0
00:00:00.000 --> 00:00:01.530
반갑습니다

1
00:00:01.530 --> 00:00:05.380
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:05.380 --> 00:00:10.575
오늘은 특별히 또 강의 형식으로 이렇게 뒤에 

3
00:00:10.575 --> 00:00:13.960
칠판을 두고 영상을 찍는데요

4
00:00:14.560 --> 00:00:18.325
제가 저번에 세종대 가서 강의를 할 때도

5
00:00:18.325 --> 00:00:20.775
제가 이제 한번 질문을 한 적이 있는데

6
00:00:20.775 --> 00:00:25.675
혹시 지금 언제든지 무조건 내 집 마련을 하고 싶다

7
00:00:25.675 --> 00:00:29.040
해야 된다라고 생각하는 사람 있으면 손 들어보라 했더니

8
00:00:29.040 --> 00:00:30.175
거의 다 들었어요

9
00:00:30.175 --> 00:00:32.225
특히 무주택자겠죠

10
00:00:32.225 --> 00:00:37.525
뭔가 내 집 마련을 해야 되겠다라는 생각을

11
00:00:37.525 --> 00:00:41.080
가지고 있는 분들이 굉장히 많을 것 같아요

12
00:00:41.080 --> 00:00:44.025
그런데 제가 이 얘기를 하면서 

13
00:00:44.025 --> 00:00:48.175
매매를 하는 것과 전세를 할 때 

14
00:00:48.175 --> 00:00:52.475
비용 편익 분석을 해본 적 있냐 이런 질문을 드렸는데 

15
00:00:52.475 --> 00:00:53.525
한 명도 없었어요 

16
00:00:53.525 --> 00:00:58.325
어떤 게 어느 정도의 내가 손실이 들어가는지 이득이 생기는지

17
00:00:58.325 --> 00:01:01.980
이 정도는 알고 들어가야지

18
00:01:01.980 --> 00:01:03.625
지금 제가 느끼는 것은

19
00:01:03.625 --> 00:01:07.125
굉장히 분위기에 휩쓸리는 경향이 많다 이런 느낌인 거예요

20
00:01:07.125 --> 00:01:10.890
그래서 특별하게 오늘은

21
00:01:10.890 --> 00:01:15.375
매매와 전세를 비용 편익 분석을 한번 해보겠다

22
00:01:15.375 --> 00:01:20.710
이 영상입니다. 그래서 한번 칠판을 보고

23
00:01:20.710 --> 00:01:26.074
우리가 비용 편익 분석을 구체적으로 해보는 시간을 가지도록 하겠습니다

24
00:01:28.150 --> 00:01:35.210
아파트 매수와 전세 둘 중에 어떤 게 낫냐

25
00:01:35.210 --> 00:01:37.174
그래서 실거주를 할 때

26
00:01:37.174 --> 00:01:40.424
실제로 이때부터는 이제 비용이라는 게 들어가는 거예요 

27
00:01:40.424 --> 00:01:43.574
그래서 비용 편익 분석을 해보도록 할게요

28
00:01:43.574 --> 00:01:48.524
일단 기준으로 아파트 가격이 안 오른다라는 전제를 가지고

29
00:01:48.524 --> 00:01:51.574
비용이 어떻게 되는지 이걸 분석을 해야 돼요

30
00:01:51.574 --> 00:01:55.239
올라갈 것 같으면 무조건 사야 돼요

31
00:01:55.239 --> 00:01:58.374
근데 지금 같은 경우 이걸 왜 하냐면

32
00:01:58.374 --> 00:02:03.624
다 그래요. 이제는 좀 올라갈 것 같지 않은데 그래도 실거주가 낫다 

33
00:02:03.624 --> 00:02:06.024
이런 얘기를 정말 많이 한단 말이에요

34
00:02:06.024 --> 00:02:11.224
그래서 안 올라간다라는 전제를 잡고 비용 분석을 한 다음에 

35
00:02:11.224 --> 00:02:17.070
그럼 나중에 올라갈 때와 이런 것들도 한번 살짝 비교를 해보는

36
00:02:17.070 --> 00:02:20.374
시간을 가져보면 여러분이 선택할 때 도움이 되지 않을까

37
00:02:20.374 --> 00:02:24.039
이런 생각을 하면서 비용 편익 분석을 하는데요

38
00:02:24.039 --> 00:02:26.224
일단 대상 주택이 뭐냐

39
00:02:26.224 --> 00:02:28.874
서울의 아파트로 잡아봤어요 일단은

40
00:02:28.874 --> 00:02:31.674
여러분들이 어디에 살든지 간에 

41
00:02:31.674 --> 00:02:36.100
자기 지역에 있는 아파트의 매매가와 전세가를 비교하면 되는데

42
00:02:36.100 --> 00:02:39.324
서울 아파트인데 여기서 중요한 건 뭐냐면 

43
00:02:39.324 --> 00:02:43.274
많은 분들이 잘못 대상을 선정하는 경우가 있는데 뭐냐면

44
00:02:43.274 --> 00:02:46.930
매매와 전세 아파트를 분리시키는 거예요

45
00:02:46.930 --> 00:02:48.724
그러면 의미가 없습니다 

46
00:02:48.724 --> 00:02:50.574
한 집으로 해야 됩니다 한 집 

47
00:02:50.574 --> 00:02:53.374
왜? 우리가 실거주를 하기 위해서

48
00:02:53.374 --> 00:02:56.689
이 집에 들어가서 사는 것을 지금 고려하는 거잖아요

49
00:02:56.689 --> 00:03:01.724
한 집, 내가 원하는 집 그러면 내가 원하는 집을 정해서 

50
00:03:01.724 --> 00:03:06.130
매매로 들어갈 거냐 전세로 들어갈 거냐 이걸 해야 되는데

51
00:03:06.130 --> 00:03:10.774
어떤 집은 매매, 어떤 집은 전세 이렇게 분리하면 안 된다는 거예요 

52
00:03:10.774 --> 00:03:17.674
그럼 똑같은 집의 시세가 8억이에요. 전용 84㎡ 기준

53
00:03:17.674 --> 00:03:21.224
이런 집에 들어갈 수 있는 사람이 얼마나 될까 하겠지만

54
00:03:21.224 --> 00:03:24.820
