반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘은 내 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해서 알아보려고 하는데요
바로 확정일자에 대해서 알아보려고 합니다
오늘 이 시간은 확정일자가 무엇이고, 어떻게 받을 수 있는지
또 왜 받아야 되는지에 대해서 이야기를 해보려고 합니다
먼저 얘기를 해보자면 확정일자를 보면
임대차 계약서가 있잖아요
임대차 계약서의 여백의 확인도장 같은 거라고 생각하시면 되는데요
이 날짜에 임대차 계약서가 존재했다는 것을
법률상으로 인정해주는 확인도장이라고 생각하시면 됩니다
확정일자가 가장 중요한 이유는
바로 확정일자를 통해서 우선변제권이 생기게 되는데요
우선변제권이 생기게 되는 기준 날짜라고 생각하시면 될 것 같아요
우선변제권이 생길 수 있는 조건을 살펴보면요
이 집을 점유하고 그리고 점유를 하면서
전입신고를 하고 확정일자를 받는
이 세 가지 조건이 모두 갖춰졌을 때
우선변제권을 갖출 수 있는데요
좀 새로운 용어들이 많이 나와서 좀 헷갈리실 것 같아서
하나하나 좀 차근차근 살펴보도록 하겠습니다
처음 나왔던 점유는 이 집에 들어와서 사는 걸 말하는 거고요
전입신고를 보면 이사를 하게 되잖아요
그러면 행정기관에 가서 저 이 집에 이사를 했어요
하고 알리는 거라고 생각하시면 될 것 같아요
원칙적으로 이사를 하고 나서부터
14일 이내에 하는 게 원칙이지만
보통 잔금을 치르고 이사를 하면서
주민센터에 가서 바로 당일에 전입신고를 하게 되는데요
이렇게 당일에 전입신고를 하는 이유가
전입신고를 함으로써 대항력이라는 게 생기기 때문인데요
대항력이란 바로 이 임차권 임대인에게
대항력이란 바로 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는
권리라고 생각하시면 될 것 같아요
그래서 임대차 계약서 기간 동안 주택을 사용할 수 있고
계약이 만료된다면 보증금을 받을 수 있는
대항력이 생기기 때문에
바로 이사하자마자 전입신고를 하게 됩니다
전입신고는 바로 신청하면 그 효력이 발생하느냐 궁금하실 텐데요
만약에 전입신고를 오늘 12시에 하게 되었다면
대항력의 효력 발생 시기는
다음날 오전 0시에 시작하게 됩니다
그 부분을 알아두시기 바랍니다
그럼 어떻게 신청을 하느냐
제가 아까 전에도 말씀드렸다시피
주민센터에 방문해서 전입신고를 하실 수 있고요
임대차 계약서와 신분증을 가지고
전입신고를 신청할 수 있습니다
그리고 온라인상으로 만약에 하고 싶다면
정부24에 가서 전입신고를 할 수 있습니다
확정일자의 조건 중에 하나였던 전입신고에 대해서 알아봤고요
두 번째는 확정일자를 어떻게 받는 것이냐에 대해서
좀 얘기를 해보려고 합니다
확정일자를 받음으로써 우선변제권이 생긴다고 얘기를 했는데
우선변제권이란 만약에 내가 살고 있는 이 집이
경매로 넘어갈 수도 있는 상황이 발생할 수도 있잖아요
그렇게 됐을 때 순서대로 채권이나 우선
이렇게 경매에 넘어갔을 때 다른 사람들보다 후순위
다른 사람보다 후순위 권리자나 채권자보다
우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를
우선변제권이라고 하거든요
그렇기 때문에 많은 사람들이
확정일자를 중요시하게 여기는 겁니다
확정일자는 이사할 때 전입신고와 같이 주민센터에서 신청할 수 있고요
만약에 온라인으로 신청을 하겠다 하면
온라인으로 신청을 하려면
대법원 인터넷 등기소에 가서 신청을 할 수 있습니다
이렇게 확정일자가 왜 중요한지
