반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님 최근에 1기 신도시 등 노후 계획도시 특별법이
국토위 소위가 통과가 되면서
지금 화제가 되고 있는데요
이 특별법의 적용 대상은 택지조성사업을 마치고 20년이 넘은
면적 100만㎡ 이상의 택지인데
이곳에서 만약에 재건축 재개발을 할 경우에
규제를 완화를 해준다라는 게 골자예요
근데 많은 분들이 이 특별법은 1기 신도시를 위한 법이다라고
많이 인식을 하고 또 문제점들을 지적을 하는 것 같아서
오늘은 그 이야기를 해보려고 해요
1기 신도시가 구체적으로 어디에 있는 걸까요?
1기 신도시가 사실 거의 비슷한 시기에 같이 지어져서
1기 신도시로 구분이 되는데
첫 번째가 가장 유명한 분당이고
그 다음에 일산 그 다음에 평촌
평촌이 안양에 있는 겁니다. 그 다음에 산본
부천 중동 이렇게 다섯 군데가 1기 신도시예요
이게 보면 90년대에 지어진 아파트잖아요
보면 지금 30년이 된 아파트들도 많거든요
재건축은 보통 단지 안에서 스스로 추진을 하면서
재건축을 하거나 리모델링을 하거나 추진을 하는 것 같은데
이거는 특별법이 생기면서 같이 추진을 하겠다 한단 말이죠
1기 신도시는 스스로 할 수가 없는 구조인지, 왜 이게 특별법인지
재건축 재개발을 할 때 사실 많은 분들이
아직 잘 모르거나 하는 부분이 있는데
여기에서 용적률에 대해서 좀 알 필요가 있어요. 고급 용어인데
전문용어
사실 위로 올릴 수 있는 공간을 얘기하는 거거든요
우리 땅에 보면 주거지역이라고 명명된 땅들이 있어요
상업지역, 주거지역, 학교부지, 종교부지
이렇게 땅이 다 용도가 지정이 돼서 있는데
주거지역에는 1종 주거지역, 2종 주거지역, 3종 주거지역, 준주거지역
이렇게 나눠져 있거든요
근데 그 지역마다 용적률이 다 정해져 있어요
그리고 그 높이가 정해져 있어서
숫자가 올라갈수록 용적률이 높아집니다
그럼 용적률이 높아진다는 얘기는
더 높게 지을 수 있는 걸 의미해요
그러니까 이 특별법을 보면 용적률을 높여준다 이거잖아요
근데 대부분의 1기 신도시들이 2종 주거지역에 해당되거든요
2종 주거지역의 용적률이 250%예요
그러니까 이런 데서 재건축을 하게 되면
250% 정도까지밖에 못 올리는데
지금 1기 신도시가 다 그 용적률을 이미 써서
건물을 지어놨기 때문에
더 높이 지을 수가 없는 거예요
1기 신도시 특별법의 핵심은 가장 큰 거는 용적률이에요
그러니까 용적률을 높여주는 거예요
그래서 이거를 뭐라고 하냐면 종상향이라고 합니다
2종 주거지역은 250%밖에 안 돼요
근데 이거를 3종으로 만들어주거나 준주거로 만들어주면
이게 300~500%까지 용적률이 늘어나기 때문에
여기에서 일반 분양분이 늘어날 수 있게 되는 부분이 있고요
이게 가장 큰 첫 번째 이유고
두 번째는 잘 몰랐던 부분일 수 있는데
정비구역이라고 해가지고 구역을 한 단위로 이렇게
1기 신도시 같은 경우는 한 단위로 구역을 묶어가지고 개발을 했어요
근데 그게 아파트별로 분리가 돼 있거든요
근데 우리가 재건축을 한다 그러면은
