반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 이전에 분양 현장에서 많은 사람들을 상담을 하셨잖아요
그래서 뭐 이런 말이 있잖아요
진짜 몇 년간 사람을 봐오면 딱 첫인상을 보고 판가름이 난다
이런 얘기가 있잖아요. 문득 궁금한 거죠
소장님이 이렇게 딱 봤을 때
이 사람은 부동산으로 돈 좀 벌겠구나
이 사람은 내가 아무리 해도 계획도 안 하고
수익을 보여줘도 돈을 못 벌 사람이다
이런 게 있을지 좀 궁금하고
그럼 저는 어떨까? 이런 게 또 궁금하더라고요
사실 구별이 안 되는 사람도 있는데
구별이 명확히 되는 사람들이 대부분이에요
구별이 된다는 말씀은 소장님이 뭔가
이런 특징? 공통점? 이런 게 있다는 건가요?
제가 상담을 하고 그분들이 결과적으로도 돈을 벌고
그다음에 무난하게 투자를 했던 사람들은
사실 우연히 번 사람들도 많아요
그러니까 부동산은 무조건 실패하고 이런 건 아닌데
그 우연히 번 사람들이 나중에 보면
실패로 귀결이 되는 사람들이 있는데
그런 사람들의 딱 구별되는 특징이 있어요
그러면 이 돈을 잃는 사람들의 특징은 어떤 게 있을까요?
그 사람들은 분위기를 타는 거예요
그러니까 정확하게 보면 자기 기준을 가지고
뭔가를 사러 오는 사람이 있는 반면에
그런 기준이 없이 분위기에 휩쓸려서 오는 사람
이런 사람으로 구별을 할 수가 있어요
특징을 보면 자기 기준이 있는 사람들 같은 경우는
상담을 하다 보면 저랑 상담하는 경우도 있고
다른 분양 상담사랑 상담하는 경우들이 있잖아요
그러면 분양 상담사들도 상담하는 방법이나 내용이
완전히 다르거든요. 각자 달라요
그러니까 저 같은 경우는 진짜 정통법
지역 분석 어느 정도 해주고 시장 분석까지 다 해주고
그래서 지금 상황이 이걸 사면 얘는 나중에 어느 정도 되면
지금 상가 가격보다 많이 올라가고 살기도 좋고
이런 류의 분석을 하는 반면에
어떤 상담사들은 심한 경우는 상담을 안 해요
상담을 안 한다?
상담을 거의 안 합니다
성사가 되나요, 근데?
근데 계약을 저보다 많이 써요
저보다 계약을 훨씬 많이 써요, 그런 사람들이
뭐가 다른 거죠?
뭐냐면 주된 내용이 피 받아줄게
그래서 사실 피 받아줄게 하면
모르는 사람이 내가 피 받아줄 테니까 이러면
사실 신뢰가 좀 안 갈 수 있잖아요
그래서 그분들이 내세우는 게
내가 이 현장 오기 전에 이 사람들
나한테 분양받았던 사람들한테 피를 얼마씩 받아줬고
그다음에 내가 지금 이 현장에서 계약 얼마 썼고
이런 식으로 해서 피를 내가 얼마 받아줄게, 나만 믿고 해
그러니까 이 현장에 대한 설명 없이 나는 얼마씩 해줬고
지금 계약만 하면 얼만큼 받을 수 있다
수익을 보여주는 거네요, 돈을
손님에 따라서 계약이 달라지는 게
사실 자기 기준이 있어서 오는 사람들은
이런 사람들하고는 계약을 잘 안 해요
그러니까 저 같은 사람하고 매칭이 돼서 계약을 좀 하는 편이고
대부분의 이런 류의 상담을 하는 사람들한테
계약을 많이 쓰는 사람들은 분위기에 취해서 오는 사람
그러니까 이분들은 뭐냐면
주변에 분양권으로 돈 번 사람이 있다
거의 100%예요
주변에 돈 번 사람들이 있어서 그 사람들의 말을 듣고 오거나
아니면 그 사람들 몰래 오거나 해서 얘기 들어보면
주변에 분양권을 사서 분양받았는데 그게 프리미엄이 붙어서
그 사람들은 또 길게 갖고 가는 사람들이 아니에요, 대부분 다
중간에 팔고 넘어간 거죠
그래서 나는 몇 천만 원으로 얼마 벌었다
이런 걸 막 자랑하고 다니는 사람들이 주변에 있더라
그래서 그걸 노리고 오는 사람들이에요
피를 노리고 오는 사람한테
지역이 어떻고 이런 설명은 지루하고 필요 없는 거예요
나는 지금 피 받고 싶어서 온 사람이니까
피 받게 해줄 거야 말 거야 이거죠
그러니까 저 같은 사람하고 상담하면 답답해서 아, 됐고
그래서 얼마 줄 수 있는데
올라가, 말아
그거 떨어지면 네가 책임질 거야?