일단은 그냥 비교하기 위해서니까

55
00:03:24.820 --> 00:03:27.624
그 다음에 전세가는 얼마냐? 4억 정도 돼요 

56
00:03:27.624 --> 00:03:32.400
서울의 전세가율이 약 50% 정도 됩니다

57
00:03:32.400 --> 00:03:40.460
그래서 지금 시세가 8억 하는 서울 아파트의 전세가는 4억 정도 된다

58
00:03:40.460 --> 00:03:42.774
이거를 비교하는 거예요 

59
00:03:42.774 --> 00:03:44.474
조건도 동일해야 돼요

60
00:03:44.474 --> 00:03:47.474
현금 보유는 3억 정도 가지고 있다 

61
00:03:47.474 --> 00:03:52.474
뭐 여기에서 여러분이 가정을 다 바꿔도 되는데 동일해야 돼요

62
00:03:52.474 --> 00:03:58.823
그러면은 전세 계약을 하면 전세가 시세가 4억이니까 

63
00:03:58.823 --> 00:04:04.060
3억 가지고 4억짜리 집을 들어가니까 1억이 부족하죠

64
00:04:04.060 --> 00:04:06.589
그러니까 1억을 대출을 받아야 돼요 

65
00:04:06.589 --> 00:04:10.673
근데 매매를 한다 그러면 8억이니까 

66
00:04:10.673 --> 00:04:15.123
8억짜리 집을 3억을 가지고 사니까 5억 대출이 필요해요

67
00:04:15.123 --> 00:04:23.289
이 전제 조건을 가지고 이제 비용이 얼마나 들어갈 것이냐

68
00:04:23.289 --> 00:04:26.973
이거를 한번 계산을 해보도록 하겠습니다 

69
00:04:27.673 --> 00:04:30.823
첫 번째 1년차 비용이에요

70
00:04:30.823 --> 00:04:37.129
그러니까 매매를 하고 그 다음에 전세를 했을 때 

71
00:04:37.129 --> 00:04:40.679
각기 1년 동안에 들어가는 비용을 얘기하는 겁니다

72
00:04:40.679 --> 00:04:44.673
그럼 첫 번째가 대출 이자예요

73
00:04:44.673 --> 00:04:49.873
그러니까 대출을 지금 둘 다 받았어요. 전세 1억, 매매는 5억

74
00:04:49.873 --> 00:04:54.223
그래서 매매 이자는 1년 동안에 얼마냐 

75
00:04:54.223 --> 00:05:01.140
5억을 대출받았을 때 특례보금자리론 4.5%를 기준으로 계산을 해봤습니다

76
00:05:01.140 --> 00:05:08.723
그래서 1년 동안의 비용은 이자가 2,250만원이 이자로 나가게 돼요

77
00:05:08.723 --> 00:05:12.773
지금 주담대 같은 경우는 특례보금자리론을 기준으로 잡았어요 

78
00:05:12.773 --> 00:05:18.250
그런데 사실 금리가 올라가고 내려가고에 따라서

79
00:05:18.250 --> 00:05:19.790
금리가 변동할 수는 있습니다 

80
00:05:19.790 --> 00:05:25.490
그런데 보통 특례보금자리론은 혜택이 있는 거잖아요

81
00:05:25.490 --> 00:05:29.073
그럼 일반 주담대로 가면 금리가 조금 더 올라갈 수 있어요

82
00:05:29.073 --> 00:05:31.473
그래서 비용이 더 나갈 수도 있다 

83
00:05:31.473 --> 00:05:34.559
그러면 전세로 나갔을 때는 약 400만원

84
00:05:34.559 --> 00:05:41.023
뭐냐? 카카오뱅크에 보증금 대출이라는 게 있습니다

85
00:05:41.023 --> 00:05:45.370
그래서 전세대출이죠. 전세대출은 약 4%

86
00:05:45.370 --> 00:05:49.373
그러니까 이자를 동일하게 할 필요도 있겠지만

87
00:05:49.373 --> 00:05:52.573
조금 더 현실적으로 한번 해보려고 노력했어요 

88
00:05:52.573 --> 00:05:57.719
왜냐하면 보통은 주담대와 전세자금대출을 비교했을 때

89
00:05:57.719 --> 00:06:01.873
전세자금대출이 약간 싸요 대부분은

90
00:06:01.873 --> 00:06:07.799
그렇기 때문에 현실적으로 조금 더 저렴한 비용을 고려했습니다

91
00:06:07.799 --> 00:06:10.373
그래서 1억을 빌리면 400만원

92
00:06:10.373 --> 00:06:17.619
그럼 벌써 지금 이자만 1년 동안에 이자만 약 1,850만원

93
00:06:17.619 --> 00:06:22.173
1,850만원의 매매 비용이 훨씬 더 많이 들어간다는 거예요

94
00:06:22.173 --> 00:06:25.090
그 다음에 부동산 중개수수료가 발생하죠

95
00:06:25.090 --> 00:06:27.972
근데 둘 다 동일하게 들어가는데요

96
00:06:27.972 --> 00:06:30.772
금액이 다르기 때문에 중개수수료도 달라요

97
00:06:30.772 --> 00:06:33.890
중개수수료 0.4%예요

98
00:06:33.890 --> 00:06:37.372
거기다가 부가세까지 포함을 해야 됩니다. 부가세는 내야 되니까 

99
00:06:37.372 --> 00:06:41.122
그래서 352만원이 들어가요

100
00:06:41.122 --> 00:06:46.500
320만원에다가 32만원 더해서 352만원 나오고

101
00:06:46.500 --> 00:06:52.079
전세는 중개수수료 0.3%에 부가세예요. 그래서 132만원

102
00:06:52.079 --> 00:06:56.022
이미 여기서 220만원의 차이가 납니다

103
00:06:56.022 --> 00:07:01.839
그 다음에 세금이 들어가요. 세금이 이만큼 들어갑니다

104
00:07:01.839 --> 00:07:05.122
매매를 하면 세금이 들어가고 전세는 세금이 안 들어가요

105
00:07:05.122 --> 00:07:11.922
그럼 세금이 얼마 들어가느냐? 취득세가 무려 2,050만 4천원

106
00:07:11.922 --> 00:07:16.172
어마어마하게 들어가죠. 이게 왜 이렇게 들어가느냐?

