안녕하세요
일상생활 속 부동산의 궁금한 점들을 해결해드리는 베짱이입니다
오늘은 이전에 저희가 올렸던 영상이 있었는데
그 영상에 댓글이 많이 달렸어요
그래서 약간 A/S 느낌으로 찍는 영상입니다 PD님
요즘 가계약금 반환에 관한 논란들이 있는데
받을 수 있다 돌려받을 수 없다
이런 논쟁들이 있더라고요 알려주세요
이게 솔직히 말하면요
가계약금이라는 게 논란이 있을 수밖에 없어요
가계약금이라는 용어 자체가 법률 용어가 아니기 때문에
가계약금에 대해 명확하게 기재해놓은 법규정이나
이런 게 없기 때문에 사람들이 많이 헷갈려해요
그래서 만약에 가계약금에 관한 논쟁이나 송사가 나타난다면
사람들이 이전에 나왔던 판례들을 보고서
해석하는 경우가 많습니다
이 해석이라는 여지 때문에 사람들이 많이 헷갈려하고
받을 수 있다 받을 수 없다
이런 논란이 꾸준히 나오는 것 같아요
그래서 대법원 판례가 가장 중요하다고 얘기했잖아요
대법원 판례를 보면요
가계약금 반환의 가장 큰 핵심은 계약의 성립 유무입니다
그래서 만약에 가계약금을 받은 이 행위가
계약으로 성립이 된다면
반환을 받을 수 없다가 대세입니다
그럼 가계약이라는 말이 100%가 아니더라도
계약으로 성립될 수도 있다는 게
어떻게 판단되는 걸까요?
대법원 판례를 보면
매매목적물 대금 지급 방법에 대한 당사자 간 합의가 있었다면
계약서를 쓰지 않아도 계약이 성립한다고 판결을 내렸습니다
예를 들면요 내가 들어갈 집 호수 나왔고요
내가 만약에 전세를 들어간다면
전세대금 2억 3억 이게 명시가 되었고
중도금이 있다면 중도금은 언제 내고
잔금은 언제 해서 입주를 언제 하겠습니다라는
당사자 간의 합의가 있었다면
계약서를 쓰지 않아도 이거는 계약으로 본다
그래서 계약으로서의 효력이 발생하기 때문에
가계약금은 반환을 할 수 없다라고 판례를 내주신 겁니다
그렇기 때문에 그거에 근거해서
만약에 당사자 간에 이런 중요한 내용에 합의가 있었다면
가계약금은 반환을 할 수 없다 이렇게 판결을 내렸고
실업무에서도 그렇게 통용이 되고 있습니다
그러면 또 어떤 경우를 보면 가계약을 하고도
가계약금을 돌려받는 경우들이 있던데요
요즘 최근 들어서요 대법원의 판례가 바뀌고 있어요
이전에는 계약의 성립 유무만 봐서
계약으로 성립이 된다면
가계약금을 반환을 받지 못한다라고 판결이 났는데요
2022년 대법원 판례에서 보면요
당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 약정이
명백하게 명시되어 있지 않으면
가계약금은 돌려받을 수 있다라고 판결이 내려졌습니다
그럼 해약금이라는 건 정확히 어떤 건가요?
저희가 당사자 간에 계약을 하잖아요
계약을 하면 이 계약에 구속되면서 이제 벗어날 수 없는데
그거는 너무한 게 아니냐
이 계약권에서 좀 해제될 수 있는 해제권을 줘라
하는 게 이 해약금이거든요
그냥 해제를 할 수 없고 어느 정도의 돈을 줌으로써
이 계약의 구속에서 벗어날 수 있다라는
해제권을 주는 건데요
이때 들어가는 돈을 해약금이라고 하는 거예요
해약금이랑 가장 헷갈려 하시는 게
위약금이라고 있거든요
위약금은 당사자 간에 계약을 했잖아요
근데 한쪽이 계약을 불이행을 하면서
계약이 파기되는 경우가 있어요
그래서 만약에 상대방이 이 계약을 파기했을 경우에
나한테 줘야 할 돈을 위약금이라고 합니다
다시 쉽게 정리를 한다면
내가 해제하고 싶을 때 내는 돈을 해약금
그리고 상대방이 해제했을 경우에
나한테 돈을 줘야 되는 것을 위약금이라고 합니다
그래서 해약금을 가계약금으로 하느냐 안 하느냐에 따라서
가계약금을 돌려받을 수 있고 없을 수 있습니다
얘기를 들어도 너무 헷갈리는데요
만약 계약 시 가계약금을 송부해야 되는 상황이라면
어떻게 해야 이런 분쟁을 피할 수 있을까요?
