0
00:00:00.000 --> 00:00:01.660
반갑습니다

1
00:00:01.660 --> 00:00:04.560
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.560 --> 00:00:06.560
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.560 --> 00:00:10.325
소장님, 오늘은요. 부동산에 관심 있어 하시는 분들은 

4
00:00:10.325 --> 00:00:12.925
부동산 시장을 제대로 알기 위해서

5
00:00:12.925 --> 00:00:15.560
부동산 뉴스를 되게 많이 보실 것 같거든요

6
00:00:15.560 --> 00:00:19.275
물론 현장을 가면 좋겠지만 그게 아니면 기사를 보면서 

7
00:00:19.275 --> 00:00:21.480
부동산 시장을 읽을 것 같단 말이에요

8
00:00:21.480 --> 00:00:24.225
저도 부동산 뉴스들을 많이 보는데

9
00:00:24.225 --> 00:00:29.775
오늘은 정말 같은 날에 나온, 같은 시기에 나온 기사가 맞나 싶을 정도로 

10
00:00:29.775 --> 00:00:34.075
다른 이야기를 하고 있는 기사가 나와 있어서 

11
00:00:34.075 --> 00:00:35.925
저도 이게 좀 헷갈리더라고요

12
00:00:35.925 --> 00:00:39.775
저도 헷갈리고 부동산을 처음 공부하시는 분들도 

13
00:00:39.775 --> 00:00:41.975
도대체 뭘 믿어야 되는 걸까?

14
00:00:41.975 --> 00:00:44.925
현장은 도대체 진실이 무엇일까? 

15
00:00:44.925 --> 00:00:48.190
헷갈려하는 부분이 있는 것 같아서 얘기를 해보려고 해요

16
00:00:48.190 --> 00:00:55.924
주제가 요즘 갭투자가 많이 늘어나고 있다 vs 갭투자가 줄고 있다

17
00:00:55.924 --> 00:00:57.930
이런 기사가 나왔어요

18
00:00:57.930 --> 00:01:00.824
그래서 이게 보면 그냥 카더라가 아니라

19
00:01:00.824 --> 00:01:04.224
정확한 수치들도 기사에 나오고 있단 말이죠

20
00:01:04.224 --> 00:01:08.080
헷갈리는 이런 기사들 어떻게 바라봐야 될까?

21
00:01:08.080 --> 00:01:10.600
소장님한테 좀 도움을 구하고자 합니다

22
00:01:10.600 --> 00:01:17.474
사실 이런 걸 보고 시장을 판단할 때 갭투자가 줄고 있다

23
00:01:17.474 --> 00:01:23.800
그러면 일종의 시장이 상승하기는 좀 어렵구나 이런 느낌인 거잖아요

24
00:01:23.800 --> 00:01:26.374
그다음에 갭투자가 늘고 있다

25
00:01:26.374 --> 00:01:30.774
그러면 다주택자들이 이렇게 투자를 많이 하는데 상승하는 거 아니야?

