0
00:00:00.000 --> 00:00:01.550
반갑습니다

1
00:00:01.550 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.160
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.160 --> 00:00:10.500
소장님, 지금 전세가가 폭등한다는 그런 얘기가 들리고 있습니다

4
00:00:10.500 --> 00:00:12.540
전세난이라고도 얘기를 하는데

5
00:00:12.540 --> 00:00:16.160
지금 전세난인지 그것부터 딱 짚고 넘어가는 게 좋을 것 같습니다

6
00:00:16.160 --> 00:00:18.240
지금 전세난입니까?

7
00:00:18.240 --> 00:00:21.225
일단 전세난인지를 보려면

8
00:00:21.225 --> 00:00:23.120
매물 그래프를 한번 보도록 할게요

9
00:00:23.120 --> 00:00:26.580
왜 전세가가 지금 이런 느낌을 나타내는지

10
00:00:26.580 --> 00:00:31.040
이게 전세 매물 그래프거든요. 전세 매물 그래프인데

11
00:00:31.040 --> 00:00:35.075
이렇게 매물이 급등하면 전세가가 떨어지겠죠?

12
00:00:35.075 --> 00:00:43.380
떨어지는데 이게 보면 2022년 한 9월 정도 시점이에요

13
00:00:43.380 --> 00:00:47.460
그때부터 전세 매물이 급감을 한단 말이죠

14
00:00:47.460 --> 00:00:51.024
그러니까 전세 매물이 줄어들면 어느 정도

15
00:00:51.024 --> 00:00:53.000
전세가 상승 요인이 되겠죠

16
00:00:53.000 --> 00:00:58.420
그런데 여기서 또 수요 측면을 봐야 되는데

17
00:00:58.420 --> 00:01:04.000
이게 금리가 급등을 했었잖아요

18
00:01:04.000 --> 00:01:07.580
그러면서 수요가 전세, 월세가 있는데

19
00:01:07.580 --> 00:01:11.760
사실 금리가 급등하면서 월세 쪽으로 많이 쏠렸었어요

20
00:01:11.760 --> 00:01:18.080
그런데 이제 금리의 급등이 이렇게 올라가는 현상이

21
00:01:18.080 --> 00:01:19.960
어느 정도 진정이 됐단 말이에요

22
00:01:19.960 --> 00:01:25.840
그러면서 다시 월세가 올라가고 전세가 좀 싸진 느낌이 생기니까

23
00:01:25.840 --> 00:01:28.460
수요가 전세 쪽으로 몰려요

24
00:01:28.460 --> 00:01:35.620
그러니까 지금 이게 매물이 급감하고 수요가 어느 정도 몰리면서

25
00:01:35.620 --> 00:01:40.540
지금 전세가 약간 오르는 그런 현상이 생기는 겁니다

26
00:01:40.540 --> 00:01:45.000
그러면 공급이 줄어들고 수요가 늘어서 지금 전세가 올라가는 거다

27
00:01:45.000 --> 00:01:48.540
어찌됐든 흐름은 계속 추세가 이어지고 있는 건데

28
00:01:48.540 --> 00:01:50.840
그럼 앞으로도 전세가는 계속 오르는 것이다

29
00:01:50.840 --> 00:01:52.260
이렇게 생각하면 될까요?

30
00:01:52.260 --> 00:01:56.160
자, 여기서 잘 봐야 될 게 매물 그래프를 잘 보면

31
00:01:56.160 --> 00:01:59.700
여기는 매매 매물이거든요

32
00:01:59.700 --> 00:02:01.380
그다음에 이게 전세 매물인데

33
00:02:01.380 --> 00:02:06.200
지금 약간씩 변화하는 게 보여요

34
00:02:06.200 --> 00:02:10.660
최근까지는 매매 매물은 급증을 하다가

35
00:02:10.660 --> 00:02:14.280
약간 지금 줄어드는 모습이 보이죠

36
00:02:14.280 --> 00:02:18.240
전세 매물 같은 경우는 급감을 하다가 지금 늘고 있어요

37
00:02:18.240 --> 00:02:20.620
이게 이 원리를 잘 이해해야 되는 게

38
00:02:20.620 --> 00:02:24.480
우리가 거래량 할 때 많이 얘기했었던 부분입니다

39
00:02:24.480 --> 00:02:29.280
지금 매매 매물이 엄청 늘고 있다 이런 얘기를 했었잖아요

40
00:02:29.280 --> 00:02:32.580
근데 지금 약간 줄어들고 있어요

41
00:02:32.580 --> 00:02:38.180
그러니까 매매 매물이 늘어나다가 안 팔리잖아요 안 팔리면 

42
00:02:38.180 --> 00:02:43.620
여기에는 실거주자 매물도 있겠지만 다주택자 매물도 있거든요

43
00:02:43.620 --> 00:02:45.623
그럼 다주택자들 같은 경우는

44
00:02:45.623 --> 00:02:48.740
팔려고 내놨는데 언제 팔겠어요?

