반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
임대차 계약과 임대인의 권리에 대한
최근 대법원의 판결이 좀 파격적이다
이렇게 나와서 좀 얘기를 해보려고 하는데요
핵심은 이전에 임대인이 실거주 의사를 밝히면
계약 갱신 요구를 해도 임차인이 거절될 수가 있는 요인이었거든요
근데 이게 뒤집어지는 판결이 나왔어요
1심과 2심에서는 저희가 느꼈던 대로
임대인이 실거주를 할 거다 그러면
이 갱신을 요구할 수 있다, 적법하다
이렇게 임대인이 승소를 했는데요
마지막 대법원 판결에서 임차인의 손을 들어준 거죠
그래서 이 부분을 좀 살펴보려고 합니다
소장님도 보셨나요?
네 봤습니다. 저는 이 부분을 본 게
사실 제가 좀 강하게 주장하던 포인트거든요
그러니까 임대차 3법 중에
좀 과도하게 어떻게 보면 임대인의 권리가 좀 많은
그런 조항이기 때문에
이 부분은 반드시 보완되어야 될 측면이 있다라고
얘기를 했던 그 조항이기 때문에
굉장히 관심 있게 봤고
국토부가 하지 못한 일을 대법원이 했다
좀 이렇게 굉장히 높게 평가를 하는 부분입니다
이게 보면요 소장님 핵심을 보면
실거주 하겠다라고 하면 이제 끝이 아니라
이거를 내가 증명을 해야 되는 거죠 임대인이
이 부분이 좀 헷갈리더라고요
이 부분을 어떻게 해석을 해야 되는 건지
그러니까 뭐냐면 기존에는 임대인이
실거주 하겠다라고 2년 만기가 됐을 때
임차인이 보통 만기가 되는 시점에
나는 더 살겠습니다 계약갱신청구권을 쓸 거 아니에요
그러면은 임대인 입장에서 이걸 무력화 시킬 수 있는
유일한 방법이 뭐냐면 실거주예요
내가 실거주 할 테니까 나가달라라고 요청을 할 수 있는데
여기서의 문제가 뭐냐면 임차인 입장에서
이 사람이 진짜 실거주를 할지 안 할지 모르는 상태에서
방어할 수 있는 게 없다는 얘기예요
만약에 이 사람이 실거주를 안 하고 내보낸 다음에
매매를 하거나 임대를 하면
그냥 부당하게 쫓겨난 것이 되잖아요
그러면 그것 때문에 그 살던 집을 계속 지켜봐야 되는 거예요
그래가지고 이 사람이 매매를 했다
아니면 임차를 했다 이런 식으로 하면
거기에 손해배상을 청구해서 받을 수 있는 방법인데
여기에서 실질적으로 임차인 입장에서
임대인이 진짜 그 이후에 실거주를 하고 있는지
여부를 밝혀내는 게 굉장히 어렵단 말이에요
그러니까 명목상으로는 참 좋은 건데
어떻게 보면 임대인이 실질적으로 거주를 하느냐 여부에 대해서
판단이 너무 어렵다 보니까
이거는 좀 과도한 측면이 있다
이게 증명을 해야 된다고 말씀하셨는데
도대체 어떻게 증명을 해야 되는지
이게 좀 궁금할 것 같아요
사실 증명하는 기준은 이미 부동산 관련 법에 기준이 있어요
있는데 뭐냐면 투기를 방지하기 위한 법 조항이거든요
그게 뭐냐면 우리가 한 세대를 구성을 하잖아요
그러면 한 세대가 분리되는 경우가 있어요
분리되면은 집을 각각 살 수가 있잖아요
그러면 각각 1주택자로 인정을 하거든요
근데 그 타당한 이유가 아니고 없어
그러면 어떻게 하냐면
투기를 위해서 분리를 했다고 보는 거예요
