반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
올해 1월 10일 부동산 대책이 나왔잖아요
그 대책 중에 재건축 규제를 대폭 완화를 했습니다
그래서 많은 사람들이 서울에 노후된 아파트들이 많으니까
재건축이 이제 쉬워질 것이다 많이 생각을 했는데요
다른 곳에서 지금 소리가 나고 있는 게
리모델링을 추진하고 있는 단지들이
지금 재건축으로 선회하고 있다
이런 소식이 들리고 있어요 어떤 상황일까요?
어떤 상황이라기보다는 실제로 이제
리모델링을 추진하고 있는 데들이
재건축 규제 완화가 정책 발표가 나자마자 내부에서
리모델링 사업을 접고 재건축으로 추진하자
이렇게 선회하는 아파트들이 생겼고
그 다음에 이제 선회하지 않은 리모델링 조합에서도
다른 조합 같은 게 생겨서
그러니까 비대위나 이런 것들이 생기면서
재건축으로 가자 이렇게 주장하는 사람들이
좀 많이 생겨나고 있는 것 같습니다
부동산을 처음 공부하기 시작하시는 분들은
리모델링, 재건축 얘기를 들었을 때
구축 아파트가 새 아파트가 되는 거 아니야?
비슷한 거 아니야? 이렇게 받아들일 수도 있을 것 같은데
좀 차이점을 살짝 얘기해 주실 수 있을까요?
차이점으로 보자면 사실 수익성으로 보면
재건축이 월등하게 좋습니다
그게 왜 그러냐면
재건축은 다 허물고 새로 아파트를 올리는 방식이고
리모델링은 뼈대, 기둥이나 이런 것들은 남겨두고
나머지를 허문 다음에 기둥이 그대로 있으니까
사실 기존에 있던 건물 규모에서 크게 벗어나진 않거든요
그러다 보니까 규모 면에서 차이가 생깁니다
그러니까 재건축은 예를 들어서 1000세대 아파트를 허물었다
그러면 1500세대, 2000세대 이렇게 세대가 늘어나죠
그런데 리모델링은 설계 방식이나
그다음에 수직 증축, 수평 증축 이런 공사 기법이 생기면서
일부 그러니까 많이 생기면 1200 이 정도 해서 늘어나는데
아무리 늘어나도 뼈대가 그대로 있기 때문에 한계가 있잖아요
그래서 규모 면에서 늘어나는 정도가
재건축이 월등하게 커요
그러면 이게 왜 재건축 쪽이 수익성이 좋냐
1000세대를 2000세대로 만들면
1000세대는 각 조합원이 자기 거였으니까 가져가죠
그러면 1000세대의 여유분이 생기잖아요
그러면 이걸 일반 분양을 해요
그러니까 조합원이 아닌 사람에게 새로 팔죠
서울 같으면 요즘 최소 15억, 20억 이렇게 팔잖아요
한 채당 예를 들어서 10억씩만 잡아도 1000채면 얼마예요?
1조잖아요 1조라는 수익이 생기는 거예요
그거를 이제 재건축을 하면 비용이 생기잖아요
건축비용, 그 다음에 금융비용
그럼 1조를 이 금융비용으로 상쇄하는 거예요
그러면 기존 조합원이 추가 부담금이 없든지
아니면 현금으로 돈이 더 생기든지
그러니까 집을 한 채 받고 돈이 더 생기든지
아니면 집을 하나 구축을 허물고 새 집을 지었는데
낼 돈이 하나도 없다든지 아니면 적게 들어간다든지 이러는데
리모델링 같은 경우는
일반 분양분이 적게 생기잖아요
그러면 그만큼 수익분이 작게 생기니까
이거를 재건축할 때 들어가는 비용
이걸 상쇄하고 나면 추가분이라고 하죠
이게 재건축에 비해서 많이 생기는 거죠
근데 보면 그래도 조합까지 설립하고
그럼 지금까지 들어갔던 비용도 있었을 텐데
이게 중단한 데도 있고
아직 잠정 취소한 데도 있고
조합을 해산한 데도 있고
이렇게 나오고 있다고 하더라고요
그렇게 보면 앞으로도 이렇게 리모델링을 추진했던 단지들이
계속 재건축을 선호하게 될 건지 어떻게 보세요?
