0
00:00:00.000 --> 00:00:04.600
반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

1
00:00:04.600 --> 00:00:06.200
베짱이입니다. 반갑습니다

2
00:00:06.200 --> 00:00:09.280
소장님 저희가 이전에 찍었던 영상 중에 하나가

3
00:00:09.280 --> 00:00:12.480
임대인이 실거주 의사를 밝히면

4
00:00:12.480 --> 00:00:16.379
임차인은 집을 내줘야 되는 조항이 있었잖아요

5
00:00:16.379 --> 00:00:20.219
대법원 판례가 나와서 이 부분을 좀 얘기를 했었단 말이죠

6
00:00:20.219 --> 00:00:24.420
말미에 소장님께서 이게 임차인에게 과도한 권한

7
00:00:24.420 --> 00:00:26.760
권리를 좀 주어진 조항이 있다

8
00:00:26.760 --> 00:00:32.299
이 부분도 따로 영상을 찍어서 말씀을 해주시겠다 말씀을 하셨거든요

9
00:00:32.299 --> 00:00:34.660
그 부분을 좀 얘기를 해보려고 합니다

10
00:00:34.660 --> 00:00:39.259
어떤 부분이일까요? 임차인에게 과도한 권한을 주었다

11
00:00:39.259 --> 00:00:45.099
일단 임대차법에서는 저번에 영상에 찍었던 것처럼

12
00:00:45.099 --> 00:00:48.883
이게 임차인의 주거안정권을

13
00:00:48.883 --> 00:00:54.083
사실 주거안정권 2플러스 2를 하기 위해서 만들었는데

14
00:00:54.259 --> 00:00:57.160
임대인이 실거주하겠다고 하면 그냥 깨지는 거잖아요

15
00:00:57.160 --> 00:01:00.500
근데 이 실거주가 진짜가 아니고 가짜가 너무 많은데

16
00:01:00.500 --> 00:01:03.299
이 가짜의 진위 여부를 밝히는 게 너무 어려웠다

17
00:01:03.299 --> 00:01:09.379
그래서 대법원 판결에서 이걸 증명하려면 본인이 증명해야 되는

18
00:01:09.379 --> 00:01:10.940
임대인이

19
00:01:10.940 --> 00:01:18.180
이렇게 함으로 인해서 합리적인 일종의 조항이 돼버린 거예요

20
00:01:18.180 --> 00:01:20.120
그렇게 됐는데

21
00:01:20.139 --> 00:01:25.839
그런데 지금 임대차 3법 조항 중에 반대로

22
00:01:25.839 --> 00:01:31.919
임차인에게 사실 과도한 권리, 과도한 권리가 주어지고

23
00:01:31.919 --> 00:01:36.959
그로 인해서 임대인은, 뭐랄까

24
00:01:36.959 --> 00:01:42.500
굉장히 지위적으로 불안한 위치에 서게 되는 조항이 있어요

25
00:01:42.500 --> 00:01:47.900
임대차 3법이 취지가 임차인을 보호하고자 나온 건데

26
00:01:47.919 --> 00:01:50.660
그럼에도 불구하고 소장님이 보시기에 정말 과도하다

27
00:01:50.660 --> 00:01:51.660
이런 조항이 있다는 거죠

28
00:01:51.660 --> 00:01:57.400
그렇죠. 이거는 뭐냐면 임차인의 권리를 보호하는 게

29
00:01:57.400 --> 00:01:59.199
그냥 주자, 이게 아니고

30
00:01:59.199 --> 00:02:02.239
우리가 원래 보면 민법에서는

31
00:02:02.239 --> 00:02:06.599
원래 계약이라는 게 가장 기본적인 거예요

32
00:02:06.599 --> 00:02:12.279
그래서 당사자 간에 합의가 이루어지면 그게 가장 우선시돼요

33
00:02:12.279 --> 00:02:16.779
근데 임대차 보호법은 취지가 뭐냐면

34
00:02:16.800 --> 00:02:20.339
당사자 간의 합의를 이루려고 봤더니

35
00:02:20.339 --> 00:02:24.800
임차인이 약간 불리한 협상의 위치에 있다는 거예요

36
00:02:24.800 --> 00:02:27.479
그래서 보호를 하지 않으면

37
00:02:27.479 --> 00:02:32.220
대등한 관계가 성립하지 않는다 이거거든요

38
00:02:32.220 --> 00:02:37.080
그러면 뭐냐면 협상이라는 게 대등해야 되는데

39
00:02:37.080 --> 00:02:39.820
대등하지 않고 좀 아래에 있으니까

40
00:02:39.820 --> 00:02:43.139
이거를 지위를 보호법으로 끌어올려서

41
00:02:43.139 --> 00:02:45.660
대등하게 만들어주자 이거거든요

42
00:02:45.660 --> 00:02:48.600
근데 지금 제가 말하고자 하는 거는 뭐냐면

43
00:02:48.600 --> 00:02:51.740
대등한 관계가 아니고 이렇게 위로 올라가 있는 거예요

44
00:02:51.740 --> 00:02:58.699
그러면 이거는 굉장한 권리를 남용하게 되고

45
00:02:58.699 --> 00:03:03.100
보호가 아니고, 뭐랄까?

