반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은 1월 4일 새해가 밝았습니다
네, 영상으로서는 저희 2024년 새해를 맞이해서
사실상 처음 인사드리는 영상이고
여러분 새해 복 많이 받으시기 바랍니다
바로 시작하시죠
알겠습니다
저희 새해 첫 영상은 11월 거래량을 살펴보려고 합니다
오늘도 부동산 정보광장에서 거래량을 확인해볼까요?
네. 그러니까 원래 23년 말에 한번 찍으려고 계획을 했었는데
며칠 좀 여유가 있어서 그냥 집계를 마감하고 찍는 게 좋겠다
이렇게 생각을 해서 1월로 좀 미뤄서
1월 4일 이 영상을 찍게 되었습니다
네. 살펴볼까요?
여기 보시면 밑에 매매가 빨간색으로 돼 있고
월세가 초록색이고 파란색이 전세 항목이에요
그래서 여기 이 빨간색 보면 지금 1837건으로 집계가 완료됐어요
그러면 전 달은 얼마였냐? 2337건
그리고 그 전 달에는 3400건이에요
그러니까 지금 어떻게 보면 거래량이 줄어드는 양이
생각보다 가파르게 줄고 있다
그러니까 느낌이 보면
2022년에 거래량이 1000건 밑으로 뚝 떨어졌던 그런 상황으로
다시 돌아가고 있는 듯한 느낌이 발생을 하고 있어요
위에 아파트 평균 거래 금액을 보면
이게 평균 거래 금액이잖아요
전체 거래 총액을 거래건수로 나눠보면 평균 거래 금액이 나오는데
평균 거래 금액이 2023년 8월을 정점으로
평균 거래 금액도 지금 낮아지고 있어요
이게 뭘 의미하느냐?
같은 거래가 이루어지더라도 높은 거래보다는
하락 거래가 일단 이루어지고 있다
이런 게 첫 번째 의미가 될 수 있고
두 번째는 비싼 아파트보다는 추세가 점점
좀 싼 아파트 이런 거 위주로 거래가 되고 있다
이렇게 추측을 해볼 수 있다는 상황이 만들어지고 있는 것 같습니다
근데 제가 이걸 보면서 깜짝 놀랐던 게 1월달 이걸 보면
평균 거래 금액은 사실 1일이나 30일이나
거의 크게 변동이 없어야 되거든요
근데 지금 1월 평균 거래 금액이 2억 6천인 거예요
그러면 이건 뭘 의미하느냐?
높은 가격대의 아파트는 거래가 아예 안 됐다
이게 뭘 의미하냐면 시장을 주도하고 있는 것들은
주로 높은 아파트 우리가 보면 대장 아파트라고 하죠
대장 아파트 군에 있는 이런 것들이 거래가 되면서
거래 지수를 올리는 형식이거든요
예를 들면 주식시장으로 비교하자면
삼성전자나 배터리 이런 시가총액이 상위에 있는
이런 주들이 거래가 거의 안 되고
밑에 있는 소형주들 위주로 거래가 되고 있는
그런 상황하고 비슷하다는 거예요
이런 상황이 벌어지면 주식시장에서는 뭐라고 얘기하냐면
완전 약세장으로 돌입했다 이렇게 얘기하는 거예요
그러니까 매수 주체가 없는 걸 의미하는 거예요
매수 주체가 없으니까 매수할 사람들이
상위 종목에 있는 거는 거래 안 하고
개미들만 드글드글 해가지고
개미들이 좋아하는 소형주 위주로만 거래하는
그런 상황들이 지금 벌어지고 있다
근데 그게 지금 뭐 집계가 나중에 돼서 바뀔지 모르겠지만
일단은 지금 1월 집계로 보면
굉장히 낮은 가격들로만 거래가 되고 있다
근데 이런 추세는 앞으로 좀 많이 이어질 것 같다는 생각이 들어요
여기서 핵심은 매수 주체, 수요자들이
굉장히 많이 줄어들 거라는 얘기예요
아실에 나와 있는 서울 지역 매매 매물 그래프를 보고 있어요
지금 매매 매물 그래프를 보면
2023년 11월에 약 79,200개 정도를 찍고
그러니까 8만 개를 살짝 찍었어요. 8만 개를 찍고