가계약금을 이체하기 전에
부동산 사장님이 한 통의 문자를 보내주시거든요
그 문자의 내용에 따라서 가계약금을 반환받을 수도 있고
반환받지 못하는 경우가 있기 때문에
이 부분은 문자를 좀 보여드리면서
쉽게 이해하실 수 있도록 설명을 드리는 게 좋을 것 같습니다
저희가 세 가지의 문자를 가져왔는데요
보이시나요? 1번, 2번, 3번 문자가 있습니다
공통적으로 보시면
계약에 성립할 수 있는 조건이 집 주소 나와 있고요
전세대금 나와 있고 가계약금 얼마인지 나와 있습니다
그리고 그 아래부터 세부적으로 조금씩 다른데
1번을 보시면
본 계약서 작성은 언제 하겠다라는 날짜가 쓰여져 있고
두 번째 문자를 보시면
임대인은 계약 해지 시 배액 상환하고
매수인은 계약 해지 시 계약금 포기 조건이다
그리고 3번을 보시면 잔금일 나와 있고요
임대인은 계약금의 일부를 배액 상환하고
임차인은 계약금의 일부를 포기하고 계약을 해제할 수 있고
계약금 일부 입금 후 계약 해지 시 위약금은 가계약금으로 한다
이렇게 나와 있어요
어떨 것 같아요? 이 세 가지 문자를 보고선
내가 만약에 계약을 못하게 됐어요 파기를 하게 됐어요
그러면 나는 가계약금을 반환을 받을 수 있을까요?
아니면 못 받을까요?
받을 수 있는 게 하나 있는 거죠 1번
맞아요 이게 계약에 성립이 되는 조건이 있지만
구체적인 지급 방법이나 이런 게 없기 때문에
해약금보다는 증거금의 의미가 더 크기 때문에
가계약금을 돌려받을 수 있습니다
두 번째, 세 번째는 공통적으로 받기 어려운데요
이게 어느 문자 하나는 돌려받을 수 없을 뿐더러
돈을 더 내야 되는 상황이 발생할 수 있습니다
바로 두 번째 문자예요
맨 마지막에 보면요
계약 해지 시 배액 상환
임차인 계약 해지 시 계약금 포기 조건입니다
보이시나요? 빛나고 있는 한 단어
바로 계약금이라는 거죠
비록 나는 계약서 작성하기 전에 가계약금 100만 원을 냈지만
포기 조건이 계약금 포기 조건이라는 거죠
본 계약의 계약금은 전세금 1억에 천만 원이기 때문에
나는 700만 원을 더 내줘야 되는 상황이 발생할 수도 있어요
그래서 이 문자가 정말 중요하다는 거예요
그래서 3번을 보시면 앞에는 똑같고
계약금 일부 입금 후 계약 해지 시 위약금은
가계약금으로 한다라는 말이 있거든요
이 계약 해제 시
내가 이미 내었던 가계약금 100만 원을 포기하면서
파기할 수 있다는 조건이 들어있어요
이건 바로 해약금 약정이 들어가 있는 거죠
명백하게 들어가 있기 때문에
내가 만약에 파기할 경우
이 돈은 돌려받을 수 없게 되는 겁니다
이렇게 문자 한 줄에 따라서
내가 돈을 돌려받을 수 있고 돌려받을 수 없고
심지어 돈을 더 내야 되는 경우가 있기 때문에
가계약금을 너무 쉽게 생각하시면 안 될 것 같아요
항상 내가 부동산 사장님이 보내주신 문자를 보고
내가 필요한 문자가 다 되어있는지
나는 진짜 이 계약이 파기되면 안 돼
정말 중요하다면 이런 문자들을 필요에 의해서 쓰는 거죠
일부 입금 해제가 아니라 계약금 포기 조건으로 하면
당사자도 내가 토해내야 되는 돈이 많기 때문에
이 계약을 좀 더 무겁게 받아들일 수 있기 때문에
이런 문자를 항상 체크를 해봐야 될 것 같습니다
오늘은 정말 논란이 많이 되고 있는
가계약금 반환에 대해서 얘기를 해봤어요
이게 처음에 말씀했다시피
법률 용어가 아니기 때문에
법이 정해져 있지 않아서
대법원의 판례가 중요한데
대법원의 판례 또한 최근에 들어서 점점 바뀌고 있다
그렇기 때문에 나의 소중한 돈을 보호하기 위해서는
내 스스로가 확실히 책임을 지고
체크를 하면서 얘기를 해야 될 것 같습니다
오늘 저희 영상은 이전에 찍었던 부동산 기초와
좀 다르게 실생활에서
이런 건 어떻게 해결을 해야 될까
좀 부딪히는 부분들에 대해서 같이 고민해보고
명쾌하게 답을 내려드리는 영상을 찍어봤어요
여러분들이 정말 사회 초년생이고
거래를 많이 안 하다 보니까
매 단계에서 부딪히는 부분들이 많을 것 같은데요
이런 실생활에서 궁금한 점들이 있으시면 댓글에 달아주세요
같이 고민해보고 또 도움을 드릴 수 있다면
그런 도움을 드리는 영상을 찍도록 하겠습니다
저희 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다