46
00:03:03.100 --> 00:03:06.419
혜택을, 어마어마한 혜택을 주는 법이 되는 거예요

47
00:03:06.419 --> 00:03:08.940
법이라는 건 평등해야 되거든요

48
00:03:08.940 --> 00:03:11.880
그러니까 평등을 기조로 하기 때문에

49
00:03:11.880 --> 00:03:15.259
제가 이 법은, 이 조항은 정말 잘못됐다 이거예요

50
00:03:15.259 --> 00:03:16.979
어떤 조항일까요? 궁금합니다

51
00:03:16.979 --> 00:03:18.860
그게 뭐냐면

52
00:03:18.860 --> 00:03:23.139
계약갱신청구권에 들어가 있는 조항인데

53
00:03:23.139 --> 00:03:26.580
계약갱신청구권을 쓰잖아요

54
00:03:26.580 --> 00:03:31.740
쓰게 되면 임대인은 임차인이

55
00:03:31.740 --> 00:03:36.860
2년 동안 거주하는 거를 무조건 지켜야 돼요

56
00:03:36.860 --> 00:03:38.380
그렇잖아요? 의무가 있어요

57
00:03:38.380 --> 00:03:45.220
근데 임차인은 언제든지 자기가 나가고 싶으면 나갈 수 있어요

58
00:03:45.220 --> 00:03:47.759
계약갱신청구권을 사용을 해도

59
00:03:47.759 --> 00:03:48.520
언제든지 나가겠다

60
00:03:48.520 --> 00:03:51.759
계약갱신청구권을 사용을 하고 나서

61
00:03:51.759 --> 00:03:53.460
계약이 새롭게 시작이 됐어요

62
00:03:53.460 --> 00:03:55.360
2년 계약이 시작됐는데

63
00:03:55.360 --> 00:03:58.940
임차인은 이때 중간에 사정이 바뀌어서

64
00:03:58.940 --> 00:04:03.740
나가고 싶으면 언제든지 나가겠다고 임대인한테 통보를 할 수 있고

65
00:04:03.740 --> 00:04:10.139
그러면 임대인은 통보를 받은 3개월 안에

66
00:04:10.220 --> 00:04:16.179
보증금을 내주고 계약을 종료시킬 의무가 발생하는 거예요

67
00:04:16.179 --> 00:04:19.420
소장님 말씀만 들으면 계약서를 썼다

68
00:04:19.420 --> 00:04:23.019
당사자 간의 합의에 의해서 계약서를 썼는데도 불구하고

69
00:04:23.019 --> 00:04:25.820
임대인은 2년을 유지해야 되는데

70
00:04:25.820 --> 00:04:28.660
임차인은 언제든지 나갈 수 있다

71
00:04:28.660 --> 00:04:30.299
계약의 해지를 통보할 수 있고

72
00:04:30.299 --> 00:04:34.540
여기에 따른 불합리한 조항 적용을 전혀 받지 않아요

73
00:04:34.540 --> 00:04:40.980
여기에서 복비라든지 이런 것들을 다 적용을 받지 않는 거죠

74
00:04:40.980 --> 00:04:43.880
얘기만 들어도 너무 불합리한 것 같은데

75
00:04:43.880 --> 00:04:46.079
이건 너무 치우치지 않았다

76
00:04:46.079 --> 00:04:47.579
약간 이런 생각이 들거든요

77
00:04:47.579 --> 00:04:52.859
근데 이게 왜 생겼냐를 따져보면

78
00:04:52.859 --> 00:04:55.959
원래 기존 임대차 3법이 생기기 전에

79
00:04:55.959 --> 00:04:58.459
기존 임대차 보호법이라는 게 있었어요

80
00:04:58.459 --> 00:05:03.459
근데 거기에 보면 묵시적 갱신이라는 조항이 있습니다

81
00:05:03.480 --> 00:05:06.000
묵시적 갱신이라는 조항에

82
00:05:06.000 --> 00:05:08.299
묵시적 갱신은 뭐냐면

83
00:05:08.299 --> 00:05:13.299
기존의 2년 계약을 하고 만기가 왔을 때

84
00:05:13.299 --> 00:05:18.100
아무도 이 새로운 계약에 관한 얘기를 하지 않는 거예요

85
00:05:18.100 --> 00:05:19.000
임대인과 임차인

86
00:05:19.000 --> 00:05:21.399
임차인과 임대인이 아무도 얘기를 하지 않아요

87
00:05:21.399 --> 00:05:24.440
그래서 그냥 연장이 저절로

88
00:05:24.440 --> 00:05:28.940
그냥 시간이 만기가 지나서 저절로 지나간 거예요

89
00:05:28.940 --> 00:05:31.279
그러면 묵시적 갱신

90
00:05:31.279 --> 00:05:35.579
그러니까 서로 묵시적으로 말을 안 한 상황에서

91
00:05:35.579 --> 00:05:39.079
이 계약이 그대로 갱신이 되었다

92
00:05:39.079 --> 00:05:40.880
이 얘기거든요

93
00:05:40.880 --> 00:05:42.859
그렇게 됐을 때

94
00:05:42.859 --> 00:05:44.559
묵시적 갱신이 되었을 때

95
00:05:44.559 --> 00:05:48.899
임차인은 묵시적 갱신 이후에

96
00:05:48.899 --> 00:05:54.200
언제든지 계약 해지의 통보를 할 수가 있고

97
00:05:54.200 --> 00:05:59.940
그렇게 되면 임대인은 3개월 안에 보증금을 내주고

98
00:05:59.959 --> 00:06:02.660
계약을 종료시킬 의무가 있다

99
00:06:02.660 --> 00:06:04.059
이런 조항이 있어요

100
00:06:04.059 --> 00:06:05.200
똑같죠

101
00:06:05.200 --> 00:06:07.040
이 조항도 좀 그런 게

102
00:06:07.040 --> 00:06:08.500
둘 다 얘기를 안 한 거잖아요

103
00:06:08.500 --> 00:06:10.779
가타부타 말을 안 했으면

104
00:06:10.779 --> 00:06:12.839
임차인이 해지를 할 수 있으면

105
00:06:12.839 --> 00:06:16.940
임대인도 언제든지 해지를 할 수 있을 것 같은데

106
00:06:16.940 --> 00:06:18.579
그것도 가능한가요, 그러면?

107
00:06:18.579 --> 00:06:21.820
임대인은 그런 권리가 없어요

108
00:06:21.820 --> 00:06:24.179
네, 없습니다

109
00:06:24.179 --> 00:06:26.820
왜, 왜, 왜, 왜 없어요?

