반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
오늘은 특별히 또 강의 형식으로 이렇게 뒤에
칠판을 두고 영상을 찍는데요
제가 저번에 세종대 가서 강의를 할 때도
제가 이제 한번 질문을 한 적이 있는데
혹시 지금 언제든지 무조건 내 집 마련을 하고 싶다
해야 된다라고 생각하는 사람 있으면 손 들어보라 했더니
거의 다 들었어요
특히 무주택자겠죠
뭔가 내 집 마련을 해야 되겠다라는 생각을
가지고 있는 분들이 굉장히 많을 것 같아요
그런데 제가 이 얘기를 하면서
매매를 하는 것과 전세를 할 때
비용 편익 분석을 해본 적 있냐 이런 질문을 드렸는데
한 명도 없었어요
어떤 게 어느 정도의 내가 손실이 들어가는지 이득이 생기는지
이 정도는 알고 들어가야지
지금 제가 느끼는 것은
굉장히 분위기에 휩쓸리는 경향이 많다 이런 느낌인 거예요
그래서 특별하게 오늘은
매매와 전세를 비용 편익 분석을 한번 해보겠다
이 영상입니다. 그래서 한번 칠판을 보고
우리가 비용 편익 분석을 구체적으로 해보는 시간을 가지도록 하겠습니다
아파트 매수와 전세 둘 중에 어떤 게 낫냐
그래서 실거주를 할 때
실제로 이때부터는 이제 비용이라는 게 들어가는 거예요
그래서 비용 편익 분석을 해보도록 할게요
일단 기준으로 아파트 가격이 안 오른다라는 전제를 가지고
비용이 어떻게 되는지 이걸 분석을 해야 돼요
올라갈 것 같으면 무조건 사야 돼요
근데 지금 같은 경우 이걸 왜 하냐면
다 그래요. 이제는 좀 올라갈 것 같지 않은데 그래도 실거주가 낫다
이런 얘기를 정말 많이 한단 말이에요
그래서 안 올라간다라는 전제를 잡고 비용 분석을 한 다음에
그럼 나중에 올라갈 때와 이런 것들도 한번 살짝 비교를 해보는
시간을 가져보면 여러분이 선택할 때 도움이 되지 않을까
이런 생각을 하면서 비용 편익 분석을 하는데요
일단 대상 주택이 뭐냐
서울의 아파트로 잡아봤어요 일단은
여러분들이 어디에 살든지 간에
자기 지역에 있는 아파트의 매매가와 전세가를 비교하면 되는데
서울 아파트인데 여기서 중요한 건 뭐냐면
많은 분들이 잘못 대상을 선정하는 경우가 있는데 뭐냐면
매매와 전세 아파트를 분리시키는 거예요
그러면 의미가 없습니다
한 집으로 해야 됩니다 한 집
왜? 우리가 실거주를 하기 위해서
이 집에 들어가서 사는 것을 지금 고려하는 거잖아요
한 집, 내가 원하는 집 그러면 내가 원하는 집을 정해서
매매로 들어갈 거냐 전세로 들어갈 거냐 이걸 해야 되는데
어떤 집은 매매, 어떤 집은 전세 이렇게 분리하면 안 된다는 거예요
그럼 똑같은 집의 시세가 8억이에요. 전용 84㎡ 기준
이런 집에 들어갈 수 있는 사람이 얼마나 될까 하겠지만
일단은 그냥 비교하기 위해서니까
그 다음에 전세가는 얼마냐? 4억 정도 돼요
서울의 전세가율이 약 50% 정도 됩니다
그래서 지금 시세가 8억 하는 서울 아파트의 전세가는 4억 정도 된다
이거를 비교하는 거예요
조건도 동일해야 돼요
현금 보유는 3억 정도 가지고 있다
뭐 여기에서 여러분이 가정을 다 바꿔도 되는데 동일해야 돼요
그러면은 전세 계약을 하면 전세가 시세가 4억이니까
3억 가지고 4억짜리 집을 들어가니까 1억이 부족하죠
그러니까 1억을 대출을 받아야 돼요
근데 매매를 한다 그러면 8억이니까
8억짜리 집을 3억을 가지고 사니까 5억 대출이 필요해요
