0
00:00:00.000 --> 00:00:00.950
반갑습니다

1
00:00:00.950 --> 00:00:03.800
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다

2
00:00:03.800 --> 00:00:08.080
오늘은 내 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해서 알아보려고 하는데요

3
00:00:08.080 --> 00:00:11.000
바로 확정일자에 대해서 알아보려고 합니다

4
00:00:11.000 --> 00:00:15.320
오늘 이 시간은 확정일자가 무엇이고, 어떻게 받을 수 있는지

5
00:00:15.320 --> 00:00:19.360
또 왜 받아야 되는지에 대해서 이야기를 해보려고 합니다

6
00:00:19.360 --> 00:00:22.160
먼저 얘기를 해보자면 확정일자를 보면

7
00:00:22.160 --> 00:00:23.920
임대차 계약서가 있잖아요

8
00:00:26.880 --> 00:00:31.840
임대차 계약서의 여백의 확인도장 같은 거라고 생각하시면 되는데요

9
00:00:31.840 --> 00:00:35.760
이 날짜에 임대차 계약서가 존재했다는 것을

10
00:00:35.760 --> 00:00:39.840
법률상으로 인정해주는 확인도장이라고 생각하시면 됩니다

11
00:00:39.840 --> 00:00:42.480
확정일자가 가장 중요한 이유는

12
00:00:42.480 --> 00:00:47.000
바로 확정일자를 통해서 우선변제권이 생기게 되는데요

13
00:00:47.000 --> 00:00:52.120
우선변제권이 생기게 되는 기준 날짜라고 생각하시면 될 것 같아요

14
00:00:54.070 --> 00:00:57.560
우선변제권이 생길 수 있는 조건을 살펴보면요

15
00:00:57.560 --> 00:01:01.560
이 집을 점유하고 그리고 점유를 하면서

16
00:01:01.560 --> 00:01:04.400
전입신고를 하고 확정일자를 받는

17
00:01:04.400 --> 00:01:06.880
이 세 가지 조건이 모두 갖춰졌을 때

18
00:01:06.880 --> 00:01:09.800
우선변제권을 갖출 수 있는데요

19
00:01:09.800 --> 00:01:13.200
좀 새로운 용어들이 많이 나와서 좀 헷갈리실 것 같아서

20
00:01:13.200 --> 00:01:16.120
하나하나 좀 차근차근 살펴보도록 하겠습니다

21
00:01:16.120 --> 00:01:20.040
처음 나왔던 점유는 이 집에 들어와서 사는 걸 말하는 거고요

22
00:01:20.040 --> 00:01:23.000
전입신고를 보면 이사를 하게 되잖아요

23
00:01:23.000 --> 00:01:26.160
그러면 행정기관에 가서 저 이 집에 이사를 했어요

24
00:01:26.160 --> 00:01:28.880
하고 알리는 거라고 생각하시면 될 것 같아요

25
00:01:28.880 --> 00:01:31.280
원칙적으로 이사를 하고 나서부터

26
00:01:31.280 --> 00:01:34.680
14일 이내에 하는 게 원칙이지만

27
00:01:34.680 --> 00:01:37.520
보통 잔금을 치르고 이사를 하면서

28
00:01:37.520 --> 00:01:41.920
주민센터에 가서 바로 당일에 전입신고를 하게 되는데요

29
00:01:41.920 --> 00:01:44.560
이렇게 당일에 전입신고를 하는 이유가

30
00:01:44.560 --> 00:01:48.720
전입신고를 함으로써 대항력이라는 게 생기기 때문인데요

31
00:01:48.720 --> 00:01:53.000
대항력이란 바로 이 임차권 임대인에게

32
00:01:53.000 --> 00:01:56.400
대항력이란 바로 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는

