 거고
기준이 있는데 이게 좀 떨어질 것 같다
그러면 떨어질 확률이 높은 거죠
그런데 보면 주식과 부동산에도 기준이 있긴 있는 것 같거든요
근데 그 기준보다 더 큰 게 사람들의 군중심리라고 해야 되나
아무리 좋은 기준이 있어도 이미 다 반영된 거야
안 좋을 거야 이러면서 떨어지기도 하고
안 좋아도 사람들이 호재가 올 거야
그래서 막 올라가기도 하고
이게 더 앞서는 게 아닐까 이런 생각도 들더라고요
그거는 좀 잘못된 거예요
그러니까 뭐냐면 사람들은 기준이 명확하게 있으면
그 기준에 따라서 합리적인 판단을 하게 되어 있는 거예요
그냥 이거를 거스르는 게 훨씬 더 어려운 겁니다
그러니까 심리가 중요하긴 해요
그런데 예를 들어서 어떤 주식이 있는데
회사가 막 급성장을 하고 있어요
급성장을 하면 올라갈 것 같잖아요
그런데 말씀하신 것처럼 사람들이 반대로 행동을 해 다 같이
그럼 떨어지겠죠
그런데 이럴 확률이 있냐 이거죠
그러니까 단순히 심리로만 보면 안 되는 게
어느 기준이 명확하게 있으면
사람들은 그 기준에 따라서 행동하는 게 합리적이고
따라하기가 확률적으로 쉬운 거예요
그러니까 심리 또한 기준에 맞게 움직이기 때문에
기준이 더 앞서야 된다
그래서 그 기준이 명확하게 자리 잡혀 있느냐
이런 거를 먼저 구분을 하면 좋은데
실제로 주식과 부동산에 더 명확한 기준이 있는 거는 주식이 맞아요
왜냐하면 주식이라는 거는
회사라는 일종의 내재가치를
가지고 있는 이 회사의 가치를 반영하는 게 주식이거든요
그러면 회사가 앞으로 실적이 좋아지고
아니면 앞으로 방향성, 발전할 가능성이 많은
그런 가치를 지니고 있는 회사냐
이렇게 본다면 이런 거는 앞으로 올라갈 확률이 높은 거겠죠
그런데 이게 이 회사가 경영을 잘못한다든지 이래가지고
지금 실적이 막 나락으로 떨어지고 있어요
이런 회사라면 이런 회사의 주가는 당연히 떨어지겠죠
그러니까 우리가 사실 눈에 보이고
사실 판단하기 어렵지 않은 회사의 상황
회사의 발전 가능성 이런 거를 분석하면
주가의 방향성이 쉽게 보이는 거죠
반대로 부동산은 그러면 기준이
없어요. 원래는요
부동산은 명확하게 가격을 판단할 수 있는
내재가치라고 하죠. 내재가치가 있는 상품이 아니에요
그런데 저는 반대로 생각해 보면요
이게 기준이 없고 그냥 내재가치라는 거잖아요
정확하게 얼마가 적당한지 모르기 때문에
그래서 큰 돈을 벌 수 있는 게 아니냐 약간 이렇게 생각이
그건 도박이죠. 그건 도박입니다
기준이 없는데 뭘로 얘가 올라가고
큰 돈이 벌리고 그게 쌓이는 거예요
그럼 소장님 말씀대로는 주식에는 기준이 명확하게 있고
부동산은 없다는 말씀은
우리는 그러면 이 돈을 가지고 주식을 굴려야 되는 건지
원칙적으로 하면 저는
주식 투자가 좀 더 수월하다라고 생각을 하는데
여기서 이제 반전이 있어야 되겠죠
우리나라 같은 경우를 보면
실제로 많은 주식 전문가들이나
주식에 어느 정도 경험이 많은 사람들이 보면
회사의 내재가치를 그대로 따르는
주가의 흐름을 보이지 않는다는 게
우리나라 주식 시장의 특징이에요
그래서 회사의 상승 가능성 이걸 믿고 투자를 했을 때
결과적으로 보면 그렇지 않은 사람이 더 많다는 거죠
그러니까 제가 처음에 말씀드린 건
원론적인 걸 말씀드리는 거고
이제 실제로 내가 투자를 해야 되느냐
말아야 되느냐를 판단했을 때는
