그정도로 값이 많이 올랐어요.
지금은 택도 없잖아
그럼 오른게 아닌거지 엄청 떨어진거지
-준비되시면 말씀해 주세요 -네
-끝나고 저희 배터리 갈아야 되서 -네
-네, 제가 상황 보고 말씀드릴게요 -네
컵을... 컵 안 걸린다 괜찮을 거 같아요
하나 둘 셋
-반갑습니다 -반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님 요즘 유튜브를 보면요
아 잠시만요...
시작할게요
소장님 요즘 유튜브를 보면 가장 많이 나오는 다시 할게요
소장님 요즘 유튜브를 보면 가장 많이 나오는 단어 중에 하나가
-인구감소가 아닐까 싶어요 -네
실제로 대한민국 출산율이 0.7% 수치로
OECD 국가중 최하위로 꼽혔어요
-그만큼... -0.7%가 아닙니다.
-어? -0.7명이에요
0.7명 맞아요 다시 할게요
실제로 대한민국 출산율이 0.7명으로
OECD 국가중 최하위로 정말 정말 인구감소가 심각하다
이런 문제를 많이 들은 것 같아요
그러면서 더이상 부동산을 사줄 사람이 없다
그래서 부동산은 더욱더 하락될 것이다 라는 의견들이 많이 나오고 있어요
-네 -소장님의 의견도 좀 궁금합니다
인구감소와 부동산 하락 어떻게 봐야 될까요?
-그렇게 가면 안돼 -이거 하나만 하락...
-그러면 내가 얘기가 끝나버려 -이거 하나만 그냥 할게요
-그러니까 소장님이 옛날에 인구감소와 시장이 -맞물리면?
아니 상관없다는 얘기도 하셨는데
맞아요 다시 그냥 할게요
요즘 가장 많이 나오는 단어 중에 하나가 인구감소인 것 같아요
실제로 대한민국의 출산율이 0.7명
OECD 국가 중 최하위로 꼽히는데요
그만큼 인구감소가 심각하다
그리고 인구감소는 곧 사줄 사람이 없다
그러면서 부동산을 하락은 어쩔 수 없는 상황이다
이런 얘기가 많이 들리거든요
그런데 이전에 저희가 인구감소에 대한 얘기도 많이 했었던 것 같아요
그때는 소장님이 인구감소는 1차적 요인이 아니다
2차적 요인이기 때문에 시장을 먼저 봐야 된다
이렇게 얘기를 했던 것 같거든요
이 부분을 다시 한번 짚어봐야 될 것 같아요 어떠십니까?
일단 제가 인구감소가 시장에 미치는 영향에 대해서 얘기를 한 게
2018년 1월 5일 발행된 파란 책이죠
'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 이 책에서
그때 당시에는 시장이 상승하고 있을 때죠
상승하고 있을 때 하락론자들이 많이 주장했던 게
인구가 감소할 예정이기 때문에 집값은 오를 수가 없다
수요가 줄어드는데 어떻게 집값이 올라가냐 이런 논리를 피면서
반박을 했던 경우가 굉장히 많았어요
많았기 때문에 이거를 제 입장에서는 앞으로 시장은 상승할 건데
인구 감소론에 빠지면 안 된다 이런 얘기를 하기 위해서
그때 제가 예로 들었던 게 대구 아파트였습니다
그때 대구 아파트는 전국에서 가장 오랜 기간 상승을 했었고
상승폭도 꽤 큰 상황이었습니다
그럴 때 그 기간 동안 거의 대구가 2010년부터
20년 정도까지 10년 동안 상승을 했습니다
중간에 약간의 굴곡은 있었지만
그러면 그때 대구의 인구가 상승을 했냐?
인구론으로 증명하려면 그래야 되죠
상승하고 있으면 인구가 늘어야 되고
인구가 줄어들면 하락해야 되고 이거잖아요
그래서 대구 인구수 그래프를 봤어요
봤더니 대구의 인구는 2012년부터 급격하게 하락을 해요
지금도 하락하고 있습니다
감소하고 있어요 인구수는 계속 줄어들고 있어요
그러니까 인구가 줄어들고 있는데 집값은 상승하는 거죠
그래서 이런 거는 그냥 이 수치만 봐도
인구 감소론하고는 맞지 않다 이런 얘기를 했던 거예요
그럼 인구수와 집값은 상관이 없다 그렇게 받아들이면 될까요?
