0
00:00:00.000 --> 00:00:01.125
반갑습니다

1
00:00:01.125 --> 00:00:03.560
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다

2
00:00:03.560 --> 00:00:07.920
오늘 시간은 건폐율과 용적률에 대해서 알아보려고 합니다

3
00:00:07.920 --> 00:00:10.675
재개발, 재건축 뉴스를 듣다 보면

4
00:00:10.675 --> 00:00:14.040
용적률, 건폐율이란 단어를 많이 들어보셨을 텐데요

5
00:00:14.040 --> 00:00:18.400
또 재개발 투자나 재건축 투자에 관심있어 하신 분들이라면

6
00:00:18.400 --> 00:00:22.320
건폐율과 용적률을 좀 주의 깊게 살펴보셨을 것 같아요

7
00:00:22.320 --> 00:00:26.775
그래서 오늘은 건폐율과 용적률에 대해서 살펴보도록 하겠습니다

8
00:00:27.480 --> 00:00:29.675
먼저 건폐율을 살펴볼 건데요

9
00:00:29.675 --> 00:00:33.439
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율인데요

10
00:00:33.439 --> 00:00:37.520
여기서 나오는 건축면적에 대한 정의를 좀 살펴봐야 될 것 같아요

11
00:00:37.520 --> 00:00:43.980
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적을 말합니다

