반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
서울 아파트나 이런 수도권 아파트를 보면 구축 아파트들이 많잖아요
그래서 요즘 재건축 규제 완화 이런 거에 사람들이 솔깃한 것 같아요
솔깃한 사람들 중에 막 재테크에 눈을 뜬 MZ세대들 있잖아요
MZ세대들이 이것을 타깃으로 일명 몸테크라고 하죠
몸테크를 하면서 나는 그때를 기다리겠다
이렇게 생각하시는 분들이 많을 것 같아요
그래서 오늘은 재건축, 재개발 몸테크 괜찮지 않나
이거에 대해서 좀 얘기를 해보려고 합니다
어떤가요 소장님?
일단은 제가 전에도 사실 재개발, 재건축은 항상 일관성 있게 말씀드리는데
시장을 경험하지 않은 분들이나 경험을 했어도 사실 주의 깊게
내가 직접 경험한 상황이 아닌 분들은 뭘 착각하냐면
재개발, 재건축은 굉장한 큰 호재다
그리고 이렇게 큰 호재가 있는 대상 아파트들은
계속 올라가거나 아니면 하락장에서도 안 떨어진다
이렇게 생각하는 사람들이 많은데
절대 그게 아니에요
재개발, 재건축 이슈가 있는 빌라나 아파트나 이런 것들도
하락장이 되면 다 떨어져요
그리고 심지어는 더 많이 떨어지게 돼요
재개발, 재건축을 한다는 의미는 뭐냐면
언제 무너질지 모른다는 거예요
그러면 그 안에 있는 수도 배관이나 나머지 편의시설들이
안 좋다는 얘기거든요
그러니까 이거를 내가 몸으로 극복하겠다는 얘기거든요
그래서 실제로 재개발, 재건축 아파트에 몸테크 한다고
일찍 들어간 사람들이 겪는 현상이 뭐냐면 너무 힘들어요
들어갈 때 약간 리모델링하고 들어가면
그래도 괜찮지 않을까 싶거든요
그러니까 리모델링의 문제가 아니고
일단 수도 배관이나 그러면 녹물 나오는 데들도 수두룩하거든요
필터 갈아야죠
어쩔 땐 뜨거운 물도 안 나와
이거를 경험하지 않은 특히 젊은 세대들이 이거를
들어가기 전에는 내가 조금 고생하면 되겠지 마음으로 하지만
이게 하루 이틀 문제가 아니잖아요
매일매일 이 불편함이 매일매일 지속되는데 여기서
집값이 올라갈 때는 그래도 이게 상쇄가 되거든요
근데 지금 하락장이잖아요
하락장에서는 집값이 올라가는 게 아니고
집값 떨어지고 있는 상황이란 말이에요
그러면 이 불편함이 제가 볼 때 여러분들 입장에서 보면
이게 두 배 세 배로 와요
그럼 소장님 사는 게 매일매일이 힘들다 이렇게 말씀을 하셨는데
그러면 실거주가 아니라 전세라든가 월세로 임차를 주는 거는
괜찮지 않을까 싶거든요. 이거는 어떨까요?
임대를 주는 부분에 있어서 생각해야 될 게 뭐냐면
예를 들어서 그냥 구축 아파트가 있고 재개발, 재건축 아파트가 있어요
사실 느낌은 비슷한데 여기에
예를 들어서 만약에 둘 다 10억이다, 매매가가 10억이다
그러면 전세를 들어갈 때 전세가를 인정하는 부분에 있어서
내가 이 정도 가격이면 이 집에 들어가겠어 라고 하는 측면에서
어떤 게 조금 더 높거나 어떤 게 낮을까요?