45
00:02:48.740 --> 00:02:49.860
만기 전에 팔려고 하죠

46
00:02:49.860 --> 00:02:53.560
그렇죠. 전세 세입자가 만기를 맞았을 때

47
00:02:53.560 --> 00:02:58.860
한 좀 길면 6개월 그다음에 한 3개월 정도까지

48
00:02:58.860 --> 00:03:00.820
그 기간 안에 팔려고 노력하겠죠

49
00:03:00.820 --> 00:03:06.480
근데 3개월 정도 지난 시점에 안 나가 그럼 어떻게 해요?

50
00:03:06.480 --> 00:03:08.020
공실로 놔둘 수는 없으니

51
00:03:08.020 --> 00:03:10.480
그렇죠. 그냥 다시 임대로 돌려야 되는 거예요

52
00:03:10.480 --> 00:03:16.980
그러니까 이런 게 상대적인 게 매물이 늘어났다가 안 팔리잖아요

53
00:03:16.980 --> 00:03:19.980
안 팔리면 매물이 다시 줄어드는 이유가

54
00:03:19.980 --> 00:03:23.100
전세 쪽으로 돌리는 거예요. 임대 쪽으로

55
00:03:23.100 --> 00:03:25.300
그러면 지금 추세가 보면은

56
00:03:25.300 --> 00:03:27.800
얘는 앞으로 매물은 좀 줄어들 것이고

57
00:03:27.800 --> 00:03:30.823
전세 매물은 또 늘어날 가능성이 많은 거예요

58
00:03:31.520 --> 00:03:33.340
다른 전문가들의 의견을 보면

59
00:03:33.340 --> 00:03:37.600
지금 전세 수요가 늘어난 거는 빌라 사기 얘기도 많잖아요

60
00:03:37.600 --> 00:03:39.840
그래서 그 빌라 사기 났던 게 다 빌라 쪽이니까

61
00:03:39.840 --> 00:03:41.940
그럼 아파트에 전세로 가겠다

62
00:03:41.940 --> 00:03:45.840
이쪽으로 수요가 몰려서 앞으로 전세가는 계속 오를 것이다

63
00:03:45.840 --> 00:03:47.660
이런 얘기도 있거든요. 이거는 어떻게 보세요?

64
00:03:47.660 --> 00:03:50.840
이게 말장난 같은 게 뭐냐면

65
00:03:50.840 --> 00:03:54.660
빌라에 전세를 가는 사람들이 왜 빌라를 갈까요?

66
00:03:54.660 --> 00:03:59.460
아파트를 갈 수 있는데 본인들이 일부러 빌라를 갈까요?

67
00:03:59.460 --> 00:04:03.080
이 사람들은 아파트로 갈 돈이 부족해서

68
00:04:03.080 --> 00:04:04.660
어쩔 수 없이 빌라로 가는 거잖아요

69
00:04:04.660 --> 00:04:08.460
근데 빌라로 못 가는 사람이 아파트로 다시 간다

70
00:04:08.460 --> 00:04:10.800
사실 뭐 일부는 갈 수 있겠죠

71
00:04:10.800 --> 00:04:13.540
근데 그 사람들이 다 옮겨간다는 건 말이 안 되잖아요

72
00:04:13.540 --> 00:04:17.540
근데 보통 가면 소형 평형으로 많이 가서 많이 몰린다

73
00:04:17.540 --> 00:04:19.940
이런 얘기도 있고 한데 그건 또 어떻게 보세요?