뭐 이런 식의 대화가 이루어지고
이런 사람하고 하면 완전 막 웃음소리가 끊이지 않죠
몇 장씩 쓸 수 있겠네요
근데 소장님이 돈 잃는 사람들은 분위기를 탄다고 말씀을 하셨는데
제가 생각하기에 부동산 시장을 바라볼 때
분위기는 좀 무시 못하는 요소이지 않나 싶거든요
그게 사람들의 심리가 모여서 사람이 가서 거래를 하고 하는 거니까
이런 분위기를 좀 봐야 되지 않을까 이렇게 생각을 하는데
그러니까 제가 아까도 처음에 말씀드렸다시피
이 사람들이 반드시 실패하는 건 아니에요
그러니까 이 사람들은 돈을 벌어요
왜냐하면 올라가는 현장이니까
결국에는 올라가는 현장이면 산 사람은 돈 벌게 돼 있는 거예요
산 사람은 돈을 버는데 이제 나중에 문제가 생기는 거예요
분위기에 휩쓸리는 사람들은
길게 끌고 갈 생각이 없기 때문에
중간중간에 피를 받고 팔죠
팔고 이 사람은 그 자리에서 멈추는 게 아니고
다른 현장을 또 떠돌아다니는 거예요. 떠돌아다니다가
결국에는 상승장인데도 불구하고
그 현장만 물리는 현장들이 꼭 나와요
그럼 그때 많은 손해를 보고 나오는 거예요
가지고 있으면 이 현장도 결국에 올라가는데
분양권을 샀다가 계속 팔려고 시도하니까
예를 들면 그 현장이 있는 현장에 뭔가 규제 정책이 확 쏟아졌어요
그러면 이 현장이 바로 회복되지는 않거든요
좀 길게 간단 말이에요
그런데 얘가 가지고 있는 동안에 시장이 위축될 거 아니에요
그러는 상황에서 이 사람은 예를 들어서
3억짜리 분양권을 하나를 사가지고 팔았어요
그래서 3천만 원을 벌었어
그러면 다음 현장에서 3천만 원을 좀 세이브해놓고
또 하나 사가지고 또 이거 사고 팔고 하면 좀 이 사람이
여유 자금도 있고 하니까 버틸 수도 있고
그다음에 물리더라도 좀 손해를 덜 볼 거 아니에요
그런데 이런 사람의 특징은 뭐냐면
3억짜리 3천만 원 계약금 주고 사가지고
3천만 원 피 받고 팔았어요
그리고 여기서 보통 다운 계약서를 쓰죠
다운 계약서 쓰고 해가지고 세금 조금 내고 일부 남기고
그러면 이 사람은 다음 현장 가면 뭐 하냐면 두 개를 사는 거예요
남겨두는 게 없이 그냥 올인이군요
왜냐하면 분위기에 따라서 벌 게 확실시된다고 생각하니까
벌 게 확실시되는 사람이 돈을 남겨두는 거는 미련한 짓이죠
그래서 두 개를 사고 세 개를 사고 네 개를 산단 말이에요
그런데 네 개, 여섯 개를 샀는데 시장이 갑자기 악화됐어
그러면 이제 진짜 뭐냐 뒤가 없는 사람인 거잖아요
그럼 이럴 때 마이너스 피로 팔거나 아니면
진짜 물려서 입주까지 가고 그럴 때 잔금 못 치러서 포기하고
이런 상황에 걸리는 사람들이 많이 나타나죠
그러니까 지금 사실 이런 사람들의 대표적인 사례가 뭐냐면
지산이나 생숙에 이렇게 물려있는 사람들이
이 사람들이 이거 한 번만 했을 거냐? 그렇지 않아요
대부분은 이 전 과정에서 아파트나 오피스텔이나
이런 분양권으로 돈 번 사람들이
보통 다른 물건으로 갔을 때 네다섯 개씩 사는 거죠
그럼 좀 반대로 얘기를 하면
분위기를 타고 자기 기준이 없는 사람들은
돈을 잃는다고 말씀을 하셨는데
그럼 보통 이렇게 돈을 버는 사람들은
어떤 기준을 가지고 이 시장을 임하는지 궁금하거든요
이분들 같은 경우는 제가 볼 때
정확한 이론을 갖고 있진 않아요, 제가 상담을 해보면
