0
00:00:00.000 --> 00:00:04.040
그래서 우리나라는 투기시장이 되기 좋은 전제조건

1
00:00:04.040 --> 00:00:06.960
일단 첫 번째 국민성이에요

2
00:00:08.025 --> 00:00:10.975
이걸 제가 대중심리라고 표현합니다

3
00:00:11.760 --> 00:00:14.070
두 번째는 전세예요

4
00:00:14.070 --> 00:00:16.720
세 번째는 선분양 제도예요

5
00:00:16.720 --> 00:00:18.930
네 번째가 뭐냐?

6
00:00:18.930 --> 00:00:22.974
바로 정책인데 이 정책이 왜 

7
00:00:22.974 --> 00:00:28.680
우리나라의 부동산 정책은 다른 나라에 비해서

8
00:00:28.680 --> 00:00:34.080
정말 자주 많이 심하게 나오잖아요. 왜 그럴까요?

9
00:00:34.080 --> 00:00:39.240
국민성 때문에 그래요. 국민성 때문에 그렇습니다 

10
00:00:39.240 --> 00:00:40.440
가만히 있지 않잖아요

11
00:00:40.440 --> 00:00:44.700
사람들이 조금 내가 힘들면 어떻게 해요? 

12
00:00:44.700 --> 00:00:47.600
나 살려줘라 그러죠. 나 살려줘라

13
00:00:47.600 --> 00:00:50.360
모여서 살려줘라 그러면 어떻게 해야 돼요?

14
00:00:51.910 --> 00:00:55.630
정부가 외면할 수 있어요? 못해요

15
00:00:55.630 --> 00:01:02.280
모여서 살려달라 그러면 살려주는 척이라도 해야 돼요. 그렇잖아요

16
00:01:02.280 --> 00:01:04.872
집값 올라가고 있어. 막 올라가고 있어 

17
00:01:04.872 --> 00:01:10.210
그러면 누가 죽겠다고 해요?

18
00:01:12.280 --> 00:01:14.010
서민이 아니죠

19
00:01:15.560 --> 00:01:20.620
그냥 무주택자지. 무주택자가 서민이 아니에요 

20
00:01:20.620 --> 00:01:22.720
돈 많은 무주택자도 많아요

21
00:01:22.720 --> 00:01:28.010
그러니까 무주택자가 서민은 아니다

22
00:01:28.010 --> 00:01:31.371
근데 집값 올라갈 때 무주택자는 죽을 것 같아

23
00:01:31.371 --> 00:01:35.620
그래서 이 정책이라는 게

24
00:01:35.620 --> 00:01:41.520
사람들이 과하게 요구하고 과하게 반응하면

25
00:01:41.520 --> 00:01:45.220
거기에 반응을 안 할 수 없는 거예요

26
00:01:45.220 --> 00:01:48.280
그래서 이 4가지 요인이

27
00:01:48.280 --> 00:01:53.280
우리나라의 투기 시장을 구성하는 요인이 되는 겁니다

28
00:01:53.280 --> 00:01:56.120
저는 나머지는 아예 안 봐요. 왜?

