안녕하세요 일상생활 속 부동산 궁금증을 해결해 드리는 베짱이입니다
오늘도 궁금한 게 있으시다고 하시는데요
PD님 요즘 깡통전세랑 역전세가 기승한다고 하는데요
제가 살고 있는 집이 혹시 그런 집이 아닐까 궁금해서 여쭤보게 됐습니다
이게 깡통전세 역전세라고 하니까 많은 사람들이 비슷한 거 아니야 라고
일단 헷갈려 하시는 분들이 많이 계셔서
일단 그것부터 짚고 넘어가는 게 좋을 것 같아요
먼저 이 역전세란 단순하게 생각해서 전세 가격만 보고 생각을 하는 거예요
내가 만약에 4억에 전세 계약을 하고 들어가서 2년이 지났는데
이 전세 시세가 3억으로 내려앉은 거죠
전세 시세가 바뀌었다는 것을 역전세라고 얘기를 하는 겁니다
두 번째 깡통전세는요
이 매매가와 전세가를 같이 보고선 얘기를 하는 건데요
이 전세 가격이 매매가격으로 웃도는 집을 깡통전세라고 하거든요
보통 이 매매가격이 2억인 집에 전세가격이 1억 8천 혹은 1억 9천
이런 집들을 깡통전세라고 하는 거예요
그럼 제가 계약을 했을 때 당시 전세가가 3억, 집값이 4억이었는데
2년 뒤 혹은 4년 뒤에 재계약 혹은 이사를 가려고 보니까
집값이 2억 9천이 됐고 전세가 3억일 경우
이럴 때는 역전세일까요? 아니면 깡통전세일까요?
이게 보면요 이 전세가격은 3억에서 변하지 않았거든요
근데 매매가격이 지금 바뀐 거예요
4억에서 2억 9천 이렇게 되면서 매매가에 웃도는 전세가격이 된 거죠
그래서 이런 집은 깡통전세다라고 얘기를 하는 거예요
이렇게 많이 좀 매매가격이 움직이면서
사람들이 역전세와 깡통전세를 많이 헷갈려 하시는 것 같아요
그래서 항상 봐야 될 거는 이 전세가만 보고 얘기를 하느냐
매매가와 전세가를 비교를 해서 얘기를 하느냐에 따라서
역전세 깡통전세 이렇게 나뉘는 겁니다
빌라나 오피스텔을 보면 매매가랑 전세가랑 크게 차이가 없는 집들이 많아요
일어나지 않을 일을 좀 우려하면서 못 들어가거나
아니면 당연히 그런 집들도 집주인이 계실 건데
당연히 돌려줄 거라는 생각을 할 것 같거든요 어떨까요?
물론 진짜 베스트의 경우만 생각하면 너무 좋죠
이게 임대인이 리스크를 대비한 임대인이 있을 수도 있고
그리고 만약에 들어갈 때는 깡통전세가 아니야? 하고 의심해서 들어갔는데
매매가가 올라가면서 깡통전세가 아닌 집이 오히려 안전한 집이 될 수도 있으니까
일어나지도 않은데 굳이 내가 이렇게 몸을 움츠릴 필요가 있을까라고 생각을 하는데요
근데 가장 큰 문제는 어떤 집이 그렇게 될지 모른다는 게 가장 큰 문제예요
최근에도 전세사기 얘기가 되게 많이 나오잖아요
전세사기를 보면요
임대인이 한 집만 갖고 있는 경우가 없거든요
수십 채 심지어는 수백 채까지 들고 있는 집주인들이 많은데
내가 계약할 때는 이 집주인이 수십 채를 가지고 있는지
한 채만 가지고 있는지 이것도 모르는 거거든요
그래서 만에 하나 이런 상황이 발생할 수 있을 경우를 대비를 해야 되는 건데
만약에 내가 들어갔던 집이 이렇게 다 주택, 몇 채를 가지고 있는 투자자의 집이라면
정말 위험할 수 있습니다
투자자라면 오히려 리스크를 대비해서 준비를 해놨을 것 같은데
왜 더 위험할까요?
