반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 저희가 경매 얘기를 해보려고 합니다
경매를 저희가 간간이 얘기를 하잖아요
시장을 분석하고자 경매 건수, 경매 낙찰률 이런 얘기도 하는데요
오늘은요, 경매에 나온 물건이 7년 만에 최대치다
이런 얘기가 있어서 좀 얘기를 해보려고 해요
요즘 저희가 거래량도 보고 하면
매매가도 많이 오르고 거래량도 많이 올랐다 이런 얘기를 해서
시장 분위기가 좀 괜찮은 거 아닌가
이런 얘기를 많이 했던 것 같은데
이게 7년 만에 최대치라는 거죠
분석을 보면요, 주담대 높은 금리 때문에 버티지 못하는
영끌족들이 내던지는 물건이 많다라는 분석이 나오고 있더라고요
보면 영끌족들이 제일 힘들어할 부분이 대출이자 부분일 것 같은데
이자로 따져보면 솔직히 작년이 더 힘든 상황이었을 것 같은데
작년이 아니라 올해 매물들이 더 많이 나오고 있다
상황은 좀 좋아진 것 같은데 왜 더 힘들어서 내던지는 물건들이 많은 걸까
이해가 안 됩니다
제가 이거에 관해서는 그 전 영상에서도 얘기를 했었어요
경매를 할 때 사람들이 영끌을 하면 하락을 하잖아요
하락을 하면 대부분의 사람들은 이때 못 버티고
영끌하는 사람들이 던질 거라고 얘기하는 분들이 많거든요
근데 그렇지 않아요, 진짜로
버티는 거예요, 최대한 버티고 이걸 감당하지 못할 때 던지는데
유의미한 자료로 요즘 또 다른 뉴스가 나오고 있는 게 뭐냐면
국내 대부업체 상위 25개 사의 올해 8월 말 기준 주담대 연체율이
16.1%로 최고치를 찍었다 이런 뉴스가 있어요
근데 여기에서 보면 대부업체예요
대부업체 금리가 혹시 안 빌려본 분들은 모를 수 있는데
제가 26%까지 돈을 빌려봤거든요
26%짜리를 빌리잖아요. 그럼 돌려막기 하다가 망해요
그러니까 사실 이런 주담대로 대부업체 돈을 썼다는 얘기는
대부업체 돈만 빌린 게 아니거든요
이 앞전에 1금융권 돈도 있고, 2금융권 이걸 다 합쳐서
그래서 자기 돈이 들어간 게 없다는 얘기예요, 이 사람은
그러니까 뭐냐면 이 사람들이 집을 왜 샀냐 영끌해서 샀잖아요
만약에 집을 거주할 생각으로 샀다면 이렇게 영끌할 수 없죠
이 사람들의 목적은 집이 오를 거라고 확신을 했기 때문에 그래요
그렇기 때문에 이 사람들을 하락하자마자 팔 수 없는 게
기대라는 거는 잠깐 방향이 바뀌었다고 해서
그 기대가 무너지는 게 아니거든요
시간이 지나고 자기의 목적에 도달될 가능성이 점점점점 없어지고
거기에 따른 현실적인 고통
이게 왔을 때 그 다음에 던지는 거예요
그러니까 지금 하락하기 시작한 어떻게 보면 2년 차예요
그러니까 2년 차 때 이제 이런 영끌한 사람들이
진짜 이 고통이 피부로 와닿는 시점인 거예요, 이게
근데 또 보면 이게 지금 한계치에 다다라서
내던지는 물건들이 많다는 말씀이잖아요
근데 시장 분위기를 보면 올 초부터 그래도 거래량도 많이 늘어났고
호가 자체도 실거래가 자체도 좀 올랐으면
이게 다시 희망이 생기지 않을까 생각이 들거든요
그게 한계가 뭐냐면 이게 지금 올라가면서
전고점 내가 산 가격을 확 넘어버렸으면 희망이 생기는 거예요
근데 지금 대부분 아마 밑에 있을 가능성이 많은 거죠
분명히 시장에서 지금 상승 움직임이 제한적인 게 보이잖아요
수요자들도 돌아다니는 그러니까 연초랑 비교해보면
연초는 매수자들이 막 돌아다니는 움직임이 누가 봐도 느껴졌거든요
근데 지금은 매수자들이 현장을 막 적극적으로 돌아다니는 사람이 거의 없어요
그냥 뜨문뜨문 기다렸다 사는 사람들이 있는 거지
그러니까 이걸 이 사람들은 못 버티고 있다가 팔려고 내놨겠죠
근데 높은 가격에 최소한 자기 원금을 받거나
아니면 조금이라도 높은 가격에 팔려고 노력하다가
