0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.080
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.080 --> 00:00:09.975
소장님, 요즘 실거주 의무 폐지가 이슈가 되고 있는데요

4
00:00:09.975 --> 00:00:13.360
국토부 장관 후보자가 실거주 의무를 폐지해야 된다

5
00:00:13.360 --> 00:00:15.440
강력하게 주장하고 있어요

6
00:00:15.440 --> 00:00:17.240
주장하는 이유를 들어보면

7
00:00:17.240 --> 00:00:19.240
실거주 의무를 폐지함으로써

8
00:00:19.240 --> 00:00:22.360
임대인이 자유롭게 임차를 놓으면서

9
00:00:22.360 --> 00:00:24.560
지금 전세가가 많이 올라가고 있잖아요

10
00:00:24.560 --> 00:00:29.080
오히려 이런 임대인이 늘어나면서 전세가 안정을 시킬 수 있다

11
00:00:29.080 --> 00:00:31.720
오히려 또 정의 효과가 많다

12
00:00:31.720 --> 00:00:33.800
이런 식으로 주장을 하고 있거든요

13
00:00:33.800 --> 00:00:37.590
얘기를 들어보면 임대인이 늘어난다

14
00:00:37.590 --> 00:00:40.020
곧 공급이 늘어난다는 거죠

15
00:00:40.020 --> 00:00:41.620
그렇죠, 전세 공급이

16
00:00:41.620 --> 00:00:47.360
전세 공급이 늘어나면서 전세가를 안정시킬 수 있다는 논리인 것 같아요

17
00:00:47.360 --> 00:00:50.800
그래서 저희가 이런 주제를 한번 얘기를 해보려고 하는데

18
00:00:50.800 --> 00:00:53.080
소장님께서도 공급이 늘어나면

19
00:00:53.080 --> 00:00:56.760
전세가를 안정시킬 수 있다에 동감을 하시는지

20
00:00:56.760 --> 00:00:59.920
원래 공급이 어느 정도 늘어나면

21
00:00:59.920 --> 00:01:06.430
사실 가격을 안정시키는 효과가 있는 것은 맞아요 맞는데

22
00:01:06.430 --> 00:01:12.960
우리나라 부동산에서는 저는 좀 다르다고 생각해요

23
00:01:12.960 --> 00:01:16.800
우리가 공급이 많아지면 내려간다고 생각하잖아요

24
00:01:16.800 --> 00:01:22.000
근데 우리나라에서는 그 공식이 통하지 않는다는 얘기죠

25
00:01:22.000 --> 00:01:27.773
그러니까 제가 이제 강조하는 얘기가 뭐냐면 수요 공급의 이론이

26
00:01:27.773 --> 00:01:34.920
일반적인 경제현상에서는 수 개념으로 적용되는 게 맞는데

27
00:01:34.920 --> 00:01:40.080
우리나라 부동산에서는 수 개념만 줘가지고는 안 돼요

28
00:01:40.080 --> 00:01:41.240
뭔가 추가를 해야 됩니까?

