반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님 요즘 거래량이 줄어들고 있는 와중에
8, 9월 대비 하락거래 비중이 13%나 늘어났다는 소식이 있어서
좀 얘기를 해보려고 합니다
10, 11월 매매가격이 하락한 거래가 전체에서 차지하는 비중이 43%
8, 9월에 비해서 13%나 증가했다
그래서 지금 2차 하락이 아니냐
이런 얘기들도 많이 들리고 있거든요
이 얘기를 좀 해보려고 해요
43%가 됐어요 하락 비중이
근데 제가 보기에는 어찌 됐든 43% 라면
상승거래가 더 많은 느낌이 있거든요
우리가 이거를 좀 유의미하게 봐야 하나 그게 좀 궁금해요
이거를 단순히 지금 상승거래와 하락거래를 비교하면
사실 상승거래가 훨씬 더 많죠 아직까지는
근데 지금 보면은 하락거래가 그 전 달에는 더 적었고
그러니까 상승거래가 더 많았다는 얘기에요
그래서 제가 항상 강조하는 게 뭐냐면 추세
흐름으로 이해를 해라 이거예요
지금 거래량도 1월부터 쭉 여름까지 늘었다가
여름에 8월에 살짝 좀 꺾였다가
다시 9월에 늘고 10월에 꺾였잖아요
그러면서 쭉 꺾이는 흐름으로 가잖아요 그러니까 지금
여름에 뭔가 거래량만 해도 꺾이는 분위기가 살짝 나오면서
실제로 그 추세가 지금 거래량이 점점 주는 쪽으로 기울어 가고 있잖아요
상승거래, 하락거래도 마찬가지인 게
거래량이 늘 때 상승거래들이 비중이 높으면서 쭉 이어지다가
여름을 지나면서부터 이제 하락거래가
조금씩 조금씩 조금씩 비중이 높아지고 있거든요
그러면 우리가 지금 이런 추세로 예상을 해보면
이번 달에는 43%지만 이제 다음 달에는 50%가 넘을 수도 있겠구나
이런 예상을 할 수 있단 말이죠
지금 서울 주요 단지 하락거래된 표를 가져와서 좀 봤는데
거래량이 이제 확연히 줄다 보니까
하락거래된 이후의 거래들이 없는 거죠
그래서 이게 좀 헷갈리는 것 같아요
이게 상승거래가 조작이 될 수도 있는 것처럼
하락도 이게 좀 뭔가 조작이 들어가서
이것만 그냥 주춤한 거지 않을까
이런 부분이 좀 헷갈릴 수도 있을 것 같거든요
그러니까 경험이 없는 분들은 이게 조작인지 아니면
그냥 정상적인 거래인지 구분이 어려울 수도 있는데
먼저 봐야 될 게 과거에는 조작거래가 그렇게 많지 않았는데
이번 사이클 들어서 그러니까 폭등장 때 조작거래가 어느 정도 있었고요
그 다음에 작년 하락장 때 같은 경우도
조작이라고 봐야 될지 아니면 그냥
개인 간의 거래를 실거래가로 등재하다 보니까
너무 폭락한 것처럼 보여지는 직거래
그러니까 예를 들어서 증여 같은
싸게 그냥 넘기기 위해서 증여 거래를 한 게 하락거래로 찍히는
그런 상황들이 요즘 들어 많이 발생을 해서
이게 진짜 실거래가 분석할 때
이게 조작인지 아니면 진짜 정상적인 가격인지
의문이 날 때가 굉장히 많은데
일반적인 사람 입장에서 판단하려면 호가를 보면 돼요
그러니까 실거래가가 뭔가 유의미한 실거래가가 찍혔다
그럼 뉴스에 나올 거 아니에요 그러면
그 뉴스에 해당하는 아파트를 가지고
네이버나 호갱노노나 이런 데에 매물 나와 있는 것들이
현재도 지금 나와 있단 말이에요
그걸 보면 되는 거예요
그러니까 만약에 예를 들어서 실거래가가 20억에 찍혔는데
매물은 한 19억 정도에 나와 있다
그러면 15억짜리 거래는 약간은 좀 뭔가 이해가 안 되는
정상적인 거래라고 생각이 안 들잖아요
그럼 이런 거는 직거래를 가장한 증여구나
이렇게 의심할 수가 있는 거죠
어쨌든 지금 이렇게 실거래가가 적은 시기에는
매물 호가를 보면서 이 거래가 진짜 정상적인 가격인지 확인할 수 있다
그렇게 해서 지금 거래된 하락거래들 실거래가 찍힌 내용들을 보면
우리가 한번 찾아봤잖아요
지금 도곡렉슬 보면 10월에 35억 5,000에 찍혔는데
그 다음에 32억 8,000이에요
보름 만에 그러네요
근데 이 정도는 물론 매물을 봐야 되겠지만 이 정도 차이는 충분히
그리고 만약에 호가가 이 정도보다 살짝 높게 있어도
제가 저번에 영상으로 급매물 잡는 법 올렸잖아요
급매물은 만드는 거다
급매물 같은 경우 호가는 집주인들이 호가를 낮추려고 하지 않거든요
그러면 지금 나온 실거래가보다는 조금 위에 있을 수도 있어요
그런데 그중에 급한 사람하고 상의를 해서
어느 정도 깎아서 충분히 낮출 수 있는 금액 정도다
이게 2억 7,000 정도 차이가 나는데 이 정도도 가능한 건가요?
