0
00:00:00.000 --> 00:00:01.550
반갑습니다

1
00:00:01.550 --> 00:00:04.300
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.300 --> 00:00:06.200
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.200 --> 00:00:09.975
소장님, 오늘은요. 제가 좀 정말 파격적이다 

4
00:00:09.975 --> 00:00:13.575
이런 거는 진짜 받아도 되지 않을까 싶을 정도로 솔깃한

5
00:00:13.575 --> 00:00:16.300
분양 단지가 있어서 좀 가져왔는데요

6
00:00:16.300 --> 00:00:18.875
바로 환매조건부 분양이에요

7
00:00:18.875 --> 00:00:20.440
이게 뭐냐면요. 들어보세요

8
00:00:20.440 --> 00:00:25.740
입주할 때 만약에 내가 받았던 분양가보다 시세가 떨어져있다

9
00:00:25.740 --> 00:00:28.240
그러면 건설사에서 돈을 돌려주는 거죠

10
00:00:28.240 --> 00:00:32.710
이 조건으로 분양하는 단지가 지금 강동역 서울이죠

11
00:00:32.710 --> 00:00:36.160
강동역의 한 오피스텔에서 지금 진행을 하고 있는 거예요

12
00:00:36.160 --> 00:00:40.425
이거는 정말 좀 괜찮지 않을까 이런 생각이 들어서 

13
00:00:40.425 --> 00:00:43.120
이거는 진짜 새집 신축을 받는 거잖아요

14
00:00:43.120 --> 00:00:46.325
그런데 돈이 떨어지면 건설사가 이것도 채워줘 

15
00:00:46.325 --> 00:00:48.675
이거는 정말 괜찮은 거다 싶어서 

16
00:00:48.675 --> 00:00:51.440
이 얘기를 좀 해보면 어떨까 싶어서 가져왔어요

17
00:00:51.440 --> 00:00:52.240
어떻습니까?

18
00:00:52.240 --> 00:00:53.800
무슨 얘기를 해야 될까요?

19
00:00:53.800 --> 00:00:59.720
받아라 이렇게 한 말씀만 해주시면 다 들고 갑니다 이제 다들

20
00:00:59.720 --> 00:01:02.574
어떠세요? 이거는 진짜 괜찮지 않나요?

21
00:01:02.574 --> 00:01:06.324
이게 분양이 좀 안되고 미분양이 많다 보니까 

22
00:01:06.324 --> 00:01:11.520
뭐 이렇게 옵션이나 이런 혜택들이 좀 생기는 것 같은데

23
00:01:11.520 --> 00:01:16.124
이렇게 돈을 또 시세 떨어지는 것까지 챙겨서 해주는 거는

24
00:01:16.124 --> 00:01:17.800
좀 파격적인 것 같거든요

25
00:01:17.800 --> 00:01:21.440
이거는 진짜 괜찮지 않나 싶어요

26
00:01:22.190 --> 00:01:26.374
이거를 얘기할 때 제가 잘못 얘기하면

27
00:01:26.374 --> 00:01:32.124
건설사를 그냥 근거도 없이 이렇게 까거나 아니면 

28
00:01:32.124 --> 00:01:35.924
제가 어떻게 보면 홍보하는 그런 게 될 수도 있기 때문에 

29
00:01:35.924 --> 00:01:38.400
굉장히 조심스러운 부분이 있는데

30
00:01:38.400 --> 00:01:42.880
어쨌든 사실 이게 새로운 건 아니에요

31
00:01:42.880 --> 00:01:45.880
새로운 건 아니다. 이전에도 있었던 건가요?

32
00:01:45.880 --> 00:01:50.090
제가 분양할 때 있었던 겁니다. 있었어요

33
00:01:50.090 --> 00:01:57.624
근데 이게 자꾸 이런 현상 어떻게 보면 현상

34
00:01:57.624 --> 00:02:04.280
이런 것만 중심에 두고 생각할 게 아니고

35
00:02:04.280 --> 00:02:12.574
이게 왜 생겼는지 그 다음에 이게 만약에 분양이 좀 잘 안 됐을 경우라든지

36
00:02:12.574 --> 00:02:19.274
이런 상황을 한 번 더 생각을 해보고 결정을 내리는 게 좋지 않나 

37
00:02:19.274 --> 00:02:22.160
이런 말씀을 드리고 싶은데

38
00:02:22.160 --> 00:02:30.480
먼저 왜 이런 조건이 나왔을까, 이런 조건이 왜 나왔을까

39
00:02:30.480 --> 00:02:36.774
보면은 사실 옛날에 불과 한 2-3년 전만 해도 오피스텔 분양할 때

40
00:02:36.774 --> 00:02:41.224
오피스텔이 뭐 지금은 안 팔리네 어쩌네 이러지만 

41
00:02:41.224 --> 00:02:46.120
2-3년 전만 해도 오피스텔 분양할 때 난리가 났었잖아요

42
00:02:46.120 --> 00:02:49.600
청약 경쟁률이 막 수백 대 일 나왔었단 말이에요

43
00:02:49.600 --> 00:02:54.840
그렇게 팔 때 이런 조건이 왜 안 나왔을까

44
00:02:54.840 --> 00:02:57.274
그땐 경쟁률도 치열했으니까요 진짜

45
00:02:57.274 --> 00:02:59.174
이런 혜택이잖아요 어떻게 보면 

46
00:02:59.174 --> 00:03:02.840
이런 혜택이 주어지지 않아도 너도 나도 와서 샀으니까

47
00:03:02.840 --> 00:03:05.223
그렇죠. 그러니까 뭐냐면 

48
00:03:05.223 --> 00:03:08.423
잘 팔릴 때는 이런 조건이 안 나온다는 얘기죠 

49
00:03:08.423 --> 00:03:11.373
그럼 이런 조건이 나왔다. 그럼 뭐냐?

