0
00:00:00.000 --> 00:00:01.550
반갑습니다

1
00:00:01.550 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.500
베짱이입니다 반갑습니다

3
00:00:06.500 --> 00:00:07.425
소장님, 저희가요

4
00:00:07.425 --> 00:00:10.400
소장님 저서를 드리는 이벤트를 지금 하고 있잖아요

5
00:00:10.400 --> 00:00:11.880
저서까지

6
00:00:11.880 --> 00:00:14.440
세 권의 저서가 있잖아요

7
00:00:14.440 --> 00:00:20.125
그래서 댓글로 저희 채널에서 다뤘으면 좋을만한 주제를 올려달라 

8
00:00:20.125 --> 00:00:21.280
저희가 부탁을 드렸었죠

9
00:00:21.280 --> 00:00:23.620
그래서 많은 댓글이 올라왔어요

10
00:00:23.620 --> 00:00:27.940
일단 참여해주신 여러분께 감사드린다는 말씀을 짧게 드리고

11
00:00:27.940 --> 00:00:30.926
그 댓글 중에 눈에 띄는 댓글이 있어서

12
00:00:30.926 --> 00:00:33.380
오늘은 그 이야기를 해볼까 합니다

13
00:00:33.380 --> 00:00:34.420
댓글 주제가요

14
00:00:34.420 --> 00:00:37.876
하락장이 왔을 때 차익형 부동산을 매도해서

15
00:00:37.876 --> 00:00:40.520
수익형 부동산에 투자하는 것에 대한

16
00:00:40.520 --> 00:00:43.760
소장님의 생각을 듣고 싶다는 댓글이었어요

17
00:00:43.760 --> 00:00:46.900
딱 지금 많은 분들이 투자자라면

18
00:00:46.900 --> 00:00:48.476
지금 하락장이 온다고 하는데

19
00:00:48.476 --> 00:00:52.140
그래도 부동산으로 돈을 벌 수 있는 방법이 있지 않을까

20
00:00:52.140 --> 00:00:54.060
이런 생각을 하면서

21
00:00:54.060 --> 00:00:58.276
시세차익형이 아닌 월세를 받는

22
00:00:58.276 --> 00:01:02.226
이런 수익형 부동산에 투자를 하는 게 어떨까라는 생각을

23
00:01:02.226 --> 00:01:03.900
많은 분들이 하실 것 같거든요

24
00:01:03.900 --> 00:01:06.400
그래서 오늘은 소장님의 그 의견을 듣고 싶어요

25
00:01:06.400 --> 00:01:11.277
이게 참 좀 어려운 측면이 있어요. 왜 그러냐면

26
00:01:11.277 --> 00:01:16.520
사실 이런 얘기를 그동안에 많은 다른 전문가분들이

27
00:01:16.520 --> 00:01:20.420
항상 하락장이 되면 사실 뻔하게 나오는 얘기거든요

28
00:01:20.420 --> 00:01:23.640
그러니까 수익형 부동산이라는 게 뭐냐면

29
00:01:23.640 --> 00:01:29.140
월세를 주로 받는 부동산 상품인 거죠

30
00:01:29.140 --> 00:01:34.240
그 대표적인 상품이 오피스텔, 그 다음에 조금 규모가 큰 상가

31
00:01:34.240 --> 00:01:41.380
그 다음에 옛날에 좀 각광을 받았던 게 분양형 호텔

32
00:01:41.380 --> 00:01:46.420
그리고 약간 좀 애매한 경계선상에 있는 게 생숙

33
00:01:46.420 --> 00:01:50.777
생숙은 수익형보다는 오히려 주거형으로 떴다가 

34
00:01:50.777 --> 00:01:53.100
지금 분위기가 지고 있는데

35
00:01:53.100 --> 00:01:58.300
그 다음에 지산 이런 것들을 사서 월세 위주로

36
00:01:58.300 --> 00:02:01.090
근데 이 월세받는 것들이 보면은

37
