0
00:00:00.000 --> 00:00:01.640
반갑습니다

1
00:00:01.640 --> 00:00:04.240
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.240 --> 00:00:06.070
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.070 --> 00:00:08.425
소장님, 오늘은요

4
00:00:08.425 --> 00:00:13.420
서울 아파트나 이런 수도권 아파트를 보면 구축 아파트들이 많잖아요

5
00:00:13.420 --> 00:00:19.025
그래서 요즘 재건축 규제 완화 이런 거에 사람들이 솔깃한 것 같아요

6
00:00:19.025 --> 00:00:24.080
솔깃한 사람들 중에 막 재테크에 눈을 뜬 MZ세대들 있잖아요

7
00:00:24.080 --> 00:00:28.026
MZ세대들이 이것을 타깃으로 일명 몸테크라고 하죠

8
00:00:28.026 --> 00:00:32.126
몸테크를 하면서 나는 그때를 기다리겠다

9
00:00:32.126 --> 00:00:34.560
이렇게 생각하시는 분들이 많을 것 같아요

10
00:00:34.560 --> 00:00:41.020
그래서 오늘은 재건축, 재개발 몸테크 괜찮지 않나

11
00:00:41.020 --> 00:00:43.320
이거에 대해서 좀 얘기를 해보려고 합니다

12
00:00:43.320 --> 00:00:44.676
어떤가요 소장님?