110
00:06:26.820 --> 00:06:28.220
너무 불리하지 않나 싶거든요

111
00:06:28.239 --> 00:06:30.079
네, 그렇죠. 불리하죠

112
00:06:30.079 --> 00:06:34.480
근데 이거는 법을 만든 취지를 잘 이해를 해야 돼요

113
00:06:34.480 --> 00:06:35.679
그게 뭐냐면

114
00:06:35.679 --> 00:06:37.920
이 묵시적 갱신이라는 건

115
00:06:37.920 --> 00:06:41.519
임대차 보호법이라는

116
00:06:41.519 --> 00:06:46.119
특별법에 들어가 있는 조항이거든요

117
00:06:46.119 --> 00:06:48.660
그러면 임대차 보호법이 왜 생겼냐를

118
00:06:48.660 --> 00:06:49.959
좀 이해할 필요가 있어요

119
00:06:49.959 --> 00:06:51.899
임대차 보호법은

120
00:06:52.849 --> 00:06:54.899
임대차 보호법이 없기 전에는

121
00:06:54.899 --> 00:06:56.859
임대인과 임차인 간의 대등한

122
00:06:56.859 --> 00:06:58.579
그냥 알아서 니네 계약이니까

123
00:06:58.579 --> 00:07:01.160
민법상에서는 계약이 가장 최우선이에요

124
00:07:01.160 --> 00:07:04.779
그래서 계약이니까 니네끼리 알아서 협의해

125
00:07:04.779 --> 00:07:06.380
라고 봤더니

126
00:07:06.380 --> 00:07:08.420
그래가지고 놔뒀어요

127
00:07:08.420 --> 00:07:13.059
놔뒀더니 임차인이 계속 당하더란 말이에요

128
00:07:13.059 --> 00:07:16.459
임차인은 계속 가격 올려주고 쫓겨나고

129
00:07:16.459 --> 00:07:17.380
이것만 당하는 거예요

130
00:07:17.380 --> 00:07:22.119
근데 임대인은 임차인한테 당하는 게 없어요

131
00:07:22.119 --> 00:07:25.260
그러니까 계약이 이걸 봤더니

132
00:07:25.260 --> 00:07:26.820
계약이라는 게

133
00:07:26.820 --> 00:07:31.079
당사자 간의 동등한 협상력에 의해서

134
00:07:31.079 --> 00:07:31.980
협상이 이루어지고

135
00:07:31.980 --> 00:07:33.679
그걸 정한 결과는

136
00:07:33.679 --> 00:07:37.220
서로 간에 정당하게 지켜져야 될 게

137
00:07:37.220 --> 00:07:38.420
계약이라는 거거든요

138
00:07:38.420 --> 00:07:40.480
근데 봤더니

139
00:07:40.480 --> 00:07:44.480
이게 협상력이라는 게 대등한 관계가 아니구나

140
00:07:44.480 --> 00:07:48.119
임차인이 굉장히 불리한 입장이 있구나

141
00:07:48.119 --> 00:07:49.459
이러기 때문에

142
00:07:49.459 --> 00:07:53.019
이제 임차인을 좀 보호할 필요가 있겠다

143
00:07:53.079 --> 00:07:56.779
그래서 임대차 보호법이라는 특별법을 만들었어요

144
00:07:56.779 --> 00:07:59.380
그래서 이거는 강행 규정이에요

145
00:08:00.480 --> 00:08:03.380
강행 규정은 뭐냐면

146
00:08:03.380 --> 00:08:08.980
이거에 반하는 합의나 계약 관계가 이루어지잖아요

147
00:08:08.980 --> 00:08:12.079
그러면 우리는 항상 계약이 우선이라고 했잖아요

148
00:08:12.079 --> 00:08:15.179
근데 그거를 이겨버리는 거예요

149
00:08:15.179 --> 00:08:16.880
합의해봤자 소용이 없어요

150
00:08:16.880 --> 00:08:19.779
그러니까 원래 2년, 임대차 보호법이 2년이잖아요

151
00:08:19.779 --> 00:08:21.880
근데 1년으로 합의했어요

152
00:08:21.880 --> 00:08:23.640
1년으로 합의해서

153
00:08:23.640 --> 00:08:26.579
임차인이 1년으로 합의해서 계약서 썼는데

154
00:08:26.579 --> 00:08:30.079
1년 지나서 만기됐으니까 임대인이 너 나가라 했는데

155
00:08:30.079 --> 00:08:33.179
임차인이 저 1년 더 살 거예요

156
00:08:33.179 --> 00:08:35.140
임대차 보호법에 2년 있잖아요

157
00:08:35.140 --> 00:08:36.479
근데 임대인이

158
00:08:36.479 --> 00:08:40.380
야, 무슨 소리야. 너랑 나랑 1년으로 합의했잖아

159
00:08:40.380 --> 00:08:41.280
이랬잖아요

160
00:08:41.280 --> 00:08:42.739
그러면 어떤 게 이기냐?

161
00:08:42.739 --> 00:08:44.239
2년이 이기는 거예요

162
00:08:44.239 --> 00:08:45.280
계약서가 소용이 없다

163
00:08:45.280 --> 00:08:46.380
계약서가 소용이 없어요

164
00:08:46.380 --> 00:08:48.880
강행 규정이라는 건 다 이기는 거예요

165
00:08:48.880 --> 00:08:50.380
다 이겨버려요

166
00:08:50.380 --> 00:08:52.440
그걸 왜 정했냐?

