반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 제가 좀 정말 파격적이다
이런 거는 진짜 받아도 되지 않을까 싶을 정도로 솔깃한
분양 단지가 있어서 좀 가져왔는데요
바로 환매조건부 분양이에요
이게 뭐냐면요. 들어보세요
입주할 때 만약에 내가 받았던 분양가보다 시세가 떨어져있다
그러면 건설사에서 돈을 돌려주는 거죠
이 조건으로 분양하는 단지가 지금 강동역 서울이죠
강동역의 한 오피스텔에서 지금 진행을 하고 있는 거예요
이거는 정말 좀 괜찮지 않을까 이런 생각이 들어서
이거는 진짜 새집 신축을 받는 거잖아요
그런데 돈이 떨어지면 건설사가 이것도 채워줘
이거는 정말 괜찮은 거다 싶어서
이 얘기를 좀 해보면 어떨까 싶어서 가져왔어요
어떻습니까?
무슨 얘기를 해야 될까요?
받아라 이렇게 한 말씀만 해주시면 다 들고 갑니다 이제 다들
어떠세요? 이거는 진짜 괜찮지 않나요?
이게 분양이 좀 안되고 미분양이 많다 보니까
뭐 이렇게 옵션이나 이런 혜택들이 좀 생기는 것 같은데
이렇게 돈을 또 시세 떨어지는 것까지 챙겨서 해주는 거는
좀 파격적인 것 같거든요
이거는 진짜 괜찮지 않나 싶어요
이거를 얘기할 때 제가 잘못 얘기하면
건설사를 그냥 근거도 없이 이렇게 까거나 아니면
제가 어떻게 보면 홍보하는 그런 게 될 수도 있기 때문에
굉장히 조심스러운 부분이 있는데
어쨌든 사실 이게 새로운 건 아니에요
새로운 건 아니다. 이전에도 있었던 건가요?
제가 분양할 때 있었던 겁니다. 있었어요
근데 이게 자꾸 이런 현상 어떻게 보면 현상
이런 것만 중심에 두고 생각할 게 아니고
이게 왜 생겼는지 그 다음에 이게 만약에 분양이 좀 잘 안 됐을 경우라든지
이런 상황을 한 번 더 생각을 해보고 결정을 내리는 게 좋지 않나
이런 말씀을 드리고 싶은데
먼저 왜 이런 조건이 나왔을까, 이런 조건이 왜 나왔을까
보면은 사실 옛날에 불과 한 2-3년 전만 해도 오피스텔 분양할 때
오피스텔이 뭐 지금은 안 팔리네 어쩌네 이러지만
2-3년 전만 해도 오피스텔 분양할 때 난리가 났었잖아요
청약 경쟁률이 막 수백 대 일 나왔었단 말이에요
그렇게 팔 때 이런 조건이 왜 안 나왔을까
그땐 경쟁률도 치열했으니까요 진짜
이런 혜택이잖아요 어떻게 보면
이런 혜택이 주어지지 않아도 너도 나도 와서 샀으니까
그렇죠. 그러니까 뭐냐면
잘 팔릴 때는 이런 조건이 안 나온다는 얘기죠
그럼 이런 조건이 나왔다. 그럼 뭐냐?
안 팔린다 이 얘기죠
잘 안 팔리고 있다
안 팔리니까 마케팅의 일환으로 이런 방법이 나오는 거죠
그래서 이것도 여러 가지 조건 중에 한 가지로
환매조건부가 나오는 건데
그러니까 건설사 입장에서 이제 안 팔리니까
그러면은 어떻게 하면 팔릴까 이런 거를 고민을 하다 보니까
사람들이 가격 떨어지는 걸 되게 두려워하더라 이거죠
그러니까 가격 떨어지는 거를 내가 방어해주면 되잖아
그래서 환매조건부 분양이 나오는 거죠
근데 이걸 수분양자 입장에서 생각했을 땐
정말 큰 혜택이다라고 생각이 들었는데
방금 소장님 말씀을 들으니까
이게 건설사 입장에서 보면 꽤나 큰 리스크 같거든요
이런 큰 리스크를 갖고서라도 이걸 꼭 진행을 이렇게 해야 되는 건지
왜 이렇게까지 하는 건지 그것도 좀 궁금해요 저는
일단은 리스크가 이게 뭐냐면
예를 들어서 분양할 때 잘 팔리잖아요?
