자, 배가 있죠. 우리 혹시 이게 연상이 될지 모르겠는데
돛단배예요, 돛단배
돛단배를 가지고 어떤 실험을 하는 유튜브를
제가 본 적이 있습니다
여기에서 어떤 실험을 할까
저도 굉장히 궁금했던 내용이라 유심히 봤어요. 뭐냐?
여기다가 선풍기를 놓는 거죠
선풍기를 놓고 바람을 이렇게 불어요
그럼 배가 갈까요, 안 갈까요?
간다
1명 2명 3명 4명
안 간다
안 간다가 굉장히 많네요
그런데 실험 결과로 보면 갑니다
그런데 이 얘기를 하려고 하는 게 아니고
이거를 시장에다가 시장에
부동산 시장이나 아니면 경제 시장에 접목을 해보려고 해요
그럼 뭐냐?
이게 일종의 우리 집이에요. 집이라고 가정을 하면
집에 얘는 금리라고 가정을 해볼게요
그래서 금리가 바람이 불어요
금리가 내려가. 내려가는 바람이 불어요
그럼 어떻게 될까요?
수요가 증가하겠죠
그러면 집값이 어떻게 돼요?
올라가죠. 앞으로 가겠죠, 그렇죠?
우리의 경제학의 일반적인 조건이나 우리가 생각하는 논리는 여기예요
근데 중요한, 정말 중요한 전제가 빠져 있어요
자, 이 실험을 어디에서 했을까요?
물 위에. 그렇죠, 물 위에서 해야지 땅 위에서 하면 안 되죠
근데 그 물의 상태가 어땠을까요?
그렇죠. 대부분 집 이런 데서 했을 테니까
욕조 같은 데다가 물 받아 놓고
그 물은 아무런 영향을 받지 않는 고요한
아무런 움직임이 없는 그런 물 위에서 실험을 했단 말이죠
자, 그러면 이 실험을 우리가
실험 장소를 바꿔 볼게요
뭐 같아요?
그렇죠. 강, 냇가
이 냇가의 전제는 뭐예요?
흐르고 있는 거죠. 흐르고 있는 겁니다
여기다가 배를 이쪽 방향으로 흐르고 있어요
이쪽 방향으로 흐르고 있는데 배를
선풍기를 이렇게
반대로 불어야 되나요?
아무튼 배를 이쪽 방향으로 가게끔
제가 물리학이 좀 약해서
냇물은 이쪽 방향으로 흐르고 있어요
배는 이쪽 방향으로 가게 선풍기를 틀었어요. 어떻게 될까요?
이쪽으로? 확실합니까? 진짜 맞아요?
맞을 수도 있고 안 맞을 수도 있어요
왜냐하면 여기서는 이제 물리학의 운동법칙이 들어가죠
뭐냐면 이 바람의 세기와 물이 흐르는 힘의 세기가
어느 쪽이 크냐에 따라서 움직이는 쪽으로
그 힘이 큰 쪽으로 움직이겠죠. 그렇죠?
그래서 보통 우리가 왼쪽이라고 생각하는 것은 뭐냐?
냇가에 움직이는 물의 힘이
선풍기 바람보다는 훨씬 클 거라고 생각하는 거예요. 그렇죠?
시장도 그래요, 시장도
시장이 고요한 시장이 없어요
이거처럼 고요하고 안정된 시장은 절대 없어요
이미 어떤 요인이 발생하기 전에 그 시장은
이쪽 방향이든 이쪽 방향이든 움직이고 있는 중이에요
경제학에서는 이거를 아예 생략해 버립니다
그래서 제가 여러분이 제 유튜브를 봤는지 모르겠지만
저는 우리나라 부동산 시장에서는
금리가 영향을 별로 주지 않는다고 얘기해요
이거를 시장으로 보면
제가 여러분에게 질문 하나 드리겠습니다
우리나라 부동산 시장은
안정시장이다
투기시장이다
한 반절 정도가 들었어요. 반절은 아예 안 들었고
반절은 잘 모르겠다 이런 거고
우리나라는 제가 분석한 바로 따지면
여러분이 느끼는 바와 똑같아요
투기시장입니다
그러니까 냇물로 치자면
강하류는 아주 잔잔하죠. 그렇잖아요
그러니까 이게 물이 멈춰있는, 욕조 안에 있는 물은
아주 안정적인 시장에 속하고
하류에 속하는 냇물은 약간은 어쨌든 움직이기는 움직이는데
그래도 약간 고요한 움직임
우리나라는 어느 쪽이냐면 상류에 가까워요
여러분이 경험을 했는지 모르겠지만
2019년에서 21년
사회는 미쳐 있었습니다 사람들이 미쳐 있었어요
이 미친 사람들이 속해 있는 시장은
충분히 과열 시장이고요
반대로 작년 시장은 반대로 투기 시장이고
그러니까 극단적인 침체 시장
이게 정상 시장이 아니죠
그러니까 우리나라는 부동산 시장이 뭘 하냐면
과열과 침체를 반복하는 시장이에요
여기에서 금리나 정책이나 이런 게 가봤자 영향을 안 받아요. 왜?
