반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘은 중개수수료에 대해서 알아보려고 하는데요
중개수수료를 어떻게 계산을 하고 또 언제 지급하는지
그리고 많은 분들이 헷갈려 하시는 상황 3가지를 가지고
복비 계산법에 대해서 알아보려고 합니다
먼저 복비 중개수수료는 어떻게 계산을 하게 되냐 살펴보면요
총 4가지에 따라서 좀 달라지는데요
거래금액, 거래지역, 거래종류 그리고
매물종류에 따라서 이 수수료율이 달라지면서
중개수수료가 달라지게 됩니다
크게 먼저 주택을 거래하면서 매매와 임대를 할 경우에
어떻게 수수료율이 나뉘는지 한번 살펴보도록 할게요
먼저 주택을 거래할 경우 만약에 매매를 거래한다 하면
거래금액에 따라서 수수료율이 0.4~0.7% 사이에서
수수료율이 정해지게 됩니다
그리고 임대차를 할 경우에는
거래금액에 따라서 0.3~0.6% 사이에서
수수료율이 정해지게 됩니다
이런 거래금액은 상한요율이 정해져 있는데요
이 한도액 안에서 넘어가지 않도록
납입을 하는 게 중요합니다
그래서 먼저 살펴보면요
매매를 할 경우에 거래금액이 5천만원 미만일 경우에는
상한요율 0.6%, 한도액은 25만원
그리고 5천만원~2억원 미만이라면
상한요율 0.5%, 한도액 80만원이 정해져 있습니다
임대차의 경우에는 5천만원 미만일 경우에는
0.5%의 상한요율, 20만원의 한도액
그리고 5천만원 이상 1억원 미만일 경우에는
0.4%의 상한요율, 30만원의 한도액이 정해져 있습니다
이런 수수료율은 지역별로 협의된 내용이 다르기 때문에
계약을 하기에 앞서서
지역에 따른 수수료율을 한번 확인을 해보셔야 합니다
임대차에 전세도 있지만 월세도 있잖아요
월세는 그럼 도대체 수수료율을 어떻게 정하냐
궁금해하실 분들이 계실 텐데
월세는 내가 다달이 내는 월세에 100을 곱하고
거기에 보증금을 더한 값을 거래금액으로 기준을 삼게 됩니다
만약에 이렇게 더했는데 5천만원이 안 됐어요
5천만원 미만이라면 100을 곱하는 게 아니라
월세에 70을 곱하고 거기에 보증금을 더한 금액이 거래금액이 됩니다
그리고 가장 중요한 게
거래 지역에 따라 수수료율이 정해진다고 했잖아요
보통 저희가 부동산을 가면
내가 마음에 드는 동네에 있는 부동산에 가서 거래를 할 텐데
어쩌다 보면 다른 지역에 있는 부동산에 가서 거래를 할 수도 있거든요
중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다를 수도 있어요
그럼 도대체 어느 지역의 수수료율을 따라야 되냐
고민을 하시는 분들이 있는데
이때는 중개사무소 소재지의 조례에 따른 수수료율을 따라서
거래금액과 수수료율을 정해야 된다는 점을 잊지 마셨으면 좋겠습니다
그러면 이 중개수수료를 언제 지급하는지 궁금해하실 텐데요
보통 중개사와 의뢰인 간에 협의가 있다면
특약이 있다면 그때 시기에 맞춰서 지급을 하지만
미리 약정이 없을 때는 이 중개대상물의 거래금액이 다 지급된 날
보통 잔금날에 중개수수료를 지급하게 됩니다
그리고 복비는 부가가치세가 별도인 점 잊지 마시고요
만약에 현금영수증을 받아 두신다면
연말정산에 소득공제가 가능하니
이 점도 꼭 기억해 두시기 바랍니다
