0
00:00:00.000 --> 00:00:01.490
반갑습니다

1
00:00:01.490 --> 00:00:04.340
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.340 --> 00:00:06.300
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.300 --> 00:00:07.540
소장님, 오늘은요

4
00:00:07.540 --> 00:00:10.040
임대차 계약과 임대인의 권리에 대한

5
00:00:10.040 --> 00:00:12.500
최근 대법원의 판결이 좀 파격적이다

6
00:00:12.500 --> 00:00:14.700
이렇게 나와서 좀 얘기를 해보려고 하는데요

7
00:00:14.700 --> 00:00:19.225
핵심은 이전에 임대인이 실거주 의사를 밝히면

8
00:00:19.225 --> 00:00:23.440
계약 갱신 요구를 해도 임차인이 거절될 수가 있는 요인이었거든요

9
00:00:23.440 --> 00:00:26.740
근데 이게 뒤집어지는 판결이 나왔어요

10
00:00:26.740 --> 00:00:29.400
1심과 2심에서는 저희가 느꼈던 대로

11
00:00:29.400 --> 00:00:31.325
임대인이 실거주를 할 거다 그러면

12
00:00:31.325 --> 00:00:33.240
이 갱신을 요구할 수 있다, 적법하다

13
00:00:33.240 --> 00:00:35.439
이렇게 임대인이 승소를 했는데요

14
00:00:35.439 --> 00:00:39.139
마지막 대법원 판결에서 임차인의 손을 들어준 거죠

15
00:00:39.139 --> 00:00:42.240
그래서 이 부분을 좀 살펴보려고 합니다

16
00:00:42.240 --> 00:00:43.439
소장님도 보셨나요?