00:02:01.090 --> 00:02:05.240
대출 이자보다는 월세 수입이 좀 많습니다

38
00:02:05.240 --> 00:02:11.580
많기 때문에 대출을 끼고 부동산을 사서 월세를 받으면

39
00:02:11.580 --> 00:02:18.160
수익이 매달 들어오는 이런 구도를 만들어주기 때문에

40
00:02:18.160 --> 00:02:23.778
특히 노후를 걱정하는 분들이

41
00:02:23.778 --> 00:02:27.260
가장 좋아하는 상품들이 수익형 상품이에요

42
00:02:27.260 --> 00:02:31.628
그래서 많은 전문가들이 상품을 추천을 하는데

43
00:02:31.628 --> 00:02:35.178
저는 사실 수익형 상품은 추천을 별로 하지 않습니다

44
00:02:35.840 --> 00:02:38.828
지금 말씀을 들어봤을 때만 해도 이게 

45
00:02:38.828 --> 00:02:42.840
대출을 받아서 이자보다 월세가 더 높으니까

46
00:02:42.840 --> 00:02:46.029
충분히 괜찮을 것 같다는 생각이 들거든요

47
00:02:46.029 --> 00:02:47.580
근데 왜 추천을 하지 않으실까요?

48
00:02:47.580 --> 00:02:53.220
여기에 뭐가 빠져 있냐면 출구 전략이 빠져 있어요

49
00:02:53.220 --> 00:02:56.520
여러분이 일반적으로 투자를 하잖아요

50
00:02:56.520 --> 00:02:59.260
투자를 하면 내 돈이 들어가요

51
00:02:59.260 --> 00:03:05.160
그리고 그 들어간 돈을 통해서 중간중간에 얻어지는 수익이 있고

52
00:03:05.160 --> 00:03:09.200
그리고 그 다음에 제일 중요한 게

53
00:03:09.200 --> 00:03:11.800
이 투자금을 회수를 해야 돼요

54
00:03:11.800 --> 00:03:17.200
그래서 투자의 마지막 정리되는 시점은 뭐가 돼야 되냐면

55
00:03:17.200 --> 00:03:22.130
내 들어간 돈을 회수하는 것까지가 되어야

56
00:03:22.130 --> 00:03:25.580
그 다음에 투자 수익을 정리를 하는 거예요

57
00:03:25.580 --> 00:03:27.830
그래서 내가 얼마를 투자했고

58
00:03:27.830 --> 00:03:30.780
그리고 이 돈은 고스란히 들어왔으니까 

59
00:03:30.780 --> 00:03:35.920
그 다음에 중간중간에 번 돈들이 내가 몇 %의 수익이 났구나

60
00:03:35.920 --> 00:03:38.520
이게 정리가 되는 거거든요

61
00:03:38.520 --> 00:03:41.320
근데 지금 여기에 빠져 있는 게 있죠

62
00:03:41.320 --> 00:03:43.820
그게 뭐냐면 매도예요 매도

63
00:03:43.820 --> 00:03:47.960
얘기를 들어보면 어찌 됐든 수익이 있는 거니까

64
00:03:47.960 --> 00:03:52.650
내가 팔려고 하는 시점에 다른 투자자에게 수익이 높다

65
00:03:52.650 --> 00:03:55.400
이렇게 얘기하면 잘 팔 수 있을 거라는 생각이 들거든요

66
00:03:55.420 --> 00:03:59.620
그렇죠, 이게 함정인 거예요. 이게 함정인 게

67
00:04:01.120 --> 00:04:04.600
우리가 오피스텔 같은 경우를 생각하면

68
00:04:04.600 --> 00:04:12.000
오피스텔은 대표적으로 가격이 잘 안 오르는 상품으로 인식하고 있잖아요

69
00:04:12.000 --> 00:04:13.580
근데 잘 보면요

70
00:04:13.580 --> 00:04:17.631
예를 들어서 오피스텔이 강남역에 오피스텔을 분양을 해요

71
00:04:17.631 --> 00:04:19.120
그럼 살 거예요 말 거예요?