29
00:01:41.240 --> 00:01:44.320
제가 항상 적극성이라는 표현을 하잖아요

30
00:01:44.320 --> 00:01:48.240
이 적극성이라는 게 뭐냐면 질적인 요인이거든요

31
00:01:48.240 --> 00:01:51.960
질적인 요인인데 이게 왜 중요하냐면

32
00:01:51.960 --> 00:01:58.640
공급이 많아가지고 경쟁을 해서 가격을 낮춰야 되는데 지금도 보면

33
00:01:58.640 --> 00:02:02.680
역전세난에 대한 우려가 있었죠

34
00:02:02.680 --> 00:02:05.560
근데 결국에는 역전세난이 일어나지 않았어요

35
00:02:05.560 --> 00:02:09.400
그러니까 역전세난이 일어난다고 예견했던 건 뭐냐면

36
00:02:09.400 --> 00:02:16.640
2021년도 쯤에 굉장히 높은 가격에 전세를 계약을 했던 사람들이

37
00:02:16.640 --> 00:02:19.360
2022년도에 전세가가 떨어졌잖아요

38
00:02:19.360 --> 00:02:24.080
그래서 2년 만기가 되는 시점이 2023년인데

39
00:02:24.080 --> 00:02:27.240
2023년도에 만기가 되는 사람들은

40
00:02:27.240 --> 00:02:32.360
높은 전세가를 해서 계약했다가 시세가 떨어졌기 때문에

41
00:02:32.360 --> 00:02:35.320
예를 들어서 10억에 전세를 맞췄던 사람이

42
00:02:35.320 --> 00:02:37.880
지금 시세가 7억, 8억이에요

43
00:02:37.880 --> 00:02:39.880
그러니까 여기서 뚝 떨어질 거란 말이죠

44
00:02:39.880 --> 00:02:44.760
그러면 이 임대인들이 전세 보증금을 내줘야 되는

45
00:02:44.760 --> 00:02:48.760
상황이 발생하는 거잖아요. 이게 역전세인데

46
00:02:48.760 --> 00:02:53.360
그게 지금 발생을 하지 않았어요. 그게 뭐냐면

47
00:02:53.360 --> 00:02:58.840
임대인들이 전세금을 쉽게 내리지 않는다는 얘기예요

48
00:02:58.840 --> 00:03:00.760
시세가 떨어졌는데도 불구하고

49
00:03:00.760 --> 00:03:04.200
그렇죠. 시세가 떨어졌는데도 불구하고 전세를 안 내리잖아요

50
00:03:04.200 --> 00:03:07.120
그러니까 뭐냐면 우리나라에는 임대인들이

51
00:03:07.120 --> 00:03:08.600
경쟁을 별로 하지 않아요

52
00:03:08.600 --> 00:03:13.440
그냥 내가 맞추고 싶은 가격에 놓고 버티는 거예요

53
00:03:13.440 --> 00:03:16.280
그러니까 공급이 많아진다고 해서

54
00:03:16.280 --> 00:03:19.360
전세가가 떨어지거나 이런다라는 공식을

55
00:03:19.360 --> 00:03:22.920
완전히 성립하면 안 되는 게

56
00:03:22.920 --> 00:03:27.840
이 사람들이 공급을 내놓고 가격을 올려놓고 버티면

57
00:03:27.840 --> 00:03:32.360
이게 임차인이 좀 불리하거든요. 임차인이 불리하기 때문에

58
00:03:32.360 --> 00:03:36.520
나중에는 임차인들이 높은 가격을 쫓아가서

59
00:03:36.520 --> 00:03:38.720
임대를 얻는 경우들이 많아요

60
00:03:38.720 --> 00:03:43.120
근데 보통 전세 가격은 실소유라고 하잖아요

61
00:03:43.120 --> 00:03:45.560
그래서 임차인들이 불리하더라도

62
00:03:45.560 --> 00:03:50.800
어찌 됐든 이 가격을 감당할 수 있어야 이 가격에 들어가는 건데

63
00:03:50.800 --> 00:03:52.880
만약에 임차인이 끝까지 안 하면

64
00:03:52.880 --> 00:03:54.560
임대인도 공실이 될 수 있으니까

65
00:03:54.560 --> 00:03:56.400
한없이 버티진 못할 것 같거든요

66
00:03:56.400 --> 00:04:01.160
그러니까 이게 그 뭐랄까 절박함의 차이인데

67
00:04:01.160 --> 00:04:03.600
오히려 임대인이 약간 유리해요

68
00:04:03.600 --> 00:04:07.000
그러니까 임차인은 전세를 가격만 보고 결정하지 않아요

69
00:04:07.000 --> 00:04:09.840
가고 싶은 집과 동네가 딱 정해져 있어요

70
00:04:09.840 --> 00:04:11.920
예를 들어서 5천만 원 차이 난다고 해서

71
00:04:11.920 --> 00:04:14.160
우리가 그 집을 포기하냐?