50
00:03:11.373 --> 00:03:12.760
안 팔린다 이 얘기죠

51
00:03:12.760 --> 00:03:14.550
잘 안 팔리고 있다

52
00:03:14.550 --> 00:03:23.500
안 팔리니까 마케팅의 일환으로 이런 방법이 나오는 거죠 

53
00:03:23.500 --> 00:03:26.923
그래서 이것도 여러 가지 조건 중에 한 가지로 

54
00:03:26.923 --> 00:03:29.400
환매조건부가 나오는 건데

55
00:03:29.400 --> 00:03:31.673
그러니까 건설사 입장에서 이제 안 팔리니까

56
00:03:31.673 --> 00:03:37.600
그러면은 어떻게 하면 팔릴까 이런 거를 고민을 하다 보니까

57
00:03:37.600 --> 00:03:44.960
사람들이 가격 떨어지는 걸 되게 두려워하더라 이거죠

58
00:03:44.960 --> 00:03:51.570
그러니까 가격 떨어지는 거를 내가 방어해주면 되잖아

59
00:03:51.570 --> 00:03:56.320
그래서 환매조건부 분양이 나오는 거죠

60
00:03:56.320 --> 00:03:58.573
근데 이걸 수분양자 입장에서 생각했을 땐

61
00:03:58.573 --> 00:04:01.173
정말 큰 혜택이다라고 생각이 들었는데 

62
00:04:01.173 --> 00:04:02.923
방금 소장님 말씀을 들으니까

63
00:04:05.990 --> 00:04:07.860
방금 소장님 말씀을 들으니까

64
00:04:07.860 --> 00:04:11.210
이게 건설사 입장에서 보면 꽤나 큰 리스크 같거든요

65
00:04:11.210 --> 00:04:16.923
이런 큰 리스크를 갖고서라도 이걸 꼭 진행을 이렇게 해야 되는 건지

66
00:04:16.923 --> 00:04:19.800
왜 이렇게까지 하는 건지 그것도 좀 궁금해요 저는

67
00:04:19.800 --> 00:04:25.073
일단은 리스크가 이게 뭐냐면

68
00:04:25.073 --> 00:04:28.600
예를 들어서 분양할 때 잘 팔리잖아요?

