반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘이 2월 29일입니다
저희가 1월 거래 현황을 살펴보려고 합니다
오늘도 역시나 부동산 정보광장에서 살펴보려고 하는데요
저번에 봤을 때 점점 줄어들었죠
그리고 12월 달은 2천 건이 안 됐어요
그래서 이게 진짜 사그라들고 있다 이렇게 얘기를 끝냈었는데
1월은 과연 어떨지 궁금합니다
한번 보도록 하겠습니다
먼저 지금 1월 거래량을 보면 2,490건이에요. 12월이 1,824건
그러니까 약 700건 정도 거래량이 상승을 했습니다
많이 늘었어요
그러니까요. 이게 2천 건이 안 됐었는데
2천 건이 안 되는 상태에서 700건이 늘었다는 건
거의 한 30% 정도 늘었는데 수치로 보면 좀 놀랍지 않나
여기서 이제 이게 뭐지? 거래량이 늘었어요?
그러면 또 상승하는 거 아니야?
이런 느낌을 가질 수가 있는데
제가 항상 강조하는 게 통계의 오류 아니면 착시현상
이런 거를 좀 많이 강조를 하는데
전달하고 비교하니까 전달에 1,800건대에서 갑자기 2,500건대로 됐다
그럼 30% 이상 거래량이 증가했기 때문에
이제 상승하는 거 아니냐 이런 느낌이 들 수 있는데
이게 바로 통계의 착시현상이라는 거예요
그래서 한 번 더 봐야 될 게
사실 보통은 우리가 이렇게 생각해요
거래량이 늘면 가격이 상승한다
이렇게 생각하는데 그렇지는 않아요
그리고 이게 보통은 상승할 때는 거래량이 늘긴 해요
늘긴 하는데 상승할 때는 분명히 거래량이 늘면서
가격도 상승을 하잖아요 그러니까 상승을 하는 거거든요
근데 보통 주식으로 좀 비유를 하자면
느닷없이 하한가를 맞는데 30% 하락하는 거죠 하루에
근데 거래량이 완전 폭등하는 경우가 있어요 거래량이
그러니까 우리가 잘 생각해 봐야 될 게
수요 공급의 원리를 잘 생각해야 돼요
그래서 일반적으로 거래량이 늘면 상승한다
이렇게만 생각하면 안 되는 거예요
그리고 더 중요한 건 뭐냐면
일시적인 거냐, 추세가 이어지느냐
보통은 거래량이 상승하면
어느 정도 상승 흐름이 이어질 가능성이 높긴 해요
근데 그게 한 달, 두 달 이렇게 돼가지고는 소용이 없다
추세적인 흐름으로 거래량이 늘었으면
그다음 달은 거래량이 1월 달보다 더 늘어나고
3월 달은 더 늘어나고 이런 상황이 이어져야
어떤 상승 흐름으로 이어질 수 있다고 예측할 수 있는 거예요
그러면 지금 같은 경우에는 보시면
지금 8월에 3,899건에서
그다음에 9월 달에 3,400건으로 줄었고
10월 달에 2,337건으로 다시 줄었고
11월 달에 1,843건으로 줄었고
그다음에 12월에 1,824건으로
8월부터 12월까지 계속 줄어들고 있는 상태죠
그러다가 1월 달에 잠깐 오른 거예요
그러니까 아직까지 추세는 거래량도 하락 추세에 있다
이렇게 보시는 게 맞는 거예요
그래서 이제 2월 달을 또 봐야 되는 거예요
2월 달에 1월보다 거래량이 더 늘어난다
그러면 약간 거래량도 늘고 상승 흐름이 이어지느냐
이렇게 볼 수 있는 거예요
근데 보면 작년 1월이랑 좀 비슷한 것 같아요
제가 보니까 계속 떨어지다가 1월부터 점점 증가하다가
다시 좀 흘러갔었잖아요
근데 올해도 1월부터 좀 늘어난 게 비슷해서 사람들이
그럼 가격도 좀 그렇게 올라가지 않을까
그렇게 예상할 수 있어요