72
00:04:14.160 --> 00:04:15.120
그렇지 않거든요

73
00:04:15.120 --> 00:04:18.040
정부가 지원을 너무 잘해 주잖아요

74
00:04:18.040 --> 00:04:20.720
대출을 막 해줘. 그렇잖아요

75
00:04:20.720 --> 00:04:23.760
그러니까 좀 모자라면 대출을 얻어서

76
00:04:23.760 --> 00:04:28.220
그 이자만 내가 부담하면 되기 때문에 이게 쉬워졌어요

77
00:04:28.920 --> 00:04:32.960
단순히 부동산에서 수량만 가지고

78
00:04:32.960 --> 00:04:37.440
수요 공급의 가격 결정 원리를 적용하면 안 되는 게

79
00:04:37.440 --> 00:04:40.320
여기에 적극성이라는 요인이 완전히 들어가야 돼요

80
00:04:40.320 --> 00:04:42.320
그래서 곱하기 개념해야 돼요

81
00:04:42.320 --> 00:04:46.960
만약에 예를 들어서 공급이 10개 있다가 100개로 늘어났는데

82
00:04:46.960 --> 00:04:49.280
적극성이 0%가 돼요. 그러면 어떻게 돼요?

83
00:04:49.280 --> 00:04:51.080
곱하기 0이니까 0이 되잖아요

84
00:04:51.080 --> 00:04:52.720
공급이 0이 되는 거예요

85
00:04:52.720 --> 00:04:55.000
그러니까 이거는 극단적인 예고

86
00:04:55.000 --> 00:04:58.920
적극성이 50%로 줄어요. 50% 이렇게 줄면은

87
00:04:58.920 --> 00:05:01.640
공급이 늘어난 효과가 별로 없거든요

88
00:05:01.640 --> 00:05:05.320
그런데 실제로 이런 게 왜 일어나냐면

89
00:05:05.320 --> 00:05:06.720
개개인이기 때문에 그래요

90
00:05:06.720 --> 00:05:08.800
개개인의 특징은 뭐냐면

91
00:05:08.800 --> 00:05:13.640
전체적인 시장 상황을 완전히 꿰고 있지 않아요

92
00:05:13.640 --> 00:05:16.880
그러니까 임차인의 수를 우리는 모르잖아요

93
00:05:16.880 --> 00:05:18.400
그러니까 임대인 입장에서는

94
00:05:18.400 --> 00:05:22.400
지금 내가 놓고 싶은 임차인이 눈에 보이는 게 없어요

95
00:05:22.400 --> 00:05:25.640
그러니까 일단 내가 놓고 싶은 가격에 놔요

96
00:05:25.640 --> 00:05:29.920
그리고 예를 들어서 베짱이 님이 세입자다

97
00:05:29.920 --> 00:05:31.360
그럼 세입자를 가지고 있잖아요

98
00:05:31.360 --> 00:05:34.400
그럼 만기가 됐어요. 그럼 그 다음에 놓을 때

99
00:05:34.400 --> 00:05:37.160
시세에 맞춰서 내려놓느냐? 아니에요

100
00:05:37.160 --> 00:05:38.560
항상 높여 놓잖아요

101
00:05:38.560 --> 00:05:40.340
일단 지금 가지고 있는 그 시세로

102
00:05:40.340 --> 00:05:43.360
그러니까 우리나라는 임대인이 시세에 맞춰서

103
00:05:43.360 --> 00:05:45.680
뭔가 판단하는 이게 아니고

104
00:05:45.680 --> 00:05:47.840
일단 올리고 보는 거예요

105
00:05:47.840 --> 00:05:51.600
그러니까 이런 시도를 하는 게 어느 정도 조금이나마

106