29
00:01:56.120 --> 00:02:01.000
아까 내가 돛단배로 실험하는 거 얘기했죠

30
00:02:01.000 --> 00:02:06.330
우리나라는 상류의 급류가 흐르는 냇가예요

31
00:02:07.919 --> 00:02:14.569
그럼 여기 돛단배에다가 선풍기를 대형 선풍기를 달든 뭘 달든

32
00:02:14.569 --> 00:02:16.480
그 급류를 이길 수 없어요

33
00:02:16.480 --> 00:02:19.070
그래서 제가 구분을 해요

34
00:02:19.919 --> 00:02:24.120
1차 요인과 2차 요인으로 구분을 합니다

35
00:02:24.120 --> 00:02:30.400
1차 요인은 냇물에 흐르는 이 물을

36
00:02:30.400 --> 00:02:33.800
바꿀 수 있는 힘을 가지고 있는 요인이에요

37
00:02:33.800 --> 00:02:36.720
그러니까 시장의 방향을

38
00:02:36.720 --> 00:02:41.520
턴을 시킬 수 있는 요인이라는 거예요, 1차 요인이

39
00:02:41.520 --> 00:02:46.560
2차 요인은 절대 이 방향을 돌리지 못해요

40
00:02:47.880 --> 00:02:54.030
물론 이 절대라는 개념이 100% 개념은 아닙니다. 99%

41
00:02:54.030 --> 00:02:59.480
예를 들면 우리 IMF는 경험을 안 했죠

42
00:02:59.480 --> 00:03:01.867
IMF 때 금리가 얼마인지 알아요? 

43
00:03:01.867 --> 00:03:05.880
대략 20 몇 %

44
00:03:05.880 --> 00:03:12.970
그러니까 이게 갑자기, 3%에서 갑자기 이렇게 움직이는

45
00:03:14.816 --> 00:03:19.720
이 정도의 변화는 그 정도의 힘을 낼 수 있어요

46
00:03:19.720 --> 00:03:22.870
시장을 돌릴 수 있는 

47
00:03:22.870 --> 00:03:28.570
근데 이렇게 움직이는 경우가 흔합니까? 거의 없어요

48
00:03:28.570 --> 00:03:29.915
그래서 무시하는 거예요 

49
00:03:29.915 --> 00:03:35.665
그래서 이게 시장이 언제 떨어지기 시작했냐와 

50
00:03:35.665 --> 00:03:39.690
금리가 언제 올라갔냐를 정확히 구분할 줄 알아야 돼요

51
00:03:39.690 --> 00:03:41.390
그래야 이게 맞지

52
00:03:41.390 --> 00:03:48.320
정확하게 일치하면 맞을 수도 있어요, 그 말이

53
00:03:48.320 --> 00:03:52.860
근데 이게 차이가 있어. 그러면은 뭔가 좀 다른데? 

54
00:03:53.964 --> 00:03:56.264
근데 우리는 그걸 생각을 안 해

55
00:03:57.360 --> 00:04:01.860
이미 시장은 21년부터 꺾였어요, 21년 말부터 

56
00:04:02.910 --> 00:04:09.560
거래량이 확 줄면서 꺾이기 시작했어요

57
00:04:09.560 --> 00:04:16.200
그리고 22년 돼서 1월에는 1000건 밑으로 뚝 떨어져요, 거래량이

58
00:04:16.200 --> 00:04:17.590
완전히 꺾인 거야

59
00:04:17.590 --> 00:04:21.713
그런 상황에서 금리가 올라가니까 미친듯이 올라갔죠 그러니까

60
00:04:21.713 --> 00:04:23.963
갑자기 시장에서 좀 버티려고

61
00:04:23.963 --> 00:04:27.440
이때는 시장에서 어떤 흐름이 나오냐면

62
00:04:27.440 --> 00:04:29.730
급매물이 잘 안 나와요

63
00:04:29.730 --> 00:04:34.413
하락으로 돌입했다고 해서 급매물이 나오고 그러지 않아요

64
00:04:34.413 --> 00:04:36.713
그냥 매수자들이 안 살 뿐이야

65
00:04:37.680 --> 00:04:41.512
근데 금리가 급격하게 올라가면서 어떻게 돼요?