72
00:04:19.120 --> 00:04:20.880
돈만 있으면

73
00:04:20.880 --> 00:04:22.700
사고 싶잖아요

74
00:04:22.700 --> 00:04:29.480
그러면 여기에서 월세 수익이 계속적으로 올라가느냐

75
00:04:29.480 --> 00:04:35.240
아니면 시간이 지나면서 이 월세 수익이 좀 떨어질 거냐

76
00:04:35.240 --> 00:04:38.080
이 부분을 한번 고려를 해봐야 되는 부분이고

77
00:04:38.080 --> 00:04:41.920
그 다음에 월세가 좀 어느 정도 올라갔을 때

78
00:04:41.920 --> 00:04:45.620
어느 정도까지 올라갈 거냐와

79
00:04:45.620 --> 00:04:51.200
그 다음에 어느 정도까지 올라갔을 때 매도가 잘 되느냐

80
00:04:51.200 --> 00:04:52.980
이런 걸 따져봐야 되는데

81
00:04:52.980 --> 00:04:57.080
우리가 흔히 그냥 쉽게 생각하는 게 뭐냐면

82
00:04:57.080 --> 00:05:01.500
월세가 잘 나오면 잘 팔리지 않을까 이렇게 생각해요

83
00:05:01.500 --> 00:05:04.000
그렇지가 않아요. 그렇지가 않은 게

84
00:05:04.000 --> 00:05:10.800
우리는 사실 얼마 전에 굉장히 신박한 경험을 한 번 했잖아요

85
00:05:10.800 --> 00:05:15.232
우리가 강남역 근처에 오피스텔을 얻어서

86
00:05:15.232 --> 00:05:20.160
스튜디오를 마련하고 거기서 영상을 찍은 적이 있어요

87
00:05:20.160 --> 00:05:22.080
그게 기간이 사실 얼마 안 됩니다

88
00:05:22.080 --> 00:05:24.040
3개월이 채 안 돼요

89
00:05:24.040 --> 00:05:27.260
그리고 바로 소속사가 생기는 바람에

90
00:05:27.260 --> 00:05:30.340
거기를 빨리 정리를 하고 넘어왔는데

91
00:05:30.340 --> 00:05:33.180
거기가 강남역이에요. 강남역에 우리가

92
00:05:33.180 --> 00:05:34.380
5분도 안 걸리잖아요

93
00:05:34.380 --> 00:05:39.940
그걸 얻으면서 아니 이렇게 좋은 위치에

94
00:05:39.940 --> 00:05:42.680
근데 더 놀랐던 건 뭐였냐면

95
00:05:42.680 --> 00:05:44.090
월세가 이렇게 싸

96
00:05:46.740 --> 00:05:52.270
약간 오래되긴 했지만 월세가 너무 싼 거예요. 크기도 크고

97
00:05:52.270 --> 00:05:53.300
우리가 60만 원에 들어갔거든요

98
00:05:53.300 --> 00:05:55.180
심지어 화장실도 있었잖아요

99
00:05:55.180 --> 00:05:58.520
크기도 전용면적으로 10평이 넘었어요

100
00:05:58.520 --> 00:06:00.400
이거에서 깜짝 놀랐던 게

101
00:06:00.400 --> 00:06:04.610
강남역이면 다 100만 원 넘어가고 이럴 줄 알았던 거예요

102
00:06:04.610 --> 00:06:08.100
근데 시간이 좀 지난 오피스텔은

103
00:06:08.100 --> 00:06:10.333
이게 월세가 너무 싸더라

104
00:06:10.333 --> 00:06:14.620
맞아요. 부동산 사장님이 10년 전에도 이 가격이었다고 그러셨잖아요

105
00:06:14.620 --> 00:06:18.280
그러니까 이게 일반 사람들이 착각하는 게 뭐냐면

106
00:06:18.280 --> 00:06:22.740
자리가 좋으면 월세가 많이 올라갈 거라고 생각을 하는 거예요

107
00:06:22.740 --> 00:06:25.340
근데 오피스텔은 그게 아니에요

108
00:06:25.340 --> 00:06:29.320