근데 이때 또 중요한 변수
중요한 통계 지표가 있습니다
바로 위에 있는 막대 그래프인데
이게 거래량이 늘면서 상승 움직임으로 가려면
가격이 올라가야 돼요. 가격이 올라가려면
기본적으로 아파트 평균 거래 가격이 늘어나야 돼요
그렇게 됐느냐 이걸 봐야 되는 거예요
그래서 12월과 1월의 평균 거래금액을 보시면
12월의 평균 거래금액이 10억 4,325만 원이에요
그런데 1월 거래금액이 10억 4,058만 원입니다
미세하게 줄었네요
미세하게 줄었어요
그러니까 전에 12월 달이 10억 4천이었잖아요
그러면 상승 흐름이 되려면 여기서 적어도 10억 5천 이상
하긴 30% 정도 거래량이 늘었으면
그러려면 10억 5천이나 10억 6천
30% 늘었으니까 10억 7천 정도 나왔어야 되는데
지금 오히려 평균 거래금액이 줄어들었다
말씀하신 게 작년 1월 느낌이 난다고 했잖아요
그럼 작년 1월은 어떻게 됐냐 한번 이걸 살펴볼게요
보시면 2022년 8월이 하락 분위기였잖아요
그래서 이렇게 8억, 8억 2천, 8억 4천
약간씩 올라가는 느낌이죠
그리고 이제 11월 달에 확 줄어요, 8억
그다음에 8억 6천 올라가죠. 12월 달에 8억 6천
그다음에 1월 달에 9억 6천으로 확 올라가요
큰 폭으로 올라가네요
그런 다음에 9억 8천으로 올라가고 9억 8천, 10억
여기 거래량을 한번 볼까요?
거래량도 12월 이게 점점 추세가
12월에 835건, 1월 달에 1413건
그러니까 지금 보면 실제로
작년 1월 달이 1400건이에요
근데 지금 2500건이잖아요
비교해보면 거래량이 확 늘었죠
근데 느낌이 다른 게
얘는 평균 거래 가격이 올라가면서
거래량이 늘어가는 추세로 가는 거예요
그러니까 거래 가격이 올라가면
오히려 좀 매매 거래량이 줄어야 되는데 거래량이 늘어요
그러면 이거는 상승 흐름으로 볼 수 있겠구나
이렇게 예측을 해볼 수 있는 거죠
저희가 항상 보던 게 매물량도 중요하다고 말씀을 하셨잖아요
이렇게 거래량이 30% 정도 증가했을 경우에
매물량이 좀 사람들이 다시 거둬들이지 않을까?
약간 이런 생각이 들긴 하거든요
그래서 한번 보면은
지금 아실의 서울 지역 거래량 그래프를 보고 있습니다
매물량
네, 매물량이죠. 매물량이 작년에 우리가 이 꼭짓점 있죠?
이쪽 꼭짓점을 보면서 8만 건이 넘어간다
이렇게 얘기를 하면서 매물이 늘어나고 있다
이런 얘기를 했었어요
근데 23년도에 매물량이 줄었다가
다시 지금 매물량이 늘어나고 있는 그런 추세로 가고 있어요
그러니까 거래량은 늘었는데 매물량도 늘어났다
이것도 상승으로 보기에는 어려운 거죠
그러니까 매물이 상승으로 가려면
매물이 줄면서 거래량이 상승한다
그러면 아마 거의 평균 거래 가격도 올라갈 겁니다
나오는 뉴스들 보면 전세가가 많이 올랐다 이런 얘기도 있잖아요
그래서 진짜 전세가가 계속 올라서
심지어는 갭투자가 많이 증가하고 있다
이런 기사들도 제가 많이 봤어요
전세 얘기도 좀 궁금해하실 것 같거든요
참 제가 볼 때는 사람들은 과거를 너무 빨리 잊는다
지금 전세 가격이 뭐 예를 들어서 올랐다 쳐도
지금 전세가율이 굉장히 낮거든요
그런 상태를 가지고 갭투를 막 종용하는 듯이
갭투를 해야 되는 거 아니냐 이런 식으로 얘기를 하는데
너무 과거의 상황과 비교가 안 되는
그냥 하루하루를 비교하는 느낌?
