0
00:00:00.000 --> 00:00:01.630
반갑습니다

1
00:00:01.630 --> 00:00:04.580
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.580 --> 00:00:06.680
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.680 --> 00:00:10.580
소장님, 오늘은요. 저희가 경매 얘기를 해보려고 합니다

4
00:00:10.580 --> 00:00:12.820
경매를 저희가 간간이 얘기를 하잖아요

5
00:00:12.820 --> 00:00:18.060
시장을 분석하고자 경매 건수, 경매 낙찰률 이런 얘기도 하는데요

6
00:00:18.060 --> 00:00:23.100
오늘은요, 경매에 나온 물건이 7년 만에 최대치다

7
00:00:23.100 --> 00:00:26.140
이런 얘기가 있어서 좀 얘기를 해보려고 해요

8
00:00:26.140 --> 00:00:29.025
요즘 저희가 거래량도 보고 하면 

9
00:00:29.025 --> 00:00:32.626
매매가도 많이 오르고 거래량도 많이 올랐다 이런 얘기를 해서 

10
00:00:32.626 --> 00:00:34.176
시장 분위기가 좀 괜찮은 거 아닌가

11
00:00:34.176 --> 00:00:36.240
이런 얘기를 많이 했던 것 같은데

12
00:00:36.240 --> 00:00:38.280
이게 7년 만에 최대치라는 거죠

13
00:00:38.280 --> 00:00:42.726
분석을 보면요, 주담대 높은 금리 때문에 버티지 못하는 

14
00:00:42.726 --> 00:00:46.860
영끌족들이 내던지는 물건이 많다라는 분석이 나오고 있더라고요

15
00:00:46.860 --> 00:00:52.660
보면 영끌족들이 제일 힘들어할 부분이 대출이자 부분일 것 같은데

16
00:00:52.660 --> 00:00:57.000
이자로 따져보면 솔직히 작년이 더 힘든 상황이었을 것 같은데

17
00:00:57.000 --> 00:01:01.400
작년이 아니라 올해 매물들이 더 많이 나오고 있다

18
00:01:01.400 --> 00:01:06.326
상황은 좀 좋아진 것 같은데 왜 더 힘들어서 내던지는 물건들이 많은 걸까

19
00:01:06.326 --> 00:01:07.500
이해가 안 됩니다

20
00:01:07.500 --> 00:01:13.040
제가 이거에 관해서는 그 전 영상에서도 얘기를 했었어요

21
00:01:13.040 --> 00:01:17.960
경매를 할 때 사람들이 영끌을 하면 하락을 하잖아요

22
00:01:17.960 --> 00:01:21.776
하락을 하면 대부분의 사람들은 이때 못 버티고 

23
00:01:21.776 --> 00:01:25.040
영끌하는 사람들이 던질 거라고 얘기하는 분들이 많거든요

24
00:01:25.040 --> 00:01:27.500
근데 그렇지 않아요, 진짜로

25
00:01:27.500 --> 00:01:32.780
버티는 거예요, 최대한 버티고 이걸 감당하지 못할 때 던지는데

26
00:01:32.780 --> 00:01:37.720
유의미한 자료로 요즘 또 다른 뉴스가 나오고 있는 게 뭐냐면

27
00:01:37.720 --> 00:01:45.227
국내 대부업체 상위 25개 사의 올해 8월 말 기준 주담대 연체율이

28
00:01:45.227 --> 00:01:48.930
16.1%로 최고치를 찍었다 이런 뉴스가 있어요

29
00:01:48.930 --> 00:01:51.927
근데 여기에서 보면 대부업체예요

30
00:01:51.927 --> 00:01:56.980
대부업체 금리가 혹시 안 빌려본 분들은 모를 수 있는데

31
00:01:56.980 --> 00:02:00.160
제가 26%까지 돈을 빌려봤거든요

32
00:02:00.160 --> 00:02:04.520
26%짜리를 빌리잖아요. 그럼 돌려막기 하다가 망해요

33
00:02:04.520 --> 00:02:09.777
그러니까 사실 이런 주담대로 대부업체 돈을 썼다는 얘기는

34
00:02:09.777 --> 00:02:11.960
