0
00:00:00.000 --> 00:00:00.975
반갑습니다

1
00:00:00.975 --> 00:00:03.124
아파트 사이클 연구소 베짱이입니다

2
00:00:03.124 --> 00:00:07.190
오늘은 분양권과 입주권에 대해서 알아보려고 하는데요

3
00:00:07.190 --> 00:00:09.280
분양권, 입주권 딱 들었을 때

4
00:00:09.280 --> 00:00:12.000
새집에 들어갈 수 있는 권리 모두 같은 거 아니야?

5
00:00:12.000 --> 00:00:13.480
이렇게 생각하실 수도 있는데요

6
00:00:13.480 --> 00:00:16.120
저 또한 부동산을 처음 공부했을 때

7
00:00:16.120 --> 00:00:20.220
새집에 들어갈 수 있는 권리니까 같은 거겠지 이렇게 생각을 했었는데

8
00:00:20.220 --> 00:00:24.880
점점 공부를 할수록 이 두 개는 정말 다른 거구나 생각을 하면서

9
00:00:24.880 --> 00:00:27.560
다시 차근차근 공부했던 기억이 납니다

10
00:00:27.560 --> 00:00:31.200
그래서 여러분들은 이렇게 헷갈리지 않도록 지금 이 시간에

11
00:00:31.200 --> 00:00:36.040
분양권과 입주권에 대해서 차근차근 공부해보는 시간을 가지도록 하겠습니다

12
00:00:36.040 --> 00:00:38.180
먼저 분양권을 살펴보면요

13
00:00:38.180 --> 00:00:42.340
분양권 하면 딱 처음 떠오르는 게 청약이 떠오를 텐데요

14
00:00:42.340 --> 00:00:45.780
바로 청약 통장을 통해서 분양 공고가 난 후에

15
00:00:45.780 --> 00:00:50.660
분양에 당첨된 사람이 가지게 되는 권리를 분양권이라고 합니다

16
00:00:50.660 --> 00:00:53.420
그럼 입주권은 도대체 무엇일까 살펴보면

17
00:00:53.420 --> 00:00:57.200
입주권은 대개 재개발, 재건축 조합원이

18
00:00:57.200 --> 00:01:00.400
아파트가 새롭게 건설이 되고 나서

19
00:01:00.400 --> 00:01:04.223
입주할 때 갖게 될 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다

20
00:01:04.223 --> 00:01:06.740
그래서 입주권의 전제를 살펴보면요

21
00:01:06.740 --> 00:01:10.640
조합원이 된다는 점 이 점을 꼭 기억을 하셔야 합니다

22
00:01:10.640 --> 00:01:15.380
그러면 분양권과 입주권 좀 더 간단하게 살펴보면

23
00:01:15.380 --> 00:01:18.720
한 아파트 세대가 500세대인 아파트가 있었어요

24
00:01:18.720 --> 00:01:21.723
그래서 이 아파트를 새롭게 짓는다 해서

25
00:01:21.723 --> 00:01:25.460
800세대로 늘리게 된다 이렇게 가정을 해보면

26
00:01:25.460 --> 00:01:29.960
기존에 있던 500세대의 조합원이 갖게 되는 것을 입주권이라고 하고요

27
00:01:29.960 --> 00:01:32.872
나머지 300세대는 분양을 통해서

28
00:01:32.872 --> 00:01:36.940
청약에 당첨된 사람들이 갖게 되는 것을 분양권이라고 합니다

29
00:01:37.540 --> 00:01:42.130
이렇게 한 현장에서도 분양권, 입주권 다르게 나타나는데요

30
00:01:42.130 --> 00:01:45.722
그러면 서로 좀 차이가 더 있지 않나 살펴보면요

31
00:01:45.722 --> 00:01:48.820
분양권의 가장 큰 장점이 바로 이건데요

32
00:01:48.820 --> 00:01:52.560
바로 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있습니다