17
00:00:43.439 --> 00:00:46.299
네 봤습니다. 저는 이 부분을 본 게

18
00:00:46.299 --> 00:00:50.700
사실 제가 좀 강하게 주장하던 포인트거든요

19
00:00:50.700 --> 00:00:52.576
그러니까 임대차 3법 중에

20
00:00:52.576 --> 00:00:57.026
좀 과도하게 어떻게 보면 임대인의 권리가 좀 많은

21
00:00:57.026 --> 00:00:58.626
그런 조항이기 때문에 

22
00:00:58.626 --> 00:01:02.640
이 부분은 반드시 보완되어야 될 측면이 있다라고

23
00:01:02.640 --> 00:01:05.339
얘기를 했던 그 조항이기 때문에

24
00:01:05.339 --> 00:01:07.076
굉장히 관심 있게 봤고

25
00:01:07.076 --> 00:01:10.680
국토부가 하지 못한 일을 대법원이 했다

26
00:01:10.680 --> 00:01:15.879
좀 이렇게 굉장히 높게 평가를 하는 부분입니다

27
00:01:15.879 --> 00:01:18.279
이게 보면요 소장님 핵심을 보면

28
00:01:18.279 --> 00:01:21.339
실거주 하겠다라고 하면 이제 끝이 아니라

29
00:01:21.339 --> 00:01:24.379
이거를 내가 증명을 해야 되는 거죠 임대인이

30
00:01:24.379 --> 00:01:26.379
이 부분이 좀 헷갈리더라고요

31
00:01:26.379 --> 00:01:28.620
이 부분을 어떻게 해석을 해야 되는 건지

32
00:01:28.620 --> 00:01:31.826
그러니까 뭐냐면 기존에는 임대인이

33
00:01:31.826 --> 00:01:34.519
실거주 하겠다라고 2년 만기가 됐을 때

34
00:01:34.519 --> 00:01:36.820
임차인이 보통 만기가 되는 시점에

35
00:01:36.820 --> 00:01:40.120
나는 더 살겠습니다 계약갱신청구권을 쓸 거 아니에요

36
00:01:40.120 --> 00:01:43.776
그러면은 임대인 입장에서 이걸 무력화 시킬 수 있는

37
00:01:43.776 --> 00:01:46.226
유일한 방법이 뭐냐면 실거주예요

38
00:01:46.226 --> 00:01:50.720
내가 실거주 할 테니까 나가달라라고 요청을 할 수 있는데

39
00:01:50.720 --> 00:01:54.320
여기서의 문제가 뭐냐면 임차인 입장에서

40
00:01:54.320 --> 00:01:59.660
이 사람이 진짜 실거주를 할지 안 할지 모르는 상태에서

41
00:01:59.660 --> 00:02:01.459
방어할 수 있는 게 없다는 얘기예요

42
00:02:01.459 --> 00:02:05.660
만약에 이 사람이 실거주를 안 하고 내보낸 다음에

43
00:02:05.660 --> 00:02:07.559
매매를 하거나 임대를 하면

44
00:02:07.559 --> 00:02:10.520
그냥 부당하게 쫓겨난 것이 되잖아요

45
00:02:10.520 --> 00:02:15.559
그러면 그것 때문에 그 살던 집을 계속 지켜봐야 되는 거예요

46
00:02:15.559 --> 00:02:18.260
그래가지고 이 사람이 매매를 했다 

47
00:02:18.260 --> 00:02:20.560
아니면 임차를 했다 이런 식으로 하면

48
00:02:20.560 --> 00:02:24.949
거기에 손해배상을 청구해서 받을 수 있는 방법인데

49
00:02:24.949 --> 00:02:27.477
여기에서 실질적으로 임차인 입장에서

50
00:02:27.477 --> 00:02:30.927
임대인이 진짜 그 이후에 실거주를 하고 있는지

51
00:02:30.927 --> 00:02:33.849
여부를 밝혀내는 게 굉장히 어렵단 말이에요

52
00:02:33.849 --> 00:02:37.777
그러니까 명목상으로는 참 좋은 건데

53
00:02:37.777 --> 00:02:43.127
어떻게 보면 임대인이 실질적으로 거주를 하느냐 여부에 대해서

54
00:02:43.127 --> 00:02:45.149
판단이 너무 어렵다 보니까

55
00:02:45.149 --> 00:02:47.327
이거는 좀 과도한 측면이 있다

56
00:02:48.277 --> 00:02:50.290
이게 증명을 해야 된다고 말씀하셨는데

57
00:02:50.290 --> 00:02:52.390
도대체 어떻게 증명을 해야 되는지

58
00:02:52.390 --> 00:02:54.090
이게 좀 궁금할 것 같아요

59
00:02:54.090 --> 00:02:59.840
사실 증명하는 기준은 이미 부동산 관련 법에 기준이 있어요

60
00:02:59.840 --> 00:03:04.527
있는데 뭐냐면 투기를 방지하기 위한 법 조항이거든요

61
00:03:04.527 --> 00:03:08.540
그게 뭐냐면 우리가 한 세대를 구성을 하잖아요

62
00:03:08.540 --> 00:03:11.440
그러면 한 세대가 분리되는 경우가 있어요

63
00:03:11.440 --> 00:03:14.779
분리되면은 집을 각각 살 수가 있잖아요

64
00:03:14.779 --> 00:03:18.679
그러면 각각 1주택자로 인정을 하거든요

65
00:03:18.679 --> 00:03:21.679
근데 그 타당한 이유가 아니고 없어

66
00:03:21.679 --> 00:03:22.527
그러면 어떻게 하냐면 

67
00:03:22.527 --> 00:03:24.927
투기를 위해서 분리를 했다고 보는 거예요

68
00:03:24.927 --> 00:03:28.928
그래서 그런 경우는 집을 1주택자로 인정을 안 하고 

69
00:03:28.928 --> 00:03:30.479