대부업체 돈만 빌린 게 아니거든요

35
00:02:11.960 --> 00:02:16.840
이 앞전에 1금융권 돈도 있고, 2금융권 이걸 다 합쳐서

36
00:02:16.840 --> 00:02:19.940
그래서 자기 돈이 들어간 게 없다는 얘기예요, 이 사람은

37
00:02:19.940 --> 00:02:23.740
그러니까 뭐냐면 이 사람들이 집을 왜 샀냐 영끌해서 샀잖아요

38
00:02:23.740 --> 00:02:29.060
만약에 집을 거주할 생각으로 샀다면 이렇게 영끌할 수 없죠

39
00:02:29.060 --> 00:02:33.600
이 사람들의 목적은 집이 오를 거라고 확신을 했기 때문에 그래요

40
00:02:33.600 --> 00:02:37.320
그렇기 때문에 이 사람들을 하락하자마자 팔 수 없는 게

41
00:02:37.320 --> 00:02:40.878
기대라는 거는 잠깐 방향이 바뀌었다고 해서 

42
00:02:40.878 --> 00:02:42.720
그 기대가 무너지는 게 아니거든요

43
00:02:42.720 --> 00:02:48.760
시간이 지나고 자기의 목적에 도달될 가능성이 점점점점 없어지고

44
00:02:48.760 --> 00:02:51.278
거기에 따른 현실적인 고통

45
00:02:51.278 --> 00:02:54.120
이게 왔을 때 그 다음에 던지는 거예요

46
00:02:54.120 --> 00:02:58.560
그러니까 지금 하락하기 시작한 어떻게 보면 2년 차예요

47
00:02:58.560 --> 00:03:02.600
그러니까 2년 차 때 이제 이런 영끌한 사람들이

48
00:03:02.600 --> 00:03:06.360
진짜 이 고통이 피부로 와닿는 시점인 거예요, 이게

49
00:03:07.200 --> 00:03:10.128
근데 또 보면 이게 지금 한계치에 다다라서

50
00:03:10.128 --> 00:03:12.480
내던지는 물건들이 많다는 말씀이잖아요

51
00:03:12.480 --> 00:03:17.400
근데 시장 분위기를 보면 올 초부터 그래도 거래량도 많이 늘어났고

52
00:03:17.400 --> 00:03:21.120
호가 자체도 실거래가 자체도 좀 올랐으면

53
00:03:21.120 --> 00:03:25.080
이게 다시 희망이 생기지 않을까 생각이 들거든요

54
00:03:25.080 --> 00:03:29.440
그게 한계가 뭐냐면 이게 지금 올라가면서

55
00:03:29.440 --> 00:03:34.200
전고점 내가 산 가격을 확 넘어버렸으면 희망이 생기는 거예요

56
00:03:34.200 --> 00:03:38.320
근데 지금 대부분 아마 밑에 있을 가능성이 많은 거죠

57
00:03:38.320 --> 00:03:43.320
분명히 시장에서 지금 상승 움직임이 제한적인 게 보이잖아요

58
00:03:43.320 --> 00:03:47.960
수요자들도 돌아다니는 그러니까 연초랑 비교해보면

59
00:03:47.960 --> 00:03:53.360
연초는 매수자들이 막 돌아다니는 움직임이 누가 봐도 느껴졌거든요

60
00:03:53.360 --> 00:03:58.920
근데 지금은 매수자들이 현장을 막 적극적으로 돌아다니는 사람이 거의 없어요

61
00:03:58.920 --> 00:04:03.080
그냥 뜨문뜨문 기다렸다 사는 사람들이 있는 거지

62
00:04:03.080 --> 00:04:09.240
그러니까 이걸 이 사람들은 못 버티고 있다가 팔려고 내놨겠죠

63
00:04:09.240 --> 00:04:12.960
근데 높은 가격에 최소한 자기 원금을 받거나

64
00:04:12.960 --> 00:04:16.120
아니면 조금이라도 높은 가격에 팔려고 노력하다가

65
00:04:16.120 --> 00:04:20.840
결국에는 그냥 연체를 하는 거죠

66
00:04:20.840 --> 00:04:24.729
그러니까 던지는 게 아니고 이게 버티다 버티다 

67
00:04:24.729 --> 00:04:27.400
자기가 감당할 수 없는 순간이 오는 거예요

68
00:04:27.400 --> 00:04:35.840
