반갑습니다 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱입니다 반갑습니다
얼마 전 정부가요 출퇴근 30분 시대
교통격차를 해소하겠다라는 주제로
교통 분야에 대한 전략을 발표를 했어요
그 중에서도 부동산에 관해서 좀 관심이 있어 하신 분들이라면
많이 들었을 GTX
그렇죠
그 노선이 연장이 되고요
또 F노선까지 새로 만들겠다
이렇게 해서 와글와글 합니다
연장되는 지역도 지금 부동산 커뮤니티에서 와글와글 하고요
이 연장이 총 6개 노선이 나오는 거예요
그래서 이 GTX 노선에 대해서 좀 이야기를 해보려고 합니다
이게 연장이 돼요 소장님
GTX A 노선이 지금 3월에 개통을 앞두고 있잖아요
동탄이요
그래서 동탄에서 평택까지 지금 연장이 되고
각 노선별로 B노선 C노선, 연장 구간이 생기더라고요
그래서 이게 지금 교통격차를 해소시키는 거는 좋다
이게 75분 거리를 19분 만에 강남까지 갈 수 있다
이렇게 지금 취지는 좋으나
이게 달리 말하면 서울의 집중, 가속화가 되는 게 아니냐
이런 면도 좀 얘기를 하시는 분들도 계시거든요
소장님은 어떻게 보세요?
그 부분은 이제 나라 전체를 걱정하는 사람들 입장에서는
굉장히 어떻게 보면 우려스러운 정책이 아닌가 싶을 수도 있을 거예요
왜냐하면 서울의 교통망이 좋아지면 좋아질수록
이게 넓어지면 넓어질수록
결국에는 뭐냐면 이게 다 뭐냐면
서울로, 강남으로 가기 얼마나 좋냐
이걸 얘기하는 거거든요
그러니까 직장은 자꾸 서울에다 두고
이게 일종의 베드타운
그러니까 평택 같은 경우가 지금 서울에서 직장을 다니기에는
굉장히 좀 먼 거리잖아요
근데 GTX가 만약에 생긴다
그러면 이제 평택 가서 좀 집을 구해도 되지 않겠냐
이런 생각이 드는 사람들도 많아질 거란 말이에요
그러면 이제 지방에 있는 사람들이 자꾸 수도권으로 몰린다든지
이런 문제들이 이제 발생할 수 있기 때문에
그러니까 지방 도시들이 자꾸 이렇게 GTX나 이런 교통망이 수도권으로 집중될 때
지방의 지금 핵심 도시들이 위축될 가능성은 충분히 우려할 만하다
이런 부분에 있어서는 지금... 뭐랄까
조금 더 장기적인 이런 국가 전체의 국토발전에 있어서
좀 논의해 볼 만한 사안들이 있는데
갑자기 요즘 들어서 생각나는 게 이게 너무... 그 뭐지?
A, B, C 뭐 이렇게 있는데
거의 갑자기 지금 이것도 진행도 지금 초창기인데
갑자기 막 더해가지고 이렇게 급조된 느낌
그런 느낌이 지금 저만 느끼는 건가요?
