반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 이제 총선이 얼마 안 남았어요
시간이 빠르게 흐르고 있죠
많은 사람들이 어떤 공약을 내세울까 주목을 하는 것 같아요
그 중에서도 많은 사람들이 예상을 하는 임대차 3법
윤석열 정부가 나올 때도 임대차 3법은 폐지하는게 좋다
이런 얘기도 했었잖아요
그래서 임대차 3법을 폐지시킬 것이냐 말 것이냐
이런 논란이 좀 있어서
오늘은 임대차 3법 폐지를 하는 게 맞느냐
아니면 유지를 해야 되느냐에 대한 이야기를 해보려고 합니다
이전에도 많이 말씀을 하시긴 하셨잖아요
이게 어떤 정책을 하는지도 중요하지만 시기가 중요한데
이 임대차 3법은 시기가 좀 어긋났던 게 문제였다
이런 말씀을 많이 하셨던 게 기억이 나요
근데 폐지와 유지 이 부분은 좀 다른 거라고 생각이 들거든요
소장님은 어떻게 보세요?
일단 많은 분들이 정책이라는 부분을 접근을 할 때
제가 아쉽거나 좀 잘못됐다고 생각하는 부분이 뭐냐면
이 제도가 현실에 잘 맞냐 안 맞냐
사실 여기에만 너무 국한된 관점을 가지는 것 같다는 거예요
제도라는 거는 그렇게 보면 사실 안 되거든요
제도라는 거는 적용할 때 없던 거를 새로 적용할 때의 관점과
이미 있는 거를 없애자고 할 때의 관점이나 이런 게 다른 거예요
그러니까 예를 들면 임대차 3법을 지금 논의를 할 때
대부분은 이것만 해요 뭐냐면
이게 좋냐 나쁘냐, 누구한테 유리하냐 불리하냐
이것만 가진다는 거예요
이것만 하면 안 된다는 거예요
이거를 하는 거는 뭐냐면 적용되지 않았을 때
이제 적용하려고 할 때는 이런 논의가 실익이라는 게 있어요
왜냐하면 이게 좋냐 나쁘냐
그래서 나쁘다 하면 그때는 안 하면 되는 거거든요
그러니까 적용하는 시점에서는 이런 논의를 하는 게
사실상 실익이 있습니다
실익이라고 표현하는 게 어느 정도
좋다 나쁘다, 선과 악 이런 개념이 아니고
조금 더 유리한 그런 관점에서 보면
실익 관점에서 보는 거예요
근데 제도가 이미 자리를 잡아 있는 상태에서는
좋냐 나쁘냐만 따지면 안 돼요 왜냐하면
이 제도가 그러면 자리를 잡았을 때
없어지고 나면 어떻게 될 거냐
그리고 없어지는 과정에서의 문제점은 없냐
이런 것까지 따져봐야 되는 그게 더 중요할 수 있는 거예요
그러니까 지금의 논리는 이걸 없애면 이전으로 돌아갈 것이다
이렇게만 지금 막연하게 생각을 하는데
이게 없어지면 또 다른 뭔가의 부작용이 생길 수도 있으니
이것도 살펴봐야 된다는 말씀이신 거네요
그리고 이전으로 가더라도
그럼 이전으로 간다면 임대차 3법을 괜히 만들었냐 이거죠
뭔가 또 나름대로의 필요성이 있어서 했는데
과연 그냥 이전 없던 상태로 돌아가면
그 문제가 또 완전히 해소되는 거냐, 좋아지는 거냐
그건 그 부분도 나눠야 된다는 거죠
차근차근 좀 살펴보는 게 좋을 것 같아요
임대차 3법을 왜 만들었느냐
취지를 좀 먼저 살펴보는 게 어떨까 싶어요
사실 임대차 3법은 저는 볼 때
약간 급조된 느낌이 있었어요
후다닥 했죠 진짜 정말
민주당이 가장 잘못한 거라고 제가 보는 부분은
급조돼서 이게 그 뭐랄까
이걸 적용하면 안 되는 시점에
갑자기 적용을 해버림으로 인해서
부작용이 굉장히 컸던 거잖아요
큰 부작용이 어떤 게 있었죠?