그러면 뒤에 가서 리스크가 약해져요
분양할 때 잘 안되면 뒤에 가서 리스크가 커지는 거예요
그러니까 건설사 입장에서는 분양이 일단 잘 되는 게 제일 중요해요
분양이 일단 잘 되면 나중에 가서 가격이 좀 떨어지더라도
사실 분양이 안 된 것보다는 나을 수 있거든요
그러니까 더 큰 리스크를 막고자 한다는 거죠
그렇죠. 그래서 건설사들은 어떻게든 미 분양이 나는 사태를
방지하고자 노력을 굉장히 많이 한다는 거예요
그러니까 뒤에 가서 리스크를 좀 감수하더라도
근데 건설사들은 경험이 있거든요 뭐냐면
미 분양이 났어. 미 분양이 났으면 결국에는
이 오피스텔 전체에 프리미엄이라는 게 형성이 될 수가 없고
그 다음에 미 분양이 났던 게 만약에
입주할 때까지도 안 팔린 게 남아있는 입주 미분양 상태가 된다
그러면 여기에도 마이너스 프리미엄이 형성이 돼요
마이너스 프리미엄이 형성이 되면 그 다음부터는
안 팔린 물건은 거의 파는 게 불가능해지거든요
그렇게 되면 이걸 팔려고 한다면 어떻게 해야 되느냐
할인을 해야 돼요
근데 그 할인폭이 작진 않거든요
그래서 그 할인폭이 많으면 또 문제가 뭐냐
기 분양자들 그러니까 원래 분양을 받았던 사람들이 있잖아요
그 사람들은 원 분양가에 샀잖아요
원 분양가에 샀던 사람들은 입주를 했고
안 팔린 물건을 할인을 해요
그러면 원 분양자들이 가만히 있을까? 난리 나겠죠
원 분양자들도 그러면 미쳤냐, 내가 봉이냐
뭐 이런 얘기를 할 거 아니에요
그러면 우리도 할인해줘라 이런 요구를 할 거란 말이죠
그럼 결국에는 건설사들도 어느 정도 방어는 하겠지만
어느 정도 기 분양자들한테도 할인 혜택을 주지 않을 수 없게 되는
상황들이 벌어졌었단 말이죠
어차피 이렇게 갈 바에는 조금 내가 리스크를 더 감수하고서라도
처음에 잘 팔리는 게 더 중요하다는 거죠
그럼 어쨌든 이게 완판이 되는 게 더 중요하다 해서
이런 파격적인 조건으로 했었는데
만약에 잘 돼서 잘 팔리고 시세도 안 떨어지고 그러면 좋지만
진짜 입주할 때 이게 시세가 떨어질 수도 있잖아요
그럼 건설사 입장에서 정말 이게 실제로 돌려주느냐
과거에도 있었다고 하셨잖아요
실제로 이게 실효성을 따져봤을 때 진짜 돌려줍니까 이게?
이 부분은 좀 상식적으로 생각을 해보시는 게 제일 좋은데
옛날에 제가 분양을 할 당시만 해도
파는 사람도 생각을 못 했었고
사는 사람들도 생각을 못 했던 게 예를 들면 이런 거예요
생각을 할 때 만약에 이게 거의 다, 전체 다 안 팔렸다
전체 다, 거의 다 만약에 많이 안 팔렸어요
그러면 얘가 가격이 뚝뚝 떨어질 거 아니에요
그러면 거의 다 안 팔린 사람 중에 일부 받은 사람이 있을 거 아니에요
그 사람은 이제 환매조건부로 이렇게 하려고 할 때
이거를 받아줄 수가 있느냐
예를 들어서 아예 안 팔렸다고 하면은 좀
오히려 돌려주기 쉬울 수 있으니까
한 반반 반 팔리고 반 안 팔렸어요
그런 상황이면 이제 가격이 떨어질 거 아니에요
그러면은 이때 환매를 요구하는 사람들이
환매를 500명이 다 같이 모여서
예를 들어서 1000세대인데 500개가 안 팔렸고 500개 팔렸어요
그러면 이게 10억이다 지금 가격이 그 정도 되잖아요
그러면 이제 10억을 건설사가 다시 이걸 받고 내줄 수 있느냐
쉽지 않아요
하나면 가능할 거 같은데
그렇죠. 하나면 가능해요
그러니까 사는 사람 입장에서는 나만 생각하는 거예요
사는 사람은 내 거 그냥 뭐냐
뭐 가격이 떨어졌으면 내 거 환매해달라고 하면 해주겠지
건설사니까 해주겠지라고 생각하는데
나 혼자면 충분히 해주죠 나 혼자면
근데 가격이 떨어졌다라는 게 나만 해당되는 게 아니잖아요
전체잖아요. 전체가 해당되면 실제로 이럴 때
이게 만약 1억만 떨어져도 1000세대면 1000억이에요
1000억을 다시 내준다 생각해보세요
쉽냐? 아니거든요
그래서 실제로 과거에 있었던 사례 같은 경우는 어떻게 됐냐면
비슷하게 조건이 환매조건부로 분양을 했던 아파트가 있어요
아파트가 있는데 어떻게 했냐
건설사가 이제 배째라. 배째라 하다가
그래도 원 분양자들이 막 항의하고 해달라 하니까
그러면 우린 못 해주지만 그럼 이거라도 받아라 해서
대출이자 지원 이런 식으로
다 돌려주지는 못해도 어느 정도는 채워주는
그 뉘앙스가 굉장히 이상한데
그렇게 좀 해줬다 이거죠
그렇죠. 그러니까 이게 기본적으로 많이 하락하면
건설사가 약속을 지키기 어려워요
그래도 이 조건은 정말 좀 파격적이고 솔깃할 조건일 것 같거든요
만약에 팔리지 않은 세대가 적고 좀 튼튼한 건설사고
이러면 이걸 정말 100% 나는 받을 수 있다는 게 확신이 든다면
괜찮은 조건일 것 같은데
이런 거를 받는 거는 어떻게 생각하세요?
