반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘 이 시간은 전세 계약할 때
등기부등본 보는 법에 대해서 알아보려고 합니다
저희가 전세 계약을 하러 부동산에 가면
부동산 사장님이 정말 많은 서류들을 보여주시는데요
그 중에 하나가 등기부등본입니다
뭔지 좀 보여주시니까 보는데
용어 자체도 어렵고 서류도 많다 보니까
부동산 사장님이 알아서 해주시겠지 하고
그냥 흘려보낼 수가 있는데요
등기부등본만 잘 봐도 이 집이 위험한지
그리고 이 임대인이 내 보증금을 잘 돌려줄지 알 수 있거든요
전혀 어렵지 않으니까요, 이 부분을 살펴보시면서
전세 계약할 때 등기부등본 이거는 꼭 알고 가셨으면 좋겠습니다
등기부등본이라는 거를 간단하게 설명을 드리자면
주민등록 초본이라고 생각하시면 될 것 같아요
이 집의 전체적인 히스토리를 담고 있는
서류라고 생각하시면 됩니다
그렇다 보니까 등기부등본에는 정말 많은 내용을 담고 있는데요
하나하나 자세히 살펴보면 더할 나위 없이 좋겠지만
이게 장수도 많거니와 첫 장부터 어려운 용어들이 나오다 보니까
첫 장에서 진을 빼고 보다 보면
마지막에 가장 중요한 부분을 놓칠 수도 있기 때문에
우리들은 꼭 봐야 할 부분들을
부분별로 나눠보면서 살펴보도록 하겠습니다
거기에 앞서서 등기부등본을 보게 되면요
빨간 줄이 그어져 있는 것을 보실 수 있을 거예요
도대체 이 빨간 줄의 의미가 무엇일까
중요하다는 걸까 아니면 지워진 걸까
헷갈려 하시는 분들이 있거든요
그 부분에 대해서 먼저 살펴보도록 하겠습니다
등기부등본을 보시면 빨간 줄로 그어져 있는 이 부분은
현재 기준 말소되었기 때문에 효력이 없다는 것을
의미한다고 보시면 될 것 같습니다
이전에는 이런 내용들이 있었지만
현재는 없기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다는 뜻인데요
그럼 저희는 그냥 빨간 줄이니까 보지 않고 넘어가도 될까요?
저희들은 빨간 줄이 있는 부분도 살펴보셨으면 좋을 것 같습니다
이유는 주인이 어떤 성향을 가지고 있고
히스토리가 어떤 게 있었는지를 보면서
이 집이 위험할 수도 있구나
나의 보증금이 위험해질 수도 있겠구나 부분이기 때문에
저희들은 이 빨간 줄도 살짝 보면서 넘어가는 게 좋을 것 같습니다
그러면 등기부등본을 부분별로 좀 나눠서 살펴보려고 하는데요
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구
이렇게 세 가지로 나뉘어져 있습니다
먼저 표제부를 살펴보려고 하는데요
표제부는 살펴보시면
부동산의 기본사항을 표시한 부분이라고 생각하시면 될 것 같아요
주소부터 시작해서 면적, 몇 층짜리 건물인지 자세하게 나와 있습니다
정말 길게 아파트라면 1층부터 15층까지 쭉 나와 있는데
그럼 저희는 계약을 하러 갈 때 무엇을 봐야 되는지 살펴보면요
저희가 계약을 하려는 주소지와
등기부등본에 나와 있는 주소지가 같은지
우선 이걸 먼저 살펴보셔야 합니다
보통 아파트를 계약하러 가시면 호수가 나와 있으니까
헷갈리지 않지 않을까 생각하실 수 있을 것 같은데요
만약에 내가 가는 집이 다가구 주택이나 다세대 주택이라면
만에 하나 불법으로 옥탑을 증축했을 수 있는 집이 있을 수도 있거든요
나는 301호로 알고 갔는데 등기부등본에는 301-2, 301-1
이렇게 나와 있을 수도 있기 때문에
저희들은 주소가 꼭 맞는지 확인을 해봐야 될 것 같습니다
두 번째 부분은 갑구입니다
살펴보면 소유권에 대한 내용이 나와 있다고 볼 수 있습니다
지금 보시면 화면에 갑구의 1, 1-1, 1-2, 2
이렇게 소유권이 나눠져 있는데요
이게 지금까지 소유권이 어떻게 이전되었는지
나와 있는 것을 볼 수 있습니다
2006년 이후에 거래된 것은 매매가액까지 표시되어 있으니까요
임대인이 얼마에 샀고 또 얼마에 취득을 했는지
살펴볼 수 있는 부분이기 때문에
이것도 보시면 좋을 것 같습니다
내가 만약에 들어가는 임대인이 정말 한참 전에 매수를 해서
매매가액이 정말 정말 낮아요
전세가보다 낮은 가액이라면
내가 전세에 들어갔을 때
임대인이 정말 2년마다 가격을 올리게 될까?
임대료를 가지고 정말 연연하지 않는 임대인일 수도 있고
만약에 매매를 했던 임대인이
정말 영끌해서 최고가액에 매매를 했다면
2년 후에 임대인은 나한테 또 전세가를 바로 올려달라고 하지 않을까?