많은 분들이 느끼시는 것 같아요
이게 진짜 소장님이 말씀하셨다시피 C 노선까지 나왔는데
아직 초기 단계이고
지금 전체 구간이 개통되려면 28년, 30년 이렇게 바라보고 있잖아요
그렇죠 지금 A 노선도 이제 지금 동탄에서 수서 구간까지만 개통이 되잖아요
그리고 지금 핵심인 삼성역은, 이 삼성역 구간은
지금 뭐 28년 얘기도 나오고 있단 말이에요
지금 이 도심으로 들어가는
사실 도심으로 연결되는 구간이 중요한데
도심으로 연결되는 구간에서 지금 삐걱거리는 모습들이 나타나고 있거든요
그래서 지금 A 노선도 파주에서 출발한 게 서울역에서 멈추고
지금 동탄에서 출발한 게 수서역에서 멈춘단 말이에요
이게 중간이 떡 떨어져 있어요
도심에 가려고 했는데 도심에 못 가는 그건 거죠
그렇죠 이런 상황이 이제 28년쯤에나 연결이 된다
A 노선이 그렇단 말이에요
그다음에 이제 뭐 B 노선, C 노선 같은 경우는
일단 첫 번째가 예타, 예비타당성에서 한 번 실패한 적이 있어요
왜냐하면 이제 수익성, 수익성 면에서 하지 않다
이러다가 이제 우여곡절을 겪으면서 통과되고
지금 이제 추진을 하고 있는 중인데
나머지 노선들의 수익성이나 뭐 이런 것들이
이제 구체적으로 들어가 봤을 때 나오느냐
이런 부분도 이제 따져봐야 될 부분이 아닌가 생각이 듭니다
맞아요 소장님 이 예타가 지금 실패된 이유가 수익성이 떨어진다
그래서 떨어졌다고 얘기를 했었잖아요
D, E, F를 보면요
이게 총 134조 원 투입을 할 거라고 하더라고요
근데 그 반 정도, 75조 원을 민간으로 돌린다
이 얘기도 지금 많이 논란이 되고 있는 것 같아요
맞아요 그러니까 지금 실제로 이런 국가교통망 사업은
이제 자금이, 초기 자본이 많이 들어가는 사업이기 때문에
정부가 주도해서 해야 돼요
근데 요즘에 이명박 정부 때부터 본격적으로 나타난 현상인데
국가 주도로 하다 보니까 이게 좀 느리다 이거죠
그러니까 민간을 좀 끌어들이자
민간 자본을 끌어들여서 빨리 국가교통망을 조금 더 편리하게 만들자
근데 이제 하다 보니까 새로운 문제가 나타나는 게
조금 수익성이 약하면 민간이 안 들어와요 안 들어와
근데 국가가 계획은 잡아놓고 민간이 안 들어오면 이제 못하는 거예요
그러니까 민간이 들어오게 만들었는데
민간은 수익성에서 너무 우려하는 측면이 많다
그래서 나타난 게 "그래 우리가 수익 보장해줄게" 이거잖아요
그래서 이명박 정부 때 이게 이제 문제가 굉장히 많이 났었단 말이에요
그래서 지금 보면 민간으로 세운 고속도로들이
국가가 세운 고속도로보다 진짜 엄청 비싸요
그런데 지금 이번 사업, GTX 추가가 거의 사실 국가 돈은 별로 안 들어가고
민간 돈이 훨씬 더 많이 지금 계획되어 있단 말이에요
그럼 이럴 때 이제 앞으로 진행될 수 있는 여부를 따져보면
분명히 민간 안 들어온다
안 들어와요
그렇죠 수익성이 지금 A, B노선이 제일 좋다고 하는데도
지금 잘 안 되는 거잖아요
사실 냉정하게 보면 B노선도 수익성 안 나온다라고 나왔어요
사실 억지로 만든 거고 그러다 보니까
우여곡절 끝에 통과가 되긴 했잖아요
그러니까 지금 사업자들이 돈이 남아 돌아야 서로 달려들 텐데
이걸 지어놓고 수익성이 안 나오면
자기 돈 투자 엄청 많이 해놓고 수익 안 나와서 망하고
그런 상황이 이제 벌어질 수 있기 때문에
민간 자본이 쉽게 들어올 수 있느냐
이런 부분이 이제 우려가 되는 거죠
그런데 소장님이 말씀하셨다시피 이게 잘 안 들어올 거다 말씀하셨잖아요
잘 들어와도 이걸 이용하는 사람들이 우려하는 부분이
고속도로가 되게 비싸다고 하셨잖아요
민간이 들어오면 일단 사업상 수익이 나야 되니까
이 비용이 결코 우리가 생각했던 그런 가격이 아닐 수도 있다
비쌀 수도 있다 이런 생각도 할 것 같고
당연한 게 민간이 안 들어오잖아요
그러면 국가에서는 이걸 추진하기 위해서는 민간한테 뭘 약속해야 되냐면
그래 니네가 드린 돈 만큼의 수익성을 내가 확보해 주겠어
이렇게 가는 거잖아요
그러면 이 수익성이라는 게 뭐냐면
기본적으로는 요금을 올릴 수밖에 없고
그 다음에 요금에서 부족한 부분이 있다 그럼 뭐예요?