2주택자로 보는 거예요

70
00:03:30.479 --> 00:03:32.679
그 기준이 있는 게 뭐냐면

71
00:03:32.679 --> 00:03:37.079
진짜 거기에 분리해서 살아야 될 만한 이유

72
00:03:37.079 --> 00:03:40.729
여기에는 주요 근거로 뭐가 나와있냐면

73
00:03:40.729 --> 00:03:45.419
직장이 나와요. 직장 그 다음에 학교

74
00:03:45.419 --> 00:03:47.669
이게 가장 중요한 근거고

75
00:03:47.669 --> 00:03:50.078
그 다음에 누구나 봤을 때

76
00:03:50.078 --> 00:03:54.269
그 집으로 이사를 해야 될 만한 타당한 이유, 정말 절대적인 이유

77
00:03:54.269 --> 00:03:58.228
이런 약간 추상적인 근거를 이렇게 달았는데

78
00:03:58.228 --> 00:04:02.719
대부분은 이 두 가지 직장이나 학교 외에 옮기면

79
00:04:02.719 --> 00:04:07.128
그냥 너는 특별한 이유가 아니구나라고 보는 거예요

80
00:04:07.128 --> 00:04:09.919
이게 법으로 정해져 있다고 말씀을 해주셨는데

81
00:04:09.919 --> 00:04:13.160
법이 있으면 항상 사각지대가 있는 것 같아요

82
00:04:13.160 --> 00:04:16.460
만약에 이렇게 정해도 진짜 실제로 들어갔어요

83
00:04:16.460 --> 00:04:20.460
근데 한 몇 개월 살다가 다시 나올 수도 있잖아요 임대인이

84
00:04:20.460 --> 00:04:23.160
이렇게 되면은 그거는 어떻게 봐야 될까

85
00:04:23.160 --> 00:04:25.010
그렇게 꼼수를 부릴 수도 있을 것 같은데

86
00:04:25.010 --> 00:04:27.960
물론 그런 경우도 있을 수 있어요

87
00:04:27.960 --> 00:04:30.160
근데 그 경우는 진짜 쉽지 않아요

88
00:04:30.160 --> 00:04:32.710
예를 들어서 사실은 임대인이

89
00:04:32.710 --> 00:04:36.260
원래 자기 본가 살고 있는 집과 투자한 집이

90
00:04:36.260 --> 00:04:40.628
어느 범위에 있느냐가 사실 중요한 부분이거든요. 그게 뭐냐면

91
00:04:40.628 --> 00:04:43.099
같은 행정구역 안에 있어요 만약에

92
00:04:43.099 --> 00:04:47.228
그러면은 이 사람은 이사를 가는 학교나 뭐 이런 게

93
00:04:47.228 --> 00:04:50.799
사실 타당한 이유에 다 해당이 돼요 직장도 되고

94
00:04:50.799 --> 00:04:52.629
그럼 이런 거는 막을 수가 없어요

95
00:04:52.629 --> 00:04:55.249
근데 대부분 이렇게 막는 경우가 언제냐면

96
00:04:55.249 --> 00:04:57.399
행정구역이 멀리 떨어져 있는 경우예요

97
00:04:57.399 --> 00:04:59.399
예를 들면 좀 극단적으로 보자면

98
00:04:59.399 --> 00:05:02.399
부산에 본가를 두고 있는 사람이

99
00:05:04.099 --> 00:05:07.399
서울에다가 투자를 했어요

100
00:05:07.399 --> 00:05:09.840
그래서 여기서 임대를 놓고 있는데

101
00:05:09.840 --> 00:05:13.690
여기 서울에 있는 집이 임대차 만기가 도래했어요

102
00:05:13.690 --> 00:05:16.990
그래서 임차인이 계약갱신청구권을 썼습니다

103
00:05:16.990 --> 00:05:20.140
그래서 이 부산에 있는 임대인이

104
00:05:20.140 --> 00:05:22.840
나 실거주 할 거야 너 나가라고 하면서

105
00:05:22.840 --> 00:05:26.679
나는 근거로 우리 애가 학교를 거기로 이사를 가니까

106
00:05:26.679 --> 00:05:29.790
이렇게 하고 옮겼어요

107
00:05:29.790 --> 00:05:32.190
그리고 5개월 있다 다시 옮겨온다

108
00:05:32.190 --> 00:05:34.029
이거는 쉽지 않은 얘기라는 거죠

109
00:05:34.029 --> 00:05:38.130
실제로 이사 가지 않으면서 내보내고

110
00:05:38.130 --> 00:05:41.630
여기서 매매를 하거나 임대를 새로 맞추거나

111
00:05:41.630 --> 00:05:43.630
이런 경우가 대부분이라는 거죠

112
00:05:43.630 --> 00:05:49.080
그러면 충분히 증명을 하는 과정에서 드러날 수 있다는 거죠

113
00:05:49.080 --> 00:05:52.629
부산에 있는 사람이 서울로 이사 올 이유는 없잖아요

114
00:05:53.579 --> 00:05:57.130
이번 판례로 보면 임차인의 거주의 안정성을

115
00:05:57.130 --> 00:05:59.430
보호해주는 판례인 것 같은데

116
00:05:59.430 --> 00:06:03.030
반대로 생각해 보면요. 임대인 입장에서 보면

117
00:06:03.030 --> 00:06:05.530
이 집은 자기 재산권인 거죠

118
00:06:05.530 --> 00:06:08.219
뭔가 침해를 받는다는 생각이 들 수도 있고

119
00:06:08.219 --> 00:06:11.869
내 거 가지고 내가 마음대로 못하나, 제한이 좀 된다

120
00:06:11.869 --> 00:06:13.719
이렇게 생각할 수도 있을 것 같은데

121
00:06:13.719 --> 00:06:14.680
이건 어떻게 보세요?

