반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 부동산에 관심 있어 하시는 분들은
부동산 시장을 제대로 알기 위해서
부동산 뉴스를 되게 많이 보실 것 같거든요
물론 현장을 가면 좋겠지만 그게 아니면 기사를 보면서
부동산 시장을 읽을 것 같단 말이에요
저도 부동산 뉴스들을 많이 보는데
오늘은 정말 같은 날에 나온, 같은 시기에 나온 기사가 맞나 싶을 정도로
다른 이야기를 하고 있는 기사가 나와 있어서
저도 이게 좀 헷갈리더라고요
저도 헷갈리고 부동산을 처음 공부하시는 분들도
도대체 뭘 믿어야 되는 걸까?
현장은 도대체 진실이 무엇일까?
헷갈려하는 부분이 있는 것 같아서 얘기를 해보려고 해요
주제가 요즘 갭투자가 많이 늘어나고 있다 vs 갭투자가 줄고 있다
이런 기사가 나왔어요
그래서 이게 보면 그냥 카더라가 아니라
정확한 수치들도 기사에 나오고 있단 말이죠
헷갈리는 이런 기사들 어떻게 바라봐야 될까?
소장님한테 좀 도움을 구하고자 합니다
사실 이런 걸 보고 시장을 판단할 때 갭투자가 줄고 있다
그러면 일종의 시장이 상승하기는 좀 어렵구나 이런 느낌인 거잖아요
그다음에 갭투자가 늘고 있다
그러면 다주택자들이 이렇게 투자를 많이 하는데 상승하는 거 아니야?
이런 느낌을 준단 말이죠
사실 시장은 하나인데 이걸 바라보는 기사의 내용은
상반되게 양쪽 방향이란 말이에요
이럴 때는 많은 사람들이 겪는 오류가 있어요
자기가 보고 싶은, 바라보는 방향에 부합하는 내용은 자세히 읽고 박수치고
반대 방향은 배제시키죠. 안 봐요
그러니까 상승을 바라는 사람 입장에서는 갭투자가 늘고 있다가 반갑겠죠
그리고 하락을 바라는 사람은 반대로 갭투자가 줄고 있다 거봐 이렇게 되고
이게 대부분의 사람들이 겪는 오류예요
저도 간간이 이런 행동을 합니다
근데 우리 구독자들은 절대 이렇게 하시면 안 돼요
그러니까 여러분들이 기사를 보면서 일종의 팩트체크
그러니까 어느 뉴스가, 어느 기사가 지금 시장에 조금이나마 더 부합되어 있는지
조금 더 지금 시장에서 벌어지는 상황에 근접하게 얘기를 하고 있는지
정확하진 않아도 되거든요
그런 측면을 스스로 검증을 해야지 누가 검증을 해주는 사람이 없어요
그래서 시장을 보는 능력을 키우는 수밖에 없어요
그래서 이럴 때 시장을 보는 방법이나 팩트체크하는 방법을
제가 이 기사를 통해서 한번 짚어보도록 하겠습니다
그럼 먼저 갭투자가 늘고 있다는 논리를 보면서 근거로 나온 게
거래가 된 실거래가 계약들을 보면서
정말 뭐 몇백만 원의 갭도 있고 심지어 플러스피 갭으로 산 실거래가도 있다
이렇게 나왔거든요. 그래서 좀 살펴보는 게 좋을 것 같아요
그러니까 지금 보면 평택을 처음에 예로 들었잖아요
평택을 보면 갭투자만 15건이 넘었다
그리고 구체적인 예로 든 게 지난 7월 20일 1억 5000만 원에 매매했는데
9월 23일에 1억 7000만 원에 전세 계약을 했다
그래서 -2000만 원의 무자본 갭투자를 했다
이런 기사가 있는데요. 저는 딱 이 기사를 보고
이런 상황이 지금 이루어질 가능성이 없는데?
이런 상황은 언제 일어나냐?
박근혜 정부 때 전세난이 일어날 때 이런 상황이 간간이 일어났거든요
그리고 기간도 짧아요. 두 달밖에 안 되거든요
전세 계약으로만 치면 약 5000만 원 정도의 상승이 이루어진 거래예요
5000만 원이라면 지금 약 1억 2000에서 1억 5000으로 뛰었다는 얘기거든요
그러면 지금 두 달 만에 50% 정도의 전세가가 뛰었다는 얘기예요
그러니까 이거를 이렇게 생각을 도출해내는 게 필요해요
그래서 이거는 의심이 된다
첫 번째 의심은 뭐냐?
