반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 올해 24년이잖아요
저희가 2023년에 큰 타이틀을 거머쥐었더라고요
2023년 OECD 국가 중 노인 빈곤율이
대한민국이 1위를 했습니다
소장님 보면요, 대한민국 사람이라면 성실함 이런 거는 진짜
다른 나라 못지않게 대단하다 그런 것 같거든요
누구보다 열심히 살고 누구보다 힘들게 준비를 하는 것 같은데
노인 빈곤율이 1위를 했어요
왜 그런 걸까요? 이해가 되지 않아요
사실 뭐 제가 볼 때는 제가 이쪽 분야의 전문가는 아니지만
눈에 띄는 것들이 요즘 더 심화되고 있는 부분이 있는데
교육비가 아닌가 싶어요
우리 때 보면 반에서 1등 하면 서울대 간다고 생각했어요
근데 요즘 그렇지 않잖아요
그러니까 주변 사람들만 봐도
기본적으로 이제 고등학생 되면
학원비를 한 2, 300 쓰는 게 아닌가 이렇게 보여지고
그렇다고 해서 2, 300 쓴 지인들의 자녀들이
서울로 간 사람을 본 적이 별로 없어요
말씀은 지금의 이런 노후준비금이 교육비로 흘러들어가서
노후 준비를 못하는 거다 이렇게 보시는 건가요?
그러니까 대부분이 사실 지금 월급을 받잖아요
그러면 생활비 쓰고 남은 돈은
거의 교육비에 투자하는 게 아닌가 싶을 정도로
저축을 할 만한 여유 자금이 지금 없는 게 현실 아닌가요?
근데 이게 문제가 뭐냐면
이 교육비로 들어간 돈은 인풋이라고 하죠
그러면 아웃풋은 인풋 대비 아웃풋이 이렇게
많이 형성돼서 나와야 되는데
교육비는 인풋이 들어가면 소멸돼요
자녀들 자기 먹고 살기에도 빠듯한 거죠
그러니까 우리가 인풋을 했으면
사실 인풋을 한다는 게 자녀가 잘 되길 바라는 거잖아요
그러면 자녀가 잘 돼서
자녀가 나를 부양을 해야 되는 거잖아요
근데 자녀가 커가지고
자기 자녀 부양하는데 돈이 다 들어가
노후에 부모님을 책임져줄 수 있는 아웃풋이 되지 않는다는 거죠
근데 보면 소장님, 기대수명은 길어진 반면
일을 하는 근로소득의 기간은 또 줄어든다는 거죠
사실 저희도 궁금해가지고 이거 얘기하다가
도대체 언제쯤 퇴직할까
그래서 찾아봤더니 진짜 깜짝 놀랐어요
우리 다 깜짝 놀라지 않았나요?
우리가 그 얘기하기 전까지만 해도 뭐 정년이 60세고
65세로 늘려진다
뭐 이렇게 얘기해서 그렇게 얘기할 때는 기준이
한 60 전후로 이렇게 잡혀져 있었는데
깜짝 놀란 게 49세였어요
그러면은 소득이 없는 구간이
그러니까 50세로 치고 85세까지
35년 동안이 소득이 없는 구간이라는 거예요
이걸 심지어 보면요, 소장님
뭐 요즘은 늦게 졸업하고 이런 걸 따지면
30세에 회사를 들어가서 50세로 하면
돈을 버는 구간은 20년인데
그걸로 살아갈 날은 더 길어지는 거죠
그러니까 진짜 생각해보면
자녀한테 돈을 아예 안 쓰고
내가 번 돈만 잘 모아서
그 돈으로 죽을 때까지 살아도 부족한 거잖아요
그러니까 지금 아마도 구독자분들이든 아니면 다른 그냥 일반인들은
그냥 벌어서 노후를 해결할 수 있는 방법은 없겠구나
이렇게 보면 투자는 필수다 이렇게 받아들일 것 같은데
요즘 나오는 뉴스들 보잖아요
그럼 노후 빈곤뿐만 아니라 노후 파산
파산이라는 단어도 붙어요 소장님
이게 참 투자, 재태크 이런 단어들이
최근 몇 년에 되게 많이 사람들 입에 오르내리고
관심을 가졌던 것 같은데
노후 파산이라는 거는 좀 이거 뭐지?