74
00:04:19.940 --> 00:04:22.200
그래서 소형 전세가도 많이 올라간다

75
00:04:22.200 --> 00:04:27.120
그러니까 소형이 싸면 좋은데 지금 소형이 싼 게 아니잖아요

76
00:04:27.120 --> 00:04:30.780
그러니까 빌라도 넓은 평형에 사는 게 아니고

77
00:04:30.780 --> 00:04:34.240
빌라 사는 사람들이 보통 20평대, 30평대거든요

78
00:04:34.240 --> 00:04:38.320
그럼 그 사람들이 뭐 소형 아파트 10평대로 갈 수 있느냐

79
00:04:38.320 --> 00:04:39.660
또 그런 건 아니거든요

80
00:04:39.660 --> 00:04:40.780
그럼 얘기를 들어보면요

81
00:04:40.820 --> 00:04:44.440
어찌됐든 수요는 지금 움직이고 있는 건 맞는데 아파트도 아니다

82
00:04:44.440 --> 00:04:46.640
그럼 도대체 어디 쪽으로 수요가 몰리고 있는 건지

83
00:04:46.640 --> 00:04:49.280
이런 사람들은 어디로 많이 가느냐

84
00:04:49.280 --> 00:04:51.820
그러니까 목돈이 별로 없는 사람들이잖아요

85
00:04:51.820 --> 00:04:55.700
그러면 어쩔 수 없이 월세를 가거나

86
00:04:55.700 --> 00:05:00.400
아니면 빌라 중에서도 월세 아니면 오피스텔

87
00:05:00.400 --> 00:05:05.320
그러니까 그 가격대에서 움직일 수 있는 부동산 쪽으로 가는 거지

88
00:05:05.320 --> 00:05:10.360
그 가격을 넘어서서 상위권으로 가는 거는 쉽지가 않은 거예요

89
00:05:10.360 --> 00:05:13.560
그러니까 이런 거를 뭐라고 할까

90
00:05:13.560 --> 00:05:15.722
일반화의 오류라고 하는 거예요

91
00:05:15.722 --> 00:05:17.690
확대 해석하는 거죠

92
00:05:17.690 --> 00:05:22.522
그런 현상은 시장에서 분석할 때 주의해야 되는 부분이죠

93
00:05:23.222 --> 00:05:25.822
그리고 이 부분은 또 어떻게 보시는지 궁금한 게

94
00:05:25.822 --> 00:05:28.472
요즘에 전세 가격이랑 또 많이 연관을 지어서

95
00:05:28.472 --> 00:05:30.280
생각을 하는 게 입주 물량이 있잖아요

96
00:05:30.280 --> 00:05:34.820
근데 입주 물량이 내년에 정말 확 떨어진다 그런 얘기가 있더라고요

97
00:05:34.820 --> 00:05:38.860
그래서 전세가는 내년에도 계속 올라갈 것이다 이런 얘기가 있는데

98
00:05:38.860 --> 00:05:40.320
이 부분은 어떻게 보시나요?

99
00:05:40.320 --> 00:05:44.240
자, 입주 물량에 관해서 얘기를 할 때

100
00:05:44.240 --> 00:05:49.400
참 이게 어떻게 설명해야 될지 좀 난감하긴 한데

101
00:05:49.400 --> 00:05:53.360
이렇게 한번 볼게요. 집이

102
00:05:59.980 --> 00:06:02.740
그냥 전체 집이 이렇게 있다라고 볼게요

103
00:06:02.740 --> 00:06:06.360
그러면 지금 이 집에 사람들이 살고 있을까요, 없을까요?

104
00:06:06.360 --> 00:06:07.060
살고 있죠

105
00:06:07.060 --> 00:06:08.100
네

106
00:06:08.100 --> 00:06:12.760
그러면 이 사람들이 여기서 임차인이 나왔어요

107
00:06:12.760 --> 00:06:13.840
그럼 어디로 가요?

108
00:06:13.840 --> 00:06:17.800
이런 데로 가겠죠. 왔다 갔다 이렇게 하는 거예요, 이렇게 왔다 갔다

109
00:06:17.800 --> 00:06:20.760
사실은 여기서 지금 집이

110
00:06:20.760 --> 00:06:26.020
서울에 있는 집이나 경기도에 있는 집이나 부족한 게 없어요

111
00:06:26.020 --> 00:06:29.020
그러니까 만약에 입주 물량이 꼭 필요하다

112
00:06:29.020 --> 00:06:33.230
입주 물량이라는 건 뭐를 의미하냐면 새집

113
00:06:36.380 --> 00:06:38.100
새로 생기는 집이에요

114
00:06:38.100 --> 00:06:42.800
그러니까 여기에서 없던 집이 새로 생기는 거예요 이렇게

115
00:06:42.800 --> 00:06:44.721
이게 꼭 필요하냐?