이런 느낌으로 기사를 쓰는 게 안타깝기도 하고
이게 기사를 좀 모르는 사람들은 속기도 좋겠다
그래서 과거의 상황을 우리는 빨리 잊으면 안 돼요
그런 거를 비교하면서 한번 눈여겨봤으면 좋겠는데
전세 금액이 올라가고 있다 하면
아까도 얘기했듯이 똑같아요
거래량이 느는 것과 평균 가격이 상승하느냐
평균 가격이 어떻게 되느냐 이걸 보면 지금 추세가 보이거든요
지금 보시면 일단 거래량을 먼저 볼게요
지금 이 빨간 게 매매 거래량이고
초록색이 월세 거래량이고
맨 위에 있는 이 파란색 선 그래프가 전세 거래량인데
전세 거래량을 보면
12월에 12,223건이었는데 1월에 11,744건이에요
오히려 전세 거래량이 줄었어요
그리고 지금 과거랑 비교해 보면
이때가 언제죠? 23년 3월이에요
3월에 16,000건이었습니다. 지금이 11,700건
무려 4,000건이 넘게 줄어든 상태라는 거예요
실제로 지금 전세 거래량도 많이 줄어 있는 상태고
특히나 지금 전세 평균 가격을 보면
12월달이 가장 높긴 했어요
12월달이 5억 7,437만원이죠. 1월달이 5억 4,628만원이에요
줄어들었는데요
그러니까 오히려 지금 3천만 원 정도
거의 3천만 원 정도 떨어진 가격인 거예요
그러면 지금 전세 가격이 폭등, 전세난
이런 얘기가 나오고 있는데
실제로 통계 지표로 보면 상승 느낌은 거의 없다
이런 걸 보면 평균이니까 그래도 시장을 좀 제대로 보려면
특정 지역이 이끌어갈 것이다
이렇게도 볼 수도 있는 거잖아요
근데 이걸 먼저 딱 보는 게 나은 건가요?
그러니까 특정 지역에 한두 건 정도 높은 거래는 일어날 수 있어요
근데 제가 항상 강조하는 게 뭐냐면
부동산은 절대 개별 아파트의 흐름이 단독적으로 움직일 수는 없어요
부동산은 한 시장으로 다 연결이 돼 있기 때문에
그게 시간이 지나고 나면
다 비슷비슷한 흐름으로 바뀌게 된다는 거예요
그래서 입지 분석할 때 조심해야 될 게
이 입지만 좋다고 해서 이 입지가 계속 올라가느냐?
그렇지 않다는 거예요
전체적인 흐름을 따라가는 거니까
그래서 평균 거래량이 중요한 겁니다
알겠습니다. 오늘은 1월 거래량을 살펴봤는데요
12월에 비해 30% 정도 증가한 2,490건이 나왔어요
근데 이걸 좀 자세히 봐야 되는 게
거래량이 는다고 해서 가격까지 상승을 했냐
이걸 봐야 되는데 그건 아니었던 거죠
가격은 오히려 하락을 하였고
그리고 소장님이 말씀하신 게 가장 중요한 거는
부동산의 추세가 가장 중요하다
그렇기 때문에 이 거래량이 계속 늘어나는 건지
2월도 좀 중요하게 봐야 될 상황인 거죠
그렇죠. 항상 뭐냐면 그 달을 기점으로 보지만
그 다음 달, 그 다음 달 계속 이어지는
그러니까 분위기가 이어지느냐 이게 가장 중요한 거예요
근데 지금 흐름상으로는
거래량은 일시적으로 반등을 했지만
가격면이나 전체적인 분위기로 봤을 때는
하락 분위기를 이어가고 있는
그런 선에서 벗어나지를 않고 있다
이렇게 분석을 하는 게 맞을 것 같습니다
그래서 여기서 2월 달이 중요한 게
2월 달 거래량이 1월보다 더 늘어나고
그 다음에 평균 거래가격이 늘어나고
이렇게 되면 좀 반전 느낌이 있겠구나 이렇게 볼 수 있는 거고
2월 달이 오히려 1월보다 거래량이 줄어들고
평균 거래가격은 하락했다 이렇게 보면
하락 추세로 이제 꾸준히 내려가겠구나
이렇게 보는 흐름이 많은 거죠
근데 지금 추세의 흐름으로 보면
거래량도 좀 줄어들 가능성
그리고 평균 거래금액도 줄어들 가능성이 많은 상황이라고
보시면 되지 않을까 싶습니다
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
저희는 한 달 뒤 2월 거래량을 찍기로 하죠
네, 알겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을
사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다