세금으로 나가야 되는 거예요
그러니까요
이게 보면 비용만 봐도 정말 좀 문제가 많은 것 같은데
이렇게까지 6개 노선을 해야 되는 사업인가
거기에 좀 의문점을 갖는 사람들도 많을 것 같아요
사실 뭐 어떻게 보면 필요한 사업이라고 볼 순 있어요
그런데 사실 너무 급조된 느낌이 없지 않아 있잖아요
시기를 위한
지금 A, B, C 이것도 지금 추진 중에 있고 이것만 해도 완성 단계가
지금 예상은 2030년이지만 더 늘어날 수도 있거든요
D, E, F는 35년을 개통 계획으로
그러니까 지금 이렇게 간다면 이거는 좀 천천히 해도 되는 부분인데
굳이 지금 그리고 의문나는 거는 선거가 앞에 있다 이런 거죠
그러니까요 이게 저도 좀 의문이 드는 게
발표를 이렇게 빨리 할 필요가 있었나 10년이 남았는데
실제로 이렇게 발표를 하고 나서
연장 구간으로 언급됐던 지역들이 있잖아요
그 지역들의 부동산 커뮤니티가 지금 좀 되게 시끌시끌하더라고요
매물을 내놨던 데도 거두고
약간 이렇게 지금 보이고 있어요
이걸 노린 게 아닌가 싶긴 해요
그런데 보시면 갑자기 저는 김포가 생각나거든요
떠오르는 지역들이 있어요
김포가 갑자기 생각나는데
여러분 갑자기 생각 안 하다가 김포가 갑자기 생각날 거예요
김포를 서울에 편입시킨다고 하고 난리가 났다가
- 지금 이제 거의 무산되는 분위기예요 - 생각도 안 나잖아요
이런 느낌 충분히 지금 감지가 되는 것도 왜일까
저는 이런 느낌이 좀 있습니다
그런데 부동산 투자자로 GTX를 바라보면
교통 호재가 정말 크긴 크거든요
우리는 부동산 투자자니까
이게 10년이 되어도 이렇게 크게 분위기를 반전시킬 정도로 큰 호재잖아요
이걸 어떻게 바라봐야 될지
앞으로 10년이 남았지만 이렇게 크게 작동을 한다면
단계별로 어떻게 접근을 해야 될까 궁금하실 수도 있을 것 같아요
일단 지금 당장이 중요하겠죠
지금 당장
지금 뉴스에 나오는 게 평택 같은 경우는 호가를 2억 올렸다
이런 얘기들이 있는데
만약에 제가 평택에 가지고 있다
그럼 제가 2억 올리는 게 아니고
내놓은 원래 있던 가격에 저는 빨리 팔 겁니다
손해본다 생각이 들거든요
손해본다 생각이 들겠죠
그런데 아마 몇 달 지나면 총선 지나고 나면
제가 볼 때는 그 가격에 잘 팔았다
이런 생각이 들지 않을까 싶은 생각이 드는데
잘 봐야 될 게
A, B, C 노선은 이미 지금 계획이 있고
공사도 지금 진행 중이에요
그런데 A, B, C 노선에 있는 해당되는 지역들의 부동산 흐름을 봐야죠
올라가고 있나요?
