0
00:00:00.000 --> 00:00:01.650
반갑습니다

1
00:00:01.650 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.300
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.300 --> 00:00:08.175
소장님 오늘이 2월 29일입니다

4
00:00:08.175 --> 00:00:13.140
저희가 1월 거래 현황을 살펴보려고 합니다

5
00:00:13.140 --> 00:00:18.320
오늘도 역시나 부동산 정보광장에서 살펴보려고 하는데요

6
00:00:18.320 --> 00:00:21.180
저번에 봤을 때 점점 줄어들었죠

7
00:00:21.180 --> 00:00:24.219
그리고 12월 달은 2천 건이 안 됐어요

8
00:00:24.219 --> 00:00:29.360
그래서 이게 진짜 사그라들고 있다 이렇게 얘기를 끝냈었는데

9
00:00:29.360 --> 00:00:32.720
1월은 과연 어떨지 궁금합니다

10
00:00:32.720 --> 00:00:34.220
한번 보도록 하겠습니다

11
00:00:34.220 --> 00:00:43.400
먼저 지금 1월 거래량을 보면 2,490건이에요. 12월이 1,824건

12
00:00:43.400 --> 00:00:47.900
그러니까 약 700건 정도 거래량이 상승을 했습니다

13
00:00:47.900 --> 00:00:48.939
많이 늘었어요

14
00:00:48.939 --> 00:00:51.439
그러니까요.  이게 2천 건이 안 됐었는데

15
00:00:51.439 --> 00:00:54.980
2천 건이 안 되는 상태에서 700건이 늘었다는 건

16
00:00:54.980 --> 00:00:59.900
거의 한 30% 정도 늘었는데 수치로 보면 좀 놀랍지 않나

17
00:00:59.900 --> 00:01:05.180
여기서 이제 이게 뭐지? 거래량이 늘었어요?

18
00:01:05.180 --> 00:01:07.739
그러면 또 상승하는 거 아니야?