167
00:08:52.440 --> 00:08:55.140
대등한 관계에서 합의가 아니기 때문에

168
00:08:55.140 --> 00:09:00.479
어쩔 수 없이 1년으로 합의했을 수 있다는 거죠

169
00:09:00.479 --> 00:09:04.039
실제로는 필요해서 1년으로 썼더라도

170
00:09:04.039 --> 00:09:06.239
임차인은 좀 보호할 필요가 있겠다

171
00:09:06.239 --> 00:09:10.580
그래서 2년으로 이렇게 규정한, 이런 식으로 한 거예요

172
00:09:10.580 --> 00:09:14.380
그래서 보면 여기서 중요한 건 뭐냐면

173
00:09:15.480 --> 00:09:17.179
임대차 보호법이라는 건

174
00:09:17.179 --> 00:09:21.380
임차인이 어느 정도 지금 기울어

175
00:09:21.380 --> 00:09:25.179
이게 약간 협상력이 약한 입장이라는 거죠

176
00:09:25.179 --> 00:09:26.739
이걸 보호하기 위해서 만든 거예요

177
00:09:26.739 --> 00:09:29.380
그럼 묵시적 갱신을 보면

178
00:09:29.380 --> 00:09:34.179
묵시적 갱신에서 왜 똑같이 묵시적 갱신을 주장하지 않은 거

179
00:09:34.179 --> 00:09:37.239
그러니까 법에서는 권리를 주장하지 않으면

180
00:09:37.239 --> 00:09:39.640
인정하지 않는 거예요, 법에서는

181
00:09:39.640 --> 00:09:41.880
그래서 임대인이

182
00:09:41.880 --> 00:09:46.679
임대인이 2년이라는 기간을 주장을 해야

183
00:09:46.679 --> 00:09:50.039
2년 동안 자기 권리가 생기는데

184
00:09:50.039 --> 00:09:52.640
주장하지 않은 거잖아요

185
00:09:52.640 --> 00:09:54.979
그리고 임차인도 주장하지 않았어요

186
00:09:54.979 --> 00:09:57.479
그러니까 니네 권리는 없어

187
00:09:57.479 --> 00:10:03.179
다만 임차인은 조금 보호해야 될 필요가 있으니까

188
00:10:03.179 --> 00:10:05.679
그걸 언제든지 해지할 수 있게

189
00:10:05.679 --> 00:10:09.179
그러니까 계약이 해지된 걸로 봐서 나갈 수 있게 해주겠다

190
00:10:09.179 --> 00:10:12.679
이건데 그럼 왜 임차인만 보호를 해줬냐

191
00:10:12.679 --> 00:10:15.840
그게 뭐냐면 임대차 보호법을 만든 취지 때문에 그래요

192
00:10:15.840 --> 00:10:20.340
그러니까 예를 들어서 계약 2년이 다 됐는데

193
00:10:20.340 --> 00:10:21.640
만기가 됐어요

194
00:10:21.640 --> 00:10:24.039
근데 임대인이 말을 안 하고 있어

195
00:10:24.039 --> 00:10:25.340
그러면 임차인이

196
00:10:25.340 --> 00:10:29.739
여기서 그러면 네가 2년을 얘기를 해야

197
00:10:29.739 --> 00:10:31.039
네 권리를 주장할 거 아니야

198
00:10:31.039 --> 00:10:32.039
이렇게 얘기할 수 있잖아요

199
00:10:32.039 --> 00:10:36.640
근데 임차인이 만약에 2년이 만기됐다고 얘기를 하면

200
00:10:36.640 --> 00:10:38.840
어떻게 될까요?