약간 이렇게 반대되는 의견이다
약간 이렇게 느낄 것 같거든요
좀 안타까운 현실인데
그러니까 노후를 대비하는 측면에서 투자를 해야 되잖아요
그러면 가는 방향이나 준비가 잘 되어 있어야 되는 게
투자도 약간 공격적인 투자가 있고 안정적인 투자가 있어요
그래서 약간 젊었을 때는 기회가 있기 때문에
약간 공격적인 투자 쪽으로 갈 수 있어요
근데 노후를 대비하는 용은
사실 이게 공격적인 투자가 되어서는 안 돼요
그러니까 안정적인 투자가 돼야 되는데
사실 지금 노후 파산 이렇게 가는 사람들을 자세히 보잖아요
그럼 제가 보면 이분들은 뭐가 느껴지냐면
안정적인 투자를 한 게 아니고
공격적인 투자를 한 거예요
그래서 지금 영상을 보는 분들은 투자를 대비할 때는
방향을 정확하게 설정하고 가야 되는 게 아닌가 이런 생각이 들어요
그러면 부동산을 바라봤을 때 공격적인 것과
안정적인 투자를 어떻게 구별을 할 수 있을까요?
이게 이제 뭐냐면 예를 들면 대부분의 노인들은
안정적인 투자를 해야 된다고 생각은 하고 있어요
그래서 원칙은 잡고 있어요
그래서 뭘 접근하냐면
수익성 상품으로 접근을 하는 거예요
그래서 수익형 상품이라는 게 대표적인 게
상가가 있고 오피스텔이 있고
그다음에 요즘 떠오르는 지산 이런 것들이 있어요
수익형 상품이라는 건
월세를 받을 수 있는 상품이잖아요
아마 여러분들은 이 구분을 못 할 거예요
저만 구분할 수 있어요 그게 뭐냐면
분양과 기존에 있는 부동산으로 좀 분리를 해야 되는데
이거를 동일하게 보는 거예요
그래서 착각을 하고
자기는 월세 투자를 한다고 생각하고 있는데
실제로 제가 볼 때는 시세차익형 투자를 했고요
그로 인해서 지금 파산하는 사람들이 엄청 많아진 거예요
이게 분양과 기존 부동산을 구별을 해야 된다 말씀하셨는데
어떤 요인에 의해서 이렇게 구별을 해야 될지
냉정하게 얘기하자면 자, 보세요
지금 안정적인 재테크는 뭐냐면 수익형
월세를 받는 거잖아요
그러면 어떻게 투자를 해야 되냐면
실질적으로 지금 월세를 받고 있는
그러니까 세입자가 맞춰져 있는
그래서 세가 정해져 있는
그리고 그거 대비 가격 해서
내가 여기서 얼마간의 수익이 벌어질지
정확하게 나와 있잖아요 이거는
내가 투입된 돈, 들어올 돈 그렇잖아요
이걸 사야 되는 거예요 그러면 뭐냐
예를 들어서 상가는 어떤 걸 사야 되냐면
어떤 상권에 가서 임대 맞춰져 있는 거 그걸 사는 거예요
오피스텔을 산다면 세입자가 들어와서 월세 얼마 받고 있는 거
그리고 매매가는 얼마인 거 이런 걸 사는 거예요
지식산업센터는 지식산업센터에 건물이 완공되고
이미 세가 다 맞춰져서 거기에 어떤 사업체가 들어와서
그 사업체가 월세를 얼마 내고
그리고 매매가는 얼마고 이런 걸 사는 거예요
근데 현실을 보잖아요
대부분 뭘 사냐면 분양하는 걸 사요
나는 상가를 사서 월세 투자를 할 거야
이렇게 생각하고 분양하는 걸 사요
오피스텔을 산다 그러면 다 뭘 사냐
지금 오피스텔로 분양하는 분양권을 사는 거예요
그래서 분양권을 사서 기다리고 있다가
입주하면 세 맞추고 이렇게 그러잖아요
지산을 살 때도 지산에 원래 있던 부동산
세 맞춰져 있는 걸 사는 게 아니고
지금 분양하는 걸 샀어요
근데 이렇게 세를 새로 맞추면
그것도 월세가 나오는 거니까 그것도 수익형 아니야?
이렇게 생각을 할 수도 있을 것 같거든요
그렇죠. 그거는 이제 거기에 따른 문제가 뭐냐면
너무 좋은 생각만 하는 거죠
그러니까 이게 세가 잘 맞춰질지
그리고 이 분양가가 정말 진짜 합당한 분양가인지
여기서 진짜 월세를 얼마 받을 수 있는지
그리고 내가 원하는 때에 세입자를 맞출 수 있는지
이 과정이라는 게 이게 다 리스크거든요
이걸 생략한 거예요
다 분양권 사서 분양업자라고 하죠
분양업자, 상담사들이 이건 월세가 얼마나 나오고요
또 중요한 건 여기서 가격이 얼마나 올라갈지 몰라요
이런 거에 현혹돼서 그걸 사는 게 더 낫다고 생각하는 거예요
그렇게 해서 받았는데 지금 현실이 뭐예요?