33
00:01:52.560 --> 00:01:57.600
저희가 분양에 당첨이 되면 준비할 게 전체 분양가는 아니잖아요

34
00:01:57.600 --> 00:01:59.760
처음에 계약금만 내게 되는데요

35
00:01:59.760 --> 00:02:03.171
이 계약금이 보통 5~10% 정도 차지하게 되는데

36
00:02:03.171 --> 00:02:08.480
완공이 될 때까지 계약금을 내고 대출을 통해서 중도금을 내면서

37
00:02:08.480 --> 00:02:11.680
큰 돈이 들어가지 않는다는 장점을 가지고 있습니다

38
00:02:11.680 --> 00:02:14.871
또한 어찌됐든 분양이 공고가 된 후에

39
00:02:14.871 --> 00:02:18.480
3년 후에 입주가 되는 게 확정이 되는 것이기 때문에

40
00:02:18.480 --> 00:02:21.220
사업에 대한 리스크를 따져봤을 때

41
00:02:21.220 --> 00:02:24.321
입주권보다 훨씬 낫다는 장점을 가지고 있습니다

42
00:02:24.321 --> 00:02:27.020
그런 반면 입주권은 어떤지 먼저 살펴보면요

43
00:02:27.020 --> 00:02:32.570
입주권은 분양권에 비해서 초기 투자금이 비싸게 책정이 되는데요

44
00:02:32.570 --> 00:02:37.700
이유는 입주권에 건물평가액과 프리미엄 등이 포함되어 있기 때문에

45
00:02:37.700 --> 00:02:41.500
분양권보다 훨씬 초기 투자금이 많이 들게 됩니다

46
00:02:41.500 --> 00:02:43.570
그러면 입주권이 더 비싼 거 아니야?

