안녕하세요
부동산에 대한 궁금한 이야기를 풀어드리는 베짱이입니다
오늘은 제가 피디님한테 질문을 하면서 시작을 하려고 하는데요
보통 전세 계약을 하고 계약이 종료되고 나오잖아요
그때 임차인과 임대인이 가장 많이
분쟁이 생기는 요소가 어떤 게 있는지 아세요?
정확히는 모르겠어요
보통 보면요, 일반적인 상황에서는
이삿짐 다 빼고 돈 돌려주면서 끝나는데요
보통 제일 많은 분쟁 요소가 바로 이겁니다
이 집 원상회복해놔라 그렇지 않으면 보증금 돌려주지 않겠다며
임대인과 임차인의 분쟁이 생기는데요
이거는 전세 계약 작성을 하면 전세 계약 일반적인 내용 아래
임차인은 계약 종료 시 부동산 물건을
원상회복하여 임대인에게 반환을 하고
이럴 경우 임대인은 보증금을
임차인에게 반환해야 된다라는 문구가 있어요
그만큼 임차인은 계약이 종료된 시점에
현 시설물 부동산을 원상회복을 해서
임대인에게 돌려줘야 할 의무가 있습니다
그래서 이 원상회복을 어느 선까지
그리고 누구 책임으로 하느냐에 따라서
분쟁이 많이 생기는 것 같아요
파손이 있다면 임차인이 복구를 해서
임대인에게 원상복구를 해준다는 얘기인 것 같은데
어느 정도 범위까지를 임차인의 파손으로 보고 있나요?
이게 보면 원상회복을 하는 건 맞는데
과연 이게 누구의 책임이냐
이거에 대한 경계도 애매모호하고 분쟁이 가장 많은 곳인데요
먼저 원칙부터 살펴볼게요. 원칙부터 먼저 살펴보면
임대인이 수선을 해줄 의무가 있는 부분은
세입자가 기본적으로 주거 생활을 할 수 없을 정도의 시설물의 파손
보일러나 전기, 상하수도 같은 시설이 파손될 경우
그리고 보일러, 싱크대 같은 게 파손이 될 경우에는
임대인이 수선을 해줘야 되고
임차인이 계약을 하는 시점 이전에 발생한 하자들은
임대인이 수선을 해줄 의무가 있습니다
반대로 임차인이 수선을 할 의무는요
생활 마모를 제외하고
임차인의 잘못으로 부주의로 인해서 파손된 거
제일 많은 경우가 실내 흡연이나
반려동물을 키우면서 발생한 시설물 파손
벽지가 뜯어졌다든가, 문틈을 갉았다든가
냄새가 난다든가 하는 경우에는
임차인이 원상회복을 해야 할 의무가 있습니다
하지만 이마저 좀 명확하지 않은 게
이렇게 파손이 됐어요 그래서 임대인이 원래는 괜찮았다
이건 임차인의 부주의로 인해서 나온 파손이기 때문에
임차인이 수선을 해야 된다라는 주장인 반면에
임차인은 이사 올 때부터 이런 상황이었다
내가 한 게 아니라 원래부터 이런 상황이었다라는 주장이
첨예하게 갈리면서 책임 전가를 하는데요
이게 참 쉽지 않은 것 같아요
그럼 이런 임차인과 임대인 서로 간에 어떻게 해야지
저희가 이거를 대비를 할 수 있을까요?