솔직히 말씀드리면 저도 이 부동산 공부를 지금 몇 년째 하고 있는데
저도 처음은 진짜 0에서 시작했다 보니까
많은 강사들의 수업도 듣고 전문가들의 이야기를 많이 듣는데요
아파트 부동산을 구입한다는 거 자체가
이 억 단위가 들어가다 보니까 진짜 쉽지 않거든요
저희가 전세 계약하는 것도 진짜 생전 만져보지도 못하는 돈을 하다 보니까
두려움이 더 크잖아요
이게 잘못되지 않을까? 이런 생각을 많이 하는데요
투자자들도 똑같아요
처음에 이게 한 채를 사는 게 몇 억이니까 이게 쉽지 않은데요
이럴 때 들리는 현혹하는 소리들이 있거든요
바로 두 가지입니다
첫 번째는 몇 억의 이런 자산의 규모가 된 부동산에
단돈 몇 천만 원, 쉽게는 몇 백만 원으로 소유권을 가지고 올 수 있다
즉 투자금이 많이 들지 않는다
그렇기 때문에 만약에 매매가가 조금이라도 오르게 된다면
내가 들어갔던 투자금은 바로 회수할 수 있고
사람들이 많이 하는 수익률 몇 백 프로 심지어 몇 천 프로까지 날 수 있다는 말로
듣기 좋은 말로 솔깃하게 만드는 거죠
그리고 또 가장 정말 못된 건데요
만약에 그럼에도 잘못됐을 경우가 있잖아요
문제가 생겨서 이 집을 날리게 될 수도 있고
이 집을 어떻게 해결하지 못하는 경우도 있잖아요
그럴 땐 어떻게 해야 하냐
그런 두려움을 가지고 있는 분들에게는 또 이런 말들을 해줘요
만약에 이 집이 잘못되거나 하면
경매에 넘어갈 수도 있잖아요
근데 경매에 넘어가면 어떻게 돼요?
지금의 그 가격보다 낮은 가격으로 낙찰이 될 수 있는 거잖아요
그럼 그 집에 들어가 있던 임차인들은 어떻게 될까요?
보증금을 제대로 받지 못하고 나올 수가 있죠
이렇게 얘기를 제가 두 가지 말씀을 드렸잖아요
투자금이 적게 든다
그리고 두 번째 나의 문제가 생겼을 때 받쳐줄 임차인이 있다
이런 이유로 많은 사람들이 투자를 하게 됐고
리스크 대비보다 수익률만 보고 했던 투자자들이 정말 많았습니다
그렇기 때문에 만약에 문제가 생긴다면
투자자의 집이 더 위험해질 수 있습니다
얘기를 들을수록 좀 되게 화가 나는데요
그럼 어쩔 수 없이 이런 집들에 들어가서 살아야 되는 사람들은 어떻게 해야 될까요?
이런 깡통전세는 아파트보다 빌라나 오피스텔
이런 곳들에서 많이 벌어지고 있어요
그만큼 선택지가 많이 없는 거죠
그래서 어쩔 수 없다 나는 아니겠지 라는 생각으로
들어가시고 고민하시는 분들이 많을 것 같은데요
일단 내가 진짜 이 집에 들어갈 수밖에 없다
다른 대안이 없다
그러면 가장 내가 할 수 있는 안전장치를 해놓는 게 좋을 것 같아요
그게 바로 전세보증보험이에요
그래서 이거를 드는 게 가장 베스트라고 얘기할 수 있을 것 같아요
그럼 보증보험을 들면 또 100% 안전해지는 거냐?
요즘에는 그것도 아니라고 대답을 해야 되는 게
요즘 나오는 전세사기를 보잖아요
그게 정말 보면 임대인이 수십 채
크게는 수백 채를 가지고 있는 임대인들이거든요
보면요 대출 없어요 부채 없거든요
그 갭만 가지고 투자를 했는데
다주택자가 되면 뭐가 많이 나가냐
바로 세금이 많이 나가게 되거든요
종부세라던가 이런 걸 내지 못해서 경매로 넘어가면서
도미노처럼 이게 위험에 빠질 수도 있기 때문에
전세보증보험을 드는 건 안전장치가 될 수 있지만
보증보험을 들어도
(정부의 대책이 필요하다) 내 보증금을 받기 이전에
국세가 먼저 나가기 때문에 100% 다 돌려받을 수는 없다
이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다
네 그러면 보증보험 가입이 이전보다 더 힘들어졌다고 하는데 어떡하죠?