19
00:01:07.739 --> 00:01:10.480
이런 느낌을 가질 수가 있는데

20
00:01:10.480 --> 00:01:16.160
제가 항상 강조하는 게 통계의 오류 아니면 착시현상

21
00:01:16.160 --> 00:01:19.699
이런 거를 좀 많이 강조를 하는데

22
00:01:19.699 --> 00:01:26.300
전달하고 비교하니까 전달에 1,800건대에서 갑자기 2,500건대로 됐다

23
00:01:26.320 --> 00:01:30.260
그럼 30% 이상 거래량이 증가했기 때문에

24
00:01:30.260 --> 00:01:34.019
이제 상승하는 거 아니냐 이런 느낌이 들 수 있는데

25
00:01:34.019 --> 00:01:37.559
이게 바로 통계의 착시현상이라는 거예요

26
00:01:37.559 --> 00:01:40.459
그래서 한 번 더 봐야 될 게

27
00:01:40.459 --> 00:01:43.239
사실 보통은 우리가 이렇게 생각해요

28
00:01:43.239 --> 00:01:46.300
거래량이 늘면 가격이 상승한다

29
00:01:46.300 --> 00:01:48.779
이렇게 생각하는데 그렇지는 않아요

30
00:01:48.779 --> 00:01:55.339
그리고 이게 보통은 상승할 때는 거래량이 늘긴 해요

31
00:01:55.339 --> 00:02:00.059
늘긴 하는데 상승할 때는 분명히 거래량이 늘면서

32
00:02:00.059 --> 00:02:03.940
가격도 상승을 하잖아요 그러니까 상승을 하는 거거든요

33
00:02:03.940 --> 00:02:08.100
근데 보통 주식으로 좀 비유를 하자면

34
00:02:08.100 --> 00:02:12.500
느닷없이 하한가를 맞는데 30% 하락하는 거죠 하루에

35
00:02:12.500 --> 00:02:16.259
근데 거래량이 완전 폭등하는 경우가 있어요 거래량이

36
00:02:16.259 --> 00:02:18.860
그러니까 우리가 잘 생각해 봐야 될 게

37
00:02:18.860 --> 00:02:21.419
수요 공급의 원리를 잘 생각해야 돼요

38
00:02:21.419 --> 00:02:25.380
그래서 일반적으로 거래량이 늘면 상승한다

39
00:02:25.380 --> 00:02:27.259
이렇게만 생각하면 안 되는 거예요

40
00:02:27.259 --> 00:02:29.100
그리고 더 중요한 건 뭐냐면

41
00:02:29.100 --> 00:02:32.660
일시적인 거냐, 추세가 이어지느냐

42
00:02:32.660 --> 00:02:35.327
보통은 거래량이 상승하면

43
00:02:35.327 --> 00:02:39.220
어느 정도 상승 흐름이 이어질 가능성이 높긴 해요

44
00:02:39.220 --> 00:02:45.179
근데 그게 한 달, 두 달 이렇게 돼가지고는 소용이 없다

45
00:02:45.179 --> 00:02:48.020
추세적인 흐름으로 거래량이 늘었으면

46
00:02:48.020 --> 00:02:52.460
그다음 달은 거래량이 1월 달보다 더 늘어나고

47
00:02:52.460 --> 00:02:56.539
3월 달은 더 늘어나고 이런 상황이 이어져야

48
00:02:56.539 --> 00:03:02.419
어떤 상승 흐름으로 이어질 수 있다고 예측할 수 있는 거예요

49
00:03:02.419 --> 00:03:04.860
그러면 지금 같은 경우에는 보시면

50
00:03:04.860 --> 00:03:10.020
지금 8월에 3,899건에서

51
00:03:10.020 --> 00:03:12.779
그다음에 9월 달에 3,400건으로 줄었고

52
00:03:12.779 --> 00:03:16.419
10월 달에 2,337건으로 다시 줄었고

53
00:03:16.419 --> 00:03:20.179
11월 달에 1,843건으로 줄었고

54
00:03:20.179 --> 00:03:22.779
그다음에 12월에 1,824건으로

55
00:03:22.779 --> 00:03:28.059
8월부터 12월까지 계속 줄어들고 있는 상태죠

56
00:03:28.059 --> 00:03:31.100
그러다가 1월 달에 잠깐 오른 거예요

57
00:03:31.100 --> 00:03:35.740
그러니까 아직까지 추세는 거래량도 하락 추세에 있다

58
00:03:35.740 --> 00:03:37.139
이렇게 보시는 게 맞는 거예요

59
00:03:37.139 --> 00:03:39.860
그래서 이제 2월 달을 또 봐야 되는 거예요

60
00:03:39.860 --> 00:03:43.300
2월 달에 1월보다 거래량이 더 늘어난다

61
00:03:43.300 --> 00:03:48.539
그러면 약간 거래량도 늘고 상승 흐름이 이어지느냐

62
00:03:48.539 --> 00:03:49.539
이렇게 볼 수 있는 거예요

63
00:03:50.220 --> 00:03:52.779
근데 보면 작년 1월이랑 좀 비슷한 것 같아요

64
00:03:52.779 --> 00:03:56.820
제가 보니까 계속 떨어지다가 1월부터 점점 증가하다가

65
00:03:56.820 --> 00:03:58.820
다시 좀 흘러갔었잖아요

66
