반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 요즘 실거주 의무 폐지가 이슈가 되고 있는데요
국토부 장관 후보자가 실거주 의무를 폐지해야 된다
강력하게 주장하고 있어요
주장하는 이유를 들어보면
실거주 의무를 폐지함으로써
임대인이 자유롭게 임차를 놓으면서
지금 전세가가 많이 올라가고 있잖아요
오히려 이런 임대인이 늘어나면서 전세가 안정을 시킬 수 있다
오히려 또 정의 효과가 많다
이런 식으로 주장을 하고 있거든요
얘기를 들어보면 임대인이 늘어난다
곧 공급이 늘어난다는 거죠
그렇죠, 전세 공급이
전세 공급이 늘어나면서 전세가를 안정시킬 수 있다는 논리인 것 같아요
그래서 저희가 이런 주제를 한번 얘기를 해보려고 하는데
소장님께서도 공급이 늘어나면
전세가를 안정시킬 수 있다에 동감을 하시는지
원래 공급이 어느 정도 늘어나면
사실 가격을 안정시키는 효과가 있는 것은 맞아요 맞는데
우리나라 부동산에서는 저는 좀 다르다고 생각해요
우리가 공급이 많아지면 내려간다고 생각하잖아요
근데 우리나라에서는 그 공식이 통하지 않는다는 얘기죠
그러니까 제가 이제 강조하는 얘기가 뭐냐면 수요 공급의 이론이
일반적인 경제현상에서는 수 개념으로 적용되는 게 맞는데
우리나라 부동산에서는 수 개념만 줘가지고는 안 돼요
뭔가 추가를 해야 됩니까?
제가 항상 적극성이라는 표현을 하잖아요
이 적극성이라는 게 뭐냐면 질적인 요인이거든요
질적인 요인인데 이게 왜 중요하냐면
공급이 많아가지고 경쟁을 해서 가격을 낮춰야 되는데 지금도 보면
역전세난에 대한 우려가 있었죠
근데 결국에는 역전세난이 일어나지 않았어요
그러니까 역전세난이 일어난다고 예견했던 건 뭐냐면
2021년도 쯤에 굉장히 높은 가격에 전세를 계약을 했던 사람들이
2022년도에 전세가가 떨어졌잖아요
그래서 2년 만기가 되는 시점이 2023년인데
2023년도에 만기가 되는 사람들은
높은 전세가를 해서 계약했다가 시세가 떨어졌기 때문에
예를 들어서 10억에 전세를 맞췄던 사람이
지금 시세가 7억, 8억이에요
그러니까 여기서 뚝 떨어질 거란 말이죠
그러면 이 임대인들이 전세 보증금을 내줘야 되는
상황이 발생하는 거잖아요. 이게 역전세인데
그게 지금 발생을 하지 않았어요. 그게 뭐냐면
임대인들이 전세금을 쉽게 내리지 않는다는 얘기예요
시세가 떨어졌는데도 불구하고
그렇죠. 시세가 떨어졌는데도 불구하고 전세를 안 내리잖아요
그러니까 뭐냐면 우리나라에는 임대인들이
경쟁을 별로 하지 않아요
그냥 내가 맞추고 싶은 가격에 놓고 버티는 거예요
그러니까 공급이 많아진다고 해서
전세가가 떨어지거나 이런다라는 공식을
완전히 성립하면 안 되는 게
이 사람들이 공급을 내놓고 가격을 올려놓고 버티면
이게 임차인이 좀 불리하거든요. 임차인이 불리하기 때문에
나중에는 임차인들이 높은 가격을 쫓아가서
임대를 얻는 경우들이 많아요
근데 보통 전세 가격은 실소유라고 하잖아요
그래서 임차인들이 불리하더라도
어찌 됐든 이 가격을 감당할 수 있어야 이 가격에 들어가는 건데
만약에 임차인이 끝까지 안 하면
임대인도 공실이 될 수 있으니까
한없이 버티진 못할 것 같거든요
그러니까 이게 그 뭐랄까 절박함의 차이인데
오히려 임대인이 약간 유리해요
그러니까 임차인은 전세를 가격만 보고 결정하지 않아요
가고 싶은 집과 동네가 딱 정해져 있어요
예를 들어서 5천만 원 차이 난다고 해서
우리가 그 집을 포기하냐?
