0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.500
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.500 --> 00:00:06.425
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.425 --> 00:00:11.325
소장님 요즘에요. 부동산에서 정말 이슈가 되고 있는 것 중에 하나가

4
00:00:11.325 --> 00:00:14.825
김포의 서울 편입에 대한 이슈가 아닌가 싶어요

5
00:00:14.825 --> 00:00:17.475
10월 30일 김기현 국민의힘 대표가

6
00:00:17.475 --> 00:00:21.825
김포시를 서울에 편입하는 것을 당론으로 정하고 추진하려고 한다

7
00:00:21.825 --> 00:00:27.860
발표와 함께 정말 뭐랄까요 정말 정말 말이 많았어요

8
00:00:27.860 --> 00:00:32.976
블로그, 카페, 뉴스 어디서든 이게 정말 맞는 거냐, 정치적인 거 아니냐

9
00:00:32.976 --> 00:00:38.530
이게 진짜 과연 가능할까 이런 식으로 정말 얘기가 많았는데요

10
00:00:38.530 --> 00:00:43.830
11월 6일 오세훈 서울시장과 김병수 김포시장이 만나서요

11
00:00:43.830 --> 00:00:48.876
김포시 서울 편입 공동연구반을 구성했다는 소식이 들리더라고요

12
00:00:48.876 --> 00:00:51.660
그래서 사람들이 이게 진짜 가능한 건가

13
00:00:51.660 --> 00:00:55.210
이걸 시작으로 정말 서울이 메가시티화가 되는 건가

14
00:00:55.210 --> 00:00:58.910
이런 식으로 얘기가 많아서 이 부분을 얘기를 해보려고 해요

15
00:00:58.910 --> 00:01:03.226
이전에 소장님이 짧게 이 부분에 대해서 이야기를 해주셨잖아요

16
00:01:03.226 --> 00:01:06.026
그래서 지금 이게 이슈가 이슈인 만큼 

17
00:01:06.026 --> 00:01:09.826
좀 더 구체적이고 자세하게 얘기를 해볼까 합니다

18
00:01:09.826 --> 00:01:15.110
이걸 부동산에 관심 있고 지금 내 집 마련을 생각하시는 분들이라면

19
00:01:15.110 --> 00:01:18.677
김포가 서울이 된다고? 그럼 지금 사야 되는 타이밍인가?

20
00:01:18.677 --> 00:01:22.500
약간 이렇게 좀 생각이 들 것 같아요. 소장님은 어떻게 보시나요?

21
00:01:22.500 --> 00:01:30.770
그러니까 지금 국민의힘에서 사람들이 바라는 바를 제대로 알고 있긴 하다

22
00:01:33.120 --> 00:01:40.177
제가 뭐 정치 얘기를 할 바는 아니지만 지금 민주당이 곤욕에 빠졌다

23
00:01:40.177 --> 00:01:44.870
김동연 경기지사 같은 경우는 사실 반대할 게 뻔하거든요

24
00:01:44.870 --> 00:01:48.627
그러면 민주당은 반대해라 이런 느낌이거든요

25
00:01:48.627 --> 00:01:52.627
그러면 표는 우리한테 온다 이런 느낌인 거예요

26
00:01:52.627 --> 00:01:55.320
사실 이게 선거용이 아니려면

27
00:01:55.320 --> 00:02:01.120
1년 전부터 검토했다고 하는데 지금 뉴스에 보도되는 걸 보면

28
00:02:01.120 --> 00:02:09.528
사실 검토를 제대로 한 보고서나 자료가 거의 없거든요. 급조된 느낌

29
00:02:10.228 --> 00:02:15.028
많은 사람들이 생각을 하는 게 서울에 편입이 된다면

30
00:02:15.028 --> 00:02:18.178
내가 가지고 있는 집값 혹시 이게 올라가지 않을까?

31
00:02:18.178 --> 00:02:23.380
올라갈 것 같은 생각 때문에 지금 인접 지역인 하남이나 구리 등

32
00:02:23.380 --> 00:02:26.628
나도 신청하겠다. 이런 식으로 액션이 나오고 있는 거잖아요

33
00:02:26.628 --> 00:02:29.340
그 부분에 대해서도 좀 궁금하거든요

34
00:02:29.340 --> 00:02:34.778
이게 만약에 호재로 반영된다면, 진짜 편입이 된다면 집값이 올라갈까? 

35
00:02:34.778 --> 00:02:36.178
이건 어떻게 보세요?