201
00:10:38.840 --> 00:10:40.539
요즘 시세가 이러면서

202
00:10:40.539 --> 00:10:44.039
임대인은 무조건 계약금 올리려고 하고

203
00:10:44.039 --> 00:10:45.539
아니면 나가라고 하거나

204
00:10:45.539 --> 00:10:51.039
그러니까 말을 하는 순간 임차인은 불리한 지위에 놓이게 되는 거예요

205
00:10:51.039 --> 00:10:54.539
그러니까 임차인은 임대인이 얘기 안 하고 있네

206
00:10:54.539 --> 00:10:57.739
그러면 자기도 얘기를 안 하는 게

207
00:10:57.739 --> 00:11:03.739
가장 자기한테 그나마 자기 권리를 지킬 수 있는 그 입장인 거예요

208
00:11:03.739 --> 00:11:04.840
먼저 하지 않는다는 거죠

209
00:11:04.840 --> 00:11:10.140
그렇죠 근데 임대인은 임차인이 얘기 안 하고 있네

210
00:11:10.140 --> 00:11:16.340
그러면 얘기를 안 한다고 해서 자기한테 불리한 게 없는 거예요

211
00:11:16.340 --> 00:11:20.440
그러니까 자기 권리를 지키려면 무조건 얘기를 해야 되는 거예요

212
00:11:20.440 --> 00:11:21.739
임대인은

213
00:11:21.739 --> 00:11:25.140
그러니까 여기서 대등한 관계로 보는 게 아니고

214
00:11:25.140 --> 00:11:29.340
임대인은 얘기해야만 자기한테 유리하고

215
00:11:29.340 --> 00:11:32.440
임차인은 얘기를 안 하는 게 자기한테 유리하니까

216
00:11:32.440 --> 00:11:34.840
묵시적 갱신이 됐다는 거는

217
00:11:35.340 --> 00:11:41.640
권리를 지키려고 해야 될 사람이 적극적으로 지키지 않았다는 걸 의미하는 거예요

218
00:11:41.640 --> 00:11:44.739
그렇기 때문에 묵시적 갱신이 됐다는 건

219
00:11:44.739 --> 00:11:47.340
임대인이 네가 권리 행사를 안 한 거야

220
00:11:47.340 --> 00:11:51.440
그리고 임차인은 해야 할 행동을 한 것뿐이야

221
00:11:51.440 --> 00:11:53.440
이렇게 보는 거예요

222
00:11:53.440 --> 00:11:58.539
그래서 임대인에게는 내보낼 권리를 주지 않는 겁니다

223
00:11:58.539 --> 00:12:01.640
근데 여기서 핵심은 뭐냐면

224
00:12:01.640 --> 00:12:05.840
권리를 주장하지 않았냐 했냐 이 부분인 거예요

225
00:12:05.840 --> 00:12:10.340
그래서 권리를 주장하지 않은 사람의 권리를 인정하지 않는 거예요

226
00:12:10.340 --> 00:12:12.140
묵시적 갱신의 조항은

227
00:12:12.140 --> 00:12:16.340
근데 지금 계약 갱신 청구권에서는 뭐냐면

228
00:12:16.340 --> 00:12:19.940
둘 다 계약이라는 걸 새로 쓰는 거예요

229
00:12:19.940 --> 00:12:21.840
계약이라는 거

230
00:12:21.840 --> 00:12:26.440
그러면 여기서 임대차 보호법의 취지로 보면

231
00:12:26.440 --> 00:12:31.140
임차인이 기존 2년만 살고 쫓겨났으니까

232
00:12:31.140 --> 00:12:36.140
2년 동안 살게 할 권리를 좀 주자 이거잖아요

233
00:12:36.140 --> 00:12:39.940
그러면 여기서 2년 동안 살게 해줬으니까

234
00:12:39.940 --> 00:12:41.940
그럼 동등한 위치로 올라간 거예요

235
00:12:41.940 --> 00:12:46.239
그러면 또 뭐가 있냐면 대등한 관계가 돼야 되잖아요

236
00:12:46.239 --> 00:12:49.539
그러려면 임대인도 새로운 계약을 맺었어요

237
00:12:49.539 --> 00:12:53.039
그러면 임대인이 임차인의 보증금을 가지고 있잖아요

238
00:12:53.039 --> 00:12:57.640
그러면 이 사람도 안정적으로 2년 동안

239
00:12:57.640 --> 00:13:01.039
이 돈을 운용할 권리가 생기는 겁니다

240
00:13:01.039 --> 00:13:03.940
기간의 이익이라는 거예요

241
00:13:03.940 --> 00:13:07.140
그런데 지금 계약 갱신 청구권을 딱 썼잖아요

242
00:13:07.140 --> 00:13:08.739
그럼 기간도 명시가 돼 있고

243
00:13:08.739 --> 00:13:10.640
2년이라는 기간 동안 딱 돼 있잖아요

244
00:13:10.640 --> 00:13:13.239
권리가 생겼는데 임차인이 나가겠다고 해요

245
00:13:13.239 --> 00:13:17.140
그러면 이 사람은 이 돈을 운용할 수가 없잖아요

246
00:13:17.140 --> 00:13:20.239
언제든지 이 사람이 언제 나갈지 모르니까

247
00:13:20.239 --> 00:13:21.840
준비를 하고 있어야 되는 거예요

248
00:13:21.840 --> 00:13:26.039
그러면 내가 적어도 예금을 해놓거나

249
00:13:26.039 --> 00:13:27.640
아니면 다른 데 투자를 하거나

250
00:13:27.640 --> 00:13:30.239
이렇게 해서 돈을 벌어야 되는데

251
00:13:30.239 --> 00:13:32.039
현금으로 갖고 있어야 된다는 거예요

252
00:13:32.039 --> 00:13:36.739
너무 이 사람의 권리가 침해되고

253
00:13:36.739 --> 00:13:43.140
임차인의 권리는 굉장히 일종의 남용되는 느낌이 드는 거죠

254
00:13:43.140 --> 00:13:46.840
이게 정말 그런 게 계약서를 썼음에도 불구하고

255
00:13:46.840 --> 00:13:49.640
이게 언제든지 임차인의 말 한마디에

256
00:13:49.640 --> 00:13:52.440
3개월 이내에 돈을 돌려줘야 된다는 거는

257
00:13:52.440 --> 00:13:54.840
오히려 진짜 임대인의 재산권이라든가

258
00:13:54.840 --> 00:13:57.539
이런 걸 너무 과도하게 침해하는 것 같거든요

259
00:13:57.539 --> 00:13:59.640
그런데 지금까지 그게 그렇게 되었다는 거잖아요

260
00:13:59.640 --> 00:14:00.640
그렇죠

261
00:14:00.640 --> 00:14:08.140
저는 그래서 이 법은, 이 조항은 무조건 삭제돼야 돼요

262
00:14:08.140 --> 00:14:09.940
그러니까 지금 제가 볼 때는

263
00:14:09.940 --> 00:14:12.840
이 임대차 3법을 만든 사람이 있을 거 아니에요

264
00:14:12.840 --> 00:14:16.140
국회의원이 아니면 누군가가 만들었을 경우

265
00:14:16.140 --> 00:14:20.739
이 사람이 계약 갱신 청구권의 조항을 그대로 갖고 온 거거든요

266
00:14:20.739 --> 00:14:24.840
아니, 묵시적 갱신의 조항을 그대로 갖고 온 건데

267
00:14:24.840 --> 00:14:28.940
이 묵시적 갱신의 조항의 취지를 이해를 잘 못한 거예요

268
00:14:28.940 --> 00:14:29.940
그냥 그대로

269
00:14:29.940 --> 00:14:35.039
그러니까 임차인을 보호해야 되겠다라는 그 뭐랄까

270
00:14:35.039 --> 00:14:38.640
신념? 뭐 이런 게 너무 강했던 거예요

271
00:14:38.640 --> 00:14:42.539
그런데 법의 취지는, 지금 임대차 보호법은

272
00:14:42.539 --> 00:14:47.140
임차인을 우위로 만들겠다라는 법이 아닌 거예요

273
00:14:47.140 --> 00:14:49.440
협상력이 떨어져 있으니까

274
00:14:49.440 --> 00:14:53.039
좀 보호를 해서 대등하게 만들어주겠다라는 거지

275
00:14:53.039 --> 00:14:56.840
그런데 지금 이 계약 갱신 청구권의 이 조항은

276
00:14:56.840 --> 00:14:59.340
우위로 만들어버린 거예요

277
00:14:59.340 --> 00:15:02.440
그래서 얼마 전에 나온 1심 판결에서

278
00:15:02.440 --> 00:15:04.640
반대되는 판결이 나왔잖아요

279
00:15:04.640 --> 00:15:05.840
어떤 내용이었죠 이게?