제가 인구는 2차 요인이라고 얘기했습니다
정확하게 분석을 할 필요가 있어요
상관이 없냐? 없지 않아요 있어요 있는데
2차 요인으로 꼽는 게 뭐냐면 이 법칙을 정확히 이해를 해야 돼요
법칙을 이해해야 될 게 뭐냐면 2차 요인의 특징
제가 2차 요인이라고 얘기하는 거는 2차 요인은 시장이 있고 요인이 있어요
요인이 있을 때 이건 변하지 않아요 절대 변하지 않는 원칙이 뭐냐면
시장의 방향성과 요인의 방향성이 같으면 엄청나게 큰 힘을 내요
그러니까 상관이 없는 건 아니에요 상관이 있죠
같을 때는 힘을 낸다는 거예요
-다를 때는요? -다를 때는 힘을 거의 못 내요
-시장이 이긴다고 생각을 해야 되는 거죠 -그렇죠 시장의 힘이 크다 이렇게 보시면 돼요
그래서 결론을 대입을 해보면 되는 거예요
그런데 2차 요인에 해당하는 게 제가 인구 얘기했지만
금리도 마찬가지고 정책도 마찬가지고 그래요
그러니까 우리가 부동산을 분석할 때 쓰는 요인들은 제가 볼 때는 다 2차 요인이에요
그래서 이걸 대입해보면 돼요
그래서 우연히 맞는 상황이 벌어져요
그건 뭐냐? 방향이 같을 때
방향이 같을 때는 엄청나게 큰 힘을 내요
그리고 방향이 다를 때는 힘이 없어요
그거는 예외가 거의 없습니다 예외가 없어요
-그럼... -그래서 인구론으로 들어가보면
대구를 그때 예를 들 때 시장은 상승하고 있었어요
인구는 감소하고 있었습니다
그러면 인구가 느는 건 상승요인이죠
감소하는 건 하락요인이에요
그러니까 대구 인구가 감소하고 있어요 하락요인이죠
시장은 상승하고 있어요 방향이 다르죠
-결국엔 뭐가 이겼어요? 시장이 이겼어요 시장이 이겼습니다 -시장
그리고 중요한 건 뭐냐? 지금
그렇죠 그걸 물어보려고 지금 2024년을 써놨어요
지금 시장은 앞으로 시장 하락이죠 하락이에요 하락이고
인구는 지금 아까도 얘기했다시피 인구는 지금 급격하게 감소를 하고 있어요
그러면 뭐예요? 인구 감소는 하락요인입니다
그것도 좀 세게 다가오는 하락요인입니다
그러면 시장의 하락과 인구의 감소, 인구 하락요인이 부딪히면 여기서 제가 뭐라고 했죠?
-2차 요인이 방향이 같으면 큰 힘을 낸다고 했어요 -시너지를 낼 것이다
큰 힘을 내게 돼있습니다
그럼 지금의 2024년 하락 시장과 인구 감소 하락이 맞으면
하락이 더 가속화될 것이다? 이렇게 받아들여야...
가속화된다라는 것보다는 사람들의 인식이 바뀌는 거예요
인식이 바뀌는 게 지금에서 보면 냉정하게 보면
우리나라 부동산 시장을 바라보는 사람들의 시각은 어떻게 보면 반반이에요
반반
지금 숨어있지만 소리를 크게 못 내고 있지만
상승을 바라고, 상승할 거다라고 믿고 있는 사람은 반 정도 돼요
그리고 하락을 바라고, 하락을 믿고 있는 사람도 반 정도 됩니다
그럼 이제 앞으로 시간이 가면 점점점점 가게 되면 어떻게 바뀌느냐?
상승을 바라는 사람들이 이제 떨어져 나오게 돼요
상승을 바라고 상승을 믿는 사람들이 떨어져 나와서 이제는 하락할 거야
근데요 신기한 게 이렇게 떨어져 나오는 사람들은 생각이
기존의 하락을 믿었던 사람과 비교했을 때 누가 더 탄탄할까요?
기존에 믿었던 사람들이 더 탄탄할 것 같거든요?
그렇지 않아요 바뀐 사람이 훨씬 더 탄탄합니다
왜죠?
자기 기준이 깨졌잖아요 깨진 사람은 바꾸잖아요
그거는 바꾼다는 얘기는 뭐냐면
이제 이 바꾸는 쪽으로의 신뢰가 더 훨씬 강하기 때문에 바꾸는 거예요
-기존에 있었던 생각 자체를 바꾸게 됐으니까 그 힘이 더 크게 나온다는 거군요 -그렇죠
일종의 보면 우리가 세상을 살아가다 보면 변절자라고 있잖아요
근데 그 변절자가 변하면 그 쪽으로 원래 있던 사람보다 훨씬 더 강한 행동을 하게 돼 있어요
사람이라는 게 그런 거예요
신념이 깨지고 다른 신념이 생겼을 때는
그 신념이 그걸 깰 정도의 신념이 생긴 거잖아요
기존 사람은 사실 그 믿음이 원래부터 있었기 때문에 아주 견고하지 않아요
콘크리트처럼 단단하지 않아요
오히려 이런 사람들은 또 반대 상황이 벌어지면 쉽게 바뀔 수 있어요
그런데 이렇게 변하는 사람은 진짜 굳건해요
누구라고 말씀드리기는 어렵지만 전문가 중에도 최근에 아주 강하게 바뀐 사람이 있어요
근데 또 완전 반대로 있습니다
댓글에 올라오겠는데요?