근데 경험에 의한 감 이런 것들이
어떻게 보면 이론가들 그러니까 어설픈 전문가들보다
더 확실한 시장을 읽는 감을 가지고 있어요
그래서 이분들은 진짜 사이클 투자에 최적화되어있어요
그러니까 많이 올랐으면 이때쯤이면
좀 팔아야 돼 라는 감을 가지고 있고
좀 많이 떨어졌다 싶으면 이때쯤 사야 되는 거야
네가 얘기 안 해도 사실 설명할 필요 없어
내가 알고 왔어. 나는 살 거야
이미 마음을 먹고 온 거네요
별다른 설명 없이도 나는 이 정도면 사도 돼 라는
마인드로 왔기 때문에 별다른 그런 것도 없는 거네요
그렇죠. 그러니까 상담사 입장에서는
사실 이런 사람이 오면 고맙긴 해요
그냥 얻어걸린 사람처럼 되기도 해요
근데 이제 준비가 안 되어 있으면
이런 사람은 또 계약시키기가 어려워요
왜냐면 이런 사람은 자기 기준이 확실하잖아요
그런데 상담을 하다 보면 오히려 어설퍼
그러면 이런 사람하고 계약을 안 하고 그냥 가요
가서 다른 루트를 통해서 와가지고
계약을 하거나 이렇게 되는 거예요
그나마 그래도 중간에 리스크들이 있으니까
그러면 이 사람하고 계약했을 때 그 과정을 어느 정도
같이 공유하고 책임져 줄 사람이 필요한 거죠
그랬을 때 사기성이 농후한 사람은
이런 사람은 언제든지 치고 그냥 빠지는 거죠
근데 정상적인 상담을 하고 이런 사람들은
같이 갈 사람이라는 걸 어느 정도 알기 때문에
접근하는 게 다른 게 방금 전에 말씀하셨던 돈을 잃는 사람들은
내가 벌 수 있는 수익에 좀 포커스를 뒀다면
이렇게 경험에 의한 감으로 오시는 분들은 수익보다
만약에 리스크가 생겼을 때 어떻게 대비할 것이냐
잘 대비해 줄 수 있는 사람이냐
약간 리스크를 먼저 보고 오는 사람들이 많다는 거네요
그러니까 뭐냐면 부동산 투자를 하다 보면
오르는 장에서도 내가 가진 물건이
중간에 출렁일 때가 있어요. 하락할 때가 있어요
그런 상황을 견딜 수 있어야 되거든요
그럴 때 자기만의 힘으로 못 가는 경우들도 있고
그래서 주변에 이렇게 좀 도와주는 사람들
그다음에 기댈 수 있는 사람들
이런 사람이 있으면 좋다는 걸 경험적으로 알고 있는 거예요
그래서 이런 사람들은 리스크가 있다는 걸
어느 정도 알고 있는 거예요
그러니까 경험이 풍부한 사람인 거예요
경험을 통해서 해보니까 내가 이런저런 실수도 해보고
투자 실패도 해보고 성공도 해보고 해보니까
이런 거를 너무 욕심을 부리면 안 되고
리스크를 관리하는 게 정말 중요하구나라는 걸 아는 거예요
첫 번째는 경험에 의한 감으로 돈을 버는 사람이 있는
특징이 하나 있다고 하셨는데
경험이 없는 사람들은 그러면 돈을 벌지 못하는 거냐
다른 좀 이렇게 돈을 버는 사람의 특징이 있다더라
제가 볼 때는 부동산은 경험이 없으면요
돈을 벌기가 쉽지 않아요
그러니까 왜냐하면 중간에 흘러가는 그 상황들을
예측이 어렵잖아요. 대응이 어려운 거예요
그러니까 부동산의 특징을 정확하게 알고 대비를 해야 되는데
제가 가장 사실 유튜브 하면서 안타까웠던 게
부동산의 특징을 모르고
주식처럼 생각하고 덤비는 사람들이 너무 많았다는 거예요
그래서 상승장 꼭대기 때 이제는 팔아라 라고 할 때
아무도 그 말을 인정하지도 못했고
그 다음에 그런 상황이 올 거라고 생각도 못했고
