반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
- 소장님 저희가 이전에 인구감소 영상을 찍었었잖아요 - 그렇죠
인구감소가 지금 심각해지고 있고
인구감소 요소가 시장 하락과 맞물린다면 시너지 역할을 낼 것이다
- 좀 심각해질 것이다 이런 얘기를 했었어요 - 네, 그렇죠
그 영상에 댓글에 정말 많이 달렸는데요
맞는 말이다 이런 댓글도 있는 반면
아니다 대한민국 인구는 감소할지언정
외국인들이 지금 많이 들어오고 있지 않느냐
외국인의 유입 또한 무시 못한다 그러고 이제 하락하는 거는 아니다
이런 댓글도 많았어요 보셨나요, 소장님?
네, 봤습니다
그래서 이 부분을 좀 저희가 좀 짚고 넘어가야 될 것 같은 거죠
외국인 유입이 좀 적지 않거든요
정보도 뭐 많이 받을 것이다 이런 얘기도 하니까 소장님 의견이 궁금합니다
사실 지금 우리나라 인구감소 상황이 심각하게 진행이 되고 있기 때문에
결국에는 출산율, 출생률만 높여서는 해결이 어려울 거다
이렇게 생각을 하고 이제 이민 정책을 아마
- 적극적으로 피지 않을까 이런 생각을 하긴 해요 - 네
그러면 이제 우리나라에 외국인들이 많이 들어올 것이고
인구가 늘어날 수 있겠죠
인구가 늘지는 않아도 감소폭을 많이 줄여둘 수는 있을 거다
이렇게 이제 생각할 수 있는데
그러면 이게 이제 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것이냐
이 부분을 이제 잘 따져봐야 되는데 착각하기 쉬운 부분이 있어요
수요는 곧 인구다 이렇게 이제 생각하는 경우들이 있는데
이게 가장 큰 착각이에요
근데 이게 착각이라고 하기에는 우리나라뿐만 아니라
미국이라든가 캐나다 이런 곳들도 이민 정책을 좀 적극적으로 해서
지금 많은 사람들이 유입이 됐고 늘어났잖아요
근데 지금 인구가 많이 유입되면서 집값이 올라가다 보니까
인구 정책을 좀 줄이겠다 이런 식으로 또 해서 상관 관계가 있는 게 아닐까?
이런 생각을 할 수도 있을 것 같거든요
그렇죠 그러니까 이제 그 측면을 따져봐야 될 게
그러니까 인구가 곧 수요는 아니다
우리가 그 정확히 따져봐야 될 게 뭐냐면 수요
수요의 사전적 용어를 정확히 한번 따져봐야 돼요
수요는 뭐라고 하냐면 구매력을 동반한 사고 싶은 욕구예요
이게 충족돼야만 수요로 연결이 되는 거예요
그래서 이민자들이 과연 부동산에 구매력을 동반한 수요 욕구가 있는
수요로 이어질 것인지를 따져봐야 되는 거예요
그랬을 때 외국과 비교를 하자면
특히 미국과 우리나라를 비교하자면
이민 정책에 있어서 구매력이 완전히 달라요
미국의 이민자들은 주로 어떤 사람들이 이민을 하냐
구매력을 동반한 사람들이 꽤 많이 들어갑니다
그러니까 고소득, 고학력 자산가들이 미국으로 이민을 많이 가죠
그러니까 우리나라도 지금 미국으로 이민 생각을 하는 사람들이 꽤 많을 거예요
근데 그 사람들이 못 사는 사람들이 미국을 가려고 하느냐 그렇지 않아요
대부분 다 잘 사는 사람들이 가려고 해요
그러니까 미국 같은 경우는 업종이나 이런 것들이 첨단화되고 있어서
그쪽에 필요한 인력들이 막 대거 유입이 되고 있잖아요
우리나라에 지금 이민 오고 우리나라에 국가로 들어오는 사람들은
대부분 업종이 어디 쪽에 있냐면 3D 업종
3D 업종 아이러니한 게 그동안의 인구는 늘었었잖아요
느는 과정에서 이 3D 업종의 인구
일할 사람들은 우리나라 사람들은 싹 빠졌어요
그럼 당연히 실업률은 엄청 높아지게 돼 있는 거예요
그런데도 3D 업종에 일할 사람이 없어서
결국에 외국인 노동자로 채울 수밖에 없는 그런 상황들이 만들어졌어요
그러니까 지금 우리나라로 오는 인력들은 다 대부분 동남아