00:05:51.600 --> 00:05:55.640
높게 형성되는데 영향이 끼쳐진다는 거죠

107
00:05:55.640 --> 00:05:57.760
이게 시장이 먼저 반영되는 게 아니라

108
00:05:57.760 --> 00:06:01.040
개개인의 케이스로 들어가는 거네요

109
00:06:01.040 --> 00:06:04.520
그렇기 때문에 단순히 임대인 수를 늘리면

110
00:06:04.520 --> 00:06:09.840
전세가가 안정된다라는 논리를 펴고 있으면 완전히 망하는 거예요

111
00:06:10.920 --> 00:06:13.840
그러면 수보다 적극성이 중요하다

112
00:06:13.840 --> 00:06:16.720
적극성이 그럼 변한다는 말씀이신 건데

113
00:06:16.720 --> 00:06:20.720
그러니까 적극성이 늘어나는 경우가 있어요. 그게 뭐냐면

114
00:06:20.720 --> 00:06:24.520
시간적 제약이 있는 게 한꺼번에 몰릴 때

115
00:06:24.520 --> 00:06:28.240
예를 들면 갭 투자가 한꺼번에 한 지역에 많이 늘면

116
00:06:28.240 --> 00:06:30.440
이 지역은 전세가가 떨어져요

117
00:06:30.440 --> 00:06:35.480
그러니까 이걸 보고 공급이 늘면 그러니까 갭 투자가 늘면

118
00:06:35.480 --> 00:06:41.080
집값이 떨어진다라고 얘기하는 일반화의 오류인데

119
00:06:41.080 --> 00:06:44.040
여기서는 뭐냐면 공급이 늘어나는 건 있지만

120
00:06:44.040 --> 00:06:48.200
여기서 더 중요한 건 뭐냐면 적극성이에요. 왜냐면

121
00:06:48.200 --> 00:06:53.200
한 지역에 여러 투자자가 같이 들어가서 집을 다 샀어요

122
00:06:53.200 --> 00:06:55.040
그런 다음에 임대를 놓을 거 아니에요

123
00:06:55.040 --> 00:06:57.840
근데 이 사람들은 이제 시간적 제약이 있어요

124
00:06:57.840 --> 00:06:58.920
한꺼번에 샀잖아요

125
00:06:58.920 --> 00:07:01.560
한꺼번에 산 사람들이 시간적 제약이 다 있어요

126
00:07:01.560 --> 00:07:04.760
그러면 이때는 경쟁을 해요

127
00:07:04.760 --> 00:07:09.480
근데 예를 들어서 1,000개의 매물이 막 나오는데

128
00:07:09.480 --> 00:07:10.817
이게 막 흩어져 있어

129
00:07:10.817 --> 00:07:16.160
그러면은 이 한 지역에 몰려서 100개 나오는 것보다

130
00:07:16.160 --> 00:07:20.240
1,000개 있는 이 매물의 효과가 훨씬 적어요

131
00:07:20.240 --> 00:07:22.200
왜냐면 이 사람들은 떨어져 있잖아요

132
00:07:22.200 --> 00:07:25.240
그러면은 경쟁하지 않거든요

133
00:07:25.240 --> 00:07:29.160
내릴 필요가 없죠. 더 올리려고 노력하고 있잖아요 임대인은 지금

134
00:07:29.160 --> 00:07:30.880
이런 부분이 작용하는 거예요

135
00:07:30.880 --> 00:07:36.440
그래서 우리가 전세가를 떨어뜨리는 요인을 크게 두 가지로 보면

136
00:07:36.440 --> 00:07:40.240
입주 물량이 있어요. 입주 물량이라는 거는

137
00:07:40.240 --> 00:07:42.360
새 아파트가 딱 생기고

138
00:07:42.360 --> 00:07:46.920
