0
00:00:00.248 --> 00:00:05.120
안녕하세요 일상생활 속 부동산 궁금증을 해결해 드리는 베짱이입니다

1
00:00:05.120 --> 00:00:07.720
오늘도 궁금한 게 있으시다고 하시는데요

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00:00:07.720 --> 00:00:11.760
PD님 요즘 깡통전세랑 역전세가 기승한다고 하는데요

3
00:00:11.760 --> 00:00:15.800
제가 살고 있는 집이 혹시 그런 집이 아닐까 궁금해서 여쭤보게 됐습니다

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00:00:15.800 --> 00:00:20.719
이게 깡통전세 역전세라고 하니까 많은 사람들이 비슷한 거 아니야 라고

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00:00:20.719 --> 00:00:23.360
일단 헷갈려 하시는 분들이 많이 계셔서

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00:00:23.360 --> 00:00:26.450
일단 그것부터 짚고 넘어가는 게 좋을 것 같아요

7
00:00:26.450 --> 00:00:32.080
먼저 이 역전세란 단순하게 생각해서 전세 가격만 보고 생각을 하는 거예요

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00:00:32.080 --> 00:00:36.439
내가 만약에 4억에 전세 계약을 하고 들어가서 2년이 지났는데

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00:00:36.439 --> 00:00:39.720
이 전세 시세가 3억으로 내려앉은 거죠

10
00:00:39.720 --> 00:00:43.880
전세 시세가 바뀌었다는 것을 역전세라고 얘기를 하는 겁니다

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00:00:43.880 --> 00:00:45.799
두 번째 깡통전세는요

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00:00:45.799 --> 00:00:49.959
이 매매가와 전세가를 같이 보고선 얘기를 하는 건데요

13
00:00:49.959 --> 00:00:54.599
이 전세 가격이 매매가격으로 웃도는 집을 깡통전세라고 하거든요

14
00:00:54.599 --> 00:00:59.799
보통 이 매매가격이 2억인 집에 전세가격이 1억 8천 혹은 1억 9천

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00:00:59.799 --> 00:01:02.759
이런 집들을 깡통전세라고 하는 거예요

16
00:01:02.759 --> 00:01:07.959
그럼 제가 계약을 했을 때 당시 전세가가 3억, 집값이 4억이었는데

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00:01:07.959 --> 00:01:12.440
2년 뒤 혹은 4년 뒤에 재계약 혹은 이사를 가려고 보니까

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00:01:12.440 --> 00:01:16.160
집값이 2억 9천이 됐고 전세가 3억일 경우

19
00:01:16.160 --> 00:01:19.480
이럴 때는 역전세일까요? 아니면 깡통전세일까요?

20
00:01:19.480 --> 00:01:23.120
이게 보면요 이 전세가격은 3억에서 변하지 않았거든요

21
00:01:23.120 --> 00:01:25.559
근데 매매가격이 지금 바뀐 거예요

22
00:01:25.559 --> 00:01:31.400
4억에서 2억 9천 이렇게 되면서 매매가에 웃도는 전세가격이 된 거죠

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00:01:31.400 --> 00:01:35.279
그래서 이런 집은 깡통전세다라고 얘기를 하는 거예요

24
00:01:35.279 --> 00:01:37.919
이렇게 많이 좀 매매가격이 움직이면서

25
00:01:37.919 --> 00:01:41.400
사람들이 역전세와 깡통전세를 많이 헷갈려 하시는 것 같아요

26
00:01:41.400 --> 00:01:45.120
그래서 항상 봐야 될 거는 이 전세가만 보고 얘기를 하느냐

27
00:01:45.120 --> 00:01:48.639
매매가와 전세가를 비교를 해서 얘기를 하느냐에 따라서

28
00:01:48.639 --> 00:01:51.199
역전세 깡통전세 이렇게 나뉘는 겁니다

29
00:01:51.199 --> 00:01:56.120
빌라나 오피스텔을 보면 매매가랑 전세가랑 크게 차이가 없는 집들이 많아요

30
00:01:56.120 --> 00:01:59.519
일어나지 않을 일을 좀 우려하면서 못 들어가거나

31
00:01:59.519 --> 00:02:02.760
아니면 당연히 그런 집들도 집주인이 계실 건데

32
00:02:02.760 --> 00:02:06.599
당연히 돌려줄 거라는 생각을 할 것 같거든요 어떨까요?