116
00:06:44.721 --> 00:06:47.380
지금 상황에 봤을 때 부족하지는 않다는 거죠

117
00:06:47.380 --> 00:06:52.530
지금 이게 없으면 집값이 올라간다 이 논리는 뭐냐면

118
00:06:52.530 --> 00:06:55.480
여기 지금 집 밖에서 사는 사람들

119
00:06:55.480 --> 00:06:58.071
이 사람들이 있어야 되는 거예요

120
00:06:58.071 --> 00:07:03.830
그러니까 이걸 꼭 전세하고 연관성을 지으려면 이런 상황이어야 돼요

121
00:07:03.830 --> 00:07:07.680
근데 또 궁금한 게 만약에 입주 물량이 많으면 집이 많아지니까

122
00:07:07.680 --> 00:07:10.571
전세가가 떨어질 수도 있다 이렇게 사람들이 많이 생각하잖아요

123
00:07:10.571 --> 00:07:11.671
그건 맞아요

124
00:07:11.671 --> 00:07:15.880
근데 입주 물량이 없다고 해서 전세가가 올라간다는 논리는

125
00:07:15.880 --> 00:07:17.071
비약이 심한 거죠

126
00:07:17.071 --> 00:07:21.130
그러니까 여기에 영향이 없다라는 건 아니에요 제가 얘기하는 건

127
00:07:21.130 --> 00:07:25.521
입주 물량이 전세가에 미치는 영향이 아예 없다 이 얘기는 아닌데

128
00:07:25.521 --> 00:07:31.370
여기서 사람들이 얘기하는 건 수의 개념이에요 수

129
00:07:31.370 --> 00:07:38.480
입주 물량이 1만 개냐 3만 개냐 뭐 이런 거죠

130
00:07:38.480 --> 00:07:41.180
근데 사실은 이게 중요한 게 아니에요

131
00:07:41.180 --> 00:07:42.680
수가 중요한 게 아니다

132
00:07:42.680 --> 00:07:43.620
질이 중요해요

133
00:07:44.830 --> 00:07:49.180
18년도에 헬리오시티

134
00:07:51.380 --> 00:07:53.380
그 다음에 강동구

135
00:07:55.030 --> 00:07:57.230
이게 거의 1만 세대예요

136
00:07:59.330 --> 00:08:01.180
얘가 1만 6천입니다

137
00:08:03.830 --> 00:08:07.730
이게 연달아 18년도에 이게 연달아 있었어요

138
00:08:07.730 --> 00:08:10.180
2만 6천 세대예요 두 개 합치면

139
00:08:10.180 --> 00:08:11.920
이때 무슨 얘기가 있었냐면

140
00:08:11.920 --> 00:08:17.730
이런 것 때문에 전세가 폭락한다고 했어요

141
00:08:17.730 --> 00:08:19.630
기억나네요

142
00:08:19.630 --> 00:08:23.930
근데 제가 이때 뭐라고 얘기했냐면 폭락하지 않는다 절대

143
00:08:23.930 --> 00:08:26.070
이렇게 얘기했어요. 그 근거가 뭐냐면

144
00:08:26.070 --> 00:08:31.680
이 사람들이 입주할 때 가진 임대인들이죠

145
00:08:31.680 --> 00:08:35.670
임대인의 상태가 중요해요

146
00:08:35.670 --> 00:08:39.680
그러니까 이 숫자 가지고 얘기했던 사람들이 뭐냐면

147
00:08:39.680 --> 00:08:46.180
이렇게 많이 입주를 하니까 전세를 못 맞춘다, 맞추기가 어렵다

148
00:08:46.180 --> 00:08:49.730
맞추기 어려우니까 전세가가 떨어진다

149
00:08:49.730 --> 00:08:52.480
그리고 전세가가 떨어지니까 매매가도 떨어진다

150
00:08:52.480 --> 00:08:54.270
이렇게 논리를 폈어요

151
00:08:54.270 --> 00:08:56.370
근데 여기서 함정이 있는 게 뭐냐면

152
00:08:56.370 --> 00:09:00.180
헬리오시티가 프리미엄이

153
00:09:03.530 --> 00:09:07.280
이게 얼마였냐면 2배가 붙었어요

154
00:09:08.930 --> 00:09:12.180
그러니까 얘가 7억대에 분양을 했는데

155
00:09:12.180 --> 00:09:16.980
얘가 13억에서 14억이 된 거예요

156
00:09:16.980 --> 00:09:20.319
매매가가 이렇게 되니까 전세가가 얼마였냐면 7억이에요

157
00:09:20.319 --> 00:09:25.180
이 사람들이 대출을 받았더니 대출이 9억에서 10억이 나왔어요

158
00:09:26.269 --> 00:09:28.330
그러니까 이게 뭐냐면 수는 많은데

159
00:09:28.330 --> 00:09:34.430
이 사람의 질적인 상태 여유가 많은 상태 

160
00:09:34.430 --> 00:09:38.130
이 상태가 되면 숫자가 많아도

161
00:09:38.130 --> 00:09:41.419
전세가를 떨어뜨리는 역할을 거의 하지 않는다

162
00:09:42.369 --> 00:09:44.619
내년 입주 물량을 수로만 봤을 때는

163
00:09:44.619 --> 00:09:48.180
평균치보다 현저하게 떨어지는 수치란 말이죠

164
00:09:48.180 --> 00:09:49.869
질은 어떻게 판단을 해야 될까요?

165
00:09:49.869 --> 00:09:52.680
지금 입주 물량들은 지금 입주한다

166
00:09:52.680 --> 00:09:56.580
지금 2023년 11월이란 말이에요

167
00:09:56.580 --> 00:10:05.630
그러면 얘가 언제 분양했냐? 3년 전, 20년이나 21년 초죠

168
00:10:05.630 --> 00:10:08.768
대부분 이럴 거예요. 그럼 이때가 언제예요?

169
00:10:08.768 --> 00:10:09.580
폭등기

170
00:10:09.580 --> 00:10:17.180
폭등기잖아요. 그러면 어느 정도 프리미엄이 붙어 있을 거다 많이

171
00:10:17.180 --> 00:10:23.530
그러면 이 사람들은 여유가 많다 대부분은

172
00:10:23.530 --> 00:10:25.580
그래서 사실 입주 물량이 많은데

173
00:10:25.580 --> 00:10:27.480
얼마 전에 이런 뉴스가 나왔죠

174
00:10:27.480 --> 00:10:32.080
입주 물량이 엄청 몰려 있는데 전세가가 안 떨어지더라

175
00:10:32.080 --> 00:10:33.769
이게 바로 이런 것 때문에 그래요

176
00:10:33.769 --> 00:10:36.780
어쨌든 오늘은 전세 얘기를 하기로 했으니까

177
00:10:36.780 --> 00:10:39.780
또 이렇게 전세 얘기를 하면 나오는 얘기 중에 하나가

178
00:10:39.780 --> 00:10:42.830
전세가가 지금 계속 오르고 있긴 하잖아요 팩트로 보면

179
00:10:42.830 --> 00:10:46.969
그러면 이 오른 전세가가 매매가도 올릴 것이다

180
00:10:46.969 --> 00:10:49.930
이 부분에 대해서도 얘기를 해보는 게 좋을 것 같거든요

181
00:10:49.930 --> 00:10:53.468
사실 이 얘기도 했어요. 우리가 영상에서 했습니다

182
00:10:53.468 --> 00:10:58.880
이게 임차인이 있잖아요. 이 사람이 선택할 수 있어요

183
00:11:00.730 --> 00:11:06.180
매매, 임대

184
00:11:07.668 --> 00:11:10.380
이 사람이 임대를 선택했다

185
00:11:10.380 --> 00:11:13.980
그러면 이 매매 수요는 없어지는 거죠

186
00:11:15.030 --> 00:11:18.418
그럼 전세가 올라가면 매매가 올라갑니까?

