반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘은 저희 김PD님께서 궁금한 점이 있으시다고 해서
그 이야기로 좀 영상을 찍어보려고 하는데요
김PD님 궁금한 게 뭐죠?
집주인분이 이번에 보증보험을 직접 드신다고
저는 따로 들지 않아도 된다고 말씀을 하시더라고요
전세 계약을 하면 전세보증보험을 요즘 많이 드시잖아요
근데 이 전세보증보험은 크게 두 가지가 있어요
임대사업자가 드는 임대보증금 보증
그리고 임차인이 드는 전세보증금 반환보증
이 두 가지가 있습니다
피디님이 말씀하신 거는 첫 번째
임대사업자가 드는 임대보증금 보증인 거 같아요
이 두 개가 다른 건가 궁금해하실 수도 있는데요
둘 다 모두 계약이 만료되고 나서
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것을 대비해서 드는 보증 상품인데요
차이점이 있다면 집주인이 임대사업자라면
21년 9월 이후부터 체결된 계약건에 대해서는
임대보증금 보증 가입하는 것을 의무화하고 있습니다
그리고 보증료도 좀 다른데요
세입자가 드는 전세보증금 반환보증은
세입자가 보증료을 100% 부담하지만
임대보증금 보증은요, 임대인이 75% 임차인이 25%
이렇게 보증료을 부담하고 있습니다
그렇다면 이게 임대인이 직접 보증보험도 가입을 해주고
보증료도 어느 부분 내주시는 건데
제가 그냥 안심하고 있으면 되는 걸까요?
말씀대로 하시면 나는 비용도 안 들고
내 보증금을 보호받을 수 있는 장치가 있기 때문에
안심을 하실 수도 있는데요
중도에 보증이 해지되는 경우도 있고요
보증금이 거절되는 사유들도 많다는 소식이 들리고 있습니다
임대사업자의 가입 절차를 살펴보면요
세입자가 가입하는 절차대로 가입 조건과 보증한도
이런 조건에 부합을 할 경우에 가입 여부가 가능해집니다
그래서 많은 서류, 14가지 정도의 서류를 제출하는데요
그중에 임대차계약서 사본이 들어가는데요
여기서 임대인이 실제 전세보증금보다
낮게 작성해서 제출하는 경우가 있습니다
왜 낮게 작성을 하느냐
전세보증금을 낮춰서 쓰게 되면
부채 비율을 낮출 수 있기 때문에
실제 전세보증금보다 낮게 쓰는 경우가 있고요
또 전세금이 너무 높다 보면 가입이 안 되기 때문에
전세보증금을 낮춰서 작성을 하는 경우도 있다고 합니다
이걸 허위로 작성을 해서
HUG 측에 제출을 하는 게 가능한 일인가요?
그렇죠 이게 상식적으로 생각했을 때
이게 실제 전세보증금보다 낮게 쓰는 거니까
허위로 된 계약서잖아요
이게 가능한지 이걸로 가입이 되는지 여부에 대해서
좀 저희는 이해가 안 될 수도 있는데
현재 HUG에서는 만약에 임대사업자가
임대보증금 보증을 가입을 하기 위해서 서류들을 제출을 하잖아요
근데 HUG는 임대사업자가 낸 서류들만 가지고
가입이 되는지 안 되는지를 판단을 하고 있어요
서류들이 정말 맞는지 진위를 확인하는
시스템이 갖춰지지 않고 있다는 게 문제점이 되고 있는데요
그래서 만약에 이렇게 가입을 해서
보증서까지 받아서 안심을 하고 있었는데
계약이 만기되고 나서 보증금을 돌려주지 않는 거죠
그래서 세입자는 보증을 들어놨다고 했으니
HUG나 보험사에 청구를 하게 되면
그제서야 이 계약서는 허위로 작성된 것이다
HUG의 약관을 보면요
허위 계약서로 인한 계약서는 지급이 거절될 사유가 된다라는
문구가 명시되어 있거든요
이런 경우에 이런 일이 발생하지 않도록 하는 방법들은
어떤 게 있을까요?
