반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘에요. 부동산에서 정말 이슈가 되고 있는 것 중에 하나가
김포의 서울 편입에 대한 이슈가 아닌가 싶어요
10월 30일 김기현 국민의힘 대표가
김포시를 서울에 편입하는 것을 당론으로 정하고 추진하려고 한다
발표와 함께 정말 뭐랄까요 정말 정말 말이 많았어요
블로그, 카페, 뉴스 어디서든 이게 정말 맞는 거냐, 정치적인 거 아니냐
이게 진짜 과연 가능할까 이런 식으로 정말 얘기가 많았는데요
11월 6일 오세훈 서울시장과 김병수 김포시장이 만나서요
김포시 서울 편입 공동연구반을 구성했다는 소식이 들리더라고요
그래서 사람들이 이게 진짜 가능한 건가
이걸 시작으로 정말 서울이 메가시티화가 되는 건가
이런 식으로 얘기가 많아서 이 부분을 얘기를 해보려고 해요
이전에 소장님이 짧게 이 부분에 대해서 이야기를 해주셨잖아요
그래서 지금 이게 이슈가 이슈인 만큼
좀 더 구체적이고 자세하게 얘기를 해볼까 합니다
이걸 부동산에 관심 있고 지금 내 집 마련을 생각하시는 분들이라면
김포가 서울이 된다고? 그럼 지금 사야 되는 타이밍인가?
약간 이렇게 좀 생각이 들 것 같아요. 소장님은 어떻게 보시나요?
그러니까 지금 국민의힘에서 사람들이 바라는 바를 제대로 알고 있긴 하다
제가 뭐 정치 얘기를 할 바는 아니지만 지금 민주당이 곤욕에 빠졌다
김동연 경기지사 같은 경우는 사실 반대할 게 뻔하거든요
그러면 민주당은 반대해라 이런 느낌이거든요
그러면 표는 우리한테 온다 이런 느낌인 거예요
사실 이게 선거용이 아니려면
1년 전부터 검토했다고 하는데 지금 뉴스에 보도되는 걸 보면
사실 검토를 제대로 한 보고서나 자료가 거의 없거든요. 급조된 느낌
많은 사람들이 생각을 하는 게 서울에 편입이 된다면
내가 가지고 있는 집값 혹시 이게 올라가지 않을까?
올라갈 것 같은 생각 때문에 지금 인접 지역인 하남이나 구리 등
나도 신청하겠다. 이런 식으로 액션이 나오고 있는 거잖아요
그 부분에 대해서도 좀 궁금하거든요
이게 만약에 호재로 반영된다면, 진짜 편입이 된다면 집값이 올라갈까?
이건 어떻게 보세요?
올라갈 가능성은 있죠
근데 여기서 중요한 거는 올라가냐 내려가냐가 중요한 게 아니고
사실 여기서 사야 되냐 팔아야 되냐 이게 더 중요한 거죠
그러니까 우리가 잘못 판단했죠
올라가면 사야 되는 거 아니야? 이렇게 생각할 수 있어요
그렇잖아요. 근데 그게 아니에요
올라가긴 가는데 사면 안 된다
이건 정말 유혹적인데..
팔아야 되는 거예요
그러니까 이 원리를 잘 이해해야 되는 게 뭐냐면
호재가 생겼어요. 서울에 편입은 일종의 호재죠
호재가 나올 당시에는 어느 정도 오버슈팅이라는 게 돼요 오버슈팅
그래서 일시적으로 올라가는데 이게 꼭대기일 가능성이 많아요
그러면 냉정하게 사는 사람이 물리는 상황이 되는 거잖아요
그러니까 이때 가장 현명한 사람은
그냥 팔고 나오는 게 가장 현명한 사람이 되는 거죠
매도 관점에서 봐야 된다는 말씀이신데
어쨌든 오버슈팅이 된다는 건 그만큼 사람들이 호재로 인식을 한 거고
그게 또 유지가 될 거라고 생각이 들거든요
근데 왜 여기서 끝나는지 이거는 좀 받아들이기가 쉽지 않을 것 같아요
그러니까 뭐냐면 크게 보면 두 가지 측면인데
하나는 지역성입니다. 그러니까 부동산의 특성이에요
예를 들어서 이게 주식이라면
주식의 어떤 지역이나 어떤 회사에 호재 거리가 생겼어요
그러면 사실은 얘만 단독으로 올라갈 수 있어요
단독으로 올라갈 수 있는데 부동산은 절대 그런 일이 없습니다
그러니까 일시적으로는 올라갈 수 있는데
다시 일종의 제자리 찾아가는 느낌이 드는 게 뭐냐면
지역성이라는 게 있습니다
김포는 서울에 편입돼도 김포거든요
냉정하게 분석해보면 강서구 옆에 있어요
그러면 냉정하게 보면 강서구하고 김포하고 어디가 좋아요?
강서구가 좀 더 나은 거잖아요
근데 강서구는 지금 제자리에 있거나 이제
제가 또 항상 얘기하지만 지금 하락장으로 가고 있는 상황이잖아요
그러면 호재는 김포에만 생긴 거예요
그러니까 김포에 호재가 생김으로 인해서 편입될 당시에
순간적으로 지역성이나 이런 것들을 판단을 못하고
호재에만 매몰되는 사람들이 분명히 있어요
그런 사람들 때문에 올라가는 거예요
그런 다음에는 다른 매수자들 좀 이성적인 매수자들이 분석을 할 거 아닙니까?