66
00:04:41.512 --> 00:04:44.360
급매물이 막 나오기 시작하죠

67
00:04:44.360 --> 00:04:47.662
미친듯이 막 갑자기 한 거래가 됐는데

68
00:04:47.662 --> 00:04:50.812
3억, 5억씩 떨어진 거래가 탁탁 생기는 거죠 

69
00:04:50.812 --> 00:04:53.962
이게 이것 때문에 가속화된 거에요

70
00:04:55.670 --> 00:04:59.011
이걸 정확하게 구분할 줄 알아야 돼요

71
00:04:59.011 --> 00:05:02.811
그래서 제가 정리한 건 뭐냐면 1차 요인은

72
00:05:05.340 --> 00:05:16.020
시장의 방향을 바꾸는 힘

73
00:05:16.670 --> 00:05:24.320
2차 요인은 시장의 방향을 바꿀 수 없어요 대신에

74
00:05:25.470 --> 00:05:30.310
방향이 같으면 큰 힘을 내요, 방향이 같으면 

75
00:05:30.310 --> 00:05:33.600
방향이 다르면 어떻게 돼요?

76
00:05:33.600 --> 00:05:36.410
거의 힘이 없죠, 방향이 다르면

77
00:05:36.410 --> 00:05:40.861
그래서 상승할 때 금리가 올라간다. 무시해도 돼요

78
00:05:41.960 --> 00:05:45.450
상승할 때 금리가 올라간다. 막 올라가 

79
00:05:45.450 --> 00:05:49.200
무시해도 됩니다. 상승해요

80
00:05:49.200 --> 00:05:53.270
하락할 때 금리가 떨어진다. 무시해도 됩니다

81
00:05:54.800 --> 00:05:56.481
무시해도 돼요 

82
00:05:56.481 --> 00:05:59.809
여러분 이 명제를 기억하고

83
00:05:59.809 --> 00:06:03.409
앞으로 이제 여러분들은 이 명제를 정확히 기억하고

84
00:06:03.409 --> 00:06:08.330
시장에서 그런 현상이 일어나는지를 계속 지켜봐야 돼요

85
00:06:08.330 --> 00:06:13.850
안 그러면 이거는 나중에 되면 금방 까먹어요

86
00:06:13.850 --> 00:06:20.308
왜? 저를 제외한 나머지 전문가 분들이나 교수님들은 다 

87
00:06:20.308 --> 00:06:24.058
금리 올라가면 떨어진다, 금리 떨어지면 올라간다

88
00:06:24.058 --> 00:06:25.700
이런 얘기를 하거든요

89
00:06:27.600 --> 00:06:28.907
그분들은 왜 그러냐?

90
00:06:28.907 --> 00:06:31.407
일반 경제학 이론을 가지고 하는 거예요 

91
00:06:31.407 --> 00:06:35.657
시장이 고요하다라고 전제하고 있는 거예요, 자기도 모르게

92
00:06:37.800 --> 00:06:41.540
투기 시장이라고 전제하면 투기 시장에 맞는

93
00:06:41.540 --> 00:06:48.240
MBTI에 맞는 상황 판단과 해석을 해야 되는 거잖아요

94
00:06:48.240 --> 00:06:53.290
우리나라는 시장은 투기 시장이라고 얘기해. 그렇잖아요 

95
00:06:53.290 --> 00:06:57.533
투기 시장이라고 얘기하면서 분석은 안정시장으로 분석을 해요

96
00:06:58.240 --> 00:06:59.856
이게 무슨 모순이야 

97
00:06:59.856 --> 00:07:03.756
그래서 여러분들이 정확하게 그냥

98
00:07:03.756 --> 00:07:07.656
추상적으로 느낌상으로 남들이 하는 말을 그대로 안지 말고

99
00:07:07.656 --> 00:07:10.840
여러분은 공부하는 학도잖아요

100
00:07:10.840 --> 00:07:15.240
학도의 장점은 뭐냐면 분석하고 파고드는 거예요

101
00:07:16.255 --> 00:07:18.655
남들이 하는 말을 그대로 믿지 말고

102
00:07:18.655 --> 00:07:24.005
남들이 하는 말에 그래? 이렇게 생각하면 어떨까

103
00:07:24.005 --> 00:07:26.855
이런 거를 한번 해보는 거예요