여기서 또 이게 문제가 뭐냐면
시각이 너무 좁은 거예요
또 좁았습니까 제가?
시각이 이 물건만 보면 안 돼요
예를 들면 2021년이나 22년쯤에
경쟁률 200대 1, 1000대 1 이렇게 기록하면서
잘 팔렸던 오피스텔이랑 아파트가 있어요
그래가지고 그 당시에 피가 붙었어요
지금 어떻게 됐을까요?
지금은 이제 돌아오지 않았을까요?
지금 마이너스 피가 생긴 데들도 있어요 오피스텔 중에
그러니까 분양할 당시에는 엄청난 경쟁률로 잘 팔렸어요
근데 입주할 때 얘가 마이너스 프리미엄이 됐어요
그러면 우리가 아파트를 분석할 때 입지 분석을 하잖아요
그러면 경쟁률이 엄청 높아요
그러면 뭐라고 생각하죠?
우리가 입지 분석했더니 여기는 이 정도 가격이면 충분하고
자리가 너무 좋아 이래서 산 거 아니에요
근데 얘가 입지가 변했어요 지금?
그렇지는 않죠
제자리잖아요. 그대로잖아
근데 마이너스가 됐어 왜?
왜 됐냐 이거죠
시장이 변했어요
시장이 변하면 이 개개의 물건은 뭐랄까
저항력이 굉장히 약해요
그러니까 오피스텔 이 하나만 잘 팔리는 게 핵심이 아니라는 거예요
시장 전체의 흐름을 봐야 되는 거예요
그러니까 시장 전체의 흐름을 봤을 때 올라가는 분위기다
그러면 이런 물건은 진짜 완전 좋을 수 있는 거예요
그러니까 조건보다 전체적인 시장을 봐야 된다
지금은 시장이 좀 안 좋은 분위기니까
좋은 조건으로 팔 거 아니에요
근데 한 3년 지나서 봤더니 시장이 엄청 좋아졌어
그러면 얘네들이 그냥 다 팔려서 가격이 쫙 올라가는 상황이 되겠죠
근데 반대로 시장이 안 좋아져
그러면 얘네들은 잘 팔리고 안 팔리고 상관없어요
그냥 떨어져요. 같이 떨어지는 겁니다
더 큰 시장의 전체적인 흐름을 봐야 된다
그래서 항상 부동산은 개개의 물건에 절대 집중하면 안 돼요
그래서 입지 분석이 제가 필요 없다고 얘기하잖아요
입지 분석해 봤자 소용이 없어요. 입지 분석해가지고
예를 들면 2021년도에 200대 1의 경쟁을 기록했던
이걸 분석을 해봤더니 엄청나게 좋다고 결론난 거 아니에요
그래서 그 사람들이 뛰어들었잖아요
근데 마이너스가 됐어
입지가 이게 무슨 소용이냐고
입지가 변한 거예요? 아니잖아
시장이 변한 거예요. 시장만 분석하면 돼요
시장 얘기를 해주셨으니까 지금 궁금한 게
지금 어떻게 보면 하락장 초입 부분이라고 생각할 수 있을 것 같아요
확실합니다
소장님의 의견에 따라서 어쨌든 방향을 크게 틀었다 볼 수 있잖아요
그 시기에 나온 좀 파격적인 조건이라는 거죠
그러면 만약에 이 흐름대로 쭉 가다 보면
정말 하락장이 계속 진행될 텐데
소장님이 어쨌든 분양시장에 계셨다고 하셨으니까
이렇게 하락시장이 더 길어지면 분양시장에서
이것보다 더 파격적인 조건이 나올 만한 게 있을까 싶거든요
나와요
있습니까? 어떤 것들이 있을까요?
