0
00:00:00.000 --> 00:00:01.630
반갑습니다

1
00:00:01.630 --> 00:00:04.480
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.480 --> 00:00:06.520
베짱이입니다 반갑습니다

3
00:00:06.520 --> 00:00:11.440
소장님 요즘 하락거래가 늘어나고 있다는 영상을 저번에 찍었잖아요

4
00:00:11.440 --> 00:00:16.160
이번에도 수도권의 서울 아파트들도 하락거래가 늘어나고 있다

5
00:00:16.160 --> 00:00:19.799
심지어 반토막이 난 아파트도 있다라는 소식이 들리더라고요

6
00:00:19.799 --> 00:00:22.280
이게 강북구의 한 아파트인데요

7
00:00:22.280 --> 00:00:26.879
10억이 넘었던 아파트가 최근에 6억 1000에 거래가 되었다

8
00:00:26.920 --> 00:00:31.000
거의 반토막이 났다라는 거래 소식이 들리더라고요

9
00:00:31.000 --> 00:00:35.880
이 기사를 쭉 보는데 진짜 많이 하락을 하는구나 했는데

10
00:00:35.880 --> 00:00:40.599
이 단지 내 주민들이 담합을 해서 매물을 거뒀다

11
00:00:40.599 --> 00:00:42.959
이런 글이 보이더라고요

12
00:00:42.959 --> 00:00:46.840
그래서 어찌 됐든 매물을 내놨던 사람들은

13
00:00:46.840 --> 00:00:50.160
각자 상황이 있어서 매물을 내놨을 텐데

14
00:00:50.160 --> 00:00:54.279
매물을 거뒀다 왜 매물을 거뒀을까 이해가 되지 않더라고요

15
00:00:54.279 --> 00:00:55.880
어떻게 된 일일까요?

16
00:00:55.880 --> 00:01:01.040
매물을 거뒀다라기보다는 거두자고 아마 했을 것 같은데

17
00:01:01.040 --> 00:01:07.760
매물 중에는 소위 말하는 간보기 매물이 굉장히 많아요

18
00:01:07.760 --> 00:01:10.320
그래서 아마 기억하실지 모르겠는데

19
00:01:10.320 --> 00:01:15.239
우리가 거래량 분석을 할 때 매물 분석을 같이 하잖아요

20
00:01:15.239 --> 00:01:17.379
그래서 최근에 서울 매물이

21
00:01:17.379 --> 00:01:21.440
8만 건 찍고 떨어지고 있다 이런 내용을 했어요

22
00:01:21.440 --> 00:01:26.629
그런데 여기서 다른 전문가들은 8만 건을 얘기하면서

23
00:01:26.629 --> 00:01:29.029
하락한다고 얘기해요 폭락할 거다

24
00:01:30.040 --> 00:01:34.179
저는 근데 8만 건을 얘기하면서

25
00:01:34.179 --> 00:01:37.879
상승이 이제 멈춘다 이런 얘기를 했어요

26
00:01:37.879 --> 00:01:39.230
그 차이가 뭐냐면

27
00:01:39.230 --> 00:01:42.530
매물이 8만 건인데 폭락한다 이 얘기는 뭐냐면

28
00:01:42.530 --> 00:01:45.639
이 8만 건이 다 팔고자 노력하는 매물인 거예요

29
00:01:45.639 --> 00:01:49.879
근데 저는 그렇게 보진 않아요

30
00:01:49.879 --> 00:01:52.730
그러니까 매물 중에는 소위 말하는 간보기 매물 

31
00:01:52.730 --> 00:01:54.760
이런 게 굉장히 많아요

32
00:01:54.760 --> 00:01:56.839
그러니까 간보기 매물이라는 게 뭐냐면

33
00:01:56.839 --> 00:02:00.731
팔까 말까 고민하다가 한번 내놔보고

34
00:02:00.731 --> 00:02:03.519
한번 시세를 파악하고 분위기 파악하고

35
00:02:03.519 --> 00:02:07.199
내가 생각하는 가격에 손님 오면 그냥 팔아볼까?