현실적인 얘기를 하는 거예요
원론적인 걸로만 가면 이게 당위론이에요
근데 당위론하고 현실이 같을 때는
그렇게 가면 맞는 거예요
그러니까 현실이 우리나라 주식 시장이
당위론적으로 가고 있느냐? 그렇지 않다라는 거죠
저는 솔직히 주식을 많이 안 해봐서 모르겠는데
소장님은 주식을 많이 해보셨잖아요
이게 어느 정도 좀 많이 다른지 그게 좀 궁금할 것 같거든요
저도 주식 전문가는 아니니까 근데 제 경험과
그다음에 주식 전문가들이 하는 얘기를 들어보면
우리나라는 거의 일치하지 않는 게 아니냐
돈을 버는 게 쉽지 않다
그러니까 성장 가능성이 있다고 생각하고
투자를 했는데 손실을 보는 경우들이 너무 많은 거죠
그리고 그게 실질적으로 왜 그러느냐
가장 문제점으로 꼽는 게 크게 보면 두 가지잖아요
가장 첫 번째 원인은 전문 경영이 아닌
가족 중심의 재벌 경영으로 이어지면서
이 사람들의 능력성이 판단되지 않은
그런 상태에서 경영이 이루어지기 때문에
그 사람들이 경영을 잘못하면
아무리 발전 가능성이 있는 업종이라고 해도 실적이 안 나오고
그리고 그러면서 주식에 대한 투명성이라고 하죠
투명성이 좀 해체되고
그리고 이사회라든지 이런 중요한 회사의 결정이
주주들의 이익을 대변하는 그런 결정이 아니고
오너들 일가의 이익을 대변하는
일종의 이사회라는 게 재벌을 위한 거수기구로 전락을 했다
이런 얘기들이 많이 나올 정도로
지금 불투명한 경영이 이루어지고 있다
그러니까 비교해보면 우리가
북한의 김정은을 굉장히 욕하잖아요. 그게 왜 그래요?
독재한다
독재이기도 하지만 뭐냐면 지금 세습이잖아요. 세습이에요
그러니까 김일성, 김정일, 김정은 다 아들이잖아요
그걸 욕해요. 그러면서 우리나라는 재벌을 욕하지는 않아요
재벌이 지금 다 가족 중심이거든요
그래서 이 사람의 능력이 주주들을 위하고
회사 직원들을 위할 사람인지 검증이 안 된 상태에서
이 사람들이 그냥 오너가 돼버린다
이런 문제가 있는 거잖아요
그게 가장 첫 번째 문제고
두 번째가 많이 실질적인 투자자들이 얘기하는 게 공매도잖아요
그런데 공매도가 사실은 원칙으로 보면
주가가 너무 오르고 내리는 부분에 있어서
방어적 측면에서 생긴 제도잖아요
그런데 이 자체가 문제는 아니에요
가장 문제는 뭐냐면 이 기회
기회가 특정 사람, 특정 부분에만 치중되어 있다는 거죠
그게 뭐냐면 우리나라는 일반인들이 공매도 하기가 너무 어려워요
기관들, 외국인한테만 집중되어 있어요
정해진 사람만 할 수 있는 거네요
그리고 실질적으로 한 번 그때 문제가 드러났던 게
삼성증권에서 문제가 터졌던 게
갖고 있지도 않은 주식을 대량으로 팔아서
가격을 폭락시킨 그런 사태가 벌어졌었어요
그러니까 실질적으로 문제가 뭐냐면 기관에서의 문제는
주식을 갖고 있지 않아도 팔 수 있다는 거예요 가상으로
일반인은 못하는 거예요
그러니까 대주라는 게 있어요
대주는 우리가 갖고 있지 않지만 빌려서 가는 거죠
그런데 그때 삼성증권에서 일어났던 건 뭐냐면
대주도 아니었어요. 그냥 가상이었어요 가상
이게 통용된다는 게 우리나라 시스템의 문제다
회사 내재가치로만 주식이 흘러갈 수 없는 이 두 가지 때문에
돈을 버는 게 쉽지 않다 말씀을 해주셨는데
주식이 기준이 있었는데 그것마저 돈을 벌기 힘들고
근데 부동산은 기준 자체도 없어
그럼 우리는 뭘로.. 돈을 못 버는 건가요 우리는?