공실이잖아요 공실이 난 거를 이자를
이제 잔금 치렀잖아요 그래서 이자 내고
그 이자 낸 걸로 끝날 줄 알았더니
공실인데 관리비가 나와요 운영이 되고 있으니까
그리고 실질적인 지금 소유주는 자기니까
그리고 여기 세입자가 있으면 세입자가 관리비를 내는데
세입자가 없이 공실이니까
당연히 소유주한테 관리비가 나오죠 관리비 내고
근데 이걸 공실이니까 팔려고 내놨는데 팔리지도 않아
이 악순환이 되는 거잖아요
그러니까 지금 노후 파산의 문제는 다 뭘 가지고 있냐면
분양 받은 거를 분양을 내가 받아서
임대 맞출 거라고 생각하고
그것도 막 환상에 젖어있는 거죠
다 이 리스크를 생략을 해버린 거예요 좋은 것만 생각하고
여기에 피도 얼마 붙고 월세는 최대한 부르는 대로
여기서 200, 300 나옵니다
그래가지고 이것만 받으면 내 노후는 그냥
아무 걱정 없이 모든 게 해결이 되겠구나
이렇게 해서 받아가지고 갖고 있는 게 다 분양권이에요
상가도 분양을 받아서 지금 공실이잖아요
현실은 냉정하게 보면 정말 어마어마한 공격적인
시세차익형 투자로 가고 있는 거예요
이름만 월세 투자라고 하고
그래서 저는 사람들의 말을 믿지를 않았어요
왜? 표현은 월세 투자라고 했거든요
그러면서 왜 분양권을 사냐 이거죠
사람들이 정확한 내가 원하고
내가 해야 될 일을 구분을 못하고
그냥 자기도 모르게 시세차익형 리스크가 많은
부동산 투자를 해왔다라는 거예요
여기에서 문제가 있다는 겁니다
소장님이 강조하셨던 부분이
안정적으로 노후 준비를 하는 게 맞는 거고
부동산으로 했을 경우에는 수익형 부동산
내가 투자하는 게 정말 수익형인지를
기존 부동산인지 분양을 받는 건지 확실하게 구분을 해서
기존 부동산이 맞다면 그럼 그걸로
노후 준비를 할 수 있다고 보면 되는 건가요?
돼요. 충분히 됩니다
기존에 세 맞춰져 있는 부동산을 사잖아요?
그러면 종류가 상관이 없어요
다만 여기 안에 있는 세입자가
얼마만큼 오래 있을지에 대한 약간의 리스크
이 정도만 감수한다면 상가를 산다 그러면
세입자가 장사 잘되는 업종으로 들어와서 세가 맞춰진
그럼 거기서 나오는 월세 정확하잖아요
여기서 떨어지지 않아요
그래서 그 월세 나오는 거 봐서
매매 자금 투입되는 거 봐서
이게 얼마만큼의 수익률을 가지고
이거 계산하는 건 어렵지 않잖아요
그런 거 사면 되는 거예요
내가 오피스텔 투자를 하겠다
그러면 세 맞춰져 있는 거 이런 거 사가지고
이 세입자가 얼마만큼 살고
그다음에 또 다른 세입자는 언제 들어오고
이런 거를 계산을 해서
그러면 내가 수익률이 얼마고
이 월세 받아서 이자 이만큼 내고 남는 돈
이 정도면 내가 생활이 되겠네
오피스텔 같은 경우는 금액이 적으니까
이거 하나 가지고는 안 되네 그럼 몇 개를 사야지
이런 계획을 세우고 하고
지산 같은 경우도 마찬가지예요 지산 같은 경우도
예를 들어서 가산동이나 이런 데 가면
다 차 있어요 꽉 차 있습니다
그럼 거기에서 매매로 나오는 물건들이 있어요
예를 들어서 40평이면 200에 20만 원 이렇게 있어요
그러면 수익률 계산해 봐서 나쁘지 않네 그럼 이런 거 사서
이 업체는 보니까 시설도 많이 했네
당장 이사 갈 것 같지도 않고
업체명을 보니까 상장되어 있는 회사네
이렇게 판단이 되잖아요
리스크가 별로 없어요 리스크라는 게 단지
기존에 있는 세입자가 언제쯤 나갈 것인지
나가고 나면 맞춰질 것인지
근데 월세 투자라는 거는
항상 리스크가 제로인 거는 없는 거예요
리스크가 어느 정도는 있어요
그걸 감안하고 수익을 얻는 거란 말이에요