중개수수료 계산법에 대해서 간단하게 살펴봤는데요
부동산 거래를 하다 보면
정말 일반적인 거래가 있으면 너무 좋겠지만
특수한 케이스들도 너무 많거든요
그래서 이 복비를 어떻게 계산해야 될지 모르겠다
헷갈리는 부분들이 많아서
제가 많은 분들이 헷갈려 할 만한 상황 3가지를 가지고
복비 계산법에 대해서 좀 살펴보려고 해요
첫 번째 상황은 재계약을 하거나
계약갱신청구권을 사용해서 계약서만 따로 작성했을 때
이때도 중개사무소에 복비를 지급해야 되는지
궁금해하시는 분들이 많거든요
이거는 임대인과 임차인을 찾아서
뭔가 새로운 계약서를 쓰는 게 아니라
이미 임대인과 임차인이 정해져 있고
계약서만 새로 쓰면 되는 상황이기 때문에
복비를 주기에는 너무 아깝다
생각을 하시는 분들이 계실 것 같거든요
이럴 때는 선택할 수 있는 방법이 두 가지가 있어요
정말 중개수수료를 내는 방법 그리고 계약서만 작성할 때 내는
대서료를 내는 방법 이 두 가지가 있습니다
이 두 가지를 선택했을 때 어떤 장단점이 있는지 살펴볼게요
만약에 중개수수료를 진짜 지급을 한다 하면
이 중개수수료가 정말 그 거래금액에 맞춰서
복비를 받고 이 계약에 책임을 진다는 명분하에
계약서를 새로 써주시는 거겠죠
근데 만약에 이런 재계약을 쓸 때는
보통 계약을 했던 공인중개사한테 부탁을 하기 때문에
상의를 하면 상황에 대해서 설명을 하면 협의가 가능하기 때문에
원래의 금액보다는 좀 적게 받을 수 있는
협의의 요지가 있다는 점이 있고요
만약에 두 번째 이 비용도 나는 비싸다
그냥 계약서만 써주면 된다 하면
대서료 즉 10만원~20만원 내외에서
이 계약서만 새로 써주세요 하는 비용을 내고서
계약서를 쓸 수 있는데요
이거는 중개수수료보다 비용이 적긴 하지만
중개사분이 계약서만 써주는 거기 때문에
이 계약에 대한 책임을 지지는 않기 때문에
만약에 이 계약에 문제가 생겼을 때는
이 계약에 책임을 지지 않는다는 점 이거를 기억을 해두시고
내가 어떤 것을 선택하는 게 좋을지
생각을 해보시면 좋을 것 같습니다
그리고 두 번째는 만약에 부동산 거래를 정상적으로 계약을 했는데
중도에 계약 파기가 됐을 경우
이때는 중개수수료를 내야 할지
또 고민을 하시는 분들이 계실 것 같아요
결론부터 말씀드리면 만약에 정상적인 거래였다면
계약이 파기되어도 중개수수료를 지급을 해야 합니다
이거는 공인중개사법에 따르면
중개사의 업무를 계약 체결에 있다고 보거든요
그래서 만약에 정상적인 거래로 계약이 체결되었다면
만약에 이 계약 파기가 중개사한테 귀책사유가 없다면
매수자, 매도자 모두 이 공인중개사에게
중개수수료를 지급해야 된다는 게 맞습니다
하지만 중개수수료라는 게 상한요율과 한도액이 정해져 있지만
이 이내에서 협의를 할 수 있다는 문구가 정해져 있거든요
그래서 만약에 진짜 어쩔 수 없이
매도자와 매수자에게 뭔가 사정이 생겨서
이 계약을 파기하게 된다면
공인중개사한테 상황을 설명하고
중개수수료를 협의할 수 있다는 점
이 점을 좀 기억을 해주셨으면 좋을 것 같습니다
그리고 세 번째는 임대차 계약을 하고 나서
만기가 남았을 경우에 해지를 하고 나가야 할 경우
복비는 누가 내는지 궁금해하실 분들이 계실 것 같아요