00:03:58.820 --> 00:04:02.580
근데 올해도 1월부터 좀 늘어난 게 비슷해서 사람들이

67
00:04:02.580 --> 00:04:04.979
그럼 가격도 좀 그렇게 올라가지 않을까

68
00:04:04.979 --> 00:04:06.339
그렇게 예상할 수 있어요

69
00:04:06.339 --> 00:04:09.229
근데 이때 또 중요한 변수

70
00:04:09.229 --> 00:04:10.820
중요한 통계 지표가 있습니다

71
00:04:10.820 --> 00:04:13.059
바로 위에 있는 막대 그래프인데

72
00:04:13.059 --> 00:04:17.140
이게 거래량이 늘면서 상승 움직임으로 가려면

73
00:04:17.140 --> 00:04:20.899
가격이 올라가야 돼요. 가격이 올라가려면

74
00:04:20.899 --> 00:04:25.700
기본적으로 아파트 평균 거래 가격이 늘어나야 돼요

75
00:04:25.700 --> 00:04:27.940
그렇게 됐느냐 이걸 봐야 되는 거예요

76
00:04:27.940 --> 00:04:34.179
그래서 12월과 1월의 평균 거래금액을 보시면

77
00:04:35.179 --> 00:04:41.619
12월의 평균 거래금액이 10억 4,325만 원이에요

78
00:04:41.619 --> 00:04:47.420
그런데 1월 거래금액이 10억 4,058만 원입니다

79
00:04:47.420 --> 00:04:48.380
미세하게 줄었네요

80
00:04:48.380 --> 00:04:49.820
미세하게 줄었어요

81
00:04:49.820 --> 00:04:54.619
그러니까 전에 12월 달이 10억 4천이었잖아요

82
00:04:54.619 --> 00:05:00.700
그러면 상승 흐름이 되려면 여기서 적어도 10억 5천 이상

83
00:05:00.700 --> 00:05:02.980
하긴 30% 정도 거래량이 늘었으면

84
00:05:02.980 --> 00:05:05.339
그러려면 10억 5천이나 10억 6천

85
00:05:05.339 --> 00:05:10.459
30% 늘었으니까 10억 7천 정도 나왔어야 되는데

86
00:05:10.459 --> 00:05:13.820
지금 오히려 평균 거래금액이 줄어들었다

87
00:05:14.580 --> 00:05:18.100
말씀하신 게 작년 1월 느낌이 난다고 했잖아요

88
00:05:18.100 --> 00:05:22.500
그럼 작년 1월은 어떻게 됐냐 한번 이걸 살펴볼게요

89
00:05:22.500 --> 00:05:26.859
보시면 2022년 8월이 하락 분위기였잖아요

90
00:05:26.859 --> 00:05:29.980
그래서 이렇게 8억, 8억 2천, 8억 4천

91
00:05:29.980 --> 00:05:32.159
약간씩 올라가는 느낌이죠

92
00:05:32.159 --> 00:05:35.339
그리고 이제 11월 달에 확 줄어요, 8억

93
00:05:35.339 --> 00:05:39.260
그다음에 8억 6천 올라가죠. 12월 달에 8억 6천

94
00:05:39.260 --> 00:05:42.340
그다음에 1월 달에 9억 6천으로 확 올라가요

95
00:05:42.340 --> 00:05:43.700
큰 폭으로 올라가네요

96
00:05:43.700 --> 00:05:46.899
그런 다음에 9억 8천으로 올라가고 9억 8천, 10억

97
00:05:46.899 --> 00:05:48.380
여기 거래량을 한번 볼까요?

98
00:05:48.380 --> 00:05:51.459
거래량도 12월 이게 점점 추세가

99
00:05:51.459 --> 00:05:57.019
12월에 835건, 1월 달에 1413건

100
00:05:57.019 --> 00:05:58.899
그러니까 지금 보면 실제로

101
00:05:58.899 --> 00:06:02.579
작년 1월 달이 1400건이에요

102
00:06:02.579 --> 00:06:04.899
근데 지금 2500건이잖아요

103
00:06:04.899 --> 00:06:07.579
비교해보면 거래량이 확 늘었죠

104
00:06:07.579 --> 00:06:09.420
근데 느낌이 다른 게

105
00:06:09.420 --> 00:06:13.540
얘는 평균 거래 가격이 올라가면서

106
00:06:13.540 --> 00:06:16.700
거래량이 늘어가는 추세로 가는 거예요

107
00:06:16.700 --> 00:06:19.660
그러니까 거래 가격이 올라가면

108
00:06:19.660 --> 00:06:25.420
오히려 좀 매매 거래량이 줄어야 되는데 거래량이 늘어요

109
00:06:25.420 --> 00:06:28.619
그러면 이거는 상승 흐름으로 볼 수 있겠구나

110
00:06:28.619 --> 00:06:30.739
이렇게 예측을 해볼 수 있는 거죠

111
00:06:31.481 --> 00:06:35.179
저희가 항상 보던 게 매물량도 중요하다고 말씀을 하셨잖아요

112
00:06:35.179 --> 00:06:38.100
이렇게 거래량이 30% 정도 증가했을 경우에

113
00:06:38.100 --> 00:06:40.739
매물량이 좀 사람들이 다시 거둬들이지 않을까?