107
00:07:16.172 --> 00:07:21.939
지금 8억이잖아요. 8억이면 원래 취득세는

108
00:07:24.880 --> 00:07:38.790
좀 복잡한데 6억 이하, 그 다음에 6억 초과 9억 이하

109
00:07:40.289 --> 00:07:44.039
그 다음에 9억 초과

110
00:07:46.059 --> 00:07:51.372
이렇게 해서 1~3% 이렇게 돼요 

111
00:07:51.372 --> 00:07:54.210
그래서 지금 8억 기준이잖아요 8억

112
00:07:54.210 --> 00:07:59.772
8억이면 1~3% 구간인데 여기서 얼마 나오냐면 2.3%가 나와요 

113
00:07:59.772 --> 00:08:04.440
여기다가 플러스 뭐가 되냐? 교육세

114
00:08:07.420 --> 00:08:15.599
플러스 농특세 이걸 합해서 0.03이 들어가요

115
00:08:17.279 --> 00:08:21.372
그래가지고 2.33%입니다

116
00:08:21.372 --> 00:08:27.372
2.33% 계산하니까 취득세가 2,050만 4천원이 나오는 거예요

117
00:08:27.372 --> 00:08:34.250
그 다음에 주택채권 할인료라는게 뭐냐면 등기칠 때

118
00:08:34.250 --> 00:08:39.172
여러분이 매매를 하면 내 소유권으로 등기를 쳐야 됩니다

119
00:08:39.172 --> 00:08:42.089
그래서 등기칠 때 내야 되는게 취득세고요

120
00:08:42.089 --> 00:08:46.069
그 다음에 국민주택채권이라는 걸 매입을 해야 돼요

121
00:08:46.069 --> 00:08:50.272
매입을 해서 사실은 갖고 있어도 됩니다 

122
00:08:50.272 --> 00:08:53.122
근데 그렇게 하면 이건 할인료 잖아요

123
00:08:53.122 --> 00:08:57.372
훨씬 더 많아요 비용이. 그리고 대신에 이자는 나오는데 

124
00:08:57.372 --> 00:09:01.822
대부분은 뭘 하냐? 그냥 사서 바로 되팔아요

125
00:09:01.822 --> 00:09:07.150
그래서 시중 이자율이 있습니다. 채권 시중 이자율이 있어서

126
00:09:07.150 --> 00:09:11.200
이만큼의 할인율을 받고 이제 되팔게 돼요

127
00:09:11.200 --> 00:09:14.971
그러면서 내는 비용이 280만원 정도 됩니다

128
00:09:14.971 --> 00:09:17.371
그 다음에 인지세, 증지세라고 해서

129
00:09:17.371 --> 00:09:20.420
이건 무조건 내야 돼요 16만 5천원

130
00:09:20.420 --> 00:09:28.321
그 다음에 법무사 비용 보통 매매 금액에 따라서 요율이 차이가 있는데

131
00:09:28.321 --> 00:09:31.050
한 100만원 정도 보시면 되겠다

132
00:09:31.050 --> 00:09:35.709
그래서 이게 다 등기칠 때 들어가는 돈입니다

133
00:09:35.709 --> 00:09:41.421
근데 전세는 등기칠 때 들어가는 돈이 없어요. 아예 없습니다

134
00:09:41.421 --> 00:09:44.171
세금이라는게 없어요. 등기를 안 치기 때문에

135
00:09:44.171 --> 00:09:48.420
그 다음에 또 매매에서 들어가는 게 보유세예요

136
00:09:48.420 --> 00:09:53.221
재산세와 지방교육세 이게 들어가게 되죠

137
00:09:53.221 --> 00:09:57.921
그래서 이게 약 37만 5천원 정도

138
00:09:57.921 --> 00:10:02.880
이게 원래는 사실 8억 가지고 계산할까 하다가

139
00:10:02.880 --> 00:10:05.921
보통 아파트가 공시가격이라고 그러죠

140
00:10:05.921 --> 00:10:09.921
공시가격이 그 시세가 되진 않습니다 

141
00:10:09.921 --> 00:10:13.271
그래서 보통 한 60~70% 정도 되는데 

142
00:10:13.271 --> 00:10:16.839
이 가격 기준으로 잡았을 때 37만 5천원이에요

143
00:10:16.839 --> 00:10:24.960
그래서 이걸 다 더하면 얼마냐? 무려 5,086만 4천원이 됩니다

144
00:10:24.960 --> 00:10:28.271
그 다음에 전세는 이거 들어간 다음에 뭐냐

145
00:10:28.271 --> 00:10:32.471
또 따로 매매는 없는데 들어가는 비용이 있어요 뭐냐면 

146
00:10:32.471 --> 00:10:34.471
전세보증보험인데요 

147
00:10:34.471 --> 00:10:40.409
저는 이 부분은 요즘 좀 분위기가 전세사기다 해서

148
00:10:40.409 --> 00:10:45.121
굉장히 분위기가 전세가 좀 불안한 상품이 되어가고 있는데 

149
00:10:45.121 --> 00:10:50.320
여러분이 좀 알아둬야 될 게 사실은 이게 이런 아파트

150
00:10:50.320 --> 00:10:55.390
그러니까 시세가 8억인데 전세가 4억이다

151
00:10:56.930 --> 00:11:02.811
사실 이런 거는 보증보험 안 들어도 돼요. 안 들어도 됩니다 

152
00:11:02.811 --> 00:11:06.121
근데 많은 분들이 너무 불안해 하니까 

153
00:11:06.121 --> 00:11:09.160
보증보험을 꼭 들어야 된다고 생각을 해요

154
00:11:09.160 --> 00:11:13.271
그래서 이런 거는 확정일자라고 있어요 확정일자

155
00:11:13.271 --> 00:11:19.671
확정일자만 받으면 사실 내 보증금은 어느 정도 안정적이에요

156
00:11:19.671 --> 00:11:24.721
보시면 이 사람이 보증금을 안 내주잖아요 그러면 

157