그렇지 않거든요
정부가 지원을 너무 잘해 주잖아요
대출을 막 해줘. 그렇잖아요
그러니까 좀 모자라면 대출을 얻어서
그 이자만 내가 부담하면 되기 때문에 이게 쉬워졌어요
단순히 부동산에서 수량만 가지고
수요 공급의 가격 결정 원리를 적용하면 안 되는 게
여기에 적극성이라는 요인이 완전히 들어가야 돼요
그래서 곱하기 개념해야 돼요
만약에 예를 들어서 공급이 10개 있다가 100개로 늘어났는데
적극성이 0%가 돼요. 그러면 어떻게 돼요?
곱하기 0이니까 0이 되잖아요
공급이 0이 되는 거예요
그러니까 이거는 극단적인 예고
적극성이 50%로 줄어요. 50% 이렇게 줄면은
공급이 늘어난 효과가 별로 없거든요
그런데 실제로 이런 게 왜 일어나냐면
개개인이기 때문에 그래요
개개인의 특징은 뭐냐면
전체적인 시장 상황을 완전히 꿰고 있지 않아요
그러니까 임차인의 수를 우리는 모르잖아요
그러니까 임대인 입장에서는
지금 내가 놓고 싶은 임차인이 눈에 보이는 게 없어요
그러니까 일단 내가 놓고 싶은 가격에 놔요
그리고 예를 들어서 베짱이 님이 세입자다
그럼 세입자를 가지고 있잖아요
그럼 만기가 됐어요. 그럼 그 다음에 놓을 때
시세에 맞춰서 내려놓느냐? 아니에요
항상 높여 놓잖아요
일단 지금 가지고 있는 그 시세로
그러니까 우리나라는 임대인이 시세에 맞춰서
뭔가 판단하는 이게 아니고
일단 올리고 보는 거예요
그러니까 이런 시도를 하는 게 어느 정도 조금이나마
높게 형성되는데 영향이 끼쳐진다는 거죠
이게 시장이 먼저 반영되는 게 아니라
개개인의 케이스로 들어가는 거네요
그렇기 때문에 단순히 임대인 수를 늘리면
전세가가 안정된다라는 논리를 펴고 있으면 완전히 망하는 거예요
그러면 수보다 적극성이 중요하다
적극성이 그럼 변한다는 말씀이신 건데
그러니까 적극성이 늘어나는 경우가 있어요. 그게 뭐냐면
시간적 제약이 있는 게 한꺼번에 몰릴 때
예를 들면 갭 투자가 한꺼번에 한 지역에 많이 늘면
이 지역은 전세가가 떨어져요
그러니까 이걸 보고 공급이 늘면 그러니까 갭 투자가 늘면
집값이 떨어진다라고 얘기하는 일반화의 오류인데
여기서는 뭐냐면 공급이 늘어나는 건 있지만
여기서 더 중요한 건 뭐냐면 적극성이에요. 왜냐면
한 지역에 여러 투자자가 같이 들어가서 집을 다 샀어요
그런 다음에 임대를 놓을 거 아니에요
근데 이 사람들은 이제 시간적 제약이 있어요
한꺼번에 샀잖아요
한꺼번에 산 사람들이 시간적 제약이 다 있어요
그러면 이때는 경쟁을 해요
근데 예를 들어서 1,000개의 매물이 막 나오는데
이게 막 흩어져 있어
그러면은 이 한 지역에 몰려서 100개 나오는 것보다
1,000개 있는 이 매물의 효과가 훨씬 적어요
왜냐면 이 사람들은 떨어져 있잖아요
그러면은 경쟁하지 않거든요
내릴 필요가 없죠. 더 올리려고 노력하고 있잖아요 임대인은 지금
이런 부분이 작용하는 거예요
그래서 우리가 전세가를 떨어뜨리는 요인을 크게 두 가지로 보면
입주 물량이 있어요. 입주 물량이라는 거는
새 아파트가 딱 생기고
입주를 하셔도 됩니다라고 하면서부터