이 전제 조건을 가지고 이제 비용이 얼마나 들어갈 것이냐
이거를 한번 계산을 해보도록 하겠습니다
첫 번째 1년차 비용이에요
그러니까 매매를 하고 그 다음에 전세를 했을 때
각기 1년 동안에 들어가는 비용을 얘기하는 겁니다
그럼 첫 번째가 대출 이자예요
그러니까 대출을 지금 둘 다 받았어요. 전세 1억, 매매는 5억
그래서 매매 이자는 1년 동안에 얼마냐
5억을 대출받았을 때 특례보금자리론 4.5%를 기준으로 계산을 해봤습니다
그래서 1년 동안의 비용은 이자가 2,250만원이 이자로 나가게 돼요
지금 주담대 같은 경우는 특례보금자리론을 기준으로 잡았어요
그런데 사실 금리가 올라가고 내려가고에 따라서
금리가 변동할 수는 있습니다
그런데 보통 특례보금자리론은 혜택이 있는 거잖아요
그럼 일반 주담대로 가면 금리가 조금 더 올라갈 수 있어요
그래서 비용이 더 나갈 수도 있다
그러면 전세로 나갔을 때는 약 400만원
뭐냐? 카카오뱅크에 보증금 대출이라는 게 있습니다
그래서 전세대출이죠. 전세대출은 약 4%
그러니까 이자를 동일하게 할 필요도 있겠지만
조금 더 현실적으로 한번 해보려고 노력했어요
왜냐하면 보통은 주담대와 전세자금대출을 비교했을 때
전세자금대출이 약간 싸요 대부분은
그렇기 때문에 현실적으로 조금 더 저렴한 비용을 고려했습니다
그래서 1억을 빌리면 400만원
그럼 벌써 지금 이자만 1년 동안에 이자만 약 1,850만원
1,850만원의 매매 비용이 훨씬 더 많이 들어간다는 거예요
그 다음에 부동산 중개수수료가 발생하죠
근데 둘 다 동일하게 들어가는데요
금액이 다르기 때문에 중개수수료도 달라요
중개수수료 0.4%예요
거기다가 부가세까지 포함을 해야 됩니다. 부가세는 내야 되니까
그래서 352만원이 들어가요
320만원에다가 32만원 더해서 352만원 나오고
전세는 중개수수료 0.3%에 부가세예요. 그래서 132만원
이미 여기서 220만원의 차이가 납니다
그 다음에 세금이 들어가요. 세금이 이만큼 들어갑니다
매매를 하면 세금이 들어가고 전세는 세금이 안 들어가요
그럼 세금이 얼마 들어가느냐? 취득세가 무려 2,050만 4천원
어마어마하게 들어가죠. 이게 왜 이렇게 들어가느냐?
지금 8억이잖아요. 8억이면 원래 취득세는
좀 복잡한데 6억 이하, 그 다음에 6억 초과 9억 이하
그 다음에 9억 초과
이렇게 해서 1~3% 이렇게 돼요
그래서 지금 8억 기준이잖아요 8억
8억이면 1~3% 구간인데 여기서 얼마 나오냐면 2.3%가 나와요
여기다가 플러스 뭐가 되냐? 교육세
플러스 농특세 이걸 합해서 0.03이 들어가요
그래가지고 2.33%입니다
2.33% 계산하니까 취득세가 2,050만 4천원이 나오는 거예요
그 다음에 주택채권 할인료라는게 뭐냐면 등기칠 때
여러분이 매매를 하면 내 소유권으로 등기를 쳐야 됩니다
그래서 등기칠 때 내야 되는게 취득세고요
그 다음에 국민주택채권이라는 걸 매입을 해야 돼요
매입을 해서 사실은 갖고 있어도 됩니다
근데 그렇게 하면 이건 할인료 잖아요
훨씬 더 많아요 비용이. 그리고 대신에 이자는 나오는데
대부분은 뭘 하냐? 그냥 사서 바로 되팔아요
그래서 시중 이자율이 있습니다. 채권 시중 이자율이 있어서
이만큼의 할인율을 받고 이제 되팔게 돼요
그러면서 내는 비용이 280만원 정도 됩니다
그 다음에 인지세, 증지세라고 해서
이건 무조건 내야 돼요 16만 5천원