26
00:01:30.774 --> 00:01:33.320
이런 느낌을 준단 말이죠

27
00:01:33.320 --> 00:01:38.074
사실 시장은 하나인데 이걸 바라보는 기사의 내용은

28
00:01:38.074 --> 00:01:41.160
상반되게 양쪽 방향이란 말이에요

29
00:01:41.160 --> 00:01:44.924
이럴 때는 많은 사람들이 겪는 오류가 있어요

30
00:01:44.924 --> 00:01:52.374
자기가 보고 싶은, 바라보는 방향에 부합하는 내용은 자세히 읽고 박수치고

31
00:01:52.374 --> 00:01:54.840
반대 방향은 배제시키죠. 안 봐요

32
00:01:54.840 --> 00:02:00.724
그러니까 상승을 바라는 사람 입장에서는 갭투자가 늘고 있다가 반갑겠죠

33
00:02:00.724 --> 00:02:07.840
그리고 하락을 바라는 사람은 반대로 갭투자가 줄고 있다 거봐 이렇게 되고

34
00:02:07.840 --> 00:02:11.624
이게 대부분의 사람들이 겪는 오류예요

35
00:02:11.624 --> 00:02:15.074
저도 간간이 이런 행동을 합니다

36
00:02:15.074 --> 00:02:19.280
근데 우리 구독자들은 절대 이렇게 하시면 안 돼요

37
00:02:19.280 --> 00:02:23.324
그러니까 여러분들이 기사를 보면서 일종의 팩트체크

38
00:02:23.324 --> 00:02:32.124
그러니까 어느 뉴스가, 어느 기사가 지금 시장에 조금이나마 더 부합되어 있는지

39
00:02:32.124 --> 00:02:37.373
조금 더 지금 시장에서 벌어지는 상황에 근접하게 얘기를 하고 있는지 

40
00:02:37.373 --> 00:02:38.840
정확하진 않아도 되거든요

41
00:02:38.840 --> 00:02:45.073
그런 측면을 스스로 검증을 해야지 누가 검증을 해주는 사람이 없어요

42
00:02:45.073 --> 00:02:48.473
그래서 시장을 보는 능력을 키우는 수밖에 없어요

43
00:02:48.473 --> 00:02:54.623
그래서 이럴 때 시장을 보는 방법이나 팩트체크하는 방법을

44
00:02:54.623 --> 00:02:59.223
제가 이 기사를 통해서 한번 짚어보도록 하겠습니다

45
00:03:00.710 --> 00:03:06.973
그럼 먼저 갭투자가 늘고 있다는 논리를 보면서 근거로 나온 게 

46
00:03:06.973 --> 00:03:09.473
거래가 된 실거래가 계약들을 보면서

47
00:03:09.473 --> 00:03:16.273
정말 뭐 몇백만 원의 갭도 있고 심지어 플러스피 갭으로 산 실거래가도 있다

48
00:03:16.273 --> 00:03:19.280
이렇게 나왔거든요. 그래서 좀 살펴보는 게 좋을 것 같아요

49
00:03:19.280 --> 00:03:23.223
그러니까 지금 보면 평택을 처음에 예로 들었잖아요

50
00:03:23.223 --> 00:03:26.523
평택을 보면 갭투자만 15건이 넘었다

51
00:03:26.523 --> 00:03:33.623
그리고 구체적인 예로 든 게 지난 7월 20일 1억 5000만 원에 매매했는데

52
00:03:33.623 --> 00:03:38.623
9월 23일에 1억 7000만 원에 전세 계약을 했다

53
00:03:38.623 --> 00:03:43.000
그래서 -2000만 원의 무자본 갭투자를 했다

54
00:03:43.000 --> 00:03:46.773
이런 기사가 있는데요. 저는 딱 이 기사를 보고 

55
00:03:46.773 --> 00:03:52.073
이런 상황이 지금 이루어질 가능성이 없는데?

56
00:03:52.073 --> 00:03:53.773
이런 상황은 언제 일어나냐?

57
00:03:53.773 --> 00:03:58.973
박근혜 정부 때 전세난이 일어날 때 이런 상황이 간간이 일어났거든요

58
00:03:58.973 --> 00:04:01.840
그리고 기간도 짧아요. 두 달밖에 안 되거든요

59
00:04:01.840 --> 00:04:07.623
전세 계약으로만 치면 약 5000만 원 정도의 상승이 이루어진 거래예요

60
00:04:07.623 --> 00:04:14.123
5000만 원이라면 지금 약 1억 2000에서 1억 5000으로 뛰었다는 얘기거든요

61
00:04:14.123 --> 00:04:21.800
그러면 지금 두 달 만에 50% 정도의 전세가가 뛰었다는 얘기예요

62
00:04:21.800 --> 00:04:25.572
그러니까 이거를 이렇게 생각을 도출해내는 게 필요해요

63
00:04:25.572 --> 00:04:28.972
그래서 이거는 의심이 된다

64
00:04:28.972 --> 00:04:30.572
첫 번째 의심은 뭐냐?

65
00:04:30.572 --> 00:04:37.040
과연 1억 5000이 정상적인 시세를 반영하는 거래일까?

66
00:04:37.040 --> 00:04:39.922
매매된 거래액이 정상적인 가격일까?

67
00:04:39.922 --> 00:04:44.472
그다음에 두 번째가 만약에 1억 5000만 원이 정상적인 거래라면

68
00:04:44.472 --> 00:04:50.880
1억 7000만 원이 그러면 정상적인 전세 거래일까? 이것만 보면 돼요

69
00:04:50.880 --> 00:04:54.172
여기 기사에 단지명이 나와 있어서 저희가 좀 살펴봤거든요

70
00:04:54.172 --> 00:04:57.172
실제로 보면 진짜 7월 달에 매매 1억 5000에 되고

71
00:04:57.172 --> 00:04:59.372
전세가 1억 7000에 거래가 되었고 

72
00:04:59.372 --> 00:05:03.272
층수 자체도 1층, 탑층이 아닌 10층 정상적인 층이에요

73
00:05:03.272 --> 00:05:04.920
근데 직거래로 됐다는 거

74
00:05:04.920 --> 00:05:09.572
그렇죠. 직거래. 의심이 딱 한 번 뭔가 촉이 딱 오면

75
00:05:09.572 --> 00:05:12.322
그게 거의 예외가 없어요

76
00:05:12.322 --> 00:05:16.022
그래서 보면 얘가 1억 5000이 정상 거래일까?