생각보다 안 올라가요. 생각보다 안 올라가고

109
00:06:29.320 --> 00:06:32.340
그 다음에 매매가가 안 올라가요

110
00:06:32.340 --> 00:06:35.340
그러다 보니까 나중에 이걸 가지고 있는 사람이

111
00:06:35.340 --> 00:06:38.780
팔고 싶을 때 팔고 나와야 되는데

112
00:06:38.780 --> 00:06:42.034
팔고 나오지를 못하고 그냥 계속 가져가고 있는 거예요

113
00:06:42.700 --> 00:06:47.100
근데 소장님 어찌 됐든 이게 시세차익형 부동산이 아니잖아요

114
00:06:47.120 --> 00:06:51.600
그래서 매매가가 올라가지 않을 거라는 건 이미 다 알고 있을 것 같고

115
00:06:51.600 --> 00:06:54.830
월세는 오르지 않아도 어찌 됐든 목이 좋으면

116
00:06:54.830 --> 00:06:56.640
임차인들은 계속 들어올 거니까

117
00:06:56.640 --> 00:07:00.360
내가 원래 이걸 접근했던 거는 월세를 받기 위한 거니까

118
00:07:00.360 --> 00:07:02.480
괜찮지 않을까 이런 생각이 들거든요

119
00:07:02.480 --> 00:07:06.720
실제로 우리랑 계약했던 임대인을 우리는 본 적이 없죠

120
00:07:06.720 --> 00:07:10.080
아, 그렇죠. 사장님이 다 해주셨죠

121
00:07:10.080 --> 00:07:12.360
임대인이 안 와요. 신경도 안 써요

122
00:07:12.360 --> 00:07:16.920
그게 뭐냐면 이게 돈이 안 되는 거예요

123
00:07:16.920 --> 00:07:18.260
그러니까 60만 원은 받았어요

124
00:07:18.260 --> 00:07:20.500
근데 이분이 대출을 받았잖아요

125
00:07:20.500 --> 00:07:21.620
그러면 이자 나가고

126
00:07:21.620 --> 00:07:25.180
그럼 실제로 임대인한테 떨어지는 돈이 얼마나 될까요?

127
00:07:25.180 --> 00:07:27.060
진짜 오피스텔 하나 놓으면은

128
00:07:27.060 --> 00:07:30.900
여러분한테 실제 순수익으로 떨어지는 게 10만 원 정도밖에 안 돼요

129
00:07:30.900 --> 00:07:35.820
그럼 이거를 우리가 노후를 대비할 용도로 가지고 있으려면

130
00:07:35.820 --> 00:07:41.380
오피스텔이 뭔가 든든한 안전망이 된다 이러려면은

131
00:07:41.380 --> 00:07:44.820
사실 몇 백만 원이 돼야 되는 거잖아요 몇 백만 원

132
00:07:44.820 --> 00:07:47.790
몇 백만 원이 되려면 오피스텔을

133
00:07:47.790 --> 00:07:50.640
십수개 정도 가지고 있어야 되는 거예요

134
00:07:50.640 --> 00:07:55.560
그리고 중간 중간에 이게 순환이 너무 빨라요

135
00:07:55.560 --> 00:07:59.320
그러니까 우리 같은 경우도 지금 3개월밖에 못 채웠단 말이죠

136
00:07:59.320 --> 00:08:03.760
물론 우리가 중개수수료을 내긴 했지만

137
00:08:03.760 --> 00:08:06.200
계약 단위가 1년마다 있어요

138
00:08:06.200 --> 00:08:08.800
1년마다 중개수수료를 내야 돼요

139
00:08:08.800 --> 00:08:13.760
그리고 우리 들어가면서 또 뭐 했냐면 수리해달라고 했잖아요

140
00:08:13.760 --> 00:08:16.940
수리해달라고 한 거 수리비 다 들여서 수리해 줬어요

141
00:08:16.940 --> 00:08:20.700
그러니까 그런 돈이 생각보다 많이 들어가요

142
00:08:21.700 --> 00:08:23.060
그럼 이런 건 어때요 소장님?