33
00:02:06.599 --> 00:02:10.600
물론 진짜 베스트의 경우만 생각하면 너무 좋죠

34
00:02:10.600 --> 00:02:15.240
이게 임대인이 리스크를 대비한 임대인이 있을 수도 있고

35
00:02:15.240 --> 00:02:20.119
그리고 만약에 들어갈 때는 깡통전세가 아니야? 하고 의심해서 들어갔는데

36
00:02:20.119 --> 00:02:25.520
매매가가 올라가면서 깡통전세가 아닌 집이 오히려 안전한 집이 될 수도 있으니까

37
00:02:25.520 --> 00:02:30.639
일어나지도 않은데 굳이 내가 이렇게 몸을 움츠릴 필요가 있을까라고 생각을 하는데요

38
00:02:30.639 --> 00:02:35.880
근데 가장 큰 문제는 어떤 집이 그렇게 될지 모른다는 게 가장 큰 문제예요

39
00:02:35.880 --> 00:02:38.639
최근에도 전세사기 얘기가 되게 많이 나오잖아요

40
00:02:38.639 --> 00:02:40.119
전세사기를 보면요

41
00:02:40.119 --> 00:02:42.800
임대인이 한 집만 갖고 있는 경우가 없거든요

42
00:02:42.800 --> 00:02:47.720
수십 채 심지어는 수백 채까지 들고 있는 집주인들이 많은데

43
00:02:47.720 --> 00:02:51.199
내가 계약할 때는 이 집주인이 수십 채를 가지고 있는지

44
00:02:51.199 --> 00:02:54.320
한 채만 가지고 있는지 이것도 모르는 거거든요

45
00:02:54.320 --> 00:02:59.639
그래서 만에 하나 이런 상황이 발생할 수 있을 경우를 대비를 해야 되는 건데

46
00:02:59.639 --> 00:03:05.479
만약에 내가 들어갔던 집이 이렇게 다 주택, 몇 채를 가지고 있는 투자자의 집이라면

47
00:03:05.479 --> 00:03:07.279
정말 위험할 수 있습니다

48
00:03:07.279 --> 00:03:11.320
투자자라면 오히려 리스크를 대비해서 준비를 해놨을 것 같은데

49
00:03:11.320 --> 00:03:12.720
왜 더 위험할까요?

