0
00:00:00.000 --> 00:00:01.520
반갑습니다

1
00:00:01.520 --> 00:00:04.375
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.375 --> 00:00:06.320
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.320 --> 00:00:09.525
소장님, 저희가 매달 거래량을 살펴보잖아요

4
00:00:09.525 --> 00:00:13.120
거래량을 살펴볼 때 항상 같이 보는 게 매물량이었던 것 같아요

5
00:00:13.120 --> 00:00:15.975
매물량이 점점 늘어나고 있다

6
00:00:15.975 --> 00:00:20.500
이것도 앞으로 흐름을 계속 지켜봐야 된다 이런 얘기를 했는데요

7
00:00:20.500 --> 00:00:25.680
그래서 그런지 많은 분들이 매물량도 같이 지켜보시는 것 같아요

8
00:00:25.680 --> 00:00:28.974
그중에 하나의 댓글에 딱 눈이 가더라고요

9
00:00:28.974 --> 00:00:30.774
좀 다른 이야기인 것 같아서

10
00:00:30.774 --> 00:00:33.710
이거에 대해서 얘기를 해보려고 하는데요. 이 댓글이요

11
00:00:33.710 --> 00:00:38.290
지금 이렇게 매물이 많은 이유는 갈아타기 수요자들 때문이다

12
00:00:38.290 --> 00:00:45.040
그래서 갈아타기 매물들은 내놓긴 하지만 팔리면 좋고 안 팔려도 괜찮다

13
00:00:45.040 --> 00:00:48.920
이렇기 때문에 호가를 내리는 데는 힘이 부족하다

14
00:00:48.920 --> 00:00:50.820
급매는 아니라는 거죠

15
00:00:50.820 --> 00:00:54.974
그렇기 때문에 지금 매물량이 많은 거지 이것 때문에 하락한다

16
00:00:54.974 --> 00:00:56.960
이런 거는 좀 아닌 것 같다

17
00:00:56.960 --> 00:00:59.200
이렇게 댓글을 남겨주셨더라고요

18
00:00:59.200 --> 00:01:01.423
소장님이 항상 얘기하시는 게

19
00:01:01.423 --> 00:01:06.800
매물의 양도 중요하지만 적극성이 참 중요하다는 말씀을 많이 하셨잖아요

20
00:01:06.800 --> 00:01:09.273
적극성이 진짜 팔려고 하는 물건

21
00:01:09.273 --> 00:01:14.960
그래서 가격을 떨어뜨리면서 급매로 내놓는 물건들로 인해서 하락할 것이다

22
00:01:14.960 --> 00:01:16.840
이런 말씀을 하셨던 것 같은데

23
00:01:16.840 --> 00:01:18.873
진짜 요즘 보면 무주택자도 있지만

24
00:01:18.873 --> 00:01:21.090
갈아타기 하려는 수요자들도 많은 것 같은데

25
00:01:21.090 --> 00:01:24.973
이 사람들의 매물이 정말 나도 사야 될 집이 있으니까

26
00:01:24.973 --> 00:01:28.720
마냥 떨어뜨려서 내놓지는 못할 거란 말이죠

27
00:01:28.720 --> 00:01:30.723
그럼 정말 적극성이 떨어졌는데

28
00:01:30.723 --> 00:01:34.320
이런 매물들이 하락을 이끌까? 좀 궁금하더라고요

29
00:01:34.320 --> 00:01:36.000
소장님은 어떻게 보시나요?