부동산 같은 경우는 원칙적으로는 기준이 없어요
그냥 내재가치라는 게 사실은 없어요
많이 판단하려고 노력하는데
예를 들면 지금 부동산의 가장 전문가 그룹은
어디냐면 감정평가사거든요
그래서 저도 한때 감정평가사 공부를 했었는데
감정평가사들의 풀리지 않는 영원한 숙제가 있어요
그게 뭐냐면 적정가격이에요
적정가격이라는 게 뭐냐면
달리 말하면 내재가치를 얘기하는 거예요 내재가치
그러니까 어떤 상품이 있으면 그거의 적정가를 얘기하는 거죠
그래서 지금 현재 가격과 적정가격을 비교해서
괴리가 많으면 거품이 많이 꼈다
아니면 그거보다 낮으면 얘는 좀 저평가되어 있다
이렇게 판단할 수 있는 거예요
그래서 적정가격이 있으면
아까도 얘기했지만 기준이 있는 거죠
적정가격이 있으면 우리가 그걸 가지고
판단하기가 굉장히 쉬워지는 거예요
그래서 적정가격 논란이 있는데 이게 해결이 안 됐어요
그러면 적정가격이 잡는 게 쉽지 않다고 말씀을 하셨잖아요
근데 우리가 실수요자를 바탕으로
가격이 정해지는 게 전세가가 있잖아요
전세가를 기준으로 매매가를 어느 정도로
몇 프로? 이렇게 잡으면 되지 않을까
이런 생각이 들기도 하거든요
그렇게 볼 수가 있어요 그런데
일단 원론적으로 전세가격이 적정가격이냐?
그렇지 않아요
실수요기 때문에 이게 적정가격이라고 보는 분들이 많은데
냉정하게 보면 그렇지 않은 게
실질적으로 전세가격은 어떻게 형성이 되냐면
임대인이 가격을 내놓잖아요
그러면 임차인이 그거를 동의하느냐 안 하느냐의 문제거든요
그런데 잘 보시면 예를 들면 이런 거예요
10억짜리 아파트가 있어요
10억짜리 아파트의 전세가격은 지금 어느 정도일까요?
6억? 5억?
6억, 5억이죠
20억 아파트가 있어요
20억 아파트의 전세가는 얼마예요?
11억? 10억?
11억, 10억 이 정도 되겠죠
근데 이게 만약에 같은 아파트라면
같은 아파트다
그러니까 예를 들면 10억이었던 아파트가 20억으로 뛰었어요
이게 전세가 때문에 뛰었냐
전세가가 5억에서 10억으로 올라서 매매가가 올라갔냐
정확하게 순서상으로 보면 매매가격이 더 먼저예요
매매가격이 10억에서 20억으로 뛰고 나면
임대인이 20억으로 거래한 상태에서
임대를 놓을 거 아니에요
그러면 이 사람은 10억 정도에 내놓겠죠. 싸게 내놓는 거예요
그러면 임차인은 저 매매가격이 20억이니까
전세가격은 10억 정도면 괜찮네
이렇게 해서 수용을 하는 거예요
그러니까 전세가격이 기준이 돼서
매매가격이 정해지는 게 아니고
오히려 정확하게 보면 매매가격을 기준으로
전세가격이 정해지는 거예요
그렇게 보면 전세가격이 적정가격이라고 볼 수 없는 거죠
적정가격이라는 건 기준이 되는 거잖아요
그렇게 보는 거예요
실제 현장에서는 이게 지나고 나서
가격 차이가 이렇게 벌어지고
매매가격은 이렇게 올라갔는데 전세가는 좀 적어지니까
전세가격의 움직임이 덜하니까, 싸니까
이걸 적정가격으로 보는 사람들이 많은데
그분들은 제가 볼 때는 우리나라의 거래 행태나
생각하는 걸 잘 모르기 때문에 그런 거예요
그러니까 전세가격은 오히려 매매가격의
제가 파생상품이라고 얘기하거든요
파생상품이라는 건 주가 매매가격이라는 거예요
그럼 진짜 적정가격으로 삼을 만한 게
진짜 없다고 생각을 해야 되는 건가요?