지금 미친듯이 상승을 얘기하는 사람이 있어요
원래 하락을 주로 얘기하는 사람인데 그런 거예요
다시 돌아가서요
이게 인구 감소 얘기를 나오면서 항상 나오는 얘기가 일본인 것 같아요
우리나라도 이제 일본처럼 될 것이다 이런 얘기들이 많은데 이 부분은 어떻게 보세요?
저는 뭐라고 해야 되나?
얘기하기가 좀 애매한데 길어질 수 있어요
-짧게 부탁드립니다 -그게 뭐냐면
저는 원칙적으로는 일본하고 같이 가지는 않는다 절대적으로
절대적으로 같이 가지 않는다는 게 근본적으로 원인과 현상이 달라요
다른데 그냥 비슷한 결과치를 갖다가 똑같다고 얘기하는 것 뿐이에요
원인이 다르다고 말씀하셨는데 어떻게 다를까요?
원인이 뭐냐면
지금 우리나라가 부동산이 감소하는 원인을 인구 감소론으로 얘기하는 거잖아요
일본도 인구 감소 때문에 집값이 하락했다고 보는 거잖아요
저는 그거에 동의하지 않아요
동의하지 않는 절대적 이유가 뭐냐면 천만 채의 빈집을 갖다 얘기하거든요 이 사람들이
인구 감소 때문에 천만 채의 빈집이 생겼는지를 검증을 해야 되는데
그 사람들이 그걸 검증하지 않아요
그냥냥 빈집이면 빈집은 왜 생겼어?
-사람이 없으니까 이렇게 생각하는 거예요 -사람이 없으니까
-그게 아니라... -그게 아니에요
원래 일본이 빈집이 생기기의 과정을 생각을 해야 돼요
이거는 투기론으로밖에 설명이 안 됩니다
일본이 80년대 초에 어마어마한 투기 상황이 벌어졌어요
그때 투기 상황은 우리나라에 비할 바가 아니었어요
그때 나왔던 얘기가 도쿄의 땅만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 얘기가 나왔어요
-일본 전체가 아닌 도쿄잖아요 도쿄만 봐도... -그렇죠 도쿄만
그러니까 도쿄 땅값이 어마어마하게 상승한 거예요
그러니까 일본 전체의 부동산 가격이 상승을 합니다
그러면 투기이론을 잘 이해하면 뭐가 되냐면 투기 상황이 벌어지면 가수요가 생겨요
가수요가 생깁니다 수요가 폭발적으로 증가를 해요
우리는 부동산 하면 1가구 1수요 이렇게 생각하잖아요 동일시하는데 그게 아니고
1가구가 수십 채를 살 수 있어요
올라가는 동안에는 집을 빈 채로 놔두고도 살 수 있잖아요 올라가니까
예를 들어서 내가 열 집을 샀어 그런데 다 올라가
그러면 살 거예요? 안 살 거예요?
사잖아 그런데 여기에 집은 사람들이 안 살 수 있어요
집값이 올라가도 그냥 투기에 자산을 불리는 용도로만 쓰는 거지
여기에 집이라는 건 필요가 없는 거예요
-투기에선 거주가 필요하지 않다는 거죠? 아 중요하지 않다 -중요하지 않아요
-올라가기만 하면 되는 거예요 중국이 그랬잖아요 -맞아요 맞아요
그러니까 일본이 투기 시장이 벌어질 때
부동산 수요가 어마어마하게 늘어나니까 공급을 막 해요 막 합니다
그러니까 초창기에는 다 늘어난 가수요 때문에 다 사들이죠 다 사요
사고 나서 나중에 다른 이유로 일본에 정부 개입이 굉장히 크게 들어가거든요
그걸로 인해서 하락을 해요
하락을 하면 이때부터는 집이라는 게 되는 거예요
-거주의 집이 됩니다 -그렇죠
그래서 이게 올라갈 거라고 해서 많이 사들였는데 나중에 집값이 떨어지고 나니까
이걸 버틸 근거들을 마련해야 되잖아요
그러려면 임대도 주고 이래야 조금이라도 버틸 수 있는 여력이 생기잖아요
그런데 이미 나는 들어갈 사람은 한 사람인데
나만 그런 게 아니고 모든 사람들이 몇 채씩 사는 거예요
그러니까 사람수로 맞추다 보니까 남는 집이 생기는 거예요
남는 집이 생기는 거예요
그게 그래서 천만 채가 생기는 거예요
이게 인구가 감소해서 생긴 게 아니에요
수요가 그냥 가수요가 폭발적으로 증가해서 생기는 거예요
-그래서 폭발적인 수요가 줄어드니까 빈집이 생기는 거다 원인이 다른 거다 -그렇죠
그래서 빈집이 생겼고 그 빈집 때문에 하락을 쭉 이어간 거예요
여기에서 인구 감소랑은 크게 상관이 없어요
그럼 원인이 다르기 때문에 일본과 같이 가지는 않을 것이다 이렇게...