아니면 조선족들 이런 사람들이 온다는 거예요
근데 이 사람들이 부동산 구매력을 가지고 있느냐 따져봐야죠
근데 잘 보면 현장에서 보면 이 사람들은
와서 일해가지고 여기에 정착하려고 온 사람들 거의 없어요
자국에 있는 가족들을 부양하기 위해서 온 사람들이에요
그러면 이 사람들은 뭐냐면 돈을 벌어서 한 달 벌었잖아요
그럼 거기에 일부를 다 본국으로 송환을 해요
이 사람들이 하루 벌어서 목돈을 가지고 오는 것도 아니고
벌어서 모아가지고 부동산을 사야 되는데 그럴 여력이 없어요
그러니까 지금 인구는 늘어요
외국에서 오는 인구는 느는데 이 사람들이
부동산을 소비할 수 있는 구매력을 동반한 사람이 거의 없다는 거예요
(아파트 사이클 연구소)
근데 또 생각해 보면 사는 것도 그런 수요로 볼 수 있지만
우리나라에 거주를 하게 되면 사지 않아도 임차를 할 거 아니에요
- 임차 수요는 늘어날 거겠죠 - 네 맞아요
근데 임차 수요가 늘어나면 누군가는
혹은 투자자든 이런 수요가 있으니까 임차 수요가 있으니까
매수를 해서 집을 공급을 할 것 같거든요
그렇게 널리 보면 이것도 또 하나의 상승의 요인이 아닐까 이렇게 생각이 들거든요
제가 한 예를 들어 드릴게요
저희 처가집이 대학교 앞에서 원룸을 하고 있거든요
원룸을 하는데 대학교 앞에서 지방에 있는 대학이에요
학생들을 대상으로 연세를 받아서 줬어요
지금은 방이 7개가 있는데 100% 외국인 노동자들로 채워졌어요
외국인 노동자들로 월세를 받아서 생활합니다
근데 지금 처가집에 있는 집을 팔려고 내놨어요
내놨는데 사실 비싼 가격도 아닙니다
방이 6개, 7개가 있고 거주를 또 하고 있어요
- 거주하는 것도 주인집이 같이 있는 - 주인집이 따로 있고
그래서 1억 초반으로 내놨거든요
수익률로 따지면 한 20% 가까이 나와요
굉장히 좋은데요? 수익률이
근데 아무도 안 쳐다봐요
부동산도 쳐다보질 않아요
- 뭘까요? 이건 수익률을 봤을 때는 10% 넘어가는 거면 정말 높은데 - 좋죠
그러니까 이거를 사실 유튜브나 이런 걸로 내면 금방 팔리겠다
이런 생각은 해요
근데 동네 부동산들이, 그러니까 동네에서 이걸 찾는 사람들이 없는 거예요
그러니까 전국으로 알려지면 아마 전국에서 투자자들은 있으니까
이런 물건을 모르잖아요 매칭이 안 되는 거예요
그래서 실제로 이런 게 투자로 연결되고
집값이 올라가는 용도로 쓰이질 않는 거예요
그러니까 지방에 다 지금 이런 상태라는 거예요
대학가 주변의 원룸들은 신축으로 만들어진 데들은 대학생들은 신축으로 가요
근데 구축들은 이제 리모델링 하거나 이런 거에서 좀 뒤처진 데들은
이제 노동자들로 채워지는 거예요
외국인 노동자들로
그래서 이 외국인 노동자들은 이제 공장으로 일하러 가거나 아니면
주변에 있는 농가, 축가 이런 데로 이제 일을 하러 매일 다니는 거예요
근데 해보니까 이게 또 만만치 않은 변수가 있더라고요
그러니까 학생들이 임차로 있을 때와
외국인이 임차인으로 왔을 때가 관리할 때 완전히 달라요
학생들은 주로 밥을 집에서 잘 안 해 먹잖아요
사 먹지를 않으니까
- 학식이 있으니까 - 네
이제 가끔 술 먹고 주먹질을 하거나 발길질을 해서
문이 부서지는 경우가 있는데
그런 경우를 제외하고는 사실 오히려 깨끗하다? 이런 느낌이 있는데
거주하는 시간이 별로 없을 것 같아요
네 근데 이 외국인 노동자들은 집에 와서 항상 밥을 다 해 먹어요
밥을 해 먹는데 우리나라 사람들이 먹는 거에 비해서 기름기가 굉장히 많거든요
근데 이거를 하수구에 그냥 버려요
그래서 하수구가 조금 추워진다 싶으면 하수구가 막히는 거예요
그러면 이거 뚫어주는, 하다 못해 뚫어주는 기계도 샀어요