떨어지고 있잖아요
그러네요 저희가 그런데 GTX 하면
딱 떠오르는 지역 하나가 동탄이 많이 언급이 되잖아요
동탄역에서 가까운 아파트는 최고 17억도 찍었다
이렇게 하고 거기서 떨어지면
현저히 몇 억 떨어진 이런 아파트들을 보면서
GTX 가까운 데서 하면 무조건 돈 번다
이런 게 약간 각인이 됐던 것 같거든요
그런데 실제로 다른 지역들을 보면 그게 아니라는 말씀이신 건가요?
동탄도 지금 떨어지고 있잖아요
그런데 방어가 될 거다
그건 지켜봐야 될 노릇이고 그러니까
우리가 얼마 전에도 인덕원을 찍었잖아요
인덕원이 다른 지역에 비해서 과하게 GTX 호재의 바람을 탔죠
그러면서 떨어지는 폭도 또 과하게
그러니까 지금 우리가 바라봐야 될 건 뭐냐면
교통호재는 뭐냐면 일종의 핵심지로 가기 위한 수단이거든요
그럼 여기서의 문제는 핵심지로 가는 수단이기 때문에
핵심지보다 높아지면 안 되는 거예요
그렇죠
그렇잖아요
그러면 핵심지와 가까운, 원래 가까운 데가 있잖아요
그럼 얘네들이 있잖아요
그럼 지금 예를 들어서 가격의 비율이 강남이 높고
그다음에 그 가까운 데가 조금 낮고
그거보다 조금 더 먼 데가 가격이 낮고
그래서 먼 데일수록 가격이 점점 멀어지잖아요
그럼 여기서 교통호재가 생기면
잘못하면 역전현상이 일어날 수 있잖아요
과연 역전현상이 일어날 수 있는가
- 근데 일어나긴 해요 - 지금 다른 데들이 떨어지고 있잖아요
그러면 여기만 호재가 있어서 올라가
그럼 역전이 되겠죠
그러니까 어떻게 보면
지금 예상해보면 동탄보다 평택 가격이 올라갈 수 있는 거예요
그러니까 호재라는 건 뭐냐면 시장을 이길 수 없어요
시장을 이길 수 없습니다
그러니까 뭐냐면 우리는
우리는, 제가 정리를 해드릴게요
호재라는 건 시장과 방향이 같을 때는 시너지 효과가 생겨요
근데 시장과 방향이 다르면 거의 효과를 못 낸다
그럼 지금은 지금 시장이 어떤 시장이냐
상승장이냐 하락장이냐를 봐야죠
그러니까 그걸 구별하지 않는 사람들은 호재만 보는 거예요
근데 우리는 지금 이제
제가 누누하게 가르쳐줬잖아요
시장이 먼저다
시장의 움직임이 훨씬 큰 거예요
시장이 지금 하락장이냐 상승장이냐
- 뭐예요? - 하락장
하락장이잖아요
하락장에서는 아무리 큰 호재가 생겨도
이게 예를 들면 강남이랑 떨어지고 있어요
제가 40% 떨어진다고 했잖아요
그럼 지금 평택이 호재로 올라가면
강남보다 평택이 비쌀 수도 있는 거예요
강남의 좋은 아파트는 모르겠지만
강남의 애매한 아파트 같은 경우
7억, 8억 하는데 평택이 10억 이렇게 가는 거 아니에요
역전이 되는 거지
이런 일이 입지상 이런 일은 있을 수가 없어요
거품이 껴서 일시적으로 될 수는 있지만
- 그게 쭉 갈 수는 없다는 말씀이신가요? - 그렇죠
그러니까 저 같으면
이럴 때 만약에 내가 평택에 부동산을 갖고 있다
그러면 지금까지의 호재가 생기기 전의 모습
팔려고 막 노력했는데 안 팔렸잖아요
그러면 왜 안 팔렸냐
수요가 없는 거 아니에요
근데 지금 뭔가 호재가 생김으로 인해서
누군가의 호재 수요가 생겼잖아요
그럼 이거는 일시적인 현상이다
그럼 이럴 때 팔고 나오는 게 답이다
김포 생겼을 때 제가 그랬죠
김포도 이때 팔 수 있으면 파는 게 좋다고 그랬잖아요
