반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님 요즘 하락거래가 늘어나고 있다는 영상을 저번에 찍었잖아요
이번에도 수도권의 서울 아파트들도 하락거래가 늘어나고 있다
심지어 반토막이 난 아파트도 있다라는 소식이 들리더라고요
이게 강북구의 한 아파트인데요
10억이 넘었던 아파트가 최근에 6억 1000에 거래가 되었다
거의 반토막이 났다라는 거래 소식이 들리더라고요
이 기사를 쭉 보는데 진짜 많이 하락을 하는구나 했는데
이 단지 내 주민들이 담합을 해서 매물을 거뒀다
이런 글이 보이더라고요
그래서 어찌 됐든 매물을 내놨던 사람들은
각자 상황이 있어서 매물을 내놨을 텐데
매물을 거뒀다 왜 매물을 거뒀을까 이해가 되지 않더라고요
어떻게 된 일일까요?
매물을 거뒀다라기보다는 거두자고 아마 했을 것 같은데
매물 중에는 소위 말하는 간보기 매물이 굉장히 많아요
그래서 아마 기억하실지 모르겠는데
우리가 거래량 분석을 할 때 매물 분석을 같이 하잖아요
그래서 최근에 서울 매물이
8만 건 찍고 떨어지고 있다 이런 내용을 했어요
그런데 여기서 다른 전문가들은 8만 건을 얘기하면서
하락한다고 얘기해요 폭락할 거다
저는 근데 8만 건을 얘기하면서
상승이 이제 멈춘다 이런 얘기를 했어요
그 차이가 뭐냐면
매물이 8만 건인데 폭락한다 이 얘기는 뭐냐면
이 8만 건이 다 팔고자 노력하는 매물인 거예요
근데 저는 그렇게 보진 않아요
그러니까 매물 중에는 소위 말하는 간보기 매물
이런 게 굉장히 많아요
그러니까 간보기 매물이라는 게 뭐냐면
팔까 말까 고민하다가 한번 내놔보고
한번 시세를 파악하고 분위기 파악하고
내가 생각하는 가격에 손님 오면 그냥 팔아볼까?
그런 사람들이 내놓은 매물이 거의 반 이상 차지해요
지금의 매물이 그렇다
항상 그래요 항상 그렇습니다
그래서 간보기 매물이 많아지는 게 사실 큰 영향은 없어요
그런데 매물이 많아지면 이게
제가 상승 흐름을 막는다라는 얘기를 했어요
막는 게 뭐냐면 매수자 입장에서 매물이 너무 많아
매물이 많으면 뭐가 생기냐면 급한 마음이 누그러져요
매수자가 급하게 쫓아가서 사느냐
아니면 여유 있게 사려고 마음먹느냐에 따라서
시장은 또 완전히 달라지거든요
그래서 매물이 많아지면 매수자의 심리를 안정시키는 효과가 생겨요
그래서 상승을 막는다라는 표현을 하는 거예요
그런 다음에 시간이 지나면 이제 서서히
매수자 우위 쪽으로 넘어가게 되는 거예요
그런 역할을 하는데
그래서 매물을 거둬들이는 부분을 얘기하기 위해서 이 얘기를 하는 거예요
그래서 매물을 거둬들이는 사람들은 이제 내 매물이
하락을 하는, 가속도 시키는 역할을 하는구나라고 여기는 거예요
그러면 이때 집을 가진 사람이니까
집값이 좀 올랐으면 하는 바람이 클 거 아니에요
그런데 내가 하는 행위가 오히려 집값을 떨어뜨리는
상황으로 연결이 되는구나라고 인식하게 되면
그러면 차라리 내가 어차피 지금 당장 팔 생각도 없는데
그러면 매물을 거둬들이는 게 낫지 않을까
이 생각을 할 수 있다는 얘기예요
이게 매수자 측면에서 봤을 때 매물이 많아졌다가 없어지면
솔직히 방금 전에 말씀하셨다시피
조바심이 생길 수도 있을 것 같거든요
이걸로 인해서 가격이 오르지 않을까 이걸 바랐을 것 같긴 해요
진짜 이렇게 흘러갈지 좀 궁금해요 소장님
사실 지금은 그 효과가 나기가 어려워요
그런데 상승장 때는 그게 됐었잖아요
그렇죠 당연히 되죠
매수자의 심리가 상승장 때는
이미 일종의 패닉상태라고 하죠 우리가
그러니까 오를까 봐 겁나는 패닉상태에 빠져 있는 상태가 돼서
매물이 줄어들거나 매물 호가가 막 올라가면
진짜 급해지는 거예요 매수자 입장에서
그래서 그중에 한두 사람만 거기에 따라가게 되면
폭등 거래가 생기는 거죠
그런데 시장의 흐름이 중요한 건 뭐냐면
시장이 올라갈 때는 이런 시장이 올라갈 때 매물이 줄어들면
매수자 입장에서는 겁나요
지금은 이렇게 매매 거래량이 떨어지고 있잖아요
떨어지고 있고 하락거래도 조금씩 늘어나고 이런 상황에서
어느 한 지역의 매물이 좀 줄어든다
과연 매수자들이 이제 또 올라가는 거 아니야?