결국에는 그냥 연체를 하는 거죠
그러니까 던지는 게 아니고 이게 버티다 버티다
자기가 감당할 수 없는 순간이 오는 거예요
이게 사람이 참 보면 굉장히 비합리적인 생각과 행동을 하는 게 이런 거예요
결과로 보면 굉장히 비합리적인 거잖아요
근데 사람이라는 게 이렇게 돼요
그러니까 미래를 정확하게 알면
이게 더 이상 안 오르는구나라고 확신을 가지면 내가 오를 때 팔겠죠
근데 오를 때는 더 올라가겠지 하고 희망을 가지는 거예요
사실은 이게 시장 상황하고 맞물리느냐
아니면 어긋나 있느냐에 따라서 영향이 많이 달라요
시장이 하락하고 있을 때 경매가 나오면
하락 가속도화시키는 용도가 크거든요
근데 예를 들어 상승장인데 경매가 나오잖아요
그러면 상승장을 막을 수 없어요
아무런 효과가 없어요
근데 지금은 변곡점 같은 게 느껴지고 있다 이런 상황이잖아요
이럴 때 경매가 나오는 거는 어느 정도 상승을 멈추고
멈추게 하고 하락으로 진입하게 하는 역할을
어느 정도 수행할 가능성이 충분히 있어요
그러니까 경매가 나오면 단순히 경매가 나왔으니까 뭐 이 사람들 죽고
사람들 분위기가 침체되고 이게 아니고
얘가 기준이 되는 거예요
경매가 나오는 아파트가 있으면 사람들은 얘가 기준이 되는 거예요
근데 이게 좀 아파트 단지에서 하나 나왔거나 두 개, 세 개 나오잖아요
그러면 기준이 점점점점 넓어지는 거죠
더 낮아지면서요
그렇죠. 그러면서 이거보다 호가가 다 높을 거 아니에요 매물들이
그럼 매수자 입장에서 얘를 굳이 사고 싶을까 이거예요
가격도 떨어지면서 매물 자체도 많으니까
또 매수자의 적극성 자체도 떨어뜨리게 되는 거네요
그렇죠. 그러니까 매수자들이 그전에는 조금씩이라도
적극적으로 쫓아가서 사는 사람들이 있었다면
이런 사람들의 적극성을 현저하게 떨어뜨리는 거예요
그래서 관망으로 만드는 거예요
이게 지금 7년 만에 경매 물건이 최대치라고 했는데
그러면 이제 막 못 버티고 한계치에 도달해서
내던지는 물건들이 많다고 하셨잖아요
그럼 앞으로는 이게 더 많아지고 어떻게 되는 걸까요?
그럴 가능성이 많죠
지금 보면 우리가 지금까지 2030세대가 영끌한
매수 수가 적지 않음을 알고 있잖아요
그런데 영끌이라는 게 우리가 생각하는 일반 주담대를 풀로 채웠느냐
근데 그때 상황에서는 주담대를 풀로 채울 수 있는 여건이 안 됐어요
그러니까 대출 규제도 들어가 있는 상황이었단 말이에요
그런 상황에서 영끌을 한 사람들은
대부분 1금융권에다가 2금융권 금리를 보태서
추가로 받은 사람들이 많다는 얘기죠
그러니까 지금 이렇게 받은 사람들이 버티다 버티다 버티다
결국엔 돌려막기까지 하다가 못 버티고 나오는
그런 건수가 늘어날 가능성이 많다는 거죠
그러면 경매 물건이 일반 단지에도 하나둘 증가하게 되면
지금 안 그래도 약간 관망세로 돌아선 것 같다는 매수 심리를
더 움츠러들게 만들 거라는 말씀이신 거죠?
그렇죠
오늘 시간은 서울 아파트의 경매 물건이
7년 만에 최대치로 나오고 있다는 주제로 얘기를 해본 것 같아요
소장님 말씀을 좀 요약해 보면요
영끌해서 산 사람들은 우선 버티다가
하락해서 더 이상 버틸 수 없다고 판단했을 때 내던지기 시작한다
하락 2년 차에 접어든 지금 희망이 사라지고
고통이 더 와 닿을 때 이런 현상이 발생하고
먼저 팔지 못하고 기대 심리는 여전히 유지하는 상황이었기 때문에
이렇게 끝까지 경매로 나오게 된 것이라고 볼 수 있습니다
마지막으로 하락 변곡점에서의 경매 급증은
하락 전환의 신호로 볼 수 있고
매수자의 적극성을 떨어뜨리는 계기가 될 수 있다
영상을 보시고 항상 우리는 소통하는 그런 채널이기 때문에
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감사합니다