0
00:00:00.000 --> 00:00:01.630
반갑습니다

1
00:00:01.630 --> 00:00:04.580
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.580 --> 00:00:06.320
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.320 --> 00:00:08.970
소장님 오늘은요. 호재 중에 호재 

4
00:00:08.970 --> 00:00:11.420
GTX에 대해서 얘기를 해볼 건데요

5
00:00:11.420 --> 00:00:15.120
GTX를 얘기할 때 항상 떠오르는 단지가 있어요

6
00:00:15.120 --> 00:00:17.660
항상 떠오르는 동네. 어딘지 아세요?

7
00:00:17.660 --> 00:00:18.260
인덕원

8
00:00:18.260 --> 00:00:21.520
그렇죠. 바로 인덕원이 항상 나왔거든요

9
00:00:21.520 --> 00:00:25.959
아니 왜 인덕원이 GTX의 성지가 됐는지 이해가 안 된다니까

10
00:00:25.959 --> 00:00:28.525
근데 GTX 얘기가 나오기만 하면 

11
00:00:28.525 --> 00:00:31.860
인덕원이 기삿거리로 많이 나오는데

12
00:00:31.860 --> 00:00:35.200
오늘 또한 인덕원의 한 단지입니다

13
00:00:35.200 --> 00:00:39.200
이 호재로 인해서 12억대까지 거래가 됐었는데

14
00:00:39.200 --> 00:00:42.380
최근에 반값 6억대로 거래가 되었다

15
00:00:42.380 --> 00:00:43.380
미친 거 아니에요?

