반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희가 이전에 찍었던 영상 중에 하나가
임대인이 실거주 의사를 밝히면
임차인은 집을 내줘야 되는 조항이 있었잖아요
대법원 판례가 나와서 이 부분을 좀 얘기를 했었단 말이죠
말미에 소장님께서 이게 임차인에게 과도한 권한
권리를 좀 주어진 조항이 있다
이 부분도 따로 영상을 찍어서 말씀을 해주시겠다 말씀을 하셨거든요
그 부분을 좀 얘기를 해보려고 합니다
어떤 부분이일까요? 임차인에게 과도한 권한을 주었다
일단 임대차법에서는 저번에 영상에 찍었던 것처럼
이게 임차인의 주거안정권을
사실 주거안정권 2플러스 2를 하기 위해서 만들었는데
임대인이 실거주하겠다고 하면 그냥 깨지는 거잖아요
근데 이 실거주가 진짜가 아니고 가짜가 너무 많은데
이 가짜의 진위 여부를 밝히는 게 너무 어려웠다
그래서 대법원 판결에서 이걸 증명하려면 본인이 증명해야 되는
임대인이
이렇게 함으로 인해서 합리적인 일종의 조항이 돼버린 거예요
그렇게 됐는데
그런데 지금 임대차 3법 조항 중에 반대로
임차인에게 사실 과도한 권리, 과도한 권리가 주어지고
그로 인해서 임대인은, 뭐랄까
굉장히 지위적으로 불안한 위치에 서게 되는 조항이 있어요
임대차 3법이 취지가 임차인을 보호하고자 나온 건데
그럼에도 불구하고 소장님이 보시기에 정말 과도하다
이런 조항이 있다는 거죠
그렇죠. 이거는 뭐냐면 임차인의 권리를 보호하는 게
그냥 주자, 이게 아니고
우리가 원래 보면 민법에서는
원래 계약이라는 게 가장 기본적인 거예요
그래서 당사자 간에 합의가 이루어지면 그게 가장 우선시돼요
근데 임대차 보호법은 취지가 뭐냐면
당사자 간의 합의를 이루려고 봤더니
임차인이 약간 불리한 협상의 위치에 있다는 거예요
그래서 보호를 하지 않으면
대등한 관계가 성립하지 않는다 이거거든요
그러면 뭐냐면 협상이라는 게 대등해야 되는데
대등하지 않고 좀 아래에 있으니까
이거를 지위를 보호법으로 끌어올려서
대등하게 만들어주자 이거거든요
근데 지금 제가 말하고자 하는 거는 뭐냐면
대등한 관계가 아니고 이렇게 위로 올라가 있는 거예요
그러면 이거는 굉장한 권리를 남용하게 되고
보호가 아니고, 뭐랄까?
혜택을, 어마어마한 혜택을 주는 법이 되는 거예요
법이라는 건 평등해야 되거든요
그러니까 평등을 기조로 하기 때문에
제가 이 법은, 이 조항은 정말 잘못됐다 이거예요
어떤 조항일까요? 궁금합니다
그게 뭐냐면
계약갱신청구권에 들어가 있는 조항인데
계약갱신청구권을 쓰잖아요
쓰게 되면 임대인은 임차인이
2년 동안 거주하는 거를 무조건 지켜야 돼요
그렇잖아요? 의무가 있어요
근데 임차인은 언제든지 자기가 나가고 싶으면 나갈 수 있어요
계약갱신청구권을 사용을 해도
언제든지 나가겠다
계약갱신청구권을 사용을 하고 나서
계약이 새롭게 시작이 됐어요
2년 계약이 시작됐는데
임차인은 이때 중간에 사정이 바뀌어서
나가고 싶으면 언제든지 나가겠다고 임대인한테 통보를 할 수 있고
그러면 임대인은 통보를 받은 3개월 안에
보증금을 내주고 계약을 종료시킬 의무가 발생하는 거예요
소장님 말씀만 들으면 계약서를 썼다
당사자 간의 합의에 의해서 계약서를 썼는데도 불구하고
임대인은 2년을 유지해야 되는데
