반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다 반갑습니다
소장님, 저희가요
소장님 저서를 드리는 이벤트를 지금 하고 있잖아요
저서까지
세 권의 저서가 있잖아요
그래서 댓글로 저희 채널에서 다뤘으면 좋을만한 주제를 올려달라
저희가 부탁을 드렸었죠
그래서 많은 댓글이 올라왔어요
일단 참여해주신 여러분께 감사드린다는 말씀을 짧게 드리고
그 댓글 중에 눈에 띄는 댓글이 있어서
오늘은 그 이야기를 해볼까 합니다
댓글 주제가요
하락장이 왔을 때 차익형 부동산을 매도해서
수익형 부동산에 투자하는 것에 대한
소장님의 생각을 듣고 싶다는 댓글이었어요
딱 지금 많은 분들이 투자자라면
지금 하락장이 온다고 하는데
그래도 부동산으로 돈을 벌 수 있는 방법이 있지 않을까
이런 생각을 하면서
시세차익형이 아닌 월세를 받는
이런 수익형 부동산에 투자를 하는 게 어떨까라는 생각을
많은 분들이 하실 것 같거든요
그래서 오늘은 소장님의 그 의견을 듣고 싶어요
이게 참 좀 어려운 측면이 있어요. 왜 그러냐면
사실 이런 얘기를 그동안에 많은 다른 전문가분들이
항상 하락장이 되면 사실 뻔하게 나오는 얘기거든요
그러니까 수익형 부동산이라는 게 뭐냐면
월세를 주로 받는 부동산 상품인 거죠
그 대표적인 상품이 오피스텔, 그 다음에 조금 규모가 큰 상가
그 다음에 옛날에 좀 각광을 받았던 게 분양형 호텔
그리고 약간 좀 애매한 경계선상에 있는 게 생숙
생숙은 수익형보다는 오히려 주거형으로 떴다가
지금 분위기가 지고 있는데
그 다음에 지산 이런 것들을 사서 월세 위주로
근데 이 월세받는 것들이 보면은
대출 이자보다는 월세 수입이 좀 많습니다
많기 때문에 대출을 끼고 부동산을 사서 월세를 받으면
수익이 매달 들어오는 이런 구도를 만들어주기 때문에
특히 노후를 걱정하는 분들이
가장 좋아하는 상품들이 수익형 상품이에요
그래서 많은 전문가들이 상품을 추천을 하는데
저는 사실 수익형 상품은 추천을 별로 하지 않습니다
지금 말씀을 들어봤을 때만 해도 이게
대출을 받아서 이자보다 월세가 더 높으니까
충분히 괜찮을 것 같다는 생각이 들거든요
근데 왜 추천을 하지 않으실까요?
여기에 뭐가 빠져 있냐면 출구 전략이 빠져 있어요
여러분이 일반적으로 투자를 하잖아요
투자를 하면 내 돈이 들어가요
그리고 그 들어간 돈을 통해서 중간중간에 얻어지는 수익이 있고
그리고 그 다음에 제일 중요한 게
이 투자금을 회수를 해야 돼요
그래서 투자의 마지막 정리되는 시점은 뭐가 돼야 되냐면
내 들어간 돈을 회수하는 것까지가 되어야
그 다음에 투자 수익을 정리를 하는 거예요
그래서 내가 얼마를 투자했고
그리고 이 돈은 고스란히 들어왔으니까
그 다음에 중간중간에 번 돈들이 내가 몇 %의 수익이 났구나
이게 정리가 되는 거거든요
근데 지금 여기에 빠져 있는 게 있죠
그게 뭐냐면 매도예요 매도
얘기를 들어보면 어찌 됐든 수익이 있는 거니까
내가 팔려고 하는 시점에 다른 투자자에게 수익이 높다
이렇게 얘기하면 잘 팔 수 있을 거라는 생각이 들거든요
그렇죠, 이게 함정인 거예요. 이게 함정인 게
우리가 오피스텔 같은 경우를 생각하면
오피스텔은 대표적으로 가격이 잘 안 오르는 상품으로 인식하고 있잖아요
근데 잘 보면요
예를 들어서 오피스텔이 강남역에 오피스텔을 분양을 해요
그럼 살 거예요 말 거예요?