그래서 그런 경우는 집을 1주택자로 인정을 안 하고
2주택자로 보는 거예요
그 기준이 있는 게 뭐냐면
진짜 거기에 분리해서 살아야 될 만한 이유
여기에는 주요 근거로 뭐가 나와있냐면
직장이 나와요. 직장 그 다음에 학교
이게 가장 중요한 근거고
그 다음에 누구나 봤을 때
그 집으로 이사를 해야 될 만한 타당한 이유, 정말 절대적인 이유
이런 약간 추상적인 근거를 이렇게 달았는데
대부분은 이 두 가지 직장이나 학교 외에 옮기면
그냥 너는 특별한 이유가 아니구나라고 보는 거예요
이게 법으로 정해져 있다고 말씀을 해주셨는데
법이 있으면 항상 사각지대가 있는 것 같아요
만약에 이렇게 정해도 진짜 실제로 들어갔어요
근데 한 몇 개월 살다가 다시 나올 수도 있잖아요 임대인이
이렇게 되면은 그거는 어떻게 봐야 될까
그렇게 꼼수를 부릴 수도 있을 것 같은데
물론 그런 경우도 있을 수 있어요
근데 그 경우는 진짜 쉽지 않아요
예를 들어서 사실은 임대인이
원래 자기 본가 살고 있는 집과 투자한 집이
어느 범위에 있느냐가 사실 중요한 부분이거든요. 그게 뭐냐면
같은 행정구역 안에 있어요 만약에
그러면은 이 사람은 이사를 가는 학교나 뭐 이런 게
사실 타당한 이유에 다 해당이 돼요 직장도 되고
그럼 이런 거는 막을 수가 없어요
근데 대부분 이렇게 막는 경우가 언제냐면
행정구역이 멀리 떨어져 있는 경우예요
예를 들면 좀 극단적으로 보자면
부산에 본가를 두고 있는 사람이
서울에다가 투자를 했어요
그래서 여기서 임대를 놓고 있는데
여기 서울에 있는 집이 임대차 만기가 도래했어요
그래서 임차인이 계약갱신청구권을 썼습니다
그래서 이 부산에 있는 임대인이
나 실거주 할 거야 너 나가라고 하면서
나는 근거로 우리 애가 학교를 거기로 이사를 가니까
이렇게 하고 옮겼어요
그리고 5개월 있다 다시 옮겨온다
이거는 쉽지 않은 얘기라는 거죠
실제로 이사 가지 않으면서 내보내고
여기서 매매를 하거나 임대를 새로 맞추거나
이런 경우가 대부분이라는 거죠
그러면 충분히 증명을 하는 과정에서 드러날 수 있다는 거죠
부산에 있는 사람이 서울로 이사 올 이유는 없잖아요
이번 판례로 보면 임차인의 거주의 안정성을
보호해주는 판례인 것 같은데
반대로 생각해 보면요. 임대인 입장에서 보면
이 집은 자기 재산권인 거죠
뭔가 침해를 받는다는 생각이 들 수도 있고
내 거 가지고 내가 마음대로 못하나, 제한이 좀 된다
이렇게 생각할 수도 있을 것 같은데
이건 어떻게 보세요?
사실 임대인 측면에서 보면 충분히 내가 가진 재산권이고
헌법상으로는 재산권의 권리를 보호해야 되는 게 맞는데
왜 이렇게 과도하게 재산권을 제한하느냐
이런 측면에 불만이 있을 거는 확실하게
제가 봐도 충분히 이해가 됩니다
근데 요즘에 특히 투자한 사람들은 모르는 게 있어요
과거에 어떤 일이 있었는지를 전혀 모르잖아요
그래서 그게 과거에 어떤 일이 있으면서
지금까지 이렇게 흘러왔는지를 이해하면
사실 충분히 알 수는 있는데
지금 상황만 보면 이해가 안 되는 거죠
그게 뭐냐면 주택이라는 게
임대인과 임차인을 그냥 시장에다 내놓잖아요?