근데 이거는 약간 좀 컨디션에 따라서 다르지 않을까 싶거든요
근데 다르게 생각하지 못하는 부분이 있는 게 뭐냐면
임차인 입장에서는 어차피 돈에 맞춰서 가서
사실 구축을 들어가는 사람은 사실 똑같은 입장이거든요
어느 정도 그 불편함은 내가 돈으로 감수하겠다 이건데
여기서 그냥 일반 구축과 재건축 대상 구축의 가장 큰 차이점은 뭐냐면
주거 안정성이에요
안정성이라는 게 뭐냐면
재개발, 재건축 대상이라는 건 뭐냐면
곧 언젠가는 사업이 시작된다라는 거예요
그건 뭘 의미하냐면 멸실을 의미하거든요 멸실
그러면 임차인은 이 사업이 잘 되냐 안 되냐가
이 임차인은 중요하지 않아요
임차인은 내가 여기서 거주를 안정적으로 오랫동안 할 수 있느냐예요
무조건 1년 뒤에 이사 가야 된다고 한다면
똑같은 가격일 때 들어가겠냐 이거죠. 안 들어가거든요
그래서 생각해야 될 게 뭐냐면
재개발, 재건축 대상 주택들의 임대료가 굉장히 낮아요
그러면 투자자 입장에서 보면
재개발, 재건축 대상을 투자한다 그러면
전세가나 월세가 낮다는 얘기는
결국에는 내 돈이 많이 들어가야 되는 걸 의미하는 거예요
근데 특히 젊은 세대들이 투자한다, 서울에 투자한다 그러면
자기 돈이 많이 들어가는데
자기 돈 그만큼을 현금으로 다 가지고 있을까요? 없겠죠
그러면 뭐해요? 필연적으로 대출을 받아야 돼요
대출을 받은 상황에서 이제 하락장을 맞는 거거든요
그러면 어떤 상황이 벌어지냐면
매매가도 떨어지고 있는데 나는 이자를 내고 있어야 돼요
그렇다고 내가 주거를 해결하는 것도 아니잖아요. 투자를 한 거니까
그러면 내가 이 집을 가지고 있으면서 이중 손해가 발생하는 거예요
순전히 갭 투자만 한 상황이면 이게
매매가 하락만 버티면 되는 거예요
근데 재개발, 재건축 투자를 하는 사람은
거기에다 대출까지 끼워야 되는 상황이기 때문에 이자까지 내야 돼요
금리 올라갈 때마다 피가 거꾸로 솟는 느낌이 생기겠죠
그러니까 이런 사람들이 못 버티는 거예요
못 버티는 이유가 뭐냐면
아무리 내가 하락장을 버티고 간다고 하지만
이 사람들이 견딜 수 있는 시간적 한계는 제가 볼 때
1년 이상 가지 않아요
그러니까 뭐냐면 일찍 들어간다는 게 한 1년 정도
1년 정도면 상승할 거야. 왜? 이게 호재로 보이니까
사업 진행이 되거나 이러면 상승할 거라고 보는 거죠
근데 젊은 세대들은 재개발, 재건축이 진행되는 과정을
눈여겨본 적이 없잖아요
하락장이 되면 조합원들끼리 어마어마하게 싸웁니다
똘똘 뭉쳐서 힘을 합쳐서 가야 되는데
의견이 다르면 좀 우리 상의하고 이렇게 토론해가지고
의견 합치해서 가자 이게 아니고
쟤는 이제 내 의견을 반대하는 애가 되는 거죠
그러면 이제 나중에 서로 각각 조합 생기고
서로 내 게 진짜다 이러면서 싸우고 난리 나는 거예요
그럼 1년을 계획했는데 비자발적으로
5년, 10년 이렇게 늘어날 수 있는 거네요
그러면서 이러면 이렇게 싸우는데 집값 올라가겠어요?
막 떨어지죠. 이러면 막 떨어져요
MZ들이 몸테크를 좀 쉽게 접근을 하는 게
실제적으로 가진 돈이 적기 때문에
아프니까 청춘이라는 말도 있고
젊어서 고생은 사서도 한다 이런 말도 있으니까
버티기만 하면 내가 생각했던
내 수중에 훨씬 많은 돈을 벌 수 있을 거라는 생각 때문에
진짜 좋은 면만 보고 들어가는 것 같은데
소장님 말씀대로 이게 돈을 부어도
그 수익이 나지도 못할 수도 있고 이게 사업이 엎어질 수도 있고
보지 못하는 면들을 좀 챙겨 봐야 되겠다는 생각을 하겠네요
부동산은 상승장이 굉장히 길었잖아요
거의 근 10년 동안 상승했단 말이에요
그거에 반해서 하락장은 좀 짧긴 한데
여러분이 생각하는 것보다 하락장이 짧지 않아요
굉장히 길어요
거의 한 7, 8년 정도 하락 분위기가 지속이 됩니다
근데 이제 시작이잖아요
이거를 생각을 해야 돼요
그래서 사이클이 중요하다는 게
다른 전문가들은 사이클을 모르니까
집을 사는 게 뭔가에 도움을 주는 것 마냥 이렇게 얘기를 한단 말이에요
그리고 버텨라
근데 제가 전에도 영상을 찍었지만
돈이 많은 사람이 버티는 거랑
돈이 없는 사람이 버티는 거랑 차원이 달라요
그 사람들은 버틸 수 있어요. 돈이 여유가 있으니까
그래 좀 떨어지면 내가 버티지 뭐
근데 돈 없는 사람은 못 버텨요
오늘 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
하여튼 좋은 면만 보고 들어가지 말아라
피할 수 있으면 피하고 버틸 수 없으면 과감하게 또 버티지 말아라
그러니까 참을 때는 참아야 되는데
이건 참을 건 아니다
참을 수 있는 게 아니에요 이런 거는
알겠습니다. 이렇게 마무리할까요?
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다