16
00:00:43.380 --> 00:00:46.130
반값이 됐다는 거죠

17
00:00:46.130 --> 00:00:51.319
이게 아무리 하락이어도 이런 큰 호재가 있는데

18
00:00:51.319 --> 00:00:53.480
가격이 방어돼야 되지 않나

19
00:00:53.500 --> 00:00:58.180
일단은 제가 항상 강조하던 얘기인데

20
00:00:58.180 --> 00:01:04.580
호재가 있으면 집값이 올라가느냐

21
00:01:04.580 --> 00:01:09.419
이런 부분에 굉장한 신뢰를 가지는 사람들이 너무 많다는 거예요

22
00:01:09.419 --> 00:01:14.160
사실 인덕원을 보면 인덕원이 왜 GTX의 성지처럼 됐느냐

23
00:01:14.160 --> 00:01:19.339
호재로 인한 오버슈팅이 가장 강하게 나타난 지역이에요

24
00:01:19.339 --> 00:01:22.099
오버슈팅이라는 걸 이해를 해야 되는데

25
00:01:22.099 --> 00:01:26.519
과도하게 거품이 낀 가격이 만들어졌다 이거예요

26
00:01:26.519 --> 00:01:30.000
그러면 오버슈팅으로 인한 가격은 어떻게 되느냐

27
00:01:30.000 --> 00:01:32.000
반드시 제자리를 찾아가는 거예요

28
00:01:32.000 --> 00:01:34.239
그러면 어떻게 돼요? 폭락하겠죠

29
00:01:34.239 --> 00:01:38.000
그러니까 이 오버슈팅이라는 걸 잘 이해를 해야 되는데

30
00:01:38.000 --> 00:01:42.329
사람들은 호재로 인해서 그 가격이 계속

31
00:01:42.329 --> 00:01:46.639
한 번 올라갔으면 거기서 유지되다가 또 올라가고 또 올라가고

32
00:01:46.639 --> 00:01:47.919
이렇게 생각한단 말이에요

33
00:01:48.680 --> 00:01:50.879
소장님이 오버슈팅이 될 수 있다

34
00:01:50.879 --> 00:01:53.080
그리고 제자리로 돌아간다고 말씀을 해주셨잖아요

35
00:01:53.080 --> 00:01:56.360
근데 이 지역은 호재가 있는 지역이잖아요

36
00:01:56.360 --> 00:01:58.026
그래서 사람들이 느끼기에는

37
00:01:58.026 --> 00:02:01.959
떨어져도 호재가 있으니까 어느 정도 방어를 해주면서

38
00:02:01.959 --> 00:02:05.419
그 적정가치보다 좀 더 윗선에서 방어되지 않을까

39
00:02:05.419 --> 00:02:07.320
이렇게 또 생각을 할 것 같거든요

40
00:02:07.320 --> 00:02:10.660
적정가치가 어느 선에 맞춰지느냐

41
00:02:10.660 --> 00:02:12.500
이게 좀 헷갈릴 것 같아요

42
00:02:12.500 --> 00:02:16.259
그러니까 이게 뭐냐면 예를 들어서 GTX다

43
00:02:16.259 --> 00:02:20.500
그러면 지금 사람들이 교통의 접근성을 얘기하잖아요

44
00:02:20.500 --> 00:02:23.839
예를 들어서 멀리 있어요 교통이 생겨

45
00:02:23.839 --> 00:02:27.639
그러면 강남 접근성이 좋아지니까 가격이 올라가겠죠

46
00:02:27.639 --> 00:02:34.020
근데 여기서 강남이라는 기준이 있는 거예요. 기준이 있잖아요

47
00:02:34.020 --> 00:02:38.139
근데 그 기준이 만약에 쑥 가라앉아요 가격이

48
00:02:38.139 --> 00:02:42.820
그럼 얘가 교통호재 때문에 가격 방어를 하다 보면

49
00:02:42.820 --> 00:02:46.059
역전현상이 생길 수도 있잖아요

50
00:02:46.059 --> 00:02:48.639
그럼 이게 말이 되느냐? 안 되죠

51
00:02:48.639 --> 00:02:52.639
그러니까 이게 부동산을 자꾸

52
00:02:52.639 --> 00:02:57.479
제가 항상 시각을 너무 좁게 보지 마라라고 얘기하는 게 뭐냐면

53
00:02:57.479 --> 00:03:02.880
부동산은 연결 연결 연결해서 연결이 다 돼 있어요

54
00:03:02.880 --> 00:03:06.919
그래서 가장 핵심인 어느 지역이 떨어지면

55
00:03:06.919 --> 00:03:08.960
나머지도 다 떨어지는 거예요

56
00:03:08.960 --> 00:03:12.130
그리고 다른 지역이 떨어지다 보면

57
00:03:12.130 --> 00:03:13.940
그 중심도 같이 떨어지는 거예요

58
00:03:13.940 --> 00:03:17.619
그리고 다른 지역이 올라가다 보면 그 지역도 올라가고

59
00:03:17.619 --> 00:03:20.300
그 지역이 올라가다 보면 다른 지역도 올라가고

60
00:03:20.300 --> 00:03:22.500
이런 느낌이 있는 거예요

61
