반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
'서울' 하면 사람들이 많이 얘기하는 이슈 중에 하나가
재건축이 있을 것 같아요
워낙 아파트가 노화가 많이 되고 있으니까
재건축을 노리고 미리 투자를 해놓자
그래서 실제로 올해 거래량도 보면
재건축 이슈가 있는 단지들에서 거래가 좀 많이 나왔던 것 같고
신고가도 나왔던 것 같거든요
그래서 재건축은 재건축이다, 역시는 역시다
이런 것처럼 재건축은 어느 때나 다 돈을 벌 수 있는
하나의 투자 수단이라고 생각을 했었던 것 같은데요
요즘 나오는 얘기를 들어보면 이런 얘기가 있어요
집값이 5억인데 추가 분담금으로 5억을 내라
추가 분담금이 저는 요즘엔 많이 들었지만
이것 때문에 현장을 엎는다
이런 얘기가 나왔던 거는 못 들었던 것 같거든요 옛날에는
추가 분담금이 이렇게 많이 나왔었나 원래
좀 궁금하더라고요. 옛날에는 어땠나요, 소장님?
옛날에는 재건축 대상인 아파트들이 주로 5층
그러니까 주공 아파트들이었죠. 주공 아파트들의 5층
그래서 연탄 때우고 이런 아파트들이 남아있었는데
지금도 약간 남아있어요
근데 거의 대부분 지금 다 재건축이 진행이 됐죠
근데 진짜 옛날에는 이런 아파트들을 재건축하면
집을 그러니까 20평 아파트라면
이거를 30평이나 40평짜리 주고 그다음에 현금도 줬어요
돈까지 받는, 새 집도 받고 돈도 받는
그때는 이런 상황들이 벌어졌어요
요즘 보면 건설사들이 재건축에 참여할 때 방식이 있거든요
두 가지 방식이 있는데 지분제가 있고 도급제가 있어요
도급이라는 거는 일종의 하청을 받는 거예요
그래서 아파트를 다 지어주고 건축비만 내놔라 이게 도급제고
지분제는 뭐냐면 지분이라는 거는 주체로 참여한다는 얘기죠
주체로 참여했을 때의 유불리는 뭐냐면
수익이 많이 나면 건축비에다가 수익까지 플러스 되는 개념이고
만약에 손실이 나면 건축비를 받았지만 여기서 다시
손실분을 빼야 되는 거예요
그러니까 수익이 났을 때는 수익이 극대화되고 건설사 입장에서는
만약에 이 사업이 좀 잘 진행이 안 됐을 때는
오히려 손해를 많이 입는 그런 방식이에요
근데 옛날에는 불과 한 10년 전에는 지분제 방식이 엄청 많았어요
그러니까 지분제로 참여하겠다는 거는 뭐냐면 수익이 예상된다는 거죠
건설사 입장에서 그럼 지분제가 더 좋을 것 같은데
왜 도급제로 바뀌는 걸까요?
지금은 수익이 안 난다는 거예요
수익이 안 난다는 건 뭐냐면 이제는 비용이 늘어났다는 얘기죠
과거에는 한 10년~15년 전 사이의 재건축 방식은
조합원들이 새 집 받고 거기에 덤으로 현금까지 받았어요
근데 이제 좀 진행하면서 추가 분담금을 어느 정도 좀 내야 되는
1억에서 2억 정도 그래서 그 돈은 이제 무난한 금액이 됐는데
이제는 5억 분담금 얘기가 나온 거잖아요
그러니까 건설사 입장에서는 건축비뿐만 아니고
여기에 뭐가 들어가냐면 이주비라고 해서
그 집에 살고 있던 사람들을 이주를 시키죠
그렇게 해서 거기에 따른 대출을 건설사가 다 보증을 해서 빌려주거든요
그런 거를 하기 위해서 그런 비용들이 늘어나는 거죠
그렇게 되면 과거보다 항상 이런 비용이 늘어나는 구조로 되어 있는데
더 문제는 뭐냐면 이게 상승장이면
추가 분담금이 크게 문제가 되지 않아요
예를 들어서 5억짜리 집인데 추가 분담금을 들여서
10억으로 새 아파트가 됐어요
새 아파트가 됐는데 얘가 나중에 20억이 된다
그러면 남는 장사잖아요. 조합원 입장에서
그러니까 이런 걸 기대하고 추진을 하는 거예요
추진을 하는데 이게 오를 것 같지가 않아
여기서 오른다 해도 뭐 많이 올라왔자 1억, 2억 뭐 이 정도
이런 정도의 기대라면 이 분담금이 너무 큰 거죠
근데 어찌됐든 이번 상승장에 보면요
이게 분담금이면 진짜 새 집이라고 해서
3배에서 높게는 3배 이상 더 가격이 오르긴 했잖아요
그러면 상승장이 아니더라도 어쨌든 새 집이라는 메리트가 있으니까
그래도 좀 힘을 받지 않을까 이런 생각이 들거든요
그러니까 이게 참 웃긴 게
재건축 대상인 아파트가 가격이 제자리인 상태에서
그 상태에서 머물러 있다라면
여기에서 추가 분담금을 내더라도 예를 들어서 이 아파트가 2억이다
그러면 추가 분담금 5억 내고 7억이 되잖아요
그러면 내 원금은 7억이 되잖아요
그러면 얘가 7억 정도에 나오는데 주변의 시세는 보면 한 10억이야
그러면 내가 3억 정도의 이득이 생기는 거잖아요
근데 얘가 이미 올랐어
예를 들면 대상인 아파트가 5억이다
그럼 이거는 주변 시세가 5억인 거예요
근데 여기다 추가 분담금까지 내서 10억이 되면
오히려 더 비싸진 상황이 된다는 거죠
그러니까 이게 한 번 상승장을 겪고 난 다음에
하락장으로 됐을 때에 재건축이 문제가 되는 게 뭐냐면
원가가 너무 높아진 거예요
자기가 산 대상인 아파트도 가격이 높아진 상태잖아요
그러니까 만약에 아주 옛날에 샀던 사람도 사실은 오른 가격이
재건축을 안 하고 내가 팔고 나왔으면 이거는 내 돈인 거잖아요
그럼 내 원금이 오른 가격인 거예요
옛날에 내가 샀던 가격이 원금이 아니고
그럼 거기에다가 플러스 추가 분담금을 하면
이게 새 아파트의 내 원금이 되는 거예요
일종의 그걸로 내가 분양을 받은 거죠
그게 여기서 더 올라갈 가능성이 있어야 사람들이 이걸 추진을 하는 거예요
근데 여기서 올라갈 가능성이 없거나
오히려 이게 더 약간 손해보는 느낌이 날 때는
그때부터는 조합원들이 재건축에 동의를 하지 않아요
반발이 생기는 거죠
그럼 소장님 말씀으로는 어쨌든 지금 진행되고 있는 현장들도 많고 한데
이런 분담금 갈등이 심해지면 이게 멈출 수 있는 상황으로 갈 수도 있나요?