이게 사람이 참 보면 굉장히 비합리적인 생각과 행동을 하는 게 이런 거예요

69
00:04:35.840 --> 00:04:38.720
결과로 보면 굉장히 비합리적인 거잖아요

70
00:04:38.720 --> 00:04:41.440
근데 사람이라는 게 이렇게 돼요

71
00:04:41.440 --> 00:04:44.440
그러니까 미래를 정확하게 알면

72
00:04:45.290 --> 00:04:51.160
이게 더 이상 안 오르는구나라고 확신을 가지면 내가 오를 때 팔겠죠

73
00:04:51.160 --> 00:04:54.630
근데 오를 때는 더 올라가겠지 하고 희망을 가지는 거예요

74
00:04:55.480 --> 00:04:59.080
사실은 이게 시장 상황하고 맞물리느냐 

75
00:04:59.080 --> 00:05:02.920
아니면 어긋나 있느냐에 따라서 영향이 많이 달라요

76
00:05:02.920 --> 00:05:06.330
시장이 하락하고 있을 때 경매가 나오면

77
00:05:06.330 --> 00:05:09.240
하락 가속도화시키는 용도가 크거든요

78
00:05:09.240 --> 00:05:12.680
근데 예를 들어 상승장인데 경매가 나오잖아요

79
00:05:12.680 --> 00:05:14.600
그러면 상승장을 막을 수 없어요

80
00:05:14.600 --> 00:05:15.680
아무런 효과가 없어요

81
00:05:15.680 --> 00:05:21.840
근데 지금은 변곡점 같은 게 느껴지고 있다 이런 상황이잖아요

82
00:05:21.840 --> 00:05:28.960
이럴 때 경매가 나오는 거는 어느 정도 상승을 멈추고

83
00:05:28.960 --> 00:05:33.830
멈추게 하고 하락으로 진입하게 하는 역할을

84
00:05:33.830 --> 00:05:37.550
어느 정도 수행할 가능성이 충분히 있어요

85
00:05:37.550 --> 00:05:42.320
그러니까 경매가 나오면 단순히 경매가 나왔으니까 뭐 이 사람들 죽고

86
00:05:42.320 --> 00:05:45.480
사람들 분위기가 침체되고 이게 아니고 

87
00:05:45.480 --> 00:05:46.680
얘가 기준이 되는 거예요

88
00:05:46.680 --> 00:05:51.920
경매가 나오는 아파트가 있으면 사람들은 얘가 기준이 되는 거예요

89
00:05:51.920 --> 00:05:58.040
근데 이게 좀 아파트 단지에서 하나 나왔거나 두 개, 세 개 나오잖아요

90
00:05:58.040 --> 00:06:01.040
그러면 기준이 점점점점 넓어지는 거죠

91
00:06:01.040 --> 00:06:01.720
더 낮아지면서요

92
00:06:01.720 --> 00:06:08.160
그렇죠. 그러면서 이거보다 호가가 다 높을 거 아니에요 매물들이

93
00:06:08.160 --> 00:06:12.680
그럼 매수자 입장에서 얘를 굳이 사고 싶을까 이거예요

94
00:06:12.680 --> 00:06:15.381
가격도 떨어지면서 매물 자체도 많으니까 

95
00:06:15.381 --> 00:06:17.480
또 매수자의 적극성 자체도 떨어뜨리게 되는 거네요

96
00:06:17.480 --> 00:06:21.631
그렇죠. 그러니까 매수자들이 그전에는 조금씩이라도

97
00:06:21.631 --> 00:06:25.200
적극적으로 쫓아가서 사는 사람들이 있었다면

98
00:06:25.200 --> 00:06:30.200
이런 사람들의 적극성을 현저하게 떨어뜨리는 거예요

99
00:06:30.200 --> 00:06:32.640
그래서 관망으로 만드는 거예요

100
00:06:33.390 --> 00:06:37.370
이게 지금 7년 만에 경매 물건이 최대치라고 했는데

101
00:06:37.370 --> 00:06:40.231
그러면 이제 막 못 버티고 한계치에 도달해서 

102
00:06:40.231 --> 00:06:41.920
내던지는 물건들이 많다고 하셨잖아요

103
00:06:41.920 --> 00:06:44.920
그럼 앞으로는 이게 더 많아지고 어떻게 되는 걸까요?