00:03:22.500 --> 00:03:26.139
기준점이 되는 곳이 있고 거기에 따라서 가격이 움직이는 거다

62
00:03:26.139 --> 00:03:29.460
그렇죠. 그러니까 호재가 있는 지역이 있으면

63
00:03:29.460 --> 00:03:32.220
특히 교통호재는 더욱더 심한 게

64
00:03:32.220 --> 00:03:38.020
교통호재라는 거는 어디를 갈 수 있기가 좋아지니까

65
00:03:38.020 --> 00:03:41.759
그게 아 더 좋아지는구나 그래서 가격이 올랐어요

66
00:03:41.759 --> 00:03:43.960
근데 걔의 한계점은 있는 거죠

67
00:03:43.960 --> 00:03:45.080
넘어설 수는 없는 거죠

68
00:03:45.080 --> 00:03:49.240
그 지향점에 어느 정도 가격, 거리 대비

69
00:03:49.240 --> 00:03:52.839
이게 이동이 좋아지긴 했지만 거리는 떨어져 있잖아요

70
00:03:52.839 --> 00:03:55.880
그러면 그 거리 가치를 좁혀주는 거잖아요

71
00:03:55.880 --> 00:03:59.269
그러면 그 가치만큼만 상승해야 맞는 거죠

72
00:04:00.119 --> 00:04:05.880
그래도 아무리 봐도 반값은 정말 많이 떨어졌다는 생각이 들거든요

73
00:04:05.880 --> 00:04:09.177
그럴 수 있어요. 이럴 때 필요한 거는

74
00:04:09.177 --> 00:04:11.660
일종의 팩트체크는 필요하다

75
00:04:11.660 --> 00:04:13.779
그러니까 6억으로 떨어졌어요

76
00:04:13.779 --> 00:04:17.540
6억 거래가 찍혔다는 얘기잖아요

77
00:04:17.540 --> 00:04:21.619
그러면 이 6억 거래가 과연

78
00:04:21.619 --> 00:04:27.540
지금 시장을 반영한 이 아파트의 적정 가격이냐

79
00:04:27.540 --> 00:04:31.380
이거를 한번 체크해 볼 필요는 있다는 거예요

80
00:04:31.380 --> 00:04:34.859
그래서 여러분들이 이런 뉴스가 나왔을 때

81
00:04:34.859 --> 00:04:38.920
실거래가는 당연히 봐야죠. 그래서 실거래가를 볼 때

82
00:04:38.920 --> 00:04:41.959
그 실거래가에 찍힌 가격만 보면 안 되고

83
00:04:41.959 --> 00:04:45.640
앞뒤 전후의 실거래가를 봐야 돼요

84
00:04:45.640 --> 00:04:47.679
그래서 만약에 6억이 찍혔는데

85
00:04:47.679 --> 00:04:51.799
앞뒤로 6억에 근접한 가격 예를 들어서 7억 1000

86
00:04:51.799 --> 00:04:55.760
그 다음에 6억대 후반 이런 식으로 찍혔다

87
00:04:55.760 --> 00:05:00.160
그러면 안 봐도 이건 적정 가격이구나 이렇게 알 수 있어요

88
00:05:00.160 --> 00:05:05.059
그런데 이게 조금 툭 튀어나온 느낌? 이런 게 있으면

89
00:05:05.059 --> 00:05:09.260
이거는 좀 의심을 해볼 만한 여지가 있구나

90
00:05:09.260 --> 00:05:11.140
이렇게 의심을 한번 해보고

91
00:05:11.140 --> 00:05:15.459
그 다음에 실질적으로 팩트체크를 들어가야 되는 거예요

92
00:05:15.459 --> 00:05:18.127
그러면 그 팩트체크는 어떤 방법으로 하느냐?

93
00:05:18.127 --> 00:05:21.420
나와 있는 매물 호가를 보면 돼요

94
00:05:21.420 --> 00:05:26.420
왜냐하면 가격이라는 거는 매물을 내놓은 사람과

95
00:05:26.420 --> 00:05:30.639
그 매물을 보고 찾아온 사람이 의견일치

96
00:05:30.639 --> 00:05:34.799
가격이라는 의견 접근을 이루어가지고

97
00:05:34.799 --> 00:05:37.720
그 정해지는 가격에 계약을 하는 거거든요

98
00:05:37.720 --> 00:05:43.160
그래서 이 매물에서 사실 약간 낮은 정도의 실거래가가 찍혔다

99
00:05:43.160 --> 00:05:45.640
그러면 이거는 흥정을 통해서

100
00:05:45.640 --> 00:05:48.959
아, 합리적으로 이 정도 가격은 충분히

101
00:05:48.959 --> 00:05:51.839
매도자도 이 가격에 내놨지만

102
00:05:51.839 --> 00:05:55.399
충분히 이 가격에 팔 수 있겠지라는

103
00:05:55.399 --> 00:06:01.700
합리적 검증, 의심 이런 게 들어가는 거예요

104
00:06:01.700 --> 00:06:04.700
그런데 약간 갭이 너무 커

105
00:06:04.700 --> 00:06:09.299
그러면 매도자가 과연 저 가격에 저렇게 합의를 했을까?