13
00:00:44.676 --> 00:00:50.526
일단은 제가 전에도 사실 재개발, 재건축은 항상 일관성 있게 말씀드리는데

14
00:00:50.526 --> 00:00:57.626
시장을 경험하지 않은 분들이나 경험을 했어도 사실 주의 깊게

15
00:00:57.626 --> 00:01:02.480
내가 직접 경험한 상황이 아닌 분들은 뭘 착각하냐면

16
00:01:02.480 --> 00:01:05.626
재개발, 재건축은 굉장한 큰 호재다

17
00:01:05.626 --> 00:01:09.777
그리고 이렇게 큰 호재가 있는 대상 아파트들은 

18
00:01:09.777 --> 00:01:14.320
계속 올라가거나 아니면 하락장에서도 안 떨어진다

19
00:01:14.320 --> 00:01:16.877
이렇게 생각하는 사람들이 많은데 

20
00:01:16.877 --> 00:01:18.027
절대 그게 아니에요

21
00:01:18.027 --> 00:01:23.877
재개발, 재건축 이슈가 있는 빌라나 아파트나 이런 것들도 

22
00:01:23.877 --> 00:01:25.960
하락장이 되면 다 떨어져요

23
00:01:25.960 --> 00:01:28.227
그리고 심지어는 더 많이 떨어지게 돼요

24
00:01:29.027 --> 00:01:32.177
재개발, 재건축을 한다는 의미는 뭐냐면

25
00:01:32.177 --> 00:01:35.860
언제 무너질지 모른다는 거예요

26
00:01:35.860 --> 00:01:41.077
그러면 그 안에 있는 수도 배관이나 나머지 편의시설들이 

27
00:01:41.077 --> 00:01:42.480
안 좋다는 얘기거든요

28
00:01:42.480 --> 00:01:47.577
그러니까 이거를 내가 몸으로 극복하겠다는 얘기거든요

29
00:01:47.577 --> 00:01:51.377
그래서 실제로 재개발, 재건축 아파트에 몸테크 한다고 

30
00:01:51.377 --> 00:01:55.428
일찍 들어간 사람들이 겪는 현상이 뭐냐면 너무 힘들어요

31
00:01:55.428 --> 00:01:58.128
들어갈 때 약간 리모델링하고 들어가면 

32
00:01:58.128 --> 00:01:59.480
그래도 괜찮지 않을까 싶거든요

33
00:01:59.480 --> 00:02:01.178
그러니까 리모델링의 문제가 아니고

34
00:02:01.178 --> 00:02:05.800
일단 수도 배관이나 그러면 녹물 나오는 데들도 수두룩하거든요

35
00:02:05.800 --> 00:02:07.440
필터 갈아야죠

36
00:02:07.440 --> 00:02:09.078
어쩔 땐 뜨거운 물도 안 나와

37
00:02:09.078 --> 00:02:15.028
이거를 경험하지 않은 특히 젊은 세대들이 이거를

38
00:02:15.028 --> 00:02:19.828
들어가기 전에는 내가 조금 고생하면 되겠지 마음으로 하지만 

39
00:02:19.828 --> 00:02:22.428
이게 하루 이틀 문제가 아니잖아요

40
00:02:22.428 --> 00:02:27.328
매일매일 이 불편함이 매일매일 지속되는데 여기서 

41
00:02:27.328 --> 00:02:33.520
집값이 올라갈 때는 그래도 이게 상쇄가 되거든요

42
00:02:33.520 --> 00:02:35.728
근데 지금 하락장이잖아요

43
00:02:35.728 --> 00:02:37.829
하락장에서는 집값이 올라가는 게 아니고

44
00:02:37.829 --> 00:02:39.929
집값 떨어지고 있는 상황이란 말이에요

45
00:02:39.929 --> 00:02:45.179
그러면 이 불편함이 제가 볼 때 여러분들 입장에서 보면 

46
00:02:45.179 --> 00:02:47.279
이게 두 배 세 배로 와요

47
00:02:48.080 --> 00:02:51.529
그럼 소장님 사는 게 매일매일이 힘들다 이렇게 말씀을 하셨는데 

48
00:02:51.529 --> 00:02:57.529
그러면 실거주가 아니라 전세라든가 월세로 임차를 주는 거는

49
00:02:57.529 --> 00:03:00.919
괜찮지 않을까 싶거든요. 이거는 어떨까요?

50
00:03:01.419 --> 00:03:04.729
임대를 주는 부분에 있어서 생각해야 될 게 뭐냐면 

51
00:03:04.729 --> 00:03:11.080
예를 들어서 그냥 구축 아파트가 있고 재개발, 재건축 아파트가 있어요

52
00:03:11.080 --> 00:03:14.129
사실 느낌은 비슷한데 여기에 

53
00:03:14.129 --> 00:03:18.399
예를 들어서 만약에 둘 다 10억이다, 매매가가 10억이다

54
00:03:18.399 --> 00:03:24.780
그러면 전세를 들어갈 때 전세가를 인정하는 부분에 있어서

55
00:03:24.780 --> 00:03:29.180
내가 이 정도 가격이면 이 집에 들어가겠어 라고 하는 측면에서

56
00:03:29.180 --> 00:03:33.080
어떤 게 조금 더 높거나 어떤 게 낮을까요?