임차인은 언제든지 나갈 수 있다
계약의 해지를 통보할 수 있고
여기에 따른 불합리한 조항 적용을 전혀 받지 않아요
여기에서 복비라든지 이런 것들을 다 적용을 받지 않는 거죠
얘기만 들어도 너무 불합리한 것 같은데
이건 너무 치우치지 않았다
약간 이런 생각이 들거든요
근데 이게 왜 생겼냐를 따져보면
원래 기존 임대차 3법이 생기기 전에
기존 임대차 보호법이라는 게 있었어요
근데 거기에 보면 묵시적 갱신이라는 조항이 있습니다
묵시적 갱신이라는 조항에
묵시적 갱신은 뭐냐면
기존의 2년 계약을 하고 만기가 왔을 때
아무도 이 새로운 계약에 관한 얘기를 하지 않는 거예요
임대인과 임차인
임차인과 임대인이 아무도 얘기를 하지 않아요
그래서 그냥 연장이 저절로
그냥 시간이 만기가 지나서 저절로 지나간 거예요
그러면 묵시적 갱신
그러니까 서로 묵시적으로 말을 안 한 상황에서
이 계약이 그대로 갱신이 되었다
이 얘기거든요
그렇게 됐을 때
묵시적 갱신이 되었을 때
임차인은 묵시적 갱신 이후에
언제든지 계약 해지의 통보를 할 수가 있고
그렇게 되면 임대인은 3개월 안에 보증금을 내주고
계약을 종료시킬 의무가 있다
이런 조항이 있어요
똑같죠
이 조항도 좀 그런 게
둘 다 얘기를 안 한 거잖아요
가타부타 말을 안 했으면
임차인이 해지를 할 수 있으면
임대인도 언제든지 해지를 할 수 있을 것 같은데
그것도 가능한가요, 그러면?
임대인은 그런 권리가 없어요
네, 없습니다
왜, 왜, 왜, 왜 없어요?
너무 불리하지 않나 싶거든요
네, 그렇죠. 불리하죠
근데 이거는 법을 만든 취지를 잘 이해를 해야 돼요
그게 뭐냐면
이 묵시적 갱신이라는 건
임대차 보호법이라는
특별법에 들어가 있는 조항이거든요
그러면 임대차 보호법이 왜 생겼냐를
좀 이해할 필요가 있어요
임대차 보호법은
임대차 보호법이 없기 전에는
임대인과 임차인 간의 대등한
그냥 알아서 니네 계약이니까
민법상에서는 계약이 가장 최우선이에요
그래서 계약이니까 니네끼리 알아서 협의해
라고 봤더니
그래가지고 놔뒀어요
놔뒀더니 임차인이 계속 당하더란 말이에요
임차인은 계속 가격 올려주고 쫓겨나고
이것만 당하는 거예요
근데 임대인은 임차인한테 당하는 게 없어요
그러니까 계약이 이걸 봤더니
계약이라는 게
당사자 간의 동등한 협상력에 의해서
협상이 이루어지고
그걸 정한 결과는
서로 간에 정당하게 지켜져야 될 게
계약이라는 거거든요
근데 봤더니
이게 협상력이라는 게 대등한 관계가 아니구나
임차인이 굉장히 불리한 입장이 있구나
이러기 때문에
이제 임차인을 좀 보호할 필요가 있겠다
그래서 임대차 보호법이라는 특별법을 만들었어요
그래서 이거는 강행 규정이에요
강행 규정은 뭐냐면
이거에 반하는 합의나 계약 관계가 이루어지잖아요
그러면 우리는 항상 계약이 우선이라고 했잖아요
근데 그거를 이겨버리는 거예요
합의해봤자 소용이 없어요
그러니까 원래 2년, 임대차 보호법이 2년이잖아요
근데 1년으로 합의했어요
1년으로 합의해서
임차인이 1년으로 합의해서 계약서 썼는데
1년 지나서 만기됐으니까 임대인이 너 나가라 했는데
임차인이 저 1년 더 살 거예요
임대차 보호법에 2년 있잖아요
근데 임대인이
야, 무슨 소리야. 너랑 나랑 1년으로 합의했잖아
이랬잖아요
그러면 어떤 게 이기냐?