보통 옛날에는 2개월 줬는데 요즘은 좀 늘었어요
그래서 보통 3개월, 4개월 이렇게 주는데
기간이 정해져 있어요
그럼 이 기간 안에 사람이 다 채워져야 되잖아요
그러면서 경쟁을 어느 정도 하죠
투자자들은 빨리 임대인, 임차인들 맞춰야 되고
그 다음에 실입주자는 또 저쪽에서
무주택자로 있든 아니면 내가 집을 가지고 있든
이쪽으로 이사하려면 임대를 놓든 팔든 이렇게 해야 되잖아요
여기서 시간적 제약 때문에 압박이 생기는 거예요. 근데 이 사람들도
여기에 만약에 프리미엄이 많이 붙어 있어요
그럼 이렇게 입주가 급한데도 불구하고 프리미엄이 많이 붙어서
예를 들어서 분양가가 3억인데
프리미엄이 3억 붙어서 6억이에요, 매매가
그럼 이 사람들은 전혀 급하지 않아요
그러니까 상황에 따라서
이 사람들이 급하냐, 여유 있냐가 달라지는 거예요
근데 우리는 항상 수만 가지고 판단하는 거예요
몇 세대 막 이렇게 되잖아요
이게 완전히 달라요
그래서 갭 투자도 한 지역에 몰려서 해야지 이게 늘어나는데
퍼져 있으면 늘어나지 않아요
그래서 오히려 지금 전세가를 안정시키려면
오히려 실거주 의무 폐지를 안 해야
더 전세가를 안정시킬 수 있어요 왜냐하면
분양을 받은 사람이 실거주를 원래 생각을 안 하고 있었어요
전세 놓으려고 생각하고 있었어
그러니까 다른 집에 살고 있다는 얘기죠
다른 집에 살고 있는데
실거주 의무 폐지가 없어지지 않았어요
그럼 이리로 이사해야 되잖아요. 이사하려면
원래 자기가 살던 집보다 더 비쌀까요, 쌀까요?
비싸겠죠
더 비싸겠죠. 그럼 자금 압박이 있는 거예요
그럼 이 사람은 여기서 나올 때
이 집을 빨리 뭔가 정리를 해야 되는 거예요
그러니까 시간적 압박이 있는 게 훨씬 더 중요한 거예요
근데 실거주 의무를 폐지하면
이 사람들은 오히려 좋은 집이잖아요
그리고 프리미엄도 어느 정도 붙어있어
그럼 여유가 있어요
방금 전에 말씀하신 것도 임차인이 눈에 보이지 않는다
임차인도 곧 말하면 수요가 되는 거잖아요
이 수요가 눈에 보이지 않기 때문에
일반적으로 또 수요는 좀 정해져 있다
비율이 좀 정해져 있다 이렇게 얘기를 하는데
이 수요도 올라갈 수 있는 건가요?
오르락내리락 하죠. 수요도 오르락내리락 하는 게
만기가 됐을 때 집을 사는 사람도 있고
아니면 다른 지역으로 가는 사람도 있고
여러 가지가 있잖아요
그래서 이 사람이 단순히 눌러 앉는 사람도 있고
다양한 사례가 생긴단 말이에요
그래서 그게 어느 지역에 확 퍼져 있을 때
이게 이제 임차인으로 진짜 나와서
그 지역으로 돌아다니는 사람이 수요자인 거잖아요
동일할 수가 없죠
만기가 2년 만기가 됐다고 해서
그 수가 동일하게 나오는 게 아니고
다 여기서 갈라지는 거예요
다른 지역에서 올 수도 있고
그러니까 이게 어느 순간에는 몰리는 경우가 있고
어느 순간에는 다 흩어져서 수요가 줄어드는 순간이 있어요
근데 중요한 거는 지금 당장의 수요가 중요한 거지
이게 평균적인 수요는 아무 의미가 없는 거예요
그렇죠. 또 이게 그 상황의 수요가 중요한 거잖아요
이걸 좀 알 수 있는 뭔가가 있나요?
