0
00:00:00.000 --> 00:00:01.760
반갑습니다

1
00:00:01.760 --> 00:00:04.660
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.660 --> 00:00:06.560
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.560 --> 00:00:09.640
소장님, 오늘은요. 금리 이야기를 해보려고 합니다

4
00:00:09.640 --> 00:00:12.324
저희가 얼마 전에 금리가 좀 올라가고 있다

5
00:00:12.324 --> 00:00:14.040
이런 얘기를 많이 했었잖아요

6
00:00:14.040 --> 00:00:16.774
그래서 그런가 보다 하고 와닿지는 않았는데

7
00:00:16.774 --> 00:00:19.960
요 며칠 동안 시중은행들이 앞다투어서요

8
00:00:19.960 --> 00:00:24.724
주담대 등 가계대출의 금리를 인상을 하겠다

9
00:00:24.724 --> 00:00:28.740
다 발표를 했더라고요. 그래서 보니까요

10
00:00:28.740 --> 00:00:34.240
시중은행 주담대의 고정금리율 또 변동률도 다 많이 올랐고

11
00:00:34.240 --> 00:00:37.023
대출을 할 때 뭔가 특약 같은 게 되게 많잖아요

12
00:00:37.023 --> 00:00:39.040
우대를 받거나 이런 게 있잖아요

13
00:00:39.040 --> 00:00:43.073
그런 우대 금리는 줄이고 가산금리는 높여서

14
00:00:43.073 --> 00:00:48.190
소비자가 느꼈을 때 정말 높은 금리가 나오고 있다 

15
00:00:48.190 --> 00:00:50.440
이런 얘기가 들리고 있더라고요

16
00:00:50.440 --> 00:00:52.573
그래서 이 금리 얘기를 해보려고 합니다

17
00:00:52.573 --> 00:00:54.140
정말 좀 많아진 것 같아요

18
00:00:54.140 --> 00:00:59.390
금리가 저희가 기준금리랑 계속 동결되고 있는데도 불구하고 

19
00:00:59.390 --> 00:01:02.140
계속 지금 올라가고 있는 추세예요

20
00:01:02.890 --> 00:01:10.490
어떻게 보면 시장의 금리가 오르는 걸로 판단을 하면 되지 않을까 싶은데

21
00:01:10.490 --> 00:01:13.872
어떻게 보면 코픽스 금리는 지금 떨어졌어요

22
00:01:13.872 --> 00:01:16.540
기준이 되는 금리들은 떨어지고 있는데

23
00:01:16.540 --> 00:01:18.722
은행이 가산금리를 올린 거예요

24
00:01:18.722 --> 00:01:20.590
명분이 없는 것 같은데

25
00:01:20.590 --> 00:01:26.190
왜 올리냐? 떨어질 때는 안 떨어뜨리고 올릴 때는 팍 올리고

26
00:01:26.190 --> 00:01:31.040
주유소 기름 오르는 거랑 똑같이 그런 느낌이 나는데

27
00:01:31.040 --> 00:01:36.121
어쨌든 우리가 대출을 받을 때 필요한 금리들은 

28
00:01:36.121 --> 00:01:39.390
지금 계속 올라가는 추세에 있다

29
00:01:39.390 --> 00:01:41.771
그러니까 주담대도 올라가는데요

30
00:01:41.771 --> 00:01:47.640
우리은행은 보니까 전세자금 대출 금리도 상향 조절됐다고 나오더라고요

31
00:01:47.640 --> 00:01:51.490
이게 소비자가 매달 내는 거잖아요 이자를

32
00:01:51.490 --> 00:01:55.240
감당하기가 힘든 수치에 오지 않았나 이렇게 느껴져요

33
00:01:55.240 --> 00:01:56.890
뭐 그 정도라고..