그 다음에 법무사 비용 보통 매매 금액에 따라서 요율이 차이가 있는데
한 100만원 정도 보시면 되겠다
그래서 이게 다 등기칠 때 들어가는 돈입니다
근데 전세는 등기칠 때 들어가는 돈이 없어요. 아예 없습니다
세금이라는게 없어요. 등기를 안 치기 때문에
그 다음에 또 매매에서 들어가는 게 보유세예요
재산세와 지방교육세 이게 들어가게 되죠
그래서 이게 약 37만 5천원 정도
이게 원래는 사실 8억 가지고 계산할까 하다가
보통 아파트가 공시가격이라고 그러죠
공시가격이 그 시세가 되진 않습니다
그래서 보통 한 60~70% 정도 되는데
이 가격 기준으로 잡았을 때 37만 5천원이에요
그래서 이걸 다 더하면 얼마냐? 무려 5,086만 4천원이 됩니다
그 다음에 전세는 이거 들어간 다음에 뭐냐
또 따로 매매는 없는데 들어가는 비용이 있어요 뭐냐면
전세보증보험인데요
저는 이 부분은 요즘 좀 분위기가 전세사기다 해서
굉장히 분위기가 전세가 좀 불안한 상품이 되어가고 있는데
여러분이 좀 알아둬야 될 게 사실은 이게 이런 아파트
그러니까 시세가 8억인데 전세가 4억이다
사실 이런 거는 보증보험 안 들어도 돼요. 안 들어도 됩니다
근데 많은 분들이 너무 불안해 하니까
보증보험을 꼭 들어야 된다고 생각을 해요
그래서 이런 거는 확정일자라고 있어요 확정일자
확정일자만 받으면 사실 내 보증금은 어느 정도 안정적이에요
보시면 이 사람이 보증금을 안 내주잖아요 그러면
확정일자에 기인해가지고 여러분들이 나중에 임차권등기를 하고
임차권등기에 의해서 여러분들이 뭘 할 수 있냐면
경매를 넣을 수가 있어요. 경매가 가능합니다
그러면 보세요. 4억을 안 내줌으로 인해서 뭐가 되냐면
이 8억짜리가 날아가는 거예요 임대인이
여러분이 임대인이라면 이런 행위를 하겠느냐
물론 버틸 수는 있어요 버티는데 결국에는
임차권등기에 의한 경매 행위까지 가면
이 사람 무조건 이거 갚게 되어있어요
그러니까 여러분 이렇게 금액 차이가 많이 나는 것은
임대인이 절대 이 집 포기 안해요. 절대 안합니다 절대
그래서 이런 거는 확정일자만 해도 돼요
그래서 보증보험은 안 해도 되는데
일단 분위기상 요즘 보증보험을 다 들어가는 분위기니까 잡았어요. 95만원
그래서 뭐냐면 전세 비용은 627만원이에요. 보증보험까지 해서
안 들어가도 돼요. 안 들어가도 되는데
억지로 집어넣어서 627만원이에요
매매는 1년치 비용이 5,086만 4천원이고
전세는 627만원 입니다
그러면 1년차까지는 지금 봤잖아요
그럼 1년차 이후에 비용은 어떻게 되느냐
매매 기준으로 했을 때 2년차부터 발생하는 비용은 뭐냐면
대출 이자와 보유세 이 두 가지 항목입니다
그래서 2년차부터 발생하는 비용은 2,250만원
그 다음에 보유세 37만 5천원 해서 2년차 비용은
매매일 경우에 2,287만 5천원이 됩니다
그 다음에 전세는 아까 보증보험 들었죠
보증보험은 보통 2년 단위 계약을 하잖아요
그럼 2년 단위 계약할 때마다 한 번씩 들어가요
그래서 2년차에는 보증보험료가 발생하지 않습니다
그래서 400만원 이 비용만 발생하죠
그러면은 1,887만 5천원의 차액이 생기는 겁니다
그래서 이제 차액이 그럼 얼마냐 차액이
보시면 1년차에 매수가 5,086만 4천원이고 전세는 627만원
그래서 차액이 4,459만 약 4,500만원
약 4,500만원이 1년차에 차액이 나고요
그 다음에 2년차에서는 얼마가 차이 나느냐
6,346만 9천원 이렇게 차이가 나고요
