반갑습니다
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다
오늘은 분양권과 입주권에 대해서 알아보려고 하는데요
분양권, 입주권 딱 들었을 때
새집에 들어갈 수 있는 권리 모두 같은 거 아니야?
이렇게 생각하실 수도 있는데요
저 또한 부동산을 처음 공부했을 때
새집에 들어갈 수 있는 권리니까 같은 거겠지 이렇게 생각을 했었는데
점점 공부를 할수록 이 두 개는 정말 다른 거구나 생각을 하면서
다시 차근차근 공부했던 기억이 납니다
그래서 여러분들은 이렇게 헷갈리지 않도록 지금 이 시간에
분양권과 입주권에 대해서 차근차근 공부해보는 시간을 가지도록 하겠습니다
먼저 분양권을 살펴보면요
분양권 하면 딱 처음 떠오르는 게 청약이 떠오를 텐데요
바로 청약 통장을 통해서 분양 공고가 난 후에
분양에 당첨된 사람이 가지게 되는 권리를 분양권이라고 합니다
그럼 입주권은 도대체 무엇일까 살펴보면
입주권은 대개 재개발, 재건축 조합원이
아파트가 새롭게 건설이 되고 나서
입주할 때 갖게 될 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다
그래서 입주권의 전제를 살펴보면요
조합원이 된다는 점 이 점을 꼭 기억을 하셔야 합니다
그러면 분양권과 입주권 좀 더 간단하게 살펴보면
한 아파트 세대가 500세대인 아파트가 있었어요
그래서 이 아파트를 새롭게 짓는다 해서
800세대로 늘리게 된다 이렇게 가정을 해보면
기존에 있던 500세대의 조합원이 갖게 되는 것을 입주권이라고 하고요
나머지 300세대는 분양을 통해서
청약에 당첨된 사람들이 갖게 되는 것을 분양권이라고 합니다
이렇게 한 현장에서도 분양권, 입주권 다르게 나타나는데요
그러면 서로 좀 차이가 더 있지 않나 살펴보면요
분양권의 가장 큰 장점이 바로 이건데요
바로 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있습니다
저희가 분양에 당첨이 되면 준비할 게 전체 분양가는 아니잖아요
처음에 계약금만 내게 되는데요
이 계약금이 보통 5~10% 정도 차지하게 되는데
완공이 될 때까지 계약금을 내고 대출을 통해서 중도금을 내면서
큰 돈이 들어가지 않는다는 장점을 가지고 있습니다
또한 어찌됐든 분양이 공고가 된 후에
3년 후에 입주가 되는 게 확정이 되는 것이기 때문에
사업에 대한 리스크를 따져봤을 때
입주권보다 훨씬 낫다는 장점을 가지고 있습니다
그런 반면 입주권은 어떤지 먼저 살펴보면요
입주권은 분양권에 비해서 초기 투자금이 비싸게 책정이 되는데요
이유는 입주권에 건물평가액과 프리미엄 등이 포함되어 있기 때문에
분양권보다 훨씬 초기 투자금이 많이 들게 됩니다
그러면 입주권이 더 비싼 거 아니야?