47
00:02:43.570 --> 00:02:46.240
이렇게 질문을 했을 때는 또 다르다는 거죠

48
00:02:46.240 --> 00:02:49.630
전체 금액, 전체 분양가를 살펴보면

49
00:02:49.630 --> 00:02:53.280
일반 분양가 그리고 조합원의 분양가를 살펴보면

50
00:02:53.280 --> 00:02:56.380
조합원의 분양가가 훨씬 적거든요

51
00:02:56.380 --> 00:02:58.630
그렇기 때문에 수익성을 따져보면

52
00:02:58.630 --> 00:03:03.869
분양권보다 입주권이 훨씬 높다는 장점을 가지고 있습니다

53
00:03:04.619 --> 00:03:08.760
그러면 똑같은 새집에 들어갈 수 있는 권리인데

54
00:03:08.760 --> 00:03:13.119
왜 입주권이 더 수익률이 높은 거야? 왜 더 싼 거야? 물어봤을 때

55
00:03:13.119 --> 00:03:16.880
큰 단점이 있기 때문에 조합원 분양가가 싼 건데요

56
00:03:16.880 --> 00:03:20.020
바로 사업에 대한 리스크가 있기 때문입니다

57
00:03:20.020 --> 00:03:25.660
만약에 사업 현장이 순탄대로, 완전 계획대로 다 흘러간다면 상관없지만

58
00:03:25.660 --> 00:03:29.860
사업이 지연이 되거나 사업비가 추가적으로 늘어나게 되면

59
00:03:29.860 --> 00:03:34.400
나는 지위가 조합원이기 때문에 이런 추가 분담금이 발생하게 되는데요

60
00:03:34.400 --> 00:03:38.740
또한 만약에 분양이 잘 돼서 프리미엄도 붙고 그러면 되겠지만

61
00:03:38.740 --> 00:03:42.950
만약에 분양을 냈는데 일반 분양분에 미분양이 나게 되면

62
00:03:42.950 --> 00:03:47.760
그렇게 되면 그런 리스크 또한 조합원이 갖게 되는 경향이 있습니다

63
00:03:47.760 --> 00:03:50.390
그렇기 때문에 전체적으로 봤을 때 

64
00:03:50.390 --> 00:03:56.518
조합원 분양가가 훨씬 일반 분양가보다 싸게 책정이 된다는 장점이 있습니다

65
00:03:56.518 --> 00:04:00.600
그리고 이런 전체적인 분양가의 장점도 있지만

66
00:04:00.600 --> 00:04:03.080
또 조합원이 갖게 되는 장점 하나가

67
00:04:03.080 --> 00:04:07.280
건설사들이 공사를 하게 되면서 조합원들에게 주는 혜택들이 있는데요

68
00:04:07.280 --> 00:04:10.367
베란다나 이런 발코니 확장을 하게 되거나

69
00:04:10.367 --> 00:04:12.540
이런 부분들은 무상으로 해주기 때문에

70
00:04:12.540 --> 00:04:17.567
조합원이 갖게 되는 입주권의 혜택 또한 적지 않다는 겁니다

71
00:04:18.267 --> 00:04:23.340
지금까지 살펴보면 분양권과 입주권의 장단점이 확연히 다른데요

72
00:04:23.340 --> 00:04:27.330
이것만 보고서 그러면 결정을 하면 되는 것인가 따져봤을 때 

73
00:04:27.330 --> 00:04:32.130
부동산에서 빼놓을 수 없는 세금 부분도 한번 살펴봐야 되는데요

74
00:04:32.130 --> 00:04:35.480
부동산을 사게 되면 취득할 때 내는 취득세

75
00:04:35.480 --> 00:04:37.617
보유하는 기간 동안 내는 보유세

76
00:04:37.617 --> 00:04:42.280
그리고 매도를 하게 되면 내는 양도세를 한번 살펴봐야 되는데요

77
00:04:42.280 --> 00:04:45.816
분양권과 입주권은 이 세 가지가 모두 다르기 때문에

78
00:04:45.816 --> 00:04:47.480
한 번 더 살펴봐야 됩니다

79
00:04:47.480 --> 00:04:49.380
첫 번째 취득세를 살펴보면요

80
00:04:49.380 --> 00:04:53.080
분양권은 분양을 받고 나서 바로 취득세를 내지 않습니다

81
00:04:53.080 --> 00:04:55.780
다 완공이 되고 나서 입주를 할 때

82
00:04:55.780 --> 00:04:59.780
토지와 건물분에 한하는 취득세를 내게 되고요

83
00:04:59.780 --> 00:05:02.830
입주권은 입주권을 받게 되면서

84
00:05:02.830 --> 00:05:06.480
건물은 없지만 토지에 대한 소유권이 생기기 때문에

85
00:05:06.480 --> 00:05:08.980
토지에 대한 취득세를 내고

86
00:05:08.980 --> 00:05:14.580
완공이 다 돼서 입주를 할 때 이 건물분에 대한 취득세를 내게 됩니다

87
00:05:14.580 --> 00:05:16.180
그리고 보유세 또한 다른데요

88
00:05:16.180 --> 00:05:19.230
분양권은 그냥 권리기 때문에

89
00:05:19.230 --> 00:05:23.680
토지와 건물에 대한 보유세는 내지 않고 비과세로 해당되지만

90
00:05:23.680 --> 00:05:27.480
입주권은 건물은 없지만 토지에 대한

91
00:05:27.480 --> 00:05:30.580
과세가 해당이 되기 때문에 보유세를 내게 됩니다

