반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요. 호재 중에 호재
GTX에 대해서 얘기를 해볼 건데요
GTX를 얘기할 때 항상 떠오르는 단지가 있어요
항상 떠오르는 동네. 어딘지 아세요?
인덕원
그렇죠. 바로 인덕원이 항상 나왔거든요
아니 왜 인덕원이 GTX의 성지가 됐는지 이해가 안 된다니까
근데 GTX 얘기가 나오기만 하면
인덕원이 기삿거리로 많이 나오는데
오늘 또한 인덕원의 한 단지입니다
이 호재로 인해서 12억대까지 거래가 됐었는데
최근에 반값 6억대로 거래가 되었다
미친 거 아니에요?
반값이 됐다는 거죠
이게 아무리 하락이어도 이런 큰 호재가 있는데
가격이 방어돼야 되지 않나
일단은 제가 항상 강조하던 얘기인데
호재가 있으면 집값이 올라가느냐
이런 부분에 굉장한 신뢰를 가지는 사람들이 너무 많다는 거예요
사실 인덕원을 보면 인덕원이 왜 GTX의 성지처럼 됐느냐
호재로 인한 오버슈팅이 가장 강하게 나타난 지역이에요
오버슈팅이라는 걸 이해를 해야 되는데
과도하게 거품이 낀 가격이 만들어졌다 이거예요
그러면 오버슈팅으로 인한 가격은 어떻게 되느냐
반드시 제자리를 찾아가는 거예요
그러면 어떻게 돼요? 폭락하겠죠
그러니까 이 오버슈팅이라는 걸 잘 이해를 해야 되는데
사람들은 호재로 인해서 그 가격이 계속
한 번 올라갔으면 거기서 유지되다가 또 올라가고 또 올라가고
이렇게 생각한단 말이에요
소장님이 오버슈팅이 될 수 있다
그리고 제자리로 돌아간다고 말씀을 해주셨잖아요
근데 이 지역은 호재가 있는 지역이잖아요
그래서 사람들이 느끼기에는
떨어져도 호재가 있으니까 어느 정도 방어를 해주면서
그 적정가치보다 좀 더 윗선에서 방어되지 않을까
이렇게 또 생각을 할 것 같거든요
적정가치가 어느 선에 맞춰지느냐
이게 좀 헷갈릴 것 같아요
그러니까 이게 뭐냐면 예를 들어서 GTX다
그러면 지금 사람들이 교통의 접근성을 얘기하잖아요
예를 들어서 멀리 있어요 교통이 생겨
그러면 강남 접근성이 좋아지니까 가격이 올라가겠죠
근데 여기서 강남이라는 기준이 있는 거예요. 기준이 있잖아요
근데 그 기준이 만약에 쑥 가라앉아요 가격이
그럼 얘가 교통호재 때문에 가격 방어를 하다 보면
역전현상이 생길 수도 있잖아요
그럼 이게 말이 되느냐? 안 되죠
그러니까 이게 부동산을 자꾸
제가 항상 시각을 너무 좁게 보지 마라라고 얘기하는 게 뭐냐면
부동산은 연결 연결 연결해서 연결이 다 돼 있어요
그래서 가장 핵심인 어느 지역이 떨어지면
나머지도 다 떨어지는 거예요
그리고 다른 지역이 떨어지다 보면
그 중심도 같이 떨어지는 거예요
그리고 다른 지역이 올라가다 보면 그 지역도 올라가고
그 지역이 올라가다 보면 다른 지역도 올라가고
이런 느낌이 있는 거예요
기준점이 되는 곳이 있고 거기에 따라서 가격이 움직이는 거다
그렇죠. 그러니까 호재가 있는 지역이 있으면
특히 교통호재는 더욱더 심한 게
교통호재라는 거는 어디를 갈 수 있기가 좋아지니까
그게 아 더 좋아지는구나 그래서 가격이 올랐어요
근데 걔의 한계점은 있는 거죠
넘어설 수는 없는 거죠
그 지향점에 어느 정도 가격, 거리 대비
이게 이동이 좋아지긴 했지만 거리는 떨어져 있잖아요