과연 1억 5000이 정상적인 시세를 반영하는 거래일까?
매매된 거래액이 정상적인 가격일까?
그다음에 두 번째가 만약에 1억 5000만 원이 정상적인 거래라면
1억 7000만 원이 그러면 정상적인 전세 거래일까? 이것만 보면 돼요
여기 기사에 단지명이 나와 있어서 저희가 좀 살펴봤거든요
실제로 보면 진짜 7월 달에 매매 1억 5000에 되고
전세가 1억 7000에 거래가 되었고
층수 자체도 1층, 탑층이 아닌 10층 정상적인 층이에요
근데 직거래로 됐다는 거
그렇죠. 직거래. 의심이 딱 한 번 뭔가 촉이 딱 오면
그게 거의 예외가 없어요
그래서 보면 얘가 1억 5000이 정상 거래일까?
직거래다 그러면 딱 느낌이 오죠
뭔가 더 높거나 아니면 더 낮거나 일텐데
지금 상황은 더 높은 가격일 가능성이 없겠죠?
그러면 직거래로 더 낮은 가격에 썼을 가능성이 높다
이렇게 추측이 되는 거예요
맞아요. 그래서 소장님이 항상 팩트체크할 때 위아래로 한번 보라고 하셨잖아요
그래서 살펴보니까요. 앞뒤 거래를 저희가 좀 살펴봤거든요
근데 이 거래가 이뤄진 이전에는 2억 1500에 거래가 되었고
이후에는 2억 1800에 거래가 되었더라고요
그러니까 이렇게 보면 앞뒤 거래가 거의 2억 1500
그러니까 평균적으로 보면 2억 한 1600-1700 정도 되는 거예요
근데 중간에 갑자기 1억 5000 거래가 직거래로 됐잖아요
그럼 이거는 정상 거래가 아닌 거죠
근데 이런 기사에도 근거로 뒷받침하는 게
이런 한 단지만 나온 게 아니라 이 다음에
서울의 송파구, 노원구처럼 갭투자가 많이 늘어났다
이렇게 통계로도 나왔어요. 이 부분도 좀 살펴볼까요?
그러니까 기사 내용에 보면 송파구가
일반 거래가 140건 정도로 많았는데 이 중에 10건 중에 1건이 갭투자다
그러니까 비율로 보면 10%죠
그럼 10%가 사실 많은 건지 적은 건지 이것만 봐서는 모르잖아요
근데 어떻게 보면 적은 느낌이 나요
10%면 그렇게 많은 것도 아니잖아요
근데 이때 팩트체크를 하려면
기준이 되는 시점의 앞뒤 전후의 비교를 해봐야 되는 거죠
그냥 쉽게 보려면 앞뒤만 보면 돼요
그랬을 때 보면 실제로 이게 올해 기준일 거란 말이에요
그러면 2022년, 2021년의 갭투자 비중을 보면 되는 거죠
그래서 저희가 아직 10월이니까 10월까지의 갭투자 비중을 살펴봤더니
올해는 13%, 그리고 2022년 작년에는 17.9%
그리고 2021년은 17.3% 이렇게 나왔더라고요
그러니까 지금 보통 보면 송파구의 갭투자 비율은
작년, 재작년 같은 경우는 한 17%대의 비율이었는데
올해가 평균이 13%대인데 올해도 사실 보면
달이 갈수록 현재와 가까워질수록 비중이 현저하게 줄고 있어요
요즘 같은 경우는 10%가 안 되잖아요
지금 그런 상황이기 때문에 현실과 맞지 않는 그런 내용의 기사인 거예요
갭투자가 줄고 있다는 논리 이걸 보면
여기는 구체적으로 어떤 아파트의 거래를 본 게 아니고
전체적인 전세가율이나 이런 변화 흐름을 보여줬는데
지금 보면 작년에 임대보증금을 승계한 거래는 50%였는데
근데 올해 임대보증금을 승계한 거래는 27.6%밖에 안 된다
거의 반토막이 난 거죠. 실제로 이거는 맞는 포인트고
전세가율을 얘기한 게 있는데 우리가 일반적으로 생각해보면 돼요
갭투자가 하기 좋은 환경은 어느 상황이냐면