114
00:06:40.739 --> 00:06:42.299
약간 이런 생각이 들긴 하거든요

115
00:06:42.299 --> 00:06:44.059
그래서 한번 보면은

116
00:06:44.059 --> 00:06:48.100
지금 아실의 서울 지역 거래량 그래프를 보고 있습니다

117
00:06:48.100 --> 00:06:48.739
매물량

118
00:06:48.739 --> 00:06:54.140
네, 매물량이죠. 매물량이 작년에 우리가 이 꼭짓점 있죠?

119
00:06:54.140 --> 00:06:58.739
이쪽 꼭짓점을 보면서 8만 건이 넘어간다

120
00:06:58.739 --> 00:07:03.179
이렇게 얘기를 하면서 매물이 늘어나고 있다

121
00:07:03.179 --> 00:07:04.179
이런 얘기를 했었어요

122
00:07:04.179 --> 00:07:07.899
근데 23년도에 매물량이 줄었다가

123
00:07:07.899 --> 00:07:11.980
다시 지금 매물량이 늘어나고 있는 그런 추세로 가고 있어요

124
00:07:11.980 --> 00:07:15.059
그러니까 거래량은 늘었는데 매물량도 늘어났다

125
00:07:15.059 --> 00:07:19.220
이것도 상승으로 보기에는 어려운 거죠

126
00:07:19.220 --> 00:07:23.260
그러니까 매물이 상승으로 가려면

127
00:07:23.260 --> 00:07:25.420
매물이 줄면서 거래량이 상승한다

128
00:07:25.420 --> 00:07:30.579
그러면 아마 거의 평균 거래 가격도 올라갈 겁니다

129
00:07:31.299 --> 00:07:35.339
나오는 뉴스들 보면 전세가가 많이 올랐다 이런 얘기도 있잖아요

130
00:07:35.339 --> 00:07:36.940
그래서 진짜 전세가가 계속 올라서

131
00:07:36.940 --> 00:07:39.660
심지어는 갭투자가 많이 증가하고 있다

132
00:07:39.660 --> 00:07:41.820
이런 기사들도 제가 많이 봤어요

133
00:07:41.820 --> 00:07:44.380
전세 얘기도 좀 궁금해하실 것 같거든요

134
00:07:44.380 --> 00:07:50.899
참 제가 볼 때는 사람들은 과거를 너무 빨리 잊는다

135
00:07:50.899 --> 00:07:55.059
지금 전세 가격이 뭐 예를 들어서 올랐다 쳐도

136
00:07:55.059 --> 00:07:58.220
지금 전세가율이 굉장히 낮거든요

137
00:07:58.220 --> 00:08:02.859
그런 상태를 가지고 갭투를 막 종용하는 듯이

138
00:08:02.859 --> 00:08:06.500
갭투를 해야 되는 거 아니냐 이런 식으로 얘기를 하는데

139
00:08:06.500 --> 00:08:10.980
너무 과거의 상황과 비교가 안 되는

140
00:08:10.980 --> 00:08:13.169
그냥 하루하루를 비교하는 느낌?