34
00:01:58.040 --> 00:02:03.340
사실 못 버틸 정도는 아니지만 어쨌든 부담이 되고 있는 건 사실이죠

35
00:02:03.340 --> 00:02:08.240
어쨌든 금리는 수요 부분이랑 연결을 해서 생각해 볼 수 있을 것 같은데

36
00:02:08.240 --> 00:02:12.640
지금 매수 대기자들이 제일 크게 와닿는 부분이 금리일 것 같거든요

37
00:02:12.640 --> 00:02:15.519
이렇게 지금 금리가 계속 올라가고 있고

38
00:02:15.519 --> 00:02:19.590
이게 어떻게 반응을 할지, 영향을 미칠지 좀 궁금해요

39
00:02:19.590 --> 00:02:26.169
사실 지금 금리도 있지만 제가 어떤 한 가지 요인에만

40
00:02:26.169 --> 00:02:32.568
그걸로만 시장을 분석하는 방법은 지양하는 게 좋다고 얘기를 하는데

41
00:02:32.568 --> 00:02:36.518
대출 시장을 보면 단순히 금리뿐만 아니고

42
00:02:36.518 --> 00:02:39.240
다른 매수를 제한하는 요인들이

43
00:02:39.240 --> 00:02:43.690
어떻게 보면 전방위적인 압박이 들어가고 있는 느낌이 나거든요

44
00:02:43.690 --> 00:02:50.468
그게 뭐냐면 얼마 전에 특례보금자리론 일부 폐지가

45
00:02:50.468 --> 00:02:53.640
정부에서 얘기를 해서 폐지되고

46
00:02:53.640 --> 00:02:57.140
그다음에 50년 주담대 말이 많았잖아요

47
00:02:57.140 --> 00:03:02.540
그래서 이거를 공식적으로 정부가 이걸 제한하겠다 이런 얘기는 아니지만

48
00:03:02.540 --> 00:03:09.117
은행 스스로 다들 실질적인 50년 주담대 폐지로 갔어요

49
00:03:09.117 --> 00:03:13.067
그러니까 대출을 받을 상품이 줄어들고 있고

50
00:03:13.067 --> 00:03:19.040
거기다가 받을 수 있는 대출마저도 지금 금리가 올라가고 있는

51
00:03:19.040 --> 00:03:22.716
그러니까 어느 한 가지 요인만 발생하는 게 아니고

52
00:03:22.716 --> 00:03:25.516
압박이 이렇게 쫙 조여지고 있는

53
00:03:25.516 --> 00:03:29.440
그런 느낌이 나는 상황이 지금 펼쳐지고 있다는 거죠

54
00:03:29.440 --> 00:03:33.990
그러니까요. 어쨌든 매수를 하려면 대출이 진짜 필수적인 거잖아요

55
00:03:33.990 --> 00:03:36.116
대출이 지금 꽉 얽매이는 것 같은데

56
00:03:36.116 --> 00:03:40.290
대출을 얘기하다 보면 2년 전이 저는 딱 떠오르거든요

57
00:03:40.290 --> 00:03:44.065
저희가 21년에 은행들이 한도가 다 소진됐다

58
00:03:44.065 --> 00:03:46.590
대출을 이제 해주지 않겠다 이렇게 선언을 하면서

59
00:03:46.590 --> 00:03:49.390
부동산 시장도 갑자기 확 식었잖아요

60
00:03:49.390 --> 00:03:53.615
그게 떠오르면서 지금의 약간 이런 상황이 그거랑 비교해 봤을 때

61
00:03:53.615 --> 00:03:56.090
어느 정도의 강도일까 좀 궁금하더라고요

62
00:03:56.090 --> 00:04:00.115
저는 항상 얘기하지만 이런 게 무조건 발생한다고 해서 

63
00:04:00.115 --> 00:04:03.190
시장을 전환시키는 건 아니에요

64
00:04:03.190 --> 00:04:08.264
근데 시기가 공교롭게 일치가 되는 측면이 있어요

65
00:04:08.264 --> 00:04:12.614
예를 들어서 지금 상승세가 막 가파르게 진행이 되고 있다 그러면

66
00:04:12.614 --> 00:04:17.140
제가 이럴 때는 "영향이 없습니다" 이렇게 얘기할 거예요

67
00:04:17.140 --> 00:04:18.914
2차적 요인이다 이렇게요

68
00:04:18.914 --> 00:04:24.114
그러니까 상승세가 강하게 유지되고 있는 상황에서 이런 압박은요

69
00:04:24.114 --> 00:04:29.413
영향이 작아요. 찻잔 속의 태풍 이런 느낌이 나는데 

70
00:04:29.413 --> 00:04:31.663
제가 공교롭다고 얘기하는 건 뭐냐면

71
00:04:31.663 --> 00:04:38.313
하반기로 들어가면서 8월부터 뭔가 전환되는 느낌들이 많이 발생했잖아요

72
00:04:38.313 --> 00:04:41.240
일단 거래량부터 줄었었고요