00:11:24.721 --> 00:11:31.200
확정일자에 기인해가지고 여러분들이 나중에 임차권등기를 하고

158
00:11:31.200 --> 00:11:35.021
임차권등기에 의해서 여러분들이 뭘 할 수 있냐면

159
00:11:35.021 --> 00:11:40.030
경매를 넣을 수가 있어요. 경매가 가능합니다

160
00:11:40.030 --> 00:11:44.520
그러면 보세요. 4억을 안 내줌으로 인해서 뭐가 되냐면

161
00:11:44.520 --> 00:11:47.200
이 8억짜리가 날아가는 거예요 임대인이

162
00:11:47.200 --> 00:11:51.720
여러분이 임대인이라면 이런 행위를 하겠느냐 

163
00:11:51.720 --> 00:11:55.670
물론 버틸 수는 있어요 버티는데 결국에는 

164
00:11:55.670 --> 00:12:00.000
임차권등기에 의한 경매 행위까지 가면

165
00:12:00.000 --> 00:12:02.370
이 사람 무조건 이거 갚게 되어있어요 

166
00:12:02.370 --> 00:12:06.920
그러니까 여러분 이렇게 금액 차이가 많이 나는 것은 

167
00:12:06.920 --> 00:12:11.609
임대인이 절대 이 집 포기 안해요. 절대 안합니다 절대

168
00:12:11.609 --> 00:12:13.970
그래서 이런 거는 확정일자만 해도 돼요

169
00:12:13.970 --> 00:12:17.870
그래서 보증보험은 안 해도 되는데

170
00:12:17.870 --> 00:12:24.499
일단 분위기상 요즘 보증보험을 다 들어가는 분위기니까 잡았어요. 95만원

171
00:12:24.499 --> 00:12:29.770
그래서 뭐냐면 전세 비용은 627만원이에요. 보증보험까지 해서

172
00:12:29.770 --> 00:12:32.230
안 들어가도 돼요. 안 들어가도 되는데

173
00:12:32.230 --> 00:12:35.390
억지로 집어넣어서 627만원이에요

174
00:12:35.390 --> 00:12:41.841
매매는 1년치 비용이 5,086만 4천원이고

175
00:12:42.890 --> 00:12:45.770
전세는 627만원 입니다

176
00:12:46.470 --> 00:12:49.390
그러면 1년차까지는 지금 봤잖아요

177
00:12:49.390 --> 00:12:52.960
그럼 1년차 이후에 비용은 어떻게 되느냐

178
00:12:52.960 --> 00:12:58.470
매매 기준으로 했을 때 2년차부터 발생하는 비용은 뭐냐면 

179
00:12:58.470 --> 00:13:03.659
대출 이자와 보유세 이 두 가지 항목입니다

180
00:13:03.659 --> 00:13:08.420
그래서 2년차부터 발생하는 비용은 2,250만원

181
00:13:08.420 --> 00:13:14.220
그 다음에 보유세 37만 5천원 해서 2년차 비용은

182
00:13:14.220 --> 00:13:18.330
매매일 경우에 2,287만 5천원이 됩니다

183
00:13:18.330 --> 00:13:23.219
그 다음에 전세는 아까 보증보험 들었죠

184
00:13:23.219 --> 00:13:26.070
보증보험은 보통 2년 단위 계약을 하잖아요

185
00:13:26.070 --> 00:13:29.519
그럼 2년 단위 계약할 때마다 한 번씩 들어가요

186
00:13:29.519 --> 00:13:32.859
그래서 2년차에는 보증보험료가 발생하지 않습니다

187
00:13:32.859 --> 00:13:39.159
그래서 400만원 이 비용만 발생하죠

188
00:13:39.159 --> 00:13:47.239
그러면은 1,887만 5천원의 차액이 생기는 겁니다

189
00:13:47.239 --> 00:13:52.630
그래서 이제 차액이 그럼 얼마냐 차액이

190
00:13:52.630 --> 00:14:02.330
보시면 1년차에 매수가 5,086만 4천원이고 전세는 627만원

191
00:14:02.330 --> 00:14:08.329
그래서 차액이 4,459만 약 4,500만원

192
00:14:10.169 --> 00:14:13.269
약 4,500만원이 1년차에 차액이 나고요 

193
00:14:13.269 --> 00:14:17.219
그 다음에 2년차에서는 얼마가 차이 나느냐

194
00:14:17.219 --> 00:14:22.479
6,346만 9천원 이렇게 차이가 나고요

195
00:14:22.479 --> 00:14:25.919
그 다음에 3년차에는 어떻게 되느냐? 계속 늘어나죠 

196
00:14:25.919 --> 00:14:30.489
3년차에는 거의 1억이 들어갑니다 3년차에는 비용이

197
00:14:30.489 --> 00:14:34.419
그러니까 뭐냐면 3년 동안 내가 집을 가지고 있다

198
00:14:34.419 --> 00:14:37.119
그럼 1억이 없어지는 거예요 1억이

199
00:14:37.119 --> 00:14:42.919
집을 가지고 있으면 나가는 비용이 없다고 생각하시는 분들이 엄청 많은데 

200
00:14:42.919 --> 00:14:46.000
그렇지 않다는 거예요. 어마어마한 돈이 나가는 거예요

201
00:14:46.000 --> 00:14:49.380
그 다음에 전세를 들어가게 되면 1,500만원 

202
00:14:50.630 --> 00:14:57.330
그래서 차액이 8,139만 4천원이라는 비용이 발생합니다

203
00:14:57.330 --> 00:15:00.919
그러니까 4년차부터는 쭉쭉쭉 늘어나겠죠 

204
00:15:00.919 --> 00:15:05.169
그래서 8년을 그대로 그냥 가지고 있다면 약 1억 7천만원

205
00:15:05.169 --> 00:15:09.019
그러니까 이런 부분들을 고민을 해야 되는데 

206
00:15:09.019 --> 00:15:14.019
이런 비용 편익 분석을 기본적으로 안 해놓으니까

