0
00:00:00.000 --> 00:00:01.690
반갑습니다 

1
00:00:01.690 --> 00:00:04.425
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.425 --> 00:00:06.440
베짱이입니다 반갑습니다

3
00:00:06.440 --> 00:00:09.925
소장님 요즘 거래량이 줄어들고 있는 와중에

4
00:00:09.925 --> 00:00:15.774
8, 9월 대비 하락거래 비중이 13%나 늘어났다는 소식이 있어서

5
00:00:15.774 --> 00:00:17.900
좀 얘기를 해보려고 합니다

6
00:00:17.900 --> 00:00:23.680
10, 11월 매매가격이 하락한 거래가 전체에서 차지하는 비중이 43%

7
00:00:23.680 --> 00:00:26.724
8, 9월에 비해서 13%나 증가했다

8
00:00:26.724 --> 00:00:28.374
그래서 지금 2차 하락이 아니냐

9
00:00:28.374 --> 00:00:30.400
이런 얘기들도 많이 들리고 있거든요

10
00:00:30.400 --> 00:00:32.380
이 얘기를 좀 해보려고 해요

11
00:00:32.380 --> 00:00:35.074
43%가 됐어요 하락 비중이

12
00:00:35.074 --> 00:00:38.774
근데 제가 보기에는 어찌 됐든 43% 라면

13
00:00:38.774 --> 00:00:41.280
상승거래가 더 많은 느낌이 있거든요

14
00:00:41.280 --> 00:00:46.000
우리가 이거를 좀 유의미하게 봐야 하나 그게 좀 궁금해요

15
00:00:46.000 --> 00:00:50.773
이거를 단순히 지금 상승거래와 하락거래를 비교하면

16
00:00:50.773 --> 00:00:53.820
사실 상승거래가 훨씬 더 많죠 아직까지는

17
00:00:53.820 --> 00:00:58.773
근데 지금 보면은 하락거래가 그 전 달에는 더 적었고

18
00:00:58.773 --> 00:01:01.080
그러니까 상승거래가 더 많았다는 얘기에요

19
00:01:01.080 --> 00:01:04.473
그래서 제가 항상 강조하는 게 뭐냐면 추세

20
00:01:04.473 --> 00:01:07.320
흐름으로 이해를 해라 이거예요

21
00:01:07.320 --> 00:01:13.600
지금 거래량도 1월부터 쭉 여름까지 늘었다가

22
00:01:13.600 --> 00:01:17.222
여름에 8월에 살짝 좀 꺾였다가

23
00:01:17.222 --> 00:01:20.200
다시 9월에 늘고 10월에 꺾였잖아요

24
00:01:20.200 --> 00:01:23.322
그러면서 쭉 꺾이는 흐름으로 가잖아요 그러니까 지금

25
00:01:23.322 --> 00:01:28.120
여름에 뭔가 거래량만 해도 꺾이는 분위기가 살짝 나오면서

26
00:01:28.120 --> 00:01:34.120
실제로 그 추세가 지금 거래량이 점점 주는 쪽으로 기울어 가고 있잖아요

27
00:01:34.120 --> 00:01:37.250
상승거래, 하락거래도 마찬가지인 게

28
00:01:37.250 --> 00:01:42.400
거래량이 늘 때 상승거래들이 비중이 높으면서 쭉 이어지다가

29
00:01:42.400 --> 00:01:44.990
여름을 지나면서부터 이제 하락거래가

30
00:01:44.990 --> 00:01:48.640
조금씩 조금씩 조금씩 비중이 높아지고 있거든요

31
00:01:48.640 --> 00:01:51.771
그러면 우리가 지금 이런 추세로 예상을 해보면

32
00:01:51.771 --> 00:01:58.880
이번 달에는 43%지만 이제 다음 달에는 50%가 넘을 수도 있겠구나 

33
00:01:58.880 --> 00:02:00.671
이런 예상을 할 수 있단 말이죠

34
00:02:01.400 --> 00:02:06.220
지금 서울 주요 단지 하락거래된 표를 가져와서 좀 봤는데

35
00:02:06.220 --> 00:02:08.520