2년이 이기는 거예요
계약서가 소용이 없다
계약서가 소용이 없어요
강행 규정이라는 건 다 이기는 거예요
다 이겨버려요
그걸 왜 정했냐?
대등한 관계에서 합의가 아니기 때문에
어쩔 수 없이 1년으로 합의했을 수 있다는 거죠
실제로는 필요해서 1년으로 썼더라도
임차인은 좀 보호할 필요가 있겠다
그래서 2년으로 이렇게 규정한, 이런 식으로 한 거예요
그래서 보면 여기서 중요한 건 뭐냐면
임대차 보호법이라는 건
임차인이 어느 정도 지금 기울어
이게 약간 협상력이 약한 입장이라는 거죠
이걸 보호하기 위해서 만든 거예요
그럼 묵시적 갱신을 보면
묵시적 갱신에서 왜 똑같이 묵시적 갱신을 주장하지 않은 거
그러니까 법에서는 권리를 주장하지 않으면
인정하지 않는 거예요, 법에서는
그래서 임대인이
임대인이 2년이라는 기간을 주장을 해야
2년 동안 자기 권리가 생기는데
주장하지 않은 거잖아요
그리고 임차인도 주장하지 않았어요
그러니까 니네 권리는 없어
다만 임차인은 조금 보호해야 될 필요가 있으니까
그걸 언제든지 해지할 수 있게
그러니까 계약이 해지된 걸로 봐서 나갈 수 있게 해주겠다
이건데 그럼 왜 임차인만 보호를 해줬냐
그게 뭐냐면 임대차 보호법을 만든 취지 때문에 그래요
그러니까 예를 들어서 계약 2년이 다 됐는데
만기가 됐어요
근데 임대인이 말을 안 하고 있어
그러면 임차인이
여기서 그러면 네가 2년을 얘기를 해야
네 권리를 주장할 거 아니야
이렇게 얘기할 수 있잖아요
근데 임차인이 만약에 2년이 만기됐다고 얘기를 하면
어떻게 될까요?
요즘 시세가 이러면서
임대인은 무조건 계약금 올리려고 하고
아니면 나가라고 하거나
그러니까 말을 하는 순간 임차인은 불리한 지위에 놓이게 되는 거예요
그러니까 임차인은 임대인이 얘기 안 하고 있네
그러면 자기도 얘기를 안 하는 게
가장 자기한테 그나마 자기 권리를 지킬 수 있는 그 입장인 거예요
먼저 하지 않는다는 거죠
그렇죠 근데 임대인은 임차인이 얘기 안 하고 있네
그러면 얘기를 안 한다고 해서 자기한테 불리한 게 없는 거예요
그러니까 자기 권리를 지키려면 무조건 얘기를 해야 되는 거예요
임대인은
그러니까 여기서 대등한 관계로 보는 게 아니고
임대인은 얘기해야만 자기한테 유리하고
임차인은 얘기를 안 하는 게 자기한테 유리하니까
묵시적 갱신이 됐다는 거는
권리를 지키려고 해야 될 사람이 적극적으로 지키지 않았다는 걸 의미하는 거예요
그렇기 때문에 묵시적 갱신이 됐다는 건
임대인이 네가 권리 행사를 안 한 거야
그리고 임차인은 해야 할 행동을 한 것뿐이야
이렇게 보는 거예요
그래서 임대인에게는 내보낼 권리를 주지 않는 겁니다
근데 여기서 핵심은 뭐냐면
권리를 주장하지 않았냐 했냐 이 부분인 거예요
그래서 권리를 주장하지 않은 사람의 권리를 인정하지 않는 거예요