그러면 그 거리 가치를 좁혀주는 거잖아요
그러면 그 가치만큼만 상승해야 맞는 거죠
그래도 아무리 봐도 반값은 정말 많이 떨어졌다는 생각이 들거든요
그럴 수 있어요. 이럴 때 필요한 거는
일종의 팩트체크는 필요하다
그러니까 6억으로 떨어졌어요
6억 거래가 찍혔다는 얘기잖아요
그러면 이 6억 거래가 과연
지금 시장을 반영한 이 아파트의 적정 가격이냐
이거를 한번 체크해 볼 필요는 있다는 거예요
그래서 여러분들이 이런 뉴스가 나왔을 때
실거래가는 당연히 봐야죠. 그래서 실거래가를 볼 때
그 실거래가에 찍힌 가격만 보면 안 되고
앞뒤 전후의 실거래가를 봐야 돼요
그래서 만약에 6억이 찍혔는데
앞뒤로 6억에 근접한 가격 예를 들어서 7억 1000
그 다음에 6억대 후반 이런 식으로 찍혔다
그러면 안 봐도 이건 적정 가격이구나 이렇게 알 수 있어요
그런데 이게 조금 툭 튀어나온 느낌? 이런 게 있으면
이거는 좀 의심을 해볼 만한 여지가 있구나
이렇게 의심을 한번 해보고
그 다음에 실질적으로 팩트체크를 들어가야 되는 거예요
그러면 그 팩트체크는 어떤 방법으로 하느냐?
나와 있는 매물 호가를 보면 돼요
왜냐하면 가격이라는 거는 매물을 내놓은 사람과
그 매물을 보고 찾아온 사람이 의견일치
가격이라는 의견 접근을 이루어가지고
그 정해지는 가격에 계약을 하는 거거든요
그래서 이 매물에서 사실 약간 낮은 정도의 실거래가가 찍혔다
그러면 이거는 흥정을 통해서
아, 합리적으로 이 정도 가격은 충분히
매도자도 이 가격에 내놨지만
충분히 이 가격에 팔 수 있겠지라는
합리적 검증, 의심 이런 게 들어가는 거예요
그런데 약간 갭이 너무 커
그러면 매도자가 과연 저 가격에 저렇게 합의를 했을까?
그렇죠, 손해보고 파는 거잖아요
손해를 엄청 보고 파는 거잖아요
그거를 생각해보는 거예요
물론 어떤 미친 사람이 정말 급한 사람이 그 가격에 팔 수 있겠죠
그런데 이런 상황은 드물게 일어나는 일이고
그 다음에 중요한 건 뭐냐면
이렇게 약간 낮아진 가격이 유지가 되는지가 중요한 거예요
그러니까 우리는 지금 6억 거래가 찍혔다는 거는
이 아파트 가격이 6억이라는 얘기잖아요
그러려면 이 가격이 유지가 돼야 돼요
그래서 우리가 지금 노트북을 보고 할까 하다가
좀 번거로워서 조사를 해봤습니다
매물대를 조사를 해봤더니
나와 있는 단지가 있죠. 단지 이름이
평촌동 푸른마을인덕원대우라는 단지예요
그래서 저희가 실거래가와 매물 호가를 좀 조사를 해봤죠
그래서 보니까요
2021년 8월에 실제로 33평형이 12억 4000에 거래가 되었어요
네, 12억 4000
그리고 최근에 2023년 12월 12일에 6억 8000에 거래가 된 거죠
그렇죠, 그런데 앞뒤 가격을 보니까
앞뒤 가격을 보면 바로 직전에 7억 9000에 거래가 됐고
그 다음에 그 전에 8억 3800
어찌 됐든 저희가 지금 실거래가를 보고 매물 호가도 봤죠
실거래가는 앞뒤, 뒤에는 최근 거래여서 뒤의 거래는 못 봤지만
이전에는 7억 9000, 8억 3000에 거래가 되었고
매물 호가는 8억 대에 형성이 되어 있다
이걸 따져봤을 때 6억 8000은 정말 일반적인 거래는 아닌 것 같다
그렇죠, 지금 어느 정도 조금 정상적인 생각을 하자면