없어요. 없습니다
그렇기 때문에 진짜 쉽지 않은 것 같은데
그래서 단순히 전세를 기준으로 매매를 하다가는
낭패를 볼 수 있어요
지금 얘기가 흘러간 게 주식으로도 돈을 벌기 힘들다
부동산은 기본적으로 기준이 없다 말씀하면서
적정가격이 없기 때문에 힘들다고 말씀하셨던 것 같은데
그럼 저희는 어떻게 해야 될까요?
우리나라에서는 실질적으로는 부동산이
기준을 삼기가 더 쉬운 건 맞아요
그러니까 지금 제가 얘기하는 거를
구별을 잘해야 돼요. 구별을 잘해야 되는 게
원론적인 게 있고 현실적인 게 있어요
근데 우리는 원론적인 거와 현실을 구분하지 않고
그냥 막 쓰는 거라는 얘기예요. 이해되시죠?
그러니까 우리나라 시장에 맞게 받아들여야 된다는 거죠
우리나라에서는 전세가격이 정확하게
내재가치는 아니에요. 내재가치는 아닌데
전세가격에 영향을 받는 타이밍이 있어요
그 타이밍만 잘 알면 되는 거예요
감질납니다. 그 타이밍이 언제죠?
그래서 명확하게 기준으로 삼을 수 있는 시기가 있는 거예요
그 외에는 전세가격을 기준으로 삼으면 안 되는 거예요
그런 것만 알고 있어야지
언제든지 전세가가 기준이 된다
이거는 내재가치 기준인 거고
근데 이게 기준이 아니었다가
기준이 되는 타이밍이 온다는 거예요
그 타이밍에 맞춰서 기준을 세우면
그 나머지는 흐름대로 그냥 가면 된다 이거죠
그러니까 명확하게 보면 그 기준에 대해서는
제가 정말 많이 얘기를 했기 때문에
계속 반복 반복 또 할 필요는 없다고 생각해요
이거는 제가 생략하겠습니다
그래서 명확한 타이밍을 주는 기준이 생기는
전세가가 기준이 되는 타이밍이 있어요
그것만 기준으로 잘 삼으시면
타이밍을 거의 틀리지 않게 잡을 수 있다는 거예요
그러니까 명확하게 비교를 해보면
원론적으로 보면 기준을 삼기에는 주식이 훨씬 더 유리한데
현실적으로 보면 주식보다 우리나라
그러니까 다른 나라 부동산 얘기가 아니에요
다른 나라는 전세라는 개념이 없기 때문에
저는 우리나라만 비교를 하는 겁니다
제가 다른 나라의 부동산이나 주식까지
연구하는 사람은 아니기 때문에
우리나라 주식과 부동산을 보자면 지금 현실적으로 보면
명확한 기준을 주는 시기가 있어요
그 시기를 잘 잡으면 되기 때문에
저는 우리나라 부동산이 투자하기에
훨씬 더 좋은 상황을 가지고 있다
이렇게 얘기할 수 있어요
그러니까 가장 많이 사람들이 생각하는 게
주식 아니면 부동산 이렇게 얘기를 할 텐데
우리나라 시장에 빗대어 봤을 때
돈을 벌 수 있는 가능성이 높은 건 주식보다 부동산이다
그리고 그 기준은 없지만 우리나라에는 전세가 있기 때문에
그걸로 인한 투자할 수 있는 타이밍
얘기를 잘 하셔야 되는 게
기준은 없지만이라는 건 원론적인 거고
그렇죠. 잘 들으셔야 됩니다
원론적으로는 부동산에는 기준이 없지만
우리나라 시장에서는 기준으로 삼을 수 있는 타이밍이 있다
그 타이밍에 맞춰서 투자를 한다면 돈을 벌 수 있다
그 타이밍을 알고 싶은 분이 계시면 이전 영상을 보셔라
저는 개인적으로 궁금한 게요. 해도 될까요?