돈만 있으면
사고 싶잖아요
그러면 여기에서 월세 수익이 계속적으로 올라가느냐
아니면 시간이 지나면서 이 월세 수익이 좀 떨어질 거냐
이 부분을 한번 고려를 해봐야 되는 부분이고
그 다음에 월세가 좀 어느 정도 올라갔을 때
어느 정도까지 올라갈 거냐와
그 다음에 어느 정도까지 올라갔을 때 매도가 잘 되느냐
이런 걸 따져봐야 되는데
우리가 흔히 그냥 쉽게 생각하는 게 뭐냐면
월세가 잘 나오면 잘 팔리지 않을까 이렇게 생각해요
그렇지가 않아요. 그렇지가 않은 게
우리는 사실 얼마 전에 굉장히 신박한 경험을 한 번 했잖아요
우리가 강남역 근처에 오피스텔을 얻어서
스튜디오를 마련하고 거기서 영상을 찍은 적이 있어요
그게 기간이 사실 얼마 안 됩니다
3개월이 채 안 돼요
그리고 바로 소속사가 생기는 바람에
거기를 빨리 정리를 하고 넘어왔는데
거기가 강남역이에요. 강남역에 우리가
5분도 안 걸리잖아요
그걸 얻으면서 아니 이렇게 좋은 위치에
근데 더 놀랐던 건 뭐였냐면
월세가 이렇게 싸
약간 오래되긴 했지만 월세가 너무 싼 거예요. 크기도 크고
우리가 60만 원에 들어갔거든요
심지어 화장실도 있었잖아요
크기도 전용면적으로 10평이 넘었어요
이거에서 깜짝 놀랐던 게
강남역이면 다 100만 원 넘어가고 이럴 줄 알았던 거예요
근데 시간이 좀 지난 오피스텔은
이게 월세가 너무 싸더라
맞아요. 부동산 사장님이 10년 전에도 이 가격이었다고 그러셨잖아요
그러니까 이게 일반 사람들이 착각하는 게 뭐냐면
자리가 좋으면 월세가 많이 올라갈 거라고 생각을 하는 거예요
근데 오피스텔은 그게 아니에요
생각보다 안 올라가요. 생각보다 안 올라가고
그 다음에 매매가가 안 올라가요
그러다 보니까 나중에 이걸 가지고 있는 사람이
팔고 싶을 때 팔고 나와야 되는데
팔고 나오지를 못하고 그냥 계속 가져가고 있는 거예요
근데 소장님 어찌 됐든 이게 시세차익형 부동산이 아니잖아요
그래서 매매가가 올라가지 않을 거라는 건 이미 다 알고 있을 것 같고
월세는 오르지 않아도 어찌 됐든 목이 좋으면
임차인들은 계속 들어올 거니까
내가 원래 이걸 접근했던 거는 월세를 받기 위한 거니까
괜찮지 않을까 이런 생각이 들거든요
실제로 우리랑 계약했던 임대인을 우리는 본 적이 없죠
아, 그렇죠. 사장님이 다 해주셨죠
임대인이 안 와요. 신경도 안 써요
그게 뭐냐면 이게 돈이 안 되는 거예요
그러니까 60만 원은 받았어요
근데 이분이 대출을 받았잖아요
그러면 이자 나가고
그럼 실제로 임대인한테 떨어지는 돈이 얼마나 될까요?