보통 만기가 되면 임대인이 새로운 임차인을 구해서
임대인과 새로운 임차인이 이 중개수수료를 내는 게 맞지만
만기가 많이 남은 상황에서 임차인의 개인적인 사유로 인해서
이 계약이 파기되는 거기 때문에 보통 관행적으로는
기존 세입자가 새로운 임차인을 구하는 중개수수료를
임대인 대신 지불하는 게 관행적인데요
이거를 법적으로 따져봤을 때는
이 임차인이 내야 할 의무는 없습니다
왜냐하면 공인중개사법에 따르면 이 중개수수료는
중개 의뢰인 본인에게 받는 걸 법적으로 따지고 있거든요
이 법을 찾아보면
새로운 임차인을 구하는 당사자는
새로운 임차인, 임대인이 되기 때문에
법적으로는 임대인이 내는 게 맞습니다
근데 만약에 이렇게 법적으로 따져들게 되면요
임대인 또한 계약이 만료되기 전까지
보증금을 내줘야 할 의무는 없기 때문에
만약에 임대인이 보증금을 내줄 수 없다 하면
임차인도 받을 수 있는 법적 효력이 없기 때문에
이 부분에서 갈등이 생길 수가 있어요
그래서 이럴 때는 개인의 사유로 인해서
이 계약을 파기하는 거기 때문에
계약 파기에 대한 합의를 임대인에게 구하고
임대인은 이 계약 파기를 위한 위약금으로
새로운 임차인을 구하는 중개수수료를 내게끔
임차인에게 말하는 게 보통 관행이라고 할 수 있습니다
근데 이런 상황 말고요
만약에 계약 만기 전에 나갈 때
임차인이 아닌 임대인이 중개수수료를 내는 상황이 있거든요
바로 묵시적 갱신입니다
묵시적 갱신이라는 게 계약이 만기된 이후에
임대인과 임차인이 이 계약에 대해서 계속 갱신을 하겠다
아니면 중지를 하겠다라는 어떤 의사를 표현하지 않고
계약이 계속 이어져 가는 것을
묵시적 갱신이라고 하는데요
묵시적 갱신이 이뤄진 이후에 임차인이
나는 개인적인 이유로 이 계약을 파기해야 된다
이렇게 말을 했을 경우에
통보를 한 이후 3개월 이후에
임대인은 보증금과 계약을 해지해줘야 되는 의무가 있기 때문에
만약에 3개월이 지났다면 아무리 계약 기간이 남았을지라도
새로운 임차인을 구하는 중개수수료는
임대인이 지불해야 되는 게 맞습니다
그래서 이게 묵시적 갱신에서 계약 기간이 많이 남았는지
아니면 그냥 기본적인 계약에서 계약 기간이 많이 남았는지에 따라서
나뉘니까 그 부분을 한번 살펴보시는 게 좋을 것 같아요
이럴 경우에 정말 갈등이 많아지기 때문에
보통 임대인들이 계약서를 쓸 때
이런 갈등은 난 하고 싶지 않다
그래서 특약사항으로 만약에 계약을 중도 해지할 경우에
이 중개수수료는 임차인이 지불한다라는 문구를 명시해서
갈등을 없애고자 하는 사람도 있기 때문에
이런 거는 계약서를 쓸 때 확실하게 짚고 넘어가는 게
추후의 갈등을 없애는 좋은 현명한 방법일 거라고 생각이 듭니다
오늘은 계약을 할 때 중개수수료를 어떻게 내는지, 언제 내는지
헷갈리는 부분에서 어떻게 계산을 하는지에 대해서
좀 살펴본 것 같습니다
이 부분 말고도 부동산에는 수많은 케이스들이 많아서
정말 헷갈리는 부분들이 많을 텐데요
더 궁금한 사항이 있으시면 댓글로 남겨주시기 바랍니다
추후에 저희가 콘텐츠 제작에 또 참고해 보도록 하겠습니다
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아오도록 하겠습니다
감사합니다