50
00:03:12.720 --> 00:03:17.880
솔직히 말씀드리면 저도 이 부동산 공부를 지금 몇 년째 하고 있는데

51
00:03:17.880 --> 00:03:20.520
저도 처음은 진짜 0에서 시작했다 보니까

52
00:03:20.520 --> 00:03:25.320
많은 강사들의 수업도 듣고 전문가들의 이야기를 많이 듣는데요

53
00:03:25.320 --> 00:03:28.279
아파트 부동산을 구입한다는 거 자체가

54
00:03:28.279 --> 00:03:32.919
이 억 단위가 들어가다 보니까 진짜 쉽지 않거든요

55
00:03:32.919 --> 00:03:37.000
저희가 전세 계약하는 것도 진짜 생전 만져보지도 못하는 돈을 하다 보니까

56
00:03:37.000 --> 00:03:38.119
두려움이 더 크잖아요

57
00:03:38.119 --> 00:03:41.000
이게 잘못되지 않을까? 이런 생각을 많이 하는데요

58
00:03:41.000 --> 00:03:42.279
투자자들도 똑같아요

59
00:03:42.279 --> 00:03:46.520
처음에 이게 한 채를 사는 게 몇 억이니까 이게 쉽지 않은데요

60
00:03:46.520 --> 00:03:50.559
이럴 때 들리는 현혹하는 소리들이 있거든요

61
00:03:50.559 --> 00:03:51.399
바로 두 가지입니다

62
00:03:51.399 --> 00:03:56.119
첫 번째는 몇 억의 이런 자산의 규모가 된 부동산에

63
00:03:56.119 --> 00:04:01.240
단돈 몇 천만 원, 쉽게는 몇 백만 원으로 소유권을 가지고 올 수 있다

64
00:04:01.240 --> 00:04:04.000
즉 투자금이 많이 들지 않는다

65
00:04:04.000 --> 00:04:07.880
그렇기 때문에 만약에 매매가가 조금이라도 오르게 된다면

66
00:04:07.880 --> 00:04:10.759
내가 들어갔던 투자금은 바로 회수할 수 있고

67
00:04:10.759 --> 00:04:16.679
사람들이 많이 하는 수익률 몇 백 프로 심지어 몇 천 프로까지 날 수 있다는 말로

68
00:04:16.679 --> 00:04:20.200
듣기 좋은 말로 솔깃하게 만드는 거죠

69
00:04:20.200 --> 00:04:22.799
그리고 또 가장 정말 못된 건데요

70
00:04:22.799 --> 00:04:25.359
만약에 그럼에도 잘못됐을 경우가 있잖아요

71
00:04:25.359 --> 00:04:28.399
문제가 생겨서 이 집을 날리게 될 수도 있고

72
00:04:28.399 --> 00:04:31.760
이 집을 어떻게 해결하지 못하는 경우도 있잖아요

73
00:04:31.760 --> 00:04:33.600
그럴 땐 어떻게 해야 하냐

74
00:04:33.600 --> 00:04:37.640
그런 두려움을 가지고 있는 분들에게는 또 이런 말들을 해줘요

75
00:04:37.640 --> 00:04:40.119
만약에 이 집이 잘못되거나 하면

76
00:04:40.119 --> 00:04:42.000
경매에 넘어갈 수도 있잖아요

77
00:04:42.000 --> 00:04:43.760
근데 경매에 넘어가면 어떻게 돼요?

78
00:04:43.760 --> 00:04:47.760
지금의 그 가격보다 낮은 가격으로 낙찰이 될 수 있는 거잖아요

79
00:04:47.760 --> 00:04:51.160
그럼 그 집에 들어가 있던 임차인들은 어떻게 될까요?

80
00:04:51.160 --> 00:04:53.920
보증금을 제대로 받지 못하고 나올 수가 있죠

81
00:04:53.920 --> 00:04:56.440
이렇게 얘기를 제가 두 가지 말씀을 드렸잖아요

82
00:04:56.440 --> 00:04:57.799
투자금이 적게 든다

83
00:04:57.799 --> 00:05:01.839
그리고 두 번째 나의 문제가 생겼을 때 받쳐줄 임차인이 있다

84
00:05:01.839 --> 00:05:05.040
이런 이유로 많은 사람들이 투자를 하게 됐고

85
00:05:05.040 --> 00:05:09.720
리스크 대비보다 수익률만 보고 했던 투자자들이 정말 많았습니다

86
00:05:09.720 --> 00:05:12.559
그렇기 때문에 만약에 문제가 생긴다면

87
00:05:12.559 --> 00:05:15.440
투자자의 집이 더 위험해질 수 있습니다

88
00:05:15.440 --> 00:05:17.799
얘기를 들을수록 좀 되게 화가 나는데요

89
00:05:17.799 --> 00:05:23.040
그럼 어쩔 수 없이 이런 집들에 들어가서 살아야 되는 사람들은 어떻게 해야 될까요?

90
00:05:23.040 --> 00:05:27.600
이런 깡통전세는 아파트보다 빌라나 오피스텔

91
00:05:27.600 --> 00:05:30.200
이런 곳들에서 많이 벌어지고 있어요

92
00:05:30.200 --> 00:05:32.600
그만큼 선택지가 많이 없는 거죠

93
00:05:32.600 --> 00:05:36.600
그래서 어쩔 수 없다 나는 아니겠지 라는 생각으로

94
00:05:36.600 --> 00:05:39.640
들어가시고 고민하시는 분들이 많을 것 같은데요

95
00:05:39.640 --> 00:05:42.559
일단 내가 진짜 이 집에 들어갈 수밖에 없다

96
00:05:42.559 --> 00:05:44.160
다른 대안이 없다

97
00:05:44.160 --> 00:05:48.440
그러면 가장 내가 할 수 있는 안전장치를 해놓는 게 좋을 것 같아요

98
00:05:48.440 --> 00:05:50.880
그게 바로 전세보증보험이에요

99
00:05:50.880 --> 00:05:54.959
그래서 이거를 드는 게 가장 베스트라고 얘기할 수 있을 것 같아요

100
00:05:54.959 --> 00:05:58.440
그럼 보증보험을 들면 또 100% 안전해지는 거냐?