69
00:04:28.600 --> 00:04:33.020
그러면 뒤에 가서 리스크가 약해져요 

70
00:04:33.020 --> 00:04:37.420
분양할 때 잘 안되면 뒤에 가서 리스크가 커지는 거예요

71
00:04:37.420 --> 00:04:42.680
그러니까 건설사 입장에서는 분양이 일단 잘 되는 게 제일 중요해요

72
00:04:42.680 --> 00:04:47.723
분양이 일단 잘 되면 나중에 가서 가격이 좀 떨어지더라도 

73
00:04:47.723 --> 00:04:51.880
사실 분양이 안 된 것보다는 나을 수 있거든요

74
00:04:51.880 --> 00:04:54.673
그러니까 더 큰 리스크를 막고자 한다는 거죠 

75
00:04:54.673 --> 00:05:00.523
그렇죠. 그래서 건설사들은 어떻게든 미 분양이 나는 사태를

76
00:05:00.523 --> 00:05:04.280
방지하고자 노력을 굉장히 많이 한다는 거예요

77
00:05:04.280 --> 00:05:08.960
그러니까 뒤에 가서 리스크를 좀 감수하더라도 

78
00:05:08.960 --> 00:05:12.660
근데 건설사들은 경험이 있거든요 뭐냐면

79
00:05:12.660 --> 00:05:16.172
미 분양이 났어. 미 분양이 났으면 결국에는 

80
00:05:16.172 --> 00:05:20.570
이 오피스텔 전체에 프리미엄이라는 게 형성이 될 수가 없고

81
00:05:20.570 --> 00:05:23.840
그 다음에 미 분양이 났던 게 만약에

82
00:05:23.840 --> 00:05:28.440
입주할 때까지도 안 팔린 게 남아있는 입주 미분양 상태가 된다

83
00:05:28.440 --> 00:05:32.520
그러면 여기에도 마이너스 프리미엄이 형성이 돼요

84
00:05:32.520 --> 00:05:35.772
마이너스 프리미엄이 형성이 되면 그 다음부터는

85
00:05:35.772 --> 00:05:39.640
안 팔린 물건은 거의 파는 게 불가능해지거든요

86
00:05:39.640 --> 00:05:43.172
그렇게 되면 이걸 팔려고 한다면 어떻게 해야 되느냐

87
00:05:43.172 --> 00:05:46.600
할인을 해야 돼요

88
00:05:46.600 --> 00:05:49.390
근데 그 할인폭이 작진 않거든요

89
00:05:49.390 --> 00:05:54.040
그래서 그 할인폭이 많으면 또 문제가 뭐냐

90
00:05:54.040 --> 00:06:00.840
기 분양자들 그러니까 원래 분양을 받았던 사람들이 있잖아요

91
00:06:00.840 --> 00:06:03.800
그 사람들은 원 분양가에 샀잖아요

92
00:06:03.800 --> 00:06:06.872
원 분양가에 샀던 사람들은 입주를 했고 

93
00:06:06.872 --> 00:06:09.040
안 팔린 물건을 할인을 해요

94
00:06:09.040 --> 00:06:13.640
그러면 원 분양자들이 가만히 있을까? 난리 나겠죠

95
00:06:13.640 --> 00:06:18.980
원 분양자들도 그러면 미쳤냐, 내가 봉이냐 

96
00:06:18.980 --> 00:06:20.680
뭐 이런 얘기를 할 거 아니에요

97
00:06:20.680 --> 00:06:25.400
그러면 우리도 할인해줘라 이런 요구를 할 거란 말이죠

98
00:06:25.400 --> 00:06:29.600
그럼 결국에는 건설사들도 어느 정도 방어는 하겠지만

99
00:06:29.600 --> 00:06:35.122
어느 정도 기 분양자들한테도 할인 혜택을 주지 않을 수 없게 되는

100
00:06:35.122 --> 00:06:38.600
상황들이 벌어졌었단 말이죠

101
00:06:38.600 --> 00:06:45.972
어차피 이렇게 갈 바에는 조금 내가 리스크를 더 감수하고서라도

102
00:06:45.972 --> 00:06:49.160
처음에 잘 팔리는 게 더 중요하다는 거죠

103
00:06:49.160 --> 00:06:53.522
그럼 어쨌든 이게 완판이 되는 게 더 중요하다 해서 

104
00:06:53.522 --> 00:06:56.400
이런 파격적인 조건으로 했었는데

105
00:06:56.400 --> 00:07:00.480
만약에 잘 돼서 잘 팔리고 시세도 안 떨어지고 그러면 좋지만

106
00:07:00.480 --> 00:07:03.400
진짜 입주할 때 이게 시세가 떨어질 수도 있잖아요

107
00:07:03.400 --> 00:07:07.720
그럼 건설사 입장에서 정말 이게 실제로 돌려주느냐

108
00:07:07.720 --> 00:07:09.672
과거에도 있었다고 하셨잖아요

109
00:07:09.672 --> 00:07:14.040
실제로 이게 실효성을 따져봤을 때 진짜 돌려줍니까 이게?

