반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 지금 전세가가 폭등한다는 그런 얘기가 들리고 있습니다
전세난이라고도 얘기를 하는데
지금 전세난인지 그것부터 딱 짚고 넘어가는 게 좋을 것 같습니다
지금 전세난입니까?
일단 전세난인지를 보려면
매물 그래프를 한번 보도록 할게요
왜 전세가가 지금 이런 느낌을 나타내는지
이게 전세 매물 그래프거든요. 전세 매물 그래프인데
이렇게 매물이 급등하면 전세가가 떨어지겠죠?
떨어지는데 이게 보면 2022년 한 9월 정도 시점이에요
그때부터 전세 매물이 급감을 한단 말이죠
그러니까 전세 매물이 줄어들면 어느 정도
전세가 상승 요인이 되겠죠
그런데 여기서 또 수요 측면을 봐야 되는데
이게 금리가 급등을 했었잖아요
그러면서 수요가 전세, 월세가 있는데
사실 금리가 급등하면서 월세 쪽으로 많이 쏠렸었어요
그런데 이제 금리의 급등이 이렇게 올라가는 현상이
어느 정도 진정이 됐단 말이에요
그러면서 다시 월세가 올라가고 전세가 좀 싸진 느낌이 생기니까
수요가 전세 쪽으로 몰려요
그러니까 지금 이게 매물이 급감하고 수요가 어느 정도 몰리면서
지금 전세가 약간 오르는 그런 현상이 생기는 겁니다
그러면 공급이 줄어들고 수요가 늘어서 지금 전세가 올라가는 거다
어찌됐든 흐름은 계속 추세가 이어지고 있는 건데
그럼 앞으로도 전세가는 계속 오르는 것이다
이렇게 생각하면 될까요?
자, 여기서 잘 봐야 될 게 매물 그래프를 잘 보면
여기는 매매 매물이거든요
그다음에 이게 전세 매물인데
지금 약간씩 변화하는 게 보여요
최근까지는 매매 매물은 급증을 하다가
약간 지금 줄어드는 모습이 보이죠
전세 매물 같은 경우는 급감을 하다가 지금 늘고 있어요
이게 이 원리를 잘 이해해야 되는 게
우리가 거래량 할 때 많이 얘기했었던 부분입니다
지금 매매 매물이 엄청 늘고 있다 이런 얘기를 했었잖아요
근데 지금 약간 줄어들고 있어요
그러니까 매매 매물이 늘어나다가 안 팔리잖아요 안 팔리면
여기에는 실거주자 매물도 있겠지만 다주택자 매물도 있거든요
그럼 다주택자들 같은 경우는
팔려고 내놨는데 언제 팔겠어요?
만기 전에 팔려고 하죠
그렇죠. 전세 세입자가 만기를 맞았을 때
한 좀 길면 6개월 그다음에 한 3개월 정도까지
그 기간 안에 팔려고 노력하겠죠
근데 3개월 정도 지난 시점에 안 나가 그럼 어떻게 해요?
공실로 놔둘 수는 없으니
그렇죠. 그냥 다시 임대로 돌려야 되는 거예요
그러니까 이런 게 상대적인 게 매물이 늘어났다가 안 팔리잖아요
안 팔리면 매물이 다시 줄어드는 이유가
전세 쪽으로 돌리는 거예요. 임대 쪽으로
그러면 지금 추세가 보면은
얘는 앞으로 매물은 좀 줄어들 것이고
전세 매물은 또 늘어날 가능성이 많은 거예요
다른 전문가들의 의견을 보면
지금 전세 수요가 늘어난 거는 빌라 사기 얘기도 많잖아요
그래서 그 빌라 사기 났던 게 다 빌라 쪽이니까
그럼 아파트에 전세로 가겠다
이쪽으로 수요가 몰려서 앞으로 전세가는 계속 오를 것이다
이런 얘기도 있거든요. 이거는 어떻게 보세요?
이게 말장난 같은 게 뭐냐면
빌라에 전세를 가는 사람들이 왜 빌라를 갈까요?
아파트를 갈 수 있는데 본인들이 일부러 빌라를 갈까요?
이 사람들은 아파트로 갈 돈이 부족해서
어쩔 수 없이 빌라로 가는 거잖아요
근데 빌라로 못 가는 사람이 아파트로 다시 간다
사실 뭐 일부는 갈 수 있겠죠
근데 그 사람들이 다 옮겨간다는 건 말이 안 되잖아요
근데 보통 가면 소형 평형으로 많이 가서 많이 몰린다
이런 얘기도 있고 한데 그건 또 어떻게 보세요?