101
00:05:58.440 --> 00:06:02.320
요즘에는 그것도 아니라고 대답을 해야 되는 게

102
00:06:02.320 --> 00:06:04.679
요즘 나오는 전세사기를 보잖아요

103
00:06:04.679 --> 00:06:07.399
그게 정말 보면 임대인이 수십 채

104
00:06:07.399 --> 00:06:09.880
크게는 수백 채를 가지고 있는 임대인들이거든요

105
00:06:09.880 --> 00:06:12.920
보면요 대출 없어요 부채 없거든요

106
00:06:12.920 --> 00:06:15.399
그 갭만 가지고 투자를 했는데

107
00:06:15.399 --> 00:06:18.200
다주택자가 되면 뭐가 많이 나가냐

108
00:06:18.200 --> 00:06:20.519
바로 세금이 많이 나가게 되거든요

109
00:06:20.519 --> 00:06:24.428
종부세라던가 이런 걸 내지 못해서 경매로 넘어가면서

110
00:06:24.428 --> 00:06:28.600
도미노처럼 이게 위험에 빠질 수도 있기 때문에

111
00:06:28.600 --> 00:06:31.959
전세보증보험을 드는 건 안전장치가 될 수 있지만

112
00:06:31.959 --> 00:06:33.409
보증보험을 들어도

113
00:06:33.409 --> 00:06:35.239
(정부의 대책이 필요하다)
내 보증금을 받기 이전에

114
00:06:35.239 --> 00:06:38.679
국세가 먼저 나가기 때문에 100% 다 돌려받을 수는 없다

115
00:06:38.679 --> 00:06:40.320
이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다

116
00:06:40.320 --> 00:06:45.559
네 그러면 보증보험 가입이 이전보다 더 힘들어졌다고 하는데 어떡하죠?

117
00:06:45.559 --> 00:06:47.720
맞아요 이게 올해부터 더 깐깐해지고

118
00:06:47.720 --> 00:06:50.679
가입 조건이 타이트해졌다고 말씀드렸잖아요

119
00:06:50.679 --> 00:06:54.679
그래서 보면 보증보험 되지 않는 집들이 더 많을 거예요

120
00:06:54.679 --> 00:06:58.269
그래서 이제 안전장치도 없이 다른 대안이 없다

121
00:06:58.269 --> 00:07:01.671
진짜 나한텐 그런 일이 일어나지 않겠지라는 생각으로

122
00:07:01.671 --> 00:07:03.200
들어가시는 분들이 있는데

123
00:07:03.200 --> 00:07:05.640
저는요 사회초년생일수록

124
00:07:05.640 --> 00:07:08.920
집을 고르는 우선순위 선택권이 있잖아요

125
00:07:08.920 --> 00:07:13.119
우선순위에 내 보증금을 돌려받을 수 있을까?