거래량이 이제 확연히 줄다 보니까

36
00:02:08.520 --> 00:02:11.120
하락거래된 이후의 거래들이 없는 거죠

37
00:02:11.120 --> 00:02:12.640
그래서 이게 좀 헷갈리는 것 같아요

38
00:02:12.640 --> 00:02:15.970
이게 상승거래가 조작이 될 수도 있는 것처럼

39
00:02:15.970 --> 00:02:18.520
하락도 이게 좀 뭔가 조작이 들어가서

40
00:02:18.520 --> 00:02:20.760
이것만 그냥 주춤한 거지 않을까 

41
00:02:20.760 --> 00:02:22.760
이런 부분이 좀 헷갈릴 수도 있을 것 같거든요

42
00:02:22.760 --> 00:02:27.420
그러니까 경험이 없는 분들은 이게 조작인지 아니면

43
00:02:27.420 --> 00:02:30.920
그냥 정상적인 거래인지 구분이 어려울 수도 있는데

44
00:02:30.920 --> 00:02:34.760
먼저 봐야 될 게 과거에는 조작거래가 그렇게 많지 않았는데

45
00:02:34.760 --> 00:02:39.960
이번 사이클 들어서 그러니까 폭등장 때 조작거래가 어느 정도 있었고요

46
00:02:39.960 --> 00:02:44.669
그 다음에 작년 하락장 때 같은 경우도

47
00:02:44.669 --> 00:02:48.920
조작이라고 봐야 될지 아니면 그냥

48
00:02:48.920 --> 00:02:52.400
개인 간의 거래를 실거래가로 등재하다 보니까

49
00:02:52.400 --> 00:02:55.800
너무 폭락한 것처럼 보여지는 직거래

50
00:02:55.800 --> 00:02:58.550
그러니까 예를 들어서 증여 같은

51
00:02:58.550 --> 00:03:02.918
싸게 그냥 넘기기 위해서 증여 거래를 한 게 하락거래로 찍히는

52
00:03:02.918 --> 00:03:06.480
그런 상황들이 요즘 들어 많이 발생을 해서

53
00:03:06.480 --> 00:03:09.368
이게 진짜 실거래가 분석할 때

54
00:03:09.368 --> 00:03:13.218
이게 조작인지 아니면 진짜 정상적인 가격인지

55
00:03:13.218 --> 00:03:15.320
의문이 날 때가 굉장히 많은데

56
00:03:15.320 --> 00:03:19.960
일반적인 사람 입장에서 판단하려면 호가를 보면 돼요

57
00:03:19.960 --> 00:03:24.418
그러니까 실거래가가 뭔가 유의미한 실거래가가 찍혔다

58
00:03:24.418 --> 00:03:26.518
그럼 뉴스에 나올 거 아니에요 그러면

59
00:03:26.518 --> 00:03:29.167
그 뉴스에 해당하는 아파트를 가지고

60
00:03:29.167 --> 00:03:33.560
네이버나 호갱노노나 이런 데에 매물 나와 있는 것들이

61
00:03:33.560 --> 00:03:35.617
현재도 지금 나와 있단 말이에요

62
00:03:35.617 --> 00:03:36.650
그걸 보면 되는 거예요

63
00:03:36.650 --> 00:03:40.870
그러니까 만약에 예를 들어서 실거래가가 20억에 찍혔는데 

64
00:03:40.870 --> 00:03:43.967
매물은 한 19억 정도에 나와 있다

65
00:03:43.967 --> 00:03:51.080
그러면 15억짜리 거래는 약간은 좀 뭔가 이해가 안 되는 

66
00:03:51.080 --> 00:03:53.680
정상적인 거래라고 생각이 안 들잖아요

67
00:03:53.680 --> 00:03:57.666
그럼 이런 거는 직거래를 가장한 증여구나

68
00:03:57.666 --> 00:03:59.516
이렇게 의심할 수가 있는 거죠

69
00:03:59.516 --> 00:04:03.916
어쨌든 지금 이렇게 실거래가가 적은 시기에는

70
00:04:03.916 --> 00:04:08.640
매물 호가를 보면서 이 거래가 진짜 정상적인 가격인지 확인할 수 있다