없어요. 그냥 이거를 종합하려면
만기되는 사람이 어느 지역으로 이사 가는지
그리고 다른 지역에서 어느 지역으로 이사 오는지
뭐 이 사람이 집을 사는지
이런 거를 종합적으로 판단해야 되는데
이런 거는 파악하기가 어렵죠
또 한편에서 이런 의견도 있어요
임대인이 늘어난다는 것은 곧
투자자가 투자를 한 물건들이 많다는 거잖아요
매수를 하는 물건이 많다
이 말은 또 상승을 말한다 이런 얘기도 많은데
이건 또 어떻게 보세요?
이게 핵심인 거예요. 숨어 있는 핵심
그러니까 임대자가 많아져야 전세가가 안정된다 이게 뭐냐면
굉장히 뭔가 착한 임대인, 선한 임대인 그러면서 포장하는 거거든요
근데 숨어 있는 의도가 있어요
이렇게 되면 집값이 올라갈 확률이 굉장히 높아져요
그러니까 투자자들이 많아지면
집값은 올라갈 확률이 많아집니다
그러니까 주로 이 착한 임대인 프레임을 주장하는 사람들이 누구냐면
상승론자들이에요
상승론자들이 자기를 착한 임대인으로 포장을 하는 거예요
거봐 내가 임대를 주니까
무주택자 네가 지금 안정적으로 사는 거야
이러면서 집값이 상승되길 바라는 거예요
실제로 집값이 상승할 수도 있다
이거는 상승되는 논리가 맞아요
그러니까 투자자들이 임대하기 좋은 조건들이 갖춰지잖아요?
그럼 투자자들이 투자를 많이 하게 되죠
그러면 가격은 이 사람들은 가격을 올리고자
노력하는 사람들이란 말이에요
그래서 가격이 올라가기 좋은 거예요
그럼 지금 시장에 가지고 와서 만약에 실거주 의무가 폐지가 된다면
왜냐면 전세가는 상승하고 있긴 하지만 전세가율은 되게 낮잖아요
이 시장에서도 같은 영향을 미칠지 궁금하거든요
지금 같은 경우는 아직 상승장이 시장이 중요하거든요
시장이 제일 중요해요
시장의 분위기에 따라서 이 효과가 크냐 작냐가 나타나거든요
근데 지금은 2023년도는 어쨌든 상승장이었습니다
그리고 이제 약간 꺾이고 있는 중이에요
지금 이제 완전히 꺾인 게 아니고 꺾여져 가고 있는
지금 방향을 턴 하고 있는 중이에요
근데 이럴 때 투자자들을 자극할 수 있는 이런 정책이 생긴다
그러면 다시 분양권 시장이 요동을 치겠죠
그래서 제가 실거주 의무는 언젠가는 폐지될 것이고
사실 폐지해도 된다. 그런데 이게 시기가 중요하다
아마 내년 한 1년이나 2년쯤 지난 다음에 실거주 의무 풀잖아요?
그럼 시장에 아무런 영향이 없어요
매매가격을 올리는 데도 영향이 거의 없고요
전세가격을 막 요동치게 하는 영향도 별로 없어요
이럴 때 푸는 거예요
그러니까 제일 중요한 건 시기의 문제다
그렇죠
오늘은 실거주 의무 폐지가 이슈가 되면서 실거주 의무 폐지를 하면서
임대인이 늘어나면 전세가를 안정시킬 수 있다
이 논리에 대해서 좀 이야기를 해봤던 것 같아요
소장님이 제일 중요한 건 수적인 게 아니라 질적인 요인이다
질적인 요인은 적극성으로 볼 수 있는데
이 적극성이 적으면 수량이 아무리 많아도 전세가를 낮추는 효과는 없다
하지만 시간적 제약이 한꺼번에 몰릴 때
두 가지 경우가 한 지역에 갭 투자가 몰릴 때
그리고 입주 물량이 몰릴 때는 시간적 압박이 있기 때문에
전세가를 안정시키는 요인이 될 수 있다
그리고 실거주 의무는 지금은 폐지를 해서는 안 된다
아직까지는 상승장의 분위기가 있기 때문에
만약에 실거주 의무를 폐지를 하게 되면
투자자의 투자 심리를 다시 자극을 할 수 있다
이 시장에 영향을 주지 않을 때 실거주 의무 폐지를 해야 한다
이렇게 요약해 볼 수 있을 것 같아요
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다