그래서 우리나라는 투기시장이 되기 좋은 전제조건
일단 첫 번째 국민성이에요
이걸 제가 대중심리라고 표현합니다
두 번째는 전세예요
세 번째는 선분양 제도예요
네 번째가 뭐냐?
바로 정책인데 이 정책이 왜
우리나라의 부동산 정책은 다른 나라에 비해서
정말 자주 많이 심하게 나오잖아요. 왜 그럴까요?
국민성 때문에 그래요. 국민성 때문에 그렇습니다
가만히 있지 않잖아요
사람들이 조금 내가 힘들면 어떻게 해요?
나 살려줘라 그러죠. 나 살려줘라
모여서 살려줘라 그러면 어떻게 해야 돼요?
정부가 외면할 수 있어요? 못해요
모여서 살려달라 그러면 살려주는 척이라도 해야 돼요. 그렇잖아요
집값 올라가고 있어. 막 올라가고 있어
그러면 누가 죽겠다고 해요?
서민이 아니죠
그냥 무주택자지. 무주택자가 서민이 아니에요
돈 많은 무주택자도 많아요
그러니까 무주택자가 서민은 아니다
근데 집값 올라갈 때 무주택자는 죽을 것 같아
그래서 이 정책이라는 게
사람들이 과하게 요구하고 과하게 반응하면
거기에 반응을 안 할 수 없는 거예요
그래서 이 4가지 요인이
우리나라의 투기 시장을 구성하는 요인이 되는 겁니다
저는 나머지는 아예 안 봐요. 왜?
아까 내가 돛단배로 실험하는 거 얘기했죠
우리나라는 상류의 급류가 흐르는 냇가예요
그럼 여기 돛단배에다가 선풍기를 대형 선풍기를 달든 뭘 달든
그 급류를 이길 수 없어요
그래서 제가 구분을 해요
1차 요인과 2차 요인으로 구분을 합니다
1차 요인은 냇물에 흐르는 이 물을
바꿀 수 있는 힘을 가지고 있는 요인이에요
그러니까 시장의 방향을
턴을 시킬 수 있는 요인이라는 거예요, 1차 요인이
2차 요인은 절대 이 방향을 돌리지 못해요
물론 이 절대라는 개념이 100% 개념은 아닙니다. 99%
예를 들면 우리 IMF는 경험을 안 했죠
IMF 때 금리가 얼마인지 알아요?
대략 20 몇 %
그러니까 이게 갑자기, 3%에서 갑자기 이렇게 움직이는
이 정도의 변화는 그 정도의 힘을 낼 수 있어요
시장을 돌릴 수 있는
근데 이렇게 움직이는 경우가 흔합니까? 거의 없어요
그래서 무시하는 거예요
그래서 이게 시장이 언제 떨어지기 시작했냐와
금리가 언제 올라갔냐를 정확히 구분할 줄 알아야 돼요
그래야 이게 맞지
정확하게 일치하면 맞을 수도 있어요, 그 말이
근데 이게 차이가 있어. 그러면은 뭔가 좀 다른데?
근데 우리는 그걸 생각을 안 해
이미 시장은 21년부터 꺾였어요, 21년 말부터
거래량이 확 줄면서 꺾이기 시작했어요
그리고 22년 돼서 1월에는 1000건 밑으로 뚝 떨어져요, 거래량이
완전히 꺾인 거야
그런 상황에서 금리가 올라가니까 미친듯이 올라갔죠 그러니까
갑자기 시장에서 좀 버티려고
이때는 시장에서 어떤 흐름이 나오냐면
급매물이 잘 안 나와요
하락으로 돌입했다고 해서 급매물이 나오고 그러지 않아요
그냥 매수자들이 안 살 뿐이야
근데 금리가 급격하게 올라가면서 어떻게 돼요?
급매물이 막 나오기 시작하죠
미친듯이 막 갑자기 한 거래가 됐는데
3억, 5억씩 떨어진 거래가 탁탁 생기는 거죠
이게 이것 때문에 가속화된 거에요
이걸 정확하게 구분할 줄 알아야 돼요
그래서 제가 정리한 건 뭐냐면 1차 요인은
시장의 방향을 바꾸는 힘
2차 요인은 시장의 방향을 바꿀 수 없어요 대신에
방향이 같으면 큰 힘을 내요, 방향이 같으면
방향이 다르면 어떻게 돼요?
거의 힘이 없죠, 방향이 다르면
그래서 상승할 때 금리가 올라간다. 무시해도 돼요
상승할 때 금리가 올라간다. 막 올라가
무시해도 됩니다. 상승해요
하락할 때 금리가 떨어진다. 무시해도 됩니다
무시해도 돼요
여러분 이 명제를 기억하고
앞으로 이제 여러분들은 이 명제를 정확히 기억하고
시장에서 그런 현상이 일어나는지를 계속 지켜봐야 돼요
안 그러면 이거는 나중에 되면 금방 까먹어요
왜? 저를 제외한 나머지 전문가 분들이나 교수님들은 다
금리 올라가면 떨어진다, 금리 떨어지면 올라간다
이런 얘기를 하거든요
그분들은 왜 그러냐?
일반 경제학 이론을 가지고 하는 거예요
시장이 고요하다라고 전제하고 있는 거예요, 자기도 모르게
투기 시장이라고 전제하면 투기 시장에 맞는
MBTI에 맞는 상황 판단과 해석을 해야 되는 거잖아요
우리나라는 시장은 투기 시장이라고 얘기해. 그렇잖아요
투기 시장이라고 얘기하면서 분석은 안정시장으로 분석을 해요
이게 무슨 모순이야
그래서 여러분들이 정확하게 그냥
추상적으로 느낌상으로 남들이 하는 말을 그대로 안지 말고
여러분은 공부하는 학도잖아요
학도의 장점은 뭐냐면 분석하고 파고드는 거예요
남들이 하는 말을 그대로 믿지 말고
남들이 하는 말에 그래? 이렇게 생각하면 어떨까
이런 거를 한번 해보는 거예요