122
00:06:14.680 --> 00:06:22.569
사실 임대인 측면에서 보면 충분히 내가 가진 재산권이고

123
00:06:22.569 --> 00:06:26.719
헌법상으로는 재산권의 권리를 보호해야 되는 게 맞는데

124
00:06:26.719 --> 00:06:30.769
왜 이렇게 과도하게 재산권을 제한하느냐

125
00:06:30.769 --> 00:06:35.159
이런 측면에 불만이 있을 거는 확실하게

126
00:06:35.159 --> 00:06:37.959
제가 봐도 충분히 이해가 됩니다

127
00:06:37.959 --> 00:06:44.980
근데 요즘에 특히 투자한 사람들은 모르는 게 있어요

128
00:06:44.980 --> 00:06:50.009
과거에 어떤 일이 있었는지를 전혀 모르잖아요

129
00:06:50.009 --> 00:06:53.609
그래서 그게 과거에 어떤 일이 있으면서

130
00:06:53.609 --> 00:06:56.609
지금까지 이렇게 흘러왔는지를 이해하면

131
00:06:56.609 --> 00:06:59.030
사실 충분히 알 수는 있는데

132
00:06:59.030 --> 00:07:01.030
지금 상황만 보면 이해가 안 되는 거죠

133
00:07:01.030 --> 00:07:04.600
그게 뭐냐면 주택이라는 게

134
00:07:04.600 --> 00:07:09.180
임대인과 임차인을 그냥 시장에다 내놓잖아요?