안 팔리면 팔리기 위한 조건들을 만들어주죠
만들어주는 게 이게 더 좋냐 나쁘냐
구분을 하기는 좀 어려울 수 있는 건데
어떨 때는 자기 돈이 한 푼도 안 들어가게 분양을 받게 되죠
자기 돈이 한 푼도 안 들어간다
와닿지 않는데 좀 구체적으로 설명해 주세요
그러니까 뭐냐면 분양을 받으려면
최소한으로 자기 돈이 들어가는 게
계약금 정도는 있어야 되잖아요 10% 정도
그런데 아마 지금도 현장에 있을 수 있어요
뉴스에 좀 잘 안 나와서 그럴 수 있는데
계약금을 대출로 해줘요
그리고 대출도 이자를 대신 내줘요
이자까지
그러면 실제로 이 사람은 계약 쓰고 계약서를 가지고 있는데
자기 돈은 실제 자기 돈 한 푼도 안 들어갔죠
의지만 있으면 정말 명의가 생기는 거네요
그렇게 해서 상담사들은 뭘 노리냐면
이렇게 해서 분양 받았어. 여기서 피가 500만 붙어도
그렇잖아요
너무 솔깃한데요?
내 돈 한 푼도 안 들어갔는데
투자금 없이 돈을 번다
내 돈 하나도 안 들어갔는데
500만 붙어도 빨리 팔고 나와 내가 팔게 해줄게
그럼 계약이 성공이 됩니까
저는 그러진 않았습니다
저는 피 가지고 판 적 한 번도 없습니다
전체 시장을 가지고 팔았지
근데 제 주변에 피 가지고 판 사람 진짜 많아요
많이 팔리나요? 지금 생각해도 되게 솔깃하거든요
팔려요. 이런 거에 솔깃한 사람들이 많이 넘어가요
피 받아줄게 근데 내 돈이 진짜 한 푼도 안 들어가니까
내 돈 한 푼도 안 들어가잖아요 그러면 어떤 생각 하냐면
나중에 상황 안 좋아지면 나는 그냥 포기하면 되잖아
손해가 없는 거니까
손해가 없지 않은데 손해가 없는 것처럼 본인이 생각한다는 거죠
손해가 없지 않아요 절대로
포기가 안 됩니다 이런 거는
이런 거 포기 안 시켜줘요. 절대 안 시켜줍니다
이런 방법까지 나오는 거면 정말 어지간히 팔리지 않는구나
하락장이 되면 아무리 좋고 아무리 좋은 조건이어도
팔리지 않는다라는 생각이 들면
사람들이 정말 집을 살 생각이 없다는 게
되게 만연해지는 시기라는 거잖아요
옛날에 또 어떤 게 있었냐면
오피스텔이 보통은 투자 상품이잖아요. 임대를 놓잖아요
그래가지고 임대를 놓았더니 임대가 잘 안 맞춰져요
사람들이 지금은 가격이 오르고 내리는 거에
많이 포커스가 맞춰져 있잖아요
근데 과거 폭등이 일어나기 전에는
오피스텔은 누가 샀냐면 다 월세
임대 맞춰서 월세를 받기 위한 사람들이 샀단 말이에요
그래서 다 걱정하는 게 뭐냐면
임대 안 맞춰지면 어떡해, 임대료 싸지면 어떡해
이거 걱정한단 말이에요
그래서 뭘 했냐? 월세 보장
처음에는 1년 2년 막 이렇게 하다가
점점점점 늘어서 5년 동안 해가지고 월세
예를 들어서 원룸 오피스텔 파는데 한 1억 5천 이렇게 하면은
보통 월세가 65만원에서 70만원 정도 하잖아요
그러면은 60만원 월세 보장
그러면 공실이어도 월세 준다 이렇게 막 하는 거예요
마케팅들이 참 고민거리들을 되게 잘 캐치를 하는 거 같아요
그래가지고 초창기에는 이게 처음에는 조건이 있어요
무조건 주지 않아요
무조건 주면 임대인들이 월세 안 맞출 거 아니에요
노력을 안 하겠죠
그러니까 노력을 하게끔은 만드는 거예요
그래서 몇 달 동안 공실이 계속 될 경우에 그 다음에 해준다
그러면 그 몇 달 아까워서라도
월세 맞추려고 노력하거든요 어차피 받을 거
근데 여기서 또 핵심이 뭐냐면
월세만 받지 관리비는 내야 되거든요
공실이면 관리비를 내야 되는데 이런 얘기는 안 해요
손해보는 거는 안 해요