141
00:08:13.169 --> 00:08:17.820
이런 느낌으로 기사를 쓰는 게 안타깝기도 하고

142
00:08:17.820 --> 00:08:23.619
이게 기사를 좀 모르는 사람들은 속기도 좋겠다

143
00:08:23.619 --> 00:08:30.299
그래서 과거의 상황을 우리는 빨리 잊으면 안 돼요

144
00:08:30.299 --> 00:08:33.659
그런 거를 비교하면서 한번 눈여겨봤으면 좋겠는데

145
00:08:33.659 --> 00:08:36.619
전세 금액이 올라가고 있다 하면

146
00:08:36.619 --> 00:08:38.659
아까도 얘기했듯이 똑같아요

147
00:08:38.659 --> 00:08:43.059
거래량이 느는 것과 평균 가격이 상승하느냐

148
00:08:43.059 --> 00:08:47.820
평균 가격이 어떻게 되느냐 이걸 보면 지금 추세가 보이거든요

149
00:08:47.820 --> 00:08:52.739
지금 보시면 일단 거래량을 먼저 볼게요

150
00:08:52.739 --> 00:08:55.419
지금 이 빨간 게 매매 거래량이고

151
00:08:55.419 --> 00:08:57.219
초록색이 월세 거래량이고

152
00:08:57.219 --> 00:09:02.099
맨 위에 있는 이 파란색 선 그래프가 전세 거래량인데

153
00:09:02.099 --> 00:09:03.900
전세 거래량을 보면

154
00:09:03.900 --> 00:09:11.900
12월에 12,223건이었는데 1월에 11,744건이에요

155
00:09:11.900 --> 00:09:15.179
오히려 전세 거래량이 줄었어요

156
00:09:15.179 --> 00:09:17.619
그리고 지금 과거랑 비교해 보면

157
00:09:17.619 --> 00:09:21.020
이때가 언제죠? 23년 3월이에요

158
00:09:21.020 --> 00:09:25.780
3월에 16,000건이었습니다. 지금이 11,700건

159
00:09:25.780 --> 00:09:30.539
무려 4,000건이 넘게 줄어든 상태라는 거예요

160
00:09:30.539 --> 00:09:36.179
실제로 지금 전세 거래량도 많이 줄어 있는 상태고

161
00:09:36.179 --> 00:09:40.099
특히나 지금 전세 평균 가격을 보면

162
00:09:40.099 --> 00:09:42.619
12월달이 가장 높긴 했어요

163
00:09:42.619 --> 00:09:52.140
12월달이 5억 7,437만원이죠. 1월달이 5억 4,628만원이에요

164
00:09:52.140 --> 00:09:54.219
줄어들었는데요

165
00:09:54.219 --> 00:10:01.140
그러니까 오히려 지금 3천만 원 정도

166
00:10:01.140 --> 00:10:05.659
거의 3천만 원 정도 떨어진 가격인 거예요

167
00:10:05.659 --> 00:10:10.140
그러면 지금 전세 가격이 폭등, 전세난

168
00:10:10.140 --> 00:10:12.340
이런 얘기가 나오고 있는데

169
00:10:12.340 --> 00:10:16.659
실제로 통계 지표로 보면 상승 느낌은 거의 없다

170
00:10:17.380 --> 00:10:22.380
이런 걸 보면 평균이니까 그래도 시장을 좀 제대로 보려면

171
00:10:22.380 --> 00:10:25.059
특정 지역이 이끌어갈 것이다

172
00:10:25.059 --> 00:10:26.780
이렇게도 볼 수도 있는 거잖아요

173
00:10:26.780 --> 00:10:28.460
근데 이걸 먼저 딱 보는 게 나은 건가요?

174
00:10:28.460 --> 00:10:33.739
그러니까 특정 지역에 한두 건 정도 높은 거래는 일어날 수 있어요

175
00:10:33.739 --> 00:10:36.380
근데 제가 항상 강조하는 게 뭐냐면

176
00:10:36.380 --> 00:10:42.859
부동산은 절대 개별 아파트의 흐름이 단독적으로 움직일 수는 없어요

177
00:10:42.859 --> 00:10:46.659
부동산은 한 시장으로 다 연결이 돼 있기 때문에

178
00:10:46.659 --> 00:10:49.299
그게 시간이 지나고 나면

179
00:10:49.299 --> 00:10:52.140
다 비슷비슷한 흐름으로 바뀌게 된다는 거예요

180
00:10:52.140 --> 00:10:54.979
그래서 입지 분석할 때 조심해야 될 게

181
00:10:54.979 --> 00:10:58.380
이 입지만 좋다고 해서 이 입지가 계속 올라가느냐?