12
00:00:43.980 --> 00:00:47.959
쉽게 말해서 이 건물을 제가 위에서 바라본다고 생각했을 때

13
00:00:47.959 --> 00:00:49.980
아웃라인이 그려질 거잖아요

14
00:00:49.980 --> 00:00:53.600
그 아웃라인의 면적을 가지고 계산을 하게 됩니다

15
00:00:53.600 --> 00:00:58.320
만약에 건물이 직사각형이나 정사각형이면 너무나 계산하기 쉽겠죠

16
00:00:58.320 --> 00:01:01.880
하지만 요즘은 건물도 정말 다양하게 나오고 복잡하기 때문에

17
00:01:01.880 --> 00:01:04.279
이 면적을 계산하는 게 쉽지 않은데요

18
00:01:04.279 --> 00:01:07.370
건축면적에 산입이 되는 면적이 있고

19
00:01:07.370 --> 00:01:11.476
또 안 되는 면적이 있어서 그 부분을 잠깐 살펴보고 가겠습니다

20
00:01:12.239 --> 00:01:14.926
건물을 보면 바깥으로 돌출되어 있는

21
00:01:14.926 --> 00:01:17.130
처마나 차양 같은 부분을 보면

22
00:01:17.130 --> 00:01:20.279
이 면적이 포함이 되는지 안 되는지 살펴보면

23
00:01:20.279 --> 00:01:23.279
이런 구조물은 1m까지는 제외이고

24
00:01:23.279 --> 00:01:25.726
만약에 1m가 초과하게 된다면

25
00:01:25.726 --> 00:01:27.440
건축면적에 들어가게 됩니다

26
00:01:27.440 --> 00:01:30.599
그리고 제일 궁금해 하실 부분이 발코니 같은데요

27
00:01:30.599 --> 00:01:34.279
발코니는 이전에는 건축면적에 포함이 되지 않았어요

28
00:01:34.279 --> 00:01:39.440
1m 제외하고서 그 이상의 경우에만 건축면적에 포함이 됐었는데요

29
00:01:39.440 --> 00:01:41.559
이게 2005년에 삭제가 되면서

30
00:01:41.559 --> 00:01:46.879
발코니는 모두 건축면적에 산정이 된다는 점을 알아두셨으면 좋겠습니다

31
00:01:47.639 --> 00:01:50.680
건폐율을 계산하는 법을 알아봤는데

32
00:01:50.680 --> 00:01:53.680
내가 100평이 있으면 왜 50평을 짓겠냐

33
00:01:53.680 --> 00:01:56.800
난 100평 꽉 채워서 짓겠다 이러실 수도 있잖아요

34
00:01:56.800 --> 00:02:00.279
그럼 내가 100평에 지으면 옆집에 있는 사람도 나도 100평에 짓겠다

35
00:02:00.279 --> 00:02:03.360
이렇게 하다 보면 너무 집이 빽빽해지고

36
00:02:03.360 --> 00:02:08.039
나의 생활환경의 질도 떨어지고 보는 사람도 답답할 수 있는 거죠

37
00:02:08.039 --> 00:02:10.320
그래서 정부에서 용도 지역에 따라서

38
00:02:10.320 --> 00:02:14.520
건폐율을 어느 비율까지 짓게끔 규정해 주면서

39
00:02:14.520 --> 00:02:19.000
그 비율 안에서 지을 수 있도록 정해 주었기 때문에

40
00:02:19.000 --> 00:02:21.039
그 비율 안에서 지어야 합니다

41
00:02:21.039 --> 00:02:23.199
그러면 넓이를 정해 준 거잖아요

42
00:02:23.199 --> 00:02:27.559
그럼 넓이는 맞게 50%라면 50%에 맞게 짓고

43
00:02:27.559 --> 00:02:32.039
그럼 난 높게 짓겠다 50층 100층 이렇게 짓겠다 할 수도 있잖아요

44
00:02:32.039 --> 00:02:35.440
그러면 쾌적한 주거환경에 또 침해가 되는 거겠죠

45
00:02:35.440 --> 00:02:38.880
그래서 이 개념을 또 규정한 것이 바로 용적률입니다

46
00:02:39.639 --> 00:02:44.977
용적률이란 건물 전체의 연면적을 대지 땅의 넓이에 나눈 값인

47
00:02:44.977 --> 00:02:48.200
이 비율을 가지고 용적률이라고 하는데요

48
00:02:48.200 --> 00:02:50.880
쉽게 생각해 보면 아까처럼 100평의 땅에

49
00:02:50.880 --> 00:02:53.960
50평 건물을 2층을 지었다

50
00:02:53.960 --> 00:02:57.759
그러면 1층에 50평 2층에 50평을 합해서

51
00:02:57.759 --> 00:03:03.080
이 100평을 100으로 나눈 후 100을 곱한 용적률 값은 100%가 되겠죠

52
00:03:03.080 --> 00:03:06.160
만약에 4층으로 짓게 된다면 200%가 됩니다

53
00:03:06.160 --> 00:03:08.477
이렇게 해서 용적률을 계산하게 되는데요

54
00:03:08.477 --> 00:03:11.440
용적률을 계산하는데 나타나는 면적이

55
00:03:11.440 --> 00:03:13.559
연면적이라는 개념이 쓰이게 돼요

56
00:03:13.559 --> 00:03:17.039
그래서 연면적이 도대체 무엇이냐 살펴봤을 때

57
00:03:17.039 --> 00:03:22.919
연면적이란 각 층의 바닥면적을 모두 합한 값을 연면적이라고 합니다

58
00:03:22.919 --> 00:03:25.880
건폐율에서는 건축면적이 사용되었고

59
00:03:25.880 --> 00:03:29.559
용적률에서는 바닥면적이 사용되었는데요

60
00:03:29.559 --> 00:03:33.440