143
00:08:23.060 --> 00:08:25.980
어찌 됐든 출구 전략을 잘 세워야 된다 말씀을 해주셨는데

144
00:08:25.980 --> 00:08:32.340
그러면 신축인 오피스텔을 투자를 해서 짧게 보는 거죠 그 단위를

145
00:08:32.340 --> 00:08:36.536
그렇게 하고 팔 때는 좀 더 싸게 팔고 나오면

146
00:08:36.536 --> 00:08:38.460
되게 현명할 것 같다는 생각이 들거든요

147
00:08:38.460 --> 00:08:42.100
그게 가장 맹점인 게 뭐냐면

148
00:08:42.120 --> 00:08:46.520
일종의 월세 수익을 얻기 위해서 이걸 투자한 거잖아요

149
00:08:46.520 --> 00:08:50.560
근데 팔고 나올 때 싸게 파는 건 일종의 손해본다는 얘기잖아요

150
00:08:50.560 --> 00:08:56.160
예를 들어서 2억을 투자해서 2억 투자하면 요즘 한 70

151
00:08:56.160 --> 00:08:58.680
월세 70~80 정도 나오거든요

152
00:08:58.680 --> 00:09:02.760
그러면 얘꺼 이자 내고 가면은 한 10~20만원 남아요

153
00:09:02.760 --> 00:09:06.950
그러면 이거 1년치 되면 200만원이에요 1년치 가봐야

154
00:09:06.950 --> 00:09:10.320
2년 되면 400만원이에요 많아봤자

155
00:09:10.320 --> 00:09:14.260
근데 2억에 사가지고 1억 9천에 팔았어요

156
00:09:14.260 --> 00:09:16.460
그럼 천만원이 내가 손실이 생기잖아요

157
00:09:16.460 --> 00:09:20.460
그 다음에 여기에서 세금이 나갔죠. 실제로 세금도 나가죠

158
00:09:20.460 --> 00:09:23.940
400만원 벌었고 천만원 나갔고 세금도 나갔단 말이에요

159
00:09:23.940 --> 00:09:29.700
그러면 2년 지나서 보면 이게 2억이 아니고

160
00:09:29.700 --> 00:09:31.620
1억 9천 2백이 되는 거잖아요

161
00:09:31.620 --> 00:09:36.300
그럼 내가 실제로 투자를 해서 돈을 번 게 아니고 손해를 봤잖아요

162
00:09:36.300 --> 00:09:42.260
그러니까 이 출구 전략을 생각하지 않는 수익형 부동산은

163
00:09:42.260 --> 00:09:45.760
이게 진짜 소탐대실이 될 수 있는 거예요

164
00:09:45.760 --> 00:09:47.680
그리고 항상 문제가 뭐냐면

165
00:09:47.680 --> 00:09:51.920
제때 팔고자 할 때 적당한 가격에 팔고 나와야 되는데

166
00:09:51.920 --> 00:09:55.080
그렇지 못하면 물리는 거거든요

167
00:09:55.080 --> 00:09:59.880
그러다가 나중에 시세차익형이 올라가는 상황이 또 와요

168
00:09:59.880 --> 00:10:04.538
그러면 이게 갈아타기를 해야 되는데 갈아타기를 못하잖아요

169
00:10:04.538 --> 00:10:07.980
손해보고 나오든가 제 가격 받으려면 안 팔리거나

170
00:10:07.980 --> 00:10:11.340
이런 상황이 벌어지면서 물리는 거죠

171
00:10:11.340 --> 00:10:14.740
그런 상황이 만들어질 수 있기 때문에

172
00:10:14.740 --> 00:10:20.780
이런 거를 저는 투자를 굳이 이런 게 좋은 상품이다

173
00:10:20.780 --> 00:10:25.138
하락장 때 이렇게 하십시오 라고 권유할 만한 상품이 아니라는 거예요

174
00:10:25.820 --> 00:10:29.820
상가는 어찌 됐든 오피스텔보다 월세는 좀 많이 나오니까

175
00:10:29.820 --> 00:10:33.540
이런 걸로 노후 대책을 하시는 분들도 많을 것 같거든요

176
00:10:33.540 --> 00:10:35.360
상가는 어떠세요?

177
00:10:35.360 --> 00:10:42.720
상가는 제가 상가 분양도 하고 상가 중개도 해봤었는데

178
00:10:42.720 --> 00:10:45.960
사실 상가는 쉽게 볼 상품이 아니에요

179
00:10:45.960 --> 00:10:50.520
그러니까 상가를 사는 사람들의 성향을 보면

180
00:10:50.520 --> 00:10:53.200
시세차익형으로 많이 가고 있는 거예요

181
00:10:53.200 --> 00:10:57.160
실제로 위례가 공실이 엄청 많은데

182
00:10:57.160 --> 00:10:58.800
이게 분양이 안 된 게 아니에요

183
00:10:58.800 --> 00:10:59.920
다 분양 받았어요

184
00:10:59.920 --> 00:11:01.240
못 맞춘 건가요?