묵시적 갱신의 조항은
근데 지금 계약 갱신 청구권에서는 뭐냐면
둘 다 계약이라는 걸 새로 쓰는 거예요
계약이라는 거
그러면 여기서 임대차 보호법의 취지로 보면
임차인이 기존 2년만 살고 쫓겨났으니까
2년 동안 살게 할 권리를 좀 주자 이거잖아요
그러면 여기서 2년 동안 살게 해줬으니까
그럼 동등한 위치로 올라간 거예요
그러면 또 뭐가 있냐면 대등한 관계가 돼야 되잖아요
그러려면 임대인도 새로운 계약을 맺었어요
그러면 임대인이 임차인의 보증금을 가지고 있잖아요
그러면 이 사람도 안정적으로 2년 동안
이 돈을 운용할 권리가 생기는 겁니다
기간의 이익이라는 거예요
그런데 지금 계약 갱신 청구권을 딱 썼잖아요
그럼 기간도 명시가 돼 있고
2년이라는 기간 동안 딱 돼 있잖아요
권리가 생겼는데 임차인이 나가겠다고 해요
그러면 이 사람은 이 돈을 운용할 수가 없잖아요
언제든지 이 사람이 언제 나갈지 모르니까
준비를 하고 있어야 되는 거예요
그러면 내가 적어도 예금을 해놓거나
아니면 다른 데 투자를 하거나
이렇게 해서 돈을 벌어야 되는데
현금으로 갖고 있어야 된다는 거예요
너무 이 사람의 권리가 침해되고
임차인의 권리는 굉장히 일종의 남용되는 느낌이 드는 거죠
이게 정말 그런 게 계약서를 썼음에도 불구하고
이게 언제든지 임차인의 말 한마디에
3개월 이내에 돈을 돌려줘야 된다는 거는
오히려 진짜 임대인의 재산권이라든가
이런 걸 너무 과도하게 침해하는 것 같거든요
그런데 지금까지 그게 그렇게 되었다는 거잖아요
그렇죠
저는 그래서 이 법은, 이 조항은 무조건 삭제돼야 돼요
그러니까 지금 제가 볼 때는
이 임대차 3법을 만든 사람이 있을 거 아니에요
국회의원이 아니면 누군가가 만들었을 경우
이 사람이 계약 갱신 청구권의 조항을 그대로 갖고 온 거거든요
아니, 묵시적 갱신의 조항을 그대로 갖고 온 건데
이 묵시적 갱신의 조항의 취지를 이해를 잘 못한 거예요
그냥 그대로
그러니까 임차인을 보호해야 되겠다라는 그 뭐랄까
신념? 뭐 이런 게 너무 강했던 거예요
그런데 법의 취지는, 지금 임대차 보호법은
임차인을 우위로 만들겠다라는 법이 아닌 거예요
협상력이 떨어져 있으니까
좀 보호를 해서 대등하게 만들어주겠다라는 거지
그런데 지금 이 계약 갱신 청구권의 이 조항은
우위로 만들어버린 거예요
그래서 얼마 전에 나온 1심 판결에서
반대되는 판결이 나왔잖아요
어떤 내용이었죠 이게?
사실 이 1심 판결은 정확하게 제가 말하고자 하는 내용과는 좀 달라요
거기에서는 뭐가 있냐면
계약을 명시하지 않고 계약 갱신이 된 거예요
- 그래서 명시하지 않았기 때문에 - 기간을 명시하지 않았다?
기간을 명시하지 않았기 때문에
여기서는 묵시적 갱신과 동일한 효력을 가지기 때문에
해지가 가능하다
아닌데?
아닌데요?