187
00:11:18.418 --> 00:11:19.730
올라가지 않아요

188
00:11:19.730 --> 00:11:23.680
그러니까 직접 수요 이건 직접 수요예요

189
00:11:27.130 --> 00:11:31.930
직접 수요는 매매와 임대는 대체 관계예요

190
00:11:33.130 --> 00:11:35.668
대체 관계이기 때문에 어느 하나를 선택하면

191
00:11:35.668 --> 00:11:37.930
어느 하나의 수요가 없어지는 거예요

192
00:11:37.930 --> 00:11:41.268
그러니까 매매가 올라갈 일이 없어요. 전세가가 올라갔을 때

193
00:11:41.268 --> 00:11:45.180
만약에 임대를 선택해서 전세가가 올라갈 때

194
00:11:45.180 --> 00:11:53.418
그렇다면 간접 수요 이걸 봐야죠

195
00:11:53.418 --> 00:11:54.818
간접 수요라는 게 뭐예요?

196
00:11:54.818 --> 00:11:59.380
투자자죠. 투자자는 뭘 보냐

197
00:11:59.380 --> 00:12:04.030
전세가가 올라가면 투자 효율성이 높아지니까

198
00:12:04.030 --> 00:12:07.730
그러면 나는 투자를 해야 되겠다 이렇게 마음먹는 사람이죠

199
00:12:07.730 --> 00:12:13.780
그런데 투자자는 뭘 중시하냐면 효율성을 중시해요

200
00:12:17.580 --> 00:12:21.618
레버리지라고 하죠. 레버리지가 뭐냐면

201
00:12:21.618 --> 00:12:24.480
자기 자금 투자 대비 수익을 노리는 거예요

202
00:12:24.480 --> 00:12:27.730
그래서 우리가 갭투자 갭투자 하잖아요

203
00:12:27.730 --> 00:12:39.080
그러면 전세가율이 50%일 때와 80%일 때

204
00:12:39.080 --> 00:12:41.480
투자자가 어떤 걸 더 선호할까요?