33
00:01:56.400 --> 00:01:58.600
권리라고 생각하시면 될 것 같아요

34
00:01:58.600 --> 00:02:02.720
그래서 임대차 계약서 기간 동안 주택을 사용할 수 있고

35
00:02:02.720 --> 00:02:06.360
계약이 만료된다면 보증금을 받을 수 있는

36
00:02:06.360 --> 00:02:08.400
대항력이 생기기 때문에

37
00:02:08.400 --> 00:02:11.360
바로 이사하자마자 전입신고를 하게 됩니다

38
00:02:11.360 --> 00:02:16.800
전입신고는 바로 신청하면 그 효력이 발생하느냐 궁금하실 텐데요

39
00:02:16.800 --> 00:02:20.000
만약에 전입신고를 오늘 12시에 하게 되었다면

40
00:02:20.000 --> 00:02:22.320
대항력의 효력 발생 시기는

41
00:02:22.320 --> 00:02:25.280
다음날 오전 0시에 시작하게 됩니다

42
00:02:26.730 --> 00:02:28.960
그 부분을 알아두시기 바랍니다

43
00:02:28.960 --> 00:02:30.840
그럼 어떻게 신청을 하느냐

44
00:02:30.840 --> 00:02:33.520
제가 아까 전에도 말씀드렸다시피

45
00:02:33.520 --> 00:02:37.640
주민센터에 방문해서 전입신고를 하실 수 있고요

46
00:02:37.640 --> 00:02:39.880
임대차 계약서와 신분증을 가지고

47
00:02:40.830 --> 00:02:42.840
전입신고를 신청할 수 있습니다

48
00:02:42.840 --> 00:02:44.960
그리고 온라인상으로 만약에 하고 싶다면

49
00:02:44.960 --> 00:02:49.080
정부24에 가서 전입신고를 할 수 있습니다

50
00:02:49.080 --> 00:02:53.000
확정일자의 조건 중에 하나였던 전입신고에 대해서 알아봤고요

51
00:02:53.000 --> 00:02:57.210
두 번째는 확정일자를 어떻게 받는 것이냐에 대해서

52
00:02:57.210 --> 00:02:58.800
좀 얘기를 해보려고 합니다

53
00:02:58.800 --> 00:03:02.720
확정일자를 받음으로써 우선변제권이 생긴다고 얘기를 했는데

54
00:03:02.720 --> 00:03:06.480
우선변제권이란 만약에 내가 살고 있는 이 집이

55
00:03:06.480 --> 00:03:10.240
경매로 넘어갈 수도 있는 상황이 발생할 수도 있잖아요

56
00:03:10.240 --> 00:03:15.070
그렇게 됐을 때 순서대로 채권이나 우선

57
00:03:16.370 --> 00:03:20.530
이렇게 경매에 넘어갔을 때 다른 사람들보다 후순위

58
00:03:21.480 --> 00:03:24.160
다른 사람보다 후순위 권리자나 채권자보다

59
00:03:24.160 --> 00:03:26.760
우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를

60
00:03:26.760 --> 00:03:29.320
우선변제권이라고 하거든요

61
00:03:29.320 --> 00:03:30.840
그렇기 때문에 많은 사람들이

62
00:03:30.840 --> 00:03:33.760
확정일자를 중요시하게 여기는 겁니다

63
00:03:33.760 --> 00:03:39.720
확정일자는 이사할 때 전입신고와 같이 주민센터에서 신청할 수 있고요

64
00:03:39.720 --> 00:03:43.970
만약에 온라인으로 신청을 하겠다 하면

65
00:03:45.320 --> 00:03:46.960
온라인으로 신청을 하려면

66
00:03:46.960 --> 00:03:51.070
대법원 인터넷 등기소에 가서 신청을 할 수 있습니다

67
00:03:54.320 --> 00:03:56.920
이렇게 확정일자가 왜 중요한지

68
00:03:56.920 --> 00:03:59.760
대항력과 우선변제권이 생기기 때문에

69
00:03:59.760 --> 00:04:02.350
우리는 이사를 하는 날 바로 이렇게 

70
00:04:02.350 --> 00:04:04.520
확정일자와 전입신고를 하는데요

71
00:04:04.520 --> 00:04:08.120
그래서 많은 분들이 확정일자는 그러면 이사를 하는 날

72
00:04:08.120 --> 00:04:11.920
잔금날 해야 되는 게 아닌가 궁금해하실 수도 있는데

73
00:04:11.920 --> 00:04:15.920
확정일자는 계약하고 나서 언제든지 신청을 할 수 있다는 점

74
00:04:15.920 --> 00:04:17.440
알아두시기 바랍니다

75
00:04:17.440 --> 00:04:20.560
그럼 마지막으로 주의해야 할 세 가지를 말씀드리면서

76
00:04:20.560 --> 00:04:22.480
마무리를 하려고 하는데요

77
00:04:22.480 --> 00:04:25.960
대항력과 우선변제권을 가지기 위해서

78
00:04:25.960 --> 00:04:29.360
확정일자가 가장 중요하다 말씀을 드렸는데

79
00:04:29.360 --> 00:04:34.040
가지는 것도 중요하지만 확정일자를 유지를 하는 것도

80
00:04:34.040 --> 00:04:36.440
가장 중요하다는 말씀을 드리고 싶어요

81
00:04:36.440 --> 00:04:42.640
확정일자를 받고 전입신고를 하고 이 집의 점유를 유지해야만

82
00:04:42.640 --> 00:04:46.600
나의 우선변제권과 대항력이 유지된다는 점을

83
00:04:46.600 --> 00:04:48.160
알아두셔야 될 것 같아요

84
00:04:48.160 --> 00:04:51.680
만약에 돈을 받기 전에 먼저 이사를 나가든가

85
00:04:51.680 --> 00:04:54.040
아니면 다른 집에 전입신고를 하게 되면

86
00:04:54.040 --> 00:04:57.240
대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에