충분히 가능하죠 이거는 사실 이제
덩치가 크니까 그럴 수 있다는 거죠
비율적으로 보면 충분히 가능한 금액이라는 거죠
그 다음에 잠실 리센츠가 있었는데 이걸 보면
25억 9,000에 팔렸던 게 24억 1,000에 팔렸어요
1억 8,000
이 정도면 충분히 비율적으로 보면 5% 정도 되잖아요 5% 범위 안에
충분히 가능한 금액이다 보면 되고
그 다음에 흑석동 한강 푸르지오 보면
14억 9,000에 팔렸는데 13억에 팔렸어요
생각보다 거래량이 줄을 때 나타나는 전형적인 하락거래
그냥 이거는 특별한 뭐 직거래라는 내용도 없어요
그렇게 본다면 정상 거래로 볼만한 하락거래들이 이루어지고 있다
이렇게 판단해도 무방한 가격 범위 안에 있는 게 아닌가
이렇게 생각이 듭니다
지금 살펴본 게 강남 3구 그리고 동작구까지 같이 봤는데
뭔가 상승장을 이끌 때도 강남 3구가 먼저 오르고 나서
주변으로 점점 퍼지면서 이게 가격을 끌고 가는 그런 게 있었잖아요
하락장 때도 강남 3구가 이렇게 떨어지기 시작하면
그게 좀 퍼져나가기도 하고 그렇게 볼 수 있는 건가요?
사실은 떨어질 때는 약간 반대예요
원칙적으로 보면 하락거래들은 외곽에서부터 좀 빠지고
강남이나 이런 쪽으로 나올 수 있고
사실 이거는 케바케예요
일반적인 그런 행태가 있지만
특수한 상황에서 누군가가 거래를 그렇게 해버리면
그런 거래는 찍히니까
그러니까 지금 거래가 많은 상황에서 이런 현상이 일어나면
거의 일반화되거든요
근데 지금 거래가 최고 바닥권으로 다시 돌입하고 있는 상황이잖아요
거래가 없는 상황에서는 굉장히 특수한 상황처럼 보이는
그런 거래들이 생겨날 수 있다라는 거예요
그래서 지금 많은 분들이 헷갈리시는 것 같아요
지금의 이런 하락거래들이 2차 하락이 시작된 건지 아니면
연초보다는 지금 호가들이 많이 올랐기 때문에
사람들이 좀 숨고르기다
약간 이렇게도 보시는 것 같은데
소장님은 이 시장을 어떻게 판단하세요?
저는 이미 이런 현상이 일어나기 전부터 거의 1년 전부터
이때쯤 비슷하게 나타날 거다
이렇게 말씀을 드렸잖아요
그러니까 지금은 그냥 전형적인 데드캣 바운스예요
제가 이때 말씀드렸던 게 상승 에너지가 거의 없다
산불에 비유를 했잖아요
산불이 다 타고 난 잔재 가지고 지금 불타오르고 있는데
이게 아무리 노력해도 이 잔재는 대형 산불로 번지지 않는다
제가 이런 말을 했었잖아요
그래서 데드캣 바운스는 1년 이상 가기 어렵다
지금 딱 그 상황이 벌어지고 있는 중인 거잖아요
지금 저는 그렇게 보고 있어요
그래서 지금 흐름은 전형적인 대세 하락장으로
흘러가고 있는 모양새가 나타나고 있다
오늘 시간은 하락거래 비중이 늘어나고 있다라는 소식을
전해드리면서 좀 요약을 해보면
8, 9월에 대비해서 13%가 늘은 43%
하락거래가 지금 차지하고 있다
이게 가장 중요한 게 추세를 봐야 되는데
점점 하락거래가 늘어나고 있는 추세이고
주요 지역에서도 하락거래가 나타나고 있고
이 거래가 정상적인 거래인지를 확인해 보려면
매물 호가들을 보면서
이게 진짜 정상적인 시세인지를 보면서 확인할 수 있다
말씀을 해주신 것 같아요
그리고 지금은 전형적인 하락장에 접어들고 있다
소장님은 그렇게 보고 계신다
정리를 할 수 있을 것 같습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다