그때는 전세가가 폭등을 했잖아요
그러니까 그 폭등한 정도가 비교를 하자면
박근혜 정부 때에 전세난이 있었어요
박근혜 정부 때 4년 동안 전세난이 있었는데
박근혜 정부의 4년 동안에 일어난 전세난
전세난이라고 표현하는 거는 지금 사람들이 좀 헷갈릴 수 있는데
전세가가 그냥 올라가는 수준하고는 달라요
그냥 난이라는 표현인 거잖아요
하루가 다르게 올라가는 거잖아요
그러니까 미쳐있는 상황이에요, 시장이 미쳐있는 상황
우리가 매매가가 2020년, 21년에 폭등을 했던
그런 상황과 비슷한 맥락인 거예요
이런 미쳐있는 시장에서 올라간 가격과
임대차 3법 후에 6개월 동안 올라간 그 가격이 똑같아요
오히려 더 많아요 그 정도로
그러니까 약간 폭풍이 불었다 이런 느낌인 거죠
그러니까 진짜 폭등이라는 표현이 맞을 정도로
전세가가 급등을 해버렸어요
그리고 그로 인해서 매매가도 더 많이 급등하는
이런 부작용이 발생한 거예요
그러니까 취지와 다르게 정말 다른 결과가 나와서
사람들이 이거는 정말 악법이다
이렇게 사람들이 많이 얘기를 했던 것 같거든요
그런데 이게 실제로는 논의상에서 많은 논란을 불러일으키는 게
크게 보면 두 가지잖아요
임대차 3법이 첫 번째가 계약갱신청구권, 이게 2 2 잖아요
원래 기존 임대차 보호법에서는 2년을 살 권리가 있고
2년 후에는 자유롭게 계약을 할 수 있는
그런 상황을 맞이하게 되는데
여기서 2 2, 그러니까 임차인이 더 살고자 원한다면
2년을 더 살 수 있게 해주는 강제적으로 이게 첫 번째고
두 번째는 계약갱신청구권을 쓴 이 상황에서
임대료를 5%밖에 못 올리는 건데
그러니까 이게 핵심이거든요
세 번째는 전세의 실거래가를 등재하는 건데
이 두 가지가 임대인의 재산권을 너무 강하게 침해를 한다
자유시장주의에서는 협상력에 의해서
가격을 올리고 내릴 수가 있고
그 다음에 임대도 이 사람이 2년 살았으면
그 다음 2년은 새로운 사람을 내가 원하면 맞을 수도 있어야 되는데
이걸 강제적으로 임차인에게 좀 유리하도록
이런 제도를 만든 것은 강력한 재산권 침해다 이렇게
폐지를 주장하는 사람 입장에서는
이런 얘기를 많이 하는 거고
또 반대로 임차인 입장에서는
기존에 임대차 3법이 생기기 전에
사실 항상 문제가 일어났던 게 보면 이 두 가지 문제거든요
사실 임차인도 좀 한 집에서 오래 살고 싶은데 2년 살고 나면 나가래
아니면 가격을 터무니 없이 높이거나
그리고 가격을 진짜 터무니 없이 이게
그 협상이라는 게 사실 여지가 있어야 협상이라는 게 생기는데
여지를 주지 않고 가격을 올려 버리면
이거는 뭐 협상의 여지도 없이 그냥 나가라는 뜻 아니냐
임차인 입장에서 이렇게 받아들이는 거잖아요
그렇게 해서 임차인의 주거안정권이라는 게 너무 사실 불안정하다
이런 측면이 서로의 강한 입장차를 가지고 있는 시장에서
이거는 항상 대립이잖아요 대립이니까
그러면 누가 조금 더 유리한 입장이냐
이걸 봤을 때 임대차 3법이 필요한 게
그래도 임대인은 돈이라도 벌고
그리고 주거안정권이 해쳐지는 것도 아니고
재산권은 있지만 여기서 가격이 그동안에 너무 많이 올랐잖아요
그러면 이렇게 많이 올라간 거를 여기서 조금 제한한다는 게
그것도 가격을 막 매매가격을 제한하는 게 아니잖아요
임대료를 제한하는 거니까 그렇게 본다면
재산권을 어마어마하게 침해하는 것도 아니지 않냐
그거에서 보면 임차인은 사실 주거권이라는 거는
우리가 의식주 이렇게 얘기하잖아요, 이거는 뭐냐면
인간이 살아가는 데 있어서
없어서는 안 되는 필수 항목이란 말이에요
그런 면에 있어서 임차인은
