반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 저희가 매달 거래량을 살펴보잖아요
거래량을 살펴볼 때 항상 같이 보는 게 매물량이었던 것 같아요
매물량이 점점 늘어나고 있다
이것도 앞으로 흐름을 계속 지켜봐야 된다 이런 얘기를 했는데요
그래서 그런지 많은 분들이 매물량도 같이 지켜보시는 것 같아요
그중에 하나의 댓글에 딱 눈이 가더라고요
좀 다른 이야기인 것 같아서
이거에 대해서 얘기를 해보려고 하는데요. 이 댓글이요
지금 이렇게 매물이 많은 이유는 갈아타기 수요자들 때문이다
그래서 갈아타기 매물들은 내놓긴 하지만 팔리면 좋고 안 팔려도 괜찮다
이렇기 때문에 호가를 내리는 데는 힘이 부족하다
급매는 아니라는 거죠
그렇기 때문에 지금 매물량이 많은 거지 이것 때문에 하락한다
이런 거는 좀 아닌 것 같다
이렇게 댓글을 남겨주셨더라고요
소장님이 항상 얘기하시는 게
매물의 양도 중요하지만 적극성이 참 중요하다는 말씀을 많이 하셨잖아요
적극성이 진짜 팔려고 하는 물건
그래서 가격을 떨어뜨리면서 급매로 내놓는 물건들로 인해서 하락할 것이다
이런 말씀을 하셨던 것 같은데
진짜 요즘 보면 무주택자도 있지만
갈아타기 하려는 수요자들도 많은 것 같은데
이 사람들의 매물이 정말 나도 사야 될 집이 있으니까
마냥 떨어뜨려서 내놓지는 못할 거란 말이죠
그럼 정말 적극성이 떨어졌는데
이런 매물들이 하락을 이끌까? 좀 궁금하더라고요
소장님은 어떻게 보시나요?
일단 첫 번째로 저는 의문이 좀 드는 게
이분이 갈아타기 매물이다라고 했잖아요
매물이 다주택자의 매물인지 갈아타기 용도의 매물인지
사실 이거를 구분할 수 있는 지표 데이터는 없거든요
없는데 이거를 갈아타기 용이다라고
확정적으로 이렇게 얘기하시는 근거가 뭔지는 궁금해요
근데 실질적으로 제가 부동산이나 이런 데 다녀보면
갈아타기를 하려고 하는 사람들은 꽤 많아요
그럼 그 많다는 게 전체를 의미하는 것인지
그건 아닐 수도 있거든요
이게 확증 편향의 문제점들이거든요
그러니까 사람들은 대부분 자기가 생각하는 방향들이 정해져 있어서
일부를 확대시켜서 생각하는 경향들이 굉장히 많아요
그래서 일단 매물은 다주택자 매물들도 있고
그다음에 갈아타기 매물들도 있고 혼재해 있다
이렇게 보는 게 맞을 것 같아요
그다음에 두 번째는 그냥 이게 갈아타기용 매물이라고 전제를 해볼게요
사실 갈아타기용으로 팔려고 하는 사람들은 말씀하신 대로
갈아타기를 하려면 내 거는 좀 되도록이면 비싸게 팔고 싸게 사고자 하죠
싸게 사고자 하기 때문에
팔려고 하는 매물을 싸게 팔려고 노력하지는 않는다라는 그런 성향이 있어요
그런데 중요한 거는
여기서도 뭔가 오류가 뭐냐면
시간을 너무 짧게 보고 있는 거예요
그러니까 지금 매물의 역할은 뭐냐면
제가 매물이 많다고 얘기하면서 하락한다고 얘기한 적이 한 번도 없어요
지금은 어쨌든 상승 분위기잖아요
상승을 느려지게 그리고 상승을 멈추게 하는 역할은 충분히 해요