110
00:07:14.040 --> 00:07:18.390
이 부분은 좀 상식적으로 생각을 해보시는 게 제일 좋은데

111
00:07:21.590 --> 00:07:24.871
옛날에 제가 분양을 할 당시만 해도

112
00:07:24.871 --> 00:07:27.170
파는 사람도 생각을 못 했었고

113
00:07:27.170 --> 00:07:30.960
사는 사람들도 생각을 못 했던 게 예를 들면 이런 거예요

114
00:07:30.960 --> 00:07:35.610
생각을 할 때 만약에 이게 거의 다, 전체 다 안 팔렸다

115
00:07:35.610 --> 00:07:39.160
전체 다, 거의 다 만약에 많이 안 팔렸어요

116
00:07:39.160 --> 00:07:43.400
그러면 얘가 가격이 뚝뚝 떨어질 거 아니에요

117
00:07:43.400 --> 00:07:47.000
그러면 거의 다 안 팔린 사람 중에 일부 받은 사람이 있을 거 아니에요

118
00:07:47.000 --> 00:07:51.420
그 사람은 이제 환매조건부로 이렇게 하려고 할 때

119
00:07:51.420 --> 00:07:53.920
이거를 받아줄 수가 있느냐

120
00:07:53.920 --> 00:07:56.771
예를 들어서 아예 안 팔렸다고 하면은 좀

121
00:07:56.771 --> 00:07:59.480
오히려 돌려주기 쉬울 수 있으니까

122
00:07:59.480 --> 00:08:04.960
한 반반 반 팔리고 반 안 팔렸어요

123
00:08:04.960 --> 00:08:07.320
그런 상황이면 이제 가격이 떨어질 거 아니에요

124
00:08:07.320 --> 00:08:11.971
그러면은 이때 환매를 요구하는 사람들이

125
00:08:11.971 --> 00:08:14.400
환매를 500명이 다 같이 모여서

126
00:08:14.400 --> 00:08:18.680
예를 들어서 1000세대인데 500개가 안 팔렸고 500개 팔렸어요

127
00:08:18.680 --> 00:08:23.480
그러면 이게 10억이다 지금 가격이 그 정도 되잖아요

128
00:08:23.480 --> 00:08:30.320
그러면 이제 10억을 건설사가 다시 이걸 받고 내줄 수 있느냐

129
00:08:30.320 --> 00:08:31.760
쉽지 않아요

130
00:08:31.760 --> 00:08:33.120
하나면 가능할 거 같은데

131
00:08:33.120 --> 00:08:34.680
그렇죠. 하나면 가능해요

132
00:08:34.720 --> 00:08:37.800
그러니까 사는 사람 입장에서는 나만 생각하는 거예요

133
00:08:37.800 --> 00:08:42.680
사는 사람은 내 거 그냥 뭐냐

134
00:08:42.680 --> 00:08:47.360
뭐 가격이 떨어졌으면 내 거 환매해달라고 하면 해주겠지

135
00:08:47.360 --> 00:08:50.560
건설사니까 해주겠지라고 생각하는데

136
00:08:50.560 --> 00:08:54.240
나 혼자면 충분히 해주죠 나 혼자면

137
00:08:54.240 --> 00:08:59.640
근데 가격이 떨어졌다라는 게 나만 해당되는 게 아니잖아요

138
00:08:59.640 --> 00:09:04.421
전체잖아요. 전체가 해당되면 실제로 이럴 때

139
00:09:04.421 --> 00:09:10.360
이게 만약 1억만 떨어져도 1000세대면 1000억이에요

140
00:09:10.360 --> 00:09:13.840
1000억을 다시 내준다 생각해보세요

141
00:09:13.840 --> 00:09:16.520
쉽냐? 아니거든요

142
00:09:16.520 --> 00:09:22.520
그래서 실제로 과거에 있었던 사례 같은 경우는 어떻게 됐냐면

143
00:09:22.520 --> 00:09:27.760
비슷하게 조건이 환매조건부로 분양을 했던 아파트가 있어요

144
00:09:27.760 --> 00:09:30.240
아파트가 있는데 어떻게 했냐

145
00:09:30.240 --> 00:09:35.520
건설사가 이제 배째라. 배째라 하다가

146
00:09:35.520 --> 00:09:39.160
그래도 원 분양자들이 막 항의하고 해달라 하니까

147
00:09:39.160 --> 00:09:44.140
그러면 우린 못 해주지만 그럼 이거라도 받아라 해서

148
00:09:44.140 --> 00:09:46.580
대출이자 지원 이런 식으로

149
00:09:48.280 --> 00:09:53.940
다 돌려주지는 못해도 어느 정도는 채워주는

150
00:09:53.940 --> 00:09:56.160
그 뉘앙스가 굉장히 이상한데

151
00:09:56.160 --> 00:09:57.760
그렇게 좀 해줬다 이거죠

152
00:09:57.760 --> 00:10:02.600
그렇죠. 그러니까 이게 기본적으로 많이 하락하면

153
00:10:02.600 --> 00:10:05.320
건설사가 약속을 지키기 어려워요

154
00:10:05.320 --> 00:10:10.080
그래도 이 조건은 정말 좀 파격적이고 솔깃할 조건일 것 같거든요

155
00:10:10.080 --> 00:10:16.000
만약에 팔리지 않은 세대가 적고 좀 튼튼한 건설사고

156
00:10:16.000 --> 00:10:22.400
이러면 이걸 정말 100% 나는 받을 수 있다는 게 확신이 든다면

157
00:10:22.400 --> 00:10:24.580
괜찮은 조건일 것 같은데 

158
00:10:24.580 --> 00:10:28.080
이런 거를 받는 거는 어떻게 생각하세요?

159
00:10:28.080 --> 00:10:32.720
여기서 또 이게 문제가 뭐냐면

160
00:10:32.720 --> 00:10:34.440
시각이 너무 좁은 거예요

161
00:10:34.440 --> 00:10:35.360
또 좁았습니까 제가?

162
00:10:35.360 --> 00:10:38.410
시각이 이 물건만 보면 안 돼요

163
00:10:40.160 --> 00:10:44.320
예를 들면 2021년이나 22년쯤에

164
00:10:44.320 --> 00:10:48.800
경쟁률 200대 1, 1000대 1 이렇게 기록하면서

165
00:10:48.800 --> 00:10:51.760
잘 팔렸던 오피스텔이랑 아파트가 있어요

166
00:10:51.760 --> 00:10:53.960
그래가지고 그 당시에 피가 붙었어요

167
00:10:53.960 --> 00:10:55.410
지금 어떻게 됐을까요?

168
00:10:57.160 --> 00:10:59.400
지금은 이제 돌아오지 않았을까요?

169
00:10:59.400 --> 00:11:03.280
지금 마이너스 피가 생긴 데들도 있어요 오피스텔 중에

170
00:11:03.280 --> 00:11:09.040
그러니까 분양할 당시에는 엄청난 경쟁률로 잘 팔렸어요

171
00:11:09.040 --> 00:11:15.200
근데 입주할 때 얘가 마이너스 프리미엄이 됐어요

172
00:11:15.200 --> 00:11:20.360
그러면 우리가 아파트를 분석할 때 입지 분석을 하잖아요

173
00:11:20.360 --> 00:11:22.520
그러면 경쟁률이 엄청 높아요

174
00:11:22.520 --> 00:11:24.520
그러면 뭐라고 생각하죠?

175
00:11:25.220 --> 00:11:29.020
우리가 입지 분석했더니 여기는 이 정도 가격이면 충분하고

176
00:11:29.020 --> 00:11:31.840
자리가 너무 좋아 이래서 산 거 아니에요

177
00:11:31.840 --> 00:11:34.680
근데 얘가 입지가 변했어요 지금?

178
00:11:34.680 --> 00:11:35.440
그렇지는 않죠

179
00:11:35.440 --> 00:11:37.600
제자리잖아요. 그대로잖아

180
00:11:37.600 --> 00:11:40.520
근데 마이너스가 됐어 왜?