그래가지고 가끔씩 저희가 가서 이거 해주고
이게 저희로 안 되면 업자를 또 부르는 거예요
그러니까 이런 게 비일비재하다
그러니까 이게 그냥 임차만 잘 맞춰진다 해서
집값 상승으로 연결되기가 쉽지 않은 부분이 있다 라는 거예요
(아파트 사이클 연구소)
그래도 많은 사람들이 지금 적은 수가 오는 게 아니니까
지금까지도 많이 왔는데 앞으로도 많이 오면
지방뿐만 아니라 도심에도 많이 들어올 것 같고
정부에서도 그런 제조업이나 이런 것처럼 좀
외국처럼 좀 탄탄한 능력이 있는 이민 정책을 피겠다
이렇게 하면 좀 달라지지 않을까 생각을 하는데요
물론 이제 그게 변수가 될 수는 있어요
그러니까 핵심은 뭐냐면 구매력을 동반한 구매 의사를 가진 사람이 와야
부동산의 어떤 상승 요인이라도 될 수 있는데
그러려면 이제 말씀을 하신 것처럼 고학력, 고소득 업종의 사람들이
많이 유입이 돼야 되는 거죠
그런데 그런 측면에서 지금까지의 우리나라의 이민 정책이나 이런 걸 봤을 때
그리고 우리나라의 기업 정책
그러니까 우리나라에서 지금 가장 어떻게 보면
우리는 이제 주식 채널이 아니니까 좀 다를 수 있는데
주식 채널에서 가장 많이 나오는 이슈가 뭐냐면
너무 대기업 오너 위주의 정책이다 이거죠
리스크가 너무 크다
그래서 외국인들이 들어와서 해보다가 나간다 이거잖아요
그러니까 순수 경영을 위한
경영을 잘 해가지고 뭔가가 잘 이루어지고 이런 시스템이어야 되는데
오너가 다 대기업 일가예요
이 사람이 능력이 있건 없건 상관없이
대기업 오너들 일가들에게 물려주는
그리고 그 물려주기 위한 일종의 분식회계라든지
이런 것들이 지금 진행되고 있잖아요
이거를 뒤엎지 않고서는
외국에 능력 있는 사람들이 와가지고 내 능력을 펴보겠다
이게 한계가 있지 않을까 싶어요
(아파트 사이클 연구소)
그러면 지금의 이 시장을 어떻게 바라보는 사람들이 많은 건지
그러니까 제가 볼 때는 집을 가진 사람 입장에서는
집을 팔 거 아니면 가지고 있을 거면 하락하는 게 싫을 거 아니에요
그러니까 지금 인구감소는 현실이잖아요
그러니까 인구감소로 인해서 하락장이 벌어진다는 게
어떻게 객관적으로 보면 필연적인 상황 같은 거예요
그러면 여기에 집을 가진 사람들은 변수에 기대게 되는 거죠
그 변수가 바로 이민인 거예요
외국인들이 들어오면 그나마 괜찮지 않을까 이런 얘기들을 하는데
사실 뭐랄까 객관적이고 합리적인 추론이라면
사실 그런 거는 기대할 만한데
지금 같은 경우에 이민 정책에 기대는 거는 사실 이건 뇌피셜에 가까운 거죠
(아파트 사이클 연구소)
한 가지 좀 더 궁금한 거를 보면 지금 실제로요, 소장님
서울에서도 보면 건대입구, 대림
거길 보면 진짜 작은 사회를 이뤘구나 싶을 정도로
중국인의 이민자 수도 되게 많고 듣기로는
중국인들은 보내기도 하지만 내가 여기서 자수성가를 하면
가족들을 다 끌고 와서 한국에서 또 정착하고 한다고 하더라고요
그래서 이런 부분은 좀 달리봐야 되지 않을까 싶거든요
지금 사람들이 많이 중국인들이
우리나라 집을 살 수 있는 환경과 현실에 대해서
약간 분노하기도 하고 반면으로는 또 기대도 하는 거잖아요
이런 일이 벌어지고는 있는데
사실 중국인들이 세계적으로 이렇게 돌아다니면서
부동산을 휩쓸면서 집값을 올린 적이 굉장히 많긴 해요
왜냐하면 구매력이 있으니까
그리고 사실 이 사람들이 자국에 와서 그러니까 자국이 아니고 타국
그러니까 예를 들면 우리나라 아니면 캐나다, 미국 이런 데 가서 생활하면서 사는 것보다
그냥 자국에 있으면서 투자하는 사람들이 꽤 많았던 거죠
그렇게 보면 실질적으로 좀 분리를 해보면
우리나라에 와서 대림에 사는 사람들
만약에 그 사람들이 어디를 살까?