36
00:02:07.199 --> 00:02:11.320
그런 사람들이 내놓은 매물이 거의 반 이상 차지해요

37
00:02:11.320 --> 00:02:13.080
지금의 매물이 그렇다

38
00:02:13.080 --> 00:02:15.880
항상 그래요 항상 그렇습니다

39
00:02:15.880 --> 00:02:22.639
그래서 간보기 매물이 많아지는 게 사실 큰 영향은 없어요

40
00:02:22.639 --> 00:02:26.129
그런데 매물이 많아지면 이게

41
00:02:26.129 --> 00:02:28.679
제가 상승 흐름을 막는다라는 얘기를 했어요

42
00:02:28.679 --> 00:02:32.440
막는 게 뭐냐면 매수자 입장에서 매물이 너무 많아

43
00:02:32.440 --> 00:02:37.679
매물이 많으면 뭐가 생기냐면 급한 마음이 누그러져요

44
00:02:37.679 --> 00:02:40.919
매수자가 급하게 쫓아가서 사느냐

45
00:02:40.919 --> 00:02:44.383
아니면 여유 있게 사려고 마음먹느냐에 따라서

46
00:02:44.383 --> 00:02:46.440
시장은 또 완전히 달라지거든요

47
00:02:46.440 --> 00:02:53.240
그래서 매물이 많아지면 매수자의 심리를 안정시키는 효과가 생겨요

48
00:02:53.240 --> 00:02:57.000
그래서 상승을 막는다라는 표현을 하는 거예요

49
00:02:57.000 --> 00:03:01.133
그런 다음에 시간이 지나면 이제 서서히

50
00:03:01.133 --> 00:03:04.559
매수자 우위 쪽으로 넘어가게 되는 거예요

51
00:03:04.559 --> 00:03:06.360
그런 역할을 하는데

52
00:03:06.360 --> 00:03:11.479
그래서 매물을 거둬들이는 부분을 얘기하기 위해서 이 얘기를 하는 거예요

53
00:03:11.479 --> 00:03:16.234
그래서 매물을 거둬들이는 사람들은 이제 내 매물이

54
00:03:16.234 --> 00:03:23.360
하락을 하는, 가속도 시키는 역할을 하는구나라고 여기는 거예요

55
00:03:23.360 --> 00:03:26.685
그러면 이때 집을 가진 사람이니까

56
00:03:26.685 --> 00:03:29.360
집값이 좀 올랐으면 하는 바람이 클 거 아니에요

57
00:03:29.360 --> 00:03:32.835
그런데 내가 하는 행위가 오히려 집값을 떨어뜨리는

58
00:03:32.835 --> 00:03:36.000
상황으로 연결이 되는구나라고 인식하게 되면

59
00:03:36.000 --> 00:03:41.479
그러면 차라리 내가 어차피 지금 당장 팔 생각도 없는데

60
00:03:41.479 --> 00:03:44.985
그러면 매물을 거둬들이는 게 낫지 않을까

61
00:03:44.985 --> 00:03:46.385
이 생각을 할 수 있다는 얘기예요

62
00:03:47.119 --> 00:03:52.000
이게 매수자 측면에서 봤을 때 매물이 많아졌다가 없어지면

63
00:03:52.000 --> 00:03:54.386
솔직히 방금 전에 말씀하셨다시피

64
00:03:54.386 --> 00:03:56.559
조바심이 생길 수도 있을 것 같거든요

65
00:03:56.559 --> 00:04:00.240
이걸로 인해서 가격이 오르지 않을까 이걸 바랐을 것 같긴 해요

66
00:04:00.240 --> 00:04:03.279
진짜 이렇게 흘러갈지 좀 궁금해요 소장님

67
00:04:03.279 --> 00:04:06.960
사실 지금은 그 효과가 나기가 어려워요

68
00:04:06.960 --> 00:04:08.720
그런데 상승장 때는 그게 됐었잖아요

69
00:04:08.720 --> 00:04:09.839
그렇죠 당연히 되죠

70
00:04:09.839 --> 00:04:12.509
매수자의 심리가 상승장 때는

71
00:04:12.509 --> 00:04:16.509
이미 일종의 패닉상태라고 하죠 우리가

72
00:04:16.509 --> 00:04:21.679
그러니까 오를까 봐 겁나는 패닉상태에 빠져 있는 상태가 돼서

73
00:04:21.679 --> 00:04:25.609
매물이 줄어들거나 매물 호가가 막 올라가면

74
00:04:25.609 --> 00:04:27.959
진짜 급해지는 거예요 매수자 입장에서

75
00:04:27.959 --> 00:04:33.538
그래서 그중에 한두 사람만 거기에 따라가게 되면

76
00:04:33.538 --> 00:04:36.359
폭등 거래가 생기는 거죠

77
00:04:36.359 --> 00:04:39.738
그런데 시장의 흐름이 중요한 건 뭐냐면

78
00:04:39.738 --> 00:04:44.299
시장이 올라갈 때는 이런 시장이 올라갈 때 매물이 줄어들면

79
00:04:44.299 --> 00:04:45.959
매수자 입장에서는 겁나요

80
00:04:45.959 --> 00:04:50.920
지금은 이렇게 매매 거래량이 떨어지고 있잖아요

81
00:04:50.920 --> 00:04:55.239
떨어지고 있고 하락거래도 조금씩 늘어나고 이런 상황에서

82
00:04:55.239 --> 00:04:58.440
어느 한 지역의 매물이 좀 줄어든다

83
00:04:58.440 --> 00:05:02.839
과연 매수자들이 이제 또 올라가는 거 아니야?