바닥면적 또한 건축법에서 정의하는 게 조금 달라서

61
00:03:33.440 --> 00:03:35.600
이 부분도 한번 살펴봐야 될 것 같아요

62
00:03:35.600 --> 00:03:39.720
바닥면적에 들어가는 부분과 안 들어가는 부분이 있기 때문에

63
00:03:39.720 --> 00:03:42.360
바닥면적에는 기본적으로는 다 들어가지만

64
00:03:42.360 --> 00:03:45.279
건폐율에서 나왔던 발코니 부분이 살짝 달라서

65
00:03:45.320 --> 00:03:46.960
이 부분을 짚고 넘어가 볼게요

66
00:03:47.720 --> 00:03:52.800
바닥면적에서 발코니 부분은 1.5m를 제외한

67
00:03:52.800 --> 00:03:55.199
그 부분부터 바닥면적에 들어가고

68
00:03:55.199 --> 00:03:59.520
1.5m 이내라면 바닥면적에 들어가지 않게 됩니다

69
00:03:59.520 --> 00:04:03.639
그리고 만약에 고층 빌딩들이 두 개가 지어진 경우가 있잖아요

70
00:04:03.639 --> 00:04:07.919
두 개가 지어진 중간에 공중보행로 같은 면적이 있는데

71
00:04:07.919 --> 00:04:11.320
이 부분 또한 바닥면적에 들어가지 않습니다

72
00:04:11.320 --> 00:04:15.399
그리고 연면적, 크게 보면 이 바닥면적을 합한 연면적 또한

73
00:04:15.399 --> 00:04:18.320
들어가는 부분과 안 들어가는 부분이 나뉘는데요

74
00:04:18.320 --> 00:04:23.040
연면적은 기본적으로 지상층의 바닥면적을 선정하게 됩니다

75
00:04:23.040 --> 00:04:27.799
지하 주차장이 있다면 지하 주차장의 면적은 연면적에 들어가지 않겠죠

76
00:04:27.799 --> 00:04:29.480
그리고 만약에 1층이 있는데

77
00:04:29.480 --> 00:04:33.200
1층을 필로티로 해서 주차장으로 사용하는 경우도 있잖아요

78
00:04:33.200 --> 00:04:37.359
이 부분 같은 경우는 또 연면적에 들어가지 않습니다

79
00:04:37.359 --> 00:04:40.640
이렇기 때문에 이걸 계산을 하기 위해서는

80
00:04:40.640 --> 00:04:44.799
바닥면적과 연면적에 들어가는 부분이 다 구조물대로 다르기 때문에

81
00:04:44.799 --> 00:04:47.359
이거는 한번 또 살펴보셔야 될 것 같습니다

82
00:04:48.119 --> 00:04:52.279
이렇게 얼만큼 넓게 또 얼만큼 높게 지을 수 있는지 살펴보는

83
00:04:52.279 --> 00:04:55.359
용적률과 건폐율에 대해서 알아봤는데요

84
00:04:55.359 --> 00:04:59.920
제가 처음에 재개발과 재건축에 관심이 있으신 분들이라면

85
00:04:59.920 --> 00:05:03.959
건폐율과 용적률에 대해서 관심이 많으실 거라고 했잖아요

86
00:05:03.959 --> 00:05:07.399
건폐율이 낮을수록 동간 거리는 넓어지고

87
00:05:07.399 --> 00:05:11.079
용적률이 높을수록 높게 지을 수 있다는 뜻이기 때문에

88
00:05:11.079 --> 00:05:13.440
만약에 내가 한 단지에 임장을 갔어요

89
00:05:13.440 --> 00:05:16.590
근데 용적률이 100%도 안 된다는 거죠

90
00:05:16.590 --> 00:05:20.329
그 말은 즉슨 앞으로 더 높게 지을 수 있다는

91
00:05:20.329 --> 00:05:21.799
상한선이 열려 있다는 거죠

92
00:05:21.799 --> 00:05:25.200
그리고 건폐율도 낮다면 더 촘촘히 지을 수 있기 때문에

93
00:05:25.200 --> 00:05:28.679
그만큼 일반 분양분도 많아지고 수익성이 커지고

94
00:05:28.679 --> 00:05:32.239
그만큼 내가 분담을 하게 되는 분담금도 줄어들기 때문에

95
00:05:32.239 --> 00:05:36.239
사람들이 건폐율과 용적률을 주의 깊게 살펴보는 것 같은데요

96
00:05:36.239 --> 00:05:38.979
그럼 만약에 건폐율과 용적률만 보고

97
00:05:38.979 --> 00:05:41.119
재개발, 재건축 투자를 하면 되느냐?

98
00:05:41.119 --> 00:05:44.040
이렇게 하면 또 크게 실수를 할 수도 있습니다

99
00:05:44.040 --> 00:05:45.379
다음 시간에 배워볼 

100
00:05:45.379 --> 00:05:50.799
지역에 따라서 산정된 용적률 비율과 건폐율 비율이 다르기 때문에

101
00:05:50.799 --> 00:05:53.079
항상 만약에 투자를 하게 된다면

102
00:05:53.079 --> 00:05:56.720
이게 용적률이 얼만지, 건폐율이 얼만지만 보지 말고

103
00:05:56.720 --> 00:06:00.160
내가 관심 있어 하는 지역이 어떤 용도 지역인지

104
00:06:00.160 --> 00:06:02.359
살펴보시는 것도 중요한 것 같습니다

105
00:06:02.359 --> 00:06:04.880
오늘 시간은 건폐율과 용적률에 대해서

106
00:06:04.880 --> 00:06:07.119
간단하게 살펴보는 시간을 가졌습니다

107
00:06:07.119 --> 00:06:10.480
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

108
00:06:10.480 --> 00:06:11.480
감사합니다