0
00:00:00.000 --> 00:00:01.700
반갑습니다

1
00:00:01.700 --> 00:00:04.500
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.500 --> 00:00:06.440
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.440 --> 00:00:09.080
소장님 오늘은 1월 4일 새해가 밝았습니다

4
00:00:09.530 --> 00:00:17.280
네, 영상으로서는 저희 2024년 새해를 맞이해서

5
00:00:17.280 --> 00:00:20.480
사실상 처음 인사드리는 영상이고

6
00:00:20.480 --> 00:00:24.320
여러분 새해 복 많이 받으시기 바랍니다

7
00:00:24.820 --> 00:00:25.660
바로 시작하시죠

8
00:00:25.660 --> 00:00:26.260
알겠습니다

9
00:00:26.260 --> 00:00:29.960
저희 새해 첫 영상은 11월 거래량을 살펴보려고 합니다

10
00:00:30.700 --> 00:00:35.360
오늘도 부동산 정보광장에서 거래량을 확인해볼까요?

11
00:00:35.360 --> 00:00:42.440
네. 그러니까 원래 23년 말에 한번 찍으려고 계획을 했었는데

12
00:00:42.440 --> 00:00:47.940
며칠 좀 여유가 있어서 그냥 집계를 마감하고 찍는 게 좋겠다

13
00:00:47.940 --> 00:00:51.626
이렇게 생각을 해서 1월로 좀 미뤄서 

14
00:00:51.626 --> 00:00:55.140
1월 4일 이 영상을 찍게 되었습니다

15
00:00:55.140 --> 00:00:56.520
네. 살펴볼까요?

16
00:00:57.420 --> 00:01:01.420
여기 보시면 밑에 매매가 빨간색으로 돼 있고

17
00:01:01.420 --> 00:01:05.620
월세가 초록색이고 파란색이 전세 항목이에요

18
00:01:05.620 --> 00:01:13.660
그래서 여기 이 빨간색 보면 지금 1837건으로 집계가 완료됐어요

19
00:01:13.660 --> 00:01:18.850
그러면 전 달은 얼마였냐? 2337건

20
00:01:18.850 --> 00:01:21.740
그리고 그 전 달에는 3400건이에요

21
00:01:21.740 --> 00:01:26.776
그러니까 지금 어떻게 보면 거래량이 줄어드는 양이

22
00:01:26.776 --> 00:01:29.540
생각보다 가파르게 줄고 있다

23
00:01:29.540 --> 00:01:31.126
그러니까 느낌이 보면

24
00:01:31.126 --> 00:01:39.670
2022년에 거래량이 1000건 밑으로 뚝 떨어졌던 그런 상황으로

25
00:01:39.670 --> 00:01:44.460
다시 돌아가고 있는 듯한 느낌이 발생을 하고 있어요

26
00:01:45.360 --> 00:01:49.126
위에 아파트 평균 거래 금액을 보면 

27
00:01:49.126 --> 00:01:51.080
이게 평균 거래 금액이잖아요

28
00:01:51.080 --> 00:01:57.520
전체 거래 총액을 거래건수로 나눠보면 평균 거래 금액이 나오는데

29
00:01:57.520 --> 00:02:02.810
평균 거래 금액이 2023년 8월을 정점으로

30
00:02:02.810 --> 00:02:06.360
평균 거래 금액도 지금 낮아지고 있어요

31
00:02:06.360 --> 00:02:08.500
이게 뭘 의미하느냐?