181
00:11:40.520 --> 00:11:42.600
왜 됐냐 이거죠

182
00:11:42.600 --> 00:11:44.160
시장이 변했어요

183
00:11:45.200 --> 00:11:53.560
시장이 변하면 이 개개의 물건은 뭐랄까

184
00:11:53.560 --> 00:11:56.960
저항력이 굉장히 약해요

185
00:11:56.960 --> 00:12:03.040
그러니까 오피스텔 이 하나만 잘 팔리는 게 핵심이 아니라는 거예요

186
00:12:03.040 --> 00:12:06.840
시장 전체의 흐름을 봐야 되는 거예요

187
00:12:06.840 --> 00:12:11.600
그러니까 시장 전체의 흐름을 봤을 때 올라가는 분위기다

188
00:12:11.600 --> 00:12:15.860
그러면 이런 물건은 진짜 완전 좋을 수 있는 거예요

189
00:12:17.560 --> 00:12:19.400
그러니까 조건보다 전체적인 시장을 봐야 된다

190
00:12:19.400 --> 00:12:23.990
지금은 시장이 좀 안 좋은 분위기니까

191
00:12:23.990 --> 00:12:26.560
좋은 조건으로 팔 거 아니에요

192
00:12:26.560 --> 00:12:30.720
근데 한 3년 지나서 봤더니 시장이 엄청 좋아졌어

193
00:12:30.720 --> 00:12:36.240
그러면 얘네들이 그냥 다 팔려서 가격이 쫙 올라가는 상황이 되겠죠

194
00:12:36.240 --> 00:12:38.560
근데 반대로 시장이 안 좋아져

195
00:12:38.560 --> 00:12:43.080
그러면 얘네들은 잘 팔리고 안 팔리고 상관없어요

196
00:12:43.080 --> 00:12:46.680
그냥 떨어져요. 같이 떨어지는 겁니다

197
00:12:46.680 --> 00:12:49.860
더 큰 시장의 전체적인 흐름을 봐야 된다

198
00:12:49.860 --> 00:12:56.280
그래서 항상 부동산은 개개의 물건에 절대 집중하면 안 돼요

199
00:12:56.280 --> 00:12:58.880
그래서 입지 분석이 제가 필요 없다고 얘기하잖아요

200
00:12:58.880 --> 00:13:02.720
입지 분석해 봤자 소용이 없어요. 입지 분석해가지고

201
00:13:03.720 --> 00:13:08.440
예를 들면 2021년도에 200대 1의 경쟁을 기록했던

202
00:13:08.440 --> 00:13:12.440
이걸 분석을 해봤더니 엄청나게 좋다고 결론난 거 아니에요

203
00:13:12.440 --> 00:13:15.080
그래서 그 사람들이 뛰어들었잖아요

204
00:13:15.080 --> 00:13:17.080
근데 마이너스가 됐어

205
00:13:17.080 --> 00:13:18.680
입지가 이게 무슨 소용이냐고

206
00:13:18.680 --> 00:13:21.120
입지가 변한 거예요? 아니잖아

207
00:13:21.120 --> 00:13:24.880
시장이 변한 거예요. 시장만 분석하면 돼요

208
00:13:24.880 --> 00:13:27.760
시장 얘기를 해주셨으니까 지금 궁금한 게

209
00:13:27.760 --> 00:13:32.960
지금 어떻게 보면 하락장 초입 부분이라고 생각할 수 있을 것 같아요

210
00:13:32.960 --> 00:13:34.560
확실합니다

211
00:13:34.560 --> 00:13:38.480
소장님의 의견에 따라서 어쨌든 방향을 크게 틀었다 볼 수 있잖아요

212
00:13:38.480 --> 00:13:42.200
그 시기에 나온 좀 파격적인 조건이라는 거죠

213
00:13:42.200 --> 00:13:44.560
그러면 만약에 이 흐름대로 쭉 가다 보면

214
00:13:44.560 --> 00:13:49.080
정말 하락장이 계속 진행될 텐데

215
00:13:49.080 --> 00:13:52.080
소장님이 어쨌든 분양시장에 계셨다고 하셨으니까

216
00:13:52.080 --> 00:13:56.020
이렇게 하락시장이 더 길어지면 분양시장에서

217
00:13:56.020 --> 00:14:00.160
이것보다 더 파격적인 조건이 나올 만한 게 있을까 싶거든요

218
00:14:00.160 --> 00:14:00.880
나와요

219
00:14:00.880 --> 00:14:02.640
있습니까? 어떤 것들이 있을까요?