지금 같은 경우가 사실 이런 현상이 생기는 게
주된 원인이 있어요 그게 뭐냐면
시장이 하락 분위기로 넘어간 것 때문에 그래요
상승장에서는 수익성이 있는 것도 어차피 감안하고
비용이 적게 들어가니까 그러면은
수익성은 적지만 비용이 적게 들어가 이거 괜찮네
그러면서 대신에 뭐가 좋냐
사업 속도가 월등히 빨라요
그러면은 장단점이 확연하게 구분이 되잖아요
그러면서 상승장에서는 뭐가 문제냐면
사업 속도가 제일 좋아요
사업 속도가 빠를수록 새 아파트로 입주할 시간이 빠르게 다가오고
그러면 새 아파트로 되면 거기에서 더
새 아파트의 프리미엄 이런 것들이 얹어져서
아파트 가격이 빨리 올라가고
이런 기대감이 형성이 되기 때문에
상승장에서는 이런 것들이
빠르게 빠르게 진행이 될 수가 있는데
하락장이 되니까 이제 새 아파트가 되어봤자
이미 새 아파트로 완공된 데들이
가격이 떨어지더란 말이에요
그런데 또 문제가 생긴 게
요즘 막 건축비가 미친듯이 치솟고 있잖아요
그러니까 사업을 처음에 계획했을 때는
예를 들어서 분담금이 2억 나왔다
근데 갑자기 건축비 올라가고 이래서 시공사에서
추가로 지금 자금 이만큼 나오니까
n분의 1 이렇게 하면 한 3억씩 추가를 하셔야 됩니다
그래서 합이 5억
이렇게 되니까 조합원들이 벙찌는 거예요
그래서 지금 이미 사실 재건축 규제 완화가 생기기 전에
리모델링 현장들이 사업 속도가 굉장히 지금 더뎌지고
그 다음에 불협화음이 생기기 시작하고 있던 찰나였어요
그런 상황에서 재건축 규제 완화가 딱 생기니까
지금 리모델링에 불만이 생겼던 사람이 있을 거 아니에요
원래 추진을 계속해야 된다라는 사람들
그리고 거기에 좀 불만이 있었지만
사실 큰 소리를 못 냈던 사람들이 있단 말이에요
근데 그 사람들이 이제 소리를 내기 시작하는 거죠
야 이렇게 해서 지금 분담금 5억씩 내라고 하는데
그러면 이걸 재건축으로 돌리면
우리 분담금 줄어들 수 있지 않냐 그럼 다시 하자
이런 식의 목소리들이 커지는 거예요
그러니까 지금 여기에 동의하는 사람들이 많이 생기고 힘이 생기잖아요
그러면 기존 조합과 새로운 세력이 약간 대등한 위치
그러니까 이제 힘싸움, 힘겨루기 양상이 벌어지고
새로운 대안이 힘이 세진 사람들은
기존 조합 접고 새로운 재건축 조합으로 다시 설립을 하고
이런 상황들이 이제 벌어지는 거죠
그럼 지금 나온 정책들을 보면
재건축의 사업을 더디게 만들었던 요소가 지금 없어진 거니까
재건축의 속도가 빨라지겠구나
이렇게 소장님도 같은 의견이신지
아니요 그렇지 않아요
하락장이라는 게 제일 주요 변수라고 했잖아요
그러니까 재건축이라는 게 뭐냐면
단순히 사업이 진행이 돼서
헌 집 줄게 새 집 다오 이 느낌이 아닌 거예요
지금의 재건축은 재건축 이슈가 생기면 가격이 올랐어요
이게 제일 큰 거예요
예를 들면 은마아파트나 이런 것들은
재건축 이슈가 생기긴 하지만
진행이 거의 굉장히 안 되잖아요
그럼에도 불구하고 굉장히 많이 올랐잖아요
그러니까 사업 속도하고 상관이 없는 거예요
그냥 가격이 올라가니까
근데 사업 속도가 좀 빠르다 싶으면
사람들이 오 좋아 좋아 이렇게 되는 거잖아요
근데 하락장이 되니까
새 아파트가 돼도 가격이 안 올라요
그러니까 이제 추진을 하는 사람 쪽에서
힘이 약해지는 거예요 조합 쪽에서
그런데 여기에 자꾸 지금 앞으로 생기는 변수들이
좋은 변수가 생기는 게 아니고
자꾸 악재들이 생기는 거예요
예를 들면 건축비가 올랐다
아니면 금융비가 이자가 올랐다 이런 이슈들
그러면 또 여기서 시간이 좀 더 더뎌지네
그러면 추가 비용이 더 생기는
자꾸 악재들만 생기는 거예요
그래서 재건축 규제 완화가 생겼다고 해서
사업 속도가 빨라지고 이런 게 아니라는 얘기예요
재건축의 핵심은 뭐냐면
가격이 올라서 일반 분양도 비싸게 하고 잘 팔리고
이래야 돈이 많이 생겨서
내가 비용이 줄어들고 이렇게 되는데
하락장에서는 분양을 해도 잘 안 팔리고
가격을 높게 받을 수도 없고
그러니까 악순환의 연결고리에 빠지게 되는 거예요
그러면서 사업 추진 속도는
자연스럽게 느려지게 되어 있습니다
또 이런 의견도 있었어요
이게 실효성을 좀 따져봐야 된다
진짜 이게 안전진단을 통과 없이 해주는 거냐
아니면 나중에 해주는 거냐 조삼모사다
이런 얘기도 많은 것 같은데
소장님이 보시기엔 어떤가요?