104
00:06:44.920 --> 00:06:46.120
그럴 가능성이 많죠

105
00:06:46.120 --> 00:06:51.781
지금 보면 우리가 지금까지 2030세대가 영끌한

106
00:06:51.781 --> 00:06:54.560
매수 수가 적지 않음을 알고 있잖아요

107
00:06:54.560 --> 00:07:03.240
그런데 영끌이라는 게 우리가 생각하는 일반 주담대를 풀로 채웠느냐

108
00:07:03.240 --> 00:07:08.320
근데 그때 상황에서는 주담대를 풀로 채울 수 있는 여건이 안 됐어요

109
00:07:08.320 --> 00:07:11.320
그러니까 대출 규제도 들어가 있는 상황이었단 말이에요

110
00:07:11.320 --> 00:07:13.682
그런 상황에서 영끌을 한 사람들은 

111
00:07:13.682 --> 00:07:19.282
대부분 1금융권에다가 2금융권 금리를 보태서 

112
00:07:19.282 --> 00:07:22.082
추가로 받은 사람들이 많다는 얘기죠

113
00:07:22.360 --> 00:07:27.000
그러니까 지금 이렇게 받은 사람들이 버티다 버티다 버티다

114
00:07:27.000 --> 00:07:31.182
결국엔 돌려막기까지 하다가 못 버티고 나오는 

115
00:07:31.182 --> 00:07:34.240
그런 건수가 늘어날 가능성이 많다는 거죠

116
00:07:34.240 --> 00:07:38.600
그러면 경매 물건이 일반 단지에도 하나둘 증가하게 되면

117
00:07:38.600 --> 00:07:41.732
지금 안 그래도 약간 관망세로 돌아선 것 같다는 매수 심리를

118
00:07:41.732 --> 00:07:43.440
더 움츠러들게 만들 거라는 말씀이신 거죠?

119
00:07:43.440 --> 00:07:44.340
그렇죠

120
00:07:45.480 --> 00:07:47.982
오늘 시간은 서울 아파트의 경매 물건이 

121
00:07:47.982 --> 00:07:52.960
7년 만에 최대치로 나오고 있다는 주제로 얘기를 해본 것 같아요

122
00:07:52.960 --> 00:07:54.720
소장님 말씀을 좀 요약해 보면요

123
00:07:54.720 --> 00:07:56.733
영끌해서 산 사람들은 우선 버티다가 

124
00:07:56.733 --> 00:08:01.440
하락해서 더 이상 버틸 수 없다고 판단했을 때 내던지기 시작한다

125
00:08:01.440 --> 00:08:04.433
하락 2년 차에 접어든 지금 희망이 사라지고 

126
00:08:04.433 --> 00:08:07.640
고통이 더 와 닿을 때 이런 현상이 발생하고

127
00:08:07.640 --> 00:08:12.933
먼저 팔지 못하고 기대 심리는 여전히 유지하는 상황이었기 때문에

128
00:08:12.933 --> 00:08:16.400
이렇게 끝까지 경매로 나오게 된 것이라고 볼 수 있습니다

129
00:08:16.400 --> 00:08:19.283
마지막으로 하락 변곡점에서의 경매 급증은 

130
00:08:19.283 --> 00:08:21.333
하락 전환의 신호로 볼 수 있고 

131
00:08:21.333 --> 00:08:24.480
매수자의 적극성을 떨어뜨리는 계기가 될 수 있다

132
00:08:25.880 --> 00:08:33.360
영상을 보시고 항상 우리는 소통하는 그런 채널이기 때문에

133
00:08:33.360 --> 00:08:36.833
여러분들이 좋아요 꼭 눌러주시고 

134
00:08:36.833 --> 00:08:41.033
댓글에다가 여러분들이 느끼는 감정이나 이런 것들 달아주시면

135
00:08:41.840 --> 00:08:46.183
제가 댓글이 필요한 것들은 저도 대댓글을 달아드리기도 하고 

136
00:08:46.183 --> 00:08:48.000
이렇게 소통을 하니까

137
00:08:48.300 --> 00:08:52.120
여러분들이 많은 참여해주시면 고맙겠습니다

138
00:08:52.120 --> 00:08:55.533
오늘도 저희 채널을 사랑해주신 구독자 여러분께 감사드리고 

139
00:08:55.533 --> 00:08:59.183
다음에 또 도움이 되는 영상을 준비해서 찾아뵙도록 하겠습니다

140
00:09:01.334 --> 00:09:02.409
감사합니다