220
00:14:02.640 --> 00:14:09.480
안 팔리면 팔리기 위한 조건들을 만들어주죠

221
00:14:09.480 --> 00:14:15.270
만들어주는 게 이게 더 좋냐 나쁘냐

222
00:14:15.270 --> 00:14:19.480
구분을 하기는 좀 어려울 수 있는 건데

223
00:14:19.480 --> 00:14:24.240
어떨 때는 자기 돈이 한 푼도 안 들어가게 분양을 받게 되죠

224
00:14:24.240 --> 00:14:26.400
자기 돈이 한 푼도 안 들어간다

225
00:14:26.400 --> 00:14:29.160
와닿지 않는데 좀 구체적으로 설명해 주세요

226
00:14:29.160 --> 00:14:31.400
그러니까 뭐냐면 분양을 받으려면

227
00:14:31.400 --> 00:14:33.680
최소한으로 자기 돈이 들어가는 게

228
00:14:33.680 --> 00:14:36.880
계약금 정도는 있어야 되잖아요 10% 정도

229
00:14:36.880 --> 00:14:41.240
그런데 아마 지금도 현장에 있을 수 있어요

230
00:14:41.240 --> 00:14:44.680
뉴스에 좀 잘 안 나와서 그럴 수 있는데

231
00:14:44.680 --> 00:14:47.680
계약금을 대출로 해줘요

232
00:14:47.680 --> 00:14:51.080
그리고 대출도 이자를 대신 내줘요

233
00:14:51.080 --> 00:14:53.080
이자까지

234
00:14:53.080 --> 00:14:57.840
그러면 실제로 이 사람은 계약 쓰고 계약서를 가지고 있는데

235
00:14:57.840 --> 00:15:01.200
자기 돈은 실제 자기 돈 한 푼도 안 들어갔죠

236
00:15:01.200 --> 00:15:04.760
의지만 있으면 정말 명의가 생기는 거네요

237
00:15:04.760 --> 00:15:07.680
그렇게 해서 상담사들은 뭘 노리냐면

238
00:15:07.680 --> 00:15:15.120
이렇게 해서 분양 받았어. 여기서 피가 500만 붙어도

239
00:15:15.120 --> 00:15:15.640
그렇잖아요

240
00:15:15.640 --> 00:15:17.320
너무 솔깃한데요?