어느 정도 좀 굉장히 상황이 다르다는 거죠
임대인은 약간의 뭐랄까 재산에 약간의 침해가 있을 수 있지만
임차인 입장에서는 뭐 생명까지는 아니지만
살아가는 데 있어서 굉장히 불합리한, 불안정한
이런 입장이 있기 때문에
이 정도는 보호를 해줘야 되지 않냐
이런 취지에서 임대차 3법이 만들어진 거죠
그렇죠, 임차인의 주거의 안정성을 좀 보호하고자
임대차 3법이 나왔던 것 같은데
부작용으로 이렇게 말씀하셨던 것처럼
전세가격이 확 뛰고 전세난처럼 이렇게 커지다 보니까
이게 오히려 더 역으로 돌아오는 거죠
그러니까 사람들이 폐지를 하는 게 맞지 않느냐
이런 얘기가 나왔던 것 같은데
이전에 말씀하셨듯이 소장님이 만약에 이걸 폐지를 하게 되면
또 다른 부작용이 없는지를 좀 살펴봐야 된다고 말씀하셨잖아요
그 부분을 좀 살펴보는 게 좋을 것 같아요
사실 부작용을 예상하기는 쉽지 않아요
그러니까 부작용을 제가 뭐 이거를
연구를 막 깊숙이 하는 것도 아니고
사실은 많은 전문가들이 모여서
이런 상황 저런 상황 막 해보고 시뮬레이션도 돌려보고 해서
나오는 부작용을 예상을 해봐야 되는데
저는 항상 뭘 생각하냐면
제도 자체가 있냐 없냐는 사실 제가 볼 때는
시장이나 사람들에게 미치는 영향은 크게 없다
영향이 크게 없다
없다 그냥 적응하기 나름이다
근데 시기의 문제가 훨씬 더 크다 저는 이 생각이 들어요
근데 이게 계속 논란이 되고 있잖아요
그러면서 이제 4월 이후에 어떻게 될 것이냐
사람들이 그게 궁금한 건데
소장님이 4월의 부동산 시장이나 올해 이런 건 좀...
잠깐, 여기서도 그러니까 여기에서 나오는데
시기의 문제라고 했으면 그럼 시기에서 어떤 문제가 나오냐
이런 질문이 나와야 되는데 그걸 그냥 넘어가버리잖아요
그러니까 제가 이런 시기의 문제다 그랬으면
그럼 시기에 따른 문제가 어떤 게 있을까요
이게 나와야 되는 거죠
소장님이 시기가 문제라고 말씀하셨는데
시기에서는 어떤 문제가 나올지
그러니까 제가 적용할 때도
사실 이 임대차 3법 제도 자체가 그렇게 아주 나쁜 법은 아니다
그리고 시장에 엄청난 부작용을 일으키는 법이라고 보기는 어렵다
그런데 이게 적용되는 시점이 공교롭게
매매가가 폭등하고 전세가도 폭등하는
그래서 사람들의 심리가 굉장히 불안한 상태에서
그러니까 임대인들은 돈을 벌기 위해서 지금 뭐랄까
극단으로 치닫고 있는 상황
그리고 집이 없는 임차인들은 지금 집값이 올라가서 불안하고
여기서 또 전세가도 올라가면 불안한
그러니까 주거권이 굉장히 불안해 있는 그런
약간 한쪽 방향으로 다 쏠려서 극단으로 가고 있는
그런 상황에서 임대차 3법이 적용됐단 말이에요
그게 이제 더 상승을 불러일으키는
오히려 민주당은 이게 전세가를 잡으려고
안정시키려고 이 법을 썼는데
오히려 부작용으로 반대 상황이 벌어진 거잖아요
그런 면에서 이걸 만약에 없앨 때도 마찬가지라는 거예요
없앨 때도 이걸 없애는 시점이 중요한데
시장이 막 굉장히 안정되어 있고
이런 상황에서 이 법을 없앤다면
저는 사실 뭐 이게 잘 됐냐 잘못됐냐의 논의의 실익을 떠나서
만약에 없어진다고 한다면
안정된 상황에서 이게 없어진다고 하면
저는 부작용이 그렇게 클 거라고는 생각 안 해요
이미 있던 게 없어지는 건데도 불구하고 시기가 더 중요하기 때문에
지금의 시기에서는 그렇게 큰 영향을 미치지 않을 거다
안정된 상황에서
근데 만약에 이게 전세가가 또 올라가는 상황에서
아니면 떨어지는 상황에서
그러니까 떨어지는 것도 좀 심각하게 떨어지는 상황
이런 상황에서 이 제도를 없앤다면
어떤 상황이 벌어질 거냐?