126
00:07:13.119 --> 00:07:17.679
이 부분을 제일 우선순위에 두고선 집을 골라야 된다고 생각을 해요

127
00:07:17.679 --> 00:07:20.040
보통 집을 보면 가격도 중요하겠지만

128
00:07:20.040 --> 00:07:22.119
내가 다니는 직장과 가까운지

129
00:07:22.119 --> 00:07:25.640
집 컨디션이 좋은지 이런 것들을 많이 보거든요

130
00:07:25.640 --> 00:07:28.320
가격은 솔직히 전세로 가면

131
00:07:28.320 --> 00:07:30.440
청년들을 위한 대출 조건이 좋고

132
00:07:30.440 --> 00:07:33.359
이렇기 때문에 가격은 어느 정도 조절이 가능해서

133
00:07:33.359 --> 00:07:36.920
비싸도 컨디션이 좋으면 또 들어가시는 분들도 많고

134
00:07:36.920 --> 00:07:39.000
그런 거에 많이 가늠이 되거든요

135
00:07:39.000 --> 00:07:42.480
제가 보기에는 이 집 컨디션보다 가장 좋은 거는

136
00:07:42.480 --> 00:07:46.160
최악의 경우 이 집이 만약에 경매에 들어갔을 때

137
00:07:46.160 --> 00:07:50.480
내 보증금을 돌려받을 수 있는지를 가장 먼저 봐야 될 것 같아요

138
00:07:50.480 --> 00:07:55.399
그래서 들어가시기 전에 항상 매매가와 전세가를 확인을 하시고

139
00:07:55.399 --> 00:07:57.600
이게 깡통전세가 될 수 있을지

140
00:07:57.600 --> 00:08:00.760
된다면 내가 돈을 제대로 받을 수 있는지

141
00:08:00.760 --> 00:08:04.440
이 부분을 확실하게 체크를 하셔야 될 것 같습니다

142
00:08:04.440 --> 00:08:06.799
그래서 만약에 따져봤을 때

143
00:08:06.799 --> 00:08:10.760
내가 이 돈을 100% 받을 수 있느냐의 질문에

144
00:08:10.760 --> 00:08:12.320
쉽게 대답을 하지 못한다

145
00:08:12.320 --> 00:08:16.000
저는 과감하게 전세가 아닌 월세를 찾아보는 게

146
00:08:16.000 --> 00:08:17.720
나을 거라고 생각합니다

147
00:08:17.720 --> 00:08:20.559
한편으로는 또 월세로 나가는 매달의 돈이

148
00:08:20.559 --> 00:08:24.040
부담스러워서 전세를 살고 싶어 하시는 분들도 계시거든요

149
00:08:24.040 --> 00:08:25.200
저는 좀 답답한 게요

150
00:08:25.200 --> 00:08:28.559
이 매달 나가는 돈을 아까워하시는 분들이 많은데요

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00:08:28.559 --> 00:08:31.559
일어나지도 않을 일에 내가 월세 돈을 더 내는 건

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00:08:31.559 --> 00:08:34.640
좀 손해 아닌가 이렇게 많이 생각하실 수도 있는데

153
00:08:34.640 --> 00:08:35.840
안 일어나면 좋지만

154
00:08:35.840 --> 00:08:38.599
일어나면 어떻게 되는지를 좀 생각을 해봐야 될 것 같아요

155
00:08:38.599 --> 00:08:42.919
다른 사람들이 보기에 이 보증금이 정말 작다고 느낄 수는 있겠지만

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00:08:42.919 --> 00:08:45.280
내 개인적으로 봤을 때 이건 전재산이거든요

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00:08:45.280 --> 00:08:49.000
이 전재산을 날리는 게 괜찮냐는 거죠

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00:08:49.000 --> 00:08:51.719
그 질문을 했을 때 이 사회초년생일수록

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00:08:51.719 --> 00:08:55.119
이 자금을 점점 불려가면서 나의 시드머니를 불려나가야 되는데

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00:08:55.119 --> 00:08:57.320
이거를 내가 돌려받지 못한다?

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00:08:57.320 --> 00:08:59.080
이거는 정말 아닌 것 같거든요

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00:08:59.080 --> 00:09:02.840
그래서 제가 보기에는 이 깡통전세가 의심된다면

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00:09:02.840 --> 00:09:07.320
과감하게 월세를 선택할 수 있는 결정, 용기가 필요하다고 생각합니다

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00:09:07.320 --> 00:09:11.479
오늘 시간은 많은 분들이 좀 고민하고 걱정을 하시는

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00:09:11.479 --> 00:09:14.119
깡통전세, 역전세에 대해서 좀 얘기를 해봤어요

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00:09:14.119 --> 00:09:17.280
깡통전세가 무엇인지, 역전세에 대해서 무엇인지

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00:09:17.280 --> 00:09:19.599
그리고 내가 들어갈 집이 깡통전세인지

168
00:09:19.599 --> 00:09:22.239
깡통전세라면 어떻게 대안을 해야 되는지

169
00:09:22.239 --> 00:09:24.440
좀 살펴봤던 것 같습니다

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00:09:24.440 --> 00:09:28.760
가장 중요한 건 사회초년생일수록 내 보증금을 돌려받을 수 있는지

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00:09:28.760 --> 00:09:32.640
이걸 가장 먼저 생각을 해야 된다고 말씀드리고 싶습니다

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00:09:32.640 --> 00:09:36.520
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고

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00:09:36.520 --> 00:09:39.479
저 베짱이는 다음에도 또 여러분께 도움을 드릴 수 있는

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00:09:39.479 --> 00:09:41.917
콘텐츠를 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:09:41.917 --> 00:09:42.907
감사합니다