241
00:15:17.320 --> 00:15:18.420
내 돈 한 푼도 안 들어갔는데

242
00:15:18.420 --> 00:15:20.040
투자금 없이 돈을 번다

243
00:15:20.040 --> 00:15:22.120
내 돈 하나도 안 들어갔는데

244
00:15:22.120 --> 00:15:26.760
500만 붙어도 빨리 팔고 나와 내가 팔게 해줄게

245
00:15:26.760 --> 00:15:27.440
그럼 계약이 성공이 됩니까

246
00:15:27.440 --> 00:15:29.760
저는 그러진 않았습니다

247
00:15:29.760 --> 00:15:32.440
저는 피 가지고 판 적 한 번도 없습니다

248
00:15:32.440 --> 00:15:34.920
전체 시장을 가지고 팔았지

249
00:15:34.920 --> 00:15:38.880
근데 제 주변에 피 가지고 판 사람 진짜 많아요

250
00:15:38.880 --> 00:15:40.667
많이 팔리나요? 지금 생각해도 되게 솔깃하거든요

251
00:15:40.667 --> 00:15:48.520
팔려요. 이런 거에 솔깃한 사람들이 많이 넘어가요

252
00:15:48.520 --> 00:15:53.200
피 받아줄게 근데 내 돈이 진짜 한 푼도 안 들어가니까

253
00:15:53.200 --> 00:15:56.160
내 돈 한 푼도 안 들어가잖아요 그러면 어떤 생각 하냐면

254
00:15:56.160 --> 00:16:00.880
나중에 상황 안 좋아지면 나는 그냥 포기하면 되잖아

255
00:16:00.880 --> 00:16:02.240
손해가 없는 거니까

256
00:16:02.240 --> 00:16:06.280
손해가 없지 않은데 손해가 없는 것처럼 본인이 생각한다는 거죠

257
00:16:06.280 --> 00:16:08.520
손해가 없지 않아요 절대로

258
00:16:08.520 --> 00:16:11.120
포기가 안 됩니다 이런 거는

259
00:16:11.120 --> 00:16:15.040
이런 거 포기 안 시켜줘요. 절대 안 시켜줍니다

260
00:16:15.040 --> 00:16:20.800
이런 방법까지 나오는 거면 정말 어지간히 팔리지 않는구나

261
00:16:20.800 --> 00:16:23.840
하락장이 되면 아무리 좋고 아무리 좋은 조건이어도

262
00:16:23.840 --> 00:16:25.640
팔리지 않는다라는 생각이 들면

263
00:16:25.640 --> 00:16:29.760
사람들이 정말 집을 살 생각이 없다는 게

264
00:16:29.760 --> 00:16:32.640
되게 만연해지는 시기라는 거잖아요

265
00:16:32.640 --> 00:16:34.280
옛날에 또 어떤 게 있었냐면

266
00:16:34.280 --> 00:16:39.000
오피스텔이 보통은 투자 상품이잖아요. 임대를 놓잖아요

267
00:16:39.000 --> 00:16:42.640
그래가지고 임대를 놓았더니 임대가 잘 안 맞춰져요

268
00:16:43.560 --> 00:16:49.280
사람들이 지금은 가격이 오르고 내리는 거에

269
00:16:49.280 --> 00:16:51.720
많이 포커스가 맞춰져 있잖아요

270
00:16:51.720 --> 00:16:55.040
근데 과거 폭등이 일어나기 전에는

271
00:16:55.040 --> 00:16:59.520
오피스텔은 누가 샀냐면 다 월세

272
00:16:59.520 --> 00:17:02.480
임대 맞춰서 월세를 받기 위한 사람들이 샀단 말이에요

273
00:17:02.480 --> 00:17:04.760
그래서 다 걱정하는 게 뭐냐면

274
00:17:04.760 --> 00:17:08.040
임대 안 맞춰지면 어떡해, 임대료 싸지면 어떡해

275
00:17:08.040 --> 00:17:09.960
이거 걱정한단 말이에요

276
00:17:09.960 --> 00:17:15.480
그래서 뭘 했냐? 월세 보장

277
00:17:17.280 --> 00:17:20.400
처음에는 1년 2년 막 이렇게 하다가

278
00:17:20.400 --> 00:17:24.090
점점점점 늘어서 5년 동안 해가지고 월세

279
00:17:24.090 --> 00:17:30.040
예를 들어서 원룸 오피스텔 파는데 한 1억 5천 이렇게 하면은

280
00:17:30.040 --> 00:17:33.840
보통 월세가 65만원에서 70만원 정도 하잖아요

281
00:17:33.840 --> 00:17:36.680
그러면은 60만원 월세 보장

282
00:17:36.680 --> 00:17:41.560
그러면 공실이어도 월세 준다 이렇게 막 하는 거예요

283
00:17:41.560 --> 00:17:47.080
마케팅들이 참 고민거리들을 되게 잘 캐치를 하는 거 같아요

284
00:17:47.080 --> 00:17:52.280
그래가지고 초창기에는 이게 처음에는 조건이 있어요

285
00:17:52.280 --> 00:17:54.160
무조건 주지 않아요

286
00:17:54.160 --> 00:17:57.880
무조건 주면 임대인들이 월세 안 맞출 거 아니에요

287
00:17:57.880 --> 00:17:59.160
노력을 안 하겠죠

288
00:17:59.160 --> 00:18:01.280
그러니까 노력을 하게끔은 만드는 거예요

289
00:18:01.280 --> 00:18:07.560
그래서 몇 달 동안 공실이 계속 될 경우에 그 다음에 해준다

290
00:18:07.560 --> 00:18:10.360
그러면 그 몇 달 아까워서라도

291
00:18:10.360 --> 00:18:13.960
월세 맞추려고 노력하거든요 어차피 받을 거

292
00:18:13.960 --> 00:18:16.200
근데 여기서 또 핵심이 뭐냐면

293
00:18:16.200 --> 00:18:19.320
월세만 받지 관리비는 내야 되거든요

294
00:18:19.320 --> 00:18:22.840
공실이면 관리비를 내야 되는데 이런 얘기는 안 해요

295
00:18:22.840 --> 00:18:24.040
손해보는 거는 안 해요

296
00:18:24.040 --> 00:18:26.160
오피스텔은 관리비 비싸잖아요

297
00:18:26.160 --> 00:18:28.360
그러니까 임대 맞추려고 노력해요

298
00:18:28.360 --> 00:18:32.040
하다 보니까 100세대 중에 한 10세대 비었어요

299
00:18:32.040 --> 00:18:35.480
그러면 줘요. 진짜로 줬어요

300
00:18:35.480 --> 00:18:40.900
근데 다음 현장 갔더니 이게 100세대 전체가 거의

301
00:18:40.900 --> 00:18:46.120
한 95세대 뭐 이렇게 공실이 안 맞춰지는 거예요 이게

302
00:18:46.120 --> 00:18:49.720
그러니까 그때부터 뭐가 되냐? 안 내주는 거예요

303
00:18:49.720 --> 00:18:52.200
얼마 동안 몇 달 내주다가

304
00:18:52.200 --> 00:18:56.520
포기하고 막 싸우고 소송 걸고 이런 식으로

305
00:18:56.520 --> 00:18:59.120
그러니까 뭐냐면 생각해야 될 게

306
00:18:59.120 --> 00:19:02.560
손해가 나한테만 나는 상황이면

307
00:19:02.560 --> 00:19:05.320
건설사가 해줄 수 있어요 한 사람인데