이게 정말 쉽지 않은데요
이런 분쟁을 좀 줄일 수 있는 것이
계약부터 시작해서 두 단계로 나눌 수 있을 것 같아요
첫 번째는 계약서를 작성할 때
그리고 두 번째는 입주할 때
이 분쟁을 최대한 줄일 수 있을 것 같습니다
첫 번째 먼저 보면 계약서를 작성하잖아요
계약서에 보면 부동산 사장님이 많은 내용들
민법과 주택임대차보호법에 대해서 나온 내용들을 다
항목들을 써주시거든요. 그 아래 특약사항이라는 공간이 있고
임대인과 임차인이 서로 약속을 정하면
그것을 특약이라고 해서 작성을 하는 부분이 있거든요
그 부분에 좀 구체적으로 원상회복에 대한 범위
그리고 원상회복에 대한 책임을
구체적으로 기재를 하는 게 좋습니다
맞아요 이게 참 경계가 모호하다 보니까 많은 사람들이 헷갈려하고
실제 사고가 발생했을 때 분쟁이 큰 것 같은데요
이런 분쟁을 좀 줄일 수 있는 요소가 두 가지가 있어요
첫 번째는 계약서에 특약사항을 꼼꼼하게 기재하는 것
그리고 두 번째는 퇴실하고 나서 사진을 꼼꼼히
혹은 동영상을 찍어놓는 것을 추천합니다
첫 번째 먼저 특약사항부터 보면요
특약사항은 일반 계약서 아래
임대인과 임차인 서로 간에 합의가 이루어진
약속사항을 적어놓는 것을 말하는데요
보통 원상회복에 대한 특약사항을 보면요
임대인 입장에서 넣는 특약은
반려동물 금지 혹은 실내 흡연 금지
그리고 반려동물로 인한 스크래치나
실내 흡연으로 인한 냄새를 복구해야 된다는 것을 명시를 하고요
임차인 입장에서 보면 임차인 입장에서 쓸 수 있는 특약사항은
입주 전 발생한 하자 등은
임대인이 수리를 부담한다라고 기재를 하면 됩니다
근데 이게 특약사항이다 보니까
서로 간의 협의에 의해서 기재를 하는 거다 보니까
계약하기 이전에 임대인과 임차인과 잘 얘기를 하셔서
되도록 꼼꼼하고 구체적으로 기재를 하는 게 좋습니다
두 번째는 사진을 얘기해드렸잖아요
저희가 이제 책임은 나왔어요
근데 어디까지 어디서부터 시작을 해야 되는지를 따져야 되는데
많이 생각하는 게 임차인은 원래부터 이랬다, 임대인은 아니다
이걸 판가름할 수 있는 게
바로 모든 짐이 빠지고 나서 입주하기 전 사진
제일 좋은 건 전 동영상을 추천해 드리거든요
위에서부터 아래까지 전체적으로 동영상을 찍어 놓으면
입주할 당시의 상태가 나올 수 있기 때문에
임대인, 임차인 모두 사진이나 동영상을
찍어 놓는 것을 추천해 드립니다
이렇게 분쟁을 좀 줄일 수 있는데요
저희가 이 주제를 얘기하다 보니까
PD님이랑 많은 얘기를 했는데
같은 상황에서 다른 결론이 나온 케이스들이 정말 많더라고요
그래서 오늘은 사례별로 얘기를 해보려고 하거든요
총 세 가지 사례를 저희가 가져왔어요
첫 번째 사례를 보시면 사진이 보이잖아요
여기 잘 안 보이실 수 있는데
거실에 매트를 놔서 색깔이 변색된 거실이에요
그래서 이 변색된 장판을 생활 마모로 볼 것이냐
아니면 임차인의 부주의로 인해서 임차인이 해야 되는 거냐
이렇게 나뉘었거든요
케이스를 좀 더 구체적으로 말씀을 드리면
이게 이전에 살던 사람이 나가고 나서
새로운 임차인이 와서 본 거예요
그래서 임차인이 봐서 이거 변색된 거
임대인이 해줘야 되는 거 아니냐
이건 하자다 이렇게 얘기를 했고
임대인은 분명 계약서를 쓸 때
현 시설물을 보고서 계약을 한 거기 때문에
이거는 임차인이 해야 되는 거다, 임차인 책임으로 해야 되는 거다
약간 좀 분쟁이 나뉘었거든요
결국에는 임대인이 해줘야 된다, 생활 하자가 많다 해서
임대인이 장판을 새로 맞췄던 경험이 있었습니다
그러면 예를 들어서 2년 동안 살고 임차인이 나갈 경우가 있잖아요
생활 마모 부분을 어떻게 보면 하자를
임차인 입장에서 해줘야 되는 부분들이 있을 건데
이렇게 집 장판 색깔이 좀 변색이 됐다든가 하는 경우는
무조건 집 장판 전체를 해줘야 되는 걸까요?