진짜 오피스텔 하나 놓으면은
여러분한테 실제 순수익으로 떨어지는 게 10만 원 정도밖에 안 돼요
그럼 이거를 우리가 노후를 대비할 용도로 가지고 있으려면
오피스텔이 뭔가 든든한 안전망이 된다 이러려면은
사실 몇 백만 원이 돼야 되는 거잖아요 몇 백만 원
몇 백만 원이 되려면 오피스텔을
십수개 정도 가지고 있어야 되는 거예요
그리고 중간 중간에 이게 순환이 너무 빨라요
그러니까 우리 같은 경우도 지금 3개월밖에 못 채웠단 말이죠
물론 우리가 중개수수료을 내긴 했지만
계약 단위가 1년마다 있어요
1년마다 중개수수료를 내야 돼요
그리고 우리 들어가면서 또 뭐 했냐면 수리해달라고 했잖아요
수리해달라고 한 거 수리비 다 들여서 수리해 줬어요
그러니까 그런 돈이 생각보다 많이 들어가요
그럼 이런 건 어때요 소장님?
어찌 됐든 출구 전략을 잘 세워야 된다 말씀을 해주셨는데
그러면 신축인 오피스텔을 투자를 해서 짧게 보는 거죠 그 단위를
그렇게 하고 팔 때는 좀 더 싸게 팔고 나오면
되게 현명할 것 같다는 생각이 들거든요
그게 가장 맹점인 게 뭐냐면
일종의 월세 수익을 얻기 위해서 이걸 투자한 거잖아요
근데 팔고 나올 때 싸게 파는 건 일종의 손해본다는 얘기잖아요
예를 들어서 2억을 투자해서 2억 투자하면 요즘 한 70
월세 70~80 정도 나오거든요
그러면 얘꺼 이자 내고 가면은 한 10~20만원 남아요
그러면 이거 1년치 되면 200만원이에요 1년치 가봐야
2년 되면 400만원이에요 많아봤자
근데 2억에 사가지고 1억 9천에 팔았어요
그럼 천만원이 내가 손실이 생기잖아요
그 다음에 여기에서 세금이 나갔죠. 실제로 세금도 나가죠
400만원 벌었고 천만원 나갔고 세금도 나갔단 말이에요
그러면 2년 지나서 보면 이게 2억이 아니고
1억 9천 2백이 되는 거잖아요
그럼 내가 실제로 투자를 해서 돈을 번 게 아니고 손해를 봤잖아요
그러니까 이 출구 전략을 생각하지 않는 수익형 부동산은
이게 진짜 소탐대실이 될 수 있는 거예요
그리고 항상 문제가 뭐냐면
제때 팔고자 할 때 적당한 가격에 팔고 나와야 되는데
그렇지 못하면 물리는 거거든요
그러다가 나중에 시세차익형이 올라가는 상황이 또 와요
그러면 이게 갈아타기를 해야 되는데 갈아타기를 못하잖아요
손해보고 나오든가 제 가격 받으려면 안 팔리거나
이런 상황이 벌어지면서 물리는 거죠
그런 상황이 만들어질 수 있기 때문에
이런 거를 저는 투자를 굳이 이런 게 좋은 상품이다
하락장 때 이렇게 하십시오 라고 권유할 만한 상품이 아니라는 거예요
상가는 어찌 됐든 오피스텔보다 월세는 좀 많이 나오니까
이런 걸로 노후 대책을 하시는 분들도 많을 것 같거든요
상가는 어떠세요?
상가는 제가 상가 분양도 하고 상가 중개도 해봤었는데
사실 상가는 쉽게 볼 상품이 아니에요
그러니까 상가를 사는 사람들의 성향을 보면
시세차익형으로 많이 가고 있는 거예요
실제로 위례가 공실이 엄청 많은데
이게 분양이 안 된 게 아니에요
다 분양 받았어요
못 맞춘 건가요?
그렇죠 임대를 못 맞춘 거죠
그 다음에 마곡 상가들 지금 1층 대로변에
비어있는 자리도 엄청 많거든요
그런 것들 보면 분양이 안 됐냐?