185
00:11:01.240 --> 00:11:03.100
그렇죠 임대를 못 맞춘 거죠

186
00:11:03.100 --> 00:11:07.380
그 다음에 마곡 상가들 지금 1층 대로변에

187
00:11:07.380 --> 00:11:10.100
비어있는 자리도 엄청 많거든요

188
00:11:10.100 --> 00:11:13.740
그런 것들 보면 분양이 안 됐냐?

189
00:11:13.740 --> 00:11:16.540
한 80~90% 이상은 다 분양된 거예요

190
00:11:16.540 --> 00:11:18.620
그럼 그거를 누가 샀냐?

191
00:11:18.620 --> 00:11:23.860
지금 이 월세를 받고자 하는 사람들이

192
00:11:23.860 --> 00:11:27.140
대부분 다 이런 걸 노리면서 분양을 받았다는 거예요

193
00:11:27.140 --> 00:11:28.700
그러면 분양형 상가 말고

194
00:11:28.700 --> 00:11:31.800
좀 세가 맞춰져 있는 이런 상가는 괜찮을까요?

195
00:11:31.800 --> 00:11:34.640
그런 거는 이걸 봐야 되는데

196
00:11:34.640 --> 00:11:38.040
사실 사람들이 이걸 모르니까 뭐냐면

197
00:11:38.040 --> 00:11:44.520
임차인의 업종에 따른 기본적으로 평균 매출

198
00:11:44.520 --> 00:11:47.320
그 다음에 이 사람들의 비용 구조

199
00:11:47.320 --> 00:11:50.600
그래서 실제 마진이 얼만지

200
00:11:50.600 --> 00:11:55.600
그래서 이 사람들이 마진 대비 임대료 비중이 어느 정도인지

201
00:11:55.600 --> 00:11:58.080
상가 투자하는 사람은 이 정도는 알고 있어야 돼요

202
00:11:58.080 --> 00:12:02.300
공실이 한 번 생기면 나중에 채워지기가 굉장히 어렵거든요

203
00:12:02.300 --> 00:12:05.300
근데 지금 임대인들이 그걸 모르고

204
00:12:05.300 --> 00:12:08.940
자기 수익만 생각하면서 임대료 올리는데 혈안이 돼 있어요

205
00:12:08.940 --> 00:12:10.820
수익률을 높여야 되니까

206
00:12:10.820 --> 00:12:14.260
근데 문제는 파는 사람 입장에서 생각해보면

207
00:12:14.260 --> 00:12:18.780
사는 사람의 임대 수익률을 충분하게 주지 않아요

208
00:12:18.780 --> 00:12:20.980
왜냐하면 파는 사람 입장에서는

209
00:12:20.980 --> 00:12:23.700
임대 맞춰져 있고 월세 수익 잘 나와

210
00:12:23.700 --> 00:12:24.940
그럼 이걸 싸게 팔까요?