32
00:02:08.500 --> 00:02:12.077
같은 거래가 이루어지더라도 높은 거래보다는 

33
00:02:12.077 --> 00:02:14.400
하락 거래가 일단 이루어지고 있다

34
00:02:14.400 --> 00:02:17.780
이런 게 첫 번째 의미가 될 수 있고

35
00:02:17.800 --> 00:02:21.800
두 번째는 비싼 아파트보다는 추세가 점점 

36
00:02:21.800 --> 00:02:26.700
좀 싼 아파트 이런 거 위주로 거래가 되고 있다

37
00:02:26.700 --> 00:02:33.940
이렇게 추측을 해볼 수 있다는 상황이 만들어지고 있는 것 같습니다

38
00:02:33.940 --> 00:02:39.077
근데 제가 이걸 보면서 깜짝 놀랐던 게 1월달 이걸 보면

39
00:02:39.077 --> 00:02:43.460
평균 거래 금액은 사실 1일이나 30일이나 

40
00:02:43.460 --> 00:02:46.700
거의 크게 변동이 없어야 되거든요

41
00:02:46.700 --> 00:02:53.360
근데 지금 1월 평균 거래 금액이 2억 6천인 거예요

42
00:02:53.360 --> 00:02:55.120
그러면 이건 뭘 의미하느냐?