입주를 하셔도 됩니다라고 하면서부터

139
00:07:46.920 --> 00:07:50.360
보통 옛날에는 2개월 줬는데 요즘은 좀 늘었어요

140
00:07:50.360 --> 00:07:53.400
그래서 보통 3개월, 4개월 이렇게 주는데

141
00:07:53.400 --> 00:07:55.040
기간이 정해져 있어요

142
00:07:55.040 --> 00:07:58.480
그럼 이 기간 안에 사람이 다 채워져야 되잖아요

143
00:07:58.480 --> 00:08:00.720
그러면서 경쟁을 어느 정도 하죠

144
00:08:00.720 --> 00:08:04.360
투자자들은 빨리 임대인, 임차인들 맞춰야 되고

145
00:08:04.360 --> 00:08:06.960
그 다음에 실입주자는 또 저쪽에서

146
00:08:06.960 --> 00:08:09.960
무주택자로 있든 아니면 내가 집을 가지고 있든

147
00:08:09.960 --> 00:08:13.680
이쪽으로 이사하려면 임대를 놓든 팔든 이렇게 해야 되잖아요

148
00:08:13.680 --> 00:08:18.720
여기서 시간적 제약 때문에 압박이 생기는 거예요. 근데 이 사람들도

149
00:08:18.720 --> 00:08:22.160
여기에 만약에 프리미엄이 많이 붙어 있어요

150
00:08:22.160 --> 00:08:26.240
그럼 이렇게 입주가 급한데도 불구하고 프리미엄이 많이 붙어서

151
00:08:26.240 --> 00:08:28.560
예를 들어서 분양가가 3억인데

152
00:08:28.560 --> 00:08:31.480
프리미엄이 3억 붙어서 6억이에요, 매매가

153
00:08:31.480 --> 00:08:33.600
그럼 이 사람들은 전혀 급하지 않아요

154
00:08:33.600 --> 00:08:36.240
그러니까 상황에 따라서

155
00:08:36.240 --> 00:08:40.240
이 사람들이 급하냐, 여유 있냐가 달라지는 거예요

156
00:08:40.240 --> 00:08:43.200
근데 우리는 항상 수만 가지고 판단하는 거예요

157
00:08:43.200 --> 00:08:44.760
몇 세대 막 이렇게 되잖아요

158
00:08:44.760 --> 00:08:45.920
이게 완전히 달라요

159
00:08:45.920 --> 00:08:50.640
그래서 갭 투자도 한 지역에 몰려서 해야지 이게 늘어나는데

160
00:08:50.640 --> 00:08:52.440
퍼져 있으면 늘어나지 않아요

161
00:08:52.440 --> 00:08:55.480
그래서 오히려 지금 전세가를 안정시키려면

162
00:08:55.480 --> 00:08:57.920
오히려 실거주 의무 폐지를 안 해야

163
00:08:57.920 --> 00:09:00.665
더 전세가를 안정시킬 수 있어요 왜냐하면

164
00:09:00.665 --> 00:09:05.760
분양을 받은 사람이 실거주를 원래 생각을 안 하고 있었어요

165
00:09:05.760 --> 00:09:07.960
전세 놓으려고 생각하고 있었어

166
00:09:07.960 --> 00:09:10.440
그러니까 다른 집에 살고 있다는 얘기죠

167
00:09:10.440 --> 00:09:12.480
다른 집에 살고 있는데

168
00:09:12.480 --> 00:09:15.440
실거주 의무 폐지가 없어지지 않았어요

169
00:09:15.440 --> 00:09:18.920
그럼 이리로 이사해야 되잖아요. 이사하려면

170
00:09:18.920 --> 00:09:22.440
원래 자기가 살던 집보다 더 비쌀까요, 쌀까요?

