반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘 시간은 건폐율과 용적률에 대해서 알아보려고 합니다
재개발, 재건축 뉴스를 듣다 보면
용적률, 건폐율이란 단어를 많이 들어보셨을 텐데요
또 재개발 투자나 재건축 투자에 관심있어 하신 분들이라면
건폐율과 용적률을 좀 주의 깊게 살펴보셨을 것 같아요
그래서 오늘은 건폐율과 용적률에 대해서 살펴보도록 하겠습니다
먼저 건폐율을 살펴볼 건데요
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율인데요
여기서 나오는 건축면적에 대한 정의를 좀 살펴봐야 될 것 같아요
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적을 말합니다
쉽게 말해서 이 건물을 제가 위에서 바라본다고 생각했을 때
아웃라인이 그려질 거잖아요
그 아웃라인의 면적을 가지고 계산을 하게 됩니다
만약에 건물이 직사각형이나 정사각형이면 너무나 계산하기 쉽겠죠
하지만 요즘은 건물도 정말 다양하게 나오고 복잡하기 때문에
이 면적을 계산하는 게 쉽지 않은데요
건축면적에 산입이 되는 면적이 있고
또 안 되는 면적이 있어서 그 부분을 잠깐 살펴보고 가겠습니다
건물을 보면 바깥으로 돌출되어 있는
처마나 차양 같은 부분을 보면
이 면적이 포함이 되는지 안 되는지 살펴보면
이런 구조물은 1m까지는 제외이고
만약에 1m가 초과하게 된다면
건축면적에 들어가게 됩니다
그리고 제일 궁금해 하실 부분이 발코니 같은데요
발코니는 이전에는 건축면적에 포함이 되지 않았어요
1m 제외하고서 그 이상의 경우에만 건축면적에 포함이 됐었는데요
이게 2005년에 삭제가 되면서
발코니는 모두 건축면적에 산정이 된다는 점을 알아두셨으면 좋겠습니다
건폐율을 계산하는 법을 알아봤는데
내가 100평이 있으면 왜 50평을 짓겠냐
난 100평 꽉 채워서 짓겠다 이러실 수도 있잖아요
그럼 내가 100평에 지으면 옆집에 있는 사람도 나도 100평에 짓겠다
이렇게 하다 보면 너무 집이 빽빽해지고
나의 생활환경의 질도 떨어지고 보는 사람도 답답할 수 있는 거죠
그래서 정부에서 용도 지역에 따라서
건폐율을 어느 비율까지 짓게끔 규정해 주면서
그 비율 안에서 지을 수 있도록 정해 주었기 때문에
그 비율 안에서 지어야 합니다
그러면 넓이를 정해 준 거잖아요
그럼 넓이는 맞게 50%라면 50%에 맞게 짓고
그럼 난 높게 짓겠다 50층 100층 이렇게 짓겠다 할 수도 있잖아요
그러면 쾌적한 주거환경에 또 침해가 되는 거겠죠
그래서 이 개념을 또 규정한 것이 바로 용적률입니다
용적률이란 건물 전체의 연면적을 대지 땅의 넓이에 나눈 값인
이 비율을 가지고 용적률이라고 하는데요
쉽게 생각해 보면 아까처럼 100평의 땅에
50평 건물을 2층을 지었다
그러면 1층에 50평 2층에 50평을 합해서
이 100평을 100으로 나눈 후 100을 곱한 용적률 값은 100%가 되겠죠
만약에 4층으로 짓게 된다면 200%가 됩니다
이렇게 해서 용적률을 계산하게 되는데요
용적률을 계산하는데 나타나는 면적이
연면적이라는 개념이 쓰이게 돼요
그래서 연면적이 도대체 무엇이냐 살펴봤을 때
연면적이란 각 층의 바닥면적을 모두 합한 값을 연면적이라고 합니다
건폐율에서는 건축면적이 사용되었고
용적률에서는 바닥면적이 사용되었는데요
바닥면적 또한 건축법에서 정의하는 게 조금 달라서
이 부분도 한번 살펴봐야 될 것 같아요
바닥면적에 들어가는 부분과 안 들어가는 부분이 있기 때문에
바닥면적에는 기본적으로는 다 들어가지만
건폐율에서 나왔던 발코니 부분이 살짝 달라서
이 부분을 짚고 넘어가 볼게요
바닥면적에서 발코니 부분은 1.5m를 제외한
그 부분부터 바닥면적에 들어가고
1.5m 이내라면 바닥면적에 들어가지 않게 됩니다
그리고 만약에 고층 빌딩들이 두 개가 지어진 경우가 있잖아요
두 개가 지어진 중간에 공중보행로 같은 면적이 있는데
이 부분 또한 바닥면적에 들어가지 않습니다
그리고 연면적, 크게 보면 이 바닥면적을 합한 연면적 또한
들어가는 부분과 안 들어가는 부분이 나뉘는데요
연면적은 기본적으로 지상층의 바닥면적을 선정하게 됩니다
지하 주차장이 있다면 지하 주차장의 면적은 연면적에 들어가지 않겠죠
그리고 만약에 1층이 있는데
1층을 필로티로 해서 주차장으로 사용하는 경우도 있잖아요
이 부분 같은 경우는 또 연면적에 들어가지 않습니다
이렇기 때문에 이걸 계산을 하기 위해서는
바닥면적과 연면적에 들어가는 부분이 다 구조물대로 다르기 때문에
이거는 한번 또 살펴보셔야 될 것 같습니다
이렇게 얼만큼 넓게 또 얼만큼 높게 지을 수 있는지 살펴보는
용적률과 건폐율에 대해서 알아봤는데요
제가 처음에 재개발과 재건축에 관심이 있으신 분들이라면
건폐율과 용적률에 대해서 관심이 많으실 거라고 했잖아요
건폐율이 낮을수록 동간 거리는 넓어지고
용적률이 높을수록 높게 지을 수 있다는 뜻이기 때문에
만약에 내가 한 단지에 임장을 갔어요
근데 용적률이 100%도 안 된다는 거죠
그 말은 즉슨 앞으로 더 높게 지을 수 있다는
상한선이 열려 있다는 거죠
그리고 건폐율도 낮다면 더 촘촘히 지을 수 있기 때문에
그만큼 일반 분양분도 많아지고 수익성이 커지고
그만큼 내가 분담을 하게 되는 분담금도 줄어들기 때문에
사람들이 건폐율과 용적률을 주의 깊게 살펴보는 것 같은데요
그럼 만약에 건폐율과 용적률만 보고
재개발, 재건축 투자를 하면 되느냐?
이렇게 하면 또 크게 실수를 할 수도 있습니다
다음 시간에 배워볼
지역에 따라서 산정된 용적률 비율과 건폐율 비율이 다르기 때문에
항상 만약에 투자를 하게 된다면
이게 용적률이 얼만지, 건폐율이 얼만지만 보지 말고
내가 관심 있어 하는 지역이 어떤 용도 지역인지
살펴보시는 것도 중요한 것 같습니다
오늘 시간은 건폐율과 용적률에 대해서
간단하게 살펴보는 시간을 가졌습니다
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다