87
00:04:57.240 --> 00:04:59.800
그 점을 꼭 지켜주시기 바랍니다

88
00:04:59.800 --> 00:05:03.960
두 번째는 확정일자의 효력 발생 시기에 대해서

89
00:05:03.960 --> 00:05:05.720
이야기를 해보려고 하는데요

90
00:05:05.720 --> 00:05:09.360
확정일자를 받으면 바로 그때부터 효력은 발생하지만

91
00:05:09.360 --> 00:05:11.240
말씀드렸던 전입신고는

92
00:05:11.240 --> 00:05:15.600
신고한 다음 날 0시에 효력이 발생한다고 했잖아요

93
00:05:15.600 --> 00:05:17.840
그러면 이사를 들어가고 나서

94
00:05:17.840 --> 00:05:21.600
그 다음 날 0시까지의 시간의 틈이 생기게 되는 거죠

95
00:05:21.600 --> 00:05:25.480
그때까지는 임차인이 무방비 상태가 되게 되는 겁니다

96
00:05:25.480 --> 00:05:28.400
만약에 내가 나쁜 임대인을 만나게 되면

97
00:05:28.400 --> 00:05:30.000
만약에 이사를 하고 나서

98
00:05:30.000 --> 00:05:35.040
임대인이 은행에 가서 근저당을 잡거나 대출을 받게 되면

99
00:05:35.040 --> 00:05:39.000
근저당은 신청하는 즉시 효력이 발생하기 때문에

100
00:05:39.000 --> 00:05:42.080
순위가 우선순위로 먼저 올라가게 되거든요

101
00:05:42.080 --> 00:05:45.720
그렇기 때문에 임차인은 후순위로 밀려나게 되면서

102
00:05:45.720 --> 00:05:48.440
만약에 이 집이 경매에 넘어가게 된다면

103
00:05:48.440 --> 00:05:50.560
나는 순위가 밀려나갈 수 있는 거죠

104
00:05:50.560 --> 00:05:54.160
그렇기 때문에 이 상황이 발생하는 것을 막고자

105
00:05:54.160 --> 00:05:57.290
임차인들은 계약서를 쓸 때 꼭 이 문구를

106
00:05:57.290 --> 00:05:59.360
특약사항으로 넣어야 되는데요

107
00:05:59.360 --> 00:06:03.780
바로 임대인은 이사 잔금날 이후 다음 날까지

108
00:06:03.780 --> 00:06:05.800
새로운 근저당을 잡지 않는다

109
00:06:05.800 --> 00:06:10.480
만약에 잡게 된다면 이 계약은 무효가 된다라는 문구를 넣으면서

110
00:06:10.480 --> 00:06:14.520
보증금을 보호할 수 있는 방법을 취해야 할 것 같습니다

111
00:06:14.520 --> 00:06:17.720
그리고 세 번째는 만약에 임차를 하고 나서

112
00:06:17.720 --> 00:06:19.680
재계약을 할 수 있잖아요

113
00:06:19.680 --> 00:06:22.080
만약에 같은 금액으로 재계약을 할 수도 있고

114
00:06:22.080 --> 00:06:24.440
감액을 해서 계약을 할 수도 있는데

115
00:06:24.440 --> 00:06:27.480
중요한 건 증액을 해서 계약을 할 경우에

116
00:06:27.480 --> 00:06:29.360
이때는 그럼 확정일자를 어떻게 해야 되나

117
00:06:29.360 --> 00:06:31.760
궁금해하실 분도 계실 것 같거든요

118
00:06:31.760 --> 00:06:38.050
이 증액된 만큼의 금액을 확정일자를 안 받을 경우에는

119
00:06:40.600 --> 00:06:42.440
보증을 해줄 수 없기 때문에

120
00:06:42.440 --> 00:06:46.520
확정일자를 따로 받을 수 있다면 따로 받는 게 좋습니다

121
00:06:46.520 --> 00:06:51.520
그래서 이 확정일자를 기존의 계약서에 다시 도장을 받는지

122
00:06:51.520 --> 00:06:53.720
아니면 새로운 계약서에 써서

123
00:06:54.570 --> 00:06:58.760
확정일자를 다시 받는지에 대해서 또 궁금해하실 수 있는데

124
00:06:58.760 --> 00:07:02.840
제가 찾아보니까 기존의 계약서에 받는 분들도 계실 것 같은데

125
00:07:02.840 --> 00:07:06.560
도장이 한 계약서에 두 개가 들어가는 거잖아요

126
00:07:06.560 --> 00:07:10.800
그래서 해석의 여지가 있을 수 있다

127
00:07:10.800 --> 00:07:13.920
좀 확실하지 않을 수 있다는 의견도 있더라고요

128
00:07:13.920 --> 00:07:17.160
그래서 제일 좋은 방법은 새로운 계약서를 써서

129
00:07:17.160 --> 00:07:19.240
그 계약서에 확정일자를 받고

130
00:07:19.240 --> 00:07:22.200
기존의 계약서 또한 잘 보관을 해서

131
00:07:22.200 --> 00:07:24.080
어떤 일이 발생할지 모르니까

132
00:07:24.080 --> 00:07:25.520
내 보증금을 지키기 위해서

133
00:07:25.520 --> 00:07:29.280
확실하게 행동을 취하는 게 좋을 것 같습니다

134
00:07:29.280 --> 00:07:32.840
오늘은 내 보증금을 지킬 수 있는 방법인

135
00:07:32.840 --> 00:07:36.120
확정일자에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다

136
00:07:36.620 --> 00:07:38.800
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

137
00:07:38.800 --> 00:07:42.560
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

138
00:07:42.560 --> 00:07:43.640
감사합니다