그 다음에 3년차에는 어떻게 되느냐? 계속 늘어나죠
3년차에는 거의 1억이 들어갑니다 3년차에는 비용이
그러니까 뭐냐면 3년 동안 내가 집을 가지고 있다
그럼 1억이 없어지는 거예요 1억이
집을 가지고 있으면 나가는 비용이 없다고 생각하시는 분들이 엄청 많은데
그렇지 않다는 거예요. 어마어마한 돈이 나가는 거예요
그 다음에 전세를 들어가게 되면 1,500만원
그래서 차액이 8,139만 4천원이라는 비용이 발생합니다
그러니까 4년차부터는 쭉쭉쭉 늘어나겠죠
그래서 8년을 그대로 그냥 가지고 있다면 약 1억 7천만원
그러니까 이런 부분들을 고민을 해야 되는데
이런 비용 편익 분석을 기본적으로 안 해놓으니까
여러분들이 무조건 내 집 마련은 무조건 해야 된다
그게 주거안정이다 이런 얘기를 하는 거예요
취득세 같은 경우는 살 때 발생하는 비용인데
전세로 사는 사람은 취득세를 지금 비용에다 안 넣었는데
만약에 전세를 사는 사람이 언젠가는 집을 산다고 가정하면
결국에는 취득세가 들어가니까
그렇게 되면 비용에서 빼야 되는 거 아니냐 이런 취지의 질문이신데
분양 상담을 하면서 현장에서 느꼈던 건 뭐냐면
만약에 지금 집을 사잖아요
그러면 이 사람이 집을 언제 팔까 이 부분이거든요
그러니까 집값이 올라갈 때는 잘 안 팔겠죠
근데 집값이 이렇게 떨어지잖아요
그러면은 대부분의 사람들이 한 4~5년 보유하고 팔더라
이 부분을 제가 고려를 했습니다
그러니까 경우의 수가 나눠져야 돼요
이런 경우는 나눠져야 될 게
그냥 집을 가진 사람이 안 팔고 끝까지 가져간 다음에
전세 산 사람이 나중에 매매를 하게 된다 그렇게 가면
비용적인 측면에서 어떻게 분석을 하냐면 취득세로 비용이 있죠
아까 계산한 게 뭐냐면 취득세
그 다음에 또 뭐였죠? 인지세
채권 그 다음에 법무사
이 비용들이 먼저 들어가는 거죠
만약에 4년 뒤에 산다
그럼 똑같은 비용이 4년 뒤에 들어가잖아요
그러면 이 비용에 따른 이자 만큼은 비용이 되는 거예요
왜냐하면 먼저 써버렸으니까
먼저 썼으면 그 쓴 비용에 대한 이자 만큼은
나중에 쓴 사람보다는 이자가 더 들어가는 거예요
그래서 만약에 4년 뒤에 전세자가 매수를 한다
그리고 매매자는 계속 보유다
이렇게 해야 되는 거고
만약에 이 사람이 4년 전에 매도를 한다고 본다면
이 사람은 팔고 나서 다시 매수할 때 똑같은 상황이 되잖아요
그러면 이거는 비용이 되는 거예요
근데 대부분은 일찍 산 사람들이
실제로 한 4년에서 5년 정도 보유하다 다 팔아버려요
지금 말씀하신 건 대출 이자가 준다 이런 얘기잖아요
그럼 지금 4.5% 가정했는데 여기서 얼마나 줄겠냐 이거죠
그러니까 2% 근데 지금 물론 2%가 될 가능성도 있겠죠
근데 지금 사실은 이런 거는 희망사항이에요
그러니까 여기 있는 사람이 이걸 하는 건 희망이죠
근데 반대로 여기서 6.5%가 될 수도 있죠. 그렇잖아요
그러니까 이렇게 가면 똑같이 전세 이자도 올라가겠죠
전세 이자도 이렇게 되지만
여기서 이렇게 똑같이 올라가면
이 금액 차이는 훨씬 벌어지는 거예요
여기는 좀 줄어들겠죠
근데 항상 희망적인 사람은 뭐냐면
좋은 것만 가정을 하는 거예요 좋은 것만
여기서 지금 더 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있어요
근데 내려가는 게 2%는 또 과도한 희망이잖아요
지금 내려가 봤자 3%대잖아요
