0
00:00:00.000 --> 00:00:01.650
반갑습니다

1
00:00:01.650 --> 00:00:04.500
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.500 --> 00:00:06.640
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.640 --> 00:00:07.875
소장님, 오늘은요

4
00:00:07.875 --> 00:00:10.875
'서울' 하면 사람들이 많이 얘기하는 이슈 중에 하나가 

5
00:00:10.875 --> 00:00:12.480
재건축이 있을 것 같아요

6
00:00:12.480 --> 00:00:14.925
워낙 아파트가 노화가 많이 되고 있으니까

7
00:00:14.925 --> 00:00:18.140
재건축을 노리고 미리 투자를 해놓자

8
00:00:18.140 --> 00:00:20.725
그래서 실제로 올해 거래량도 보면 

9
00:00:20.725 --> 00:00:24.980
재건축 이슈가 있는 단지들에서 거래가 좀 많이 나왔던 것 같고

10
00:00:24.980 --> 00:00:26.860
신고가도 나왔던 것 같거든요

11
00:00:26.860 --> 00:00:30.500
그래서 재건축은 재건축이다, 역시는 역시다

12
00:00:30.500 --> 00:00:35.024
이런 것처럼 재건축은 어느 때나 다 돈을 벌 수 있는 

13
00:00:35.024 --> 00:00:38.540
하나의 투자 수단이라고 생각을 했었던 것 같은데요

14
00:00:38.540 --> 00:00:41.920
요즘 나오는 얘기를 들어보면 이런 얘기가 있어요

15
00:00:41.920 --> 00:00:46.080
집값이 5억인데 추가 분담금으로 5억을 내라

16
00:00:46.080 --> 00:00:50.724
추가 분담금이 저는 요즘엔 많이 들었지만

17
00:00:50.724 --> 00:00:53.260
이것 때문에 현장을 엎는다

18
00:00:53.260 --> 00:00:56.600
이런 얘기가 나왔던 거는 못 들었던 것 같거든요 옛날에는

19
00:00:56.600 --> 00:01:00.300
추가 분담금이 이렇게 많이 나왔었나 원래

20
00:01:00.300 --> 00:01:02.980
좀 궁금하더라고요. 옛날에는 어땠나요, 소장님?

21
00:01:02.980 --> 00:01:10.574
옛날에는 재건축 대상인 아파트들이 주로 5층

22
00:01:10.574 --> 00:01:14.160
그러니까 주공 아파트들이었죠. 주공 아파트들의 5층

23
00:01:14.160 --> 00:01:17.824
그래서 연탄 때우고 이런 아파트들이 남아있었는데 

24
00:01:17.824 --> 00:01:19.820
지금도 약간 남아있어요

25
00:01:19.820 --> 00:01:24.060
근데 거의 대부분 지금 다 재건축이 진행이 됐죠

26
00:01:24.060 --> 00:01:28.910
근데 진짜 옛날에는 이런 아파트들을 재건축하면

27
00:01:28.910 --> 00:01:33.060
집을 그러니까 20평 아파트라면

28
00:01:33.060 --> 00:01:37.900
이거를 30평이나 40평짜리 주고 그다음에 현금도 줬어요

29
00:01:37.900 --> 00:01:41.700
돈까지 받는, 새 집도 받고 돈도 받는

30
00:01:41.700 --> 00:01:45.380
그때는 이런 상황들이 벌어졌어요

31
00:01:45.380 --> 00:01:51.040
요즘 보면 건설사들이 재건축에 참여할 때 방식이 있거든요

32
00:01:51.040 --> 00:01:54.440
두 가지 방식이 있는데 지분제가 있고 도급제가 있어요

33
00:01:54.440 --> 00:01:58.240
도급이라는 거는 일종의 하청을 받는 거예요

34
00:01:58.240 --> 00:02:04.650
그래서 아파트를 다 지어주고 건축비만 내놔라 이게 도급제고 

35
00:02:04.650 --> 00:02:10.080
지분제는 뭐냐면 지분이라는 거는 주체로 참여한다는 얘기죠

36
00:02:10.080 --> 00:02:13.372
주체로 참여했을 때의 유불리는 뭐냐면 

37
00:02:13.372 --> 00:02:19.400
수익이 많이 나면 건축비에다가 수익까지 플러스 되는 개념이고

38
00:02:19.400 --> 00:02:24.222
만약에 손실이 나면 건축비를 받았지만 여기서 다시 

39
00:02:24.222 --> 00:02:26.640
손실분을 빼야 되는 거예요

40
00:02:26.640 --> 00:02:31.160
그러니까 수익이 났을 때는 수익이 극대화되고 건설사 입장에서는

41
00:02:31.160 --> 00:02:34.650
만약에 이 사업이 좀 잘 진행이 안 됐을 때는 

42
00:02:34.650 --> 00:02:37.600
오히려 손해를 많이 입는 그런 방식이에요

43
00:02:37.600 --> 00:02:44.960
근데 옛날에는 불과 한 10년 전에는 지분제 방식이 엄청 많았어요

44
00:02:46.360 --> 00:02:52.080
그러니까 지분제로 참여하겠다는 거는 뭐냐면 수익이 예상된다는 거죠

45
00:02:52.080 --> 00:02:54.822
건설사 입장에서 그럼 지분제가 더 좋을 것 같은데 

46
00:02:54.822 --> 00:02:56.720
왜 도급제로 바뀌는 걸까요?