그렇죠 그런데 우리나라는 일본의 투기 시장하고 우리나라도 투기 시장이지만
정부의 역할이 완전히 달랐어요
그러니까 일본의 투기 시장 때 일본 정부는 방관이었어요
오히려 투기 시장을 더 도와준 측면이 많아요
도와줬다?
그러니까 대출이나 이런 것들이 그때 당시 뭐였냐면
예를 들어서 땅값이나 건물 가격이 10억이었다
그러면 대출을 얼마 해줬냐면 12억씩 해줬어요
그게 가능한가요? 그게?
그게 가능했던 게 빌려주고 나서 1년 뒤면 이게 20억이 되는 거예요
그러니까 얘는 12억에 빌려줘도 받을 수 있다는
회수가 충분히 된다는 확신이 있었기 때문에 그런 거예요
-우리나라랑 정말 좋은 반대로 개입을 했네요 -그렇죠
그러니까 기업들조차 돈을 빌려서 이걸 사업에 투자한 게 아니고 다 부동산을 사버렸어요
그런데 우리나라는 기업이 돈을 빌려서 부동산을 살 수 없게 못 사요
어느 정도의 제한이 굉장히 많습니다
-개인이 사려고 하던 DSLR이다 싶어서 정말 줄였잖아요 -그렇죠
그래서 일본은 투기 시장 때 이만큼 올랐다면 우리나라는 이만큼 오른 거예요
그래서 떨어질 때 떨어지는 폭도 어마어마하게 큰 거예요
그래서 일본의 잃어버린 20년, 30년이 나오는 게
이 떨어지는 폭이 크다 보니까 사람들이 빈집이 있고 떨어지니까
이제 더 이상 올라가지 않는 자산이 된 거잖아요
그러니까 집을 살 생각을 안 해요
살 생각을 안 하는데 또 희안한 게 정부가 우리나라 같으면 이렇게 안 사잖아요
그러면 집 사라, 사라, 사라 해서
-집을 살 수 있는 조건들을 만들어주잖아요 -지원책같이
일본은 그걸 안 해요
-그냥 놔두는 거죠 -그냥 놔두는 거예요
그래서 생각보다 큰 규제 같은 것들이 있어요
집을 보유하면 뭔가 많이 나가는 세금이나 이런 것들이 있어요
그러니까 집값 안 올라가는데 집을 보유하고 있으면 세금이 더 나가
그러니까 당연히 안 사죠
이거를 인구 감소론으로 아니면 다른 걸로 해서 설명한다?
정말 웃기는 얘기죠
일본에 대해서 1도 모르는 사람들이 일본에 있으니까 이런 사람들이 와가지고
부동산에 대해서 모르는 사람들이 그렇게 떠드는 거예요
크게 두 가지가 다른 거네요
원인이 달랐고 정부가 어떻게 개입하느냐에 따라서 확실히 달라지는 게 되는 거네요
그렇죠 우리나라하고 일본의 정부는 완전 차원이 다릅니다
그러면 지금은 반대의견에 대해서 얘기를 해보려고 해요
인구 감소를 해도 집값은 올라갈 것이다라는 근거들을 좀 살펴보려고 하는데
이게 원칙, 명제 이런 것처럼 집값은 우상향한다
이런 게 진리처럼 사람들한테 받아들여지는 것 같아요
인구를 감소를 해도 집값은 장기적으로 보면 우상향하니까
이 말을 제가 또 하기에 좀 실거주 한 채는 괜찮다라는 걸로 계속되는 말이 들리는데
이거는 어떻게 보실까요?