자기 아파트끼리 조합원들끼리 투표해가지고
우리 아파트는 통과됐어
그러면 우리 아파트만 추진할 수 있잖아요
근데 1기 신도시는 그게 안 돼요
한 정비구역 안에 만약에 여러 개의 아파트가 있으면
그걸 묶어서 같이 해야 돼요
그러다 보니까 이거를 특별법으로 좀 풀어서 잘라준다든지
아니면 묶어서 하는 거를 좀 쉽게 할 수 있게 해준다든지
이런 거를 조정할 수 있게 만들어야 되는 거예요
안 그러면 여러 아파트가 같이 모여서 투표 다 해가지고
일정 뭐 70% 넘게 통과돼야만 할 수 있는데
이게 사람이 많아지면 어렵잖아요
그리고 아파트별로 위치도 다르고
이런 거 때문에 진행이 어려운 측면이 있는 거예요
이거를 어느 정도 좀 해결해 주겠다 이런 측면이 있을 겁니다
어쨌든 들어보면 첫 번째 말씀해주셨던 용적률을 높여줌으로써
일반 분양분을 많이 나오게 해서 사업성을 좀 높여준다는 거고
두 번째는 정비구역을 좀 더 자유롭게 할 수 있게끔
풀어준다는 말씀인 것 같은데
그럼 어떻게 또 보면 이게 좀 혜택이라는 생각이 들거든요
그래서 많은 분들이 지금 이 부분을 지적을 하시는 것 같아요
왜 1기 신도시만 이렇게 혜택을 줘서 재건축을 할 수 있게 해주냐
서울이나 이런 데 노후된 아파트들도 많은데
이런 부분에 형평성이 좀 많이 어긋난다 지적을 하는 것 같아요
그러니까 1기 신도시의 가장 문제점이라고 본다면 바로 이 부분인 거예요
원래 다른 지역들은 용도 지역이 그대로 정해져 있단 말이에요
그런 상황에서 1기 신도시만 특별하게 종상향을 시켜주는
그리고 정비도 쉽게 해주는 그런 법이란 말이에요
그렇기 때문에 이게 논란이 되는 게
여기만 왜 혜택을 주느냐
국가정책은 평등해야 되는데 왜 이렇게 혜택을 주느냐
이게 논란이 되는 부분인데
저도 그래서 이 법이 통과되는 게 쉽지는 않을 거다
그리고 민주당이 이걸 동의해 주지 않을 거다라고
아마 저번 방송에서 제가 얘기를 했을 겁니다
근데 생각보다 쉽게 통과가 됐어요
연내 통과시킬 거라고 이렇게 또 얘기를 했잖아요
그게 이제 선거를 앞두면서
민주당이 반대한다면 자칫 잘못하면 질 수도 있다
이런 느낌이 있었을 거라는 생각이 들긴 해요
그렇기 때문에 이걸 통과시켜 준 게 아닌가
어쨌든 혜택이 맞기 때문에 논란이 많잖아요
그래서 원래는 이게 1기 신도시 특별법으로 출발을 했다가
논란이 많을 걸 예상해서인지 약간 범위를 대상지를 넓힌 거예요
그래서 부산 해운대구도 들어가고
그 다음에 대전 둔산동도 들어가고
지금 굉장히 많은 지역이 포함이 되는 쪽으로 들어갔어요
그건 뭐냐면 1기 신도시만 주는 혜택이라는 느낌을
좀 없애고자 하는 노력이 들어갔지 않나 이런 생각이 좀 들어요
처음에 말씀해 주셨던 용적률 부분에서도
이게 수익성이 좀 높긴 하지만 용적률이 높아짐으로 인해서도
좀 안 좋은 점들이 생길 수도 있다
이게 층으로 올라가는 거잖아요
2배 정도 이상 올라가는 거잖아요
그렇게 되면 소위 닭장 아파트가 되는 게 아니냐
이게 삶의 질이 더 떨어지는 게 아니냐
이런 얘기도 많이 나오고 있거든요
이건 어떻게 보세요?