73
00:04:41.240 --> 00:04:47.190
그다음에 상승 증가 분위기가 약해졌다

74
00:04:47.190 --> 00:04:49.740
그다음에 또 미분양도 발생을 했어요

75
00:04:49.740 --> 00:04:55.162
그러니까 아까 21년 하반기 상황하고 지금 비슷한 느낌이 난다

76
00:04:55.162 --> 00:04:56.940
이런 얘기를 하셨잖아요

77
00:04:56.940 --> 00:05:02.190
그러니까 그때도 시장 에너지가 상승이 굉장히 약해져서

78
00:05:02.190 --> 00:05:05.512
뭔가 톡 건들면 그냥 넘어질 수 있는 상황에서 

79
00:05:05.512 --> 00:05:08.662
정부가 대출 제한을 딱 걸어버리니까

80
00:05:08.662 --> 00:05:11.040
그걸 기점으로, 트리거라고 하죠

81
00:05:11.040 --> 00:05:15.990
트리거로 인해서 그게 하락 전환하는 그런 상황이 벌어졌는데

82
00:05:15.990 --> 00:05:18.511
지금도 약간 비슷한 느낌이 나는 거예요

83
00:05:19.240 --> 00:05:24.040
그러면 하락이 될 수도 있다 생각하는데 작년처럼

84
00:05:24.040 --> 00:05:29.519
그 정도의 속도나 폭으로 같이 떨어진다고 생각을 하면 되는 건가요?

85
00:05:29.519 --> 00:05:30.040
아니요

86
00:05:30.040 --> 00:05:31.190
찬물을 끼얹는 것처럼

87
00:05:31.190 --> 00:05:32.911
그렇지는 않아요 이제는

88
00:05:32.911 --> 00:05:38.210
2022년과 같은 상황이 벌어지는 거냐 이런 얘기를 하시는 것 같은데

89
00:05:38.210 --> 00:05:41.860
상황은 다릅니다. 하락으로 갈 거는 맞는데

90
00:05:41.860 --> 00:05:47.660
22년과 지금의 상황이 완전히 다른 게 22년 상황은 뭐였냐면

91
00:05:47.660 --> 00:05:53.390
2020년, 21년에 부동산 시장에서 오버슈팅이 된 거예요

92
00:05:53.390 --> 00:05:55.840
그래서 거품 얘기가 많이 나왔잖아요

93
00:05:55.840 --> 00:06:00.709
거품이 크게 형성되는 상황에서 하락을 할 때는

94
00:06:00.709 --> 00:06:02.790
가파르게 하락을 하거든요

95
00:06:02.790 --> 00:06:10.440
근데 그때 또 우연의 일치로 금리가 정말 가파르게 올랐잖아요

96
00:06:10.840 --> 00:06:16.040
그러니까 매도자들을 패닉 상태로 만든 측면이 있어요

97
00:06:16.040 --> 00:06:19.840
그러면 여기서 비슷한 상황이 오려면

98
00:06:19.840 --> 00:06:24.840
매도자가 패닉 상태가 만들어지느냐가 관건이거든요

99
00:06:24.840 --> 00:06:28.358
근데 지금 상황에서는 사실 금리 올라가고 

100
00:06:28.358 --> 00:06:31.158
그러니까 매수를 옥죄는 요인이 되는데

101
00:06:31.158 --> 00:06:34.640
집을 가진 사람이 집을 팔 수밖에 없는

102
00:06:34.640 --> 00:06:39.290
그런 압박적인 상황은 사실 별로 없어요

103
00:06:39.290 --> 00:06:41.390
그냥 반등이잖아요

104
00:06:41.390 --> 00:06:44.890
하락이 많은 거를 어떻게 보면 좀 돌리는 

105
00:06:44.890 --> 00:06:47.740
그런 상승이었기 때문에 상황이 다른 거예요

106
00:06:47.740 --> 00:06:51.857
근데 여기서 변수는 뭐냐면 요즘 증여를 많이 하잖아요

107
00:06:51.857 --> 00:06:55.590
증여를 많이 하는데 증여할 때 가장 쓰기 좋은 게 가격을 싸게

108
00:06:55.590 --> 00:07:00.640
일단 증여세나 나중에 세금 두드려 맞을 거는 잘 모르니까

109
00:07:00.640 --> 00:07:03.740
그냥 일단 싸게 넘기고 보는 그런 직거래

110
00:07:03.740 --> 00:07:09.390
이런 것들이 어떻게 보면 시장을 왜곡시키는 현상이 일어날 수 있어요

111
00:07:09.890 --> 00:07:14.306
그래서 직거래를 제외한 나머지 시장을 보면 

112
00:07:14.306 --> 00:07:17.106
완만한 하락이 될 가능성이 많아요

113
00:07:17.840 --> 00:07:20.290
그러면 기간은 어떻게 봐야 될까요?