이거는 반은 맞고 반은 틀리는 얘기인데
우리가 흔히 착각하거나 실수하는 게 뭐냐면
한 10년 뒤에 일어날 일을 지금의 일로 당겨서 생각하는 경향이 굉장히 많아요
이 실수를 했던 대표적인 사람들이 누구냐면 상승장에서 인구 감소론을 주장한 사람이에요
이 사람들이 인구 감소할 것을 틀린 건 아니에요
지금 인구 감소하고 있으니까
그러니까 인구 감소론은 상승하고 있을 때
한참 그때는 인구도 늘어나고 있었고 그렇잖아요
그런데 인구 감소는 앞으로 10년 뒤, 20년 뒤 일어날 일인데
그거를 지금 당겨온 거예요 그때 당시로
당겨와서 인구 감소할 거니까 집값은 상승하지 않는다 이 얘기를 하는 거예요
그래서 집값이 상승할 때 이 사람들은 욕을 얻어먹을 수밖에 없는 그런 상황이에요
지금도 마찬가지인 게 뭐냐면
앞으로 10년 뒤, 15년 뒤를 바라보면 이 사람들이 말이 틀린 건 아니에요
우상향할 수 있어요
그런데 지금 당장과 앞으로 4, 5년 뒤까지의 일을 보면 쭉 하락하는 거예요
여기서 우상향이라는 건 없어요
그러니까 그런 실수를 하면 안 되는 거예요
말을 만들기 위해 갖다 붙였다고 생각이 들 정도로
내 의견이 맞아, 내 논리를 뒷받침하기 위해서 가져온 거네요
10년, 15년 후의 일을
제가 생각해보면 그런 것도 있을 수 있고
제가 볼 때는 생각의 틀이 기본적으로
그런 거를 구분할 줄 모르는 우리나라 생각 구조에 빠져 있는 것도 있어요
그러니까 대부분 일반 사람들이나 아는 많은 전문가들하고 얘기해 보면
시간 차이를 구분을 못하는 사람들이 많아요
-시간 차이 -시간 차이
시간 차이가 짧고, 길고, 더 길고
이거를 구분하지 못하는 사람들이 정말 많다는 얘기예요
그거를 혼용해서 써요
이건 완전히 다른 겁니다 완전히 다른 거예요
나중에 20년 뒤에 우상향에서 조금 올라가 있으면 그러면 지금 사도 괜찮냐?
돈 버니까
-아니에요 돈 못 벌어요 -그렇게 얘기하잖아요
이 사람들은 손해봐요
그러니까 좀 기다렸다가 완벽하게는 그 시장을 맞추지 못하더라도
피할 수 있는 상황, 어려운 상황은 피하는 게 맞아요
그리고 비슷한 시점에 들어가면 돼요
그런데 지금은 이제 하락 시작이잖아요
그런 상황에서 우상향한다는 논리는
이 사람은 그런 상황을 겪어보지 않았거나
그러니까 우상향한다고 믿고 들어가서 하락했을 때
이 어려운 상황을 겪어보지 않은 사람이거나
아니면 자기가 뭔가를 팔거나 뭔가 포지션이 상승 쪽에만 있어야 되는
그런 사람이 가능성이 많은 거예요
알겠습니다
이게 또 반대 얘기는 제일 많이 나온 것 중에 하나가 이거예요
인구수는 줄어도 세대수는 증가한다
고로 집값이랑 크게 영향이 없다
이렇게 보는 의견도 많습니다
자, 그러면 일단 반박을 하자면 2022년도에는 부동산이 크게 하락했죠
그때 세대수는 하락했습니까?
살펴봐야겠죠
-살펴보는 게 아니라 -늘어났어요 늘어났어요
-늘고 있었어요 늘고 있었습니다 -맞아요
지금도 세대수는 늘고 있어요
늘고 있습니다
그러니까 지금까지 세대수는 준 적이 없어요
-계속 증가하고 있다 -계속 증가했습니다
그러면 세대수 때문에 부동산 가격이 상승한다고 논리를 피우는 사람들은
세대수가 다른 모든 요인을 이긴다고 주장하는 거예요
그러려면 2022년도에도 상승했어야 되는 거죠
근데 이게 만약에 이때는 금리 때문이다
그러면 금리와 세대수와의 힘겨루기를 했을 때 금리가 이긴다는 얘기잖아요
그럼 이 사람의 논리는 이미 거기서 박살난 거예요
그러면 여기서 또 숨어있는 논리가 뭐냐면
세대수를 이길 수 있는 요인이 이 사람이 모르는 요인들이 수없이 많은 거예요
그거를 간과한 채 세대수만 가지고 지금 얘기를 하는 겁니다
그거는 뭐냐면 부동산이 상승해야 하는데
보니까 인구는 감소할 것 같고 세대수는 지금 증가하고 있네
그러면 세대수는 인구...