한 80~90% 이상은 다 분양된 거예요
그럼 그거를 누가 샀냐?
지금 이 월세를 받고자 하는 사람들이
대부분 다 이런 걸 노리면서 분양을 받았다는 거예요
그러면 분양형 상가 말고
좀 세가 맞춰져 있는 이런 상가는 괜찮을까요?
그런 거는 이걸 봐야 되는데
사실 사람들이 이걸 모르니까 뭐냐면
임차인의 업종에 따른 기본적으로 평균 매출
그 다음에 이 사람들의 비용 구조
그래서 실제 마진이 얼만지
그래서 이 사람들이 마진 대비 임대료 비중이 어느 정도인지
상가 투자하는 사람은 이 정도는 알고 있어야 돼요
공실이 한 번 생기면 나중에 채워지기가 굉장히 어렵거든요
근데 지금 임대인들이 그걸 모르고
자기 수익만 생각하면서 임대료 올리는데 혈안이 돼 있어요
수익률을 높여야 되니까
근데 문제는 파는 사람 입장에서 생각해보면
사는 사람의 임대 수익률을 충분하게 주지 않아요
왜냐하면 파는 사람 입장에서는
임대 맞춰져 있고 월세 수익 잘 나와
그럼 이걸 싸게 팔까요?
가장 비싸게 팔 거 아니에요
그러면 이걸 사는 사람은 사는 사람 입장에서는
기존 임대인보다는 수익률이 떨어지는 상황이 만들어져요
그러면 그 수익률을 맞추기 위해서
자꾸 임대료를 올리려고 노력하고
임차인과 트러블이 생기고
나중에는 임차인이 나갈 가능성이 생긴단 말이에요
근데 이거를 내가 적정 수준을 어느 정도 알고 있으면
그걸 계산해서 내가 이걸 살지 말지를 이미 판단을 하고
그러면 자기의 적정 임대료 수준을 어느 정도 알고 있기 때문에
그 이상은 안 올린단 말이에요
그러면 상생관계가 될 수 있어요
그러니까 이게 돼야 되는데 이게 없이
자꾸 나만 생각하는 사람이 되는 거예요
그래서 보면은 상권이 나중에 변해요. 왜 변하느냐?
임대인들이 욕심을 너무 많이 부려요
근데 임대인들이 그 한 사람 한 사람 입장을 보잖아요?
너무 과한 욕심이 아니에요
왜? 이 사람이 산 가격이 있으니까
산 가격이 있으니까 내 수익률을 맞추려면
임대료는 이 정도 돼야 되지
그래도 어쨌든 돈을 벌고 싶은 마음에
하락장에도 돈을 벌 수 있는 방법이 있지 않을까 싶어서
오늘은 그 주제를 가지고 얘기해 봤는데
제가 또 빼먹은 게 있는데
하락장에서는 수익형 부동산의 매가도 같이 떨어진다는 거예요
알겠습니다. 오늘은 하락장에 수익형 부동산에 투자하는 것이 어떤가
올라온 댓글을 주제로 살펴봤던 것 같아요
수익형 부동산으로 가장 크게 접근하는 게
오피스텔, 상가 두 가지 같은데
오피스텔에서는 가장 중요한 게 출구 전략을 세워야 된다
투자금 넣고 수익을 회수하는
투자금 회수가 가장 중요한데 이게 쉽지가 않다
그리고 하락장에서는 매가도 떨어지기 때문에
원금 자체도 손해를 볼 수 있다
두 번째는 상가에 대해서 얘기를 해주셨는데
상가에서는 제일 무서운 게 공실이다
분양형 상가는 세를 맞추는 게 힘들고
이미 임차인이 맞춰져 있는 상가 투자 또한
이게 임대인이 욕심이 생기다 보니까
점점 임대료를 높이다 보면 공실의 위험이 따를 수 있다
그래서 쉬는 것도 투자다
약간 이런 생각을 하면서 마무리를 하는 게 좋을 것 같습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다