시장 상황을 더 극단으로 치닫게 만드는 상황이
벌어질 가능성이 많다는 거예요
예를 들면 시장이 전세가가 하락하고 있는 상황에서
임대차 3법을 과감하게 없애버린다 그러면
누가 더 불안한 심리를 가질까요?
임대인이 더 불안하겠죠
이제 임차인은 시도 때도 없이 나가고
4년이 보장됐었는데
그러니까 이렇게 되면 더 떨어질 수도 있고
근데 전세가가 올라가는 상황에서 임대차 3법이 없어지면
이제 임차인이 굉장히 불안할 거 아닙니까
2년 더 살 수 있는데 2년은 못 살고
이제 임대인들은 2년 됐으니까 너 나가 하고
임대료 막 올릴 거 아니에요
그러면은 임대료가 또 극단으로 치닫게 올라갈 수 있다는 거죠
그러니까 분명히 제도를 도입할 때 올라갔는데
제도를 없앨 때도 올라갈 수 있는 거예요
이게 진짜 어떤 제도를 쓰느냐는 시기가 정말 중요한 거네요
근데 지금 보면 앞으로 만약에 임대차 3법을 없애냐 안 없애냐
이런 논의를 하고 만약에 없애는 시점이면
과연 시장이 어떤 상황일까
이걸 예상해 보는 게 되게 중요한 거죠
그게 궁금한 것 같아요 많은 사람들도
근데 제가 볼 때는
매매가는 앞으로 제가 장기간 하락을 할 거라고 얘기했지만
전세가는 앞으로 슬금슬금 올라갈 가능성이 크다고 말씀을 드렸어요
그러면 전세가가 하락하는 시장보다는
상승장에 있을 가능성이 많거든요
그러면 이걸 만약에 없애게 되면 더 불을 지필 수도 있는
그렇죠, 전세가를 더 급등시킬 수 있는
그런 상황이 벌어질 수도 있다
소장님 보시기에는 이 임대차 3법 폐지가 될 것이냐 말 것이냐
뭔가 좀 결론을 냈으면 좋겠다는 사람들이 많을 것 같은데
어떻게 보세요?
사실 이거는 법이잖아요
법은 어떤 정책자가 혼자 해결할 수 있는
여기서 말하는 정책자라는 게 대통령, 정부겠죠
정부가 혼자 해결할 수 있는 부분은 아니라는 거예요
법이잖아요. 그럼 국회에서 해결해야 되거든요
국회에서 해결하는 거는 결국에 총선
지금 총선 전에 사실 임대차 3법 폐지 논의가
벌어질 가능성은 거의 없고요
총선 이후에 의석수가 각 정당별로 정해지겠죠
정해지는 상황이 만들어질 텐데
그러면 그때의 다수당이 사실 칼자루를 쥐는 상황이 되겠죠
이때 만약에 국민의힘이 이 법을 통과시킬 수 있는 과반의석을
그러니까 보수 쪽이 과반의석을 가지게 된다면
아마 제가 볼 때는 폐지시키려고 노력할 것 같긴 해요
그런데 민주당 쪽, 소위 말하는 진보 쪽의 연합세력이나 당들이
다수 과반의석을 확보를 하게 되면
유지시킬 가능성이 많다고 생각하는데
조금 걱정되는 부분은 있어요
어떤 부분이 걱정되세요?
그들도 그냥 폐지하는 데에 동참하지 않을까?