211
00:12:24.940 --> 00:12:26.740
가장 비싸게 팔 거 아니에요

212
00:12:26.740 --> 00:12:30.560
그러면 이걸 사는 사람은 사는 사람 입장에서는

213
00:12:30.560 --> 00:12:35.080
기존 임대인보다는 수익률이 떨어지는 상황이 만들어져요

214
00:12:35.080 --> 00:12:37.800
그러면 그 수익률을 맞추기 위해서

215
00:12:37.800 --> 00:12:39.960
자꾸 임대료를 올리려고 노력하고

216
00:12:39.960 --> 00:12:42.880
임차인과 트러블이 생기고

217
00:12:42.880 --> 00:12:46.440
나중에는 임차인이 나갈 가능성이 생긴단 말이에요

218
00:12:46.440 --> 00:12:51.800
근데 이거를 내가 적정 수준을 어느 정도 알고 있으면

219
00:12:51.800 --> 00:12:56.000
그걸 계산해서 내가 이걸 살지 말지를 이미 판단을 하고

220
00:12:56.000 --> 00:13:00.580
그러면 자기의 적정 임대료 수준을 어느 정도 알고 있기 때문에

221
00:13:00.580 --> 00:13:02.020
그 이상은 안 올린단 말이에요

222
00:13:02.020 --> 00:13:03.980
그러면 상생관계가 될 수 있어요

223
00:13:03.980 --> 00:13:07.060
그러니까 이게 돼야 되는데 이게 없이

224
00:13:07.060 --> 00:13:09.900
자꾸 나만 생각하는 사람이 되는 거예요

225
00:13:09.900 --> 00:13:14.140
그래서 보면은 상권이 나중에 변해요. 왜 변하느냐?

226
00:13:14.140 --> 00:13:16.300
임대인들이 욕심을 너무 많이 부려요

227
00:13:16.300 --> 00:13:20.380
근데 임대인들이 그 한 사람 한 사람 입장을 보잖아요?

228
00:13:20.380 --> 00:13:21.940
너무 과한 욕심이 아니에요

229
00:13:21.940 --> 00:13:24.400
왜? 이 사람이 산 가격이 있으니까

230
00:13:24.400 --> 00:13:27.120
산 가격이 있으니까 내 수익률을 맞추려면

231
00:13:27.120 --> 00:13:29.440
임대료는 이 정도 돼야 되지

232
00:13:30.120 --> 00:13:31.920
그래도 어쨌든 돈을 벌고 싶은 마음에

233
00:13:31.920 --> 00:13:35.160
하락장에도 돈을 벌 수 있는 방법이 있지 않을까 싶어서

234
00:13:35.160 --> 00:13:37.360
오늘은 그 주제를 가지고 얘기해 봤는데

235
00:13:37.360 --> 00:13:40.680
제가 또 빼먹은 게 있는데

236
00:13:40.680 --> 00:13:46.320
하락장에서는 수익형 부동산의 매가도 같이 떨어진다는 거예요

237
00:13:46.320 --> 00:13:51.660
알겠습니다. 오늘은 하락장에 수익형 부동산에 투자하는 것이 어떤가

238
00:13:51.660 --> 00:13:54.620
올라온 댓글을 주제로 살펴봤던 것 같아요

239
00:13:54.620 --> 00:13:57.180
수익형 부동산으로 가장 크게 접근하는 게

240
00:13:57.180 --> 00:13:59.220
오피스텔, 상가 두 가지 같은데

241
00:13:59.220 --> 00:14:03.050
오피스텔에서는 가장 중요한 게 출구 전략을 세워야 된다

242
00:14:03.050 --> 00:14:05.900
투자금 넣고 수익을 회수하는

243
00:14:05.900 --> 00:14:09.820
투자금 회수가 가장 중요한데 이게 쉽지가 않다

244
00:14:09.820 --> 00:14:12.180
그리고 하락장에서는 매가도 떨어지기 때문에

245
00:14:12.180 --> 00:14:14.540
원금 자체도 손해를 볼 수 있다

246
00:14:14.540 --> 00:14:16.620
두 번째는 상가에 대해서 얘기를 해주셨는데

247
00:14:16.620 --> 00:14:19.043
상가에서는 제일 무서운 게 공실이다

248
00:14:19.043 --> 00:14:22.390
분양형 상가는 세를 맞추는 게 힘들고

249
00:14:22.390 --> 00:14:26.280
이미 임차인이 맞춰져 있는 상가 투자 또한

250
00:14:26.280 --> 00:14:28.480
이게 임대인이 욕심이 생기다 보니까

251
00:14:28.480 --> 00:14:32.400
점점 임대료를 높이다 보면 공실의 위험이 따를 수 있다

252
00:14:32.400 --> 00:14:34.760
그래서 쉬는 것도 투자다

253
00:14:34.760 --> 00:14:38.040
약간 이런 생각을 하면서 마무리를 하는 게 좋을 것 같습니다

254
00:14:38.040 --> 00:14:42.000
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고

255
00:14:42.000 --> 00:14:45.520
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

256
00:14:45.520 --> 00:14:46.619
감사합니다