36
00:02:36.740 --> 00:02:38.278
올라갈 가능성은 있죠

37
00:02:38.278 --> 00:02:42.828
근데 여기서 중요한 거는 올라가냐 내려가냐가 중요한 게 아니고

38
00:02:42.828 --> 00:02:47.010
사실 여기서 사야 되냐 팔아야 되냐 이게 더 중요한 거죠

39
00:02:47.010 --> 00:02:49.429
그러니까 우리가 잘못 판단했죠

40
00:02:49.429 --> 00:02:53.380
올라가면 사야 되는 거 아니야? 이렇게 생각할 수 있어요

41
00:02:53.380 --> 00:02:55.820
그렇잖아요. 근데 그게 아니에요

42
00:02:55.820 --> 00:03:00.660
올라가긴 가는데 사면 안 된다

43
00:03:00.660 --> 00:03:02.979
이건 정말 유혹적인데..

44
00:03:02.979 --> 00:03:04.229
팔아야 되는 거예요

45
00:03:04.229 --> 00:03:07.229
그러니까 이 원리를 잘 이해해야 되는 게 뭐냐면

46
00:03:07.229 --> 00:03:10.540
호재가 생겼어요. 서울에 편입은 일종의 호재죠

47
00:03:10.540 --> 00:03:16.729
호재가 나올 당시에는 어느 정도 오버슈팅이라는 게 돼요 오버슈팅

48
00:03:16.729 --> 00:03:21.500
그래서 일시적으로 올라가는데 이게 꼭대기일 가능성이 많아요

49
00:03:21.500 --> 00:03:26.529
그러면 냉정하게 사는 사람이 물리는 상황이 되는 거잖아요

50
00:03:26.529 --> 00:03:29.829
그러니까 이때 가장 현명한 사람은

51
00:03:29.829 --> 00:03:34.500
그냥 팔고 나오는 게 가장 현명한 사람이 되는 거죠

52
00:03:34.500 --> 00:03:36.929
매도 관점에서 봐야 된다는 말씀이신데

53
00:03:36.929 --> 00:03:41.030
어쨌든 오버슈팅이 된다는 건 그만큼 사람들이 호재로 인식을 한 거고

54
00:03:41.030 --> 00:03:43.700
그게 또 유지가 될 거라고 생각이 들거든요

55
00:03:43.700 --> 00:03:49.030
근데 왜 여기서 끝나는지 이거는 좀 받아들이기가 쉽지 않을 것 같아요

56
00:03:49.030 --> 00:03:54.230
그러니까 뭐냐면 크게 보면 두 가지 측면인데

57
00:03:54.230 --> 00:03:58.480
하나는 지역성입니다. 그러니까 부동산의 특성이에요

58
00:03:58.480 --> 00:04:00.830
예를 들어서 이게 주식이라면

59
00:04:00.830 --> 00:04:06.880
주식의 어떤 지역이나 어떤 회사에 호재 거리가 생겼어요

60
00:04:06.880 --> 00:04:10.540
그러면 사실은 얘만 단독으로 올라갈 수 있어요

61
00:04:10.540 --> 00:04:14.630
단독으로 올라갈 수 있는데 부동산은 절대 그런 일이 없습니다

62
00:04:14.630 --> 00:04:16.930
그러니까 일시적으로는 올라갈 수 있는데

63
00:04:16.930 --> 00:04:20.830
다시 일종의 제자리 찾아가는 느낌이 드는 게 뭐냐면

64
00:04:20.830 --> 00:04:22.230
지역성이라는 게 있습니다

65
00:04:22.230 --> 00:04:25.630
김포는 서울에 편입돼도 김포거든요

66
00:04:27.540 --> 00:04:32.270
냉정하게 분석해보면 강서구 옆에 있어요

67
00:04:32.270 --> 00:04:35.820
그러면 냉정하게 보면 강서구하고 김포하고 어디가 좋아요?

68
00:04:35.820 --> 00:04:38.481
강서구가 좀 더 나은 거잖아요

69
00:04:38.481 --> 00:04:42.331
근데 강서구는 지금 제자리에 있거나 이제

70
00:04:42.331 --> 00:04:46.340
제가 또 항상 얘기하지만 지금 하락장으로 가고 있는 상황이잖아요

71
00:04:46.340 --> 00:04:49.881
그러면 호재는 김포에만 생긴 거예요

72
00:04:49.881 --> 00:04:53.731
그러니까 김포에 호재가 생김으로 인해서 편입될 당시에 

73
00:04:53.731 --> 00:04:56.820
순간적으로 지역성이나 이런 것들을 판단을 못하고

74
00:04:56.820 --> 00:04:59.881
호재에만 매몰되는 사람들이 분명히 있어요

75
00:04:59.881 --> 00:05:02.431
그런 사람들 때문에 올라가는 거예요

76
00:05:02.431 --> 00:05:08.180
그런 다음에는 다른 매수자들 좀 이성적인 매수자들이 분석을 할 거 아닙니까?