대항력과 우선변제권이 생기기 때문에
우리는 이사를 하는 날 바로 이렇게
확정일자와 전입신고를 하는데요
그래서 많은 분들이 확정일자는 그러면 이사를 하는 날
잔금날 해야 되는 게 아닌가 궁금해하실 수도 있는데
확정일자는 계약하고 나서 언제든지 신청을 할 수 있다는 점
알아두시기 바랍니다
그럼 마지막으로 주의해야 할 세 가지를 말씀드리면서
마무리를 하려고 하는데요
대항력과 우선변제권을 가지기 위해서
확정일자가 가장 중요하다 말씀을 드렸는데
가지는 것도 중요하지만 확정일자를 유지를 하는 것도
가장 중요하다는 말씀을 드리고 싶어요
확정일자를 받고 전입신고를 하고 이 집의 점유를 유지해야만
나의 우선변제권과 대항력이 유지된다는 점을
알아두셔야 될 것 같아요
만약에 돈을 받기 전에 먼저 이사를 나가든가
아니면 다른 집에 전입신고를 하게 되면
대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에
그 점을 꼭 지켜주시기 바랍니다
두 번째는 확정일자의 효력 발생 시기에 대해서
이야기를 해보려고 하는데요
확정일자를 받으면 바로 그때부터 효력은 발생하지만
말씀드렸던 전입신고는
신고한 다음 날 0시에 효력이 발생한다고 했잖아요
그러면 이사를 들어가고 나서
그 다음 날 0시까지의 시간의 틈이 생기게 되는 거죠
그때까지는 임차인이 무방비 상태가 되게 되는 겁니다
만약에 내가 나쁜 임대인을 만나게 되면
만약에 이사를 하고 나서
임대인이 은행에 가서 근저당을 잡거나 대출을 받게 되면
근저당은 신청하는 즉시 효력이 발생하기 때문에
순위가 우선순위로 먼저 올라가게 되거든요
그렇기 때문에 임차인은 후순위로 밀려나게 되면서
만약에 이 집이 경매에 넘어가게 된다면
나는 순위가 밀려나갈 수 있는 거죠
그렇기 때문에 이 상황이 발생하는 것을 막고자
임차인들은 계약서를 쓸 때 꼭 이 문구를
특약사항으로 넣어야 되는데요
바로 임대인은 이사 잔금날 이후 다음 날까지
새로운 근저당을 잡지 않는다
만약에 잡게 된다면 이 계약은 무효가 된다라는 문구를 넣으면서
보증금을 보호할 수 있는 방법을 취해야 할 것 같습니다
그리고 세 번째는 만약에 임차를 하고 나서
재계약을 할 수 있잖아요
만약에 같은 금액으로 재계약을 할 수도 있고
감액을 해서 계약을 할 수도 있는데
중요한 건 증액을 해서 계약을 할 경우에
이때는 그럼 확정일자를 어떻게 해야 되나
궁금해하실 분도 계실 것 같거든요
이 증액된 만큼의 금액을 확정일자를 안 받을 경우에는
보증을 해줄 수 없기 때문에
확정일자를 따로 받을 수 있다면 따로 받는 게 좋습니다
그래서 이 확정일자를 기존의 계약서에 다시 도장을 받는지
아니면 새로운 계약서에 써서
확정일자를 다시 받는지에 대해서 또 궁금해하실 수 있는데
제가 찾아보니까 기존의 계약서에 받는 분들도 계실 것 같은데
도장이 한 계약서에 두 개가 들어가는 거잖아요
그래서 해석의 여지가 있을 수 있다
좀 확실하지 않을 수 있다는 의견도 있더라고요
그래서 제일 좋은 방법은 새로운 계약서를 써서
그 계약서에 확정일자를 받고
기존의 계약서 또한 잘 보관을 해서
어떤 일이 발생할지 모르니까
내 보증금을 지키기 위해서
확실하게 행동을 취하는 게 좋을 것 같습니다
오늘은 내 보증금을 지킬 수 있는 방법인
확정일자에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다
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다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다