그러면 임차인이 월등하게 불리합니다. 월등하게 불리해요
그래서 항상 임차인은 당해왔어요
70년대부터 임대인들한테 사기당하고 보증금 뜯기고
임대인이 이사 나가라면 언제든지 이사 쫓겨나고
그러니까 임차인은 주거 안정을 위해서 들어갔는데
임대인은 그 집에 살고 있지도 않으면서
매매를 했다 샀다 팔았다 하면서
새로운 사람이 임대인으로 왔을 때
너 나가 하면 나가야 되고
그러니까 이게 주거안정권이 너무 헤쳐지니까
그리고 그걸로 인해서 가격도 너무 많이 뛰었어요
그래서 정부 입장에서는 이렇게 놔두면
세입자들은 그냥 죽어나가겠구나
나중에 노숙자들이 되겠구나 이런 판단이 들어서
이때부터 생겨난 게 뭐냐면 임대차보호법이에요
근데 임대차보호법이 어떤 거냐면 강행규정이에요
법이라는 거는 제도가 있지만
우리 만약에 당사자, 매수인-매도인, 임차인-임대인
합의를 하잖아요? 그럼 합의가 우선이에요
그래서 합의가 되면 계약보다도 어떤 합의가 이루어지면
그게 우선이 될 수 있어요
그런데 임대차보호법은 그렇지 않아요
법이 우선입니다
합의를 해도 소용이 없어요
예를 들어서 임대차보호법이 2년이잖아요
그거는 임차인이 2년 동안 거주할 권리를 갖는 거예요
근데 만약에 우리 합의해요. 계약을 하는데 임차인이
상황 보니까 6개월만 살고 있어도 될 것 같아요
그래서 우리 6개월 합의해서 계약합시다
이렇게 해서 했어요
그러고 나서 6개월 정도 됐을 때
임대인이 나가주세요 라고 했는데
임차인이 상황이 바뀌어서 그냥 더 살아야 될 것 같아요
2년 살겠습니다
이렇게 얘기하면 이미 합의한 걸로 계약한 거잖아요
그러면 나중에 상황이 바뀐 거를
우리 합의할 때 원래 했던 게 우선이지
왜 말 바꾸냐라고 할 수 없다는 거예요
합의가 우선이지 않고
임대차법에서는 2년으로 규정을 해놨잖아요
그럼 2년이 무조건 지켜져야 되는 거예요
이게 강행규정이에요
강행규정이라는 거는 진짜 임대인한테
어떻게 보면 굉장히 불리한 법이거든요
근데 만든 거잖아요. 그게 왜 만들어졌냐면
합의를 해봤자 소용없다는 거를 이제 국가에서 안 거예요
대등한 관계에서 합의가 돼야 되는데
불리한 관계에서 합의하는 거는 협박에 가깝다는 거죠
그런 거에서 내가 불리한 입장에서 받아들인 합의는 합의가 아닌 거죠
그러니까 임차인이 과도하게 불리하다는 걸
정부가 이제는 그 과정 속에서 느낀 거예요
그래서 임대차보호법이라는 걸 만든 거고
그렇기 때문에 여기에서는 임차인을 보호하다 보면
상대방인 임대인의 권리는 어느 정도 제한이
들어갈 수밖에 없는 법이라는 거예요
이게 취지 자체가 임차인의 거주의 안정성을 위해서 만들어진 게
임대차보호법이잖아요
거기에 맞게 판례가 나왔다고 생각하면 될 것 같네요
그렇죠
이 부분에 있어서 어떻게 보면 이렇게 끝나면
임대인들이 아주 불만이 클 것 같습니다
그러면 임대차 3법에 또 다른
일종의 잘못된 조항이 있어요. 그거는 또 뭐냐면
임차인에게 너무 과한 권리가 주어져 있는 조항이 있습니다
저는 분명히 이것도 개선돼야 될 부분이라고 생각을 해요
뭘까요?
그 부분은 다음에 영상으로 제작을 하도록 하겠습니다
유튜버가 다 되셨습니다
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하죠
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다