171
00:09:22.440 --> 00:09:22.960
비싸겠죠

172
00:09:22.960 --> 00:09:25.880
더 비싸겠죠. 그럼 자금 압박이 있는 거예요

173
00:09:25.880 --> 00:09:27.720
그럼 이 사람은 여기서 나올 때

174
00:09:27.720 --> 00:09:30.240
이 집을 빨리 뭔가 정리를 해야 되는 거예요

175
00:09:30.240 --> 00:09:33.280
그러니까 시간적 압박이 있는 게 훨씬 더 중요한 거예요

176
00:09:33.280 --> 00:09:35.360
근데 실거주 의무를 폐지하면

177
00:09:35.360 --> 00:09:39.160
이 사람들은 오히려 좋은 집이잖아요

178
00:09:39.160 --> 00:09:41.320
그리고 프리미엄도 어느 정도 붙어있어

179
00:09:41.320 --> 00:09:42.440
그럼 여유가 있어요

180
00:09:43.120 --> 00:09:46.360
방금 전에 말씀하신 것도 임차인이 눈에 보이지 않는다

181
00:09:46.360 --> 00:09:49.120
임차인도 곧 말하면 수요가 되는 거잖아요

182
00:09:49.120 --> 00:09:51.390
이 수요가 눈에 보이지 않기 때문에

183
00:09:51.390 --> 00:09:54.120
일반적으로 또 수요는 좀 정해져 있다

184
00:09:54.120 --> 00:09:56.600
비율이 좀 정해져 있다 이렇게 얘기를 하는데

185
00:09:56.600 --> 00:09:58.120
이 수요도 올라갈 수 있는 건가요?

186
00:09:58.120 --> 00:10:01.520
오르락내리락 하죠. 수요도 오르락내리락 하는 게

187
00:10:01.520 --> 00:10:05.800
만기가 됐을 때 집을 사는 사람도 있고

188
00:10:05.800 --> 00:10:07.960
아니면 다른 지역으로 가는 사람도 있고

189
00:10:07.960 --> 00:10:09.440
여러 가지가 있잖아요

190
00:10:09.440 --> 00:10:13.240
그래서 이 사람이 단순히 눌러 앉는 사람도 있고

191
00:10:13.240 --> 00:10:14.920
다양한 사례가 생긴단 말이에요

192
00:10:14.920 --> 00:10:17.720
그래서 그게 어느 지역에 확 퍼져 있을 때

193
00:10:17.720 --> 00:10:20.680
이게 이제 임차인으로 진짜 나와서

194
00:10:20.680 --> 00:10:23.920
그 지역으로 돌아다니는 사람이 수요자인 거잖아요

195
00:10:23.920 --> 00:10:25.320
동일할 수가 없죠

196
00:10:25.320 --> 00:10:27.560
만기가 2년 만기가 됐다고 해서

197
00:10:27.560 --> 00:10:30.080
그 수가 동일하게 나오는 게 아니고

198
00:10:30.080 --> 00:10:32.440
다 여기서 갈라지는 거예요

199
00:10:32.440 --> 00:10:34.560
다른 지역에서 올 수도 있고

200
00:10:34.560 --> 00:10:38.520
그러니까 이게 어느 순간에는 몰리는 경우가 있고

201
00:10:38.520 --> 00:10:41.840
어느 순간에는 다 흩어져서 수요가 줄어드는 순간이 있어요

202
00:10:41.840 --> 00:10:45.720
근데 중요한 거는 지금 당장의 수요가 중요한 거지

203
00:10:45.720 --> 00:10:49.800
이게 평균적인 수요는 아무 의미가 없는 거예요

204
00:10:49.800 --> 00:10:54.040
그렇죠. 또 이게 그 상황의 수요가 중요한 거잖아요

205
00:10:54.040 --> 00:10:55.520
이걸 좀 알 수 있는 뭔가가 있나요?