71
00:04:08.640 --> 00:04:14.966
그렇게 해서 지금 거래된 하락거래들 실거래가 찍힌 내용들을 보면

72
00:04:14.966 --> 00:04:16.520
우리가 한번 찾아봤잖아요

73
00:04:16.520 --> 00:04:22.916
지금 도곡렉슬 보면 10월에 35억 5,000에 찍혔는데

74
00:04:22.916 --> 00:04:24.960
그 다음에 32억 8,000이에요

75
00:04:24.960 --> 00:04:26.520
보름 만에 그러네요

76
00:04:26.520 --> 00:04:32.320
근데 이 정도는 물론 매물을 봐야 되겠지만 이 정도 차이는 충분히

77
00:04:32.320 --> 00:04:36.615
그리고 만약에 호가가 이 정도보다 살짝 높게 있어도

78
00:04:36.615 --> 00:04:40.210
제가 저번에 영상으로 급매물 잡는 법 올렸잖아요

79
00:04:40.210 --> 00:04:42.800
급매물은 만드는 거다

80
00:04:42.800 --> 00:04:47.320
급매물 같은 경우 호가는 집주인들이 호가를 낮추려고 하지 않거든요

81
00:04:47.320 --> 00:04:52.240
그러면 지금 나온 실거래가보다는 조금 위에 있을 수도 있어요

82
00:04:52.240 --> 00:04:56.764
그런데 그중에 급한 사람하고 상의를 해서

83
00:04:56.764 --> 00:05:00.560
어느 정도 깎아서 충분히 낮출 수 있는 금액 정도다

84
00:05:00.560 --> 00:05:04.040
이게 2억 7,000 정도 차이가 나는데 이 정도도 가능한 건가요?

85
00:05:04.040 --> 00:05:05.790
충분히 가능하죠 이거는 사실 이제

86
00:05:05.790 --> 00:05:07.640
덩치가 크니까 그럴 수 있다는 거죠

87
00:05:07.640 --> 00:05:11.120
비율적으로 보면 충분히 가능한 금액이라는 거죠

88
00:05:11.120 --> 00:05:16.014
그 다음에 잠실 리센츠가 있었는데 이걸 보면

89
00:05:16.014 --> 00:05:19.664
25억 9,000에 팔렸던 게 24억 1,000에 팔렸어요

90
00:05:19.664 --> 00:05:20.640
1억 8,000

91
00:05:20.640 --> 00:05:27.280
이 정도면 충분히 비율적으로 보면 5% 정도 되잖아요 5% 범위 안에

92
00:05:27.280 --> 00:05:31.320
충분히 가능한 금액이다 보면 되고

93
00:05:31.320 --> 00:05:34.813
그 다음에 흑석동 한강 푸르지오 보면

94
00:05:34.813 --> 00:05:37.680
14억 9,000에 팔렸는데 13억에 팔렸어요

95
00:05:37.680 --> 00:05:42.360
생각보다 거래량이 줄을 때 나타나는 전형적인 하락거래

96
00:05:42.360 --> 00:05:48.350
그냥 이거는 특별한 뭐 직거래라는 내용도 없어요

97
00:05:48.350 --> 00:05:54.440
그렇게 본다면 정상 거래로 볼만한 하락거래들이 이루어지고 있다

98
00:05:54.440 --> 00:05:59.362
이렇게 판단해도 무방한 가격 범위 안에 있는 게 아닌가

99
00:05:59.362 --> 00:06:00.262
이렇게 생각이 듭니다

100
00:06:01.000 --> 00:06:05.160
지금 살펴본 게 강남 3구 그리고 동작구까지 같이 봤는데

101
00:06:05.160 --> 00:06:08.800
뭔가 상승장을 이끌 때도 강남 3구가 먼저 오르고 나서

102
00:06:08.800 --> 00:06:12.760
주변으로 점점 퍼지면서 이게 가격을 끌고 가는 그런 게 있었잖아요

103
00:06:12.760 --> 00:06:15.360
하락장 때도 강남 3구가 이렇게 떨어지기 시작하면

104
00:06:15.360 --> 00:06:17.720
그게 좀 퍼져나가기도 하고 그렇게 볼 수 있는 건가요?