이렇게 좀 생각해 볼 수 있는 여지가 있는 것 같습니다
그리고 저희가 계약을 할 때 가장 중요하게 봐야 될 부분이
갑구의 제일 마지막에 있는 소유권자 이름이
내가 계약하려고 하는 사람의 이름과 같은지 확인을 해봐야 합니다
만약 아파트라면 보통 임대인이 직접 나와서 계약을 하기도 하지만
오피스텔 계약을 하면 대리인이 나와서 계약을 할 수도 있거든요
그럴 경우에는 대리인과 임대인의 관계가 어떠한지
그리고 서류들이 다 갖춰져 있는지 확인을 해봐야 합니다
그리고 제일 중요한 거는
임대료를 넣는, 계약금을 넣는 계좌 이름과
임대인이 갑구에 나와 있는 임대인 이름과 같은지
꼭 확인을 하셔야 됩니다
두 번째는 을구에 대해서 살펴보려고 하는데요
전세를 계약하는 사람 입장에서는
을구가 제일 중요하지 않을까 싶습니다
을구는 바로 이 집을 담보로 임대인이 얼마나 대출을 했을까
근저당권을 살펴볼 수 있는 부분이거든요
근저당권을 보면요
만약에 대출이 없다면 깨끗하겠지만
대출이 있다면 권리자 및 기타 사항에
채권최고액이라고 숫자가 쓰여져 있을 것입니다
보통 많은 사람들이 채권최고액을
대출금이라고 생각하시는 분들이 많은데요
채권최고액에 대해서 좀 살펴보고 넘어가는 게 좋을 것 같아요
채권최고액이란 실제 대출을 받은 금액이 아니라
만약에 대출금을 갚지 못했을 경우에 기타 비용
지연이자나 경매 실행 등에 필요한 비용들을
합한 금액이라고 생각하시면 돼요
보통 120% 정도 계산을 해서 설정이 되어 있습니다
그래서 만약에 임대인이 1억 정도 대출을 했다면
채권최고액은 1억 2천이라고 써져 있을 것입니다
그래서 만약에 을구에 근저당권이 설정되어 있다면
나의 임차보증금과 근저당권이 설정되어 있는 대출금을 합산해서
매매가보다 높은지 아니면 매매가와 비교해 봤을 때 합당한지를
살펴보는 게 좋을 것 같습니다
저희가 이렇게 을구까지 살펴봤는데요
보통의 등기부등본이라면 정말 깔끔할 수도 있어요
을구도 없을 수도 있고 갑구도 되게 깔끔해서
일반적인 정상적인 서류라면 넘어갈 수 있지만
만약에 이런 단어들이 보이면
정말 긴장감을 가지고 봐야 하는데요
바로 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령이라는 글자가 있다면
바짝 긴장을 하고 봐야 합니다
가처분, 가압류, 압류라는 글자가 있는 거면
집주인이 세금을 체납하거나 과태료 등을 체납을 해서
재산을 함부로 매도하지 못하도록
금지시켜 놓은 설정이라고 생각하시면 될 것 같은데요
만약에 이렇게 집주인이 돈을 빌리고 나서 갚지 못하게 된다면
이 집은 경매에 넘어갈 수도 있다는
가능성이 높다는 것이기 때문에
만약에 이런 단어가 있다면
꼭 조심하시고 들어가셔야 될 것 같고요
두 번째로 임차권등기명령이라는 단어가 있다면
이것 또한 전세입자 입장에서는 정말 긴장을 해야 될 것 같습니다
바로 임차권등기명령은 임차 계약이 만료가 되고 나서도
임대인이 돈을 돌려주지 않을 경우에
세입자가 설정해 놓은 건데요
임차권등기명령에 빨간 줄이 그어져 있다고
안심을 하면 되는 게 아니라
내가 만약에 들어가서도 임대인이 내 보증금을
제때 돌려주지 않을 수도 있다는 생각을 하셔야 되기 때문에
우리는 좀 긴장을 하고 가셔야 될 것 같습니다
이런 등기부등본은 꼭 부동산 사장님이 보여주셔야
저희가 볼 수 있는 게 아니라
언제든지 저희가 찾아볼 수 있는데요
대법원 인터넷 등기소에 가시면
열람 또는 발급을 해서 보실 수 있습니다
꼭 계약하기 이전에, 계약금을 넣기 이전에
이 집이 정말 위험하지 않은지
내가 들어가도 되는 집인지 살펴보셔야 되는데요
열람을 할 때 현재 유효사항이 아니라
말소된 것까지 포함을 해서 다 살펴보는 게
이 집의 히스토리를 보고 이게 들어가도 되는지 안 되는지
살펴볼 수 있는 기회가 될 것 같습니다
오늘 시간에 전세계약에 앞서서 살펴봐야 할
등기부등본에 대해서 알아봤는데요
이게 계약하기 전에만 보면 되는 게 아니라
계약 후에도 변경이 된 게 있으면 또 살펴봐야 되거든요
저희 보증금은 소중하니까요
이렇게 변경사항이 있으면 요즘은요
플랫폼이 참 잘 되어 있어서요
등기부등본 변경사항이 있으면
무료로 알람을 해주는 서비스가 있으니까요
케이뱅크나 토스에 가서 신청을 하시면
알람 서비스를 받아보실 수 있습니다
오늘 영상은 이렇게 마무리 하도록 하겠고요
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다