반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 가계대출에 대해서 좀 얘기를 해보려고 하는데요
금리가 높아짐에도 불구하고 가계부채가 점점 증가하고 있다
이런 기사들이 지금 많이 올라오고 있어요
그러면서 커지는 목소리 중에 하나가 주담대 DSR 규제가 있잖아요
이거에 구멍이 너무 많다. 이거를 좀 손봐야 되지 않나
이런 목소리가 커지고 있어요
거기에서 가장 유력하게 나온 방안 중에 하나가
지금 대출 중에 가장 비중을 많이 차지하는 것 중에 많은 것들이 있겠지만
전세자금 대출 또한 비중이 작지 않다
그래서 전세자금 대출 또한 DSR 규제에 들어가야 되지 않나
하는 목소리가 좀 많이 커지고 있어요
이 부분에 대해서 어떤 생각을 가지고 계신지 좀 들어보려고 합니다
저는 사실 제가 첫 번째 쓴 책에 전세자금 대출은
점점 사회 문제화 될 것이다
뭐 이렇게까지 쓰진 않았지만 어쨌든 좋지는 않다
대출 규모도 커질 것이고
이게 아마 우리나라의 금융시장을 압박하는 용도로 사용될 것이다
이런 식의 예측을 했었는데 지금 그런 식으로 가고 있어요
가고 있어서 지금 가계부채가 기하급수적으로 늘어나고 있는 상황이잖아요
그래서 기재부 장관이 여기에서 문제가 터지면
IMF 외환위기보다 10배 이상의 파급 효과가 있는 상황이다
이런 얘기까지 할 정도로 지금 가계부채가 너무 크다
그런 상황에서 제가 볼 때는
DSR 규제가 들어가야 되는 게 아닌가 이런 생각이 듭니다
들어보면 전세자금 대출은 서민들이 거주의 안전성을 위해서
대출을 하면서 전세나 월세를 하는 거잖아요
그런데 그걸 건드리는 게 실효성이 있을까?
이런 부분을 좀 많이 생각하는 것 같거든요
어떻게 보면 약자를 계속 도와줘야 된다 이런 입장일 수 있는데
그렇게 계속 도와주는 거는
기초는 부실한데 자꾸 뭔가 돌려막기 형식이 될 수 있거든요
그러니까 터뜨릴 수 있는 건 터뜨려야 된다고 생각을 해요
그러니까 이거는 어쨌든 대출이 있고 이자가 나가고
그럼 여기에서 이 규모가 커졌는데
만약에 이 사람들이 이자를 동시다발적으로 못 갚는 상황이 벌어지면
이거는 엄청나게 문제가 될 수 있는데
그럼에도 불구하고 이 사람들을 계속 도와줘야 된다고 한다면
언젠가는 터질 수 있는 거예요, 이거는
그럼 터지기 전에 이거를 규제를 어느 정도 해가지고
규모를 늘리지 않도록 적절한 수준에서 막아야지
안 그러면 지금 전세자금 대출은 앞으로 계속 늘어나게 되어있거든요
원래 사실 이런 부분을 정부에서 좀 생각을 해서
어느 정도를 한정 지어서 해 줄 필요가 있었는데
이거를 박근혜 정부 때 시행하고
문재인 정부 때 이걸 너무 확대하다 보니까
이제는 뭐 어떻게 손 쓰기 어려운 정도로 늘어났단 말이에요
근데 그렇다고 해서 이거를
내 거주권은 보장해줘라 이런 식으로만 간다면
이거는 앞으로 집값이 더 올라가고 전세값 올라간다면
그냥 불 보듯 뻔한 거잖아요
그러니까 지금 국민연금하고 사실 비슷한 거라고 보면 되는 거예요
국민연금도 계속 문제가 있는데
쥐가 고양이 방울 누가 다느냐 이 문제로 가서 계속 놓고 있었단 말이에요
그러니까 지금 곪을 대로 곪아 터져서
젊은 층들이 아예 국민연금을 받냐 못 받냐
이런 논의가 진행되고 있는 상황이잖아요
전세 대출도 마찬가지예요
그렇게 만약에 진행이 된다면
이런 부분도 좀 생각을 해보는 건 어떤가 싶은 게
어찌됐든 우리나라는 실거주가 있고 또 임차
전세를 받아서 갭 투자를 하는 그런 형태가 있잖아요
높은 전세금이 유지되었기 때문에 갭도 줄어들면서
가격이 상승하는 요인도 생겼다고 생각이 들거든요
만약에 그게 받쳐주지 않는다면
전세금이 절대적으로 높아지는 게 없을 수도 있는 상황이 되는 거잖아요
그러면 앞으로의 가격에 영향이 좀 미칠까 싶거든요
최근에 보면 전세자금 대출을 욕하는 사람들
이런 사람들을 보면 이게 원인이 돼서
전세값 올라가고 매매값 많이 올라갔다
근데 여기에 기여한 측면이 충분히 어느 정도 있거든요
그렇다면 지금 같은 시기에 전세자금 대출을 어느 정도
줄일 수 있는 그런 기회가 된다면
좀 강제적으로 세입자들의 선택권을
어떻게 보면 하향화시킬 수 있는 거잖아요
그러면 전세가 내려가고 여기서 그 기간 동안만 잠깐 내가 어떻게 보면
하기 싫은 거를 감내한다면
오히려 나중에 싼 값으로 내가 원하는 집을 갈 수도 있는
상황이 벌어질 수도 있거든요
어찌됐든 이 과도기를 좀 지나면 하향 조정이 되는 상황이 올 수 있다
그럴 수 있는 거죠
그러니까 저번에도 한번 얘기했지만
지금 같은 경우 임대인들이 대출을 끼고
시세대로 전세를 내놓는 상황들이 발생하잖아요
근데 이걸 세입자들이 들어간단 말이에요
왜? 전세자금 대출이 있으니까
근데 전세자금 대출이 없으면
이거 부담돼서 혹시 또 위험하면 내가 날라갈 수도 있고
보증보험 없으니까 이게 안 될 수도 있고
이렇게 되면서 안 들어갈 수도 있는데
그러면 안 올라가는데 자꾸 주거권을 보장하는 쪽으로만 하면
계속 전세금 올라가는 수밖에 없는 거예요
지금 정부에서 가장 생각하는 방안 중에 하나가
집주인의 DSR 규제에 전세자금 대출을 포함시키는 걸
생각하고 있는 것 같거든요
소장님은 이거는 그러면 아까 말씀하셨듯이
괜찮은 방법이라고 생각하시는 건가요?