105
00:06:17.720 --> 00:06:19.880
사실은 떨어질 때는 약간 반대예요

106
00:06:19.880 --> 00:06:25.600
원칙적으로 보면 하락거래들은 외곽에서부터 좀 빠지고

107
00:06:25.600 --> 00:06:28.400
강남이나 이런 쪽으로 나올 수 있고

108
00:06:28.400 --> 00:06:30.280
사실 이거는 케바케예요

109
00:06:30.280 --> 00:06:33.120
일반적인 그런 행태가 있지만

110
00:06:33.120 --> 00:06:37.200
특수한 상황에서 누군가가 거래를 그렇게 해버리면

111
00:06:37.200 --> 00:06:38.720
그런 거래는 찍히니까

112
00:06:38.720 --> 00:06:42.320
그러니까 지금 거래가 많은 상황에서 이런 현상이 일어나면

113
00:06:42.320 --> 00:06:43.720
거의 일반화되거든요

114
00:06:43.720 --> 00:06:50.200
근데 지금 거래가 최고 바닥권으로 다시 돌입하고 있는 상황이잖아요

115
00:06:50.200 --> 00:06:54.640
거래가 없는 상황에서는 굉장히 특수한 상황처럼 보이는

116
00:06:54.640 --> 00:06:57.360
그런 거래들이 생겨날 수 있다라는 거예요

117
00:06:57.360 --> 00:06:59.880
그래서 지금 많은 분들이 헷갈리시는 것 같아요

118
00:06:59.880 --> 00:07:05.460
지금의 이런 하락거래들이 2차 하락이 시작된 건지 아니면

119
00:07:05.460 --> 00:07:08.210
연초보다는 지금 호가들이 많이 올랐기 때문에

120
00:07:08.210 --> 00:07:10.440
사람들이 좀 숨고르기다

121
00:07:10.440 --> 00:07:12.480
약간 이렇게도 보시는 것 같은데

122
00:07:12.480 --> 00:07:15.440
소장님은 이 시장을 어떻게 판단하세요?

123
00:07:15.440 --> 00:07:20.200
저는 이미 이런 현상이 일어나기 전부터 거의 1년 전부터

124
00:07:20.200 --> 00:07:22.680
이때쯤 비슷하게 나타날 거다

125
00:07:22.680 --> 00:07:25.000
이렇게 말씀을 드렸잖아요

126
00:07:25.000 --> 00:07:28.600
그러니까 지금은 그냥 전형적인 데드캣 바운스예요

127
00:07:28.600 --> 00:07:32.320
제가 이때 말씀드렸던 게 상승 에너지가 거의 없다

128
00:07:32.320 --> 00:07:34.120
산불에 비유를 했잖아요

129
00:07:34.120 --> 00:07:38.280
산불이 다 타고 난 잔재 가지고 지금 불타오르고 있는데

130
00:07:38.280 --> 00:07:42.960
이게 아무리 노력해도 이 잔재는 대형 산불로 번지지 않는다

131
00:07:42.960 --> 00:07:45.400
제가 이런 말을 했었잖아요

132
00:07:45.400 --> 00:07:48.600
그래서 데드캣 바운스는 1년 이상 가기 어렵다

133
00:07:48.600 --> 00:07:52.640
지금 딱 그 상황이 벌어지고 있는 중인 거잖아요

134
00:07:52.640 --> 00:07:54.440
지금 저는 그렇게 보고 있어요

135
00:07:54.440 --> 00:08:01.480
그래서 지금 흐름은 전형적인 대세 하락장으로

136
00:08:01.480 --> 00:08:04.058
흘러가고 있는 모양새가 나타나고 있다

137
00:08:04.800 --> 00:08:09.120
오늘 시간은 하락거래 비중이 늘어나고 있다라는 소식을

138
00:08:09.120 --> 00:08:11.600
전해드리면서 좀 요약을 해보면

139
00:08:11.600 --> 00:08:14.480
8, 9월에 대비해서 13%가 늘은 43%

140
00:08:14.480 --> 00:08:16.640
하락거래가 지금 차지하고 있다

141
00:08:16.640 --> 00:08:19.400
이게 가장 중요한 게 추세를 봐야 되는데

142
00:08:19.400 --> 00:08:22.320
점점 하락거래가 늘어나고 있는 추세이고

143
00:08:22.320 --> 00:08:25.280
주요 지역에서도 하락거래가 나타나고 있고

144
00:08:25.280 --> 00:08:28.680
이 거래가 정상적인 거래인지를 확인해 보려면

145
00:08:28.680 --> 00:08:30.600
매물 호가들을 보면서

146
00:08:30.600 --> 00:08:34.660
이게 진짜 정상적인 시세인지를 보면서 확인할 수 있다

147
00:08:34.660 --> 00:08:36.080
말씀을 해주신 것 같아요

148
00:08:36.080 --> 00:08:38.960
그리고 지금은 전형적인 하락장에 접어들고 있다

149
00:08:38.960 --> 00:08:40.640
소장님은 그렇게 보고 계신다

150
00:08:40.640 --> 00:08:42.160
정리를 할 수 있을 것 같습니다

151
00:08:42.160 --> 00:08:46.906
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

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00:08:46.906 --> 00:08:50.400
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다