207
00:15:14.019 --> 00:15:18.519
여러분들이 무조건 내 집 마련은 무조건 해야 된다 

208
00:15:18.519 --> 00:15:20.969
그게 주거안정이다 이런 얘기를 하는 거예요

209
00:15:21.799 --> 00:15:26.129
취득세 같은 경우는 살 때 발생하는 비용인데

210
00:15:26.129 --> 00:15:29.479
전세로 사는 사람은 취득세를 지금 비용에다 안 넣었는데

211
00:15:29.479 --> 00:15:34.009
만약에 전세를 사는 사람이 언젠가는 집을 산다고 가정하면 

212
00:15:34.009 --> 00:15:36.599
결국에는 취득세가 들어가니까

213
00:15:36.599 --> 00:15:42.119
그렇게 되면 비용에서 빼야 되는 거 아니냐 이런 취지의 질문이신데

214
00:15:42.119 --> 00:15:45.280
분양 상담을 하면서 현장에서 느꼈던 건 뭐냐면

215
00:15:45.280 --> 00:15:48.769
만약에 지금 집을 사잖아요 

216
00:15:48.769 --> 00:15:54.369
그러면 이 사람이 집을 언제 팔까 이 부분이거든요

217
00:15:54.369 --> 00:15:58.600
그러니까 집값이 올라갈 때는 잘 안 팔겠죠 

218
00:15:58.600 --> 00:16:01.400
근데 집값이 이렇게 떨어지잖아요

219
00:16:01.400 --> 00:16:11.840
그러면은 대부분의 사람들이 한 4~5년 보유하고 팔더라

220
00:16:15.849 --> 00:16:19.119
이 부분을 제가 고려를 했습니다 

221
00:16:19.119 --> 00:16:20.869
그러니까 경우의 수가 나눠져야 돼요

222
00:16:20.869 --> 00:16:22.819
이런 경우는 나눠져야 될 게

223
00:16:22.819 --> 00:16:29.869
그냥 집을 가진 사람이 안 팔고 끝까지 가져간 다음에 

224
00:16:29.869 --> 00:16:34.259
전세 산 사람이 나중에 매매를 하게 된다 그렇게 가면

225
00:16:34.259 --> 00:16:44.000
비용적인 측면에서 어떻게 분석을 하냐면 취득세로 비용이 있죠

226
00:16:44.000 --> 00:16:47.490
아까 계산한 게 뭐냐면 취득세

227
00:16:49.690 --> 00:16:53.350
그 다음에 또 뭐였죠? 인지세

228
00:16:55.200 --> 00:17:01.210
채권 그 다음에 법무사

229
00:17:04.149 --> 00:17:07.719
이 비용들이 먼저 들어가는 거죠 

230
00:17:07.719 --> 00:17:10.528
만약에 4년 뒤에 산다

231
00:17:11.769 --> 00:17:14.980
그럼 똑같은 비용이 4년 뒤에 들어가잖아요 

232
00:17:14.980 --> 00:17:21.268
그러면 이 비용에 따른 이자 만큼은 비용이 되는 거예요 

233
00:17:21.268 --> 00:17:22.968
왜냐하면 먼저 써버렸으니까 

234
00:17:22.968 --> 00:17:26.968
먼저 썼으면 그 쓴 비용에 대한 이자 만큼은 

235
00:17:26.968 --> 00:17:30.409
나중에 쓴 사람보다는 이자가 더 들어가는 거예요

236
00:17:30.409 --> 00:17:35.580
그래서 만약에 4년 뒤에 전세자가 매수를 한다

237
00:17:35.580 --> 00:17:42.250
그리고 매매자는 계속 보유다

238
00:17:45.000 --> 00:17:47.189
이렇게 해야 되는 거고 

239
00:17:47.189 --> 00:17:56.018
만약에 이 사람이 4년 전에 매도를 한다고 본다면

240
00:17:56.018 --> 00:18:02.050
이 사람은 팔고 나서 다시 매수할 때 똑같은 상황이 되잖아요

241
00:18:02.050 --> 00:18:04.368
그러면 이거는 비용이 되는 거예요 

242
00:18:04.368 --> 00:18:06.918
근데 대부분은 일찍 산 사람들이 

243
00:18:06.918 --> 00:18:10.718
실제로 한 4년에서 5년 정도 보유하다 다 팔아버려요

244
00:18:11.409 --> 00:18:15.518
지금 말씀하신 건 대출 이자가 준다 이런 얘기잖아요 

245
00:18:15.518 --> 00:18:22.160
그럼 지금 4.5% 가정했는데 여기서 얼마나 줄겠냐 이거죠

246
00:18:22.160 --> 00:18:30.479
그러니까 2% 근데 지금 물론 2%가 될 가능성도 있겠죠

247
00:18:30.479 --> 00:18:33.968
근데 지금 사실은 이런 거는 희망사항이에요

248
00:18:33.968 --> 00:18:38.318
그러니까 여기 있는 사람이 이걸 하는 건 희망이죠

249
00:18:39.649 --> 00:18:45.768
근데 반대로 여기서 6.5%가 될 수도 있죠. 그렇잖아요

250
00:18:45.768 --> 00:18:49.618
그러니까 이렇게 가면 똑같이 전세 이자도 올라가겠죠 

251
00:18:49.618 --> 00:18:52.359
전세 이자도 이렇게 되지만

252
00:18:52.359 --> 00:18:53.968
여기서 이렇게 똑같이 올라가면 

253
00:18:53.968 --> 00:18:56.118
이 금액 차이는 훨씬 벌어지는 거예요

254
00:18:56.118 --> 00:18:58.500
여기는 좀 줄어들겠죠

255
00:18:58.500 --> 00:19:01.318
근데 항상 희망적인 사람은 뭐냐면 

256
00:19:01.318 --> 00:19:03.618
좋은 것만 가정을 하는 거예요 좋은 것만 

257
00:19:03.618 --> 00:19:06.468
여기서 지금 더 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있어요