갭이 작아야 갭투자를 하기가 좋거든요
그러니까 갭투자가 늘려면 전세가율이 늘어나고 있는 상황이어야 돼요
그런데 서울을 보면 전세가율이 오히려 낮아지고 있어요
그러니까 여기에도 똑같이 그 비율을 제시했거든요
6억 원 이상 밀집되어 있는 아파트 같은 경우
2022년 9월까지 전세가율이 66.5%였으나
2022년 10월부터 감소하기 시작해서 현재 같은 경우는 47%라는 거예요
50%가 안 되는 거네요
그러니까 무려 거의 20% 가까이 전세가율이 떨어졌어요
전세가율이 떨어졌다는 얘기는 투자자 입장에서는 내 돈이
훨씬 더 많이 투자된다라는 거예요
그리고 전세가가 올라갈 때와 전세가가 떨어질 때 집값이 올라갈 확률이
전세가가 올라갈 때가 훨씬 더 많겠죠
그러니까 투자자 입장에서는 올라갈 확률이 많을 때 투자를 한단 말이에요
이런 걸 보면 사실은 지금 갭투자가 늘기 어려운 환경에 처해 있다는 게
사실은 어떻게 보면 맞는 거예요
그러니까 실제로 두 기사를 봤을 때 지금 시장에 부합하는 내용은
갭투자가 줄고 있다 이게 현실적으로 더 부합하는 거고
팩트체크를 해봤을 때도 지금 갭투자가 늘고 있다는 거는
통계의 어떤 왜곡된 현상만 꼭 집어가지고
정상적인 거래를 가지고 판단한 게 아니고
왜곡된 거래 이거를 가지고 기자가 현혹시키려고 노력을 했다
그런 느낌이 많이 들어요
진짜 많은 분들이 현혹되셨을 것 같아요
이게 진짜 다 수치와 데이터를 기반으로 쓴 기사들이니까
그러니까 이게 뭐냐면 지금은 어떻게 보면
동시에 비슷한 시간에 기사가 상반된 내용이 쏟아져서
저희가 이렇게 검증을 하려고 노력했잖아요
그런데 만약에 이 둘 중에 하나만 나왔다면
대부분 저도 아마 검증하려고 하지 않았을 가능성이 많다는 얘기죠
그러니까 이게 기자가 의도를 했든
그런데 저는 이걸 의도하지 않고서는 이 부분은
이건 정말 거래를 찾은 거잖아요
찾아서 앞뒤 관계만 딱 보면
부동산에 대한 실력이 없는 사람도 이거는 좀 이상한데? 라는 느낌이 들 거예요
이런 건 걸러야 되는 건데 이걸 꼭 집어서 쓰는 거잖아요
이런 기사를 쓰면 안 되는 거죠, 사실은
이건 의도된 것 같아요
그러니까 이거는 기자가 어떤 의도를 가지고 쓴
기사일 가능성이 높다라고 판단이 되는 거죠
뉴스나 이런 걸 보면 항상 좀 검증하려고 하는 자세를 가져보고
검증을 해야 여러분이 검증하는 과정에서
자료를 어떻게 봐야 되는구나라는 공부도 되거든요
통계는 진짜 조작하기가 너무 쉬워요
내가 어떤 의도를 가지고 의도에 부합하는 내용만 딱 잘라서 내보이면
충분히 사람들을 현혹시킬 수 있다는 거예요
그래서 그런 부분을 어느 정도 여러분들 스스로 검증을 해보는 과정에서
데이터를 어떻게 내가 받아들여야 되는구나
통계치를 어떻게 받아들여야 되는구나
그리고 검증은 어떻게 해야 되는구나
이런 것들을 계속 익혀가야 되는 거죠
소장님이 항상 말씀하시는 게 부동산의 통계도 통계지만
가장 중요한 건 흐름이 되게 중요하다고 말씀을 해주시잖아요
그래서 이런 통계치를 보면 항상 스스로 앞뒤를 살펴보면서
흐름이 어떻게 변화하고 있구나를 캐치를 하는 게 중요한 것 같습니다
오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 사랑해주신 구독자 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다