43
00:02:55.120 --> 00:02:59.240
높은 가격대의 아파트는 거래가 아예 안 됐다

44
00:02:59.240 --> 00:03:04.080
이게 뭘 의미하냐면 시장을 주도하고 있는 것들은

45
00:03:04.080 --> 00:03:08.500
주로 높은 아파트 우리가 보면 대장 아파트라고 하죠

46
00:03:08.500 --> 00:03:14.578
대장 아파트 군에 있는 이런 것들이 거래가 되면서

47
00:03:14.578 --> 00:03:17.500
거래 지수를 올리는 형식이거든요

48
00:03:17.500 --> 00:03:21.128
예를 들면 주식시장으로 비교하자면

49
00:03:21.128 --> 00:03:28.128
삼성전자나 배터리 이런 시가총액이 상위에 있는

50
00:03:28.128 --> 00:03:30.380
이런 주들이 거래가 거의 안 되고

51
00:03:30.380 --> 00:03:35.590
밑에 있는 소형주들 위주로 거래가 되고 있는 

52
00:03:35.590 --> 00:03:37.740
그런 상황하고 비슷하다는 거예요

53
00:03:37.740 --> 00:03:41.878
이런 상황이 벌어지면 주식시장에서는 뭐라고 얘기하냐면

54
00:03:41.878 --> 00:03:45.140
완전 약세장으로 돌입했다 이렇게 얘기하는 거예요

55
00:03:45.140 --> 00:03:48.840
그러니까 매수 주체가 없는 걸 의미하는 거예요

56
00:03:48.840 --> 00:03:52.628
매수 주체가 없으니까 매수할 사람들이 

57
00:03:52.628 --> 00:03:54.880
상위 종목에 있는 거는 거래 안 하고

58
00:03:54.880 --> 00:03:56.778
개미들만 드글드글 해가지고

59
00:03:56.778 --> 00:04:00.028
개미들이 좋아하는 소형주 위주로만 거래하는 

60
00:04:00.028 --> 00:04:01.740
그런 상황들이 지금 벌어지고 있다

61
00:04:01.740 --> 00:04:07.100
근데 그게 지금 뭐 집계가 나중에 돼서 바뀔지 모르겠지만

62
00:04:07.100 --> 00:04:13.180
일단은 지금 1월 집계로 보면

63
00:04:13.180 --> 00:04:16.380
굉장히 낮은 가격들로만 거래가 되고 있다

64
00:04:16.380 --> 00:04:24.340
근데 이런 추세는 앞으로 좀 많이 이어질 것 같다는 생각이 들어요

65
00:04:24.340 --> 00:04:28.828
여기서 핵심은 매수 주체, 수요자들이

66
00:04:28.828 --> 00:04:30.629
굉장히 많이 줄어들 거라는 얘기예요

67
00:04:32.140 --> 00:04:40.940
아실에 나와 있는 서울 지역 매매 매물 그래프를 보고 있어요

68
00:04:40.940 --> 00:04:42.979
지금 매매 매물 그래프를 보면

69
00:04:42.979 --> 00:04:48.540
2023년 11월에 약 79,200개 정도를 찍고

70
00:04:48.540 --> 00:04:52.300
그러니까 8만 개를 살짝 찍었어요. 8만 개를 찍고

71
00:04:52.300 --> 00:04:58.940
11월 정도에 8만 개를 찍고 매물이 이제 줄고 있습니다

72
00:04:58.940 --> 00:05:05.180
근데 제가 이미 이런 상황을 미리 몇 달 전부터 말씀드렸죠

73
00:05:05.180 --> 00:05:07.700
이제 매매 매물은 줄어들 것이다

74
00:05:07.700 --> 00:05:09.479
그러니까 또 이제 모르는 사람들은 

75
00:05:09.479 --> 00:05:13.920
매매 매물 줄고 있으니까 또 상승한다 이렇게 얘기할 수 있는데

76
00:05:13.920 --> 00:05:18.870
여기서 매매 매물은 상승을 어느 정도 저지하는 역할인데

77
00:05:18.870 --> 00:05:23.060
여기서 7만 개든 8만 개든 사실 큰 의미가 없어요

78
00:05:23.060 --> 00:05:27.300
근데 여기서 이제 뭐가 생겨야 되냐면 적극성

79
00:05:27.300 --> 00:05:29.300
매물의 적극성이 중요해요

80
00:05:29.300 --> 00:05:33.420
그러니까 뭐냐면 8억에 호가가 있다

81
00:05:33.420 --> 00:05:40.100
그러면 여기서 8억이나 8억 1000, 8억 2000 이렇게 내놓는 거와

82
00:05:40.100 --> 00:05:45.060
8억에 매물이 나와 있는데 8억 밑으로 좀 팔고 싶은데

83
00:05:45.060 --> 00:05:46.830
이거는 완전히 다른 거예요

84
00:05:46.830 --> 00:05:49.660
똑같은 매물 하나지만 다른 겁니다

85
00:05:49.660 --> 00:05:53.080
그런데 어느 정도 앞으로의 예상을 보면

86
00:05:53.080 --> 00:05:55.060
적극성은 이제 줄어드는 게 아니고

87
00:05:55.060 --> 00:05:59.140
그냥 유지되는 정도죠. 유지되는 정도에서

88
00:05:59.140 --> 00:06:03.700
사람들은 이제 2021년에 최고점을 찍고

89
00:06:03.700 --> 00:06:08.780
2022년에 급락할 때 급한 사람들은 얼추 다 팔았어요

90
00:06:08.780 --> 00:06:12.020
그다음에 2023년 또 반등기를 겪었잖아요

91
00:06:12.020 --> 00:06:16.140
그러면 하락하고 반등하고 그럼 이제 앞으로 하락하면

92
00:06:16.140 --> 00:06:18.480
여기서 급하게 팔면 내가 손해볼 수도 있다

93
00:06:18.480 --> 00:06:19.660
이런 느낌이 들 거예요

94
00:06:19.660 --> 00:06:22.250
그러니까 대부분의 사람들은 이제

95
00:06:22.250 --> 00:06:24.700
여기서 급한 사람이 막 튀어나와야 되는데

96
00:06:24.700 --> 00:06:27.080
그런 사람이 이제 많지 않을 거란 얘기예요

97
00:06:27.980 --> 00:06:34.980
전세 매물을 보면 전세 매물이 지금 가파르게 늘어나다가

98
00:06:34.980 --> 00:06:38.580
전세 매물도 약간 줄어들고 있네요. 약간 줄어들고 있어요

99
00:06:38.580 --> 00:06:40.380
이건 어떻게 해석을 해야 될까요?