205
00:12:41.480 --> 00:12:43.180
전세가율이 80%인 걸 선호하죠

206
00:12:43.180 --> 00:12:48.180
그렇죠. 이걸 해야 만약에 10억짜리를 산다

207
00:12:48.180 --> 00:12:53.180
10억짜리를 사면 얘로 가면 5억의 자기 자금이 필요해요

208
00:12:53.180 --> 00:12:57.180
그런데 얘는 2억만 있으면 돼요

209
00:12:57.180 --> 00:13:03.730
그러니까 여기서 만약에 10억짜리인데 여기서 5억이 올랐다

210
00:13:03.730 --> 00:13:08.480
그러면 얘는 수익률이 100%지만

211
00:13:08.480 --> 00:13:12.580
얘는 250%가 되는 거예요

212
00:13:12.580 --> 00:13:16.130
그러니까 수익률이 달라지는 거죠. 그렇잖아요

213
00:13:16.130 --> 00:13:18.280
그래서 이런 걸 선호하는데

214
00:13:18.280 --> 00:13:22.817
그래서 투자자들은 뭘 보냐면 전세가율이라는 걸 봐요

215
00:13:22.817 --> 00:13:25.367
그러면 전세가율이 높냐 낮냐

216
00:13:25.367 --> 00:13:27.680
지금 서울의 전세가율이

217
00:13:29.930 --> 00:13:33.030
서울 전세가율이 50%가 안 돼요

218
00:13:34.080 --> 00:13:39.180
올라봤자 이거예요. 올라봤자

219
00:13:39.180 --> 00:13:44.480
그러니까 지금 투자자가 투자하기 좋은 환경이 아니라는 얘기예요

220
00:13:44.480 --> 00:13:48.717
그리고 이미 시장에서 매매가는 상승이 멈춰 있어요

221
00:13:48.717 --> 00:13:52.180
그러니까 전세가가 올라간다 해서

222
00:13:52.180 --> 00:13:58.417
투자자가 지금 적극적으로 살 수 있는 환경이 아니라는 얘기예요

223
00:13:58.417 --> 00:14:01.180
그러면 임대 대신 매매를 선택해서

224
00:14:01.180 --> 00:14:03.530
매매 수요가 늘어나면서 가격이 올라가지 않을까

225
00:14:03.530 --> 00:14:05.030
이렇게도 생각할 것 같거든요

226
00:14:05.030 --> 00:14:08.430
이 사람이 매매를 선택하면 전세가가 안 올라가요

227
00:14:09.967 --> 00:14:11.180
그렇잖아요

228
00:14:11.180 --> 00:14:15.480
그러면 지금 10억짜리고 얘가 5억이에요

229
00:14:15.480 --> 00:14:20.180
근데 얘가 많은 사람들이 이쪽으로 넘어가야

230
00:14:20.180 --> 00:14:22.666
근데 지금 거래량이 안 나오고 있잖아요

231
00:14:22.666 --> 00:14:25.266
이런 사람들이 다 이리로 넘어가야

232
00:14:25.266 --> 00:14:27.180
지금 말씀하신 상황이 생기는 거예요

233
00:14:27.180 --> 00:14:29.180
근데 지금 아무도 안 사잖아요

234
00:14:29.180 --> 00:14:31.330
그러면 나 혼자 가서 이렇게 샀어

235
00:14:31.330 --> 00:14:33.616
그러면 어떻게 돼요? 나만 망하는 거예요

236
00:14:34.180 --> 00:14:38.180
댓글에 질문하는 사람들 보면

237
00:14:38.180 --> 00:14:41.480
전세가 올라가는데요? 라고 물어봐요

238
00:14:41.480 --> 00:14:44.616
그러면 이 사람들이 왜 물어볼까요?

239
00:14:44.616 --> 00:14:54.930
이게 잘못된 프레임이 전세가가 올라가면 집을 사야 하나?

240
00:14:58.180 --> 00:15:02.180
지금 이걸로 연결이 되어 있는 거예요

241
00:15:02.180 --> 00:15:06.430
그리고 지금 상승론자들이 자꾸 이런 프레임을 만들고 있어요

242
00:15:06.430 --> 00:15:08.180
불안하게 만드는 거예요

243
00:15:08.180 --> 00:15:12.616
그러니까 전세가가 올라가니까 암묵적으로 너 집 사라 이거예요

244
00:15:12.616 --> 00:15:16.480
그러니까 이때 잘못 생각하는 게 뭐냐면

245
00:15:16.480 --> 00:15:17.966
이것만 본다는 거예요

246
00:15:17.966 --> 00:15:22.666
이거일 때 매매를 하게 되면

247
00:15:22.666 --> 00:15:28.180
지금 시장 상황을 보면 매매가는 약간 떨어지는 분위기예요

248
00:15:28.180 --> 00:15:32.330
전세가는 이렇게 올라가는 분위기입니다

249
00:15:32.330 --> 00:15:37.180
근데 이 간극이 50%를 아직 넘지 않고 있어요

250
00:15:37.180 --> 00:15:42.630
50%에서 많으면 60%. 지금 이런 상황이에요

251
00:15:42.630 --> 00:15:47.416
그럼 여기서 전세가가 올라가서 매매를 하게 되면 어떻게 될까요?

252
00:15:47.416 --> 00:15:49.430
떨어지는 걸 좀 막지 않을까요?

253
00:15:49.430 --> 00:15:51.230
그러니까 여기에서 착각이 되는 거예요

254
00:15:51.230 --> 00:15:54.180
내가 사면 올라간다

255
00:15:54.180 --> 00:15:57.665
이거는 거래량이 얘기를 하잖아요

256
00:15:57.665 --> 00:15:59.180
다른 사람들은 안 사고 있는데

257
00:15:59.180 --> 00:16:02.730
나만 그런 고민을 하고 있는 거예요, 지금

258
00:16:02.730 --> 00:16:06.615
불안을 느끼는 사람 그리고 그 사람도 실제로는 안 사잖아요

259
00:16:06.615 --> 00:16:07.765
걱정만 하고 있는 거예요

260
00:16:07.765 --> 00:16:09.880
다들 지금 올라가는 거 아니야?

261
00:16:09.880 --> 00:16:15.280
이렇게 걱정을 하고 불안한데 실제로 선뜻 매매 쪽으로

262
00:16:15.280 --> 00:16:18.380
방향을 내가 턴해서 행동을 하지는 못하고 있는 거예요

263
00:16:18.380 --> 00:16:22.030
그래서 걱정하니까 이러지도 못하고 저러지도 못하니까

264
00:16:22.030 --> 00:16:24.965
고민을 하는 거고 저한테 물어보는 거잖아요

265
00:16:24.965 --> 00:16:28.730
그러니까 앞으로의 상황은 여러분이 뭘 하냐면

266
00:16:28.730 --> 00:16:35.180
매매가는 떨어지고 전세가는 슬금슬금 약간 오를 수 있어요

267
00:16:35.180 --> 00:16:38.030
그럼 여기서 어떤 선택을 하는 게 좋으냐?

268
00:16:38.030 --> 00:16:39.930
전세 가는 게 좋아요

269
00:16:41.030 --> 00:16:46.980
근데 전세가 오르는 게 내가 정말 짜증난다 이거거든요

270
00:16:46.980 --> 00:16:48.915
그러면서 전세만 보는 거예요

271
00:16:48.915 --> 00:16:51.680
그러니까 내가 들어갈 집을 봐야 되는 거죠

272
00:16:51.680 --> 00:16:54.530
내가 들어갈 집은 지금 10억이고

273
00:16:54.530 --> 00:17:00.830
여기에 전세가는 5억에서 6억이에요. 올라도 7억이에요

274
00:17:00.830 --> 00:17:02.580
그렇잖아요. 올라도 7억이에요

275
00:17:02.580 --> 00:17:04.230
이것도 엄청 많이 올려준 거예요

276
00:17:04.230 --> 00:17:08.665
근데 지금 얘가 안 오른다고 전제했을 때

277
00:17:08.665 --> 00:17:14.480
안 떨어지고 안 오른다고만 전제했을 때 10억의 주거비

278
00:17:17.830 --> 00:17:24.680
6억에서 7억의 주거비

279
00:17:26.830 --> 00:17:30.480
그냥 단순 비교만 해도 주거비용이 어떤 게 많이 들어가요?