이렇게 질문을 했을 때는 또 다르다는 거죠
전체 금액, 전체 분양가를 살펴보면
일반 분양가 그리고 조합원의 분양가를 살펴보면
조합원의 분양가가 훨씬 적거든요
그렇기 때문에 수익성을 따져보면
분양권보다 입주권이 훨씬 높다는 장점을 가지고 있습니다
그러면 똑같은 새집에 들어갈 수 있는 권리인데
왜 입주권이 더 수익률이 높은 거야? 왜 더 싼 거야? 물어봤을 때
큰 단점이 있기 때문에 조합원 분양가가 싼 건데요
바로 사업에 대한 리스크가 있기 때문입니다
만약에 사업 현장이 순탄대로, 완전 계획대로 다 흘러간다면 상관없지만
사업이 지연이 되거나 사업비가 추가적으로 늘어나게 되면
나는 지위가 조합원이기 때문에 이런 추가 분담금이 발생하게 되는데요
또한 만약에 분양이 잘 돼서 프리미엄도 붙고 그러면 되겠지만
만약에 분양을 냈는데 일반 분양분에 미분양이 나게 되면
그렇게 되면 그런 리스크 또한 조합원이 갖게 되는 경향이 있습니다
그렇기 때문에 전체적으로 봤을 때
조합원 분양가가 훨씬 일반 분양가보다 싸게 책정이 된다는 장점이 있습니다
그리고 이런 전체적인 분양가의 장점도 있지만
또 조합원이 갖게 되는 장점 하나가
건설사들이 공사를 하게 되면서 조합원들에게 주는 혜택들이 있는데요
베란다나 이런 발코니 확장을 하게 되거나
이런 부분들은 무상으로 해주기 때문에
조합원이 갖게 되는 입주권의 혜택 또한 적지 않다는 겁니다
지금까지 살펴보면 분양권과 입주권의 장단점이 확연히 다른데요
이것만 보고서 그러면 결정을 하면 되는 것인가 따져봤을 때
부동산에서 빼놓을 수 없는 세금 부분도 한번 살펴봐야 되는데요
부동산을 사게 되면 취득할 때 내는 취득세
보유하는 기간 동안 내는 보유세
그리고 매도를 하게 되면 내는 양도세를 한번 살펴봐야 되는데요
분양권과 입주권은 이 세 가지가 모두 다르기 때문에
한 번 더 살펴봐야 됩니다
첫 번째 취득세를 살펴보면요
분양권은 분양을 받고 나서 바로 취득세를 내지 않습니다
다 완공이 되고 나서 입주를 할 때
토지와 건물분에 한하는 취득세를 내게 되고요
입주권은 입주권을 받게 되면서
건물은 없지만 토지에 대한 소유권이 생기기 때문에
토지에 대한 취득세를 내고
완공이 다 돼서 입주를 할 때 이 건물분에 대한 취득세를 내게 됩니다
그리고 보유세 또한 다른데요
분양권은 그냥 권리기 때문에
토지와 건물에 대한 보유세는 내지 않고 비과세로 해당되지만
입주권은 건물은 없지만 토지에 대한
과세가 해당이 되기 때문에 보유세를 내게 됩니다
그리고 마지막 양도세는 둘 다 양도세를 내게 되는데요
기간에 따라서 좀 양도세율이 다릅니다
만약에 보유한 기간이 1년 미만이라면 70%
1년에서 2년 미만이라면 60%
그 이상이라면 일반 세율을 내게 됩니다
세금 또한 살펴봤고
제일 중요한 요즘엔 주택수에 산정이 되냐 안 되냐
이거 또한 되게 많은 사람들이 주의 깊게 살펴보는데요
이전에는 분양권이 주택수에 책정이 안 됐었거든요
근데 2021년 1월 1일 이후부터 취득한 분양권에서는
주택수에 포함이 됩니다
그래서 만약에 내가 분양권을 사게 된다면
세금 비과세나 중과세율을 또 생각해봐야 되니까
입주권, 분양권 모두 주택수에 산정이 되기 때문에
세금 부분을 항상 체크를 해봐야 될 것 같습니다
그러면 만약에 내가 분양권과 입주권에 투자를 하고 싶다면
세금과 장단점만 따져서 하면 될 것인가
이렇게 간단하게 생각을 할 수도 있는데요
분양권, 입주권 모두 내가 당첨이 되지 않아도
다른 사람 것을 살 수 있는 전매가 가능합니다
하지만 먼저 분양권을 살펴보면
한참 분양권이 인기가 많았을 때
전매가 제한되는 곳들이 생기고
전매 제한 기간들이 단지마다 다르기 때문에
만약에 내가 분양권을 산다면
그 현장, 그 단지가 전매 제한이 있는지
있다면 얼마나 있는지를 살펴보는 게 필요하고요
입주권 또한 전매가 가능하지만
도시 및 주거환경정비법에 명시한 양도 가능 사유에
해당되어야만 양도가 가능합니다
그리고 입주권 매매의 가장 핵심 포인트는
내가 이거를 매수하게 되면
해당 조합원으로 유지가 되는지, 자격이 되는지
이것을 항상 살펴봐야 되는데요
이 부분은 현장마다 다 다르기 때문에
만약에 입주권, 분양권을 내가 투자를 하겠다 하면
전문가와 상담을 하고
차근차근 진행하는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다
오늘 시간은 분양권과 입주권에 대해서 좀 살펴봤는데요
입주권, 분양권 모두 장단점을 가지고 있기 때문에
장점만 보고 판단해서 들어갔다가는
크게 또 손해를 볼 수 있기 때문에
항상 차근차근 살펴보면서
투자를 하는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다