그래서 소형 전세가도 많이 올라간다
그러니까 소형이 싸면 좋은데 지금 소형이 싼 게 아니잖아요
그러니까 빌라도 넓은 평형에 사는 게 아니고
빌라 사는 사람들이 보통 20평대, 30평대거든요
그럼 그 사람들이 뭐 소형 아파트 10평대로 갈 수 있느냐
또 그런 건 아니거든요
그럼 얘기를 들어보면요
어찌됐든 수요는 지금 움직이고 있는 건 맞는데 아파트도 아니다
그럼 도대체 어디 쪽으로 수요가 몰리고 있는 건지
이런 사람들은 어디로 많이 가느냐
그러니까 목돈이 별로 없는 사람들이잖아요
그러면 어쩔 수 없이 월세를 가거나
아니면 빌라 중에서도 월세 아니면 오피스텔
그러니까 그 가격대에서 움직일 수 있는 부동산 쪽으로 가는 거지
그 가격을 넘어서서 상위권으로 가는 거는 쉽지가 않은 거예요
그러니까 이런 거를 뭐라고 할까
일반화의 오류라고 하는 거예요
확대 해석하는 거죠
그런 현상은 시장에서 분석할 때 주의해야 되는 부분이죠
그리고 이 부분은 또 어떻게 보시는지 궁금한 게
요즘에 전세 가격이랑 또 많이 연관을 지어서
생각을 하는 게 입주 물량이 있잖아요
근데 입주 물량이 내년에 정말 확 떨어진다 그런 얘기가 있더라고요
그래서 전세가는 내년에도 계속 올라갈 것이다 이런 얘기가 있는데
이 부분은 어떻게 보시나요?
자, 입주 물량에 관해서 얘기를 할 때
참 이게 어떻게 설명해야 될지 좀 난감하긴 한데
이렇게 한번 볼게요. 집이
그냥 전체 집이 이렇게 있다라고 볼게요
그러면 지금 이 집에 사람들이 살고 있을까요, 없을까요?
살고 있죠
네
그러면 이 사람들이 여기서 임차인이 나왔어요
그럼 어디로 가요?
이런 데로 가겠죠. 왔다 갔다 이렇게 하는 거예요, 이렇게 왔다 갔다
사실은 여기서 지금 집이
서울에 있는 집이나 경기도에 있는 집이나 부족한 게 없어요
그러니까 만약에 입주 물량이 꼭 필요하다
입주 물량이라는 건 뭐를 의미하냐면 새집
새로 생기는 집이에요
그러니까 여기에서 없던 집이 새로 생기는 거예요 이렇게
이게 꼭 필요하냐?
지금 상황에 봤을 때 부족하지는 않다는 거죠
지금 이게 없으면 집값이 올라간다 이 논리는 뭐냐면
여기 지금 집 밖에서 사는 사람들
이 사람들이 있어야 되는 거예요
그러니까 이걸 꼭 전세하고 연관성을 지으려면 이런 상황이어야 돼요
근데 또 궁금한 게 만약에 입주 물량이 많으면 집이 많아지니까
전세가가 떨어질 수도 있다 이렇게 사람들이 많이 생각하잖아요
그건 맞아요
근데 입주 물량이 없다고 해서 전세가가 올라간다는 논리는
비약이 심한 거죠
그러니까 여기에 영향이 없다라는 건 아니에요 제가 얘기하는 건
입주 물량이 전세가에 미치는 영향이 아예 없다 이 얘기는 아닌데
여기서 사람들이 얘기하는 건 수의 개념이에요 수
입주 물량이 1만 개냐 3만 개냐 뭐 이런 거죠
근데 사실은 이게 중요한 게 아니에요
수가 중요한 게 아니다
질이 중요해요
18년도에 헬리오시티
그 다음에 강동구
이게 거의 1만 세대예요
얘가 1만 6천입니다
이게 연달아 18년도에 이게 연달아 있었어요
2만 6천 세대예요 두 개 합치면
이때 무슨 얘기가 있었냐면
이런 것 때문에 전세가 폭락한다고 했어요
기억나네요
근데 제가 이때 뭐라고 얘기했냐면 폭락하지 않는다 절대
이렇게 얘기했어요. 그 근거가 뭐냐면
이 사람들이 입주할 때 가진 임대인들이죠
임대인의 상태가 중요해요
그러니까 이 숫자 가지고 얘기했던 사람들이 뭐냐면
이렇게 많이 입주를 하니까 전세를 못 맞춘다, 맞추기가 어렵다
맞추기 어려우니까 전세가가 떨어진다
그리고 전세가가 떨어지니까 매매가도 떨어진다
이렇게 논리를 폈어요
근데 여기서 함정이 있는 게 뭐냐면
헬리오시티가 프리미엄이
이게 얼마였냐면 2배가 붙었어요
그러니까 얘가 7억대에 분양을 했는데
얘가 13억에서 14억이 된 거예요
매매가가 이렇게 되니까 전세가가 얼마였냐면 7억이에요
이 사람들이 대출을 받았더니 대출이 9억에서 10억이 나왔어요
그러니까 이게 뭐냐면 수는 많은데
이 사람의 질적인 상태 여유가 많은 상태
이 상태가 되면 숫자가 많아도
전세가를 떨어뜨리는 역할을 거의 하지 않는다
내년 입주 물량을 수로만 봤을 때는
평균치보다 현저하게 떨어지는 수치란 말이죠
질은 어떻게 판단을 해야 될까요?