사실 지금 1기 신도시에 용적률을 높이면
우리가 생각하지 못한 진짜 많은 문제점이 지금 내재해 있어요
그 대표적인 게 첫 번째가 닭장 아파트 논란인데
냉정하게 보면 외부에서 이걸 비판하고자 하는 사람들만 이런 얘기를 써요
실제로는 이 안에 있는 사람들은 닭장 아파트 논란이 별로 있지는 않아요
이런 문제는 어때요?
어찌됐든 지금 2배 정도 이상으로 높이 짓게 되는 거잖아요
근데 이 지역에 이미 상권이라든가 도로, 학교들은
지금의 인구에 맞게 기반 시설이 되어있는 거잖아요
그 부분에 대해서는 지금 구체적인 준비나 이런 건 없다고 들었거든요
그게 더 문제인 거예요
진짜로 문제가 나중에 이렇게 해서 나타날 문제가 뭐가 있냐면
일단은 도로
지금 안 그래도 1기 신도시가 도로 폭이나
그 다음에 교통 상황이 넉넉한 편이 아니거든요
항상 다 밀려 있어요
근데 여기에 집중해서 가구 수가 더 늘어나면
여기에 들어오는 전입 인구가 늘어나게 되고
그러면 교통만 해도 이미 포화 상태가 되는 거죠
그리고 학교 문제
학교 문제가 뭐냐면 이미 구도심에 있는 학교들이 있어요
그리고 신도시는 새로 생기는 거잖아요. 신도시는 지금
원래 학교 신설 규칙에 보면 뭐가 있냐면
초등학교는 3,000세대 이상이 새로 생기면
초등학교를 하나 짓게 되어있어요
그리고 7,000세대 이상이면 중학교가 하나 생기게 되어있습니다
근데 지금 교육부에서는 이미 중학교는 7,000세대가 넘어도 잘 안 지어줘요
왜? 인구가 늘어서 신도시가 생기는 게 아니고
신도시가 생겨서 인구 이동만 생기는 거잖아요
인구는 줄고 있는데
그러면 어떤 문제가 생기냐면 구도심
구도심의 공동화라고 하죠
구도심에 있는 사람들이 신도시 쪽으로 빠져나가면서
이 안에 있는 학교들 있죠
이 학교의 학생 수가 급격하게 줄고 있어요
그래서 문제가 생기는 게
그럼 우리는 쉽게 이런 얘기를 할 수 있어요
그러면 구도심에 학교를 폐쇄시키고
신도시 쪽에 많이 지으면 되지 않냐 이게 있는데
구도심에 있는 학교를 폐쇄시키면
이 안에 사는 사람들이 학교를 갈 수 있는 데가 굉장히 멀어지는 거예요
그러니까 구도심에 살고 있는 사람들은
사활을 걸고 반대하겠죠
단기적으로 봤을 땐 이런 기반 시설이 아직 부족하니까
소장님이 말씀하셨던 대로 도로나 학교에 문제가 생길 것 같은데
방금 말씀해 주신 게 인구 감소로 인해서
어딘가는 폐교가 되는 학교도 생길 거다 말씀을 하셨잖아요
이게 인구 감소가 학교에만 있는 게 아니라
어쨌든 우리나라 전국의 인구가 감소하고 있는데
1기 신도시에는 2배로 짓는다는 거죠
그러면 이게 장기적으로 봤을 때
이게 다 채워질 수 있는 거냐를 따졌을 때
어찌 됐든 이쪽에 유입이 되면
어느 곳에선 유출이 돼서 나올 건데
그럼 유출된 곳은 좀 슬럼화가 되지 않을 거냐
약간 이런 문제점을 지적하시는 분들이 있을 것 같거든요
이 많은 인구를 수용하는 이쪽으로 집중돼 버리면
진짜 구도심, 서울에서도 위험한 지역이 생길 수 있어요. 서울 안에서도
서울 안에서도 지금 보면 인구가 막 줄고 있는 구들
그러니까 살기 좋은 아파트들이 몰려 있는 데들은 사람이 몰리지만