그 다음에 만약에 하락하는 장이 와서도
그 사람들은 팔 수 있을 거라고 자신했던 거잖아요
그러니까 부동산은 경험을 해봐야
그러니까 수요가 없어진다라는
수요가 연기처럼 사라진다라는 표현을 제가 자주 하는데
이런 상황을 경험하지 않은 사람들은 상상이 안 되는 거예요
그래서 경험이 없는 사람은
사실상 진짜 돈 벌기가 쉽지 않아요
우연히 돈은 벌 수 있어요. 우연히 벌 수 있는데
그 사람들은 물릴 확률이 굉장히 높다는 거예요
그럼 잃는 사람의 특징은 분위기를 타고 자기 기준이 없는 사람
그리고 부동산 투자로 돈 버는 사람의 특징은 경험에 의한 감이 있는
그리고 경험이 없으면 힘들다
그런 얘기를 들으면 뭔가 명확하지만
이걸 보는 젊은 사람들 입장에서는 암담하다는 거죠
나는 경험이 없는데 그럼 나는 돈을 못 버는 건가
다른 걸 봐야 되나 이렇게 생각을 하실 수도 있을 거 같거든요
그러니까 이게 참 어려운 점인데
그걸 해결할 수 있는 방법이 있긴 있죠
뻔한 얘기예요 사실은. 공부밖에 없어요
경험을 통해서 얻는 지식이 중요한데
경험을 못 했으면 뭘 해야 되냐
간접 경험을 해야 되는 거예요
그래서 간접 경험을 상승장에서만 겪는 거를 하면 안 되는 거죠
하락장에서도 간접 경험을 해야 되는 거예요
하락장에서도 간접 경험이 필요하다
그러니까 모든 상황을 다 경험을 해봐야
종합적인 내 판단력이 생기는 거지
상승만 경험한 사람, 상승만 공부한 사람 이런 사람들은
하락장에 대한 대비가 전혀 안 돼 있는 거죠
모든 자산은 상승과 하락을 반복하거든요
그러니까 하락장을 간접 경험을 해보는 게 중요한 거예요
하락장만 겪은 사람은 또 어떤 상황이 생기냐?
굉장히 부정적이게 돼요
그러니까 하락장만 겪은 사람은 또
상승장에 대한 간접 경험이 필요해요
이 간접 경험이라는 게 그러면 실제 그 상황에 있는 사람들을
옆에서 지켜보는 걸 말씀하시는 건가요?
옆에서 지켜보는 거는 경험이죠
그 사람들이 했던 상황을 얘기를 듣고
그다음에 그런 상황을 그려주는 매체를 통해서
그 상황을 간접적으로 얻어가는 거죠
그러니까 뭘 해야 되냐면
하락장의 경험이 필요한 사람들은 하락장을 겪어본 사람들
주변에 있어요. 분명히 있습니다
그럼 그런 사람들의 얘기
근데 하락장을 겪어본 사람들은 하락장에 대한 얘기를 안 해요
대부분 손해본 얘기는 잘 안 하거든요. 아파요
하락을 겪어본 사람들이 하락을 얘기할 때 가슴이 아파요
그런 경험은 다시는 하고 싶지 않거든요
그러니까 얘기하고 싶지 않아요
근데 하다 보면 얘기도 나오고 하거든요
그러니까 그런 사람들의 얘기가 정말 필요한 거예요
그리고 그런 사람이 없다 그러면
전문가를 통해서 하락장에 대한 얘기를
구체적으로 들어보는 거예요
소장님이 간접 경험을 해서
상승과 하락에 대한 것을 오롯이 좀 느껴보고
어떻게 대비할 수 있는지를 좀 판단해 보라고 하셨는데
문득 드는 생각이 한참 상승장이나 이럴 때
많은 전문가들이 그랬거든요
부동산은 경험이 중요하다 그렇기 때문에
근데 목돈은 없잖아요 젊은 사람들은
경험이 중요하니까 소액 투자로 10채, 20채 등기를 쳐가면서
경험이 많이 늘어야 나중에 실력이 늘어난다
이런 식으로 되게 많이 얘기했던 것 같거든요
이런 부분은 상승장에서는 괜찮은 방법이라고 생각하시나요?