57
00:03:33.080 --> 00:03:37.720
근데 이거는 약간 좀 컨디션에 따라서 다르지 않을까 싶거든요

58
00:03:37.720 --> 00:03:41.530
근데 다르게 생각하지 못하는 부분이 있는 게 뭐냐면

59
00:03:41.530 --> 00:03:45.580
임차인 입장에서는 어차피 돈에 맞춰서 가서 

60
00:03:45.580 --> 00:03:50.000
사실 구축을 들어가는 사람은 사실 똑같은 입장이거든요

61
00:03:50.000 --> 00:03:53.880
어느 정도 그 불편함은 내가 돈으로 감수하겠다 이건데

62
00:03:53.880 --> 00:03:59.530
여기서 그냥 일반 구축과 재건축 대상 구축의 가장 큰 차이점은 뭐냐면

63
00:03:59.530 --> 00:04:02.199
주거 안정성이에요

64
00:04:02.199 --> 00:04:04.330
안정성이라는 게 뭐냐면

65
00:04:04.330 --> 00:04:07.331
재개발, 재건축 대상이라는 건 뭐냐면

66
00:04:07.331 --> 00:04:10.759
곧 언젠가는 사업이 시작된다라는 거예요

67
00:04:10.759 --> 00:04:14.181
그건 뭘 의미하냐면 멸실을 의미하거든요 멸실

68
00:04:14.181 --> 00:04:18.431
그러면 임차인은 이 사업이 잘 되냐 안 되냐가 

69
00:04:18.431 --> 00:04:20.040
이 임차인은 중요하지 않아요

70
00:04:20.040 --> 00:04:26.481
임차인은 내가 여기서 거주를 안정적으로 오랫동안 할 수 있느냐예요

71
00:04:26.481 --> 00:04:29.831
무조건 1년 뒤에 이사 가야 된다고 한다면

72
00:04:29.831 --> 00:04:35.160
똑같은 가격일 때 들어가겠냐 이거죠. 안 들어가거든요

73
00:04:35.160 --> 00:04:38.181
그래서 생각해야 될 게 뭐냐면

74
00:04:38.181 --> 00:04:44.559
재개발, 재건축 대상 주택들의 임대료가 굉장히 낮아요

75
00:04:44.559 --> 00:04:48.731
그러면 투자자 입장에서 보면

76
00:04:48.731 --> 00:04:51.832
재개발, 재건축 대상을 투자한다 그러면 

77
00:04:51.832 --> 00:04:54.632
전세가나 월세가 낮다는 얘기는

78
00:04:54.632 --> 00:04:58.959
결국에는 내 돈이 많이 들어가야 되는 걸 의미하는 거예요

79
00:04:58.959 --> 00:05:04.532
근데 특히 젊은 세대들이 투자한다, 서울에 투자한다 그러면

80
00:05:04.532 --> 00:05:06.282
자기 돈이 많이 들어가는데

81
00:05:06.282 --> 00:05:09.750
자기 돈 그만큼을 현금으로 다 가지고 있을까요? 없겠죠

82
00:05:09.750 --> 00:05:12.982
그러면 뭐해요? 필연적으로 대출을 받아야 돼요

83
00:05:12.982 --> 00:05:17.669
대출을 받은 상황에서 이제 하락장을 맞는 거거든요

84
00:05:17.669 --> 00:05:20.529
그러면 어떤 상황이 벌어지냐면 

85
00:05:20.529 --> 00:05:24.882
매매가도 떨어지고 있는데 나는 이자를 내고 있어야 돼요

86
00:05:24.882 --> 00:05:30.079
그렇다고 내가 주거를 해결하는 것도 아니잖아요. 투자를 한 거니까

87
00:05:30.079 --> 00:05:33.682
그러면 내가 이 집을 가지고 있으면서 이중 손해가 발생하는 거예요

88
00:05:33.682 --> 00:05:37.483
순전히 갭 투자만 한 상황이면 이게 

89
00:05:37.483 --> 00:05:39.640
매매가 하락만 버티면 되는 거예요

90
00:05:39.640 --> 00:05:42.583
근데 재개발, 재건축 투자를 하는 사람은

91
00:05:42.583 --> 00:05:46.679
거기에다 대출까지 끼워야 되는 상황이기 때문에 이자까지 내야 돼요

92
00:05:46.679 --> 00:05:50.889
금리 올라갈 때마다 피가 거꾸로 솟는 느낌이 생기겠죠

93
00:05:50.889 --> 00:05:53.239
그러니까 이런 사람들이 못 버티는 거예요

94
00:05:53.239 --> 00:05:55.233
못 버티는 이유가 뭐냐면

95
00:05:55.233 --> 00:05:59.733
아무리 내가 하락장을 버티고 간다고 하지만

96
00:05:59.733 --> 00:06:02.783
이 사람들이 견딜 수 있는 시간적 한계는 제가 볼 때

97
00:06:02.783 --> 00:06:04.760
1년 이상 가지 않아요

98
00:06:04.760 --> 00:06:08.683
그러니까 뭐냐면 일찍 들어간다는 게 한 1년 정도

99
00:06:08.683 --> 00:06:12.683
1년 정도면 상승할 거야. 왜? 이게 호재로 보이니까

100
00:06:12.683 --> 00:06:15.933
사업 진행이 되거나 이러면 상승할 거라고 보는 거죠

101
00:06:15.933 --> 00:06:20.584
근데 젊은 세대들은 재개발, 재건축이 진행되는 과정을 

102
00:06:20.584 --> 00:06:22.880
눈여겨본 적이 없잖아요

103
00:06:22.880 --> 00:06:27.134
하락장이 되면 조합원들끼리 어마어마하게 싸웁니다

104
00:06:27.134 --> 00:06:29.434
똘똘 뭉쳐서 힘을 합쳐서 가야 되는데

105
00:06:29.434 --> 00:06:33.134
의견이 다르면 좀 우리 상의하고 이렇게 토론해가지고 

106
00:06:33.134 --> 00:06:35.339
의견 합치해서 가자 이게 아니고

107
00:06:35.339 --> 00:06:38.880
쟤는 이제 내 의견을 반대하는 애가 되는 거죠

108
00:06:38.880 --> 00:06:42.784
그러면 이제 나중에 서로 각각 조합 생기고 

109
00:06:42.784 --> 00:06:46.440
서로 내 게 진짜다 이러면서 싸우고 난리 나는 거예요

110
00:06:46.440 --> 00:06:48.684
그럼 1년을 계획했는데 비자발적으로

111
00:06:48.684 --> 00:06:50.640
5년, 10년 이렇게 늘어날 수 있는 거네요

112
00:06:50.640 --> 00:06:55.180
그러면서 이러면 이렇게 싸우는데 집값 올라가겠어요?