지금 입주 물량들은 지금 입주한다
지금 2023년 11월이란 말이에요
그러면 얘가 언제 분양했냐? 3년 전, 20년이나 21년 초죠
대부분 이럴 거예요. 그럼 이때가 언제예요?
폭등기
폭등기잖아요. 그러면 어느 정도 프리미엄이 붙어 있을 거다 많이
그러면 이 사람들은 여유가 많다 대부분은
그래서 사실 입주 물량이 많은데
얼마 전에 이런 뉴스가 나왔죠
입주 물량이 엄청 몰려 있는데 전세가가 안 떨어지더라
이게 바로 이런 것 때문에 그래요
어쨌든 오늘은 전세 얘기를 하기로 했으니까
또 이렇게 전세 얘기를 하면 나오는 얘기 중에 하나가
전세가가 지금 계속 오르고 있긴 하잖아요 팩트로 보면
그러면 이 오른 전세가가 매매가도 올릴 것이다
이 부분에 대해서도 얘기를 해보는 게 좋을 것 같거든요
사실 이 얘기도 했어요. 우리가 영상에서 했습니다
이게 임차인이 있잖아요. 이 사람이 선택할 수 있어요
매매, 임대
이 사람이 임대를 선택했다
그러면 이 매매 수요는 없어지는 거죠
그럼 전세가 올라가면 매매가 올라갑니까?
올라가지 않아요
그러니까 직접 수요 이건 직접 수요예요
직접 수요는 매매와 임대는 대체 관계예요
대체 관계이기 때문에 어느 하나를 선택하면
어느 하나의 수요가 없어지는 거예요
그러니까 매매가 올라갈 일이 없어요. 전세가가 올라갔을 때
만약에 임대를 선택해서 전세가가 올라갈 때
그렇다면 간접 수요 이걸 봐야죠
간접 수요라는 게 뭐예요?
투자자죠. 투자자는 뭘 보냐
전세가가 올라가면 투자 효율성이 높아지니까
그러면 나는 투자를 해야 되겠다 이렇게 마음먹는 사람이죠
그런데 투자자는 뭘 중시하냐면 효율성을 중시해요
레버리지라고 하죠. 레버리지가 뭐냐면
자기 자금 투자 대비 수익을 노리는 거예요
그래서 우리가 갭투자 갭투자 하잖아요
그러면 전세가율이 50%일 때와 80%일 때
투자자가 어떤 걸 더 선호할까요?