대림에 있는 쪽이 많이 샀겠죠
그럼 대림이 폭등을 했어야 되는데 사실 그렇지도 않거든요
그러니까 제가 볼 때는 사실 중국인들이 집을 사는 행위도
사실 시장을 따라가는 경향이 많이 있어요
그러니까 지금은 중국인 거래도 사실 별로 없잖아요
그런 측면이 하나 있을 수 있고
두 번째는 중국의 경제적 사정도 굉장히 중요하다
그러니까 중국의 경제가 정말 막 활발하게 돈이 막 벌려서 돈이 넘쳐나요
그러면 이 남는 돈을 가지고 여기저기 막 투자해서
자산을 불리려고 하는 행위들이 일어날 수 있겠죠
근데 지금 문제가 중국이 급격하게 지금
부동산 시장이 무너지고 있는 중이거든요
그럼 중국에 있는 사람들이 돈을 지금 빼서
타국에다가 투자할 수 있는 여력이
현저하게 지금 줄어들고 있는 상황이라는 거예요
그러니까 돈이 묶여 있는 거죠
지금 중국도, 중국 사람들도 경제도 안 좋고
부동산 시장은 특히 지금 거의 폭망 중에 있으니까
심각한 상황이라는 거예요
그런 상황에서 중국인의 자금이 넘어와서
우리나라 부동산 시장, 지금같이 하락 시장에서
이걸 상승으로 돌릴 정도의 여력이 충분하냐
제가 볼 때는 그렇지 않습니다
그리고 많은 분들이 현실적으로 간과하고 있는 부분이
저는 현장에 있었잖아요
제가 분양 현장에 있을 때 외국인이 분양받을 때 정말 힘들었어요
그러니까 지금은 소득 증빙이 되게 중요하거든요
소득 증빙이 없으면 대출을 아예 안 해줍니다
그래서 외국인 같은 경우 소득 증빙을 하려면 어마어마하게 힘들어요
자국에서, 우리나라에서 살고 있는 사람도
소득 증빙을 하려면 우리나라보다 훨씬 더 진짜 까다로워요
그래가지고 이분들이 나는 어떻게 대출을 받지? 나는 신기해
제가 능력이 없어서 그런가 이런 생각도 드는데
우리는 계약을 시켜야 되잖아요
그때 당시 현장에 있을 때 계약시키려고 하다 보면
제가 대출 관련된 사람들 여기저기 다 물어봤거든요
근데 통과되는 사람이 없었어요
그래서 계약 못한 사람도 굉장히 많았어요
중국인이라고 해서 투자를 하고 싶어서
내가 이거 하나 사놓고 싶다 이렇게 해서 거소증이라고 하죠
이게 있느냐 없느냐에 따라서 완전히 달리는 거예요
거소증이 있으면 소득 증빙이 돼야 되고 어쨌든 소득 증빙이 돼야 돼요
근데 외국에 있는 사람은 소득 증빙이 안 돼요
우리나라에서 인정을 안 해줘요
제가 좀 몰라서 그런데 대출을 받는 게
꼭 우리나라 은행에서 받아야 되는 건지
자국의 은행에서 대출을 일으켜서
이렇게 내는 건 안 되는 건가요?
그거는 우리나라하고 상관이 없는 게
이 사람은 자국에서 대출을 받았잖아요
그럼 현금 다 가지고 오겠죠
그러니까 저한테 와서 할 때는 돈이 필요한 거잖아요
그러면 대출을 이미 받아서 왔으면
저한테 현금 다 내밀면 되는 거예요
그러니까 지금 자국에서 돈을 이만큼만 가지고 와서
집을 사려고 할 때 부족하잖아요
그럴 때는 자국에 대출이 안 되니까 일로 온 거죠
대출이 됐으면 갖고 왔겠죠
그러니까 상관이 없는 거예요 그거는
(아파트 사이클 연구소)
구매력이 있어도 가장 중요한 건 일단 부동산 시장에 따라서
그 구매력이 우리나라에 유입이 되는지를 그게 첫 번째 봐야 되는 거고
현재 중국 경제 상황도 좋지 않기 때문에 묶이는 돈이 많다 보니
우리나라 부동산 시장에 흘러갈 돈은 그렇게 크지 않다
그렇게 좀 정리해 볼 수 있을 것 같아요
오늘은 저희가 이전에 올렸던 인구감소 영상에서 많이 달렸던
인구감소가 되어도 외국인 이민자들이 유입될 것이라
괜찮을 것이다 라는 이 댓글에 대한
좀 정확하게 짚어보는 영상을 찍었습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다