258
00:19:06.468 --> 00:19:09.468
근데 내려가는 게 2%는 또 과도한 희망이잖아요

259
00:19:09.468 --> 00:19:12.718
지금 내려가 봤자 3%대잖아요

260
00:19:12.718 --> 00:19:18.799
그렇게 큰 차이는 없다, 어차피 비용이다 

261
00:19:18.799 --> 00:19:21.518
이런 부분은 신경을 써야 된다는 거죠

262
00:19:22.199 --> 00:19:28.249
많은 분들이 전세의 불안한 점을 얘기할 때 

263
00:19:28.249 --> 00:19:29.617
가장 많이 얘기하는 게 뭐냐면 

264
00:19:29.617 --> 00:19:32.267
주거 안정성이 떨어진다는 거예요

265
00:19:32.267 --> 00:19:37.417
근데 여기에 또 함정이 있어요. 함정이 있는 게 

266
00:19:37.417 --> 00:19:41.767
주거 안정성, 전세의 주거 안정성을 한번 따져볼게요

267
00:19:44.690 --> 00:19:51.299
전세가 지금 임대차 3법이죠

268
00:19:55.009 --> 00:19:57.259
그러면 2   2

269
00:19:59.280 --> 00:20:05.017
옛날에 주거 안정을 해친다는 가장 큰 명제는 뭐냐면 

270
00:20:05.017 --> 00:20:07.417
그냥 임대차 보호법이었을 때 

271
00:20:07.417 --> 00:20:12.479
2년만 거주하고 2년 뒤에는 거의 나간다 이런 전제가 있었는데

272
00:20:12.479 --> 00:20:16.239
첫 번째는 지금 임대차 3법이 있어서 

273
00:20:16.239 --> 00:20:19.479
계약갱신청구권을 쓸 수가 있잖아요

274
00:20:19.479 --> 00:20:26.160
그래서 우리가 이제는 기본 4년을 생각하고는 있다

275
00:20:26.160 --> 00:20:30.800
그 다음에 2년 뒤에 이사 갈 수 있는 상황을 한번 고려를 해볼게요

276
00:20:30.800 --> 00:20:32.117
2년 뒤에 이사 갈 수 있는 

277
00:20:32.117 --> 00:20:35.599
이사라는 게 있어요. 그러니까 쫓겨나는 거예요

278
00:20:35.599 --> 00:20:39.700
쫓겨나는 것 때문에 지금 주거 안정성이 해쳐지는 건데 

279
00:20:39.700 --> 00:20:42.417
이사 가는 경우는 딱 두 가지 밖에 없어요

280
00:20:42.417 --> 00:20:47.919
임대인이 들어온다

281
00:20:51.289 --> 00:20:58.859
그 다음에 뭐예요? 보증금 인상이죠

282
00:21:00.400 --> 00:21:03.967
그렇잖아요. 이거 외에 또 이사 가는 경우 있죠 

283
00:21:03.967 --> 00:21:07.967
내가 나가고 싶을 때 근데 내가 나가고 싶은 거는 

284
00:21:07.967 --> 00:21:11.980
사실 매매도 마찬가지예요. 마찬가지이기 때문에 

285
00:21:11.980 --> 00:21:14.917
이 외의 상황에 스스로 나가는 것은

286
00:21:14.917 --> 00:21:18.560
매매와 전세는 동일한 상황이라 가정을 하면

287
00:21:18.560 --> 00:21:22.519
이 상황입니다. 임대인이 들어오는 경우 

288
00:21:22.519 --> 00:21:26.319
근데 실제로 임대인이 들어오는 경우가 그렇게 많지 않아요

289
00:21:26.319 --> 00:21:33.830
2020년이죠. 20년 8월 30일 이때 임대차 3법이 적용이 되면서 

290
00:21:33.830 --> 00:21:37.717
이때 이후로 실거주한다고 임대인들이 막 다 그랬어요

291
00:21:37.717 --> 00:21:41.780
저도 그랬고 그러면서 그때는 왜 그랬냐면

292
00:21:41.780 --> 00:21:44.867
임대인들이 뭘 할지 몰라서 그랬어요 

293
00:21:44.867 --> 00:21:56.420
매매를 하거나 임대료를 인상시키고 싶은데 막혀 있잖아요 

294
00:21:56.420 --> 00:22:01.780
그러니까 일단은 무조건 실거주 하겠다고 얘기를 한 거예요

295
00:22:01.780 --> 00:22:04.466
실거주 할 생각이 없는데

296
00:22:04.466 --> 00:22:10.666
그러니까 거의 80~90%는 다 실거주 하겠다고 하지만

297
00:22:10.666 --> 00:22:12.166
이게 다 거짓말이었다는 거예요

298
00:22:12.166 --> 00:22:14.716
그래서 실제로 임대인이 들어오는 경우

299
00:22:14.716 --> 00:22:19.199
이제는 임대차 3법이 어느 정도 자리 잡아 가면서

300
00:22:19.199 --> 00:22:26.680
지금 임대인의 가짜 실거주 때문에 쫓겨나는 경우는 그렇게 많지 않다

301
00:22:26.680 --> 00:22:28.766
대부분은 이거예요 

302
00:22:28.766 --> 00:22:32.880
예를 들어서 아까 4억이었잖아요 4억

303
00:22:32.880 --> 00:22:39.216
여기다가 1억 올려달래. 1억이나 올려달래 

304
00:22:39.216 --> 00:22:42.959
그래가지고 내가 1억을 올려주느니 이사가겠다 이거잖아요

305
00:22:42.959 --> 00:22:54.266
근데 여기서 임차인이 매매랑 비교했을 때 보면은 올려줘도 돼요 

306
00:22:54.266 --> 00:22:58.016
그래서 저희가 표를 준비했는데 

307
00:22:58.016 --> 00:23:03.730
보증금이 1억이 올라갔을 때 그냥 비교를 안 하고

308
00:23:03.730 --> 00:23:07.816
그냥 전세만 생각했을 때는 1억 올리는 게 부당한 것처럼 느껴져요

309
00:23:07.816 --> 00:23:11.466
정말 열받죠. 내 입장에서, 임차인 입장에서 열받아요 

310
00:23:11.466 --> 00:23:13.579
안 올렸으면 좋겠는데 올리니까

311
00:23:13.579 --> 00:23:15.966
그러면 나는 이사가겠다 이렇게 되는 건데 

312
00:23:15.966 --> 00:23:21.616
지금 비교가 임대차 물건끼리 비교하는 게 아니고

313
00:23:21.616 --> 00:23:24.160
매매랑 임대를 비교하는 거거든요

314
00:23:24.160 --> 00:23:27.089
그러니까 주거 안정이 해쳐지는 부분인데 

315
00:23:27.089 --> 00:23:29.916
매매랑 전세를 비교했을 때 

316
00:23:29.916 --> 00:23:35.839
그냥 1억을 올려준다고 가정을 하고 비교해 보면

317
00:23:35.839 --> 00:23:38.866
별로 늘어나는 비용이 차이가 없어요 

318
00:23:38.866 --> 00:23:44.366
4년차에서는 똑같다고 가정하고 1억이 4년차 이후에 올라가면

319
00:23:45.860 --> 00:23:52.040
400만원씩 올라가는 거거든요. 1년에 400만원씩 

320
00:23:52.040 --> 00:23:55.116
그러니까 1억이라는 뉘앙스가 굉장히 큰데

321
00:23:55.116 --> 00:23:58.040
실제로 1억은 여러분의 날아가는 돈이 아니에요

322
00:23:58.040 --> 00:24:02.266
여러분이 실제로 그냥 무이자로 빌려주니까 

323
00:24:02.266 --> 00:24:06.839
내가 대신에 이자를 대신 내주는 개념인 거예요

324
00:24:06.839 --> 00:24:12.266
그래서 여러분이 1억을 보증금을 올려줬을 때 손해보는 비용이 뭐냐 

325
00:24:12.266 --> 00:24:14.760
400만원인 거예요, 1년에 400만원

326
00:24:14.760 --> 00:24:18.466
근데 이사 가면 비용이 얼마 깨져요? 