11월 정도에 8만 개를 찍고 매물이 이제 줄고 있습니다
근데 제가 이미 이런 상황을 미리 몇 달 전부터 말씀드렸죠
이제 매매 매물은 줄어들 것이다
그러니까 또 이제 모르는 사람들은
매매 매물 줄고 있으니까 또 상승한다 이렇게 얘기할 수 있는데
여기서 매매 매물은 상승을 어느 정도 저지하는 역할인데
여기서 7만 개든 8만 개든 사실 큰 의미가 없어요
근데 여기서 이제 뭐가 생겨야 되냐면 적극성
매물의 적극성이 중요해요
그러니까 뭐냐면 8억에 호가가 있다
그러면 여기서 8억이나 8억 1000, 8억 2000 이렇게 내놓는 거와
8억에 매물이 나와 있는데 8억 밑으로 좀 팔고 싶은데
이거는 완전히 다른 거예요
똑같은 매물 하나지만 다른 겁니다
그런데 어느 정도 앞으로의 예상을 보면
적극성은 이제 줄어드는 게 아니고
그냥 유지되는 정도죠. 유지되는 정도에서
사람들은 이제 2021년에 최고점을 찍고
2022년에 급락할 때 급한 사람들은 얼추 다 팔았어요
그다음에 2023년 또 반등기를 겪었잖아요
그러면 하락하고 반등하고 그럼 이제 앞으로 하락하면
여기서 급하게 팔면 내가 손해볼 수도 있다
이런 느낌이 들 거예요
그러니까 대부분의 사람들은 이제
여기서 급한 사람이 막 튀어나와야 되는데
그런 사람이 이제 많지 않을 거란 얘기예요
전세 매물을 보면 전세 매물이 지금 가파르게 늘어나다가
전세 매물도 약간 줄어들고 있네요. 약간 줄어들고 있어요
이건 어떻게 해석을 해야 될까요?
크게 해석할 필요는 없고
지금은 전세 매물이 매매 매물이 줄면서 좀 늘은 형상이었잖아요
그러니까 여기에서 크게 지금은 임대차 3법의 일종의 부작용
그 구간에서 벗어나서 실제적인 전세 시장이
안정 시장으로 돌입하고 있다
이렇게 보시면 될 거예요
그래서 크게 급변하는 그런 상황도
벌어지지 않을 가능성이 많습니다
그러니까 이거는 뭐냐면 매매 매물이 가파르게 늘어났다
꼭짓점을 찍을 때는 제가 어떤 예상을 했었냐면
매매 매물이 줄면서 전세 매물로 전환하는 사람들이 좀 있을 거다
이런 얘기를 했잖아요
근데 이게 다 똑같은 건 아니에요
매매를 내놓은 사람들이 전세 매물로 전환하는 사람들은 누구냐면
그 전에 임대를 맞추고 있었는데
이 사람이 이제 만기가 다가오잖아요
만기가 다가오면 이제 팔고 싶은 사람들이 있을 거 아니에요
그럼 팔고 싶은 사람들은 먼저 뭘 하냐면 팔고자 내놓겠죠
내놓다가 안 팔려 그러면 어떻게 해야 돼요?
매매 매물도 내놨다가 전세 매물도 내놓죠
동시에 내놨다가 그런 다음에 또 아무것도 안 나가
그러면 어떻게 해요?
매매 매물을 거둬들여야 돼요
그리고 전세가 거래가 되거나 안 되거나
그러니까 이런 상황이 이어지기 때문에
이게 계속 추세를 쭉 이어간다 이렇게 보시면 안 돼요
그냥 상황 변화가 몇 달마다 이렇게 다
상황에 따라서 변화가 이루어지기 때문에
그거를 매물이 어떻게 변할 거다
이거를 완전히 예측하기는 어려운 거예요
여기서 매물수 가지고 너무 포커스를 맞추고 볼 필요 없어요
중요한 건 뭐냐면 적극성이라는 거예요
적극성이라는 건 가격을 좀 올려서 놓느냐 아니면 내려서 놓느냐
이게 더 중요한 거기 때문에
근데 매물이 많아지면 조금 더 적극성이 늘어날 확률은 높아지겠죠
경쟁을 좀 해야 되니까
이런 측면을 좀 유도리 있게 봐야 된다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다