77
00:05:08.180 --> 00:05:10.331
그럼 서울에 편입되는 건 좋다

78
00:05:10.331 --> 00:05:14.031
근데 딱히 더 좋아지는 건 없단 말이죠

79
00:05:14.031 --> 00:05:17.882
그냥 서울이라는 이름만 생기는 것뿐이에요

80
00:05:17.882 --> 00:05:21.532
그러면 강서구랑 비교했을 때 강서구가 움직이지 않으면

81
00:05:21.532 --> 00:05:26.950
얘는 다시 강서구보다 낮아지는 가격이 돼야 된단 말이죠

82
00:05:26.950 --> 00:05:32.032
그렇기 때문에 이게 결국에는 제자리 찾아갈 가능성이 크다

83
00:05:32.032 --> 00:05:33.882
이런 부분이고요

84
00:05:33.882 --> 00:05:39.582
두 번째는 실질적인 매수자와 매도자의 심리상태 부분이거든요

85
00:05:39.582 --> 00:05:46.780
매수자는 약간 뭔가 의아함을 가지면서 보는 사람들이 더 많을 거예요

86
00:05:46.780 --> 00:05:49.132
왜냐하면 결국에는 김포거든요

87
00:05:49.132 --> 00:05:53.832
근데 문제는 뭐냐면 매도자, 집을 가진 사람들

88
00:05:53.832 --> 00:05:59.540
매도자들이 오히려 가만히 있으면 더 올라갈 수 있는 여지가 많거든요

89
00:05:59.540 --> 00:06:04.633
근데 누구나 다 똑같이 호가를 확 올려버릴 겁니다

90
00:06:04.633 --> 00:06:06.983
그러면 매수자 입장에서는

91
00:06:06.983 --> 00:06:11.540
저 가격에 사면 강서구보다 더 비싼데 저게 말이 돼?

92
00:06:11.540 --> 00:06:14.783
이런 합리적인 의심이 들잖아요

93
00:06:14.783 --> 00:06:18.483
그러니까 매도자들은 적당히 욕심을 부려야 되는데 

94
00:06:18.483 --> 00:06:22.383
지금 편입이라는 호재에만 매몰이 되는 거예요

95
00:06:23.060 --> 00:06:28.033
더 현실적인 문제는 뭐냐? 교통이죠

96
00:06:28.033 --> 00:06:30.900
교통문제가 해결되는 게 아니잖아요

97
00:06:30.900 --> 00:06:33.433
오히려 제가 볼 때는 경기도에 있는 게

98
00:06:33.433 --> 00:06:38.440
교통문제를 해결하는 데 더 도움이 되지 서울로 편입되면

99
00:06:38.440 --> 00:06:43.283
뭔가 너한테 호재를 줬으니까 이건 양보해. 우리 돈 없어

100
00:06:43.283 --> 00:06:47.300
돈 없는데 이제 너한테 쓸 돈 없어. 이렇게 될 가능성이 더 크죠

101
00:06:47.300 --> 00:06:50.583
저도 방금 소장님 말씀 들으니까 교통이

102
00:06:50.583 --> 00:06:54.834
서울이라는 지역의 집값이 높은 이유가

103
00:06:54.834 --> 00:06:58.284
강남이라든가 주요 업무 지역의 접근성이 좋기 때문에 

104
00:06:58.284 --> 00:07:00.300
집값이 많이 올라서 그런 거 아닐까?

105
00:07:00.300 --> 00:07:04.684
과연 이게 서울이라고 된 걸까? 이런 의문이 들긴 했었거든요

106
00:07:04.684 --> 00:07:06.884
과연 그냥 행정구역에서는 서울이라고 해서

107
00:07:06.884 --> 00:07:11.180
김포시 집값이 이렇게 막 올라갈 만한 중요한 요소일까?

108
00:07:11.180 --> 00:07:16.484
그렇죠. 냉정하게 보면 서울 외곽 지역에 가격 싼 데들 되게 많거든요

109
00:07:16.484 --> 00:07:20.660
김포는 거기보다 못한 지역이 되는 거예요 서울에서

110
00:07:20.660 --> 00:07:26.184
그러면 이게 냉정하게 따져보면 과연 진짜 엄청난 호재일까?