30
00:01:36.000 --> 00:01:39.873
일단 첫 번째로 저는 의문이 좀 드는 게

31
00:01:39.873 --> 00:01:42.480
이분이 갈아타기 매물이다라고 했잖아요

32
00:01:42.480 --> 00:01:49.172
매물이 다주택자의 매물인지 갈아타기 용도의 매물인지

33
00:01:49.172 --> 00:01:53.872
사실 이거를 구분할 수 있는 지표 데이터는 없거든요

34
00:01:53.872 --> 00:01:56.622
없는데 이거를 갈아타기 용이다라고

35
00:01:56.622 --> 00:02:01.040
확정적으로 이렇게 얘기하시는 근거가 뭔지는 궁금해요

36
00:02:01.040 --> 00:02:05.022
근데 실질적으로 제가 부동산이나 이런 데 다녀보면

37
00:02:05.022 --> 00:02:08.522
갈아타기를 하려고 하는 사람들은 꽤 많아요

38
00:02:08.522 --> 00:02:12.772
그럼 그 많다는 게 전체를 의미하는 것인지

39
00:02:12.772 --> 00:02:14.240
그건 아닐 수도 있거든요

40
00:02:14.240 --> 00:02:19.440
이게 확증 편향의 문제점들이거든요

41
00:02:19.440 --> 00:02:24.470
그러니까 사람들은 대부분 자기가 생각하는 방향들이 정해져 있어서

42
00:02:24.470 --> 00:02:29.040
일부를 확대시켜서 생각하는 경향들이 굉장히 많아요

43
00:02:29.040 --> 00:02:35.071
그래서 일단 매물은 다주택자 매물들도 있고

44
00:02:35.071 --> 00:02:39.371
그다음에 갈아타기 매물들도 있고 혼재해 있다

45
00:02:39.371 --> 00:02:41.871
이렇게 보는 게 맞을 것 같아요

46
00:02:41.871 --> 00:02:49.171
그다음에 두 번째는 그냥 이게 갈아타기용 매물이라고 전제를 해볼게요

47
00:02:49.171 --> 00:02:56.200
사실 갈아타기용으로 팔려고 하는 사람들은 말씀하신 대로

48
00:02:56.200 --> 00:03:03.840
갈아타기를 하려면 내 거는 좀 되도록이면 비싸게 팔고 싸게 사고자 하죠

49
00:03:03.840 --> 00:03:06.120
싸게 사고자 하기 때문에

50
00:03:06.120 --> 00:03:13.800
팔려고 하는 매물을 싸게 팔려고 노력하지는 않는다라는 그런 성향이 있어요

51
00:03:13.800 --> 00:03:15.320
그런데 중요한 거는

52
00:03:15.320 --> 00:03:18.770
여기서도 뭔가 오류가 뭐냐면

53
00:03:18.770 --> 00:03:21.320
시간을 너무 짧게 보고 있는 거예요

54
00:03:21.320 --> 00:03:24.170
그러니까 지금 매물의 역할은 뭐냐면

55
00:03:24.170 --> 00:03:28.420
제가 매물이 많다고 얘기하면서 하락한다고 얘기한 적이 한 번도 없어요

56
00:03:28.420 --> 00:03:31.600
지금은 어쨌든 상승 분위기잖아요

57
00:03:31.600 --> 00:03:37.440
상승을 느려지게 그리고 상승을 멈추게 하는 역할은 충분히 해요

58
00:03:37.440 --> 00:03:40.710
그러니까 매물이 많아지면 매수자 입장에서는

59
00:03:40.710 --> 00:03:43.360
굳이 급하게 살 이유가 없잖아요

60
00:03:43.360 --> 00:03:48.869
그러니까 매수자들의 적극성을 현저하게 떨어뜨리는 역할을

61
00:03:48.869 --> 00:03:51.200
지금 매물이 하고 있는 중이에요

62
00:03:51.200 --> 00:03:54.869
그래서 지금 거래량도 줄고 당연히 연결되는 거거든요

63
00:03:55.569 --> 00:03:58.320
자, 그 다음이 중요한 겁니다

64
00:03:58.320 --> 00:04:02.319
그 다음이 이렇게 상승이 멈춰지면

65
00:04:02.319 --> 00:04:10.000
상승이 둔해지고 멈춰지고 상승의 움직임이 없어진다

66
00:04:10.000 --> 00:04:13.518
그러면 매수자에서 더 큰 변화가 일어나게 돼요

67
00:04:13.518 --> 00:04:18.280
그러니까 하락장으로 가면 시장을 주도하는 사람이 누구냐? 매수자예요

68
00:04:18.280 --> 00:04:20.760
매도자는 아무런 역할이 없어요

69
00:04:20.760 --> 00:04:27.280
매도자는 내가 팔고 싶지 않아도 하락을 안 하냐? 그렇지 않아요

70