280
00:17:30.480 --> 00:17:31.865
10억에 주거비가 더 많이 들어가죠

281
00:17:31.865 --> 00:17:34.764
그러니까요. 10억에 주거비가 훨씬 많이 들어가요

282
00:17:34.764 --> 00:17:37.864
근데 이게 실거주는 괜찮다

283
00:17:37.864 --> 00:17:41.964
이게 이래서 나오는 거예요. 이게 잘못된 거예요

284
00:17:41.964 --> 00:17:47.230
우리나라는 전세라는 이게 주거비가 훨씬 올라가도 돼요

285
00:17:47.230 --> 00:17:49.480
그냥 기분만 나쁜 거죠

286
00:17:49.480 --> 00:17:51.314
근데 냉정하게 비교를 해야 돼요

287
00:17:51.314 --> 00:17:57.180
지금 여러분이 바라는 이런 상황은 이제 안 나타나요

288
00:17:57.180 --> 00:18:01.730
둘 다 떨어지는 일은 하락 초반에만 딱 있는 거예요

289
00:18:01.730 --> 00:18:04.930
2022년도에만 있었어요

290
00:18:04.930 --> 00:18:09.264
앞으로는 이제 2022년 같이 떨어지는 상황은 없어요

291
00:18:09.264 --> 00:18:12.480
그러니까 앞으로는 전세난은 아니지만

292
00:18:12.480 --> 00:18:16.564
전세가는 슬금슬금슬금 올라갈 가능성이 있어요

293
00:18:16.564 --> 00:18:18.364
그럼 이때 어떤 선택을 하느냐

294
00:18:18.364 --> 00:18:20.530
그래도 전세 사는 게 유리한 거예요

295
00:18:20.530 --> 00:18:22.314
매매가가 떨어지고 있을 때

296
00:18:23.014 --> 00:18:27.814
금리와 전세가의 관계에 대해서 좀 얘기를 해야 될 것 같아요

297
00:18:27.814 --> 00:18:32.430
금리가 올라간다. 금리가 올라가면

298
00:18:33.880 --> 00:18:42.430
전세에서 월세로 전환이 이루어진다

299
00:18:42.430 --> 00:18:48.164
이게 O, X 어떤 걸까요?

300
00:18:48.164 --> 00:18:48.780
O 아닐까요?

301
00:18:48.780 --> 00:18:53.080
O라고 생각하시죠. 대부분 아마 O라고 생각할 거예요

302
00:18:53.080 --> 00:18:54.464
절대 아닙니다

303
00:18:54.464 --> 00:18:56.280
그러니까 이거의 오류가 뭐냐면

304
00:18:56.280 --> 00:19:01.830
얘를 고정시켜 놓는 거예요. 얘는 고정돼 있어요

305
00:19:01.830 --> 00:19:05.030
그러니까 여기에서 전세가 이율이 올라가잖아요

306
00:19:05.030 --> 00:19:09.080
이율이 올라가니까 얘는 고정돼 있다라고 전제를 해버리니까

307
00:19:09.080 --> 00:19:11.164
그러면 금리가 올라가면

308
00:19:11.164 --> 00:19:14.013
얘가 월세보다 얘가 내는 돈이 비싸지니까

309
00:19:14.013 --> 00:19:16.013
사람들이 일로 옮겨간다 이거잖아요

310
00:19:16.013 --> 00:19:17.630
이게 아니에요

311
00:19:18.380 --> 00:19:23.230
이 시장을 갖다가 마음대로 고정시켜 전제를

312
00:19:23.230 --> 00:19:25.663
어떤 거는 너 가만히 있어 이렇게

313
00:19:25.663 --> 00:19:27.763
암묵적으로 딱 깔아놓는단 말이에요

314
00:19:27.763 --> 00:19:29.713
그게 아니에요. 월세도 올라가요

315
00:19:29.713 --> 00:19:32.463
아니 수요가 이리로 몰리면 몰리겠죠 월세 쪽으로

316
00:19:32.463 --> 00:19:35.763
그러면 어떻게 해요? 임대인이 월세 그냥 싸게 내놓습니까?

317
00:19:35.763 --> 00:19:38.113
얼마나 좋아요. 월세 올리기 딱 좋잖아요

318
00:19:38.113 --> 00:19:40.563
금리 올라가면 월세 올리기 얼마나 좋아요

319
00:19:40.563 --> 00:19:43.663
그러면 항상 전세가 싸요

320
00:19:43.663 --> 00:19:47.113
근데 저희 초반에 뉴스 기사나 이런 거 많이 봤을 때

321
00:19:47.113 --> 00:19:51.863
금리가 급격하게 올라갔었을 때 월세 수요가 되게 많아졌다

322
00:19:51.863 --> 00:19:53.980
이런 기사를 많이 본 것 같거든요

323
00:19:53.980 --> 00:19:57.030
그거를 봤을 때는 좀 안 맞는 것 같거든요

324
00:19:57.030 --> 00:20:06.863
이거하고 작년 금리 인상하고 동일합니까?