47
00:02:56.720 --> 00:02:59.120
지금은 수익이 안 난다는 거예요

48
00:02:59.120 --> 00:03:04.120
수익이 안 난다는 건 뭐냐면 이제는 비용이 늘어났다는 얘기죠

49
00:03:04.920 --> 00:03:09.840
과거에는 한 10년~15년 전 사이의 재건축 방식은

50
00:03:09.840 --> 00:03:14.560
조합원들이 새 집 받고 거기에 덤으로 현금까지 받았어요

51
00:03:14.560 --> 00:03:20.960
근데 이제 좀 진행하면서 추가 분담금을 어느 정도 좀 내야 되는

52
00:03:20.960 --> 00:03:26.080
1억에서 2억 정도 그래서 그 돈은 이제 무난한 금액이 됐는데

53
00:03:26.080 --> 00:03:29.480
이제는 5억 분담금 얘기가 나온 거잖아요

54
00:03:29.480 --> 00:03:34.400
그러니까 건설사 입장에서는 건축비뿐만 아니고

55
00:03:34.400 --> 00:03:38.370
여기에 뭐가 들어가냐면 이주비라고 해서

56
00:03:38.370 --> 00:03:42.120
그 집에 살고 있던 사람들을 이주를 시키죠

57
00:03:42.120 --> 00:03:47.400
그렇게 해서 거기에 따른 대출을 건설사가 다 보증을 해서 빌려주거든요

58
00:03:47.400 --> 00:03:50.280
그런 거를 하기 위해서 그런 비용들이 늘어나는 거죠

59
00:03:50.280 --> 00:03:57.080
그렇게 되면 과거보다 항상 이런 비용이 늘어나는 구조로 되어 있는데

60
00:03:57.080 --> 00:03:59.770
더 문제는 뭐냐면 이게 상승장이면 

61
00:03:59.770 --> 00:04:02.040
추가 분담금이 크게 문제가 되지 않아요

62
00:04:02.040 --> 00:04:05.620
예를 들어서 5억짜리 집인데 추가 분담금을 들여서 

63
00:04:05.620 --> 00:04:08.280
10억으로 새 아파트가 됐어요

64
00:04:08.280 --> 00:04:12.880
새 아파트가 됐는데 얘가 나중에 20억이 된다

65
00:04:12.880 --> 00:04:15.840
그러면 남는 장사잖아요. 조합원 입장에서

66
00:04:15.840 --> 00:04:20.440
그러니까 이런 걸 기대하고 추진을 하는 거예요

67
00:04:20.440 --> 00:04:23.440
추진을 하는데 이게 오를 것 같지가 않아

68
00:04:23.440 --> 00:04:27.960
여기서 오른다 해도 뭐 많이 올라왔자 1억, 2억 뭐 이 정도

69
00:04:27.960 --> 00:04:32.840
이런 정도의 기대라면 이 분담금이 너무 큰 거죠

70
00:04:33.600 --> 00:04:36.920
근데 어찌됐든 이번 상승장에 보면요

71
00:04:36.920 --> 00:04:40.920
이게 분담금이면 진짜 새 집이라고 해서

72
00:04:40.920 --> 00:04:45.400
3배에서 높게는 3배 이상 더 가격이 오르긴 했잖아요

73
00:04:45.400 --> 00:04:50.280
그러면 상승장이 아니더라도 어쨌든 새 집이라는 메리트가 있으니까

74
00:04:50.280 --> 00:04:53.680
그래도 좀 힘을 받지 않을까 이런 생각이 들거든요

75
00:04:53.680 --> 00:04:55.469
그러니까 이게 참 웃긴 게 

76
00:04:55.469 --> 00:04:59.720
재건축 대상인 아파트가 가격이 제자리인 상태에서

77
00:04:59.720 --> 00:05:02.200
그 상태에서 머물러 있다라면

78
00:05:02.200 --> 00:05:06.640
여기에서 추가 분담금을 내더라도 예를 들어서 이 아파트가 2억이다

79
00:05:06.640 --> 00:05:09.920
그러면 추가 분담금 5억 내고 7억이 되잖아요

80
00:05:09.920 --> 00:05:12.120
그러면 내 원금은 7억이 되잖아요

81
00:05:12.120 --> 00:05:17.760
그러면 얘가 7억 정도에 나오는데 주변의 시세는 보면 한 10억이야

82