그러니까 이게 일종의 수요잖아요 수요
우리가 수요라는 게 사람으로 비유하는 경우가 많잖아요
그러니까 인구는 줄지만 세대수는 증가해
그러면 이게 상승 요인이구나
이렇게 여기는 사람들이 많다는 거죠
일단은 2022년도에 틀렸다 이런 얘기고
자, 그다음에 또 다른 얘기를 하자면
세대수가 부동산 수요에 어느 정도 영향이 있다고 간주한다면
그럼 앞으로 계속 세대수가 계속 증가할 것이냐 이걸 또 봐야죠
근데 보시면 지금 그래프를 보시면 화면에 나갈 건데
서울이든 경기도든 다 지금 전국이 거의 동일한 비율을 나타내고 있는데
보시면 세대수 증가율을 보잖아요, 증가율을 보면
한 2020년, 2021년 정도까지는 보통 적어도 1%, 2%씩 올라요
그러다가 2022년 인구가 줄기 시작하면서 무슨 현상이 생겼냐면
세대수 증가율도 이제 감소를 하기 시작해요
-증가율도 감소했다 -그렇죠
그러니까 증가율이 0%가 되면 이제 세대수가 증가하는 게 멈추는 거예요
그리고 증가율이 마이너스로 가면 이때부터 세대수가 감소하는 거예요
그러니까 지금 추세를 보면 증가율이 이렇게 올라가다가
-지금 0%대로 떨어지고 있어요 -맞아요
그럼 이런 추세로 가면 인구 세대수는요
인구 수와 반비례할 수는 없어요
세대수라는 게 예를 들면 우리가 한 가구에 네 사람이 살았는데
여기서 자녀들이 성장해서 분가를 해요
분가를 해서 아들 하나 분가해서 한 세대를 이루고
딸 분가해서 한 세대를 이루고 이러면
지금 원래 인구는 4명이 그대로 있는데
세대수가 세 세대로 늘어나는 거예요
그러니까 이게 뭐냐면 세대수가 증가하는 건 뭐냐면 분가를 한다는 의미예요
그런데 예를 들어서 이 네 명이 있는데
우리 부모님 이런 걸 예를 들어서 죄송한데
부모님이 나이가 들어서 돌아가셨어요
그러면 인구 수가 줄죠
그러면 여기서 세대 분리를 할 수가 없어요
그렇잖아요
그러니까 인구가 주는 거는 세대수가 증가하는 거는
인구 수의 범위 안에서 한정되는 겁니다
-그렇죠 전체적인 양은 인구수 안에서 나뉘어 가는 거죠 -그렇죠
그리고 기본적으로 세대수는 한 사람이 사는 것만 있는 게 아니에요
합쳐지는 경우가 생기잖아요
-원래 합쳐져 있는 경우가 있고, 그렇죠 -양쪽에 있던 사람들이 합쳐지고
그러다 보면 세대수 증가는 인구 감소, 인구 수와
어느 정도 시간차를 두고 비례할 수밖에 없어요
그러니까 뭐냐면 인구 증가가 2021년까지 있었죠
세대수 증가는 지금 2023년까지 있었습니다
2024년도 어느 정도 될 거예요
그런데 이 시간차를 두고 한 3년 정도 텀을 두고 급격하게 꺾이고 있어요
그러면 뭐냐? 앞으로 2024년 지나고 25년, 26년 되면
제가 장담하는데 세대수도 감소하게 돼 있어요
무조건입니다 이거는
그럼 이 세대수 감소도 소장님이 인구 감소와 시장의 방향을 살펴봤을 때
-맞물리면 힘을 발휘한다 말씀을 하셨잖아요 -그렇죠
세대수 감소도 이렇게 볼 수 있을 건가요?
자, 만약에 지금 세대수 증가 때문에 부동산이 상승한다고 한 사람들은
세대수가 감소하면 이제 뭘 가지고 상승을 주장해요
이 사람들은 상승을 주장할 수 없잖아요
네가 세대수 증가하면 부동산이 상승한다며
지금 세대수 감소하고 있는데 무슨 개소리야
이렇게 되면 분명히 이 사람은 다른 요인을 갖다가 상승 요인을 부르짖겠죠
그러니까 뭐냐면 세대수 증가로 확실하게 믿고 있는 사람은
변절자가 돼야 되는 거죠, 그렇죠?
그리고 끝까지 상승을 부르짖는 사람은 요인을 변화시켜야 돼요
그러면 둘 다 이 사람은 엉터리인 거예요
알겠습니다 다음은 이런 얘기도 많이 나와요
인구를 감소를 하면 부동산의 양극화가 심해질 것이다
점점 더 수도권으로 몰릴 것이고 지방은 소면될 것이다
이런 얘기도 많이 들리거든요
이 부분은 어떻게 보세요?