77
00:05:16.022 --> 00:05:18.722
직거래다 그러면 딱 느낌이 오죠

78
00:05:18.722 --> 00:05:22.772
뭔가 더 높거나 아니면 더 낮거나 일텐데 

79
00:05:22.772 --> 00:05:26.360
지금 상황은 더 높은 가격일 가능성이 없겠죠?

80
00:05:27.410 --> 00:05:32.522
그러면 직거래로 더 낮은 가격에 썼을 가능성이 높다

81
00:05:32.522 --> 00:05:34.360
이렇게 추측이 되는 거예요

82
00:05:34.360 --> 00:05:39.222
맞아요. 그래서 소장님이 항상 팩트체크할 때 위아래로 한번 보라고 하셨잖아요

83
00:05:39.222 --> 00:05:42.972
그래서 살펴보니까요. 앞뒤 거래를 저희가 좀 살펴봤거든요

84
00:05:42.972 --> 00:05:47.672
근데 이 거래가 이뤄진 이전에는 2억 1500에 거래가 되었고

85
00:05:47.672 --> 00:05:50.840
이후에는 2억 1800에 거래가 되었더라고요

86
00:05:50.840 --> 00:05:57.122
그러니까 이렇게 보면 앞뒤 거래가 거의 2억 1500

87
00:05:57.122 --> 00:06:01.971
그러니까 평균적으로 보면 2억 한 1600-1700 정도 되는 거예요

88
00:06:01.971 --> 00:06:06.271
근데 중간에 갑자기 1억 5000 거래가 직거래로 됐잖아요

89
00:06:06.271 --> 00:06:08.840
그럼 이거는 정상 거래가 아닌 거죠

90
00:06:08.840 --> 00:06:12.021
근데 이런 기사에도 근거로 뒷받침하는 게

91
00:06:12.021 --> 00:06:15.171
이런 한 단지만 나온 게 아니라 이 다음에

92
00:06:15.171 --> 00:06:19.821
서울의 송파구, 노원구처럼 갭투자가 많이 늘어났다

93
00:06:19.821 --> 00:06:23.321
이렇게 통계로도 나왔어요. 이 부분도 좀 살펴볼까요?