경험은 사실 경험으로 하는 거면 한두 채 정도면 충분해요
경험으로 하는 거면
근데 지금 말씀하신 전문가가 누군지는 모르겠지만
그런 멘트를 하는 전문가의 오류가 있는 거예요
이분도 물리는 거를 경험하지 않은 가능성이 많아요
물리는 거를 리스크를 따지는 사람이면
상승장 때 10채, 20채 사가지고 버텨라
이렇게 가지고 나서 경험을 해라
망하는 거죠, 이 사람은
그렇잖아요, 망하는 거예요
그러니까 망하는 걸 경험해라 이렇게 한다는 거는
너무 잔인한 거 아니겠습니까?
그러니까 지금 와서 봤을 때는 정말 그게 잔인한 멘트였고
거기에 물려있고 힘들어하는 사람들이 많아서
힘들겠다라는 생각을 하겠지만 그 당시에는
그렇게 해야겠구나 이렇게 믿고 하셨던 분들도 계셔서
그러니까 그거는 그분도 하락 얘기를 안 한 거잖아요
경험을 해봐라라고 했지만 하락을 진정으로 대비하라고 했으면
경험을 그렇게 수십 채 사서 경험하라고 얘기하지는 않았을 거예요
저는 제 첫 번째 책에 오피스텔 얘기를 했어요
오피스텔이 공부하기에는 굉장히 좋은 부동산이다
그래서 이런 걸 한 채 정도 사서 가지고 있으면
저절로 공부가 된다 이런 얘기는 했어요
그게 뭐냐면 한 채 사서 사실 물려보는 경험
이것도 기분 나쁘고 힘들거든요
근데 이런 경험을 하는 게 나중에는
실패는 성공의 어머니가 된다 이런 얘기가 있잖아요
그러니까 제가 실패는 성공의 어머니가 될 때
이 실패에 전제가 있다라고 했어요
실패가 극복할 수 있는 실패여야지
나락으로 가는 실패는 성공의 어머니가 아니고
그냥 나락이다 이거예요
그러니까 지금 10채, 20채를 가지고 실패를 겪는 거는
나락으로 가는 거예요
근데 한 채 정도 가지고 실패를 경험해보는 거는
좋은 자산일 수 있는 거예요
그러니까 어떤 얘기를 하느냐에 따라서
이 사람한테 도움이 되느냐 아니냐가 구별이 되는데
실제로 이 전문가가 20채, 30채
수십 채를 사가지고 경험해보라 이 얘기는
본인도 하락장을 겪어보지 않은 거예요
아니면 사기꾼인 거죠
말만 그럴듯하게 하고 상승장을 얘기하면서 사라고 하면서
이 사람한테 얻을 수 있는 거
실제로 자기가 가지고 있는 거 판다든지
아니면 이 사람한테 상승에만 목매달게 해서 강의를 판다든지
이런 식의 사기에 가까운 행위를 한 게 아닌가 이런 생각이 들어요
오늘은 부동산 투자로 돈 버는 사람과
돈 잃는 사람에 대해서 얘기를 해봤는데
가장 중요한 거는 일단 분위기를 타지 말 것
자기만의 기준을 확고히 할 것
그리고 부동산에서는 경험이 참 중요하다
그래서 젊은 층은 경험이 많이 없기 때문에 간접 경험이 중요한데
상승만 경험을 하는 건 좋지 않다
상승, 하락 모두 간접 경험을 통해서
어떻게 대비할 것인가를 한번 좀
시나리오를 작성해보는 게 좋을 것 같네요
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트사이클 연구소 채널을
사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다