재건축이나 이런 것들이 진행이 안 돼서
빌라가 많은 지역 아니면 옛날 건물들이 많은 지역
이런 데들은 급속하게 사람들이 빠져나갈 수 있는 거죠
그러니까 서울이 안전한 지역이 아니다, 첫 번째
그리고 경기도에 개발이 덜 된 외곽 같은 데들이
급속하게 인구가 빠져나가는 그런 현상이 생길 수 있어서
지역차별 문제가 급속하게 진행이 될 수 있다는
문제점이 반드시 발생할 겁니다
일단 특별법이 통과됐다고 해서
이 사업이 급속도로 추진될 가능성은 그렇게 높지 않아요
왜냐하면 그동안 우리가 길게 얘기했던 문제점들을
정부도 어느 정도는 인지하고 있습니다
그렇기 때문에 이 문제점을 최소화시키는 방안을 강구하고
대비를 한 다음에 사업을 진행해야 되기 때문에
그렇게 속도전이 펼쳐질 만큼
빠르게 진행될 가능성은 약하다
이렇게 보시면 되지 않을까 싶어요
이런 질문을 하는 게 맞을지 모르겠지만
어찌 됐든 내 집 마련을 생각하고 계신 분들은
뭔가 지역을 선택함에 있어서
1기 신도시 등 노후 계획도시 재정비 특별법이
정말 큰 호재일 것 같거든요
이걸 보고 그러면 이쪽 지역으로 선택을 하는 게
과연 옳은 선택일까 생각했을 때 어떻게 생각하세요?
사실 제가 말씀드렸듯이
이게 만약에 속도가 엄청 빠르다
그러면 말씀하신 것처럼 호재로
이것만의 호재로 작용할 가능성이 어느 정도 있어요
근데 속도가 그렇게 빠르지 않을 가능성이 많기 때문에
제가 볼 때는 시장의 흐름을 역행할 가능성은 거의 없어 보입니다
그러면 우리가 판단해야 될 거는
여기서 중요한 건 뭐냐면
시장을 역행한다는 건 뭐냐면
시장이 다른 지역은 막 하락하고 있어요
지금 하락 분위기로 가고 있잖아요
근데 1기 신도시 특별법에 해당되는 지역만
갑자기 호재가 생기는 거잖아요
그러면 이걸 거스르고 얘만 올라갈 수 있느냐 이 문제거든요
근데 그럴 가능성이 많지 않다
그러니까 시장의 흐름대로 대응을 하면 된다
알겠습니다
오늘 시간은 1기 신도시 등 노후 계획도시 재정비를 위한
특별법에 대해서 좀 살펴봤어요
이 특별법의 핵심을 말씀드리면 용적률이 높아진다는 거
그리고 정비구역을 나눠서 할 수 있게끔 하면서
뭔가 좀 재건축 속도를 낼 수 있게끔
이 두 가지가 핵심이라고 볼 수 있는데
이 부분에서 용적률에 대한 문제점이 많이 제기되고 있죠
닭장 아파트 그리고 기반 시설이 아직 부족해서
그쪽에 대한 문제 해결이 아직 되지 않았다는 거
사실 부족하다기보다는 기존에 있던 거에
인구수 포화가 더 많아지기 때문에
기존에 있는 걸로 수용이 어려워질 수 있는 그런
사실 지금으로는 충분하죠
그리고 만약에 용적률이 그렇게 상향이 된다면
어찌 됐든 유입이 되는 거는 유출이 있는 곳이 있기 때문에
슬럼화가 될 수도 있다는 문제점도 지적을 해 주셨고
어찌 됐든 이렇게 100만 가구가 넘는 지역이 재건축이 한꺼번에 되면
문제점이 발생할 수 있기 때문에
순차적으로 하는 게 맞는 거고
순차적으로 이주민이라든가 이런 거는 좀 해결해야 될 문제이다
이렇게 지적을 해 주신 것 같아요
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다