지금 이 아파트의 시세는 한 8억 정도
8억 정도로 보시면 타당하지 않을까 이런 생각이 듭니다
자, 여기서 이제 중요한 부분은 뭐냐면
앞으로 찍히는 실거래가예요
만약에 8억 정도가 어느 정도 타당한 시장 정상가라고 보는데
앞으로 또 몇 개 거래가 이루어지는데
그게 6억 대에 똑같이 찍혔다
그러면 이거는 어떤 상황이냐면
매수자들이 아예 가격을 정해놓은 게
그냥 6억 대에 살 사람만 있는 거예요
그리고 매도자들이 8억 대에 내놨지만
상담을 해보니까 이거는 절대 이 가격에는 팔릴 수 없구나
그렇지만 매물은 이 가격에 내놓고 조정은 해야 되니까
그런 다음에 부동산한테 조정 여부나 이런 것들을 봐서
6억 대에 거래가 되는 거예요
그러니까 앞으로 찍히는 가격이 제일 중요하겠죠
지금으로 봤을 때는 우리가 추정을 한 거는
8억 정도가 이 아파트의 어느 정도 시세나
정상 가격이라고 추정을 하면 될 것 같고
6억 8000에 거래된 거는 지금 정상 거래로 나오긴 해요
이게 직거래나 이런 걸로 표시는 안 되어 있기 때문에
근데 이 안에 어떤 사정이 들어가 있는지 아예 모르잖아요
그러니까 이게 지금은 정상적인 가격으로 인정되기는 조금
좀 의심스러운 부분이 있다 이런 팩트체크
그래도 보면요. 이게 12억 4000까지 거래가 되었고
시세는 8억 대로 볼 수 있다 하셨잖아요
그렇게 해보면 그래도 4억 4000 정도
2년 만에 시세가 이 정도 떨어진 거예요. 이걸 보다 보니까
진짜 소장님의 호재가 오히려 악재가 된다는 것처럼
그렇게 좀 생각이 들더라고요
그러니까 이게 시장이 하락하기 시작하면
어떤 상황이 되냐면
호재가 그 가격을 방어할 수 없게 돼요
그럼 사람들은 이제 어떤 생각을 하게 되냐면
호재가 있는데도 이게 가격이 이렇게 떨어지네?
그러면은 우리 아파트는 아닌가봐
여긴 아닌가보다
이게 되거나 아니면 우리 동네는 아닌가봐
이렇게 되는 거예요
그러면서 이제 더 싸게 파는 사람들이 또 생겨요
그래서 호재가 절대 가격 방어를 하지 못해요
그러니까 이게 호재가 있으면
상승장에는 정말 가격 상승을 이끌어 줄 것이고
하락장에도 가격 방어를 해 줄 것이다
좀 굳게 믿는 사람들이 많을 것 같은데
이 영상을 보시면서 좀 다시 한번 생각해 보실 수 있는 것 같아요
그렇죠. 그러니까 우리가 이제 정리를 하자면
시장을 우리 구독자들은 어떻게 정리를 해야 되냐면
상승장에 호재가 생겼다
그러면 당연히 사야죠
더 많이 올라요
지금 인덕원처럼 오버슈팅이 돼요
그러니까 된다가 아니고 될 수가 있는 거예요
오버슈팅이 나올 수가 있어요
그걸 노리고 호재가 있는 지역을 사는 건 아주 좋아요
근데 진짜 조심해야 될 게 뭐냐면
그걸 산 사람들은 뭘 하냐면
호재에 모든 걸 걸게 돼요
그냥 호재 때문에 올랐고
호재는 이제 시장이 떨어져도 얘는 버틸 것이고 막 이런 생각을
거기에 막 몰입이 되는 거죠
끝을 보겠다 끝까지
그렇게 절대 하시면 안 되고
어차피 떨어질 건 떨어진다
더 많이 떨어질 수 있다
그러니까 우리는 시작만 알면 된다 이거죠
시작만 알아서 떨어질 타이밍이 됐다 싶을 때에
후딱 여러분만 조용히 빠져나오는 거예요
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다