계약에 명시가 안 되어 있으면
묵시적 갱신으로 보아서
그러니까 다시 할게요
거기 그 법의 취지에서는
계약에 명시가, 계약 기간이 명시가 안 되어 있으면
묵시적 갱신으로 보아서
임차인의 해지가 가능할 것이나
여기에서는 계약 기간이 명시적으로 되어 있기 때문에
임차인의 해지가 인정이 되지 않고
임대인의 계약 기간도 권리를 가질
그런 보호할 취지가 있다
이렇게 판결을 한 거예요
이게 약간 뒤집는 거잖아요
그렇죠 어느 정도 뒤집는 거죠
이걸 어떻게 저희가 받아들여야 될까요?
대법원 판례가 아니잖아요
그렇죠
이거는 1심 판례거든요
1심 판례는 법을 이해할 필요가 있는 게
1심 판례가 있고
그다음에 여기서 불복을 해서 상고를 하면 고등법원으로 가고
여기서 또 불복을 해서 상고를 하면
그다음에 대법원으로 가요
그러면 우리나라 3심 제도라고 해서 대법원까지 가서 난 판례는
이게 법과 같은 효력을 지니게 돼요
그래서 판례라고 표현을 하거든요
그런데 지금 이거는 1심 판결이에요
1심 판결은 언제든지 뒤집어질 수 있어요
이 사람들이 만약에 상고를 하거나
이래서 2심으로 고등법원으로 갔을 때
여기에서 뒤집어질 수 있고 대법원 가서 뒤집어질 수도 있고
그렇기 때문에 이거를 법에
법이 이제 바뀌었다
이 판례로 인해서 바뀌었다라고 적용하면 안 되는 거예요
1심 판결이 나왔지만 법률이 우선이다
법률이 우선이에요
그래서 기존 법률은 갱신 계약 청구권에 의한
임차인이 언제든지 나갈 수 있는
이 권리 조항은 그대로 있는 거예요
그러면 여기서 만약에 지금 임차인들이나 임대인들이
이거를 이제 법이 바뀌었으니까
이거를 바뀐 걸로 이제 적용을 해야 되느냐
아니면 기존 법률을 적용해야 되느냐 헷갈릴 수 있는데
기존 법률대로 행할 수 있어요
그러니까 지금은 임차인들이
맘 놓고 계약 갱신 청구권을 쓰게 되면
쓰게 되면 언제든지 나갈 수 있는 거예요
그런데 진짜 소장님 말씀대로 들어보니까
이게 임대차 보호법을 만든 취지가
협상에서 동등한 조건을 가지기 위해서
임차인을 보호해주기 위해서 나온 건데
지금의 이 조항은 오히려 정말 동등한 게 아니라
- 과하고 너무 과하게 제한을 해버린 게 아닌가 - 그렇죠
이게 정말 좀, 어떻게 얘기할까
이게 좀 빠질 가능성이 있는 건지
지금은 사실 거의 없죠
그러니까 왜냐하면 이게 바뀌려면
둘 중에 하나가 돼야 되거든요
뭐냐면 이걸 뒤집는 대법원 판례가 나오거나
아니면 이제 그 법을 새로 입법자들이
이걸 조항을 없애자 하는 입법을 해야 되는
두 가지 문제가 발생을 하는데
현실 상황에서 가장 쉽게 적용될 거는
판례가 나와야 돼요
그런데 사실 지금 1심 판례에서는
위로 올라갈 가능성이 별로 없어요
그러니까 다툼의 여지가 별로 없어서
확고한가요?