그럼 서울에 편입되는 건 좋다
근데 딱히 더 좋아지는 건 없단 말이죠
그냥 서울이라는 이름만 생기는 것뿐이에요
그러면 강서구랑 비교했을 때 강서구가 움직이지 않으면
얘는 다시 강서구보다 낮아지는 가격이 돼야 된단 말이죠
그렇기 때문에 이게 결국에는 제자리 찾아갈 가능성이 크다
이런 부분이고요
두 번째는 실질적인 매수자와 매도자의 심리상태 부분이거든요
매수자는 약간 뭔가 의아함을 가지면서 보는 사람들이 더 많을 거예요
왜냐하면 결국에는 김포거든요
근데 문제는 뭐냐면 매도자, 집을 가진 사람들
매도자들이 오히려 가만히 있으면 더 올라갈 수 있는 여지가 많거든요
근데 누구나 다 똑같이 호가를 확 올려버릴 겁니다
그러면 매수자 입장에서는
저 가격에 사면 강서구보다 더 비싼데 저게 말이 돼?
이런 합리적인 의심이 들잖아요
그러니까 매도자들은 적당히 욕심을 부려야 되는데
지금 편입이라는 호재에만 매몰이 되는 거예요
더 현실적인 문제는 뭐냐? 교통이죠
교통문제가 해결되는 게 아니잖아요
오히려 제가 볼 때는 경기도에 있는 게
교통문제를 해결하는 데 더 도움이 되지 서울로 편입되면
뭔가 너한테 호재를 줬으니까 이건 양보해. 우리 돈 없어
돈 없는데 이제 너한테 쓸 돈 없어. 이렇게 될 가능성이 더 크죠
저도 방금 소장님 말씀 들으니까 교통이
서울이라는 지역의 집값이 높은 이유가
강남이라든가 주요 업무 지역의 접근성이 좋기 때문에
집값이 많이 올라서 그런 거 아닐까?
과연 이게 서울이라고 된 걸까? 이런 의문이 들긴 했었거든요
과연 그냥 행정구역에서는 서울이라고 해서
김포시 집값이 이렇게 막 올라갈 만한 중요한 요소일까?
그렇죠. 냉정하게 보면 서울 외곽 지역에 가격 싼 데들 되게 많거든요
김포는 거기보다 못한 지역이 되는 거예요 서울에서
그러면 이게 냉정하게 따져보면 과연 진짜 엄청난 호재일까?
이렇게 생각할 수가 있는 거예요
그러니까 이게 일시적으로는 호재가 될 수 있지만
장기적으로 보면 오히려 호재보다는 악재일 가능성도 많아요
그러니까 서울시는 지금 뭘 노리고 있는지 알겠는데
서울시와 김포시가 이렇게 만나서 뭔가 얘기를 할 때
우리는 딱 떠오르는 게 있죠
우리 이미 영상에도 한 번 찍었습니다
마포구의 쓰레기 매립장 얘기가 나왔는데
지금 서울 시민들은 편입시키는 조건으로 쓰레기 매립장 가져가
이런 딜을 할 가능성이 굉장히 높은 거죠
사실 저는 편입 가능성을 그렇게 높게 보지 않습니다
그러니까 지금 뭐냐면 급조된 느낌이 있잖아요
이게 이런 행정구역을 바꾸는 문제는
정말 오랜 기간 그리고 여론의 수렴 과정
그리고 사실 지금 경기도, 서울, 김포 각자 입장이 다 다르잖아요
그럼 이거를 조율하는 그런 과정이 필요하단 말이에요
그런데 지금 이런 과정이 생략된 상태에서 그냥 던진 거잖아요
그냥 이거는 딱 전형적인 표퓰리즘인 거예요
표를 얻기 위해서. 그러면 뭐냐?
선거 지나면 흐지부지될 가능성이 굉장히 크다는 얘기죠
그리고 문제는 지금 김포만의 문제가 아닌 걸로 귀결되잖아요
구리, 의정부, 고양, 부천 지금 너도 나도 나서서 같이 편입해줘라
그러면 진짜 서울이 너무 비대해지고
지방 죽이기로 가고 있는 상황인 거죠
그러니까 또 지방 죽이기라는 오명을 뒤집어 쓸까봐
지방의 메가트렌드, 메가 도시 지금 이런 식으로 가고 있단 말이에요
오늘은 김포의 서울 편입 어떻게 될 것인가 얘기를 해봤는데
만약에 된다면 집값이 호재로 반영돼서 올라갈 수는 있다
하지만 이건 일시적이다. 이유로는 두 가지로
지역성이 있고 매수자와 매도자의 심리가 다르기 때문에
이게 쭉 끌고 갈 수 있는 힘의 여지는 좀 적다. 그렇게 볼 수 있고
만약에 진짜 이게 진행이 된다면 어떻게 결론이 될지
소장님이 예상해 봤을 때는 가능성이 그렇게 높지는 않다
이렇게 정리를 해보면 될 것 같습니다
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다