전세가율이 80%인 걸 선호하죠
그렇죠. 이걸 해야 만약에 10억짜리를 산다
10억짜리를 사면 얘로 가면 5억의 자기 자금이 필요해요
그런데 얘는 2억만 있으면 돼요
그러니까 여기서 만약에 10억짜리인데 여기서 5억이 올랐다
그러면 얘는 수익률이 100%지만
얘는 250%가 되는 거예요
그러니까 수익률이 달라지는 거죠. 그렇잖아요
그래서 이런 걸 선호하는데
그래서 투자자들은 뭘 보냐면 전세가율이라는 걸 봐요
그러면 전세가율이 높냐 낮냐
지금 서울의 전세가율이
서울 전세가율이 50%가 안 돼요
올라봤자 이거예요. 올라봤자
그러니까 지금 투자자가 투자하기 좋은 환경이 아니라는 얘기예요
그리고 이미 시장에서 매매가는 상승이 멈춰 있어요
그러니까 전세가가 올라간다 해서
투자자가 지금 적극적으로 살 수 있는 환경이 아니라는 얘기예요
그러면 임대 대신 매매를 선택해서
매매 수요가 늘어나면서 가격이 올라가지 않을까
이렇게도 생각할 것 같거든요
이 사람이 매매를 선택하면 전세가가 안 올라가요
그렇잖아요
그러면 지금 10억짜리고 얘가 5억이에요
근데 얘가 많은 사람들이 이쪽으로 넘어가야
근데 지금 거래량이 안 나오고 있잖아요
이런 사람들이 다 이리로 넘어가야
지금 말씀하신 상황이 생기는 거예요
근데 지금 아무도 안 사잖아요
그러면 나 혼자 가서 이렇게 샀어
그러면 어떻게 돼요? 나만 망하는 거예요
댓글에 질문하는 사람들 보면
전세가 올라가는데요? 라고 물어봐요
그러면 이 사람들이 왜 물어볼까요?
이게 잘못된 프레임이 전세가가 올라가면 집을 사야 하나?
지금 이걸로 연결이 되어 있는 거예요
그리고 지금 상승론자들이 자꾸 이런 프레임을 만들고 있어요
불안하게 만드는 거예요
그러니까 전세가가 올라가니까 암묵적으로 너 집 사라 이거예요
그러니까 이때 잘못 생각하는 게 뭐냐면
이것만 본다는 거예요
이거일 때 매매를 하게 되면
지금 시장 상황을 보면 매매가는 약간 떨어지는 분위기예요
전세가는 이렇게 올라가는 분위기입니다
근데 이 간극이 50%를 아직 넘지 않고 있어요
50%에서 많으면 60%. 지금 이런 상황이에요
그럼 여기서 전세가가 올라가서 매매를 하게 되면 어떻게 될까요?
떨어지는 걸 좀 막지 않을까요?
그러니까 여기에서 착각이 되는 거예요
내가 사면 올라간다
이거는 거래량이 얘기를 하잖아요
다른 사람들은 안 사고 있는데
나만 그런 고민을 하고 있는 거예요, 지금
불안을 느끼는 사람 그리고 그 사람도 실제로는 안 사잖아요
걱정만 하고 있는 거예요
다들 지금 올라가는 거 아니야?
이렇게 걱정을 하고 불안한데 실제로 선뜻 매매 쪽으로
방향을 내가 턴해서 행동을 하지는 못하고 있는 거예요
그래서 걱정하니까 이러지도 못하고 저러지도 못하니까
고민을 하는 거고 저한테 물어보는 거잖아요
그러니까 앞으로의 상황은 여러분이 뭘 하냐면
매매가는 떨어지고 전세가는 슬금슬금 약간 오를 수 있어요
그럼 여기서 어떤 선택을 하는 게 좋으냐?
전세 가는 게 좋아요
근데 전세가 오르는 게 내가 정말 짜증난다 이거거든요
그러면서 전세만 보는 거예요
그러니까 내가 들어갈 집을 봐야 되는 거죠
내가 들어갈 집은 지금 10억이고
여기에 전세가는 5억에서 6억이에요. 올라도 7억이에요
그렇잖아요. 올라도 7억이에요
이것도 엄청 많이 올려준 거예요
근데 지금 얘가 안 오른다고 전제했을 때
안 떨어지고 안 오른다고만 전제했을 때 10억의 주거비
6억에서 7억의 주거비
그냥 단순 비교만 해도 주거비용이 어떤 게 많이 들어가요?
10억에 주거비가 더 많이 들어가죠
그러니까요. 10억에 주거비가 훨씬 많이 들어가요
근데 이게 실거주는 괜찮다
이게 이래서 나오는 거예요. 이게 잘못된 거예요
우리나라는 전세라는 이게 주거비가 훨씬 올라가도 돼요
그냥 기분만 나쁜 거죠
근데 냉정하게 비교를 해야 돼요
지금 여러분이 바라는 이런 상황은 이제 안 나타나요
둘 다 떨어지는 일은 하락 초반에만 딱 있는 거예요
2022년도에만 있었어요
앞으로는 이제 2022년 같이 떨어지는 상황은 없어요
그러니까 앞으로는 전세난은 아니지만
전세가는 슬금슬금슬금 올라갈 가능성이 있어요
그럼 이때 어떤 선택을 하느냐
그래도 전세 사는 게 유리한 거예요
매매가가 떨어지고 있을 때
금리와 전세가의 관계에 대해서 좀 얘기를 해야 될 것 같아요
금리가 올라간다. 금리가 올라가면
전세에서 월세로 전환이 이루어진다
이게 O, X 어떤 걸까요?