00:05:17.760 --> 00:05:21.440
그러면 내가 3억 정도의 이득이 생기는 거잖아요

83
00:05:21.440 --> 00:05:23.360
근데 얘가 이미 올랐어

84
00:05:23.360 --> 00:05:27.040
예를 들면 대상인 아파트가 5억이다

85
00:05:27.040 --> 00:05:31.280
그럼 이거는 주변 시세가 5억인 거예요

86
00:05:31.280 --> 00:05:34.169
근데 여기다 추가 분담금까지 내서 10억이 되면 

87
00:05:34.169 --> 00:05:36.560
오히려 더 비싸진 상황이 된다는 거죠

88
00:05:36.560 --> 00:05:40.400
그러니까 이게 한 번 상승장을 겪고 난 다음에

89
00:05:40.400 --> 00:05:44.920
하락장으로 됐을 때에 재건축이 문제가 되는 게 뭐냐면

90
00:05:44.920 --> 00:05:46.680
원가가 너무 높아진 거예요

91
00:05:46.680 --> 00:05:52.160
자기가 산 대상인 아파트도 가격이 높아진 상태잖아요

92
00:05:52.160 --> 00:05:57.060
그러니까 만약에 아주 옛날에 샀던 사람도 사실은 오른 가격이

93
00:05:57.060 --> 00:06:00.800
재건축을 안 하고 내가 팔고 나왔으면 이거는 내 돈인 거잖아요

94
00:06:00.800 --> 00:06:03.520
그럼 내 원금이 오른 가격인 거예요

95
00:06:03.520 --> 00:06:06.720
옛날에 내가 샀던 가격이 원금이 아니고

96
00:06:06.720 --> 00:06:10.040
그럼 거기에다가 플러스 추가 분담금을 하면

97
00:06:10.040 --> 00:06:13.280
이게 새 아파트의 내 원금이 되는 거예요

98
00:06:13.280 --> 00:06:16.280
일종의 그걸로 내가 분양을 받은 거죠

99
00:06:16.280 --> 00:06:23.720
그게 여기서 더 올라갈 가능성이 있어야 사람들이 이걸 추진을 하는 거예요

100
00:06:23.720 --> 00:06:25.968
근데 여기서 올라갈 가능성이 없거나 

101
00:06:25.968 --> 00:06:29.440
오히려 이게 더 약간 손해보는 느낌이 날 때는

102
00:06:29.440 --> 00:06:32.920
그때부터는 조합원들이 재건축에 동의를 하지 않아요

103
00:06:32.920 --> 00:06:34.080
반발이 생기는 거죠

104
00:06:34.080 --> 00:06:38.867
그럼 소장님 말씀으로는 어쨌든 지금 진행되고 있는 현장들도 많고 한데

105
00:06:38.867 --> 00:06:44.120
이런 분담금 갈등이 심해지면 이게 멈출 수 있는 상황으로 갈 수도 있나요?

106
00:06:44.120 --> 00:06:46.840
다 멈춰요. 거의 다 멈춥니다

107
00:06:46.840 --> 00:06:52.320
그러니까 손해를 각오하는 조합원이 아마 70% 정도일 거예요

108
00:06:52.320 --> 00:06:56.840
70% 비율을 넘어야 그 사업이 진행이 되는데

109
00:06:56.840 --> 00:07:01.280
상승장에서는 70% 비율을 넘기는 게 어렵긴 하지만

110
00:07:01.280 --> 00:07:03.440
그래도 넘어갈 확률이 생기는 거예요

111
00:07:03.440 --> 00:07:06.967
근데 하락장에서는 실제로 비율을 

112
00:07:06.967 --> 00:07:10.120
50%도 넘기기가 어려운 상황들이 발생하는 거예요

113
00:07:10.960 --> 00:07:14.967
그럼 또 이렇게 말씀 들으니까 재건축과 같이 비교 대상으로 나오는 게 

114
00:07:14.967 --> 00:07:16.320
리모델링이 있잖아요

115
00:07:16.320 --> 00:07:20.120
재건축보다는 비용이 좀 적게 들고 기간도 짧고 해서

116
00:07:20.120 --> 00:07:23.640
좀 그런 이점으로 많이 진행하는 단지들도 있을 것 같은데

117
00:07:23.640 --> 00:07:26.640
그쪽으로 수요가 모이는 건 또 어떻게 보세요?