00:04:27.280 --> 00:04:30.668
매수자가 주도권을 쥐는 장으로 넘어가면

71
00:04:30.668 --> 00:04:32.960
매수자가 이제 안 사기 시작해요

72
00:04:32.960 --> 00:04:35.640
그러면 나중에 시간이 지나잖아요

73
00:04:35.640 --> 00:04:42.120
그러면 여기에서 매도자들 중에 한두 사람씩 이탈자가 생기는 거예요

74
00:04:42.120 --> 00:04:47.800
버티던 사람들 중에 그래도 조금이라도 급한 사람들이 있거든요

75
00:04:47.800 --> 00:04:49.920
그런 사람들은 이탈을 해야 돼요

76
00:04:49.920 --> 00:04:53.480
팔아야 되는 시간적 제약이 있는 사람들이 있잖아요

77
00:04:53.480 --> 00:04:58.600
예를 들어서 분양권을 받았는데 잔금 치를 돈이 없어

78
00:04:58.600 --> 00:05:02.000
이런 사람들은 집을 팔아야 잔금이 마련이 되잖아요

79
00:05:02.000 --> 00:05:06.160
그러니까 이런 사람들, 시간 제약이 있는 사람들이 분명히 있어요

80
00:05:06.160 --> 00:05:07.800
이런 사람들은 이탈자가 생겨요

81
00:05:07.800 --> 00:05:09.617
왜? 매수자가 없으니까

82
00:05:09.617 --> 00:05:12.767
내가 지금 호가 높은 가격에 올려놓고

83
00:05:12.767 --> 00:05:16.640
팔려고 시간을 기다리고 있었어요. 근데 안 팔려

84
00:05:16.640 --> 00:05:19.867
근데 시간은 점점 내 잔금 치르거나

85
00:05:19.867 --> 00:05:23.040
내가 이거 팔아야 될 마지노선 시간이 다가오잖아요

86
00:05:23.040 --> 00:05:24.520
그러면 어떻게 해야 돼요?

87
00:05:24.520 --> 00:05:27.567
싸게라도 팔아야죠. 얼마라도 내려야 되는 거잖아요

88
00:05:28.267 --> 00:05:33.400
만약 이렇게 이탈자가 생기면 소위 말하는 급매 물건이 되는 거잖아요

89
00:05:33.400 --> 00:05:36.080
그럼 좀 거래가 이뤄지지 않을까 싶거든요

90
00:05:36.080 --> 00:05:41.440
하락장이 되면 이 사람들은 급매가 하나씩 나오잖아요

91
00:05:41.440 --> 00:05:48.680
근데 말씀하신 것처럼 이 급매의 정도가 매수자 입장하고 다른 거예요

92
00:05:48.680 --> 00:05:54.760
그러니까 2022년도의 급매는 20%, 30% 떨어진 급매잖아요

93
00:05:54.760 --> 00:05:56.520
지금 그런 급매가 나오지 않아요

94
00:05:56.520 --> 00:06:01.920
그러면 쫓아가서 살만한 메리트가 있느냐? 별로 없다는 얘기예요

95
00:06:01.920 --> 00:06:04.080
그럼 좀 지켜볼까?

96
00:06:04.080 --> 00:06:07.966
그럼 이게 이탈자가 조금씩 조금씩 하나 둘씩 더 생기는 

97
00:06:07.966 --> 00:06:09.960
그런 상황으로 가는 거예요

98
00:06:09.960 --> 00:06:14.720
그래서 제가 앞으로는 급락이 별로 없다는 이런 얘기가

99
00:06:14.720 --> 00:06:20.416
매도자들 중에 급한 사람, 급하게 막 겁을 먹어서

100
00:06:20.416 --> 00:06:24.480
공포, 패닉 상태에 매물이 나오는 게 엄청난 급매거든요

101
00:06:24.480 --> 00:06:26.720
그거는 작년에 이미 이루어졌고

102
00:06:26.720 --> 00:06:33.040
지금 남아있는 사람들은 어느 정도 그래도 버티고 그나마 시간적 여유

103
00:06:33.040 --> 00:06:36.480
그런 사람들이 조금 급해서 내놓는 거는

104
00:06:36.480 --> 00:06:39.115
우리가 생각하는, 매수자 입장에서 메리트가 있는

105
00:06:39.115 --> 00:06:40.915
급매가 나올 가능성은 별로 없는 거죠

106
00:06:41.615 --> 00:06:44.315
그럼 좀 궁금한 게 지금은 약간 버티고

107
00:06:44.315 --> 00:06:47.080
서서히 움직인다고 하셨잖아요 매도자들도

108
00:06:47.080 --> 00:06:51.760
그럼 뭔가 공포심이 느껴지면서 내던지게 되는

109
00:06:51.760 --> 00:06:54.560
신호탄이 될 만한 건 어떤 게 있을까요?