106
00:06:09.299 --> 00:06:11.540
그렇죠, 손해보고 파는 거잖아요

107
00:06:11.540 --> 00:06:13.739
손해를 엄청 보고 파는 거잖아요

108
00:06:13.739 --> 00:06:15.220
그거를 생각해보는 거예요

109
00:06:15.220 --> 00:06:21.660
물론 어떤 미친 사람이 정말 급한 사람이 그 가격에 팔 수 있겠죠

110
00:06:21.660 --> 00:06:25.279
그런데 이런 상황은 드물게 일어나는 일이고

111
00:06:25.279 --> 00:06:27.880
그 다음에 중요한 건 뭐냐면

112
00:06:27.880 --> 00:06:32.679
이렇게 약간 낮아진 가격이 유지가 되는지가 중요한 거예요

113
00:06:32.679 --> 00:06:37.000
그러니까 우리는 지금 6억 거래가 찍혔다는 거는

114
00:06:37.000 --> 00:06:40.640
이 아파트 가격이 6억이라는 얘기잖아요

115
00:06:40.640 --> 00:06:43.559
그러려면 이 가격이 유지가 돼야 돼요

116
00:06:43.559 --> 00:06:49.760
그래서 우리가 지금 노트북을 보고 할까 하다가

117
00:06:49.760 --> 00:06:52.720
좀 번거로워서 조사를 해봤습니다

118
00:06:52.720 --> 00:06:54.399
매물대를 조사를 해봤더니

119
00:06:54.420 --> 00:06:56.828
나와 있는 단지가 있죠. 단지 이름이

120
00:06:56.828 --> 00:07:00.380
평촌동 푸른마을인덕원대우라는 단지예요

121
00:07:00.380 --> 00:07:04.019
그래서 저희가 실거래가와 매물 호가를 좀 조사를 해봤죠

122
00:07:04.019 --> 00:07:05.220
그래서 보니까요

123
00:07:05.220 --> 00:07:11.299
2021년 8월에 실제로 33평형이 12억 4000에 거래가 되었어요

124
00:07:11.299 --> 00:07:12.500
네, 12억 4000

125
00:07:12.500 --> 00:07:18.980
그리고 최근에 2023년 12월 12일에 6억 8000에 거래가 된 거죠

126
00:07:18.980 --> 00:07:21.179
그렇죠, 그런데 앞뒤 가격을 보니까

127
00:07:21.200 --> 00:07:27.320
앞뒤 가격을 보면 바로 직전에 7억 9000에 거래가 됐고

128
00:07:27.320 --> 00:07:30.119
그 다음에 그 전에 8억 3800

129
00:07:30.119 --> 00:07:34.640
어찌 됐든 저희가 지금 실거래가를 보고 매물 호가도 봤죠

130
00:07:34.640 --> 00:07:40.040
실거래가는 앞뒤, 뒤에는 최근 거래여서 뒤의 거래는 못 봤지만

131
00:07:40.040 --> 00:07:42.720
이전에는 7억 9000, 8억 3000에 거래가 되었고

132
00:07:42.720 --> 00:07:45.000
매물 호가는 8억 대에 형성이 되어 있다

133
00:07:45.000 --> 00:07:49.119
이걸 따져봤을 때 6억 8000은 정말 일반적인 거래는 아닌 것 같다

134
00:07:49.119 --> 00:07:53.859
그렇죠, 지금 어느 정도 조금 정상적인 생각을 하자면

135
00:07:53.859 --> 00:07:57.339
지금 이 아파트의 시세는 한 8억 정도

136
00:07:57.339 --> 00:08:01.700
8억 정도로 보시면 타당하지 않을까 이런 생각이 듭니다

137
00:08:02.459 --> 00:08:05.299
자, 여기서 이제 중요한 부분은 뭐냐면

138
00:08:05.299 --> 00:08:07.859
앞으로 찍히는 실거래가예요

139
00:08:07.859 --> 00:08:13.940
만약에 8억 정도가 어느 정도 타당한 시장 정상가라고 보는데

140
00:08:13.940 --> 00:08:16.100
앞으로 또 몇 개 거래가 이루어지는데

141
00:08:16.100 --> 00:08:18.700
그게 6억 대에 똑같이 찍혔다

142
00:08:18.720 --> 00:08:22.000
그러면 이거는 어떤 상황이냐면

143
00:08:22.000 --> 00:08:25.559
매수자들이 아예 가격을 정해놓은 게

144
00:08:25.559 --> 00:08:27.839
그냥 6억 대에 살 사람만 있는 거예요

145
00:08:27.839 --> 00:08:30.480
그리고 매도자들이 8억 대에 내놨지만

146
00:08:30.480 --> 00:08:35.000
상담을 해보니까 이거는 절대 이 가격에는 팔릴 수 없구나

147
00:08:35.000 --> 00:08:38.719
그렇지만 매물은 이 가격에 내놓고 조정은 해야 되니까

148
00:08:38.719 --> 00:08:43.119
그런 다음에 부동산한테 조정 여부나 이런 것들을 봐서

149
00:08:43.119 --> 00:08:44.640
6억 대에 거래가 되는 거예요

150
00:08:44.640 --> 00:08:48.500
그러니까 앞으로 찍히는 가격이 제일 중요하겠죠

151
00:08:48.500 --> 00:08:52.419
지금으로 봤을 때는 우리가 추정을 한 거는

152
00:08:52.419 --> 00:08:58.010
8억 정도가 이 아파트의 어느 정도 시세나

153
00:08:58.010 --> 00:09:01.460
정상 가격이라고 추정을 하면 될 것 같고

154
00:09:01.460 --> 00:09:06.099
6억 8000에 거래된 거는 지금 정상 거래로 나오긴 해요

155
00:09:06.099 --> 00:09:09.419
이게 직거래나 이런 걸로 표시는 안 되어 있기 때문에

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00:09:09.419 --> 00:09:12.460
근데 이 안에 어떤 사정이 들어가 있는지 아예 모르잖아요

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00:09:12.479 --> 00:09:20.000
그러니까 이게 지금은 정상적인 가격으로 인정되기는 조금

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00:09:20.000 --> 00:09:23.679
좀 의심스러운 부분이 있다 이런 팩트체크