이 부분도 저는 먼 미래의 일을 어마어마하게 당겨온 일이다
아 그렇습니까?
지금 예를 들면 서울 인구는 감소하고 있어요
그렇죠?
이 얘기로 하면 이미 틀린 거 아니에요?
그러니까 이렇게 얘기하는 거예요
외곽 중심부터 감소를 하면서 중심지로 더 몰려갈 것이다
이렇게 얘기를 하는 것 같아요
강남으로 인구가 급격하게 늘어야 되잖아요
인구가 늘고 있나요?
느는 건 한정이 돼 있죠. 한정이 돼 있어요
이 사람이 들어오면 여기 있던 사람은 나가는 거예요
그렇잖아요
자, 보세요 인구가 늘어날 수 없는 이유가
지을 수 있는 땅이 한계가 있어요, 한계가 있잖아요
그렇다고 이걸 재건축, 재개발을 하더라도 한계가 있다는 얘기예요
그럼 늘어나는 게 아니라 지방은 소멸할 것이다 이 부분은 어떻게 보세요?
지방은 소멸을 하는 건 맞는데 이것도 구분을 해야 되는 게
지금 인구가 소멸하고 있는 지역들이 있어요
보면 군 단위 지역들이죠
군 단위 지역들을 보면 진짜 시골들
도시스러운 군 단위는 상관이 없어요
크게 없고 지금 시골지역들, 노인들 살고 있던 지역에서
노인들이 사망을 하시잖아요, 돌아가시잖아요
그러면 이 뒤를 이을 사람들이 안 들어오니까 소멸을 하고 있는 거예요
그러니까 지금 우리가 어떻게 보면 부동산 시장을 공부하려고 하는 사람이잖아요
우리가 인구론을 공부하는 사람은 아니잖아요
이럴 때 주의해야 될 게 뭐냐면
너무 20년, 30년 뒤에 일을 지금으로 당겨오는 일을 하면 안 돼요
이렇게도 볼 수 있을 것 같아요
군 단위의 지방이 소멸할 것이다
그런 집들이 과연 부동산 시장에 영향을 미칠까?
이렇게 봤을 때 크게 영향을 미치지 않으니까
영향을 안 줍니다, 사실은 영향을 안 줘요
그래서 사실은 나중에는 올라갈 때는
인구 감소론이 소용이 없게 되는 건데 지금은 중요하죠
-시장이 같으니까 -그렇죠
지금은 뭐냐면 제가 앞으로 벌어질 일을 말씀드리자면
짧게 해주실 거죠?
지금 아까도 얘기했지만 상승론자들 반반이라고 했죠
거기에서 인구 감소론이 시장을 지배하는 상황이 오게 될 거예요
여기서 핵심이 뭐냐면 저도 굉장히 힘들었던 게 가장 힘든 게 뭐냐면
생각이 좀 달라요, 그리고 내 생각이 맞아
근데 이 사람들이 얘기하는 원인과 결과가
근데 원인은 좀 다를 수 있어요
원인이 틀린 원인을 가지고 결과를 얘기를 해
그런데 나는 이 원인은 다른데? 이렇게 얘기할 때
이 틀린 원인을 반박하려면 거의 불가능에 가까워요
-결과는 맞으니까 -그렇죠
그러니까 사람들은 원인과 결과가 같으면 그냥 쉽게 믿어버려요
그게 진위를 가리려고 하지 않아요
그게 왜 그러냐면 이거 진위를 가리기 위해서 너무 피곤해요
그러니까 저도 이걸 반박하려면
너무 많은 데이터와 방대한 자료를 가지고 설명해야 되는데
이 사람들은 그거를 예를 들면 과거를 가지고 설명하면 어느 정도 타당성은 인정이 돼요
근데 여기서 쉽게 벗어날 수 있는 아주 쉬운 단어 한마디가 있어요
이번 시장은 달라
이것만 하면 그냥 듣기 싫은 거잖아요
그러면 내가 아무리 뭘 해도 이 사람은 들을 생각이 없는 거예요
그러니까 뭐냐면 앞으로 상승론자들이 반박을 엄청 할 거예요, 엄청 하는데
앞으로의 결과는 어떻게 되느냐? 시장은 하락할 거예요
그리고 원인은 인구 감소론이 가장 지배하기가 쉬워요
-왜냐하면 이거는 변하지 않는 거고 -그냥 눈에 보이니까
너무 쉽게 얘기할 수 있는 거예요
그냥 부동산에 대한 지식이 1도 없는 사람도 아주 쉽게 얘기할 수 있어요
부동산이 하락하는데 인구 감소하고 있잖아
그러면 이걸 반박해야 되는 사람은
인구 감소가 시장을 상승, 하락을 만들지 않는다라고 반박을 해야 되잖아요
그거는 진짜 불가능에 가까운 거예요
그리고 만약에 증명을 했다 하더라도 그걸 듣는 사람이
"야, 지금 시장은 달라"
-하락하는 게 보이니까 -네
그러면 그걸 반박할 수 있는 건 없어요
그렇기 때문에 사람들은 점점 지배를 당하게 돼요
지배당한다는 게 얼마나 무서운지 압니까?