100
00:06:40.380 --> 00:06:44.580
크게 해석할 필요는 없고

101
00:06:44.580 --> 00:06:52.940
지금은 전세 매물이 매매 매물이 줄면서 좀 늘은 형상이었잖아요

102
00:06:52.940 --> 00:07:00.180
그러니까 여기에서 크게 지금은 임대차 3법의 일종의 부작용

103
00:07:00.180 --> 00:07:05.631
그 구간에서 벗어나서 실제적인 전세 시장이

104
00:07:05.631 --> 00:07:08.881
안정 시장으로 돌입하고 있다

105
00:07:08.881 --> 00:07:10.060
이렇게 보시면 될 거예요

106
00:07:10.060 --> 00:07:13.531
그래서 크게 급변하는 그런 상황도 

107
00:07:13.531 --> 00:07:15.660
벌어지지 않을 가능성이 많습니다

108
00:07:15.660 --> 00:07:20.140
그러니까 이거는 뭐냐면 매매 매물이 가파르게 늘어났다

109
00:07:20.140 --> 00:07:24.180
꼭짓점을 찍을 때는 제가 어떤 예상을 했었냐면

110
00:07:24.180 --> 00:07:28.300
매매 매물이 줄면서 전세 매물로 전환하는 사람들이 좀 있을 거다

111
00:07:28.300 --> 00:07:29.300
이런 얘기를 했잖아요

112
00:07:29.300 --> 00:07:32.380
근데 이게 다 똑같은 건 아니에요

113
00:07:32.380 --> 00:07:37.700
매매를 내놓은 사람들이 전세 매물로 전환하는 사람들은 누구냐면

114
00:07:37.700 --> 00:07:40.230
그 전에 임대를 맞추고 있었는데

115
00:07:40.230 --> 00:07:42.380
이 사람이 이제 만기가 다가오잖아요

116
00:07:42.380 --> 00:07:46.460
만기가 다가오면 이제 팔고 싶은 사람들이 있을 거 아니에요

117
00:07:46.460 --> 00:07:51.300
그럼 팔고 싶은 사람들은 먼저 뭘 하냐면 팔고자 내놓겠죠

118
00:07:51.300 --> 00:07:53.980
내놓다가 안 팔려 그러면 어떻게 해야 돼요?

119
00:07:53.980 --> 00:07:58.380
매매 매물도 내놨다가 전세 매물도 내놓죠

120
00:07:58.380 --> 00:08:01.780
동시에 내놨다가 그런 다음에 또 아무것도 안 나가

121
00:08:01.780 --> 00:08:02.731
그러면 어떻게 해요? 

122
00:08:02.731 --> 00:08:04.300
매매 매물을 거둬들여야 돼요

123
00:08:04.300 --> 00:08:07.700
그리고 전세가 거래가 되거나 안 되거나

124
00:08:07.700 --> 00:08:11.040
그러니까 이런 상황이 이어지기 때문에

125
00:08:11.040 --> 00:08:14.140
이게 계속 추세를 쭉 이어간다 이렇게 보시면 안 돼요

126
00:08:14.140 --> 00:08:17.082
그냥 상황 변화가 몇 달마다 이렇게 다

127
00:08:17.082 --> 00:08:19.780
상황에 따라서 변화가 이루어지기 때문에

128
00:08:19.780 --> 00:08:22.180
그거를 매물이 어떻게 변할 거다

129
00:08:22.180 --> 00:08:24.340
이거를 완전히 예측하기는 어려운 거예요

130
00:08:24.340 --> 00:08:29.740
여기서 매물수 가지고 너무 포커스를 맞추고 볼 필요 없어요

131
00:08:29.740 --> 00:08:32.540
중요한 건 뭐냐면 적극성이라는 거예요

132
00:08:32.540 --> 00:08:38.500
적극성이라는 건 가격을 좀 올려서 놓느냐 아니면 내려서 놓느냐

133
00:08:38.500 --> 00:08:41.050
이게 더 중요한 거기 때문에

134
00:08:41.050 --> 00:08:46.740
근데 매물이 많아지면 조금 더 적극성이 늘어날 확률은 높아지겠죠

135
00:08:46.740 --> 00:08:48.660
경쟁을 좀 해야 되니까

136
00:08:48.660 --> 00:08:51.932
이런 측면을 좀 유도리 있게 봐야 된다

137
00:08:52.860 --> 00:08:56.580
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고

138
00:08:56.580 --> 00:08:59.940
도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

139
00:08:59.940 --> 00:09:01.007
감사합니다