280
00:15:05.840 --> 00:15:10.640
사실 이 1심 판결은 정확하게 제가 말하고자 하는 내용과는 좀 달라요

281
00:15:10.640 --> 00:15:14.039
거기에서는 뭐가 있냐면

282
00:15:14.039 --> 00:15:18.340
계약을 명시하지 않고 계약 갱신이 된 거예요

283
00:15:18.340 --> 00:15:21.440
- 그래서 명시하지 않았기 때문에
- 기간을 명시하지 않았다?

284
00:15:21.440 --> 00:15:23.940
기간을 명시하지 않았기 때문에

285
00:15:23.940 --> 00:15:30.640
여기서는 묵시적 갱신과 동일한 효력을 가지기 때문에

286
00:15:30.640 --> 00:15:32.640
해지가 가능하다

287
00:15:32.640 --> 00:15:33.640
아닌데?

288
00:15:33.640 --> 00:15:35.640
아닌데요?

289
00:15:35.640 --> 00:15:39.640
계약에 명시가 안 되어 있으면

290
00:15:39.640 --> 00:15:42.039
묵시적 갱신으로 보아서

291
00:15:42.039 --> 00:15:44.440
그러니까 다시 할게요

292
00:15:44.440 --> 00:15:46.239
거기 그 법의 취지에서는

293
00:15:46.239 --> 00:15:50.239
계약에 명시가, 계약 기간이 명시가 안 되어 있으면

294
00:15:50.239 --> 00:15:53.039
묵시적 갱신으로 보아서

295
00:15:53.039 --> 00:15:55.940
임차인의 해지가 가능할 것이나

296
00:15:55.940 --> 00:16:01.440
여기에서는 계약 기간이 명시적으로 되어 있기 때문에

297
00:16:01.440 --> 00:16:05.440
임차인의 해지가 인정이 되지 않고

298
00:16:05.440 --> 00:16:12.440
임대인의 계약 기간도 권리를 가질

299
00:16:12.440 --> 00:16:16.039
그런 보호할 취지가 있다

300
00:16:16.039 --> 00:16:18.239
이렇게 판결을 한 거예요

301
00:16:18.239 --> 00:16:20.239
이게 약간 뒤집는 거잖아요

302
00:16:20.239 --> 00:16:22.239
그렇죠 어느 정도 뒤집는 거죠

303
00:16:22.239 --> 00:16:24.739
이걸 어떻게 저희가 받아들여야 될까요?