이게 또 좀 애매한 것 같아요
책임도 책임이지만 그러면 범위를 어느 선까지 할 것이냐
이거는 진짜 케이스 바이 케이스인 것 같아요
어떤 임대인은 변색된 부분만 새롭게 맞춰서
장판을 새로 해주라는 임대인이 있는 반면
전체적으로 깔끔하게 다 바꿔야 된다 이렇게 나오는 사람은
전체적으로 해줄 수밖에 없는 게 임대인이 하는 말이
이걸 수리하지 않으면 이 수리비 만큼의 보증금은 빼고
반환을 해주겠다 이렇게 나오면
임차인은 어떻게 할 수가 없거든요
일단 나는 돈을 받아서 새로운 집에 잔금을 넣어줘야 되는데
임대인이 주지 않으면
난 이러지도 못하고 저러지도 못하기 때문에
울며 겨자 먹기 식으로 임대인의 손을 들어줄 수밖에 없거든요
이런 거는 정말 좀 케이스 바이 케이스가 아닌가 싶습니다
최근에 저의 케이스인데 제가 이사를 했다고 말씀을 드렸잖아요
이사를 하면서 방충망이 좀 찢어진 게 있어서
집주인분께 방충망을 좀 새로 갈아달라고 했더니
이런 것들은 원래 소모품이기 때문에
이사 온 사람이 하는 거다라는 얘기가 있었어요
그래서 어떻게 하셨어요?
저는 결국 제가 이제 들어가 살아야 되니까
제 돈 주고 방충망을 새로 맞췄습니다
이것도 정말 다른 게요
저는 같은 케이스였거든요 피디님이랑
방충망이 좀 찢어졌어요 크지 않았어요
사진을 보시면 이전에 살던 사람이 이렇게
다이소에서 사서 좀 붙여놨는데
새로운 임차인이 이거는 절대적인 하자다
나는 이런 집에서 살 수가 없다
이거는 바꿔주지 않으면 난 잔금을 주지 않겠다
이렇게 크게 나와가지고 조율을 할 수가 없는 상황인 거예요
그래서 저는 일단 잔금을 받아야 되고 하니까
이거 바꿔주겠다 해서 한 40만 원 정도 주면서 바꿨거든요
이것도 원칙은 있지만 개인과 개인 간의 문제이다 보니까
이건 정말 정답이 없는 거지 않나
이렇게 얘기를 했던 것 같아요
그럼 다음 케이스로는 예를 들어 계절 변화에 따라서 구축이어서
결로나 곰팡이가 생기는 경우들이 있어요. 벽지 한 부분이라든가
이럴 경우에는 어떻게 해야 될까요?
보통 이렇게 결로로 인해서 곰팡이가 생기면
만약에 진짜 눈에 보일 정도로 많이 생기면
바로 집주인한테 연락을 해서
이렇게 고장났습니다 수선해 주세요 이렇게 얘기를 할 텐데요
보통 이렇게 처음부터 확 나지 않거든요
점점점점 시작하면서 얘기를 하거든요
그럼 임차인 입장에서 약간 그래요
이거 그렇게 크지 않은데, 심각하지 않은데
굳이 임대인한테 연락을 해서
내가 또 좀 약하게 얘기를 해야 되나
뭔가 좀 해주세요라는 말을 하기가 싫어서
연락을 안 할 수도 있거든요
근데 이럴 때는요 이런 경우에는
꼭 임대인한테 연락을 하셔야 돼요
이게 일회성으로 끝나는 게 아니라
만약에 얘기하지 않고 이게
더 손해가 확대될 가능성이 있는 분야에서는
꼭 임대인한테 먼저 연락을 해서
현 상태를 얘기해서 나의 잘못이 아니다
시설물의 노후로 인해서 생긴 거다 얘기를 하셔야
임대인이 수선을 해주고요
만약에 하지 않고 더 크게 곰팡이가 생기거나 하면
나중에 임차인에게 이 책임이 덮어씌워질 수 있기 때문에
이런 부분은 꼭 임대인에게 연락을 하셔야 됩니다
곰팡이나 결로는 건물의 문제 아닐까요?