94
00:06:23.840 --> 00:06:26.821
그러니까 기사 내용에 보면 송파구가 

95
00:06:26.821 --> 00:06:34.971
일반 거래가 140건 정도로 많았는데 이 중에 10건 중에 1건이 갭투자다

96
00:06:34.971 --> 00:06:37.571
그러니까 비율로 보면 10%죠

97
00:06:37.571 --> 00:06:41.871
그럼 10%가 사실 많은 건지 적은 건지 이것만 봐서는 모르잖아요

98
00:06:41.871 --> 00:06:43.840
근데 어떻게 보면 적은 느낌이 나요

99
00:06:43.840 --> 00:06:45.721
10%면 그렇게 많은 것도 아니잖아요

100
00:06:45.721 --> 00:06:47.871
근데 이때 팩트체크를 하려면

101
00:06:47.871 --> 00:06:54.671
기준이 되는 시점의 앞뒤 전후의 비교를 해봐야 되는 거죠

102
00:06:54.671 --> 00:06:56.821
그냥 쉽게 보려면 앞뒤만 보면 돼요

103
00:06:56.821 --> 00:07:02.271
그랬을 때 보면 실제로 이게 올해 기준일 거란 말이에요

104
00:07:02.271 --> 00:07:09.371
그러면 2022년, 2021년의 갭투자 비중을 보면 되는 거죠

105
00:07:09.371 --> 00:07:14.921
그래서 저희가 아직 10월이니까 10월까지의 갭투자 비중을 살펴봤더니 

106
00:07:14.921 --> 00:07:19.671
올해는 13%, 그리고 2022년 작년에는 17.9%

107
00:07:19.671 --> 00:07:22.721
그리고 2021년은 17.3% 이렇게 나왔더라고요

108
00:07:22.721 --> 00:07:27.221
그러니까 지금 보통 보면 송파구의 갭투자 비율은

109
00:07:27.221 --> 00:07:33.021
작년, 재작년 같은 경우는 한 17%대의 비율이었는데

110
00:07:33.021 --> 00:07:38.121
올해가 평균이 13%대인데 올해도 사실 보면 

111
00:07:38.121 --> 00:07:43.040
달이 갈수록 현재와 가까워질수록 비중이 현저하게 줄고 있어요

112
00:07:43.040 --> 00:07:45.920
요즘 같은 경우는 10%가 안 되잖아요

113
00:07:45.920 --> 00:07:51.970
지금 그런 상황이기 때문에 현실과 맞지 않는 그런 내용의 기사인 거예요

114
00:07:52.820 --> 00:07:56.270
갭투자가 줄고 있다는 논리 이걸 보면

115
00:07:56.270 --> 00:08:01.370
여기는 구체적으로 어떤 아파트의 거래를 본 게 아니고

116
00:08:01.370 --> 00:08:05.620
전체적인 전세가율이나 이런 변화 흐름을 보여줬는데

117
00:08:05.620 --> 00:08:12.570
지금 보면 작년에 임대보증금을 승계한 거래는 50%였는데

118
00:08:12.570 --> 00:08:17.420
근데 올해 임대보증금을 승계한 거래는 27.6%밖에 안 된다

119
00:08:17.420 --> 00:08:23.170
거의 반토막이 난 거죠. 실제로 이거는 맞는 포인트고

120
00:08:23.170 --> 00:08:27.870
전세가율을 얘기한 게 있는데 우리가 일반적으로 생각해보면 돼요

121
00:08:27.870 --> 00:08:32.120
갭투자가 하기 좋은 환경은 어느 상황이냐면

122
00:08:32.120 --> 00:08:35.090
갭이 작아야 갭투자를 하기가 좋거든요

123
00:08:35.090 --> 00:08:41.670
그러니까 갭투자가 늘려면 전세가율이 늘어나고 있는 상황이어야 돼요

124
00:08:41.670 --> 00:08:45.390
그런데 서울을 보면 전세가율이 오히려 낮아지고 있어요

125
00:08:45.390 --> 00:08:49.270
그러니까 여기에도 똑같이 그 비율을 제시했거든요

126
00:08:49.270 --> 00:08:52.970
6억 원 이상 밀집되어 있는 아파트 같은 경우 

127
00:08:52.970 --> 00:08:58.370
2022년 9월까지 전세가율이 66.5%였으나

128
00:08:58.370 --> 00:09:04.020
2022년 10월부터 감소하기 시작해서 현재 같은 경우는 47%라는 거예요

129
00:09:04.020 --> 00:09:05.340
50%가 안 되는 거네요

130
00:09:05.340 --> 00:09:08.970
그러니까 무려 거의 20% 가까이 전세가율이 떨어졌어요

131
00:09:08.970 --> 00:09:12.820
전세가율이 떨어졌다는 얘기는 투자자 입장에서는 내 돈이

132
00:09:12.820 --> 00:09:16.190
훨씬 더 많이 투자된다라는 거예요

133
00:09:16.190 --> 00:09:23.070
그리고 전세가가 올라갈 때와 전세가가 떨어질 때 집값이 올라갈 확률이

134
00:09:23.070 --> 00:09:26.120
전세가가 올라갈 때가 훨씬 더 많겠죠

135
00:09:26.120 --> 00:09:30.390
그러니까 투자자 입장에서는 올라갈 확률이 많을 때 투자를 한단 말이에요

136
00:09:30.390 --> 00:09:37.740
이런 걸 보면 사실은 지금 갭투자가 늘기 어려운 환경에 처해 있다는 게 

137
00:09:37.740 --> 00:09:39.319
사실은 어떻게 보면 맞는 거예요

138
00:09:40.169 --> 00:09:45.269