그렇기 때문에 안정적인 투자는
근본적인 리스크를 제거할 수는 없으니까 그거는 감안하고
그러니까 세입자가 언제 나갈지 이런 거는 리스크로
내가 대비를 하면 되는 거고
그런 거를 사면 안정적인 월세가 나오잖아요
그리고 내가 만약에 이렇게 생활하다 죽으면 남잖아요
그럼 그거는 자동적으로 내 자녀한테 상속이 돼서
내 자녀한테 도움이 될 수도 있는 거고
이렇게 가면 되는데 왜 분양권을 사냐 이거죠
소장님 말씀을 들으니까 어느 한 곳이
불확실한 곳이 없는 거예요
수익이나 비용이라든지 다 나와 있으니까
내가 딱 그 계획에 맞춰서
리스크가 더 생길 수 없는 것 같은데
분양이라는 거는 진짜 다 불확실한 거잖아요
세가 맞춰질지 안 맞춰질지 얼마에 맞춰질지
얼마에 살게 될지 이런 게 있으니까
그만큼 리스크가 더 큰 거겠죠
그러니까 지금 지나온 과정을 보면
대부분 다 상승장이었잖아요
아파트 상승장, 상가 상승, 지산 상승, 오피스텔 상승
예를 들면 오피스텔을 봐봐요. 오피스텔 하나 맞추면
원룸 사가지고 월세 맞추면 얼마 들어와요?
100만 원 이내로 들어오겠죠
100만 원은 많은데요
많이 받으면요
60만 원에서 70만 원 이 언저리에요. 많이 받아야 80만 원이고
여기서 이자 내고 나면 한 1, 20만 원 남아요
오피스텔 투자해가지고 1, 20만 원 남은 걸로
내 생활이 되느냐? 안 되거든요
그러니까 월세 투자를 하는 게 원칙적으로 맞아요
그래서 그런 걸로 하다 보면 계산을 좀 두드리다 보면
내 생활이 안정이 될까 이런 고민을 하고 있는데 보면
내가 오피스텔을 기존 걸 사려다 보니까 분양하는 게 있는데
오피스텔 산 사람들이 피가 3,000이 붙었네
5,000이 붙었네 막 이래요
그러면 예를 들어서 10만 원 번 거를
1년을 벌면 120만 원이잖아요
10년을 벌어야 1,200만 원이에요
근데 3,000만 원 번 거는
그러니까 3개 사서 10년치 벌 거를 하나로
분양권 하나 사서 올라가는 피로 벌어버린단 말이에요
그러니까 이게 자연스럽게 시세차익형으로 가게 되는 거예요
상승장을 경험한 사람들은
그래서 이 노인분들이
많은 사람들이 분양권으로 가게 되는 겁니다
그러니까 그런 거를 제대로 리스크나 이런 것들을 알려주고
원칙을 세워주는 게 아니고 그냥 돈만 벌면 된다
그래서 다 똑같은 얘기해요 전문가들이
노인들 월세 투자하셔야 됩니다라고 하고 거기서 끝나는 거예요
월세 상품에 이런 이런 이런 차이점이 있습니다
이런 얘기를 하는 사람은 아마 제가 최초일 겁니다
그렇잖아요. 이런 걸 구분하는 사람이 없어요
한 번도 그걸 달리 구분을 해서 생각해봐야겠다는 생각을
안 했던 것 같아요 이거 자체를
그러니까 이분들은 당연히
지금 자기는 시세차익형 투자를 하고 있는데
본인은 월세 투자하고 있다고 생각하고 갔어요
그러니까 제가 추가로 말씀드리자면
시장을 정확하게 흐름을 알고 있으면
시세차익형 투자도 괜찮아요
그게 공격적이지가 않아요
근데 시장을 모르는 사람이
이런 시세차익형 리스크가 큰 부동산을 취득하게 되면
잘못하면 진짜 이게 파산으로 갈 수도 있다
이런 거를 인지를 하셨으면 좋겠어요
그래서 지금 노후 대비 지금 은퇴를 앞두고 있는
40대 50대 분들이 정말 심각하게 한번 생각해봐야 될
주제가 아닌가 생각을 합니다
이렇게 마치도록 하죠
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을
사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다