반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 금리 이야기를 해보려고 합니다
저희가 얼마 전에 금리가 좀 올라가고 있다
이런 얘기를 많이 했었잖아요
그래서 그런가 보다 하고 와닿지는 않았는데
요 며칠 동안 시중은행들이 앞다투어서요
주담대 등 가계대출의 금리를 인상을 하겠다
다 발표를 했더라고요. 그래서 보니까요
시중은행 주담대의 고정금리율 또 변동률도 다 많이 올랐고
대출을 할 때 뭔가 특약 같은 게 되게 많잖아요
우대를 받거나 이런 게 있잖아요
그런 우대 금리는 줄이고 가산금리는 높여서
소비자가 느꼈을 때 정말 높은 금리가 나오고 있다
이런 얘기가 들리고 있더라고요
그래서 이 금리 얘기를 해보려고 합니다
정말 좀 많아진 것 같아요
금리가 저희가 기준금리랑 계속 동결되고 있는데도 불구하고
계속 지금 올라가고 있는 추세예요
어떻게 보면 시장의 금리가 오르는 걸로 판단을 하면 되지 않을까 싶은데
어떻게 보면 코픽스 금리는 지금 떨어졌어요
기준이 되는 금리들은 떨어지고 있는데
은행이 가산금리를 올린 거예요
명분이 없는 것 같은데
왜 올리냐? 떨어질 때는 안 떨어뜨리고 올릴 때는 팍 올리고
주유소 기름 오르는 거랑 똑같이 그런 느낌이 나는데
어쨌든 우리가 대출을 받을 때 필요한 금리들은
지금 계속 올라가는 추세에 있다
그러니까 주담대도 올라가는데요
우리은행은 보니까 전세자금 대출 금리도 상향 조절됐다고 나오더라고요
이게 소비자가 매달 내는 거잖아요 이자를
감당하기가 힘든 수치에 오지 않았나 이렇게 느껴져요
뭐 그 정도라고..
사실 못 버틸 정도는 아니지만 어쨌든 부담이 되고 있는 건 사실이죠
어쨌든 금리는 수요 부분이랑 연결을 해서 생각해 볼 수 있을 것 같은데
지금 매수 대기자들이 제일 크게 와닿는 부분이 금리일 것 같거든요
이렇게 지금 금리가 계속 올라가고 있고
이게 어떻게 반응을 할지, 영향을 미칠지 좀 궁금해요
사실 지금 금리도 있지만 제가 어떤 한 가지 요인에만
그걸로만 시장을 분석하는 방법은 지양하는 게 좋다고 얘기를 하는데
대출 시장을 보면 단순히 금리뿐만 아니고
다른 매수를 제한하는 요인들이
어떻게 보면 전방위적인 압박이 들어가고 있는 느낌이 나거든요
그게 뭐냐면 얼마 전에 특례보금자리론 일부 폐지가
정부에서 얘기를 해서 폐지되고
그다음에 50년 주담대 말이 많았잖아요
그래서 이거를 공식적으로 정부가 이걸 제한하겠다 이런 얘기는 아니지만
은행 스스로 다들 실질적인 50년 주담대 폐지로 갔어요
그러니까 대출을 받을 상품이 줄어들고 있고
거기다가 받을 수 있는 대출마저도 지금 금리가 올라가고 있는
그러니까 어느 한 가지 요인만 발생하는 게 아니고
압박이 이렇게 쫙 조여지고 있는
그런 느낌이 나는 상황이 지금 펼쳐지고 있다는 거죠
그러니까요. 어쨌든 매수를 하려면 대출이 진짜 필수적인 거잖아요
대출이 지금 꽉 얽매이는 것 같은데
대출을 얘기하다 보면 2년 전이 저는 딱 떠오르거든요
저희가 21년에 은행들이 한도가 다 소진됐다
대출을 이제 해주지 않겠다 이렇게 선언을 하면서
부동산 시장도 갑자기 확 식었잖아요
그게 떠오르면서 지금의 약간 이런 상황이 그거랑 비교해 봤을 때
어느 정도의 강도일까 좀 궁금하더라고요
저는 항상 얘기하지만 이런 게 무조건 발생한다고 해서
시장을 전환시키는 건 아니에요
근데 시기가 공교롭게 일치가 되는 측면이 있어요
예를 들어서 지금 상승세가 막 가파르게 진행이 되고 있다 그러면
제가 이럴 때는 "영향이 없습니다" 이렇게 얘기할 거예요
2차적 요인이다 이렇게요
그러니까 상승세가 강하게 유지되고 있는 상황에서 이런 압박은요
영향이 작아요. 찻잔 속의 태풍 이런 느낌이 나는데
제가 공교롭다고 얘기하는 건 뭐냐면
하반기로 들어가면서 8월부터 뭔가 전환되는 느낌들이 많이 발생했잖아요
일단 거래량부터 줄었었고요
그다음에 상승 증가 분위기가 약해졌다
그다음에 또 미분양도 발생을 했어요
그러니까 아까 21년 하반기 상황하고 지금 비슷한 느낌이 난다
이런 얘기를 하셨잖아요
그러니까 그때도 시장 에너지가 상승이 굉장히 약해져서
뭔가 톡 건들면 그냥 넘어질 수 있는 상황에서
정부가 대출 제한을 딱 걸어버리니까
그걸 기점으로, 트리거라고 하죠
트리거로 인해서 그게 하락 전환하는 그런 상황이 벌어졌는데
지금도 약간 비슷한 느낌이 나는 거예요
그러면 하락이 될 수도 있다 생각하는데 작년처럼
그 정도의 속도나 폭으로 같이 떨어진다고 생각을 하면 되는 건가요?