근데 이 곰팡이나 결로가 외부에서 들어와서 물이 샐 수도 있고요
만약에 인테리어를 했어요. 인테리어를 했는데
샤시라던가 이런 게 막 틀어져서 잘못됐을 경우에는
개인이 또 책임을 져야 되거든요
이런 거는 꼭 임대인과 상의를 하시는 게 좋을 것 같습니다
오늘은 원상회복 누가 어디까지 해야 되나
얘기를 나눠봤던 것 같아요
이게 원칙은 있지만 개인 간의 일이고
케이스별로 다르기 때문에 정답은 없고
같은 상황에서도 다른 결론이 나오는
이런 일들이 지금도 일어나고 있는 것 같아요
저희가 사례별로 세 가지를 얘기했는데
피디님이랑 저랑 정말 다른 얘기고
다른 주장을 했던 것 같거든요
여러분도 좀 많이 그렇지 않나 싶어요
이게 법으로 어떻게 보면 구체적으로 명시가 돼 있거나
일부분의 하자가 되면 1m X 1m로 해줘야 된다
이런 게 있는 게 아니다 보니까 생기는 것 같은데
민사나 이런 소송들도 많이 있잖아요
임차인의 편을 많이 들어준다
임대인의 편을 많이 들어준다 뭐 이런 게 있을까요?
이게 정말 어느 손을 들어주는 게 쉽지 않은 게
워낙 곰팡이도 한 번에 확 폈는지, 어디에서 들어왔는지
구체적으로 사례를 들어가다 보면 원인이 다르기 때문에
어떤 경우에는 임차인 손을 들어준다
어떤 경우에는 임대인의 손을 들어준다
이런 게 좀 쉽지 않은 것 같아요
벽에 이렇게 펜 자국이 생겼어요
그러면 이거를 예를 들어서 화이트 같은 걸로 살짝 지운다든가
그 정도도 원상복구로 어떻게 볼 수도 있잖아요
근데 솔직히 이런 거는 안 보이게 한 거잖아요
근데 짐을 다 뺐어요. 근데 임대인이 확인을 못 했어
그러면 넘어가는 거지만
정말 깐깐한 임대인이 와서 보게 되면
이게 또 걸릴 수도 있는 거잖아요
이게 딱 정해져 있지 않은 것 같아요
벽지에 아이들이 낙서를 했다
이렇게 눈에 보이는 거는 임차인이 하면 되는 거지만
이렇게 약간 일부분 잘 보이지 않는 이런 거는
임차인이 먼저 말하기도 뭐하고
임대인이 모르면 좋게 넘어갈 수도 있는 거기 때문에
이게 어떤 거는 어떤 상황에선 이렇게 하세요
어떤 상황에서 저렇게 하세요라는 게
정말 무의미하지 않나 이렇게 생각이 들어요
그럼에도 불구하고 저희가 이런 영상을 찍는 거는
매일매일 저희들이 맞닥뜨리는 상황이다 보니까
여러분들은 어떻게 이런 경험들이 있었고 어떻게 해결을 하셨는지
같이 좀 고민해보는 시간을 갖는 게 어떨까 싶어서
이 영상을 찍었거든요
이 영상을 보시고 나는 이런 경우도 있었다
이랬을 때 어떻게 해결을 했다
이런 분쟁을 줄이기 위해서 나는 미리 어떻게 조율을 했다
이런 게 있으시면 댓글로 같이 공유해 주시면 감사할 것 같습니다
오늘은 이렇게 마무리 하겠고요
다음에 또 여러분께 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다