맞아요 이게 올해부터 더 깐깐해지고
가입 조건이 타이트해졌다고 말씀드렸잖아요
그래서 보면 보증보험 되지 않는 집들이 더 많을 거예요
그래서 이제 안전장치도 없이 다른 대안이 없다
진짜 나한텐 그런 일이 일어나지 않겠지라는 생각으로
들어가시는 분들이 있는데
저는요 사회초년생일수록
집을 고르는 우선순위 선택권이 있잖아요
우선순위에 내 보증금을 돌려받을 수 있을까?
이 부분을 제일 우선순위에 두고선 집을 골라야 된다고 생각을 해요
보통 집을 보면 가격도 중요하겠지만
내가 다니는 직장과 가까운지
집 컨디션이 좋은지 이런 것들을 많이 보거든요
가격은 솔직히 전세로 가면
청년들을 위한 대출 조건이 좋고
이렇기 때문에 가격은 어느 정도 조절이 가능해서
비싸도 컨디션이 좋으면 또 들어가시는 분들도 많고
그런 거에 많이 가늠이 되거든요
제가 보기에는 이 집 컨디션보다 가장 좋은 거는
최악의 경우 이 집이 만약에 경매에 들어갔을 때
내 보증금을 돌려받을 수 있는지를 가장 먼저 봐야 될 것 같아요
그래서 들어가시기 전에 항상 매매가와 전세가를 확인을 하시고
이게 깡통전세가 될 수 있을지
된다면 내가 돈을 제대로 받을 수 있는지
이 부분을 확실하게 체크를 하셔야 될 것 같습니다
그래서 만약에 따져봤을 때
내가 이 돈을 100% 받을 수 있느냐의 질문에
쉽게 대답을 하지 못한다
저는 과감하게 전세가 아닌 월세를 찾아보는 게
나을 거라고 생각합니다
한편으로는 또 월세로 나가는 매달의 돈이
부담스러워서 전세를 살고 싶어 하시는 분들도 계시거든요
저는 좀 답답한 게요
이 매달 나가는 돈을 아까워하시는 분들이 많은데요
일어나지도 않을 일에 내가 월세 돈을 더 내는 건
좀 손해 아닌가 이렇게 많이 생각하실 수도 있는데
안 일어나면 좋지만
일어나면 어떻게 되는지를 좀 생각을 해봐야 될 것 같아요
다른 사람들이 보기에 이 보증금이 정말 작다고 느낄 수는 있겠지만
내 개인적으로 봤을 때 이건 전재산이거든요
이 전재산을 날리는 게 괜찮냐는 거죠
그 질문을 했을 때 이 사회초년생일수록
이 자금을 점점 불려가면서 나의 시드머니를 불려나가야 되는데
이거를 내가 돌려받지 못한다?
이거는 정말 아닌 것 같거든요
그래서 제가 보기에는 이 깡통전세가 의심된다면
과감하게 월세를 선택할 수 있는 결정, 용기가 필요하다고 생각합니다
오늘 시간은 많은 분들이 좀 고민하고 걱정을 하시는
깡통전세, 역전세에 대해서 좀 얘기를 해봤어요
깡통전세가 무엇인지, 역전세에 대해서 무엇인지
그리고 내가 들어갈 집이 깡통전세인지
깡통전세라면 어떻게 대안을 해야 되는지
좀 살펴봤던 것 같습니다
가장 중요한 건 사회초년생일수록 내 보증금을 돌려받을 수 있는지
이걸 가장 먼저 생각을 해야 된다고 말씀드리고 싶습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
저 베짱이는 다음에도 또 여러분께 도움을 드릴 수 있는
콘텐츠를 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다