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00:09:24.479 --> 00:09:28.559
그래도 보면요. 이게 12억 4000까지 거래가 되었고

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00:09:28.559 --> 00:09:31.559
시세는 8억 대로 볼 수 있다 하셨잖아요

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00:09:31.559 --> 00:09:34.520
그렇게 해보면 그래도 4억 4000 정도

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00:09:34.520 --> 00:09:38.529
2년 만에 시세가 이 정도 떨어진 거예요. 이걸 보다 보니까

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00:09:38.529 --> 00:09:40.940
진짜 소장님의 호재가 오히려 악재가 된다는 것처럼

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00:09:40.940 --> 00:09:42.739
그렇게 좀 생각이 들더라고요

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00:09:42.739 --> 00:09:46.930
그러니까 이게 시장이 하락하기 시작하면 

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00:09:46.930 --> 00:09:48.419
어떤 상황이 되냐면

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00:09:48.419 --> 00:09:51.179
호재가 그 가격을 방어할 수 없게 돼요

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00:09:51.179 --> 00:09:53.820
그럼 사람들은 이제 어떤 생각을 하게 되냐면

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00:09:53.820 --> 00:09:57.539
호재가 있는데도 이게 가격이 이렇게 떨어지네?

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00:09:57.539 --> 00:10:00.260
그러면은 우리 아파트는 아닌가봐

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00:10:00.260 --> 00:10:01.700
여긴 아닌가보다

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00:10:01.700 --> 00:10:04.580
이게 되거나 아니면 우리 동네는 아닌가봐

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00:10:04.580 --> 00:10:06.260
이렇게 되는 거예요

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00:10:06.260 --> 00:10:08.960
그러면서 이제 더 싸게 파는 사람들이 또 생겨요

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00:10:08.960 --> 00:10:12.520
그래서 호재가 절대 가격 방어를 하지 못해요

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00:10:13.280 --> 00:10:15.039
그러니까 이게 호재가 있으면

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00:10:15.039 --> 00:10:18.440
상승장에는 정말 가격 상승을 이끌어 줄 것이고

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00:10:18.440 --> 00:10:20.570
하락장에도 가격 방어를 해 줄 것이다

179
00:10:20.570 --> 00:10:22.799
좀 굳게 믿는 사람들이 많을 것 같은데

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00:10:22.799 --> 00:10:26.520
이 영상을 보시면서 좀 다시 한번 생각해 보실 수 있는 것 같아요

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00:10:26.520 --> 00:10:29.039
그렇죠. 그러니까 우리가 이제 정리를 하자면

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00:10:29.039 --> 00:10:32.200
시장을 우리 구독자들은 어떻게 정리를 해야 되냐면

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00:10:32.200 --> 00:10:34.599
상승장에 호재가 생겼다

184
00:10:34.599 --> 00:10:36.119
그러면 당연히 사야죠

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00:10:36.119 --> 00:10:37.000
더 많이 올라요

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00:10:37.020 --> 00:10:39.099
지금 인덕원처럼 오버슈팅이 돼요

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00:10:39.099 --> 00:10:41.020
그러니까 된다가 아니고 될 수가 있는 거예요

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00:10:41.020 --> 00:10:42.460
오버슈팅이 나올 수가 있어요

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00:10:42.460 --> 00:10:45.780
그걸 노리고 호재가 있는 지역을 사는 건 아주 좋아요

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00:10:45.780 --> 00:10:48.140
근데 진짜 조심해야 될 게 뭐냐면

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00:10:48.140 --> 00:10:50.380
그걸 산 사람들은 뭘 하냐면

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호재에 모든 걸 걸게 돼요

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그냥 호재 때문에 올랐고

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00:10:55.340 --> 00:10:59.859
호재는 이제 시장이 떨어져도 얘는 버틸 것이고 막 이런 생각을

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00:10:59.859 --> 00:11:02.900
거기에 막 몰입이 되는 거죠

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끝을 보겠다 끝까지

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00:11:03.859 --> 00:11:06.460
그렇게 절대 하시면 안 되고

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00:11:06.479 --> 00:11:08.359
어차피 떨어질 건 떨어진다

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00:11:08.359 --> 00:11:09.599
더 많이 떨어질 수 있다

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그러니까 우리는 시작만 알면 된다 이거죠

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00:11:13.159 --> 00:11:17.320
시작만 알아서 떨어질 타이밍이 됐다 싶을 때에

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00:11:17.320 --> 00:11:20.080
후딱 여러분만 조용히 빠져나오는 거예요

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오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

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다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:11:28.359 --> 00:11:29.360
감사합니다