그러니까 매물이 많아지면 매수자 입장에서는
굳이 급하게 살 이유가 없잖아요
그러니까 매수자들의 적극성을 현저하게 떨어뜨리는 역할을
지금 매물이 하고 있는 중이에요
그래서 지금 거래량도 줄고 당연히 연결되는 거거든요
자, 그 다음이 중요한 겁니다
그 다음이 이렇게 상승이 멈춰지면
상승이 둔해지고 멈춰지고 상승의 움직임이 없어진다
그러면 매수자에서 더 큰 변화가 일어나게 돼요
그러니까 하락장으로 가면 시장을 주도하는 사람이 누구냐? 매수자예요
매도자는 아무런 역할이 없어요
매도자는 내가 팔고 싶지 않아도 하락을 안 하냐? 그렇지 않아요
매수자가 주도권을 쥐는 장으로 넘어가면
매수자가 이제 안 사기 시작해요
그러면 나중에 시간이 지나잖아요
그러면 여기에서 매도자들 중에 한두 사람씩 이탈자가 생기는 거예요
버티던 사람들 중에 그래도 조금이라도 급한 사람들이 있거든요
그런 사람들은 이탈을 해야 돼요
팔아야 되는 시간적 제약이 있는 사람들이 있잖아요
예를 들어서 분양권을 받았는데 잔금 치를 돈이 없어
이런 사람들은 집을 팔아야 잔금이 마련이 되잖아요
그러니까 이런 사람들, 시간 제약이 있는 사람들이 분명히 있어요
이런 사람들은 이탈자가 생겨요
왜? 매수자가 없으니까
내가 지금 호가 높은 가격에 올려놓고
팔려고 시간을 기다리고 있었어요. 근데 안 팔려
근데 시간은 점점 내 잔금 치르거나
내가 이거 팔아야 될 마지노선 시간이 다가오잖아요
그러면 어떻게 해야 돼요?
싸게라도 팔아야죠. 얼마라도 내려야 되는 거잖아요
만약 이렇게 이탈자가 생기면 소위 말하는 급매 물건이 되는 거잖아요
그럼 좀 거래가 이뤄지지 않을까 싶거든요
하락장이 되면 이 사람들은 급매가 하나씩 나오잖아요
근데 말씀하신 것처럼 이 급매의 정도가 매수자 입장하고 다른 거예요
그러니까 2022년도의 급매는 20%, 30% 떨어진 급매잖아요
지금 그런 급매가 나오지 않아요
그러면 쫓아가서 살만한 메리트가 있느냐? 별로 없다는 얘기예요
그럼 좀 지켜볼까?
그럼 이게 이탈자가 조금씩 조금씩 하나 둘씩 더 생기는
그런 상황으로 가는 거예요
그래서 제가 앞으로는 급락이 별로 없다는 이런 얘기가
매도자들 중에 급한 사람, 급하게 막 겁을 먹어서
공포, 패닉 상태에 매물이 나오는 게 엄청난 급매거든요
그거는 작년에 이미 이루어졌고
지금 남아있는 사람들은 어느 정도 그래도 버티고 그나마 시간적 여유
그런 사람들이 조금 급해서 내놓는 거는
우리가 생각하는, 매수자 입장에서 메리트가 있는
급매가 나올 가능성은 별로 없는 거죠
그럼 좀 궁금한 게 지금은 약간 버티고
서서히 움직인다고 하셨잖아요 매도자들도
그럼 뭔가 공포심이 느껴지면서 내던지게 되는
신호탄이 될 만한 건 어떤 게 있을까요?
제가 책에서 많이 얘기했던 게 입주 미분양 같은 거
그다음에 제가 요즘 따로 영상을 찍을 준비를 하고 있는데
다른 부동산 물건을 가지고 있는데
이런 부동산 물건들이 위험한 상황에 처하게 되면
이럴 때 도미노 현상이 생길 수 있어요
이 위험한 물건들이 뭐냐?