가스라이팅이에요
그래서 제가 가끔씩 시장에 가스라이팅을 당한다 이런 얘기를 하는데
이제 인구 감소론이 시장을 지배할 겁니다
지배할 거예요 당분간은
그러면 상승론자들은 이제 반박을 하다가 지쳐서
진짜 그런가? 진짜 그런가? 이렇게 돼요
그래서 여기서 변절자들이 생겨요
전문가들 중에서도 변절자가 생겨요
하락론자로 바뀌게 되는 거죠
그러면 뭐예요?
점점 더 많은 사람들의 하락론을 부르짖게 되고
근거가 점점 확실해지는 거예요
그러면 여기에서 벗어나서 일반인이 여기 분위기에서 벗어나서
나중에 27년 가서 상승한다
이런 얘기를 할 수 있을까? 못해요
못합니다. 절대 못해요
맞아요 이렇게 인구 감소가 사람들이 많이 느끼는 것처럼
정부도 되게 크게 느끼는 것 같아요
출산율을 높이기 위해서 많은 정책을 내세우고 있거든요
근데 이게 진짜 이런 정책으로 인해서 개선이 될 건지
이건 어떻게 보세요?
저는 전에도 얘기를 했잖아요
정부가 뭘 좀 심각하게 고민을 해야 되냐면
전문가와 정부가 내가 죽어라고 노력을 했을 때
진짜 유의미한 숫자로 바뀔 수 있느냐
이걸 고민해 봐야 돼요
근데 얼마 전에 한국은행 통계 보도 자료가 나왔잖아요
집값이 반으로 떨어지고
예를 들면 인구 증가율이 소폭 늘어난다 해서
0.86명으로 늘어난다고 결과가 나왔어요
근데 0.7명에서 0.86으로 늘어나는 게 이게 의미 있는 거냐?
아무 의미가 없어요
그냥 줄어드는 숫자가 좀 줄어드는 정도지 늘어나는 게 아니잖아요
늘어나려면 이게 두 명이 결혼해서 몇 명을 낳느냐 이거잖아요
두 명을 낳아야 이게 유지가 되는 거예요
근데 0.8명을 낳는다는 얘기예요
그러면 무조건 줄어드는 거예요
그러니까 줄어드는 정도를 약간 줄여주는 정도지
늘어나는 게 아니라는 얘기예요
그러면 여기서 지금 이미 결과 보고서가 나온 거예요
이게 인구 감소를 막을 수 있는 방법이 없다
즉, 집값이 반으로 떨어져도 안 된다 이 얘기예요
그러면 현실적으로 이제 인구 감소를 인정하고
그러면 어떤 문제들이 심각하게 일어날 것이냐?
그리고 여기서 또 좋은 점은 뭐냐 이런 걸 찾아서
대안을 마련하는 게 훨씬 더 중요한 거라는 거죠
근데 지금 제가 답답한 건 뭐냐면
인구를 늘리기 위해서 쏟아붓긴 하는데
인구 감소 후에 일어날 일에 대한 대비는 하나도 안 하고 있어요
정부는 믿는 거겠죠. 이걸로 높일 수 있다
-이러니까 그렇게 생각하는 거 아니에요 -믿는 게 아니고
-저는 이거는 이미 한국은행 보고서에 나와 있잖아요 -늘릴 수 있다
-강한 의지를 가지고 있다 정부는 -아니 이건 믿는 게 아니고 바보스러운 거죠
현실을 부정하는 거예요
알겠습니다
오늘은 정말 많이 나오고 있는 인구 감소에 대해서 이야기를 해봤어요
반대 의견에 대한 것도 얘기를 해봤고
인구 감소로 인해서 부동산 시장과 같은 방향에 만났을 때는
큰 힘을 발휘할 것이다 이렇게 얘기해 볼 수 있을 것 같습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소를 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하죠
-감사합니다 -감사합니다
오 아슬아슬 했어