여러분 이때 과열된 시장이면
사람들이 어떤 반응을 하냐면
이미 정해져 있어요 이미
매수자는 어떤 상황이 생겨도 나는 매수할 거야
이게 정해져 있다는 거예요
금리가 사람에 영향을 주는 것은 뭐냐면
내가 수요자예요
매수를 할까 말까 고민하고 있어요
매수를 할까 말까 고민하고 있는데
금리가 막 올라가네? 그럼 나는 부담이 되죠
이자가 막 늘어나 그러면 나는 집을 안 사야 되는 게 맞나
이런 생각을 하잖아요
그런데 이런 과열 시장이 되면 어떻게 되냐
금리가 올라가도 사람들은 어떤 행동을 하냐?
사버려요. 왜 그럴까요?
그게 경험적으로 이때부터 이렇게 올라왔기 때문에
이때쯤이면 그냥 이 사람들은 무조건 올라갈 거라는 확신이 서 있어요
그래서 주변에서 때려가면서 말려도
이 사람은 절대 말을 안 들어요
그냥 사야만 돼요
아마 여러분들도 지금도 집을 사야 된다고
마음이 기울어 있는 사람이 많을 거예요
그게 왜 그러냐면 이 과정을 겪고 얼마 안 됐기 때문에 그래요
사람의 심리를 시장이 지배합니다
그래서 여러분들은 모르겠지만 모를 수도 있고 알 수도 있어요
제가 모른다라고 여러분들은 경험이 많지 않으니까
저는 현장에서 시장에서 굉장히 오랫동안 굴러먹은 사람이라
시장에서 어떤 일이 벌어지는지 많이 알고 있는데
이때 정부가 과열이 되니까
대출 규제나 이런 것들을 막 쏟아 냈죠
그래가지고 대출이 아예 안 되게 만들었어요
그랬더니 사람들이 어떻게 했냐?
대출이 안 되니까 매수를 멈췄냐? 그게 아니에요
대출이 되는 데를 찾아가는 거예요
어디로 갔을까요?
그렇죠. 2금융권, 3금융권으로 갔어요
거기는 금리가 얼마예요?
최소 6에서 12%. 그렇죠?
이렇게 해서 또 오르니까 얘네들도 막아버렸어요
그래서 멈췄냐 봤더니 또 찾아가요
저도 신기했습니다
이때 생겨난 게 P2P예요. P2P 압니까?
개인 대 개인 대출입니다. 개인 대 개인 대출
돈 많은 사람들이 돈이 필요한 사람한테 돈을 빌려줘요
그러면은 이 사람은 금리를 이자를 얼마를 받을까요?
사채이자를 받습니다 사채이자. 15% 이상
이렇게 주고 사요
근데 우리가 금리 오른다
기준금리 어느 정도까지가 고금리라고 얘기해요?
지금 고금리예요, 아니에요?
고금리죠. 그럼 몇 프로예요? 3.5, 4, 5
이 사람들은 지금 15%, 20% 돼도 집을 샀어요. 이걸 받아서
수두룩해요. 엄청 많습니다. 왜?
만약에 10억을 대출을 받잖아요 10억
그러면 15% 면 이자가 1년에 얼마예요?
1억 5천이죠
미친 거 아니에요?
10억을 대출을 받아 가지고 이자를 1년에 1억 5천을 내는데
이걸 가지고 집을 사요. 미친 거 아니에요?
미친 거 아닙니다. 왜?
집값이 10억이면 얼마짜리를 살 수 있죠? 20억
얘가 30억이 될 가능성이 거의 확실하다라고 생각하는 거예요
그러면 어떻게 돼요? 이익이에요, 아니에요? 손해예요?
이익이잖아요. 1억 5천 내고 나는 10억을 버는 거잖아
이익이죠. 그러니까 집을 사는 거예요
근데 금리 올라간다 그러면 전문가들 교수님들 와 가지고
금리 올라간다 그러면
막 다 집 팔 거라고, 집 떨어질 거라고 얘기하죠
절대 안 그래요
그러니까 우리나라 시장의 MBTI를 모르고 얘기하는 거예요