아니요
찬물을 끼얹는 것처럼
그렇지는 않아요 이제는
2022년과 같은 상황이 벌어지는 거냐 이런 얘기를 하시는 것 같은데
상황은 다릅니다. 하락으로 갈 거는 맞는데
22년과 지금의 상황이 완전히 다른 게 22년 상황은 뭐였냐면
2020년, 21년에 부동산 시장에서 오버슈팅이 된 거예요
그래서 거품 얘기가 많이 나왔잖아요
거품이 크게 형성되는 상황에서 하락을 할 때는
가파르게 하락을 하거든요
근데 그때 또 우연의 일치로 금리가 정말 가파르게 올랐잖아요
그러니까 매도자들을 패닉 상태로 만든 측면이 있어요
그러면 여기서 비슷한 상황이 오려면
매도자가 패닉 상태가 만들어지느냐가 관건이거든요
근데 지금 상황에서는 사실 금리 올라가고
그러니까 매수를 옥죄는 요인이 되는데
집을 가진 사람이 집을 팔 수밖에 없는
그런 압박적인 상황은 사실 별로 없어요
그냥 반등이잖아요
하락이 많은 거를 어떻게 보면 좀 돌리는
그런 상승이었기 때문에 상황이 다른 거예요
근데 여기서 변수는 뭐냐면 요즘 증여를 많이 하잖아요
증여를 많이 하는데 증여할 때 가장 쓰기 좋은 게 가격을 싸게
일단 증여세나 나중에 세금 두드려 맞을 거는 잘 모르니까
그냥 일단 싸게 넘기고 보는 그런 직거래
이런 것들이 어떻게 보면 시장을 왜곡시키는 현상이 일어날 수 있어요
그래서 직거래를 제외한 나머지 시장을 보면
완만한 하락이 될 가능성이 많아요
그러면 기간은 어떻게 봐야 될까요?
또 한 번의 반등이 올 수 있는 이런 게 있나요?
이제는 반등다운 반등은 없을 가능성이 많아요
그냥 일부 지역별로 아니면 일부 아파트별로
약간의 움직임은 있을 수 있겠지만
지금 올해처럼 이렇게 상승으로 착각할 만한 그런 상황은
이제 벌어지지 않을 가능성이 많습니다
왜냐하면 시장 에너지 관점에서 보면
상승장에서 시장 에너지가 거의 소진되고
약간 남아있던 잔재, 산불의 잔재라고 제가 표현했잖아요
그 잔재가 올해 탄 거예요
그러면 지금 산불이 난 산을 보면 이제 잔재까지 불이 났잖아요
그러면 불씨가 될 만한 요인이 거의 남아있지 않은 상황이 되는 거예요
오늘은 주담대 금리가 상승을 했다는 얘기를 하면서
앞으로 시장이 어떻게 될지를 얘기했던 것 같아요
소장님 말씀처럼 전방위적으로 수요를 압박하는 상황이 다가왔다
하지만 21년처럼 그렇게 대출이 막히면서 22년에 급하락을 했는데
24년에는 그렇게는 되지 않을 상황이다
약간 완만한 하락장에 돌입할 것 같다 말씀을 해주신 것 같아요
베짱이 님이 정리를 잘해주셨고 여러분들이 영상을 보면서
요즘 저희가 새로 도입한 마무리 멘트인데
그동안에는 그냥 바로 인사하고 끝났는데 정리도 좀 하고
그러니까 되새김질을 한번 하는 그런
여러분에게 유익한 방송이 되도록 노력하고 있는 중입니다
아직은 익숙지 않아서 약간은 어색함이 있지만 조금씩 익숙해지면
여러분들에게 좀 더 친근한 이미지로 다가가지 않을까 이렇게 생각하면서
다음 영상에도 여러분들에게 좀 더 유익한 영상이 되도록 노력하면서 고심하는
그런 주제를 만들어서 다가가도록 하겠습니다
여러분도 꼭 저희 영상 놓치지 말고
계속 찾아봐주셔서 시청해 주시면 감사하겠습니다
오늘도 시청해 주신 구독자 여러분께 감사드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다