그렇게 큰 차이는 없다, 어차피 비용이다
이런 부분은 신경을 써야 된다는 거죠
많은 분들이 전세의 불안한 점을 얘기할 때
가장 많이 얘기하는 게 뭐냐면
주거 안정성이 떨어진다는 거예요
근데 여기에 또 함정이 있어요. 함정이 있는 게
주거 안정성, 전세의 주거 안정성을 한번 따져볼게요
전세가 지금 임대차 3법이죠
그러면 2 2
옛날에 주거 안정을 해친다는 가장 큰 명제는 뭐냐면
그냥 임대차 보호법이었을 때
2년만 거주하고 2년 뒤에는 거의 나간다 이런 전제가 있었는데
첫 번째는 지금 임대차 3법이 있어서
계약갱신청구권을 쓸 수가 있잖아요
그래서 우리가 이제는 기본 4년을 생각하고는 있다
그 다음에 2년 뒤에 이사 갈 수 있는 상황을 한번 고려를 해볼게요
2년 뒤에 이사 갈 수 있는
이사라는 게 있어요. 그러니까 쫓겨나는 거예요
쫓겨나는 것 때문에 지금 주거 안정성이 해쳐지는 건데
이사 가는 경우는 딱 두 가지 밖에 없어요
임대인이 들어온다
그 다음에 뭐예요? 보증금 인상이죠
그렇잖아요. 이거 외에 또 이사 가는 경우 있죠
내가 나가고 싶을 때 근데 내가 나가고 싶은 거는
사실 매매도 마찬가지예요. 마찬가지이기 때문에
이 외의 상황에 스스로 나가는 것은
매매와 전세는 동일한 상황이라 가정을 하면
이 상황입니다. 임대인이 들어오는 경우
근데 실제로 임대인이 들어오는 경우가 그렇게 많지 않아요
2020년이죠. 20년 8월 30일 이때 임대차 3법이 적용이 되면서
이때 이후로 실거주한다고 임대인들이 막 다 그랬어요
저도 그랬고 그러면서 그때는 왜 그랬냐면
임대인들이 뭘 할지 몰라서 그랬어요
매매를 하거나 임대료를 인상시키고 싶은데 막혀 있잖아요
그러니까 일단은 무조건 실거주 하겠다고 얘기를 한 거예요
실거주 할 생각이 없는데
그러니까 거의 80~90%는 다 실거주 하겠다고 하지만
이게 다 거짓말이었다는 거예요
그래서 실제로 임대인이 들어오는 경우
이제는 임대차 3법이 어느 정도 자리 잡아 가면서
지금 임대인의 가짜 실거주 때문에 쫓겨나는 경우는 그렇게 많지 않다
대부분은 이거예요
예를 들어서 아까 4억이었잖아요 4억
여기다가 1억 올려달래. 1억이나 올려달래
그래가지고 내가 1억을 올려주느니 이사가겠다 이거잖아요
근데 여기서 임차인이 매매랑 비교했을 때 보면은 올려줘도 돼요
그래서 저희가 표를 준비했는데
보증금이 1억이 올라갔을 때 그냥 비교를 안 하고
그냥 전세만 생각했을 때는 1억 올리는 게 부당한 것처럼 느껴져요
정말 열받죠. 내 입장에서, 임차인 입장에서 열받아요
안 올렸으면 좋겠는데 올리니까
그러면 나는 이사가겠다 이렇게 되는 건데
지금 비교가 임대차 물건끼리 비교하는 게 아니고
매매랑 임대를 비교하는 거거든요
그러니까 주거 안정이 해쳐지는 부분인데
매매랑 전세를 비교했을 때
그냥 1억을 올려준다고 가정을 하고 비교해 보면
별로 늘어나는 비용이 차이가 없어요
4년차에서는 똑같다고 가정하고 1억이 4년차 이후에 올라가면
400만원씩 올라가는 거거든요. 1년에 400만원씩
그러니까 1억이라는 뉘앙스가 굉장히 큰데
실제로 1억은 여러분의 날아가는 돈이 아니에요
여러분이 실제로 그냥 무이자로 빌려주니까
내가 대신에 이자를 대신 내주는 개념인 거예요
그래서 여러분이 1억을 보증금을 올려줬을 때 손해보는 비용이 뭐냐
400만원인 거예요, 1년에 400만원
근데 이사 가면 비용이 얼마 깨져요?