110
00:06:54.560 --> 00:07:00.280
제가 책에서 많이 얘기했던 게 입주 미분양 같은 거

111
00:07:00.280 --> 00:07:05.640
그다음에 제가 요즘 따로 영상을 찍을 준비를 하고 있는데

112
00:07:05.640 --> 00:07:09.440
다른 부동산 물건을 가지고 있는데

113
00:07:09.440 --> 00:07:15.880
이런 부동산 물건들이 위험한 상황에 처하게 되면

114
00:07:15.880 --> 00:07:19.320
이럴 때 도미노 현상이 생길 수 있어요

115
00:07:19.320 --> 00:07:21.320
이 위험한 물건들이 뭐냐?

116
00:07:21.320 --> 00:07:27.360
한 2, 3년 전에 엄청 인기를 끌었던 생숙이라든지 그다음에 지산들

117
00:07:27.360 --> 00:07:30.360
이런 시장들이 급속도로 죽어가고 있어요

118
00:07:30.360 --> 00:07:36.200
근데 이런 물건을 보유하고 있는 사람들이 지금 엄청 많아요

119
00:07:36.200 --> 00:07:39.240
이 사람들이 한두 개 가지고 있지 않아요

120
00:07:39.240 --> 00:07:44.120
근데 이게 어느 정도 버티는 단계가 있어요

121
00:07:44.120 --> 00:07:46.440
버티다가 못 버티고 던지는 단계

122
00:07:46.440 --> 00:07:50.163
그러면 이게 주택시장으로 같이 도미노 현상이 일어날 수 있는 거죠

123
00:07:50.840 --> 00:07:54.200
보유자들은요, 가지고 있지 않은 사람보다

124
00:07:54.200 --> 00:07:59.920
그 물건에 대한 애착과 기대심리가 2.5배 이상 커요. 3배 가까이 큽니다

125
00:07:59.920 --> 00:08:01.863
그러니까 지금 집을 가진 사람들은

126
00:08:01.863 --> 00:08:04.800
아직도 상승에 대한 기대치가 남아 있어요

127
00:08:04.800 --> 00:08:07.040
그게 쉽게 꺾이는 게 아니에요

128
00:08:07.040 --> 00:08:12.000
그러니까 어려운 상황에 처한 사람들이 불안해서 급매로 던지고

129
00:08:12.000 --> 00:08:15.663
그러니까 작년에 금리 급락하고 이러면서

130
00:08:15.663 --> 00:08:18.080
불안해서 던지는 사람들이 생겼잖아요

131
00:08:18.080 --> 00:08:21.800
근데 지금은, 지금까지 안 팔고 버틴 사람들이잖아요

132
00:08:21.800 --> 00:08:26.120
이런 사람들은 이미 시장에 대한 내성이 어느 정도 생겼어요

133
00:08:26.120 --> 00:08:30.320
그러니까 이 사람들은 작년에 던진 사람들보다는

134
00:08:30.320 --> 00:08:32.512
기대심리 아니면 여력 이런 것들이

135
00:08:32.512 --> 00:08:34.600
좀 더 높은 사람들이 버티고 있는 거잖아요

136
00:08:34.600 --> 00:08:39.120
그럼 이런 사람들이 시장이 약간 하락 흐름으로 변했다고 해서

137
00:08:39.120 --> 00:08:42.600
급매물로 던져야 될 이유가 없거든요

138
00:08:42.600 --> 00:08:44.080
그냥 버티는 거예요

139
00:08:44.080 --> 00:08:45.960
기싸움이 벌어지는데

140
00:08:45.960 --> 00:08:50.720
그 기싸움이 서서히 매수자 쪽으로 점점 넘어가는 과정인 거예요

141
00:08:51.412 --> 00:08:55.360
오늘 시간은 매물량 얘기를 시작으로 얘기를 해봤던 것 같아요

142
00:08:55.360 --> 00:08:59.840
매물이 많은 것 중에 하나가 갈아타기 수요이기 때문에

143
00:08:59.840 --> 00:09:02.760
이 갈아타기 매물들은 적극성이 떨어진다

144
00:09:02.760 --> 00:09:05.000
그렇기 때문에 하락을 이끌지 않을 것이다

145
00:09:05.000 --> 00:09:06.360
이렇게 얘기를 했었는데

146
00:09:06.360 --> 00:09:10.030
소장님의 의견은 지금 매물의 역할은

147
00:09:10.030 --> 00:09:11.880
상승을 멈추게 하는 역할이다

148
00:09:11.880 --> 00:09:14.320
하락이 아닌 상승을 멈추게 하는 역할이다

149
00:09:14.320 --> 00:09:16.600
이렇게 시장이 점점 흘러가다 보면

150
00:09:16.600 --> 00:09:22.861
매수자의 변화로 인해서, 매도자의 급매물도 많아지면서 하락을

151
00:09:22.861 --> 00:09:24.440
본격적인 하락이라고 볼 수 있을까요?