이렇게 급하게 겁내하는 패닉상태의 심리상태로 바꿔질 거냐
그게 아니라는 거죠
매물 거둬들이는 행위가 사실 쉽지 않아요 원래
쉽지 않은 게 뭐냐면
제가 사는 아파트에서 담합 행위를 하자고 한 적이 있어요
그럼 일시적으로 매물이 좀 줄어요
근데 문제는 뭐냐면
매도자와 매수자가 같은 행동을 해야 돼요 이게 효과가 나려면
근데 하락장에서는 이게 효과가 안 나는 게 뭐냐면
매물이 줄은 행위는 약간 상승 쪽으로 움직이잖아요
그러면 매수자가 같이 움직여야 되는데
만약에 매수자가 안 움직이고 있잖아요?
그러면 뭔 현상이 생기냐면 여기서 이탈자가 생겨요
지금까지는 좀 여유있게 뭔가 행위를 했는데
어? 이제는 내가 시간이 촉박해졌어
나는 이제 무조건 팔아야 돼
그러면 이탈자가 생기는 거죠
그러면 다시 매물이 줄어들었던 게 매물이 또 늘어나고
그로 인해서 하락의 움직임은 더 커지게 될 수 있는 거죠
그러니까 제가 가끔 가다가 이런 얘기를 해요
결과 중심적으로 생각을 하지 마라 이게 뭐냐면
아까 말씀하신 대로 우리가 결과를 이미 체험한 게 있어요
상승장에서 담합 행위를 했더니 가격이 올라가더라
그래서 이 결과만 기억하는 거예요
원인은 몰라요 원인은 모르고
담합 행위를 했더니 가격이 올라가더라
이 결과만 가지고 하락장에서 지금 적용하려고 하는 거예요
근데 이때 이거는 소용이 없어요
이게 결과 중심적으로 생각하는 거예요
근데 원인 중심적으로 보면 이 담합 행위가 왜 성공했냐
그거는 이 담합 행위가 상승장에 있었기 때문에 그런 거예요
그러면 하락장에서는 이 담합 행위가 통할까?
이렇게 생각을 해봐야 되는데 절대 안 통한다
오늘은 서울 강북구에 반값 거래도 나오고 있다를 시작으로
이렇게 하락거래가 많아지다 보니까
매도자들이 매물을 거두기도 하고
담합을 해서 매물을 거둬들이자라는 소식이 들려서
이렇게 하면 하락장에서 가격 방어가 되지 않을까에 대해서
좀 얘기를 해봤던 것 같은데요
이런 가격 담합 행위도 시장의 방향과 같아야
이게 상승장에서는 상승을 이끌고
하락장에서는 하락을 방어할 수 있는데
그 방향이 다르기 때문에 하락장에서는 오히려 더
하락에 가속화를 시킬 수 있는 결과를 낳을 수 있다
얘기를 할 수 있었던 것 같습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다