114
00:07:20.290 --> 00:07:24.040
또 한 번의 반등이 올 수 있는 이런 게 있나요?

115
00:07:24.040 --> 00:07:27.440
이제는 반등다운 반등은 없을 가능성이 많아요

116
00:07:27.440 --> 00:07:30.356
그냥 일부 지역별로 아니면 일부 아파트별로 

117
00:07:30.356 --> 00:07:32.790
약간의 움직임은 있을 수 있겠지만

118
00:07:32.790 --> 00:07:37.055
지금 올해처럼 이렇게 상승으로 착각할 만한 그런 상황은

119
00:07:37.055 --> 00:07:39.390
이제 벌어지지 않을 가능성이 많습니다

120
00:07:39.390 --> 00:07:42.590
왜냐하면 시장 에너지 관점에서 보면

121
00:07:42.590 --> 00:07:47.790
상승장에서 시장 에너지가 거의 소진되고

122
00:07:47.790 --> 00:07:52.040
약간 남아있던 잔재, 산불의 잔재라고 제가 표현했잖아요

123
00:07:52.040 --> 00:07:54.290
그 잔재가 올해 탄 거예요

124
00:07:54.290 --> 00:08:00.440
그러면 지금 산불이 난 산을 보면 이제 잔재까지 불이 났잖아요

125
00:08:00.440 --> 00:08:05.890
그러면 불씨가 될 만한 요인이 거의 남아있지 않은 상황이 되는 거예요

126
00:08:07.140 --> 00:08:12.304
오늘은 주담대 금리가 상승을 했다는 얘기를 하면서 

127
00:08:12.304 --> 00:08:14.940
앞으로 시장이 어떻게 될지를 얘기했던 것 같아요

128
00:08:14.940 --> 00:08:21.040
소장님 말씀처럼 전방위적으로 수요를 압박하는 상황이 다가왔다

129
00:08:21.040 --> 00:08:26.240
하지만 21년처럼 그렇게 대출이 막히면서 22년에 급하락을 했는데

130
00:08:26.240 --> 00:08:29.353
24년에는 그렇게는 되지 않을 상황이다

131
00:08:29.353 --> 00:08:34.553
약간 완만한 하락장에 돌입할 것 같다 말씀을 해주신 것 같아요

132
00:08:34.553 --> 00:08:38.840
베짱이 님이 정리를 잘해주셨고 여러분들이 영상을 보면서

133
00:08:38.840 --> 00:08:43.290
요즘 저희가 새로 도입한 마무리 멘트인데

134
00:08:43.290 --> 00:08:47.140
그동안에는 그냥 바로 인사하고 끝났는데 정리도 좀 하고

135
00:08:47.140 --> 00:08:50.290
그러니까 되새김질을 한번 하는 그런

136
00:08:50.290 --> 00:08:56.090
여러분에게 유익한 방송이 되도록 노력하고 있는 중입니다

137
00:08:56.090 --> 00:09:03.140
아직은 익숙지 않아서 약간은 어색함이 있지만 조금씩 익숙해지면

138
00:09:03.140 --> 00:09:09.190
여러분들에게 좀 더 친근한 이미지로 다가가지 않을까 이렇게 생각하면서

139
00:09:09.190 --> 00:09:16.551
다음 영상에도 여러분들에게 좀 더 유익한 영상이 되도록 노력하면서 고심하는

140
00:09:16.551 --> 00:09:19.790
그런 주제를 만들어서 다가가도록 하겠습니다

141
00:09:19.790 --> 00:09:24.001
여러분도 꼭 저희 영상 놓치지 말고 

142
00:09:24.001 --> 00:09:29.040
계속 찾아봐주셔서 시청해 주시면 감사하겠습니다

143
00:09:29.740 --> 00:09:32.250
오늘도 시청해 주신 구독자 여러분께 감사드리고요

144
00:09:32.250 --> 00:09:34.390
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

145
00:09:34.390 --> 00:09:35.591
감사합니다