182
00:10:58.380 --> 00:10:59.619
그렇지 않다는 거예요

183
00:10:59.619 --> 00:11:02.419
전체적인 흐름을 따라가는 거니까

184
00:11:02.419 --> 00:11:04.685
그래서 평균 거래량이 중요한 겁니다

185
00:11:04.685 --> 00:11:07.820
알겠습니다. 오늘은 1월 거래량을 살펴봤는데요

186
00:11:07.820 --> 00:11:13.940
12월에 비해 30% 정도 증가한 2,490건이 나왔어요

187
00:11:13.940 --> 00:11:15.659
근데 이걸 좀 자세히 봐야 되는 게

188
00:11:15.659 --> 00:11:18.739
거래량이 는다고 해서 가격까지 상승을 했냐

189
00:11:18.739 --> 00:11:20.820
이걸 봐야 되는데 그건 아니었던 거죠

190
00:11:20.820 --> 00:11:22.739
가격은 오히려 하락을 하였고

191
00:11:22.739 --> 00:11:25.140
그리고 소장님이 말씀하신 게 가장 중요한 거는

192
00:11:25.140 --> 00:11:27.460
부동산의 추세가 가장 중요하다

193
00:11:27.460 --> 00:11:30.260
그렇기 때문에 이 거래량이 계속 늘어나는 건지

194
00:11:30.260 --> 00:11:33.500
2월도 좀 중요하게 봐야 될 상황인 거죠

195
00:11:33.500 --> 00:11:38.299
그렇죠. 항상 뭐냐면 그 달을 기점으로 보지만

196
00:11:38.299 --> 00:11:41.179
그 다음 달, 그 다음 달 계속 이어지는

197
00:11:41.179 --> 00:11:44.940
그러니까 분위기가 이어지느냐 이게 가장 중요한 거예요

198
00:11:44.940 --> 00:11:46.885
근데 지금 흐름상으로는

199
00:11:46.885 --> 00:11:49.419
거래량은 일시적으로 반등을 했지만

200
00:11:49.419 --> 00:11:52.979
가격면이나 전체적인 분위기로 봤을 때는

201
00:11:52.979 --> 00:11:55.580
하락 분위기를 이어가고 있는

202
00:11:55.580 --> 00:11:59.219
그런 선에서 벗어나지를 않고 있다

203
00:11:59.219 --> 00:12:02.299
이렇게 분석을 하는 게 맞을 것 같습니다

204
00:12:02.299 --> 00:12:05.219
그래서 여기서 2월 달이 중요한 게

205
00:12:05.219 --> 00:12:09.299
2월 달 거래량이 1월보다 더 늘어나고

206
00:12:09.299 --> 00:12:11.500
그 다음에 평균 거래가격이 늘어나고

207
00:12:11.500 --> 00:12:16.380
이렇게 되면 좀 반전 느낌이 있겠구나 이렇게 볼 수 있는 거고

208
00:12:16.380 --> 00:12:19.380
2월 달이 오히려 1월보다 거래량이 줄어들고

209
00:12:19.380 --> 00:12:22.560
평균 거래가격은 하락했다 이렇게 보면

210
00:12:22.560 --> 00:12:26.460
하락 추세로 이제 꾸준히 내려가겠구나

211
00:12:26.460 --> 00:12:28.260
이렇게 보는 흐름이 많은 거죠

212
00:12:28.260 --> 00:12:31.009
근데 지금 추세의 흐름으로 보면

213
00:12:31.009 --> 00:12:33.099
거래량도 좀 줄어들 가능성

214
00:12:33.099 --> 00:12:40.380
그리고 평균 거래금액도 줄어들 가능성이 많은 상황이라고

215
00:12:40.380 --> 00:12:42.099
보시면 되지 않을까 싶습니다

216
00:12:42.739 --> 00:12:44.900
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

217
00:12:44.900 --> 00:12:49.419
저희는 한 달 뒤 2월 거래량을 찍기로 하죠

218
00:12:49.419 --> 00:12:50.619
네, 알겠습니다

219
00:12:50.619 --> 00:12:52.619
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을

220
00:12:52.619 --> 00:12:54.219
사랑해 주신 여러분께 감사드리고

221
00:12:54.219 --> 00:12:57.700
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

222
00:12:57.700 --> 00:12:58.700
감사합니다