포장이사하면 최소한 200만원 깨지죠
그 다음에 또 다른 집 얻어야 되잖아요
그러면 거기에서 또 132만원 나가죠
한 350만원 정도가 그냥 날아가는 거예요 이사 가면
근데 이사 가다 보면 이거보다 더 들어가죠
500만원 정도 깨진단 말이에요
그냥 올려주는 게 나은 거예요
그러니까 지금 주거 안정이 해쳐진다는 뭔가 약간 불안한 뉘앙스가
이게 과도한 측면이 있다는 거죠
그리고 비교 대상이 잘못됐다는 거예요
매매랑 비교했을 때 그래서 차액이 얼마냐
이때는 1억 1,500만원의 차액이 생기는데
1억 1,100만원으로 줄어드는 것뿐이에요
400만원 줄어드는 거예요. 2년차에도 1억 2600만원
제가 집을 아예 사지 말라는 얘기가 절대 아니에요. 착각하지 마세요
집을 아예 사지 말라는 게 아니고
효율적으로 사라는 거예요
사이클이 이렇게 있다가 이렇게 갔다가 다시 이렇게 올라갈 거란 말이죠
근데 이 기간이 상당히 길어요
여기에서 이 구간이 보통 8년
이 구간이 한 6, 7년 정도 돼요
그러면 지금이 언제예요? 지금 1~2년 지난 사이잖아요
그러면 앞으로 하락 기간이 4년 정도 남았어요, 4년에서 5년
그러니까 지금 집을 사야 된다고 얘기하는 사람들의 특징이 뭐냐면
상승론자들인 거예요
상승론자들은 항상 집이 올라간다고 전제가 되어있어요
근데 지금 여러분이 항상 또 말이 모순되는 게 뭐냐면 안 올라가도
이럴 때 얘기해요. 안 올라가도 주거 안정, 올라가면 좋고
근데 여기서 빠져 있는 게 뭐냐면 떨어지면
항상 제가 희망적인 얘기만 한다고 얘기하죠
근데 지금은 앞으로 4년은 올라갈 가능성보다
떨어질 가능성이 훨씬 높아요
그러면 만약에 지금 여기서
올라갔을 때는 아까 얘기했죠. 얼마였죠?
8년 차에는 약 1억 8,000만원 차이가 나죠. 그러면 뭐냐면
1억 8,000만원이 올라야 동일한 물건이 되는 거예요. 그렇잖아요
그런데 여기서 떨어진다고 가정하면
금액 차이는 훨씬 크겠죠
만약에 여기서 8억 짜리가 여기서 얼마가 돼요? 한 5억이 됐다
5억이 됐다 그러면 이 사람은 이미 3억 떨어졌잖아요
원금 3억 있는 게 없어지고 빚만 지는 거예요, 1억 8천 짜리
근데 전세 들어간 사람은 아무런 지금 나가는 비용이 없어요
아까 얘기했던 그 이자 얼마 몇 천만 원
그건 주거 비용이니까 그건 무조건 계산을 해야 되는 거고
주거를 하는데 비용이 안 들어가는 경우는 없어요
그러니까 사람들은, 다른 전문가들은 올라가는 시장을 모르니까
뭐 이런 얘기 하잖아요
올라갈지 안 올라갈지 어떻게 아냐
근데 반반인 확률에서도 안 사는 게 나은 거잖아요. 반반인 확률이면
왜냐 올라가도 이만큼 손해보니까
그럼 떨어지면 나는 완전 망하는 거잖아요
그러면 안 사는 게 보수적으로 가는 게 맞는 거죠
올라갈 확률이 70~80% 이상일 때 사라고 해야 되는데
누가 지금 반반일 때 이런 비용 편익 분석했을 때
반반 확률이면 안 사는 게 나은 거죠
그러니까 모른다고 가정을 하고
모른다고 가정을 해도 안 사는 게 나은 거예요
물가와 집값과의 관계에 대해서
굉장히 잘못 알고 계시는 분들이 많은데
한번 이 기회를 통해서 제가 알려드릴게요
물가는 이렇게 올라갑니다
우리나라에서 물가가 떨어진 적이 거의 없어요
예를 들어서 짜장면을 4,000원에서 5,000원으로 올렸어요
근데 지금 경기가 안 좋아
그럼 얘가 4,000원으로 떨어집니까?