327
00:24:18.466 --> 00:24:21.160
포장이사하면 최소한 200만원 깨지죠

328
00:24:21.160 --> 00:24:23.980
그 다음에 또 다른 집 얻어야 되잖아요 

329
00:24:23.980 --> 00:24:26.466
그러면 거기에서 또 132만원 나가죠 

330
00:24:26.466 --> 00:24:29.680
한 350만원 정도가 그냥 날아가는 거예요 이사 가면

331
00:24:29.680 --> 00:24:32.016
근데 이사 가다 보면 이거보다 더 들어가죠 

332
00:24:32.016 --> 00:24:34.250
500만원 정도 깨진단 말이에요

333
00:24:34.250 --> 00:24:36.115
그냥 올려주는 게 나은 거예요

334
00:24:36.115 --> 00:24:44.649
그러니까 지금 주거 안정이 해쳐진다는 뭔가 약간 불안한 뉘앙스가

335
00:24:44.649 --> 00:24:47.589
이게 과도한 측면이 있다는 거죠

336
00:24:47.589 --> 00:24:49.865
그리고 비교 대상이 잘못됐다는 거예요

337
00:24:49.865 --> 00:24:56.239
매매랑 비교했을 때 그래서 차액이 얼마냐

338
00:24:56.239 --> 00:25:04.015
이때는 1억 1,500만원의 차액이 생기는데 

339
00:25:04.015 --> 00:25:07.730
1억 1,100만원으로 줄어드는 것뿐이에요

340
00:25:07.730 --> 00:25:12.815
400만원 줄어드는 거예요. 2년차에도 1억 2600만원

341
00:25:13.520 --> 00:25:18.909
제가 집을 아예 사지 말라는 얘기가 절대 아니에요. 착각하지 마세요

342
00:25:18.909 --> 00:25:21.459
집을 아예 사지 말라는 게 아니고

343
00:25:21.459 --> 00:25:23.165
효율적으로 사라는 거예요 

344
00:25:23.165 --> 00:25:28.599
사이클이 이렇게 있다가 이렇게 갔다가 다시 이렇게 올라갈 거란 말이죠

345
00:25:28.599 --> 00:25:31.315
근데 이 기간이 상당히 길어요

346
00:25:31.315 --> 00:25:35.865
여기에서 이 구간이 보통 8년

347
00:25:35.865 --> 00:25:40.319
이 구간이 한 6, 7년 정도 돼요

348
00:25:40.319 --> 00:25:45.680
그러면 지금이 언제예요? 지금 1~2년 지난 사이잖아요

349
00:25:45.680 --> 00:25:50.715
그러면 앞으로 하락 기간이 4년 정도 남았어요, 4년에서 5년 

350
00:25:50.715 --> 00:25:57.065
그러니까 지금 집을 사야 된다고 얘기하는 사람들의 특징이 뭐냐면

351
00:25:57.065 --> 00:25:58.765
상승론자들인 거예요

352
00:25:58.765 --> 00:26:03.359
상승론자들은 항상 집이 올라간다고 전제가 되어있어요

353
00:26:03.359 --> 00:26:10.239
근데 지금 여러분이 항상 또 말이 모순되는 게 뭐냐면 안 올라가도

354
00:26:10.239 --> 00:26:15.365
이럴 때 얘기해요. 안 올라가도 주거 안정, 올라가면 좋고

355
00:26:15.365 --> 00:26:17.765
근데 여기서 빠져 있는 게 뭐냐면 떨어지면

356
00:26:17.765 --> 00:26:21.239
항상 제가 희망적인 얘기만 한다고 얘기하죠

357
00:26:21.239 --> 00:26:25.965
근데 지금은 앞으로 4년은 올라갈 가능성보다 

358
00:26:25.965 --> 00:26:28.115
떨어질 가능성이 훨씬 높아요

359
00:26:28.115 --> 00:26:30.565
그러면 만약에 지금 여기서

360
00:26:30.565 --> 00:26:34.365
올라갔을 때는 아까 얘기했죠. 얼마였죠?

361
00:26:34.365 --> 00:26:44.560
8년 차에는 약 1억 8,000만원 차이가 나죠. 그러면 뭐냐면

362
00:26:44.560 --> 00:26:51.665
1억 8,000만원이 올라야 동일한 물건이 되는 거예요. 그렇잖아요 

363
00:26:51.665 --> 00:26:56.680
그런데 여기서 떨어진다고 가정하면

364
00:26:56.680 --> 00:26:58.365
금액 차이는 훨씬 크겠죠

365
00:26:58.365 --> 00:27:05.115
만약에 여기서 8억 짜리가 여기서 얼마가 돼요? 한 5억이 됐다

366
00:27:06.680 --> 00:27:09.714
5억이 됐다 그러면 이 사람은 이미 3억 떨어졌잖아요

367
00:27:09.714 --> 00:27:14.239
원금 3억 있는 게 없어지고 빚만 지는 거예요, 1억 8천 짜리

368
00:27:14.239 --> 00:27:20.214
근데 전세 들어간 사람은 아무런 지금 나가는 비용이 없어요

369
00:27:20.214 --> 00:27:23.680
아까 얘기했던 그 이자 얼마 몇 천만 원

370
00:27:23.680 --> 00:27:27.464
그건 주거 비용이니까 그건 무조건 계산을 해야 되는 거고

371
00:27:27.464 --> 00:27:31.040
주거를 하는데 비용이 안 들어가는 경우는 없어요

372
00:27:31.040 --> 00:27:37.714
그러니까 사람들은, 다른 전문가들은 올라가는 시장을 모르니까

373
00:27:37.714 --> 00:27:38.864
뭐 이런 얘기 하잖아요

374
00:27:38.864 --> 00:27:41.079
올라갈지 안 올라갈지 어떻게 아냐

375
00:27:41.079 --> 00:27:46.800
근데 반반인 확률에서도 안 사는 게 나은 거잖아요. 반반인 확률이면

376
00:27:46.800 --> 00:27:49.414
왜냐 올라가도 이만큼 손해보니까 

377
00:27:49.414 --> 00:27:52.114
그럼 떨어지면 나는 완전 망하는 거잖아요 

378
00:27:52.114 --> 00:27:55.560
그러면 안 사는 게 보수적으로 가는 게 맞는 거죠

379
00:27:55.560 --> 00:28:01.864
올라갈 확률이 70~80% 이상일 때 사라고 해야 되는데

380
00:28:01.864 --> 00:28:05.064
누가 지금 반반일 때 이런 비용 편익 분석했을 때

381
00:28:05.064 --> 00:28:07.199
반반 확률이면 안 사는 게 나은 거죠

382
00:28:07.199 --> 00:28:10.164
그러니까 모른다고 가정을 하고

383
00:28:10.164 --> 00:28:12.880
모른다고 가정을 해도 안 사는 게 나은 거예요

384
00:28:12.880 --> 00:28:16.714
물가와 집값과의 관계에 대해서 

385
00:28:16.714 --> 00:28:20.614
굉장히 잘못 알고 계시는 분들이 많은데

386
00:28:20.614 --> 00:28:22.664
한번 이 기회를 통해서 제가 알려드릴게요

387
00:28:22.664 --> 00:28:26.364
물가는 이렇게 올라갑니다 

388
00:28:26.364 --> 00:28:30.439
우리나라에서 물가가 떨어진 적이 거의 없어요

389
00:28:30.439 --> 00:28:39.079
예를 들어서 짜장면을 4,000원에서 5,000원으로 올렸어요

390
00:28:39.079 --> 00:28:41.520
근데 지금 경기가 안 좋아

391
00:28:44.009 --> 00:28:46.289
그럼 얘가 4,000원으로 떨어집니까?