첫 번째로는요
기존에도 임대사업자가 보증보험을 가입을 하게 되면
가입 완료가 되면 렌트홈에서 세입자에게
문자 통보를 해주거든요
근데 23년 7월부터는 가입 신청을 철회했는지
가입 요건 미비로 안 됐는지
이런 세세한 것까지 문자로 통보를 해주니까요
만약에 그 흐름대로 되지 않는다면
세입자도 즉각적으로 또 대응을 할 수 있는 거죠
가장 중요한 건 처음에 계약할 때
임대인이 보증보험 들어줄 테니까 안심해도 돼
이런 말을 들으면서 그냥 넘어가실 수도 있는데
가장 좋은 거는 임대사업자가 가입을 하고 나면
보증서라는 거를 임차인에게 보여주고
영수증도 같이 보내줘야 되거든요
그걸 보고서 내가 진짜 계약한 기간만큼 보증을 해줬는지
보증 금액도 맞는지를 1차적으로 확인을 해야 되는데
보증서를 주는 게 보통은 대개 정상적이지만
요즘은 이게 보증기관과 직접 연계된 은행 대출이나
온라인으로도 신청을 하게 되면
보증서를 카피로도 주지 않는 곳도 있거든요
그리고 또 보증서를 받았더라도 분실할 수도 있으니까요
그래서 내가 막상 확인하려고 했을 때
확인을 할 수 없는 일들도 생기기 때문에
이런 부분이 좀 불안해할 수도 있을 것 같아요
그래도 다행히 주요 보증보험사인 HF, HUG, SGI에서
계약자 임차인의 신분으로 그리고 보증서 번호로
내가 보증보험이 가입되어 있는지 확인할 수 있으니까요
언제든지 좀 불안하다
계약 만기가 됐는데 연락이 안 된다
이렇게 됐을 때 확인을 해보시는 것도 좋을 것 같습니다
그리고 제가 보기에는 이렇게 보증보험이 잘 되어 있는지
확인을 하는 것도 가장 좋은데
이 시스템적인 문제
임대사업자가 제출한 서류를 가지고
그냥 가입이 되는지 안 되는지만 보고
넘어가는 그 시스템이 참 문제인 것 같아요
이 서류가 진짜 맞는지
진위 여부를 확인하는 시스템이 갖춰져야 되는 게
가장 큰 문제의 핵심이라고 생각되는데요
이런 문제가 많이 발생하다 보니까요
정부에서도 인지를 한 것 같아요
그래서 24년 1월에 나온
임대차 시장 리스크 관리 강화를 위한 대책 중에서
이 부분에 대한 것도 언급이 되었어요
바로 등록 임대사업자의 보증보험 허위 가입 방지를 위한
HUG 확인 절차를 보강을 하겠다 발표를 했는데
아직은 어떻게 하겠다라는 내용이 나오지는 않았어요
실질적으로 임차인에게 도움이 될 수 있는
임차인에게 확인을 한다든지
이 서류가 맞는지 3자가 다 확인을 하는 등
실질적으로 도움이 되는 보완 대책이
나왔으면 좋겠다는 생각이 듭니다
보증보험이 피해가 발생하면, 보증사고가 발생하면
피해자를 돕기 위해서 나온 건데
피해자를 더 큰 피해로 몰게 되는
상황들이 하나둘씩 나오는 것 같습니다
1차적으로는 임대사업자의 매물을 계약을 하게 된다
그러면 보증 가입 여부를 확실히 하시고
가입했어요에서 끝나는 게 아니라
내가 계약한 기간만큼 보증을 해주는지
그리고 보증금액도 맞는지 확인을 해주시고요
중간중간에 신청을 철회할 수도 있고
취소할 수도 있으니까요
스스로 확인하는 것도 중요한 것 같습니다
오늘 시간 이렇게 마무리 하도록 하겠습니다
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다