떨어진 적이 없어요
물가라는 게 뭐냐면 한 번 오르잖아요
그러면 그대로 유지를 해요
근데 집값은 어떻게 되느냐
집값은 이렇게 올라갔다 이렇게 되는 거예요
올라갈 때는 물가 인상률보다 훨씬 더
그러니까 지금 이게 2020~2021년 사이 이때가 이거예요
그러니까 지금 이 지점이잖아요 이 지점
그럼 지금 물가보다 훨씬 비싼 상태인 거예요 집값이
그러면 일단 이 구간이 있는 거예요
그러니까 이거를 지금 집값하고 동일시 하면 집값이 올라가는 정도가
지금처럼 이렇게 막 3~4배, 여기서 3~4배 올라가는 이게 아니고
여기서 완만하게 집값이 올라야 되는데 이렇게 올랐잖아요
나중에 보면 우상향 하는 건 맞는데
이 떨어지는 구간에서 지금 이 지점에서 사는 거잖아요
그러니까 이게 문제라는 얘기지
집을 사지 말라 이런 얘기 아니에요
우상향이기 때문에. 나중에 우상향이에요
그래서 언제든지 집은 살 생각을 가지고 있는 게 맞아요
언제 들어가야 되느냐 이 부분이 제일 중요하다는 거예요
근데 지금 다른 전문가들은 시장을 몰라요
모르니까 이 얘기를 하는 거고
저는 지금 시장의 흐름을 거의 정확하게 예측하고 맞추고 있잖아요
그래서 제가 여러분들한테 이런 강의를 하는 거예요
지금은 앞으로 하락장이다 알고 있어요 우리는
그런 상황에서 왜 자꾸 집을 사려고 하느냐 이런 부분인 거예요
부자들이 어떤 행동을 할 때 이런 게 있어요
돈을 벌기 위해서 어떤 행동을 하느냐
아니면 돈이 많으니까 이런 행동을 하느냐
이 부분은 차이가 있어요
돈을 벌기 위해서 하는 효율적인 거라면 우리가 따라 할 필요가 있죠
근데 만약에 돈이 많아서 하는 행위다 그러면
돈이 없는 사람이 따라 하다가는
뱁새가 황새 쫓아가다가 가랑이 찢어진다는 얘기가 있잖아요
딱 그런 케이스가 될 수 있어요
그러니까 잘못하면 뭐냐면
부자들은 대충 제가 상담을 많이 해보면
부자들은 감으로 대충 사야 될 시기를 알아요
근데 아는데 그거보다 좀 일찍 들어가는 경우들이 많습니다
많은 이유가 뭐냐면 돈이 많기 때문에 그래요
돈이 많아서 만약에 이때쯤 사야 된다 그러면
부자인 사람이 집을 만약에 다주택자가 돼야 된다 그러면
이때 막 10채씩 사야 되잖아요
이렇게 되면 오히려 세금이 더 많아질 수 있어요
그래서 이 사람들은 미리 그냥 하나씩 하나씩 사놓는 거예요 기간을 두고
그리고 혹시 모르니까 이 사람들은 정확한 사이클은 모르잖아요
그러니까 이때쯤 느낌으로 좀 바닥권이구나
그러면 이때쯤 하나 사놓을까 이런 식으로 사놓는 거예요
이건 뭐냐면 여유가 있기 때문에 그래요
가난할 때 여기서 샀다 그래서 성공했다
그러면 어느 정도 따라 할 수 있는데
가난한 사람이 여기서 사서 이렇게 버텨서 부자될 수 없어요
왜? 여기서 8억 돼가지고 떨어졌어요. 5억이에요
여기서 올라가서 10억 됐다고 해봐요
그러면 8억에서 2억 올라갔잖아요 2억
이게 몇 년이에요? 15년
근데 이 사람 지금 2억 번 거예요?
아니에요, 지금 제자리입니다 제자리
왜? 아까 비용이 들어간다고 했잖아요 비용이
그러니까 없는 사람일수록 효율성을 정말 기해야 돼요
왜냐하면 이 자잘한 돈 우리는 천만원, 이천만원이 아까운 사람이에요
부자들은 천만원, 이천만원이 껌이에요 껌
긴 시간 들어주셔서 고맙고
여러분이 고마워 하셔야 될 거죠
제가 굉장히 오랜 시간 목 아파가면서 강의를 했으니까
여러분들이 고마워 하셔야 되고 선택은 여러분의 몫이다
이 부분만 잘 이해하고 가시면 충분할 것 같습니다
다음에 또 여러분들이 답답하게 하면
제가 칠판을 들고 나타날 수도 있습니다
많이 답답하게 하시면 좋은 강의 만들어드릴 수 있을 것 같습니다
다음에 또 이런 좋은 강의를 가지고 여러분들 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다