지금 조용하잖아요 김포
- 그게 불과 한 달 됐나요 진짜? - 네
확 죽네요
그러니까 이게 어떻게 진행이 될지를 예상을 하고 가야 되는데
너무 호재에만 이런 거에만 몰입되면
시장의 전체적인 움직임과 흐름을
왜곡시키게 내가 분석을 할 수 있다 이거예요
지금은 제가 볼 때는
그러니까 저는, 강요하지는 않아요
그냥 저라면 저는 팔겠다
근데 이게 쉽지 않을 것 같아요 소장님
왜냐하면 실제 부동산에서
이 사람들의 반응이 바뀌는 거잖아요
그러면 이게 아닐 수도 있겠는데
이런 착각이 들 수도 있을 것 같아요
- 그거는 이제 뭐 본인의 선택인 거죠 - 그러니까 이게 흔들리는 거죠
오늘은 GTX F까지 노선이 개설되고
또 기존 A, B, C 연장도 구간이 생긴다라는 주제로 얘기를 해봤는데
부동산 투자자 입장에서 봤을 때는
교통호재가 가장 큰 호재이긴 하지만
가장 먼저 봐야 되는 건 부동산 지금의 시장이 어떤가
이게 상승장일 때는 시너지를 딱 발산을 하면서 쫙 올라가겠지만
지금의 시장은 하락장이다
그리고 제가 봤을 때는
D, F 그리고 A, B, C의 연장 구간은
앞으로 적어도 5년 동안은
아마 입에 오르내리지도 않을 것 같아요
이번이 마지막이었나요?
너무 멀잖아요
시간이 너무 멀어
그러면 지금 당장은 뭔가 발표됐으니까
뭔가 있는 것처럼 보이는데
이제 가시적인 움직임이 있어야 될 거 아니에요
가시적인 움직임이 하나도 없어
그러면 사람들이
이거 호재가 있으니까 사야 되겠다
막 달라들까요?
저는 좀 의문이 드는 게
계획은 10년을 잡았지만
이게 민간 자본이 들어가는 거잖아요
계획대로 잘 진행이 될지
이게 분명히 지연이 되거나 그럴 거잖아요
이거는 분명히 A, B, C 어느 정도 끝나고
그 다음에나 가시권에 드는
그러면 적어도 2030년 이후에나
2030년 이후에나 D노선 좀 시작해볼까?
그때나... 지금 예타할 수도 있어요
근데 상황이 바뀌었다
우리 예타 다시 하자
근데 목표는 이번 임기 내에 예타 진행하겠다
- 계획은 잡았거든요 - 그러니까요
그러니까 예타는 할 수 있어요
근데 나중에 되면 정권 바뀌거나
저기 하면 이거 다시 해야 된다
이런 얘기 분명히 또 나올 거예요
아무리 얘기하면 얘기해도
정말 급조한 느낌이다 라는 생각이 드네요
오늘은 이렇게 마무리하도록 하죠
근데
갑자기 딱 드는 생각이 또 있는데
저를 공격하는 댓글이 예상이 딱 들어요
예를 들어서 제가 지금 평택 같은 경우
지금 팔아라 이랬는데
지금 파는 가격에 또 그 이후에
- 신고가 찍었다? - 한두 개 올라가는 가격 나오면
그거 갖고 조롱하는 댓글 분명히 나올 가능성이 있는데
좀 장기적으로 보시라고요
그리고 이 한두 건이 모든 사람들에게 해당되는 건 아니잖아요
그분은 소장님 말씀 듣고 잘 파신 건데
알았습니다 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을
사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 영상, 도움이 되는 영상을 가지고
찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다