그래서 상고가 됐는지 모르겠는데
상고할 가능성이 그렇게 많지 않아요
그래서 대법원 판례까지 가기는 어렵지 않나
그러면 이제 새로운 다툼이 생겨서
임대인이 강하게 반발을 해서
1심 판결에 지고 2심 판결에 지고
이렇게 해서 3심까지 가야
판결이 나와야 이게 바뀔 수 있는 여지가 있는데
지금은 사실 그런 상황이 아니잖아요
그렇기 때문에 지금은 임차인에게
과도한 권리가 주어져 있는 법 조항,
현실이 지금 맞다
그렇다면 제가 지금 아마 그냥 이런 거를
법이 아닌 감정적으로 이제 임대인들은
감정적으로 지금 이건 불합리하다
이렇게 이제 여기고 있을 거고
임차인들은 좋아라 하겠죠
왜냐하면 여기서 악용의 소지가 너무 많아요
그러니까 뭐냐면 임차인들이
계약 갱신 청구권 쓰고
더 싼 집을 알아보러 다니는 거예요
그래서 더 싼 집이 나오면
그리로 이사 가면 되는 거예요
그리고 없으면 살면 되고
그러니까 임차인은 계약 갱신 청구권 쓰고
막 여기저기 찔러볼 수 있는 거예요
그런데 임대인은 아무것도 할 수 있는 게 없죠
2년 동안 무조건 지켜야 되니까
그러니까 임차인들은 이걸 악용할 수 있는 소지가 너무 많아요
그러니까 임대인은 계약 갱신 청구권을 쓰고 나면
지위가 너무 불안해지는 거예요
뭔가 할 수 있는 방법이 없을까요?
임대인은 이런 입장에서는
없어요 이거는 조항이 없어지는 - 이게 강행규정이기 때문에
이거는 다른 방법
여기서 뭐 특약사항을 적고
이거 아무 의미가 없어요
강행규정이기 때문에
그래서 임대인이 뭔가 지금에 있는 법 상황에서
이거를 좀 대비할 수 있는 뭔가 행동을
할 수 있는 게 있으면 좋은데 없어요
없으니까 이거를 어떻게 해야 되냐면
이 조항을 없애야 되는 거예요 이 조항을
물론 제가 이거 없애자 그러면 임차인들은 반발하겠죠
왜냐하면 줬다 뺏는 게 제일 싫거든요
줬다 뺏는 게 제일 싫어
이게 잘못됐든 잘 됐든
일단 줬으면 자기 권리가 되는 거잖아요
이 권리가 없어지는 게 굉장히 짜증나고 싫은 거죠
그러니까 법을 만드는 사람이
제도를 만드는 사람들이
진짜 심사숙고해야 되는 게 이런 거예요
근데 지금 임대차 3법에서는 이 조항은
완전히 잘못 만들어진 거예요
그 전에 있던 그거는 조항이 아니고
사실 그 임대인들이 약간
편법을 통하는 거거든요
- 조항이 잘못된 건 아니에요 - 명기된 건 아니었으니까요
그래서 편법을 하는 거를
편법을 막으면 되는 거예요
근데 이건 법조항으로 딱 규정되어 있으니까
이 조항이 없어지지 않는 이상은
이걸 방지할 수 있는 방법이 없는 거예요
그래서 이거는 저는 이 조항은 무조건 없애야 된다
이거는 그래서 좀 공론화시킬 필요가 있고
임차인도 이거를 자기 권리다라고 해서
이걸 계속 존치하는 걸 주장하면 안 돼요
그러면 나중에 여러분한테 다른 피해가 돌아오게 돼 있습니다
그래서 항상 적당한 동등한 관계가 제일 좋은 거예요
어느 한쪽으로 기울어져 있으면
그거는 반드시 나중에 이게 누적되어 있잖아요
그러면 어느 한쪽에 반드시 다른 피해로 돌아오게 돼 있어요
이걸 권리를 쓰는 사람 입장에서
그래서 결코 좋은 게 아니다
이렇게 보시면 돼요
소장님 말씀대로 정말 악용할 수 있는 부분들이 너무 많기 때문에
항상 좀 조심을 하셔야 될 것 같아요
- 조심이 아니고 이건 조심할 게 없어요 - 제가 뭐 더 얘기할 게 없네요
- 법 조항이기 때문에 - 그러니까요
이게 어떻게 결론을 낼 수 없는 이야기지만
법 조항을 없애는 방법밖에 없어요
많은 분들이 보셨으면 좋겠네요
오늘 이렇게 마무리할까요?
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소를 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다