저는 이 부분은 동의하지 않아요
방법적인 측면에서는 사실 DSR에 적용하는 기본 취지라는 게 있거든요
DSR 규제를 하는 거는 대출을 얻어서 이자 원리금을 내잖아요
그러면 이 원리금이 차지하는 비중
내가 벌어들인 소득의 일정 부분을 넘어가면 이게
갚지 못하는 상황이 벌어질 수도 있으니까 나중에 이게 터지면
연쇄적으로 터지면 위험하구나
이걸 막기 위해서 DSR 규제를 하는 거거든요
그러면 실질적으로 DSR 규제는
철저하게 대출을 받아서 이자를 내는 사람한테 규제가 들어가야지
집주인한테 가는 거는 집주인이 대출을 받은 게 아니잖아요
실질적으로 세입자가 받은 거란 말이에요
세입자가 받아서 세입자가 이자를 내는 거예요
그런데 예를 들어서 세입자가 월급이 100만 원인데
전세대출을 받아서 내는 이자가 60만 원이다
그러면 사실은 이 사람은 너무 과한 대출을 받은 거잖아요
주거에다가 너무 많은 투자를 한 거예요
이 사람은 이 전세금을 감당을 못하기 때문에
오히려 하향해서 좀 전세금이 싼 집을 가야 되는데
세입자한테는 DSR 규제를 안 하니까
이 사람은 선택을 마음대로 할 수 있는 거잖아요. 무리해서 해도
그리고 이게 만약에 터지면
세입자가 못 갚아서 문제가 터지는 건데
집주인이 피해를 보잖아요
이런 일은 있으면 안 되죠
그러면 진짜 선의의 피해자가 나올 수 있는 거예요
예를 들면 집주인이 이미 DSR을 충족할 수 있는 대출을 받고 있는 상황에서
임대물건 전세입자가 전세자금 대출을 받았어요
이 사람이 이사 가고 다른 사람이 들어올 때
이 사람은 못 들어오잖아요
전세대출을 못 받는 사람이 와야 되는 거잖아요
그런데 지금 그런 사람이 별로 없잖아요
그러면 들어올 사람이 없으면 이 사람이 나갈 때
보증금을 내줄 수 있는 돈도 없는 거죠
그냥 이런 거는 대출을 받는 사람한테 규제를 하면
스스로 자기가 선택을 할 거 아니에요
DSR 규제만큼의 대출을 받을 수 있는 집을 선택하고
그 집은 문제가 터질 확률이 적어지는 거잖아요
그러면 이 세입자가 문제가 안 터지면
집주인도 문제가 생길 일이 없는 거예요
그런데 지금 다행히 전세금이 올라가고 이런 상황은 아니잖아요
이런 상황에서 약간만 어떻게 보면 고통을 감내하면
전세금이 떨어질 수도 있는 상황이거든요
그렇게 본다면 이건 충분히 감내할 만한 거죠
이렇게 생각할 수도 있을 것 같아요
내가 감내해야 되는 건가?
이렇게 들어갈 수도 있을 것 같긴 해요
그렇게 가면 답이 없는 세상인 거예요. 그렇게 가면 답이 없는 겁니다
본인은 고통을 감내하지 않으려고 하고 얻는 이익은 있으려고 하고
이런 세상은 답이 없는 겁니다
그러니까요. 이게 참 쉽지 않지만 해야만 하는 일이긴 한 거예요
오늘은 가계부채가 점점 증가하고 있다
그래서 DSR 규제에 구멍이 많아서 방안을 좀 생각을 해봐야겠다
이런 부분 중에서 나왔던 게 전세자금 대출을 DSR에 넣어야 된다
그런데 정부에서 내세웠던 거는 DSR을 집주인의 DSR로 넣어야 된다
이렇게 얘기를 했던 것 같은데
소장님의 의견은 실질적으로 빌리고 이자를 내는 사람인
임차인 이름으로 DSR 규제를 넣는 게 맞는 것이다
이렇게 정리를 해볼 수 있을 것 같아요
오늘도 같이 해주신 구독자 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다