다 멈춰요. 거의 다 멈춥니다
그러니까 손해를 각오하는 조합원이 아마 70% 정도일 거예요
70% 비율을 넘어야 그 사업이 진행이 되는데
상승장에서는 70% 비율을 넘기는 게 어렵긴 하지만
그래도 넘어갈 확률이 생기는 거예요
근데 하락장에서는 실제로 비율을
50%도 넘기기가 어려운 상황들이 발생하는 거예요
그럼 또 이렇게 말씀 들으니까 재건축과 같이 비교 대상으로 나오는 게
리모델링이 있잖아요
재건축보다는 비용이 좀 적게 들고 기간도 짧고 해서
좀 그런 이점으로 많이 진행하는 단지들도 있을 것 같은데
그쪽으로 수요가 모이는 건 또 어떻게 보세요?
사실은 재건축보다 리모델링의 수익성이 훨씬 안 좋아요
재건축과 리모델링의 차이는 뭐냐면
재건축은 있는 건물을 싹 완전히 허물고
완전히 빈 땅으로 만든 다음에
땅을 파서 지하 공간을 만들어서 지하 주차장을 만들고
그 위에 아파트를 새로 올리잖아요
그거의 장점은 뭐냐면 기존 조합원 세대수보다
일반 분양분이라고 해서 추가 분양되는 부분이 생기는 거예요
그래서 그거를 분양을 해서 이거는 수익이 되는 거죠
그러면 조합원의 비용은 철거 비용, 이주 비용
그다음에 건축 비용이 비용인데
이 비용에서 수익을 빼면 그게 추가 분담금이 되는 거예요
근데 리모델링은 재건축보다
옛날에는 리모델링은 완전 1대 1이었거든요
근데 요즘은 설계 방식이 좀 좋아져서
일정 정도의 증축이 이제 가능해졌거든요
그래서 일반 분양분이 생기긴 해요
그런데 재건축보다는 적어요
그래도 어찌됐든 다 모든 걸 철거하고 새로 짓는 게 아니라
어느 정도 철거되어 있는 상태에서 하니까
좀 비용이 덜 들지 않나요, 건축 비용이?
네, 어차피 마찬가지라는 거예요
그래서 일반 분양분으로 인한 수익이 많아지는 게 훨씬 더 돈이 많이 되거든요
근데 일반 분양분이 적기 때문에
리모델링이 오히려 더 수익성이 악화되면서
사업 진행이 안 될 가능성이 더 커지는 거예요
그러니까 저는 재건축 아파트를 투자할 때 좀 팁을 드리자면
대부분의 사람들은 재건축 아파트를 투자할 때 뭘 노리냐면
재건축이 완성돼서 새 아파트로 되는 걸 노리거든요
절대 그거는 하면 안 돼요
시장을 모르는 사람들은 새 집이 됐을 때 좀 더 올라가는 거
이것까지를 기대하면서 투자를 하는 거거든요
시장을 아는 사람들은 그렇게 투자를 하지 않아요
그냥 재건축이 되든 안 되든 시장만 보는 거예요
상승장까지는 적극적으로 투자를 하다가
상승장이 꺾일 것 같다 그러면 빠져나오는 거죠
이게 그 리모델링 재건축의 호재가 있더라도
시장이 꺾이면 얘네들은 악재로 변한다는 거예요
경험이 있는 사람은 이거를 알아요
오늘 소장님이 말씀해 주신 얘기는
상승장이면 추가 분담금이 많아도 상관은 없지만
지금 같은 하락 시장에서는
재건축을 추진하다가 조합원들의 마음이 바뀌는 경우도 있고
이 때문에 재건축 추진이 어려워지는 경우가 많다
그래서 만약에 재건축 꿀팁을 드리자면
상승장까지 적극적으로 투자하다가 상승장이 끝날 무렵
과감하게 빠져나오는 게 하나의 팁이다
이렇게 마무리할 수 있을 것 같습니다
오늘 시간 함께 해주신 구독자 여러분께 감사드리고
다음에 또 도움이 되는 영상을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다