325
00:20:06.863 --> 00:20:10.780
작년은 굉장히 특별한 상황이었어요

326
00:20:12.647 --> 00:20:13.730
확 올렸다

327
00:20:13.730 --> 00:20:17.630
확이 아니고 단기간 안에 이렇게 올라왔어요

328
00:20:17.630 --> 00:20:19.930
보통 우리가 금리가 올라간다고 할 때는

329
00:20:19.930 --> 00:20:22.680
이렇게 올라가는 걸 의미해요

330
00:20:22.680 --> 00:20:24.730
달라요 얘랑

331
00:20:24.730 --> 00:20:28.563
이런 일은 평소에 일어나지 않아요

332
00:20:28.563 --> 00:20:34.530
그러니까 대부분 수요가 몰리면 월세를 올리겠죠

333
00:20:34.530 --> 00:20:38.513
근데 월세가 올라가기 전에 얘부터 더 많이 올라가

334
00:20:38.513 --> 00:20:42.230
그러면 얘도 대응하는 게

335
00:20:42.230 --> 00:20:44.830
대부분 임대차 계약을 2년마다 하잖아요

336
00:20:44.830 --> 00:20:47.580
그럼 만기가 오기 전에 안 올라가 있어요

337
00:20:47.580 --> 00:20:53.180
그러니까 월세가 시장에 대응하기 전에 이자가 더 빨리 올라가면

338
00:20:53.180 --> 00:20:56.730
금리가 올라가면 월세도 올라간다고 했잖아요

339
00:20:56.730 --> 00:21:00.480
근데 올라가는 폭이 생각보다 막 크진 않아요

340
00:21:00.480 --> 00:21:03.662
그러니까 얘가 올라갈 때 얘가 더 많이 올라가면

341
00:21:03.662 --> 00:21:06.180
그럴 때 수요가 옮겨가는 거예요

342
00:21:06.180 --> 00:21:11.280
그 시간적 갭이 굉장히 짧아야 돼요

343
00:21:11.280 --> 00:21:14.330
그러니까 작년 같은 상황은 금리가

344
00:21:14.330 --> 00:21:19.180
시간차를 두지 않고 그냥 막 올라갔어요. 그렇잖아요

345
00:21:19.180 --> 00:21:21.312
이런 경우는 없어요

346
00:21:21.312 --> 00:21:24.180
이게 그러니까 금융위기급이에요

347
00:21:29.080 --> 00:21:31.730
이런 상황은 보통 빨리 와야

348
00:21:31.730 --> 00:21:34.530
10년에 한 번 정도 오는 거예요 이런 거는

349
00:21:34.530 --> 00:21:38.180
그래서 우리가 지금 제가 구별하라고 하는 건 뭐냐면

350
00:21:38.180 --> 00:21:46.362
금리가 올라간다 이런 건 평상시에 금리가 올라가는 거 이럴 때는

351
00:21:46.362 --> 00:21:50.880
절대로 전세가 월세보다 비싸지는 일이 없다

352
00:21:50.880 --> 00:21:52.680
그래서 전세가 항상 싸요

353
00:21:52.680 --> 00:21:56.512
그래서 수요가 전세에서 월세로 넘어가지 않습니다

354
00:21:56.512 --> 00:22:00.462
그래서 2022년 상황이 특별한 거예요

355
00:22:01.662 --> 00:22:04.612
 금리와 부동산 전세가의 오류는

356
00:22:04.612 --> 00:22:06.680
첫 번째는 월세를 고정화시켜 놓는다는 거

357
00:22:06.680 --> 00:22:10.412
두 번째는 작년 같은 일이 특수상황이 아니라

358
00:22:10.412 --> 00:22:13.412
그냥 일반적인 상황이다 이렇게 받아들이게 되니까

359
00:22:13.412 --> 00:22:15.630
그렇게 오류를 범하게 되는 것 같아요

360
00:22:15.630 --> 00:22:18.180
그러니까 이런 거를 명확하게 구분을 해야

361
00:22:18.180 --> 00:22:20.880
시장 분석을 제대로 할 수 있는 거예요

362
00:22:20.880 --> 00:22:25.180
그러니까 지금부터 금리 때문에 전세가 올라간다

363
00:22:25.180 --> 00:22:28.980
이런 얘기하는 사람들은 다 거르면 돼요

364
00:22:28.980 --> 00:22:32.062
그 사람들은 우리나라 전세 시장을 모르는 사람들이에요

365
00:22:32.762 --> 00:22:35.761
전세 이야기를 좀 심도 있게 얘기를 해본 것 같습니다

366
00:22:35.761 --> 00:22:39.980
오랜만에 판서까지 하면서 미니 강의 느낌이었어요

367
00:22:39.980 --> 00:22:40.930
네 알겠습니다

368
00:22:40.930 --> 00:22:45.411
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

369
00:22:45.411 --> 00:22:50.080
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

370
00:22:50.080 --> 00:22:51.036
감사합니다