사실 저는 재건축의 안전진단이 언제냐 이런 거는
크게 중요한 문제가 아니라고 생각해요
그냥 이런 거는 약간의 뉘앙스 이미지의 문제인 거잖아요
실제로 우리나라가 지금 위험해서
재건축 추진하는 데는 사실 거의 없어요
재건축은 시작되면 가격이 많이 올라가니까
그러면 안전진단을 생략하고 가면
사업 속도가 빨라지겠지 이런 건데
안전진단 통과해가지고 이제 우리 사업 시작하겠어 라고 했지만
건설사 선임하고 뭐 하는데 공사비 올라가고
이런 산재한 문제들이 지금 뒤에 있잖아요 이런 것 때문에
사실 사업 추진이 잘 될 수 있느냐 이런 부분하고
그다음에 사업이 추진돼도 내가 적은 돈을 들이고
새 아파트를 얻을 수 있느냐
아니면 여기서 엄청난 수익이 생기느냐
이 문제하고는 별개라는 거죠
그냥 갑자기 궁금한 게
리모델링 추진하는 대상의 아파트들이
이번 상승장 말기에 리모델링이 지금 되고 있다는 것만으로도
정말 다른 단지들에 비해서 몇 억씩 올랐던 것 같거든요
근데 이런 규제 완화로 인해서
이게 하락장에 어떻게 영향을 미칠지
이런 게 좀 궁금하긴 하거든요
그러니까 이럴 때는요
오히려 리모델링 같은 추진 현장에서는 악재가 되는 거예요
그러니까 리모델링 이슈로 뭔가 오를만한 상황이 만들어졌다면
지금은 리모델링 사업이 그렇게 메리트가 없는 상황에서
어떻게 보면 다른 호재거리가 생긴 거잖아요
얘는 그러면 반대급부로 악재가 되는 거예요
사람들의 관심이 조금이나마 더 매수자든 매도자든
재건축 쪽으로 넘어간다는 얘기죠
그러면 이제 리모델링 현장은 관심이 아예 없어지는 거예요
그럼 매수자들은 리모델링은 아예 쳐다보지도 않고
가격은 점점 떨어지겠죠 이런 데들은
그러니까 이제 조합 측에서 빨리 바꾸자 아니면 접자
아니면 그냥 무시하고 빨리 그냥 손해보더라도 추진하자
별의별 얘기들이 다 나오게 되는 거죠
이런 걸 보면 진짜 호재와 악재는 동전 앞뒤면 같다
언제 호재였다가 언제 악재일지 모르는 이런 것 같아요
네 맞아요 그러니까 제가 전에도 영상에서
호재였던 게 악재로 변할 수도 있다라고 했어요
예를 들면 상승장에서 마트가 생기면 엄청난 호재거든요
근데 하락장에서 마트가 생기잖아요?
악재로 변해요
마트가요?
그러니까 마트를 간다는 얘기는 이걸 구체적으로 얘기하자면
마트를 가서 약간 대량 구매를 하니까 마트를 가잖아요
우리가 하나씩 사려면 편의점 가거나 동네 마트를 가잖아요
그러니까 대형 마트를 가려면 차를 타고 간단 말이에요
어쨌든 차를 타는 거네요 짐을 실어야 되니까
그러면 오히려 가까운 게 더 약간 애매하게 되는 거예요
가까운 거리를 차를 타고 가느니
도로는 더 돌아가니까
그래서 이게 악재가 되는 거예요
근데 현실로 생기는 거는 교통 흐름이 안 좋아지잖아요
대형 마트가 생기면
그럼 이게 더 짜증나는 거예요
사실 얘 생겨가지고 집값 올라가는 것도 아닌데
내 생활만 불편해졌네? 이렇게 느껴지는 거죠
상황이 변한 게 아니에요
이 마트라는 상황이 변한 게 아닌데
시장이 변함으로 인해서 사람들이 느끼는 게
상승장에서는 호재가 됐다가
하락장에서는 악재로 받아들인다는 거예요
오늘 시간은 뭔가 호재만 바라보고 투자를 하면 안 되겠다
호재를 넘어서는 시장의 큰 흐름을 보고
좀 마인드를 잡아야겠다는 생각이 드는 것 같아요
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을
사랑해 주신 여러분께 감사드리고
도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다