304
00:16:24.739 --> 00:16:27.239
대법원 판례가 아니잖아요

305
00:16:27.239 --> 00:16:28.239
그렇죠

306
00:16:28.239 --> 00:16:31.239
이거는 1심 판례거든요

307
00:16:31.239 --> 00:16:39.239
1심 판례는 법을 이해할 필요가 있는 게

308
00:16:39.239 --> 00:16:40.739
1심 판례가 있고

309
00:16:40.739 --> 00:16:45.739
그다음에 여기서 불복을 해서 상고를 하면 고등법원으로 가고

310
00:16:45.739 --> 00:16:49.739
여기서 또 불복을 해서 상고를 하면

311
00:16:49.739 --> 00:16:51.239
그다음에 대법원으로 가요

312
00:16:51.239 --> 00:16:56.239
그러면 우리나라 3심 제도라고 해서 대법원까지 가서 난 판례는

313
00:16:56.239 --> 00:16:59.739
이게 법과 같은 효력을 지니게 돼요

314
00:16:59.739 --> 00:17:01.739
그래서 판례라고 표현을 하거든요

315
00:17:01.739 --> 00:17:05.239
그런데 지금 이거는 1심 판결이에요

316
00:17:05.239 --> 00:17:08.739
1심 판결은 언제든지 뒤집어질 수 있어요

317
00:17:08.739 --> 00:17:11.239
이 사람들이 만약에 상고를 하거나

318
00:17:11.239 --> 00:17:14.239
이래서 2심으로 고등법원으로 갔을 때

319
00:17:14.239 --> 00:17:17.739
여기에서 뒤집어질 수 있고 대법원 가서 뒤집어질 수도 있고

320
00:17:17.739 --> 00:17:20.739
그렇기 때문에 이거를 법에

321
00:17:20.739 --> 00:17:24.239
법이 이제 바뀌었다

322
00:17:24.239 --> 00:17:28.239
이 판례로 인해서 바뀌었다라고 적용하면 안 되는 거예요

323
00:17:28.239 --> 00:17:33.239
1심 판결이 나왔지만 법률이 우선이다

324
00:17:33.239 --> 00:17:34.239
법률이 우선이에요

325
00:17:34.239 --> 00:17:38.239
그래서 기존 법률은 갱신 계약 청구권에 의한

326
00:17:38.239 --> 00:17:42.239
임차인이 언제든지 나갈 수 있는

327
00:17:42.239 --> 00:17:45.739
이 권리 조항은 그대로 있는 거예요

328
00:17:45.739 --> 00:17:52.239
그러면 여기서 만약에 지금 임차인들이나 임대인들이

329
00:17:52.239 --> 00:17:54.239
이거를 이제 법이 바뀌었으니까

330
00:17:54.239 --> 00:17:57.239
이거를 바뀐 걸로 이제 적용을 해야 되느냐

331
00:17:57.239 --> 00:18:02.739
아니면 기존 법률을 적용해야 되느냐 헷갈릴 수 있는데

332
00:18:02.739 --> 00:18:05.239
기존 법률대로 행할 수 있어요

333
00:18:05.239 --> 00:18:09.239
그러니까 지금은 임차인들이

334
00:18:09.239 --> 00:18:12.239
맘 놓고 계약 갱신 청구권을 쓰게 되면

335
00:18:12.239 --> 00:18:14.739
쓰게 되면 언제든지 나갈 수 있는 거예요

336
00:18:14.739 --> 00:18:17.239
그런데 진짜 소장님 말씀대로 들어보니까

337
00:18:17.239 --> 00:18:20.739
이게 임대차 보호법을 만든 취지가

338
00:18:20.739 --> 00:18:24.239
협상에서 동등한 조건을 가지기 위해서

339
00:18:24.239 --> 00:18:26.739
임차인을 보호해주기 위해서 나온 건데

340
00:18:26.739 --> 00:18:31.739
지금의 이 조항은 오히려 정말 동등한 게 아니라

341
00:18:31.739 --> 00:18:36.389
- 과하고 너무 과하게 제한을 해버린 게 아닌가
- 그렇죠

342
00:18:36.389 --> 00:18:39.739
이게 정말 좀, 어떻게 얘기할까

343
00:18:39.739 --> 00:18:42.739
이게 좀 빠질 가능성이 있는 건지

344
00:18:42.739 --> 00:18:44.739
지금은 사실 거의 없죠

345
00:18:44.739 --> 00:18:47.739
그러니까 왜냐하면 이게 바뀌려면

346
00:18:47.739 --> 00:18:50.239
둘 중에 하나가 돼야 되거든요

347
00:18:50.239 --> 00:18:54.739
뭐냐면 이걸 뒤집는 대법원 판례가 나오거나

348
00:18:54.739 --> 00:18:59.689
아니면 이제 그 법을 새로 입법자들이

349
00:18:59.689 --> 00:19:03.239
이걸 조항을 없애자 하는 입법을 해야 되는

350
00:19:03.239 --> 00:19:05.789
두 가지 문제가 발생을 하는데

351
00:19:05.789 --> 00:19:08.239
현실 상황에서 가장 쉽게 적용될 거는

352
00:19:08.239 --> 00:19:09.639
판례가 나와야 돼요

353
00:19:09.639 --> 00:19:13.439
그런데 사실 지금 1심 판례에서는

354
00:19:13.439 --> 00:19:15.739
위로 올라갈 가능성이 별로 없어요

355
00:19:15.739 --> 00:19:17.739
그러니까 다툼의 여지가 별로 없어서

356
00:19:17.739 --> 00:19:18.739
확고한가요?

357
00:19:18.739 --> 00:19:21.989
그래서 상고가 됐는지 모르겠는데

358
00:19:21.989 --> 00:19:24.489
상고할 가능성이 그렇게 많지 않아요

359
00:19:24.489 --> 00:19:27.739
그래서 대법원 판례까지 가기는 어렵지 않나

360
00:19:27.739 --> 00:19:32.239
그러면 이제 새로운 다툼이 생겨서

361
00:19:32.239 --> 00:19:38.989
임대인이 강하게 반발을 해서

362
00:19:38.989 --> 00:19:43.339
1심 판결에 지고 2심 판결에 지고

363
00:19:43.339 --> 00:19:46.439
이렇게 해서 3심까지 가야

364
00:19:46.439 --> 00:19:52.939
판결이 나와야 이게 바뀔 수 있는 여지가 있는데

365
00:19:52.939 --> 00:19:56.239
지금은 사실 그런 상황이 아니잖아요

366
00:19:56.739 --> 00:20:02.239
그렇기 때문에 지금은 임차인에게

367
00:20:02.239 --> 00:20:06.239
과도한 권리가 주어져 있는 법 조항,

368
00:20:06.239 --> 00:20:08.239
현실이 지금 맞다

369
00:20:08.239 --> 00:20:13.739
그렇다면 제가 지금 아마 그냥 이런 거를

370
00:20:13.739 --> 00:20:16.289
법이 아닌 감정적으로 이제 임대인들은

371
00:20:16.289 --> 00:20:18.389
감정적으로 지금 이건 불합리하다

372
00:20:18.389 --> 00:20:19.939
이렇게 이제 여기고 있을 거고

373
00:20:19.939 --> 00:20:22.239
임차인들은 좋아라 하겠죠

374
00:20:22.239 --> 00:20:25.739
왜냐하면 여기서 악용의 소지가 너무 많아요

375
00:20:26.239 --> 00:20:27.839
그러니까 뭐냐면 임차인들이

376
00:20:27.839 --> 00:20:30.239
계약 갱신 청구권 쓰고

377
00:20:30.239 --> 00:20:33.239
더 싼 집을 알아보러 다니는 거예요

378
00:20:33.239 --> 00:20:35.439
그래서 더 싼 집이 나오면

379
00:20:35.439 --> 00:20:37.739
그리로 이사 가면 되는 거예요

380
00:20:37.739 --> 00:20:40.239
그리고 없으면 살면 되고

381
00:20:40.239 --> 00:20:44.489
그러니까 임차인은 계약 갱신 청구권 쓰고

382
00:20:44.489 --> 00:20:46.589
막 여기저기 찔러볼 수 있는 거예요

383
00:20:46.589 --> 00:20:48.539
그런데 임대인은 아무것도 할 수 있는 게 없죠

384
00:20:48.539 --> 00:20:51.239
2년 동안 무조건 지켜야 되니까

385
00:20:51.239 --> 00:20:55.389
그러니까 임차인들은 이걸 악용할 수 있는 소지가 너무 많아요

386
00:20:55.389 --> 00:20:58.989
그러니까 임대인은 계약 갱신 청구권을 쓰고 나면

387
00:20:58.989 --> 00:21:01.839
지위가 너무 불안해지는 거예요

388
00:21:02.739 --> 00:21:04.239
뭔가 할 수 있는 방법이 없을까요?