113
00:06:55.180 --> 00:06:57.434
막 떨어지죠. 이러면 막 떨어져요

114
00:06:58.234 --> 00:07:03.084
MZ들이 몸테크를 좀 쉽게 접근을 하는 게 

115
00:07:03.084 --> 00:07:05.685
실제적으로 가진 돈이 적기 때문에

116
00:07:05.685 --> 00:07:07.585
아프니까 청춘이라는 말도 있고

117
00:07:07.585 --> 00:07:09.880
젊어서 고생은 사서도 한다 이런 말도 있으니까

118
00:07:09.880 --> 00:07:13.685
버티기만 하면 내가 생각했던

119
00:07:13.685 --> 00:07:17.485
내 수중에 훨씬 많은 돈을 벌 수 있을 거라는 생각 때문에

120
00:07:17.485 --> 00:07:19.740
진짜 좋은 면만 보고 들어가는 것 같은데

121
00:07:19.740 --> 00:07:24.399
소장님 말씀대로 이게 돈을 부어도

122
00:07:24.399 --> 00:07:28.799
그 수익이 나지도 못할 수도 있고 이게 사업이 엎어질 수도 있고

123
00:07:28.799 --> 00:07:32.559
보지 못하는 면들을 좀 챙겨 봐야 되겠다는 생각을 하겠네요

124
00:07:32.559 --> 00:07:36.135
부동산은 상승장이 굉장히 길었잖아요

125
00:07:36.135 --> 00:07:38.959
거의 근 10년 동안 상승했단 말이에요

126
00:07:38.959 --> 00:07:41.885
그거에 반해서 하락장은 좀 짧긴 한데

127
00:07:41.885 --> 00:07:45.435
여러분이 생각하는 것보다 하락장이 짧지 않아요

128
00:07:45.435 --> 00:07:46.279
굉장히 길어요

129
00:07:46.279 --> 00:07:49.736
거의 한 7, 8년 정도 하락 분위기가 지속이 됩니다

130
00:07:49.736 --> 00:07:50.986
근데 이제 시작이잖아요

131
00:07:50.986 --> 00:07:52.536
이거를 생각을 해야 돼요

132
00:07:52.536 --> 00:07:55.536
그래서 사이클이 중요하다는 게

133
00:07:55.536 --> 00:07:58.186
다른 전문가들은 사이클을 모르니까 

134
00:07:58.186 --> 00:08:04.279
집을 사는 게 뭔가에 도움을 주는 것 마냥 이렇게 얘기를 한단 말이에요

135
00:08:04.279 --> 00:08:05.929
그리고 버텨라

136
00:08:05.929 --> 00:08:08.836
근데 제가 전에도 영상을 찍었지만 

137
00:08:08.836 --> 00:08:11.436
돈이 많은 사람이 버티는 거랑

138
00:08:11.436 --> 00:08:14.686
돈이 없는 사람이 버티는 거랑 차원이 달라요

139
00:08:14.686 --> 00:08:17.720
그 사람들은 버틸 수 있어요. 돈이 여유가 있으니까

140
00:08:17.720 --> 00:08:20.960
그래 좀 떨어지면 내가 버티지 뭐

141
00:08:20.960 --> 00:08:23.136
근데 돈 없는 사람은 못 버텨요

142
00:08:23.920 --> 00:08:25.336
오늘 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

143
00:08:25.336 --> 00:08:28.160
하여튼 좋은 면만 보고 들어가지 말아라

144
00:08:28.160 --> 00:08:32.080
피할 수 있으면 피하고 버틸 수 없으면 과감하게 또 버티지 말아라

145
00:08:32.080 --> 00:08:34.359
그러니까 참을 때는 참아야 되는데

146
00:08:34.359 --> 00:08:35.960
이건 참을 건 아니다

147
00:08:35.960 --> 00:08:38.280
참을 수 있는 게 아니에요 이런 거는

148
00:08:38.280 --> 00:08:40.719
알겠습니다. 이렇게 마무리할까요?

149
00:08:40.719 --> 00:08:44.479
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

150
00:08:44.479 --> 00:08:47.840
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

151
00:08:47.840 --> 00:08:49.040
감사합니다