이런 생각도 들긴 하는데
사실 이거는 약간 기우일 수도 있겠다 이런 생각이 들긴 해요
그러니까 오히려 예측이 힘든 거는
제가 볼 때 진보 쪽인 것 같아요
어렵네요. 이게 계속 논란이 되고 있어서
사람들이 된다는 거야, 만다는 거야
이게 불안불안한 건데 임차인 입장에서는
이걸로 인해서 또 이전에 경험했던 게 있으니까
이걸로 또 좀 많이 생각을 할 것 같아요
사실상 제도가 이미 벌써 4년을 자리 잡고
지금 6년 차로 가고 있는 중이잖아요
그러면 이미 자리를 잡아가고 있는 법이거든요. 제도거든요
그러면 이게 사실 논의에 실익이 별로 없을 수 있는 상황이 뭐냐면
이 제도를 없애려고 하려면 반반이 아닌 거예요
반반이 아닙니다
만약에 이게 안 좋다고 결론이 나더라도
제도를 없애려면 훨씬 더 많은 힘과 노력이 필요한 거예요
법이라는 과정을 통해야 되고
과반의석수를 통과해야 되고
그 과반의석수를 가지고 있는 당마저도
국민의 민의라는 것을 파악하는 과정이 필요하거든요
그러니까 이게 그냥 우리가 가위바위보 하듯이 해서
이게 기다 아니다 이런 논의를 하는 건 반반이잖아요
있는 제도를 없애는 것은 반반이 아니에요
압도적인 게 있어야 되는 거죠?
거의 한 90% 이상의 적극성이라는 게 필요한 거예요
그거를 통과해야만 제도가 없어지는 거예요
그렇기 때문에 쉽지 않아요
있는 제도를 없애는 게 쉽지 않습니다
그래서 보면 우리가 교육에 관한 법을 봐도
다 문제가 있다고 생각하잖아요
근데 못 고치잖아. 안 고치는 게 아니고 못 고치는 거예요
그게 뭐냐면 있는 제도를 바꾸려고 하는 거거든요
바꾸는 게 얼마나 힘든가를 이런 걸 통해서 아셔야 되는 거예요
지금 보면 문제가 많다고 여겨지는 제도들이 어마어마하게 많아요
지금 국민연금도 있고 공무원연금법도 있고
지금 또 개혁신당에서 이슈로 들고 온
노인 지하철 무상 이 문제도 있고
이런 것들이 실제로 자리 잡고 있는 제도들이란 말이에요
근데 다 뭔가 문제 있다는 건 인식을 하고 있어요
근데 이걸 왜 못 고치냐 이건 뭐냐면
진짜 90% 이상의 노력과 적극성이 필요한
그게 들어가기 때문에 그런 거예요
그 90%를 통과해야 이제 제도가 없어진다는 거예요
없어지거나 바뀐다는 거예요
그래서 사실은 이거를 없애려고 만약에 논의를 한다면
정말 치열하게 그리고 압도적으로
이 제도가 존치하면 안 되겠다는 쪽으로 기울어져야 되는 거예요
없는 걸 새롭게 만드는 것보다
있는 걸 없애는 것 자체가 더 힘든 거네요
훨씬 어려운 거예요
이 얘기를 통해서 더 느끼는 것 같아요
그럼에도 불구하고 계속 논란이 되고 있는 임대차 3법
어쨌든 반반의 의견이 있으니까 소리를 높이는 거겠죠
각자의 입장에서 자기한테 유리한 것을 주장하는 것뿐이에요
근데 그거에 따른 논의의 실익은 거의 없다는 거예요
왜냐하면 90% 이상의 압도적인 쪽으로 기울어야
이 제도가 없어지지, 쉽지 않다는 거죠
오늘은 논란이 되고 있는 임대차 3법
폐지해야 되냐 유지해야 되냐에 대해서
좀 얘기를 해봤던 것 같아요
폐지하는 것 또한 시기가 중요하다는 거
만약에 폐지를 하게 되면
지금 전세가는 상승할 흐름이 보이기 때문에 더 올릴 수도 있다
소장님의 의견을 들었습니다
오늘은 이렇게 마무리할까요?
다음에도 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다
다음에도 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다