92
00:05:30.580 --> 00:05:34.580
그리고 마지막 양도세는 둘 다 양도세를 내게 되는데요

93
00:05:34.580 --> 00:05:37.480
기간에 따라서 좀 양도세율이 다릅니다

94
00:05:37.480 --> 00:05:41.480
만약에 보유한 기간이 1년 미만이라면 70%

95
00:05:41.480 --> 00:05:43.980
1년에서 2년 미만이라면 60%

96
00:05:43.980 --> 00:05:47.080
그 이상이라면 일반 세율을 내게 됩니다

97
00:05:47.080 --> 00:05:49.480
세금 또한 살펴봤고

98
00:05:49.480 --> 00:05:54.080
제일 중요한 요즘엔 주택수에 산정이 되냐 안 되냐

99
00:05:54.080 --> 00:05:57.680
이거 또한 되게 많은 사람들이 주의 깊게 살펴보는데요

100
00:05:57.680 --> 00:06:02.480
이전에는 분양권이 주택수에 책정이 안 됐었거든요

101
00:06:02.480 --> 00:06:07.930
근데 2021년 1월 1일 이후부터 취득한 분양권에서는

102
00:06:07.930 --> 00:06:09.680
주택수에 포함이 됩니다

103
00:06:09.680 --> 00:06:12.780
그래서 만약에 내가 분양권을 사게 된다면

104
00:06:12.780 --> 00:06:15.880
세금 비과세나 중과세율을 또 생각해봐야 되니까

105
00:06:15.880 --> 00:06:18.980
입주권, 분양권 모두 주택수에 산정이 되기 때문에

106
00:06:18.980 --> 00:06:21.980
세금 부분을 항상 체크를 해봐야 될 것 같습니다

107
00:06:22.680 --> 00:06:26.080
그러면 만약에 내가 분양권과 입주권에 투자를 하고 싶다면

108
00:06:26.080 --> 00:06:29.380
세금과 장단점만 따져서 하면 될 것인가

109
00:06:29.380 --> 00:06:32.080
이렇게 간단하게 생각을 할 수도 있는데요

110
00:06:32.080 --> 00:06:35.380
분양권, 입주권 모두 내가 당첨이 되지 않아도

111
00:06:35.380 --> 00:06:38.880
다른 사람 것을 살 수 있는 전매가 가능합니다

112
00:06:38.880 --> 00:06:41.280
하지만 먼저 분양권을 살펴보면

113
00:06:41.280 --> 00:06:43.580
한참 분양권이 인기가 많았을 때

114
00:06:43.580 --> 00:06:45.880
전매가 제한되는 곳들이 생기고

115
00:06:45.880 --> 00:06:49.130
전매 제한 기간들이 단지마다 다르기 때문에

116
00:06:49.130 --> 00:06:51.280
만약에 내가 분양권을 산다면

117
00:06:51.280 --> 00:06:54.230
그 현장, 그 단지가 전매 제한이 있는지

118
00:06:54.230 --> 00:06:57.362
있다면 얼마나 있는지를 살펴보는 게 필요하고요

119
00:06:57.362 --> 00:06:59.380
입주권 또한 전매가 가능하지만

120
00:06:59.380 --> 00:07:03.180
도시 및 주거환경정비법에 명시한 양도 가능 사유에

121
00:07:03.180 --> 00:07:05.430
해당되어야만 양도가 가능합니다

122
00:07:05.430 --> 00:07:09.380
그리고 입주권 매매의 가장 핵심 포인트는

123
00:07:09.380 --> 00:07:11.080
내가 이거를 매수하게 되면

124
00:07:11.080 --> 00:07:14.380
해당 조합원으로 유지가 되는지, 자격이 되는지

125
00:07:14.380 --> 00:07:16.880
이것을 항상 살펴봐야 되는데요

126
00:07:16.880 --> 00:07:18.980
이 부분은 현장마다 다 다르기 때문에

127
00:07:18.980 --> 00:07:22.580
만약에 입주권, 분양권을 내가 투자를 하겠다 하면

128
00:07:22.580 --> 00:07:23.880
전문가와 상담을 하고

129
00:07:23.880 --> 00:07:26.861
차근차근 진행하는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다

130
00:07:27.561 --> 00:07:31.480
오늘 시간은 분양권과 입주권에 대해서 좀 살펴봤는데요

131
00:07:31.480 --> 00:07:35.080
입주권, 분양권 모두 장단점을 가지고 있기 때문에

132
00:07:35.080 --> 00:07:37.780
장점만 보고 판단해서 들어갔다가는

133
00:07:37.780 --> 00:07:40.280
크게 또 손해를 볼 수 있기 때문에

134
00:07:40.280 --> 00:07:41.980
항상 차근차근 살펴보면서

135
00:07:41.980 --> 00:07:44.480
투자를 하는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다

136
00:07:44.480 --> 00:07:48.380
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

137
00:07:48.380 --> 00:07:49.480
감사합니다