한 2, 3년 전에 엄청 인기를 끌었던 생숙이라든지 그다음에 지산들
이런 시장들이 급속도로 죽어가고 있어요
근데 이런 물건을 보유하고 있는 사람들이 지금 엄청 많아요
이 사람들이 한두 개 가지고 있지 않아요
근데 이게 어느 정도 버티는 단계가 있어요
버티다가 못 버티고 던지는 단계
그러면 이게 주택시장으로 같이 도미노 현상이 일어날 수 있는 거죠
보유자들은요, 가지고 있지 않은 사람보다
그 물건에 대한 애착과 기대심리가 2.5배 이상 커요. 3배 가까이 큽니다
그러니까 지금 집을 가진 사람들은
아직도 상승에 대한 기대치가 남아 있어요
그게 쉽게 꺾이는 게 아니에요
그러니까 어려운 상황에 처한 사람들이 불안해서 급매로 던지고
그러니까 작년에 금리 급락하고 이러면서
불안해서 던지는 사람들이 생겼잖아요
근데 지금은, 지금까지 안 팔고 버틴 사람들이잖아요
이런 사람들은 이미 시장에 대한 내성이 어느 정도 생겼어요
그러니까 이 사람들은 작년에 던진 사람들보다는
기대심리 아니면 여력 이런 것들이
좀 더 높은 사람들이 버티고 있는 거잖아요
그럼 이런 사람들이 시장이 약간 하락 흐름으로 변했다고 해서
급매물로 던져야 될 이유가 없거든요
그냥 버티는 거예요
기싸움이 벌어지는데
그 기싸움이 서서히 매수자 쪽으로 점점 넘어가는 과정인 거예요
오늘 시간은 매물량 얘기를 시작으로 얘기를 해봤던 것 같아요
매물이 많은 것 중에 하나가 갈아타기 수요이기 때문에
이 갈아타기 매물들은 적극성이 떨어진다
그렇기 때문에 하락을 이끌지 않을 것이다
이렇게 얘기를 했었는데
소장님의 의견은 지금 매물의 역할은
상승을 멈추게 하는 역할이다
하락이 아닌 상승을 멈추게 하는 역할이다
이렇게 시장이 점점 흘러가다 보면
매수자의 변화로 인해서, 매도자의 급매물도 많아지면서 하락을
본격적인 하락이라고 볼 수 있을까요?
급매물이 많아지면서라고 얘기를 하면 사람들이 오해할 수 있어요
급매물이 하나 둘 생기면서. 알겠습니다
가끔씩 나오는 거고 대부분은 다 버텨서
이렇게 뭔가 급락하는 느낌이 없는 하락
완만한 하락이 이어질 가능성이 많아요
상승처럼 하락을 생각하면 안 될 것 같다는 게
딱 오늘 영상의 핵심이지 않나 싶어요
오늘은 이렇게 마무리해보도록 할까요?
그러니까 매물이 많아진다고 해서 바로 하락하는 건 절대 아니다
그런데 장기적으로 보면 이런 상태가 하락을 만들 수 있다
그리고 제가 또 예측 아닌 예견을 하자면
좀 있으면 매물도 줄어들 겁니다
매물이 계속 늘어나지만은 않아요
거래량이 늘어서 줄어드는 건가요?
아니요. 그게 아니고
그러니까 여기에서 보면 이게 다주택자 매물의 특성인 거예요
다주택자 매물의 특성은 지금 임대를 맞추고 있는 거잖아요
그러면 팔려고 마음먹을 때는 매매만 매물로 내놔요
그리고 전세를 내놓지 않아요
그러면 전세 매물이 줄어들고 매매 매물이 늘어나죠
그러다가 이게 안 팔리잖아요
안 팔리면 어떡해요?
계속 공실로 놔둔 채 팔기만 할 수는 없잖아요
그러면 이때부터 뭐냐면 파는 걸 포기하고
다시 임대로 돌리는 사람들이 늘어나는 거예요
그러면 매매 매물이 일정 정도 줄어들면서
전세 매물이 늘어나게 돼요
지금 딱 시장이 매매 매물은 증가하고 전세 매물은 귀해졌다
이런 기사를 되게 많이 본 것 같은데
시간이 지나면 또 역전이 된다는 거네요
그렇죠. 그러니까 전세 매물은 서서히 조금씩 늘어날 테고
매매 매물은 줄어드는 상황
그러니까 이게 반복되는 거예요. 2년마다
신기합니다
이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다