135
00:07:09.180 --> 00:07:15.450
그러면 임차인이 월등하게 불리합니다. 월등하게 불리해요

136
00:07:15.450 --> 00:07:18.380
그래서 항상 임차인은 당해왔어요

137
00:07:18.380 --> 00:07:23.450
70년대부터 임대인들한테 사기당하고 보증금 뜯기고

138
00:07:23.450 --> 00:07:27.350
임대인이 이사 나가라면 언제든지 이사 쫓겨나고

139
00:07:27.350 --> 00:07:34.539
그러니까 임차인은 주거 안정을 위해서 들어갔는데

140
00:07:34.539 --> 00:07:37.739
임대인은 그 집에 살고 있지도 않으면서

141
00:07:37.739 --> 00:07:40.389
매매를 했다 샀다 팔았다 하면서

142
00:07:40.389 --> 00:07:42.039
새로운 사람이 임대인으로 왔을 때

143
00:07:42.039 --> 00:07:44.339
너 나가 하면 나가야 되고

144
00:07:44.339 --> 00:07:48.389
그러니까 이게 주거안정권이 너무 헤쳐지니까

145
00:07:48.389 --> 00:07:51.281
그리고 그걸로 인해서 가격도 너무 많이 뛰었어요

146
00:07:51.281 --> 00:07:54.789
그래서 정부 입장에서는 이렇게 놔두면

147
00:07:54.789 --> 00:07:57.329
세입자들은 그냥 죽어나가겠구나

148
00:07:57.329 --> 00:08:00.979
나중에 노숙자들이 되겠구나 이런 판단이 들어서

149
00:08:00.979 --> 00:08:04.129
이때부터 생겨난 게 뭐냐면 임대차보호법이에요

150
00:08:04.129 --> 00:08:07.331
근데 임대차보호법이 어떤 거냐면 강행규정이에요

151
00:08:07.331 --> 00:08:10.079
법이라는 거는 제도가 있지만

152
00:08:10.079 --> 00:08:14.379
우리 만약에 당사자, 매수인-매도인, 임차인-임대인

153
00:08:14.379 --> 00:08:16.581
합의를 하잖아요? 그럼 합의가 우선이에요

154
00:08:16.581 --> 00:08:21.779
그래서 합의가 되면 계약보다도 어떤 합의가 이루어지면

155
00:08:21.779 --> 00:08:23.281
그게 우선이 될 수 있어요

156
00:08:23.281 --> 00:08:25.631
그런데 임대차보호법은 그렇지 않아요

157
00:08:25.631 --> 00:08:27.070
법이 우선입니다

158
00:08:27.070 --> 00:08:28.470
합의를 해도 소용이 없어요

159
00:08:28.470 --> 00:08:31.581
예를 들어서 임대차보호법이 2년이잖아요

160
00:08:31.581 --> 00:08:35.370
그거는 임차인이 2년 동안 거주할 권리를 갖는 거예요

161
00:08:35.370 --> 00:08:39.331
근데 만약에 우리 합의해요. 계약을 하는데 임차인이

162
00:08:39.331 --> 00:08:42.981
상황 보니까 6개월만 살고 있어도 될 것 같아요

163
00:08:42.981 --> 00:08:45.570
그래서 우리 6개월 합의해서 계약합시다

164
00:08:45.570 --> 00:08:46.970
이렇게 해서 했어요

165
00:08:46.970 --> 00:08:50.559
그러고 나서 6개월 정도 됐을 때

166
00:08:50.559 --> 00:08:52.259
임대인이 나가주세요 라고 했는데

167
00:08:52.259 --> 00:08:56.459
임차인이 상황이 바뀌어서 그냥 더 살아야 될 것 같아요

168
00:08:56.459 --> 00:08:57.959
2년 살겠습니다

169
00:08:57.959 --> 00:09:02.232
이렇게 얘기하면 이미 합의한 걸로 계약한 거잖아요

170
00:09:02.232 --> 00:09:04.259
그러면 나중에 상황이 바뀐 거를

171
00:09:04.259 --> 00:09:06.959
우리 합의할 때 원래 했던 게 우선이지

172
00:09:06.959 --> 00:09:10.409
왜 말 바꾸냐라고 할 수 없다는 거예요

173
00:09:10.409 --> 00:09:12.409
합의가 우선이지 않고

174
00:09:12.409 --> 00:09:15.659
임대차법에서는 2년으로 규정을 해놨잖아요

175
00:09:15.659 --> 00:09:18.359
그럼 2년이 무조건 지켜져야 되는 거예요

176
00:09:18.359 --> 00:09:19.732
이게 강행규정이에요

177
00:09:19.732 --> 00:09:22.999
강행규정이라는 거는 진짜 임대인한테

178
00:09:22.999 --> 00:09:25.132
어떻게 보면 굉장히 불리한 법이거든요

179
00:09:25.132 --> 00:09:28.132
근데 만든 거잖아요. 그게 왜 만들어졌냐면

180
00:09:28.132 --> 00:09:31.832
합의를 해봤자 소용없다는 거를 이제 국가에서 안 거예요

181
00:09:31.832 --> 00:09:34.549
대등한 관계에서 합의가 돼야 되는데

182
00:09:34.549 --> 00:09:38.849
불리한 관계에서 합의하는 거는 협박에 가깝다는 거죠

183
00:09:38.849 --> 00:09:44.382
그런 거에서 내가 불리한 입장에서 받아들인 합의는 합의가 아닌 거죠

184
00:09:44.382 --> 00:09:47.039
그러니까 임차인이 과도하게 불리하다는 걸

185
00:09:47.039 --> 00:09:50.239
정부가 이제는 그 과정 속에서 느낀 거예요

186
00:09:50.239 --> 00:09:52.932
그래서 임대차보호법이라는 걸 만든 거고

187
00:09:52.932 --> 00:09:56.939
그렇기 때문에 여기에서는 임차인을 보호하다 보면

188
00:09:56.939 --> 00:10:01.389
상대방인 임대인의 권리는 어느 정도 제한이

189
00:10:01.389 --> 00:10:03.882
들어갈 수밖에 없는 법이라는 거예요

190
00:10:04.832 --> 00:10:08.889
이게 취지 자체가 임차인의 거주의 안정성을 위해서 만들어진 게

191
00:10:08.889 --> 00:10:10.239
임대차보호법이잖아요

192
00:10:10.239 --> 00:10:13.339
거기에 맞게 판례가 나왔다고 생각하면 될 것 같네요

193
00:10:13.339 --> 00:10:14.532
그렇죠

194
00:10:14.532 --> 00:10:18.580
이 부분에 있어서 어떻게 보면 이렇게 끝나면

195
00:10:18.580 --> 00:10:22.430
임대인들이 아주 불만이 클 것 같습니다

196
00:10:22.430 --> 00:10:26.833
그러면 임대차 3법에 또 다른 

197
00:10:26.833 --> 00:10:32.280
일종의 잘못된 조항이 있어요. 그거는 또 뭐냐면

198
00:10:32.280 --> 00:10:36.183
임차인에게 너무 과한 권리가 주어져 있는 조항이 있습니다

199
00:10:36.183 --> 00:10:40.180
저는 분명히 이것도 개선돼야 될 부분이라고 생각을 해요

200
00:10:40.180 --> 00:10:41.131
뭘까요?

201
00:10:41.131 --> 00:10:48.380
그 부분은 다음에 영상으로 제작을 하도록 하겠습니다

202
00:10:48.380 --> 00:10:51.780
유튜버가 다 되셨습니다

203
00:10:51.780 --> 00:10:54.480
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하죠

204
00:10:54.480 --> 00:10:57.633
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

205
00:10:57.633 --> 00:10:58.658
감사합니다