206
00:10:55.520 --> 00:10:59.360
없어요. 그냥 이거를 종합하려면

207
00:10:59.360 --> 00:11:02.520
만기되는 사람이 어느 지역으로 이사 가는지

208
00:11:02.520 --> 00:11:05.400
그리고 다른 지역에서 어느 지역으로 이사 오는지

209
00:11:05.400 --> 00:11:07.000
뭐 이 사람이 집을 사는지

210
00:11:07.000 --> 00:11:09.240
이런 거를 종합적으로 판단해야 되는데

211
00:11:09.240 --> 00:11:10.713
이런 거는 파악하기가 어렵죠

212
00:11:11.400 --> 00:11:13.400
또 한편에서 이런 의견도 있어요

213
00:11:13.400 --> 00:11:15.690
임대인이 늘어난다는 것은 곧

214
00:11:15.690 --> 00:11:19.960
투자자가 투자를 한 물건들이 많다는 거잖아요

215
00:11:19.960 --> 00:11:21.800
매수를 하는 물건이 많다

216
00:11:21.800 --> 00:11:26.240
이 말은 또 상승을 말한다 이런 얘기도 많은데

217
00:11:26.240 --> 00:11:27.520
이건 또 어떻게 보세요?

218
00:11:27.520 --> 00:11:31.120
이게 핵심인 거예요. 숨어 있는 핵심

219
00:11:31.120 --> 00:11:37.100
그러니까 임대자가 많아져야 전세가가 안정된다 이게 뭐냐면

220
00:11:37.100 --> 00:11:44.320
굉장히 뭔가 착한 임대인, 선한 임대인 그러면서 포장하는 거거든요

221
00:11:44.320 --> 00:11:46.600
근데 숨어 있는 의도가 있어요

222
00:11:46.600 --> 00:11:50.120
이렇게 되면 집값이 올라갈 확률이 굉장히 높아져요

223
00:11:50.120 --> 00:11:52.160
그러니까 투자자들이 많아지면

224
00:11:52.160 --> 00:11:54.840
집값은 올라갈 확률이 많아집니다

225
00:11:54.840 --> 00:12:00.080
그러니까 주로 이 착한 임대인 프레임을 주장하는 사람들이 누구냐면

226
00:12:00.080 --> 00:12:01.600
상승론자들이에요

227
00:12:01.600 --> 00:12:07.200
상승론자들이 자기를 착한 임대인으로 포장을 하는 거예요

228
00:12:07.200 --> 00:12:10.150
거봐 내가 임대를 주니까

229
00:12:10.150 --> 00:12:13.160
무주택자 네가 지금 안정적으로 사는 거야

230
00:12:13.160 --> 00:12:19.200
이러면서 집값이 상승되길 바라는 거예요

231
00:12:19.200 --> 00:12:21.840
실제로 집값이 상승할 수도 있다

232
00:12:21.840 --> 00:12:23.880
이거는 상승되는 논리가 맞아요

233
00:12:23.880 --> 00:12:29.560
그러니까 투자자들이 임대하기 좋은 조건들이 갖춰지잖아요?