118
00:07:26.640 --> 00:07:31.840
사실은 재건축보다 리모델링의 수익성이 훨씬 안 좋아요

119
00:07:31.840 --> 00:07:34.920
재건축과 리모델링의 차이는 뭐냐면

120
00:07:34.920 --> 00:07:38.880
재건축은 있는 건물을 싹 완전히 허물고

121
00:07:38.880 --> 00:07:41.680
완전히 빈 땅으로 만든 다음에

122
00:07:41.680 --> 00:07:46.720
땅을 파서 지하 공간을 만들어서 지하 주차장을 만들고

123
00:07:46.720 --> 00:07:49.760
그 위에 아파트를 새로 올리잖아요

124
00:07:49.760 --> 00:07:53.880
그거의 장점은 뭐냐면 기존 조합원 세대수보다

125
00:07:53.880 --> 00:07:58.200
일반 분양분이라고 해서 추가 분양되는 부분이 생기는 거예요

126
00:07:58.200 --> 00:08:02.320
그래서 그거를 분양을 해서 이거는 수익이 되는 거죠

127
00:08:02.320 --> 00:08:06.480
그러면 조합원의 비용은 철거 비용, 이주 비용

128
00:08:06.480 --> 00:08:08.960
그다음에 건축 비용이 비용인데

129
00:08:08.960 --> 00:08:14.120
이 비용에서 수익을 빼면 그게 추가 분담금이 되는 거예요

130
00:08:14.120 --> 00:08:18.040
근데 리모델링은 재건축보다

131
00:08:18.040 --> 00:08:21.680
옛날에는 리모델링은 완전 1대 1이었거든요

132
00:08:21.680 --> 00:08:24.120
근데 요즘은 설계 방식이 좀 좋아져서

133
00:08:24.120 --> 00:08:27.520
일정 정도의 증축이 이제 가능해졌거든요

134
00:08:27.520 --> 00:08:30.200
그래서 일반 분양분이 생기긴 해요

135
00:08:30.200 --> 00:08:33.280
그런데 재건축보다는 적어요

136
00:08:33.280 --> 00:08:37.280
그래도 어찌됐든 다 모든 걸 철거하고 새로 짓는 게 아니라

137
00:08:37.280 --> 00:08:39.240
어느 정도 철거되어 있는 상태에서 하니까

138
00:08:39.240 --> 00:08:41.440
좀 비용이 덜 들지 않나요, 건축 비용이?

139
00:08:41.440 --> 00:08:43.120
네, 어차피 마찬가지라는 거예요

140
00:08:43.120 --> 00:08:49.120
그래서 일반 분양분으로 인한 수익이 많아지는 게 훨씬 더 돈이 많이 되거든요

141
00:08:49.120 --> 00:08:51.760
근데 일반 분양분이 적기 때문에

142
00:08:51.760 --> 00:08:56.680
리모델링이 오히려 더 수익성이 악화되면서

143
00:08:56.680 --> 00:08:59.040
사업 진행이 안 될 가능성이 더 커지는 거예요

144
00:08:59.880 --> 00:09:04.360
그러니까 저는 재건축 아파트를 투자할 때 좀 팁을 드리자면

145
00:09:04.360 --> 00:09:10.160
대부분의 사람들은 재건축 아파트를 투자할 때 뭘 노리냐면

146
00:09:10.160 --> 00:09:14.200
재건축이 완성돼서 새 아파트로 되는 걸 노리거든요

147
00:09:14.200 --> 00:09:15.720
절대 그거는 하면 안 돼요

148
00:09:15.720 --> 00:09:20.160
시장을 모르는 사람들은 새 집이 됐을 때 좀 더 올라가는 거

149
00:09:20.160 --> 00:09:23.000
이것까지를 기대하면서 투자를 하는 거거든요

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시장을 아는 사람들은 그렇게 투자를 하지 않아요

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그냥 재건축이 되든 안 되든 시장만 보는 거예요

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상승장까지는 적극적으로 투자를 하다가

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상승장이 꺾일 것 같다 그러면 빠져나오는 거죠

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이게 그 리모델링 재건축의 호재가 있더라도

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시장이 꺾이면 얘네들은 악재로 변한다는 거예요

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경험이 있는 사람은 이거를 알아요

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오늘 소장님이 말씀해 주신 얘기는

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상승장이면 추가 분담금이 많아도 상관은 없지만

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지금 같은 하락 시장에서는

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재건축을 추진하다가 조합원들의 마음이 바뀌는 경우도 있고

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이 때문에 재건축 추진이 어려워지는 경우가 많다

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그래서 만약에 재건축 꿀팁을 드리자면

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상승장까지 적극적으로 투자하다가 상승장이 끝날 무렵

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과감하게 빠져나오는 게 하나의 팁이다

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이렇게 마무리할 수 있을 것 같습니다

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오늘 시간 함께 해주신 구독자 여러분께 감사드리고

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다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다