389
00:21:04.239 --> 00:21:05.889
임대인은 이런 입장에서는

390
00:21:05.889 --> 00:21:09.239
없어요 이거는 조항이 없어지는
- 이게 강행규정이기 때문에

391
00:21:09.239 --> 00:21:10.739
이거는 다른 방법

392
00:21:10.739 --> 00:21:12.239
여기서 뭐 특약사항을 적고

393
00:21:12.239 --> 00:21:14.239
이거 아무 의미가 없어요

394
00:21:14.239 --> 00:21:16.739
강행규정이기 때문에

395
00:21:16.739 --> 00:21:21.239
그래서 임대인이 뭔가 지금에 있는 법 상황에서

396
00:21:21.239 --> 00:21:23.739
이거를 좀 대비할 수 있는 뭔가 행동을

397
00:21:23.739 --> 00:21:26.139
할 수 있는 게 있으면 좋은데 없어요

398
00:21:26.139 --> 00:21:29.589
없으니까 이거를 어떻게 해야 되냐면

399
00:21:29.589 --> 00:21:32.039
이 조항을 없애야 되는 거예요 이 조항을

400
00:21:32.239 --> 00:21:35.739
물론 제가 이거 없애자 그러면 임차인들은 반발하겠죠

401
00:21:35.739 --> 00:21:39.839
왜냐하면 줬다 뺏는 게 제일 싫거든요

402
00:21:40.739 --> 00:21:41.939
줬다 뺏는 게 제일 싫어

403
00:21:41.939 --> 00:21:43.839
이게 잘못됐든 잘 됐든

404
00:21:43.839 --> 00:21:47.489
일단 줬으면 자기 권리가 되는 거잖아요

405
00:21:47.489 --> 00:21:52.239
이 권리가 없어지는 게 굉장히 짜증나고 싫은 거죠

406
00:21:52.239 --> 00:21:54.239
그러니까 법을 만드는 사람이

407
00:21:54.239 --> 00:21:56.239
제도를 만드는 사람들이

408
00:21:56.239 --> 00:21:59.239
진짜 심사숙고해야 되는 게 이런 거예요

409
00:21:59.239 --> 00:22:02.439
근데 지금 임대차 3법에서는 이 조항은

410
00:22:02.439 --> 00:22:05.239
완전히 잘못 만들어진 거예요

411
00:22:05.239 --> 00:22:08.239
그 전에 있던 그거는 조항이 아니고

412
00:22:08.239 --> 00:22:12.389
사실 그 임대인들이 약간

413
00:22:12.389 --> 00:22:15.239
편법을 통하는 거거든요

414
00:22:15.239 --> 00:22:17.239
- 조항이 잘못된 건 아니에요
- 명기된 건 아니었으니까요

415
00:22:17.239 --> 00:22:19.239
그래서 편법을 하는 거를

416
00:22:19.239 --> 00:22:20.539
편법을 막으면 되는 거예요

417
00:22:20.539 --> 00:22:23.239
근데 이건 법조항으로 딱 규정되어 있으니까

418
00:22:23.239 --> 00:22:25.239
이 조항이 없어지지 않는 이상은

419
00:22:25.239 --> 00:22:28.239
이걸 방지할 수 있는 방법이 없는 거예요

420
00:22:28.239 --> 00:22:33.239
그래서 이거는 저는 이 조항은 무조건 없애야 된다

421
00:22:33.239 --> 00:22:36.239
이거는 그래서 좀 공론화시킬 필요가 있고

422
00:22:36.239 --> 00:22:40.039
임차인도 이거를 자기 권리다라고 해서

423
00:22:40.039 --> 00:22:43.239
이걸 계속 존치하는 걸 주장하면 안 돼요

424
00:22:43.539 --> 00:22:49.239
그러면 나중에 여러분한테 다른 피해가 돌아오게 돼 있습니다

425
00:22:49.239 --> 00:22:55.239
그래서 항상 적당한 동등한 관계가 제일 좋은 거예요

426
00:22:55.239 --> 00:22:57.489
어느 한쪽으로 기울어져 있으면

427
00:22:57.489 --> 00:23:01.039
그거는 반드시 나중에 이게 누적되어 있잖아요

428
00:23:01.039 --> 00:23:05.239
그러면 어느 한쪽에 반드시 다른 피해로 돌아오게 돼 있어요

429
00:23:05.239 --> 00:23:09.239
이걸 권리를 쓰는 사람 입장에서

430
00:23:09.239 --> 00:23:11.439
그래서 결코 좋은 게 아니다

431
00:23:11.439 --> 00:23:13.239
이렇게 보시면 돼요

432
00:23:13.839 --> 00:23:17.839
소장님 말씀대로 정말 악용할 수 있는 부분들이 너무 많기 때문에

433
00:23:18.239 --> 00:23:21.239
항상 좀 조심을 하셔야 될 것 같아요

434
00:23:21.239 --> 00:23:24.239
- 조심이 아니고 이건 조심할 게 없어요
- 제가 뭐 더 얘기할 게 없네요

435
00:23:24.239 --> 00:23:26.239
- 법 조항이기 때문에
- 그러니까요

436
00:23:26.489 --> 00:23:30.239
이게 어떻게 결론을 낼 수 없는 이야기지만

437
00:23:30.239 --> 00:23:33.239
법 조항을 없애는 방법밖에 없어요

438
00:23:33.439 --> 00:23:36.239
많은 분들이 보셨으면 좋겠네요

439
00:23:36.239 --> 00:23:38.239
오늘 이렇게 마무리할까요?

440
00:23:38.239 --> 00:23:42.239
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소를 사랑해 주신 여러분께 감사드리고

441
00:23:42.239 --> 00:23:46.059
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

442
00:23:46.059 --> 00:23:47.959
감사합니다