O 아닐까요?
O라고 생각하시죠. 대부분 아마 O라고 생각할 거예요
절대 아닙니다
그러니까 이거의 오류가 뭐냐면
얘를 고정시켜 놓는 거예요. 얘는 고정돼 있어요
그러니까 여기에서 전세가 이율이 올라가잖아요
이율이 올라가니까 얘는 고정돼 있다라고 전제를 해버리니까
그러면 금리가 올라가면
얘가 월세보다 얘가 내는 돈이 비싸지니까
사람들이 일로 옮겨간다 이거잖아요
이게 아니에요
이 시장을 갖다가 마음대로 고정시켜 전제를
어떤 거는 너 가만히 있어 이렇게
암묵적으로 딱 깔아놓는단 말이에요
그게 아니에요. 월세도 올라가요
아니 수요가 이리로 몰리면 몰리겠죠 월세 쪽으로
그러면 어떻게 해요? 임대인이 월세 그냥 싸게 내놓습니까?
얼마나 좋아요. 월세 올리기 딱 좋잖아요
금리 올라가면 월세 올리기 얼마나 좋아요
그러면 항상 전세가 싸요
근데 저희 초반에 뉴스 기사나 이런 거 많이 봤을 때
금리가 급격하게 올라갔었을 때 월세 수요가 되게 많아졌다
이런 기사를 많이 본 것 같거든요
그거를 봤을 때는 좀 안 맞는 것 같거든요
이거하고 작년 금리 인상하고 동일합니까?
작년은 굉장히 특별한 상황이었어요
확 올렸다
확이 아니고 단기간 안에 이렇게 올라왔어요
보통 우리가 금리가 올라간다고 할 때는
이렇게 올라가는 걸 의미해요
달라요 얘랑
이런 일은 평소에 일어나지 않아요
그러니까 대부분 수요가 몰리면 월세를 올리겠죠
근데 월세가 올라가기 전에 얘부터 더 많이 올라가
그러면 얘도 대응하는 게
대부분 임대차 계약을 2년마다 하잖아요
그럼 만기가 오기 전에 안 올라가 있어요
그러니까 월세가 시장에 대응하기 전에 이자가 더 빨리 올라가면
금리가 올라가면 월세도 올라간다고 했잖아요
근데 올라가는 폭이 생각보다 막 크진 않아요
그러니까 얘가 올라갈 때 얘가 더 많이 올라가면
그럴 때 수요가 옮겨가는 거예요
그 시간적 갭이 굉장히 짧아야 돼요
그러니까 작년 같은 상황은 금리가
시간차를 두지 않고 그냥 막 올라갔어요. 그렇잖아요
이런 경우는 없어요
이게 그러니까 금융위기급이에요
이런 상황은 보통 빨리 와야
10년에 한 번 정도 오는 거예요 이런 거는
그래서 우리가 지금 제가 구별하라고 하는 건 뭐냐면
금리가 올라간다 이런 건 평상시에 금리가 올라가는 거 이럴 때는
절대로 전세가 월세보다 비싸지는 일이 없다
그래서 전세가 항상 싸요
그래서 수요가 전세에서 월세로 넘어가지 않습니다
그래서 2022년 상황이 특별한 거예요
금리와 부동산 전세가의 오류는
첫 번째는 월세를 고정화시켜 놓는다는 거
두 번째는 작년 같은 일이 특수상황이 아니라
그냥 일반적인 상황이다 이렇게 받아들이게 되니까
그렇게 오류를 범하게 되는 것 같아요
그러니까 이런 거를 명확하게 구분을 해야
시장 분석을 제대로 할 수 있는 거예요
그러니까 지금부터 금리 때문에 전세가 올라간다
이런 얘기하는 사람들은 다 거르면 돼요
그 사람들은 우리나라 전세 시장을 모르는 사람들이에요
전세 이야기를 좀 심도 있게 얘기를 해본 것 같습니다
오랜만에 판서까지 하면서 미니 강의 느낌이었어요
네 알겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다