152
00:09:24.440 --> 00:09:28.080
급매물이 많아지면서라고 얘기를 하면 사람들이 오해할 수 있어요

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00:09:28.080 --> 00:09:30.600
급매물이 하나 둘 생기면서. 알겠습니다

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00:09:30.600 --> 00:09:33.800
가끔씩 나오는 거고 대부분은 다 버텨서

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00:09:33.800 --> 00:09:37.120
이렇게 뭔가 급락하는 느낌이 없는 하락

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00:09:37.120 --> 00:09:40.080
완만한 하락이 이어질 가능성이 많아요

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00:09:40.080 --> 00:09:43.490
상승처럼 하락을 생각하면 안 될 것 같다는 게

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00:09:43.490 --> 00:09:47.400
딱 오늘 영상의 핵심이지 않나 싶어요

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00:09:47.400 --> 00:09:50.260
오늘은 이렇게 마무리해보도록 할까요?

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00:09:50.260 --> 00:09:55.480
그러니까 매물이 많아진다고 해서 바로 하락하는 건 절대 아니다

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00:09:55.480 --> 00:10:00.200
그런데 장기적으로 보면 이런 상태가 하락을 만들 수 있다

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00:10:00.200 --> 00:10:05.920
그리고 제가 또 예측 아닌 예견을 하자면

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00:10:05.920 --> 00:10:08.040
좀 있으면 매물도 줄어들 겁니다

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00:10:08.040 --> 00:10:10.080
매물이 계속 늘어나지만은 않아요

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00:10:10.080 --> 00:10:11.760
거래량이 늘어서 줄어드는 건가요?

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00:10:11.760 --> 00:10:13.440
아니요. 그게 아니고

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00:10:13.440 --> 00:10:18.720
그러니까 여기에서 보면 이게 다주택자 매물의 특성인 거예요

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00:10:18.720 --> 00:10:24.080
다주택자 매물의 특성은 지금 임대를 맞추고 있는 거잖아요

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그러면 팔려고 마음먹을 때는 매매만 매물로 내놔요

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00:10:28.760 --> 00:10:30.760
그리고 전세를 내놓지 않아요

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00:10:30.760 --> 00:10:33.920
그러면 전세 매물이 줄어들고 매매 매물이 늘어나죠

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00:10:33.920 --> 00:10:36.320
그러다가 이게 안 팔리잖아요

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00:10:36.320 --> 00:10:37.280
안 팔리면 어떡해요?

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00:10:37.280 --> 00:10:41.000
계속 공실로 놔둔 채 팔기만 할 수는 없잖아요

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00:10:41.000 --> 00:10:44.280
그러면 이때부터 뭐냐면 파는 걸 포기하고

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00:10:44.280 --> 00:10:47.640
다시 임대로 돌리는 사람들이 늘어나는 거예요

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00:10:47.640 --> 00:10:51.240
그러면 매매 매물이 일정 정도 줄어들면서

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00:10:51.240 --> 00:10:52.760
전세 매물이 늘어나게 돼요

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00:10:52.760 --> 00:10:56.920
지금 딱 시장이 매매 매물은 증가하고 전세 매물은 귀해졌다

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00:10:56.920 --> 00:10:58.640
이런 기사를 되게 많이 본 것 같은데

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00:10:58.640 --> 00:11:00.640
시간이 지나면 또 역전이 된다는 거네요

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00:11:00.640 --> 00:11:04.000
그렇죠. 그러니까 전세 매물은 서서히 조금씩 늘어날 테고

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00:11:04.000 --> 00:11:06.320
매매 매물은 줄어드는 상황

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00:11:06.320 --> 00:11:11.920
그러니까 이게 반복되는 거예요. 2년마다

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00:11:11.920 --> 00:11:13.600
신기합니다

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00:11:13.600 --> 00:11:15.760
이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

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다음에 또 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다