84
00:05:02.839 --> 00:05:08.889
이렇게 급하게 겁내하는 패닉상태의 심리상태로 바꿔질 거냐

85
00:05:08.889 --> 00:05:10.039
그게 아니라는 거죠

86
00:05:10.039 --> 00:05:16.040
매물 거둬들이는 행위가 사실 쉽지 않아요 원래

87
00:05:16.040 --> 00:05:17.690
쉽지 않은 게 뭐냐면

88
00:05:17.690 --> 00:05:21.880
제가 사는 아파트에서 담합 행위를 하자고 한 적이 있어요

89
00:05:21.880 --> 00:05:24.440
그럼 일시적으로 매물이 좀 줄어요

90
00:05:24.440 --> 00:05:26.690
근데 문제는 뭐냐면

91
00:05:26.690 --> 00:05:32.789
매도자와 매수자가 같은 행동을 해야 돼요 이게 효과가 나려면

92
00:05:32.789 --> 00:05:36.600
근데 하락장에서는 이게 효과가 안 나는 게 뭐냐면

93
00:05:36.600 --> 00:05:40.279
매물이 줄은 행위는 약간 상승 쪽으로 움직이잖아요

94
00:05:40.279 --> 00:05:43.729
그러면 매수자가 같이 움직여야 되는데

95
00:05:43.729 --> 00:05:46.241
만약에 매수자가 안 움직이고 있잖아요?

96
00:05:46.241 --> 00:05:50.119
그러면 뭔 현상이 생기냐면 여기서 이탈자가 생겨요

97
00:05:50.119 --> 00:05:53.720
지금까지는 좀 여유있게 뭔가 행위를 했는데

98
00:05:53.720 --> 00:05:56.291
어? 이제는 내가 시간이 촉박해졌어

99
00:05:56.291 --> 00:05:57.880
나는 이제 무조건 팔아야 돼

100
00:05:57.880 --> 00:06:01.000
그러면 이탈자가 생기는 거죠

101
00:06:01.000 --> 00:06:06.400
그러면 다시 매물이 줄어들었던 게 매물이 또 늘어나고

102
00:06:06.400 --> 00:06:12.042
그로 인해서 하락의 움직임은 더 커지게 될 수 있는 거죠

103
00:06:12.760 --> 00:06:16.519
그러니까 제가 가끔 가다가 이런 얘기를 해요

104
00:06:16.519 --> 00:06:22.040
결과 중심적으로 생각을 하지 마라 이게 뭐냐면

105
00:06:22.040 --> 00:06:28.119
아까 말씀하신 대로 우리가 결과를 이미 체험한 게 있어요

106
00:06:28.119 --> 00:06:32.040
상승장에서 담합 행위를 했더니 가격이 올라가더라

107
00:06:32.040 --> 00:06:33.943
그래서 이 결과만 기억하는 거예요

108
00:06:33.943 --> 00:06:36.600
원인은 몰라요 원인은 모르고

109
00:06:36.600 --> 00:06:39.079
담합 행위를 했더니 가격이 올라가더라

110
00:06:39.079 --> 00:06:42.600
이 결과만 가지고 하락장에서 지금 적용하려고 하는 거예요

111
00:06:42.600 --> 00:06:45.320
근데 이때 이거는 소용이 없어요

112
00:06:45.320 --> 00:06:48.519
이게 결과 중심적으로 생각하는 거예요

113
00:06:48.519 --> 00:06:53.720
근데 원인 중심적으로 보면 이 담합 행위가 왜 성공했냐

114
00:06:53.720 --> 00:06:59.959
그거는 이 담합 행위가 상승장에 있었기 때문에 그런 거예요

115
00:06:59.959 --> 00:07:03.880
그러면 하락장에서는 이 담합 행위가 통할까?

116
00:07:03.880 --> 00:07:07.320
이렇게 생각을 해봐야 되는데 절대 안 통한다

117
00:07:07.320 --> 00:07:13.160
오늘은 서울 강북구에 반값 거래도 나오고 있다를 시작으로

118
00:07:13.160 --> 00:07:15.445
이렇게 하락거래가 많아지다 보니까

119
00:07:15.445 --> 00:07:17.799
매도자들이 매물을 거두기도 하고

120
00:07:17.799 --> 00:07:21.079
담합을 해서 매물을 거둬들이자라는 소식이 들려서

121
00:07:21.079 --> 00:07:25.145
이렇게 하면 하락장에서 가격 방어가 되지 않을까에 대해서 

122
00:07:25.145 --> 00:07:26.540
좀 얘기를 해봤던 것 같은데요

123
00:07:26.540 --> 00:07:30.760
이런 가격 담합 행위도 시장의 방향과 같아야

124
00:07:30.760 --> 00:07:32.920
이게 상승장에서는 상승을 이끌고

125
00:07:32.920 --> 00:07:35.079
하락장에서는 하락을 방어할 수 있는데

126
00:07:35.079 --> 00:07:37.799
그 방향이 다르기 때문에 하락장에서는 오히려 더

127
00:07:37.799 --> 00:07:41.079
하락에 가속화를 시킬 수 있는 결과를 낳을 수 있다

128
00:07:41.079 --> 00:07:43.480
얘기를 할 수 있었던 것 같습니다

129
00:07:43.480 --> 00:07:47.480
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

130
00:07:47.480 --> 00:07:51.000
다음에 도움이 되는 영상을 가지고 또 찾아뵙도록 하겠습니다

131
00:07:51.000 --> 00:07:52.119
감사합니다