오피스텔은 관리비 비싸잖아요
그러니까 임대 맞추려고 노력해요
하다 보니까 100세대 중에 한 10세대 비었어요
그러면 줘요. 진짜로 줬어요
근데 다음 현장 갔더니 이게 100세대 전체가 거의
한 95세대 뭐 이렇게 공실이 안 맞춰지는 거예요 이게
그러니까 그때부터 뭐가 되냐? 안 내주는 거예요
얼마 동안 몇 달 내주다가
포기하고 막 싸우고 소송 걸고 이런 식으로
그러니까 뭐냐면 생각해야 될 게
손해가 나한테만 나는 상황이면
건설사가 해줄 수 있어요 한 사람인데
한 사람인 거는 당연히 해줄 수 있죠
그게 뭐 건설사 입장에서는 몇 천억 몇 조를 벌었는데
거기서 뭐 몇십만 원 몇백만 원
뭐 예를 들어서 환매 조건이라면 몇억
그리고 물건을 다시 받는 거니까 그렇잖아요
그렇게 되면은 상관이 없어요. 다시 팔면 되니까
근데 전체에 해당하는 상황이 벌어지면
이거는 건설사가 책임을 지기가 어렵다 실제로는
그렇죠. 그거 주다가 건설사가 부도날 수도 있는 거잖아요
그래서 보면은 책임 주체를 막 요상하게
다른 법인으로 만들기도 하고 별 수단을 다 써요
그래서 여기서 신뢰를 주기 위한 여러 가지 방법을 쓰는데
여러분들은 물건 하나만 보고
근데 여기서 잘 보시면 함정이 뭐가 있냐면
안 오른다는 거예요
안 오른다
안 오르는 건 굳이 살 필요 없잖아요. 그렇잖아요
수익을 얻기위해서 하는 거니까
그러니까 이 보장해 주는 게
만약에 진짜 만약에 보장을 해준다 이런 상황이어도
그렇게 좋은 게 아니라는 거죠
안 오른다는 말씀을 해주시니까 문득 궁금한 게
이렇게 하락이 진행되면 사람들이 소유의 이런 개념보다
이 집을 거주의 개념으로 좀 많이 다가갈 것 같은데
요즘 많이 나오는 게 뭐 민간임대주택 해서
뭐 장기 10년간 월 얼마 이렇게 싸게 들어간다
이런 얘기도 많이 하시잖아요
이런 거 그냥 마음 편히 들어가서
내가 하락기간 동안 좀 살다가 나오는 건 어떨까
이런 생각도 되게 궁금해 할 것 같아요
이런 건 어떻게 보세요?
요즘 이제 보면은 아파트 분양하는데
10년 임대 살고 나중에 분양받는 거
일종의 제가 옛날에 얘기했던 애프터 리빙하고 비슷한 느낌의
분양 형태가 굉장히 많아지긴 했어요
이거를 지금 얘기하기에는
이게 시간이 굉장히 오래 걸리거든요
그래서 이 부분은 제가 물어보셨으니까
어쨌든 답을 해드려야 되잖아요
그래서 이걸 또 물어보시는 분들도 있었고
관심 있는 분들도 있는 것 같아요
그래서 제가 다음에 기회를 잡아서 영상으로 따로
이게 최소한 20~30분 정도 나오는 분량이기 때문에
할 얘기가 많아요
그냥 단순히 이거 임대니까 이런 얘기를 할 게 아니고
조건을 하나하나 또 따져봐야 될 것들이 있으니까
그래서 이거에 대해서는
제가 영상을 따로 찍어보도록 하겠습니다
기다리겠습니다
오늘 시간은 환매조건부로 나온
분양 단지에 대해서 이야기를 해봤어요
일단 이게 손해를 보지 않게
입주시 떨어지면 돈을 돌려준다는 이 문구에 혹해서
분양을 받으려고 하시는 분들도 계실 것 같은데
제일 중요한 왜 이런 파격적인 조건이 나왔는지를 살펴봐야 된다
이게 나온 이유는 팔리지 않아서다
그리고 이게 완판이 되더라도 가장 중요하게 봐야 될 거는
부동산 시장의 흐름이다
부동산 시장의 흐름이 하락이라면
이게 팔려도 더 오르지 않는다는 거
이런 걸 좀 살펴봐야 될 것 같은 생각이 듭니다
더 하실 말씀 있으실까요?
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다