111
00:07:26.184 --> 00:07:28.634
이렇게 생각할 수가 있는 거예요

112
00:07:28.634 --> 00:07:32.484
그러니까 이게 일시적으로는 호재가 될 수 있지만 

113
00:07:32.484 --> 00:07:38.134
장기적으로 보면 오히려 호재보다는 악재일 가능성도 많아요

114
00:07:38.134 --> 00:07:41.835
그러니까 서울시는 지금 뭘 노리고 있는지 알겠는데

115
00:07:41.835 --> 00:07:47.535
서울시와 김포시가 이렇게 만나서 뭔가 얘기를 할 때

116
00:07:47.535 --> 00:07:49.085
우리는 딱 떠오르는 게 있죠

117
00:07:49.085 --> 00:07:51.335
우리 이미 영상에도 한 번 찍었습니다

118
00:07:51.335 --> 00:07:54.985
마포구의 쓰레기 매립장 얘기가 나왔는데

119
00:07:54.985 --> 00:08:00.635
지금 서울 시민들은 편입시키는 조건으로 쓰레기 매립장 가져가

120
00:08:00.635 --> 00:08:03.485
이런 딜을 할 가능성이 굉장히 높은 거죠

121
00:08:04.185 --> 00:08:07.885
사실 저는 편입 가능성을 그렇게 높게 보지 않습니다

122
00:08:07.885 --> 00:08:11.385
그러니까 지금 뭐냐면 급조된 느낌이 있잖아요

123
00:08:11.385 --> 00:08:15.485
이게 이런 행정구역을 바꾸는 문제는

124
00:08:15.485 --> 00:08:22.285
정말 오랜 기간 그리고 여론의 수렴 과정

125
00:08:22.285 --> 00:08:28.380
그리고 사실 지금 경기도, 서울, 김포 각자 입장이 다 다르잖아요

126
00:08:28.380 --> 00:08:32.986
그럼 이거를 조율하는 그런 과정이 필요하단 말이에요

127
00:08:32.986 --> 00:08:37.386
그런데 지금 이런 과정이 생략된 상태에서 그냥 던진 거잖아요

128
00:08:37.386 --> 00:08:41.136
그냥 이거는 딱 전형적인 표퓰리즘인 거예요

129
00:08:41.136 --> 00:08:42.936
표를 얻기 위해서. 그러면 뭐냐?

130
00:08:42.936 --> 00:08:46.380
선거 지나면 흐지부지될 가능성이 굉장히 크다는 얘기죠

131
00:08:46.380 --> 00:08:52.986
그리고 문제는 지금 김포만의 문제가 아닌 걸로 귀결되잖아요

132
00:08:52.986 --> 00:09:00.436
구리, 의정부, 고양, 부천 지금 너도 나도 나서서 같이 편입해줘라

133
00:09:00.436 --> 00:09:03.436
그러면 진짜 서울이 너무 비대해지고 

134
00:09:03.436 --> 00:09:06.930
지방 죽이기로 가고 있는 상황인 거죠

135
00:09:06.930 --> 00:09:13.336
그러니까 또 지방 죽이기라는 오명을 뒤집어 쓸까봐 

136
00:09:13.336 --> 00:09:18.387
지방의 메가트렌드, 메가 도시 지금 이런 식으로 가고 있단 말이에요

137
00:09:19.087 --> 00:09:23.387
오늘은 김포의 서울 편입 어떻게 될 것인가 얘기를 해봤는데

138
00:09:23.387 --> 00:09:27.337
만약에 된다면 집값이 호재로 반영돼서 올라갈 수는 있다

139
00:09:27.337 --> 00:09:29.987
하지만 이건 일시적이다. 이유로는 두 가지로

140
00:09:29.987 --> 00:09:33.587
지역성이 있고 매수자와 매도자의 심리가 다르기 때문에

141
00:09:33.587 --> 00:09:39.830
이게 쭉 끌고 갈 수 있는 힘의 여지는 좀 적다. 그렇게 볼 수 있고 

142
00:09:39.830 --> 00:09:43.137
만약에 진짜 이게 진행이 된다면 어떻게 결론이 될지

143
00:09:43.137 --> 00:09:46.787
소장님이 예상해 봤을 때는 가능성이 그렇게 높지는 않다

144
00:09:46.787 --> 00:09:49.037
이렇게 정리를 해보면 될 것 같습니다

145
00:09:49.037 --> 00:09:52.087
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고

146
00:09:52.087 --> 00:09:55.237
다음에 또 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다

147
00:09:55.237 --> 00:09:56.262
감사합니다