주식에 기준이 없어도 이런 말이 있잖아요
장투를 하면 돈을 벌 수 있다 이런 거는 어떨까요?
저는 우리나라에서는 좀 통하지 않는 얘기라고 생각해요
그러니까 예를 들면 조선주를 가지고 있으면 돈을 벌까?
그리고 삼성전자 가진 사람들이 떼돈을 벌었을까?
실제로 삼성전자에 맞먹는 주식이나 이런 거를
외국에서 가지고 있었다면 뭐 애플, 마이크로소프트
이런 거를 가지고 있었다면
지금도 많이 벌고 있는 상태일 거예요
근데 지금 삼성전자 얘기하면
대부분 아마 물려 있을걸요?
그러니까 여기서 예를 들어서 8만 원대에 산 사람들이
언젠간 기다리면 버는 구간은 올 수 있겠죠
근데 그게 장기 투자면 돈을 벌 수 있다의 맥락과 똑같냐
이건 다른 개념이라고 생각하거든요
장기 투자해서 돈을 번다는 얘기는
우리가 예를 들어서 한 10년 가지고 있었다
그러면 돈의 가치나 화폐 가치나 이런 걸 생각했을 때
최소한 3, 4배 이상은 먹어야
그게 벌었다라고 얘기하는 거지
거기서 10%, 20% 번 거를
10년 가지고 있으면서 10%, 20% 벌 거면 뭐하러 하냐 이거죠
그렇게 얘기할 수 있는 거예요
그러니까 장기 투자의 개념에서
10년, 20년 가지고 있을 때 최소한 3, 4배 이상
심지어는 10배 이렇게 번다는 전제가 있어야 되는데
그게 없다는 거죠. 우리나라는
그런 종목은 운에 가까운 거예요
그런 종목이 거의 없었어요. 지금까지
그러니까 제 말이 정확한 건 아니에요
이거는 제 기준으로 얘기하는 거고 여러분들이
나름대로의 정확한 기준을 가지면 되는 거예요
그러니까 주식 투자를 할 것이냐, 부동산을 할 것이냐
근데 여러분 중에는 저는 모르지만
주식 투자의 정확한 기준을 가지고 그게 지금까지
해왔던 패턴대로 내가 기준대로 했더니 계속 맞았다
그러면 여러분만의 기준을 가지고 있는 거예요
그거를 제가 반박할 필요도 없고
그거는 그냥 여러분이 가지고 있는 패턴과 기준을 가지고
투자를 하시면 되는 거예요
그러니까 제가 하고자 하는 얘기는 뭐냐면
정확한 기준이 있을 수도 있고 없을 수도 있는데
좀 더 확률 높은 기준을 가지고 있으면
돈 벌 확률이 많다. 이 얘기를 하는 거예요
그게 내가 공부를 해서 어느 분야에서
좀 더 확률 높은 기준을 가지고 있게 되느냐 이 여부를
여러분들이 그걸 가지고 있으라는 얘기예요
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리할까요?
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
구독과 좋아요 오랜만에 부탁드리네요. 부탁드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다