392
00:28:48.359 --> 00:28:51.130
떨어진 적이 없어요 

393
00:28:51.130 --> 00:28:54.719
물가라는 게 뭐냐면 한 번 오르잖아요

394
00:28:54.719 --> 00:28:58.199
그러면 그대로 유지를 해요 

395
00:28:58.199 --> 00:29:00.599
근데 집값은 어떻게 되느냐

396
00:29:00.599 --> 00:29:03.564
집값은 이렇게 올라갔다 이렇게 되는 거예요

397
00:29:03.564 --> 00:29:06.964
올라갈 때는 물가 인상률보다 훨씬 더 

398
00:29:06.964 --> 00:29:15.359
그러니까 지금 이게 2020~2021년 사이 이때가 이거예요

399
00:29:15.359 --> 00:29:19.414
그러니까 지금 이 지점이잖아요 이 지점 

400
00:29:19.414 --> 00:29:22.839
그럼 지금 물가보다 훨씬 비싼 상태인 거예요 집값이

401
00:29:22.839 --> 00:29:25.614
그러면 일단 이 구간이 있는 거예요

402
00:29:25.614 --> 00:29:30.714
그러니까 이거를 지금 집값하고 동일시 하면 집값이 올라가는 정도가

403
00:29:30.714 --> 00:29:35.914
지금처럼 이렇게 막 3~4배, 여기서 3~4배 올라가는 이게 아니고 

404
00:29:35.914 --> 00:29:40.079
여기서 완만하게 집값이 올라야 되는데 이렇게 올랐잖아요

405
00:29:40.079 --> 00:29:42.414
나중에 보면 우상향 하는 건 맞는데

406
00:29:42.414 --> 00:29:45.880
이 떨어지는 구간에서 지금 이 지점에서 사는 거잖아요

407
00:29:45.880 --> 00:29:48.613
그러니까 이게 문제라는 얘기지 

408
00:29:48.613 --> 00:29:50.563
집을 사지 말라 이런 얘기 아니에요

409
00:29:50.563 --> 00:29:53.660
우상향이기 때문에. 나중에 우상향이에요

410
00:29:53.660 --> 00:29:59.513
그래서 언제든지 집은 살 생각을 가지고 있는 게 맞아요

411
00:29:59.513 --> 00:30:04.439
언제 들어가야 되느냐 이 부분이 제일 중요하다는 거예요

412
00:30:04.439 --> 00:30:08.163
근데 지금 다른 전문가들은 시장을 몰라요

413
00:30:08.163 --> 00:30:10.063
모르니까 이 얘기를 하는 거고 

414
00:30:10.063 --> 00:30:15.760
저는 지금 시장의 흐름을 거의 정확하게 예측하고 맞추고 있잖아요

415
00:30:15.760 --> 00:30:17.963
그래서 제가 여러분들한테 이런 강의를 하는 거예요

416
00:30:17.963 --> 00:30:21.520
지금은 앞으로 하락장이다 알고 있어요 우리는

417
00:30:21.520 --> 00:30:25.713
그런 상황에서 왜 자꾸 집을 사려고 하느냐 이런 부분인 거예요

418
00:30:26.413 --> 00:30:32.263
부자들이 어떤 행동을 할 때 이런 게 있어요 

419
00:30:32.263 --> 00:30:35.613
돈을 벌기 위해서 어떤 행동을 하느냐

420
00:30:35.613 --> 00:30:39.760
아니면 돈이 많으니까 이런 행동을 하느냐

421
00:30:39.760 --> 00:30:41.213
이 부분은 차이가 있어요 

422
00:30:41.213 --> 00:30:46.000
돈을 벌기 위해서 하는 효율적인 거라면 우리가 따라 할 필요가 있죠

423
00:30:46.000 --> 00:30:51.063
근데 만약에 돈이 많아서 하는 행위다 그러면 

424
00:30:51.063 --> 00:30:53.113
돈이 없는 사람이 따라 하다가는 

425
00:30:53.113 --> 00:30:56.119
뱁새가 황새 쫓아가다가 가랑이 찢어진다는 얘기가 있잖아요

426
00:30:56.119 --> 00:30:58.063
딱 그런 케이스가 될 수 있어요 

427
00:30:58.063 --> 00:30:59.713
그러니까 잘못하면 뭐냐면

428
00:30:59.713 --> 00:31:03.319
부자들은 대충 제가 상담을 많이 해보면

429
00:31:03.319 --> 00:31:07.363
부자들은 감으로 대충 사야 될 시기를 알아요

430
00:31:07.363 --> 00:31:12.160
근데 아는데 그거보다 좀 일찍 들어가는 경우들이 많습니다

431
00:31:12.160 --> 00:31:15.713
많은 이유가 뭐냐면 돈이 많기 때문에 그래요 

432
00:31:15.713 --> 00:31:20.013
돈이 많아서 만약에 이때쯤 사야 된다 그러면 

433
00:31:20.013 --> 00:31:24.069
부자인 사람이 집을 만약에 다주택자가 돼야 된다 그러면

434
00:31:24.069 --> 00:31:28.213
이때 막 10채씩 사야 되잖아요

435
00:31:28.213 --> 00:31:30.839
이렇게 되면 오히려 세금이 더 많아질 수 있어요

436
00:31:30.839 --> 00:31:36.463
그래서 이 사람들은 미리 그냥 하나씩 하나씩 사놓는 거예요 기간을 두고

437
00:31:36.463 --> 00:31:42.913
그리고 혹시 모르니까 이 사람들은 정확한 사이클은 모르잖아요

438
00:31:42.913 --> 00:31:46.400
그러니까 이때쯤 느낌으로 좀 바닥권이구나

439
00:31:46.400 --> 00:31:49.913
그러면 이때쯤 하나 사놓을까 이런 식으로 사놓는 거예요

440
00:31:49.913 --> 00:31:53.863
이건 뭐냐면 여유가 있기 때문에 그래요

441
00:31:54.959 --> 00:31:57.563
가난할 때 여기서 샀다 그래서 성공했다

442
00:31:57.563 --> 00:31:59.563
그러면 어느 정도 따라 할 수 있는데

443
00:31:59.563 --> 00:32:06.239
가난한 사람이 여기서 사서 이렇게 버텨서 부자될 수 없어요

444
00:32:06.239 --> 00:32:09.863
왜? 여기서 8억 돼가지고 떨어졌어요. 5억이에요 

445
00:32:09.863 --> 00:32:13.560
여기서 올라가서 10억 됐다고 해봐요

446
00:32:13.560 --> 00:32:18.900
그러면 8억에서 2억 올라갔잖아요 2억 

447
00:32:18.900 --> 00:32:21.851
이게 몇 년이에요? 15년

448
00:32:23.560 --> 00:32:25.812
근데 이 사람 지금 2억 번 거예요?

449
00:32:25.812 --> 00:32:27.962
아니에요, 지금 제자리입니다 제자리 

450
00:32:27.962 --> 00:32:31.400
왜? 아까 비용이 들어간다고 했잖아요 비용이

451
00:32:31.400 --> 00:32:35.112
그러니까 없는 사람일수록 효율성을 정말 기해야 돼요

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00:32:35.112 --> 00:32:40.760
왜냐하면 이 자잘한 돈 우리는 천만원, 이천만원이 아까운 사람이에요

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00:32:40.760 --> 00:32:44.912
부자들은 천만원, 이천만원이 껌이에요 껌

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00:32:45.612 --> 00:32:48.412
긴 시간 들어주셔서 고맙고

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00:32:48.412 --> 00:32:51.012
여러분이 고마워 하셔야 될 거죠

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00:32:51.012 --> 00:32:55.920
제가 굉장히 오랜 시간 목 아파가면서 강의를 했으니까

457
00:32:55.920 --> 00:33:01.012
여러분들이 고마워 하셔야 되고 선택은 여러분의 몫이다 

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00:33:01.012 --> 00:33:06.199
이 부분만 잘 이해하고 가시면 충분할 것 같습니다

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00:33:06.199 --> 00:33:10.662
다음에 또 여러분들이 답답하게 하면 

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00:33:10.662 --> 00:33:14.162
제가 칠판을 들고 나타날 수도 있습니다 

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00:33:14.162 --> 00:33:19.862
많이 답답하게 하시면 좋은 강의 만들어드릴 수 있을 것 같습니다

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00:33:19.862 --> 00:33:25.112
다음에 또 이런 좋은 강의를 가지고 여러분들 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:33:25.112 --> 00:33:26.112
감사합니다