234
00:12:29.560 --> 00:12:32.720
그럼 투자자들이 투자를 많이 하게 되죠

235
00:12:32.720 --> 00:12:36.562
그러면 가격은 이 사람들은 가격을 올리고자 

236
00:12:36.562 --> 00:12:38.320
노력하는 사람들이란 말이에요

237
00:12:38.320 --> 00:12:40.640
그래서 가격이 올라가기 좋은 거예요

238
00:12:40.640 --> 00:12:44.920
그럼 지금 시장에 가지고 와서 만약에 실거주 의무가 폐지가 된다면

239
00:12:44.920 --> 00:12:50.480
왜냐면 전세가는 상승하고 있긴 하지만 전세가율은 되게 낮잖아요

240
00:12:50.480 --> 00:12:54.040
이 시장에서도 같은 영향을 미칠지 궁금하거든요

241
00:12:54.040 --> 00:12:58.000
지금 같은 경우는 아직 상승장이 시장이 중요하거든요

242
00:12:58.000 --> 00:13:00.440
시장이 제일 중요해요

243
00:13:00.440 --> 00:13:07.080
시장의 분위기에 따라서 이 효과가 크냐 작냐가 나타나거든요

244
00:13:07.080 --> 00:13:12.480
근데 지금은 2023년도는 어쨌든 상승장이었습니다

245
00:13:12.480 --> 00:13:14.240
그리고 이제 약간 꺾이고 있는 중이에요

246
00:13:14.240 --> 00:13:18.440
지금 이제 완전히 꺾인 게 아니고 꺾여져 가고 있는

247
00:13:18.440 --> 00:13:21.360
지금 방향을 턴 하고 있는 중이에요

248
00:13:21.360 --> 00:13:27.360
근데 이럴 때 투자자들을 자극할 수 있는 이런 정책이 생긴다

249
00:13:27.360 --> 00:13:31.080
그러면 다시 분양권 시장이 요동을 치겠죠

250
00:13:31.080 --> 00:13:36.920
그래서 제가 실거주 의무는 언젠가는 폐지될 것이고

251
00:13:36.920 --> 00:13:42.160
사실 폐지해도 된다. 그런데 이게 시기가 중요하다

252
00:13:42.160 --> 00:13:47.920
아마 내년 한 1년이나 2년쯤 지난 다음에 실거주 의무 풀잖아요?

253
00:13:47.920 --> 00:13:50.910
그럼 시장에 아무런 영향이 없어요

254
00:13:50.910 --> 00:13:55.800
매매가격을 올리는 데도 영향이 거의 없고요

255
00:13:55.800 --> 00:13:59.580
전세가격을 막 요동치게 하는 영향도 별로 없어요

256
00:13:59.580 --> 00:14:00.960
이럴 때 푸는 거예요

257
00:14:00.960 --> 00:14:02.910
그러니까 제일 중요한 건 시기의 문제다

258
00:14:02.910 --> 00:14:04.860
그렇죠

259
00:14:04.860 --> 00:14:09.760
오늘은 실거주 의무 폐지가 이슈가 되면서 실거주 의무 폐지를 하면서

260
00:14:09.760 --> 00:14:12.840
임대인이 늘어나면 전세가를 안정시킬 수 있다

261
00:14:12.840 --> 00:14:15.280
이 논리에 대해서 좀 이야기를 해봤던 것 같아요

262
00:14:15.280 --> 00:14:18.960
소장님이 제일 중요한 건 수적인 게 아니라 질적인 요인이다

263
00:14:18.960 --> 00:14:22.120
질적인 요인은 적극성으로 볼 수 있는데

264
00:14:22.120 --> 00:14:29.090
이 적극성이 적으면 수량이 아무리 많아도 전세가를 낮추는 효과는 없다

265
00:14:29.090 --> 00:14:32.360
하지만 시간적 제약이 한꺼번에 몰릴 때

266
00:14:32.360 --> 00:14:35.040
두 가지 경우가 한 지역에 갭 투자가 몰릴 때

267
00:14:35.040 --> 00:14:39.480
그리고 입주 물량이 몰릴 때는 시간적 압박이 있기 때문에

268
00:14:39.480 --> 00:14:42.920
전세가를 안정시키는 요인이 될 수 있다

269
00:14:42.920 --> 00:14:46.920
그리고 실거주 의무는 지금은 폐지를 해서는 안 된다

270
00:14:46.920 --> 00:14:49.840
아직까지는 상승장의 분위기가 있기 때문에

271
00:14:49.840 --> 00:14:52.040
만약에 실거주 의무를 폐지를 하게 되면

272
00:14:52.040 --> 00:14:54.800
투자자의 투자 심리를 다시 자극을 할 수 있다

273
00:14:54.800 --> 00:14:58.160
이 시장에 영향을 주지 않을 때 실거주 의무 폐지를 해야 한다

274
00:14:58.160 --> 00:15:00.560
이렇게 요약해 볼 수 있을 것 같아요

275
00:15:00.560 --> 00:15:05.160
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

276
00:15:05.160 --> 00:15:08.560
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

277
00:15:08.560 --> 00:15:09.680
감사합니다