308
00:19:05.320 --> 00:19:07.040
한 사람인 거는 당연히 해줄 수 있죠

309
00:19:07.040 --> 00:19:11.600
그게 뭐 건설사 입장에서는 몇 천억 몇 조를 벌었는데

310
00:19:11.600 --> 00:19:13.760
거기서 뭐 몇십만 원 몇백만 원

311
00:19:13.760 --> 00:19:16.760
뭐 예를 들어서 환매 조건이라면 몇억

312
00:19:16.760 --> 00:19:20.920
그리고 물건을 다시 받는 거니까 그렇잖아요

313
00:19:20.920 --> 00:19:24.160
그렇게 되면은 상관이 없어요. 다시 팔면 되니까

314
00:19:24.160 --> 00:19:28.760
근데 전체에 해당하는 상황이 벌어지면

315
00:19:28.760 --> 00:19:33.760
이거는 건설사가 책임을 지기가 어렵다 실제로는

316
00:19:33.760 --> 00:19:36.960
그렇죠. 그거 주다가 건설사가 부도날 수도 있는 거잖아요

317
00:19:36.960 --> 00:19:40.480
그래서 보면은 책임 주체를 막 요상하게

318
00:19:40.480 --> 00:19:44.080
다른 법인으로 만들기도 하고 별 수단을 다 써요

319
00:19:44.080 --> 00:19:48.680
그래서 여기서 신뢰를 주기 위한 여러 가지 방법을 쓰는데

320
00:19:48.680 --> 00:19:53.120
여러분들은 물건 하나만 보고

321
00:19:53.120 --> 00:19:57.600
근데 여기서 잘 보시면 함정이 뭐가 있냐면

322
00:19:57.600 --> 00:19:59.280
안 오른다는 거예요

323
00:19:59.280 --> 00:20:00.590
안 오른다

324
00:20:02.040 --> 00:20:06.360
안 오르는 건 굳이 살 필요 없잖아요. 그렇잖아요

325
00:20:06.360 --> 00:20:09.960
수익을 얻기위해서 하는 거니까

326
00:20:09.960 --> 00:20:13.440
그러니까 이 보장해 주는 게

327
00:20:13.440 --> 00:20:18.680
만약에 진짜 만약에 보장을 해준다 이런 상황이어도

328
00:20:18.680 --> 00:20:21.480
그렇게 좋은 게 아니라는 거죠

329
00:20:21.480 --> 00:20:25.200
안 오른다는 말씀을 해주시니까 문득 궁금한 게

330
00:20:25.200 --> 00:20:30.200
이렇게 하락이 진행되면 사람들이 소유의 이런 개념보다

331
00:20:30.200 --> 00:20:33.280
이 집을 거주의 개념으로 좀 많이 다가갈 것 같은데

332
00:20:33.280 --> 00:20:36.320
요즘 많이 나오는 게 뭐 민간임대주택 해서

333
00:20:36.320 --> 00:20:41.040
뭐 장기 10년간 월 얼마 이렇게 싸게 들어간다

334
00:20:41.040 --> 00:20:42.640
이런 얘기도 많이 하시잖아요

335
00:20:42.640 --> 00:20:45.280
이런 거 그냥 마음 편히 들어가서

336
00:20:45.280 --> 00:20:48.040
내가 하락기간 동안 좀 살다가 나오는 건 어떨까

337
00:20:48.040 --> 00:20:51.000
이런 생각도 되게 궁금해 할 것 같아요

338
00:20:51.000 --> 00:20:52.960
이런 건 어떻게 보세요?

339
00:20:54.010 --> 00:20:57.680
요즘 이제 보면은 아파트 분양하는데

340
00:20:57.680 --> 00:21:02.040
10년 임대 살고 나중에 분양받는 거

341
00:21:02.040 --> 00:21:08.840
일종의 제가 옛날에 얘기했던 애프터 리빙하고 비슷한 느낌의

342
00:21:08.840 --> 00:21:12.000
분양 형태가 굉장히 많아지긴 했어요

343
00:21:12.000 --> 00:21:16.320
이거를 지금 얘기하기에는

344
00:21:16.320 --> 00:21:18.800
이게 시간이 굉장히 오래 걸리거든요

345
00:21:18.800 --> 00:21:22.200
그래서 이 부분은 제가 물어보셨으니까

346
00:21:22.200 --> 00:21:24.320
어쨌든 답을 해드려야 되잖아요

347
00:21:24.320 --> 00:21:27.040
그래서 이걸 또 물어보시는 분들도 있었고

348
00:21:27.040 --> 00:21:29.280
관심 있는 분들도 있는 것 같아요

349
00:21:29.280 --> 00:21:35.200
그래서 제가 다음에 기회를 잡아서 영상으로 따로

350
00:21:35.200 --> 00:21:41.280
이게 최소한 20~30분 정도 나오는 분량이기 때문에

351
00:21:41.280 --> 00:21:42.840
할 얘기가 많아요

352
00:21:42.840 --> 00:21:47.400
그냥 단순히 이거 임대니까 이런 얘기를 할 게 아니고

353
00:21:47.400 --> 00:21:51.000
조건을 하나하나 또 따져봐야 될 것들이 있으니까

354
00:21:51.000 --> 00:21:54.280
그래서 이거에 대해서는

355
00:21:54.280 --> 00:21:57.520
제가 영상을 따로 찍어보도록 하겠습니다

356
00:21:57.520 --> 00:21:59.000
기다리겠습니다

357
00:22:01.700 --> 00:22:04.000
오늘 시간은 환매조건부로 나온

358
00:22:04.000 --> 00:22:06.160
분양 단지에 대해서 이야기를 해봤어요

359
00:22:06.160 --> 00:22:09.000
일단 이게 손해를 보지 않게

360
00:22:09.000 --> 00:22:13.810
입주시 떨어지면 돈을 돌려준다는 이 문구에 혹해서

361
00:22:13.810 --> 00:22:16.520
분양을 받으려고 하시는 분들도 계실 것 같은데

362
00:22:16.520 --> 00:22:21.280
제일 중요한 왜 이런 파격적인 조건이 나왔는지를 살펴봐야 된다

363
00:22:21.280 --> 00:22:23.560
이게 나온 이유는 팔리지 않아서다

364
00:22:23.560 --> 00:22:27.160
그리고 이게 완판이 되더라도 가장 중요하게 봐야 될 거는

365
00:22:27.160 --> 00:22:29.120
부동산 시장의 흐름이다

366
00:22:29.120 --> 00:22:31.960
부동산 시장의 흐름이 하락이라면

367
00:22:31.960 --> 00:22:34.640
이게 팔려도 더 오르지 않는다는 거

368
00:22:34.640 --> 00:22:38.200
이런 걸 좀 살펴봐야 될 것 같은 생각이 듭니다

369
00:22:38.200 --> 00:22:40.320
더 하실 말씀 있으실까요?

370
00:22:40.320 --> 00:22:42.200
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

371
00:22:42.200 --> 00:22:46.000
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

372
00:22:49.040 --> 00:22:52.480
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

373
00:22:52.480 --> 00:22:53.520
감사합니다