그러니까 실제로 두 기사를 봤을 때 지금 시장에 부합하는 내용은

139
00:09:45.269 --> 00:09:50.619
갭투자가 줄고 있다 이게 현실적으로 더 부합하는 거고 

140
00:09:50.619 --> 00:09:54.569
팩트체크를 해봤을 때도 지금 갭투자가 늘고 있다는 거는 

141
00:09:54.569 --> 00:09:59.119
통계의 어떤 왜곡된 현상만 꼭 집어가지고

142
00:09:59.119 --> 00:10:02.319
정상적인 거래를 가지고 판단한 게 아니고

143
00:10:02.319 --> 00:10:07.640
왜곡된 거래 이거를 가지고 기자가 현혹시키려고 노력을 했다

144
00:10:07.640 --> 00:10:09.119
그런 느낌이 많이 들어요

145
00:10:09.119 --> 00:10:11.219
진짜 많은 분들이 현혹되셨을 것 같아요

146
00:10:11.219 --> 00:10:15.219
이게 진짜 다 수치와 데이터를 기반으로 쓴 기사들이니까

147
00:10:15.219 --> 00:10:18.519
그러니까 이게 뭐냐면 지금은 어떻게 보면 

148
00:10:18.519 --> 00:10:24.519
동시에 비슷한 시간에 기사가 상반된 내용이 쏟아져서

149
00:10:24.519 --> 00:10:27.640
저희가 이렇게 검증을 하려고 노력했잖아요

150
00:10:27.640 --> 00:10:30.369
그런데 만약에 이 둘 중에 하나만 나왔다면 

151
00:10:30.369 --> 00:10:34.619
대부분 저도 아마 검증하려고 하지 않았을 가능성이 많다는 얘기죠

152
00:10:34.619 --> 00:10:38.269
그러니까 이게 기자가 의도를 했든

153
00:10:38.269 --> 00:10:41.840
그런데 저는 이걸 의도하지 않고서는 이 부분은

154
00:10:41.840 --> 00:10:44.619
이건 정말 거래를 찾은 거잖아요

155
00:10:44.619 --> 00:10:47.269
찾아서 앞뒤 관계만 딱 보면

156
00:10:47.269 --> 00:10:52.769
부동산에 대한 실력이 없는 사람도 이거는 좀 이상한데? 라는 느낌이 들 거예요

157
00:10:52.769 --> 00:10:54.969
이런 건 걸러야 되는 건데 이걸 꼭 집어서 쓰는 거잖아요

158
00:10:54.969 --> 00:10:57.040
이런 기사를 쓰면 안 되는 거죠, 사실은

159
00:10:57.040 --> 00:10:59.319
이건 의도된 것 같아요

160
00:10:59.319 --> 00:11:03.669
그러니까 이거는 기자가 어떤 의도를 가지고 쓴

161
00:11:03.669 --> 00:11:07.619
기사일 가능성이 높다라고 판단이 되는 거죠

162
00:11:08.469 --> 00:11:14.568
뉴스나 이런 걸 보면 항상 좀 검증하려고 하는 자세를 가져보고

163
00:11:14.568 --> 00:11:19.618
검증을 해야 여러분이 검증하는 과정에서 

164
00:11:19.618 --> 00:11:24.968
자료를 어떻게 봐야 되는구나라는 공부도 되거든요

165
00:11:24.968 --> 00:11:27.668
통계는 진짜 조작하기가 너무 쉬워요

166
00:11:27.668 --> 00:11:33.218
내가 어떤 의도를 가지고 의도에 부합하는 내용만 딱 잘라서 내보이면 

167
00:11:33.218 --> 00:11:36.390
충분히 사람들을 현혹시킬 수 있다는 거예요

168
00:11:36.390 --> 00:11:43.168
그래서 그런 부분을 어느 정도 여러분들 스스로 검증을 해보는 과정에서

169
00:11:43.168 --> 00:11:47.018
데이터를 어떻게 내가 받아들여야 되는구나

170
00:11:47.018 --> 00:11:49.318
통계치를 어떻게 받아들여야 되는구나

171
00:11:49.318 --> 00:11:51.340
그리고 검증은 어떻게 해야 되는구나

172
00:11:51.340 --> 00:11:55.618
이런 것들을 계속 익혀가야 되는 거죠

173
00:11:55.618 --> 00:11:58.518
소장님이 항상 말씀하시는 게 부동산의 통계도 통계지만

174
00:11:58.518 --> 00:12:02.168
가장 중요한 건 흐름이 되게 중요하다고 말씀을 해주시잖아요

175
00:12:02.168 --> 00:12:07.268
그래서 이런 통계치를 보면 항상 스스로 앞뒤를 살펴보면서

176
00:12:07.268 --> 00:12:11.418
흐름이 어떻게 변화하고 있구나를 캐치를 하는 게 중요한 것 같습니다

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00:12:11.418 --> 00:12:13.368
오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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00:12:13.368 --> 00:12:18.118
오늘도 저희 아파트 사이클 연구소 사랑해주신 구독자 여러분께 감사드리고

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00:12:18.118 --> 00:12:22.390
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:12:22.390 --> 00:12:23.543
감사합니다